WEG-Recht

 

 

- Begründung/Veränderung/Erwerb von Wohnungseigentum

- Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

- Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen    Eigentums/Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum

- Einzelabrechnung/Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan

- Verwalter

- Wohnungseigentümerversammlung

- Beschlüsse/Beschlussanfechtung

- Sonstiges

 

 

 

 

 

WEG-Recht

 

Begründung/Veränderung/Erwerb von Wohnungseigentum

- Wirkt sich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Miteigentümer permanent nachteilig auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aus, indem ein Teil seines Kellers für die Führung zweier Kupferwasserleitungen mitbenutzt wird und dort zwei Deckendurchbrüche angelegt werden, so darf die Maßnahme nicht ohne Zustimmung des Sondereigentümers erfolgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.03.2000 - 3 Wx 53/00 -, in: NZM 2001, 392).

- Werden zwei aneinandergrenzende Wohnungen abweichend von der Teilungserklärung und den Teilungsplänen errichtet, kann sich aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung an den tatsächlichen Zustand ergeben. Dabei kann es der Billigkeit entsprechen, dass dem Wohnungseigentümer, der durch die Anpassung einen Rechtsverlust erleidet, unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den er beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, ein Ausgleich zu zahlen ist (BayObLG, Beschluss vom 12.06.2001 – 2 Z BR 94/01 -, in: GE 2001, 1470).

- Ist die Trennwand zwischen zwei Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss gegenüber dem Grundbuchinhalt in wesentlichem Umfang (hier: mehr als 4 qm) verschoben, besteht grundsätzlich ein Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers gegen den bevorzugten Wohnungsnachbarn auf Duldung der Anpassung der Bauausführung an die im Grundbuch eingetragenen Grenzen des Sondereigentums (ordnungsgemäße Erstherstellung). Ist die Verschiebung der Trennwand bautechnisch unmöglich oder steht der dafür erforderliche Kostenaufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem Raumgewinn, besteht ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich Zug um Zug gegen Bewilligung der Änderung der Teilungserklärung im Sinne einer Anpassung der rechtlichen Beschreibung im Aufteilungsplan an die tatsächlichen Verhältnisse. Das Wohnungseigentumsgericht hat die Durchführbarkeit des Umbaus bzw. dessen Unverhältnismäßigkeit zu prüfen; hilfsweise ist auch der Ausgleichsanspruch Gegenstand des Verfahrens auf Duldung des Umbaus gegen den Wohnungsnachbarn (KG, Beschluss vom 18.07.2001 – 24 W 7365/0 -, in: GE 2001, 1473).

- Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige, der sie vorgenommen hat, als Handlungsstörer verpflichtet. Sein Sondernachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden (BayObLG, Beschluss vom 28.12.2001 – 2 Z BR 163/01 -, in: NZM 2002, 351; GE 2002, 600)

- Nehmen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme (hier: Anbringung eines Vollwärmeschutzes) bauliche Veränderungen vor, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung hinausgehen und einen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigen (hier: Anbringung eines Geländers über der Terrassenbrüstung), kann dieser Wohnungseigentümer grundsätzlich Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Dem Anspruch kann, wenn die Kosten eines Rückbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den Beeinträchtigungen stehen, der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenstehen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf Ausgleich des durch die Beeinträchtigung verursachten Wertverlustes des betroffenen Wohnungseigentums in Betracht kommen (BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 – 2Z BR 134/02 -, in: GE 2003, 465).

- Der Ersteigerer in der Zwangversteigerung haftet nicht für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die der Voreigentümer beim Ausbau des Dachgeschosses verursacht hat (KG, Beschluss vom 17.04.2002 - 24 W 279/01 – in: Miet RB 2003 13).

- Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum. b) Kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies – ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen – zumutbar ist (BGH, Urteil vom 05.12.2003 - V ZR 447/01).

- Wer ein Wohnungseigentumsrecht in der Zwangsversteigerung erwirbt, muss sich nicht entgegenhalten lassen, der vorherige Wohnungseigentümer habe auf Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes verzichtet oder ein entsprechendes Recht verwirkt (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 232/04 -, in: MietRB 2004, 293).

- An ein nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist ein Wohnungserwerber nur gebunden, wenn er in Kenntnis vom Bestehen der Sondernutzungsvereinbarung in diese eintritt (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.01.2005 – 3 W 198/04 - , in: MietRB 2005, 150).

- a) Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einverständnis mit dem Veräußerer von Wohnungseigentum, über notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, weil die Mängelursachen noch nicht ausreichend sicher nachgewiesen sind, bleibt die Fälligkeit des Mängelbeseitigungsanspruchs des einzelnen Erwerbers davon grundsätzlich unberührt. b) Der Erwerber ist berechtigt, dem Veräußerer ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung zur Beseitigung der Mängel unter vorheriger Vorlage des Sanierungskonzepts zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erlischt der Erfüllungsanspruch dieses Erwerbers. Er ist dann berechtigt, großen Schadensersatz zu fordern oder den Vertrag zu wandeln. c) Eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Aufnahme der Arbeiten und zum Nachweis der Beauftragung eines Drittunternehmers genügt den Anforderungen an eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 634 Abs. 1 BGB nicht (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: NJW 2006, 2255).

- Der Bauträger handelt schuldhaft, wenn er nach dem Verkauf die Teilungserklärung einseitig dadurch ändert, dass er eine benachbarte Wohnung in Teileigentum umwandelt. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich um eine reine Wohnanlage handelt. Der Käufer kann in diesem Fall den großen Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 17.06.2005 – V ZR 328/03 -, in: NZM 2005, 753, Info M 2006, 141).

- a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandelung zu schaffen. b) Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Veräußerers von Wohnungseigentum, nach der die Wandelung ausgeschlossen ist und der große Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und des Vorsatzes geltend gemacht werden kann, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. a) Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen rechtskräftigen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil. b) Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: GE 2006, 1299).

- 1. Wird eine bauliche Veränderung bereits über 10 Jahre geduldet, so ist der diesbezügliche Beseitigungsanspruch – auch bei einer Rechtsnachfolge – verwirkt. 2. Eine Terrassenvergrößerung stellt grundsätzlich einen Nachteil im Sinne des § 14 WEG dar (OLG Hamburg, Beschluss vom 11.01.2006 – 2 Wx 28/04 -, in: IMR 2006, 82).

- Ein Wohnungseigentümer kann seine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung einer Balkonanlage) so lange widerrufen, wie der bauwillige Wohnungseigentümer noch nichts unternommen hat, um die geplante Baumaßnahme zu verwirklichen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.03.2006 – I-3 Wx 16/06 -, in: Info M 2006, 249).

- Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06 -).

- Bei Auslegung der Teilungserklärung kommt es auf den Wortlaut und die „nächstliegende Bedeutung“ aus der Sicht eines objektiven Betrachters an. Wenn die Teilungserklärung auch solche baulichen Änderungen erlaubt, die die übrigen Eigentümer „nicht wesentlich“ benachteiligen, scheitert die Absicht, einen Balkon anzubauen, nicht schon deshalb, weil der Balkon in den Luftraum einer angrenzenden Sondernutzungsrechtsfläche hineinragt (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 22.05.2006 – 2 Wx 42/04 -, in: ZMR 2006, 702; Info M 2006, 297).

- Steht ein Miteigentumsanteil (hier: Teileigentum an der Tiefgarage) mehreren bruchteilsberechtigten Personen zu, richtet sich der Anspruch eines Berechtigten auf Nutzungsänderung gegen die restlichen Bruchteilseigentümer. Ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter Antrag ist mangels Passivlegitimation unbegründet (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 72/05 -, in: Info M 2006, 298).

- Der Käufer einer Eigentumswohnung kann zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes (= “Rückgabe der Wohnung gegen Ersatz des ganzen Schadens“) vom Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Mängelbeseitigung verlangen. Auch wenn die Mängel teilweise das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedarf es nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Der Beschluss, über die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, berührt die Fälligkeit eines individuellen Mängelbeseitigungsanspruchs nicht. (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: Info M 2006, 302, 303).

- 1. Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. 2. Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05 – , in: NJW 2007, 213, Info M 2007, 25).

- 1. Ob ein Bauwerk mangelhaft ist, ist nach anerkannten Regeln der Technik, nicht nach veralteten DIN-Normen zu ermitteln. 2. Der Käufer einer Eigentumswohnung kann auch bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum im Wege des großen Schadensersatzes die Abwicklung des Kaufvertrages verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.12.2005 – 9 U 51/05 -, in: GE 2007, 147).

- Veräußert ein Mehrfacheigentümer eine seiner Einheiten, kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Die übrigen Eigentümer haben die damit einhergehende Schwächung ihrer Stimmkraft hinzunehmen (OLG München, Beschluss vom 23.08.2006 – 34 Wx 058/06 -, in: NZM 2007, 45; Info M 2007, 76).

- a) Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. b) Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum lasten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. c) Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben. d) Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann. e) Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. f) Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 50/06 -, in: NJW 2007, 1957; GE 2007, 1056).

- Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109-10 (Juni 2000) entspricht. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung (OLG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2007 – 5 U 201/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).

- Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (BGH, Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/05 -, in: NJW-aktuell 29/2007, VIII; GE 2007, 1313).

- 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).

- a) Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig. b) Der Verkäufer hat aufgrund seiner Eigentumsverschaffungspflicht, alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen (BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/06-; in: NJW 2007, 3777).

- 1. Ein erstinstanzlich festgestellter Beseitigungsanspruch entfällt, wenn die bauliche Veränderung bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses genehmigt und dieser Beschluss bestandskräftig wird. 2. Die Ersetzung von Holztrennwänden durch Mauern stellt, auch bei gleichen Ausmaßen, keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar (LG Berlin, Beschluss vom 02.02.2007 – 55 T 117/06 WEG -, in: GE 2007, 1563).

- Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06 -, in: GE 2007, 145).

- Wird der Erwerb einer werthaltigen Eigentumswohnung durch ein Darlehen finanziert, so besteht der Schutzzweck der Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaft vom 25.10.2005 (WM 2005, 2086, 2089 – Crailsheimer Volksbank) nicht darin, den über sein Widerrufsrecht nicht belehrten Darlehensnehmer mit Hilfe des Schadensersatzrechts so zu stellen, als wenn das Darlehen sofort widerrufen und eine Eigenfinanzierung vorgenommen worden wäre (BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 242/05 -, in: GE 2007, 214).

- Bei unterschiedlichen Nutzungsbestimmungen in Abgeschlossenheitsplan und Teilungserklärung hat die Teilungserklärung den Vorrang (KG, Beschluss vom 03.12.2007 – 24 U 71/07 -; in: Info M 2008, 136).

- 1. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. 2. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07 -; in: NJW 2008, 2639; WuM 2008, 511).

- Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt (BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07 -; in: GE 2008, 1201; Info M 10/08, 383).

- Nach Aufteilung gemäß § 8 WEG bilden aufteilender Eigentümer und Erwerber eine sog. werdende Gemeinschaft, sobald bei einem Erwerber folgende Voraussetzungen erfüllt sind: wirksamer Erwerbsvertrag, Eintragung einer Auflassungsvormerkung (im neu angelegten Wohnungsgrundbuch oder im Stammgrundbuch), Besitzübergang. Für die werdende Gemeinschaft gelten §§ 10 ff. WEG in entsprechender Anwendung. Wenn einer der Erwerber als Wohnungseigentümer eingetragen ist, entsteht die (endgültige) Eigentümergemeinschaft. In einer Übergangszeit setzt sich die Eigentümergemeinschaft aus Volleigentümern und Mitgliedern der ehemals werdenden Gemeinschaft zusammen (BGH, Beschluss vom 5.6.2008 – V ZB 85/07 -; in: Info M 9/08, 335; GE 2008, 1435).

- Dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt, lässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist (BGH, Urteil vom 10.10.2008 – V ZR 175/07 (OLG Hamm) -; in: NJW 2008, 3699).

- Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig (BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/06 -; in: WuM 2008, 50).

- § 10 Abs. 2 WEG kann nicht in der Weise durch eine (im Grundbuch eingetragene) Vereinbarung abbedungen werden, dass jegliche schuldrechtlichen Vereinbarungen auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger wirksam sein sollen (OLG Hamm, Beschluss vom 19.9.2007 – 15 W 444/06 -; in: WuM 2008, 50).

- 1. Werden Kellerräume einer Wohnungseigentumsanlage entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet und begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kellerfläche, so kann er sich wegen der Zuordnung der übrigen Keller nicht auf einen – wenn auch seit Jahren bestehenden – tatsächlichen Nutzungszustand berufen. 2. Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es unter den genannten Umständen nicht verwehrt, das sie im Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält. 3. Dem Beseitigungsverlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der Beseitigung des Zustandes einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegen halten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2007 – I-3 Wx 158/07 -; in: WuM 2008, 51).

- 1. Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur durch die vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bzw. der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung oder von den Miteigentümern durch Vereinbarung getroffene Zweckbestimmung und durch die bauliche Ausgestaltung der betroffenen Räume. Um verschiedene – möglichst weitgehende – Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, ist es möglich, eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung zu unterlassen, Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine Sondereigentumseinheit (ausdrücklich) zur gemischten oder alternativen Nutzung, nämlich zur Nutzung zu Wohnzwecken und/oder nicht zu Wohnzwecken, zu bestimmen. Die Auslegung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als „Gewerbewohnung“ kann ergeben, dass sowohl eine gewerbliche Nutzung als auch eine Nutzung als Wohnung zulässig ist (KG, Beschluss vom 3.12.2007 – 24 U 71/07 -; in: WuM 2008, 165).

- Der Innenhof eines Gebäudes kann zum Sondereigentum bestimmt werden, wenn er vollständig umschlossen und überdacht ist (hier: mit einem Glasdach). Ein solches Dach gehört als konstruktiver Gebäudeteil zum Gemeinschaftseigentum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.4.2008 – I-3 Wx 254/07 -; in: ZWE 2008, 302).

- Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass Sondereigentümer von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften so zu behandeln sind, als sei das Grundstück real geteilt, bedürfen jedenfalls bauliche Veränderungen kleineren Ausmaßes (hier: Austausch einer Haustür) nicht der Zustimmung der Gemeinschaft (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.6.2008 – 20 W 222/06 -; juris, BeckRS 13498).

- Ansprüche aus Sondernutzungsrechten können nicht auf Dritte, sondern nur auf andere Wohnungseigentümer übertragen werden (Anschl. an BGH, 24.11.1978 – V ZB 11/77 – BGHZ 73, 145, 148). Das gilt auch für andere Gebrauchsregelungen, die zum Inhalt des Sondereigentums gehören (hier: Anspruch darauf, dass alle Wohnungseigentümer ihre Einheit an einen Dritten als Zwischenmieter vermieten). Eine Übertragung von verdinglichten Gebrauchsrechten erfolgt nicht nach schuldrechtlichen, sondern nach sachenrechtlichen Grundsätzen (BGH, Beschluss 3.7.2008 – V ZR 20/07 -; in: Info M 2008, 483).

- Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist erst dann Schuldner des Hausgeldes, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. An die Annahme einer vorzeitigen, vertraglichen Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere reicht es nicht aus, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zur Lastentragung verpflichtet (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08 -; in: Info M 2009, 74).

- Weist das Grundbuch als Bestand einer Eigentumswohnung auch ein Sondernutzungsrecht aus, erwirbt der gutgläubige Käufer dieses Sondernutzungsrecht auch dann, wenn es materiellrechtlich nicht wirksam entstanden ist (OLG Hamm, Beschluss vom 21.10.2008 – I-15 Wx 140/08 -; in: OLGR Hamm 2009, 130 und Info M 2009, 227).

- Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -).

- Wegen Hausgeldrückständen des Veräußerers darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern. Etwas anderes gilt, wenn veräußernder und erwerbender Wohnungseigentümer bereits in der Zeit, in der die Hausgeldrückstände entstanden sind, teilweise identisch sind (hier: verkaufender Eigentümer ist zugleich Alleingeschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der kaufwilligen GmbH) (Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 12.01.2008 – 5 Wx 49/07 -; in: Info M 2009, 332).

- Der Verwalter darf die Zustimmung zum Erwerb von Wohnungseigentum verweigern, wenn der Kaufinteressent als Miteigentümer anderer Einheiten schon wiederholt und länger andauernd Wohngeld schuldig geblieben ist, Umbauten ohne die erforderlichen Zustimmungen vorgenommen hat oder sein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bestimmungswidrig nutzt (hier: Parkplatz als Müllablabefläche) (LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 – 29 S 45/08 -; in: Info M 2009, 333).

- 1. Beschlüsse, die auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig. 2. Angesichts einer Gemeinschaftsordnung mit Öffnungsklausel kann sich ein Erwerber vor Überraschungen durch eine abweichende Beschlussfassung nur durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung (nach § 24 VII; VIII WEG neu) schützen; dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers der WEG-Reform 2007 notwendig, aber auch ausreichend (OLG München, Beschluss vom 13.11.2009 – 34 Wx 100/09 -; in: NJW 2010, 450).

- Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR 2010, 152).

- 1. Wird Gemeinschafts- und Sondereigentum umgewidmet, müssen der Umwidmung auch die nur in Bezug auf einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte dinglich Berechtigten zustimmen. 2. § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG ist für die Umwidmung von Gemeinschafts-  in Sondereigentum nicht entsprechend anwendbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 Wx 225/09 -, in: IMR 2010, 153).

- 1. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum stellt eine Änderung aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte dar. 2. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum bedarf der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung im Grundbuch. 3. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum bedarf der Zustimmung der dinglichen Berechtigten (z. B. Grundpfandgläubiger). 4. Die für Sondernutzungsrechte geltende Regelung gemäß § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG gilt nicht für die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2009  - 3 W 225/09 -; in: IMR 2010, 287).

- Ist als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf, so bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgrund eines Schenkungsvertrags nicht des Nachweises der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer (KG, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97/10 -; in: IMR 2010, 529).

- Die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtsgläubigern (KG, Beschluss vom 30.11.2010 – 1 W 455/10 -; in: GE 2011, 211).

- Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf gem. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (KG, Beschluss vom 29.11.2010 – 1 W 325/10 -; in: GE 2011, 213).

- Sollen gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte zu Gunsten zweier oder mehrerer Sondereigentümer begründet werden, so bezieht sich das Erfordernis der Bestimmtheit des Umfangs und des Inhalts des eingetragenen Rechts nur auf die vorzunehmene Abgrenzung zum übrigen Gemeinschaftseigentum und zum Sonder- bzw. Teileigentum der übrigen Gesellschafter, nicht aber auf etwaige schuldrechtliche Vereinbarungen unter den Nutzungsberechtigten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.06.2010 – 3 Wx 54/10 -; in: IMR 201, 436).

- 1. Weist ein Teilungsvertrag einen Raum nicht dem Sondereigentum zu, steht dieser im Gemeinschaftseigentum. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Aufteilungsplan den Raum zum Sondereigentum erklärt (OLG München, Beschluss vom 24.09.2010 – 34 Wx 115/10 -; in: IMR 2011, 63).

- a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mitd der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 8.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: GE 2011, 1165).

- Ist als Inhalt des sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter sämtlich Verwandte des Veräußerers sind (KG, Beschluss vom 18.10.2011 – 1 W 566-571/11 -; in: GE 2011, 1629).

- 1. Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbar ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen erweber, der bereits Mitgleid der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. 2. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG die „Veräußerung an Ehegatten“vereinbart, so gilt diese nicht für eien Veräußerung an den geschiedenen Ehegatten, die erst nach Rechtskraft der Scheidung schuldrechtlich vereinbart wird (KG, Beschluss vom 01.03.2011 – 1 W 57/11 -; in: GE 2011, 1693).

- Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11 -; in: GE 2012, 73).

- Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 -; in: GE 2012, 209). 

- Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird vom Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich vom Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden (LG München I, Urteil vom 14.02.2011 – 1 S 15864/10 -; in: IMR 2011, 201).

- Gegenstand der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Anpassung unbilliger Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums lässt sich aus der Vorschrift nicht herleiten (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11 -; in: GE 2012, 1173).

- Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung von Senat, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97710, BeckRS 2010, 21753) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 -; in: GE 2012, 1177).

- a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: GE 2012, 1241).

- Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen (BGH, Urteil vom 20.01.2012 – V ZR 125/11 -; in: GE 2012, 765).

- Ausländischen Staatsbürgen ohne Wohnsitz in der EU, die nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer dauernden Erwerbstätigkeit vorweisen können, kann die Zustimmung zum Erwerb einer Eigentumswohnung versagt werden (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 – 21b C 75/12 -; in: GE 2012, 1645).

- 1. An den Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt. 2. Sind in einer Teilungserklärung Mehrfachparker als Sondereigentum aufgeführt, sind einzelne Bauteile des Mehrfachparkers nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. 3. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech ist - soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen - sondereigentumsfähig (LG München I, Urteil vom 05.11.2012 - 1 S 1504/12 -; in: GE 2014, 423).

- a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenzen zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 03.04.1968 - V ZB  14/67, BGHZ 50,56,60). b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10 -, NJW 2011, 2958) (BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12 -).

- Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 103/12 -).

- Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11 -).

- a) Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 103/12 -; in: GE 2013, 881).

- Die Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums ist keine Verwaltung, die nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart werden könnte. Der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer, einer Veräußerung zuzustimmen, folgt auch nicht aus § 745 Abs. 2 BGB. Er kann sich allerdings ausnahmsweise aus dem Gemeinschaftsverhältnis nach Treu und Glauben (BGB § 242) ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 103/12 -; in: IMR 2013, 294). 

- 1. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. 2. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentürmern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil 08.07.2011 - V ZR 176/10 -; in: NJW 2011, 2958).

- Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen hat. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig (KG, Beschluss vom 26.05.2014 - 1 W 55/14 -; in: GE 2014, 948).

- 1. Ist eine Zwei-Personen-GbR Wohnungseigentümer und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung auf den verbleibenden Gesellschafter über, sofern dieser das Unternehmen fortführt. 2. Einer Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es selbst dann nicht, wenn die Teilungserklärung dessen Zustimmung zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums fordert. 3. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet nicht für Hausgeldforderungen, die nach seinem Ausscheiden fällig werden, unabhängig davon, wenn die Grundbuchumschreibung erfolgte (AG Bremerhaven, Urteil vom 26.10.2010 - 55 C 2239/09 -; in: IMR 2011, 245).

- Widersprechen sich Teilungserklärung, in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und Grundbuch hinsichtlich der Zuordnung eines Raums, scheidet ein gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung aus (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.02.2011 - 3 W 8/11 -; in: IMR 2011, 335).

- Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 17.08.2010 - 1 W 97/10 - ; in: IMR 2010, 529) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 - 1 W 121/12 -; in: IMR 2012, 460).

- Der Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der betroffene Miteigentümer zuvor abgemahnt wurde. Das Vorliegen der Abmahnung ist bereits bei der Anfechtung des Entziehungsbeschlusses, nicht erst im Klageverfahren zu prüfen (BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 2/11 -; in: IMR 2011, 419).

- Die Verwalterzustimmung gemäß § 12 ist unwiderruflich, wenn sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Ein Verwalterwechsel vor Stellung des Umschreibungsantrags berührt ihre Wirksamkeit nicht (OLG München, Beschluss vom 27.06.2011 - 34 Wx 135/11 -; IMR 2011, 420).

- Ist eine Eigentumswohung statt vereinbarter 111,59 qm nur 101,42 qm groß (Flächendifferenz = 9,11 %), weil die Küche statt 20,78 qm nur eine Fläche von 10,61 qm hat, darf der Erwerber den Kaufpreis mindern, ohne dass es auf die Überschreitung einer Erheblichkeitsschwelle von 10 % ankommt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011 - 8 U 450/10 - ; in: IMR 2012, 76).

- Für die Eintragung eines bisher nicht gebuchten ("schuldrechtlichen") Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) im Grundbuch eines Wohnungseigentums ist bei bestehender Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Form der Bewilligung erforderlich (OLG München, Beschluss vom 11.05.2012 - 34 Wx 137/12 -; in: IMR 2012, 390).

- Loggien oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen) (OLG Karlsruher, Urteil vom 29.05.2009 - 4 U 160/08 -, BGH, Beschluss vom 22.12.2011 - VII ZR 120/09 -; in: IMR 2012, 163).

- Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 -; in: IMR 2012, 512).

- Die Schwierigkeiten der Vollstreckung von Wohngeldern gegen russische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU stellen einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 WEG dar (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 - 21b C 75/12 -; in: IMR 2013, 194).

- Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen (OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 - 34 Wx 62/14 -; in: 251).

- Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu uunzumutbaren Härten führen würde (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 117/13 -; in: IMR 2014, 522).

- Die konkludente oder ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung kann zur Verwirkung des sich aus §§ 985, 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG ergebenden Herausgabe- und Räumungsanspruchs führen (LG Hamburg, Urteil vom 09.07.2014 - 318 S 120/13 -; in: IMR 2014, 523).

- a) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. b) Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein (BGH, Beschluss vom 04.12.2014 - V ZB 7/13 -; in: GE 2015, 523).

- 1. Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird. 2. Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Der Schutz des Zugangs zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden (Abgrenzung zu OLG Zweibrücken, ZWE 2006, 105) (LG München I, Urteil vom 01.06.2015 - 1 S 13261/14 WEG -, GE 2015, 1106).

 - Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14.06.1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 275/14 -; in: GE 2015, 1232).

- Der gutgläubig lastenreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch fauf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedrüftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gecuhte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern (BGH, BEschluss vom 23.07.2015 - V ZB 1/14 -; in: GE 2015, 1409).

- 1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eigntragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. 2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. 4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist (BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14 -; in: GE 2016, 198).

- Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 -; in: GE 2016, 337).

- Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist (KG, Beschluss vom 14.06.2016 - 1 W 166/16 -; in: GE 2016, 1037).

- 1. Sondereigentum entsteht in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben. 2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Räume abgrenzt, die im Sondereigentum stehen, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. 3. Der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG kann nach § 242 BGB ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht (BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14 -; in: IMR 2016, 75).

- a) Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.). b) Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden (BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 191/15 -; in: GE 2016, 1283). 

- Ist die Erklärung zu Sondereigentum (hier für Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr) in der Teilungserklärung nichtig, kann darin jedoch für Reparaturen die Überbürdung der Kostenlast auf den Sondereigentümer liegen (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 55 S 21/15 WEG -; in: GE 2016, 1288).

- 1. Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum [Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281) (KG, Beschluss vom 08.11.2016 – 1 W 493/16 -; in: GE 2017, 184).

- Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen. Eine solche Änderung scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist (BGH, Urteil vom 21.10.2016 – V ZR 78/16 -; in: GE 2017, 360).

 

 

 

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Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

- Ist ein Wohnungseigentümer mit Wohngeldzahlungen in Verzug, entspricht es der Billigkeit, dass er in einem Gerichtsverfahren auch die außergerichtlichen Kosten zu tragen hat (LG Berlin, Beschluss vom 05.12.2000 – 85 T 251/00 WEG).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei erheblichen Wohngeldrückständen sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Kaltwasserversorgung sperren (KG, Beschluss vom 26.1..2001 – 24 W 7/01 -, in: NZM 2002, 21).

- Verletzt ein Wohnungseigentümer schuldhaft die ihm obliegende Verpflichtung, von seinem Sondereigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, dass anderen Wohnungseigentümern kein unvermeidbarer Nachteil entsteht, ist er wegen positiver Forderungsverletzung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 24.10.2001 – 2Z BR 120/01 -, in: GE 2002, 335).

- Wohngeldrückstandshaftung des Erwerbers: Die durch Gemeinschaftsordnung getroffene und im Grundbuch eingetragene Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wirksam und begründet eine Zahlungspflicht des Rechtsnachfolgers unmittelbar durch den Erwerb des Sondereigentums, ohne dass es einer schuldrechtlichen Übernahme bedarf (BayObLG, Beschluss vom 07.03.2002 – 2Z BR 151/01 -, in: NZM 2002, 492).

- Erwerberhaftung für Sonderumlage: Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für eine vor dem Versteigerungstermin von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, aber – gemäß Beschluss – erst nach dem Zuschlag fällige Sonderumlage (OLG Köln, Beschluss vom 31.08.2001 – 16 Wx 137/01 -, in: NZM 2002, 351).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden (KG, Beschluss vom 21.05.2001 – 24 W 94/01 -, in: NZM 2001, 761).

- Der auf Grund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Eigentümergemeinschaft kein Wohngeld und kann bereits gezahlte Beträge zurückverlangen (KG, Beschluss vom 28.02.2001 – 24 W 6976/00 -, in: NZM 2002, 129).

- 1. Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. 2. Ein Mehrheitsbeschluss (Hausordnung), der den Betrieb einer Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche in der Wohnung an der Luft untersagt, ist nichtig (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 04.12.2000 – 20 W 414/99 -, in: NZM 2001, 1136).

- Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht befugt, Vereinbarungen mit dem Bauträger über Gewährleistungsansprüche an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (hier: Balkongeländer) zu treffen. Gleichwohl geschlossene Vereinbarungen sind der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2001 – 17 U 167/99 -, in: NZM 2001, 1144)

- Die übrigen Wohnungseigentümer können einen Teileigentümer auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn dessen Mieter die ihm überlassenen Räume des Sondereigentums entgegen einer Zweckbestimmung nutzt und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist. Dieser Anspruch ist nur dann ausgeschlossen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer alle ihm zumutbaren tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um die zweckbestimmungswidrige Nutzung zu unterbinden oder das Mietverhältnis zu beenden (OLG Schleswig, Beschluss vom 12.08.2002 - 2 W 21/02 – , in: MietRB 2003, 10).

- Eine mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung von Räumen eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist nur zulässig, wenn dadurch kein anderer Wohnungs- oder Teileigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Teilungserklärung (OLG Köln, Beschluss vom 27.11.2002 - 16 Wx 226/02 – , in: MietRB 2003, 40).

- Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 - , in: ZMR 2004, 605).

- Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 247/03 - , in: ZMR 2004, 606).

- Die Kosten der Beseitigung eines auf einer „Sondernutzungsfläche“ stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die „Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“ der Sondernutzungsfläche tragen soll (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003 – I-3 Wx 227/03 - , in: ZMR 2004, 608).

- Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, die Gebrauchsfähigkeit der Fenster auf seine Kosten zu erhalten, kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, dass die Kosten aus der Rückstellung beglichen werden sollen (AG Nürnberg, Beschluss vom 26.11.2003 – 1 UR II 362/03 WEG - , in: ZMR 2004, 629).

- Die Renovierungspflicht für Fenster und Fensterläden als Teil des Gemeinschaftseigentums richtet sich auch dann nach dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme nach der Gemeinschaftsordnung von einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu finanzieren ist (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 241/03 - ).

- Eine von den Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne darf die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies bedeutet insbesondere, dass die Antenne nur an einem zum Empfang geeigneten Ort installiert werden darf, an dem sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes möglichst wenig stört. Bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu. Einem Wohnungseigentümer ist es regelmäßig verwehrt, eine Parabolantenne eigenmächtig zu installieren (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 051/04 -).

- Auch wenn durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss das Anbringen von Parabolantennen generell verboten werden kann, führt eine Inhaltskontrolle nach § 242 BGB im Einzelfall dazu, dass wegen des besonderen Informationsinteresses eines ausländischen Wohnungseigentümers für ein Festhalten an diesem Verbot das berechtigte Interesse fehlt (BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/03 - , in: MietRB 2004, 173).

- 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).

- Neu in die Gemeinschaft hinzugekommene Eigentümer sind „nicht automatisch“ an einen langfristigen Bewirtschaftungsvertrag gebunden, den die Eigentümergemeinschaft vor Jahren abgeschlossen hat. Für einzelne der neu hinzugekommenen Miteigentümer kann sich eine Verpflichtung aber daraus ergeben, dass die Gemeinschaft auch für sie das Bewirtschaftungsentgelt jahrelang anstandslos gezahlt hat (BGH, Urteil vom 09.02.2004 – II ZR 218/01 - , in: NZM 2004, 466).

- Ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Abstellens der dort befindlichen Versorgungsanlagen besteht im Falle des Verzuges des Wohnungseigentümers mit der Zahlung von Wohngeld nicht (KG, Beschluss vom 26.01.2006 – 8 U 208/05 -, in: GE 2006, 389).

- 1. Die Grundsätze des verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 II 2 BGB analog) sind auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anzuwenden. 2. Ein undichter Sanitäranschluss begründet im Schadensfall in der Regel eine Haftung des Wohnungseigentümers als Störer (OLG Stuttgart, Urteil vom 27.10.2005 – 7 U 135/05 -, in: NJW 2006, 1744).

- Wenn eine Eigentumswohnung zwangsverwaltet wird, tritt der Zwangsverwalter nicht an die Stelle des Wohnungseigentümers, sondern neben diesen. Der Wohnungseigentümer haftet also neben dem Zwangsverwalter für das Wohngeld und wird nur insoweit frei, als der Zwangsverwalter die Wohngeldverbindlichkeiten getilgt hat (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.07.2005 – 3 W 167/04 -, in: NJW-RR 2005, 1682, NZM 2005, 949, Info M 2006, 31).

- Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).

- Das nach § 13 WEG bestehende Recht jedes Wohnungseigentümers, die Sondereigentumsräume zu vermieten, darf durch Mehrheitsbeschluss weder generell ausgeschlossen noch auf bestimmte Mieterkreise (hier: keine Kur- und Feriengäste) eingeschränkt werden (OLG Celle, Beschluss vom 04.11.2004 – 4 W 176/04 -, in: NZM 2005, 184, Info M 2005, 311).

- 1. Hält ein Wohnungseigentümer in demjenigen Teil des Gartens, der ihm zur Sondernutzung zugewiesen ist, vier Kaninchen, bedeutet das für die anderen Miteigentümer keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil. Das gilt mindestens dann, wenn das Kaninchengehege eine nur verhältnismäßig kleine Fläche des Gartens in Anspruch (hier: 6 qm des insgesamt 600 qm großen Gartens) nimmt. Auch der im Gehege entstehende Kahlfraß ist hinzunehmen. 2. Auch auf Sondernutzungsflächen sind bauliche Änderungen zustimmungspflichtig. Ein Kleintiergehege (hier: Kaninchen) im Sondernutzungsbereich des Gartens ist auch dann eine bauliche Änderung, wenn es wenig Gartenfläche beansprucht (hier: 6 qm). Es kann aber im Einzelfall auch ohne Zustimmung aller Eigentümer errichtet werden, wenn es den Gesamtcharakter der Grünanlage nicht verändert (OLG Köln, Beschluss vom 27.06.2005 – 16 Wx 58/05 -, in: NZM 2005, 785, Info M 2005, 312, 313).

- Ein Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet werden, auch wenn er wegen dieses Mangels einen Teil des Restkaufpreises zurückbehält (OLG München, Beschluss vom 26.04.2006 – 34 Wx 168/05 -, in: IMR 2006, 81).

- Die Umgestaltung von Balkonen (hier: Entfernen von Schränken als seitliche Balkonbegrenzung) stellt eine unzulässige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, wenn dadurch das äußere Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage beeinträchtigt wird (OLG Köln, Beschluss vom 09.03.2006 – 16 Wx 27/06 -, in: IMR 2006, 83).

- Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87).

- Auch wenn die Gemeinschaft beschließt, den Bauträger wegen erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum auf Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten in Anspruch zu nehmen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht gehindert, den Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Fristsetzung ersichtlich in der Absicht erfolgt, die Voraussetzungen für Wandlung oder großen Schadensersatz zu schaffen (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 246).

- Schließt die Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich zur Abgeltung sämtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum, bleibt der bereits entstandene Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Rückabwicklung unberührt (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 247).

- a) Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. b) Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 -, in: NJW 2007, 292, Info M 2007, 229).

- Die Teilungserklärung kann an den – nicht sondereigentumsfähigen – Seitenwänden der Balkone ein Sondernutzungsrecht für die betroffenen Sondereigentumseinheiten begründen und die Kosten der Instandhaltung dem jeweiligen Sondereigentümer zuweisen. Besteht eine solche Regelung, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Finanzierung der Instandhaltungskosten aus der Instandhaltungsrücklage erfolgreich angefochten werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 74/05 -, in: Info M 2006, 299).

- Sondernutzungsrecht und Instandhaltungspflicht an einer Balkontrennwand zwischen zwei benachbarten Balkonen ist den beiden benachbarten Sondereigentümern zu je 50 % zuzuordnen, Sondernutzung und Instandsetzung an einer seitlichen Balkon-Sichtschutzwand dem jeweiligen Sondereigentümer allein (LG Mannheim, Beschluss vom 06.07.2006 – 4 T 279/04 -, in: Info M 2006, 299).

- Der einzelne Wohnungseigentümer hat ein Recht auf Einsicht in alle Unterlagen, die der Jahresabrechnung zugrunde liegen. Er darf grundsätzlich auch Kopien gegen Kostenerstattung verlangen. Das Anfordern von Kopien sämtlicher Belege eines Abrechnungsjahres kann aber im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: NZM 2006, 512; Info M 2006, 300).

- Hat ein Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche verwirkt, muss sich auch sein Sonderrechtsnachfolger die entstandene Rechtslage zurechnen lassen. Dies gilt auch dann, wenn die Verwirkung aus dem Grundbuch nicht hervorgeht (OLG Celle, Beschluss vom 22.08.2006 – 4 W 101/06 -, in: Info M 2006, 304).

- Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 01.12.2006 – V ZR 112/06 -, in: GE 2007, 229).

- Der neue Wohnungseigentümer haftet nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Eine gegen den Rechtsvorgänger durchgeführte Wassersperre darf dem Erwerber gegenüber nur dann aufrechterhalten werden, wenn er im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang hatte (AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2006 – 73 II 78/06 -, in: GE 2007, 157).

- Wohnungseigentümer können den Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts nur gemeinsam geltend machen (BGH, Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 159/05 -, in: Info M 2007, 29).

- Durch das Aufstellen und Befestigen einer Garderobe im Treppenhaus realisiert der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Außerdem maßt er sich ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Treppenhaus an, das eine Vereinbarung aller Eigentümer voraussetzt (OLG München, Beschluss vom 15.03.2006 – 34 Wx 160/05 -, in: ZMR 2006, 712; NZM 2006, 378; Info M 2007, 34).

- Die über längere Zeiträume, verbunden mit der Möglichkeit dauernder Beobachtung und Weiterverwendung der gespeicherten Bilder erfolgte, gezielte Videoüberwachung eines bestimmten Teils einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer zum Zwecke der Dokumentation etwaiger Sachbeschädigungen seines Kraftfahrzeugs auf dem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplatz stellt eine zu unterlassende unverhältnismäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, die den überwachten Teil auf dem Weg zu ihrem Wohnungseigentum notwendigerweise begehen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 – 3 Wx 199/06 -, in: NJW 2007, 780).

- Erklärt die beantragende Wohnungseigentümergemeinschaft das Verfahren zur Geltendmachung rückständigen Wohngeldes teilweise in der Hauptsache für erledigt, gilt der mangelnde Widerspruch des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers als Anschlusserklärung. War der Wohnungseigentümer in der Vergangenheit mit der Zahlung von Wohngeld säumig, ist auch die Geltendmachung künftigen Wohngeldes zulässig. In einem derartigen Verfahren sind auch die außergerichtlichen Kosten der beitreibenden Gemeinschaft dem Wohnungseigentümer aufzuerlegen (AG Charlottenburg, Beschluss vom 02.02.2007 – 73 II 101.06.WEG -, in: GE 2007, 527).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Von einer unzulässigen gewerblichen Nutzung der Wohnung durch Vermietung ist u.a. dann auszugehen, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht (KG, Beschluss vom 31.05.2007 – 24 W 276/06 -, in: GE 2007, 997).

- Entgegen in der obergerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertretener Auffassung kann eine Leistungspflicht einzelner Wohnungseigentümer, etwa zur Beseitigung baulicher Veränderungen, nicht durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss begründet werden (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: NJW 2007, 2417).

- Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).

- Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).

- Ein Titel, der einen Teileigentümer zur Räumung und Herausgabe von Gemeinschaftseigentum verpflichtet, ist nach den Vorschriften über die Herausgabevollstreckung in §§ 885, 886 ZPO zu vollstrecken. Unzulässig ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes nach § 888 ZPO, um unvertretbare Handlungen zu erzwingen, die mit der Räumung und Herausgabe im Zusammenhang stehen (hier: Kündigung von Mietverhältnissen mit Dritten über die zu räumende Fläche) (BGH, Beschluss vom 14.12.2006 – I ZB 16/06 -, in: Info M 2007, 233).

- Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, psychische Beeinträchtigungen durch seinen Lebensgefährten, die den räumlich-gegenständlichen Bereich des Sondereigentums der anderen behindern, zu verhindern oder abzustellen. Widrigenfalls haftet er einem vermietenden Wohnungseigentümer auf Ersatz des Mietausfallschadens, der dadurch entsteht, das dessen Mieter infolge der dauerhaften massiven Verbalattacken seitens dieses Lebensgefährten das Mietverhältnis kündigt (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2007 – 5 W 2/07-; in: NJW 2008, 80).

- Hat der Veräußerer die verkaufte Wohnung verändert (hier: durch Einbau eines Laminatfußbodens) und dadurch zusätzliche Störungen verursacht (hier: verstärkten Trittschall), ist der Erwerber bloßer Zustandsstörer und als solcher nicht zur Störungsbeseitigung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Veränderung gewünscht hat. Der Erwerber müsste nur eine Maßnahme der Eigentümergemeinschaft zur Beseitigung der Störungsursache dulden (KG, Beschluss vom 19.03.2007 – 24 W 317/06 -, in: Info M 2007, 272).

- Auch der Sonderrechtsnachfolger des Handlungsstörers kann als Störer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden, wenn er zu der Veränderung beigetragen hat (hier: als mitnutzungsberechtigter Ehegatte des Handlungsstörers und als Mit-Antragsteller der Baugenehmigung) (OLG München, Beschluss vom 31.05.2007 – 34 Wx 112/06 -, in: BeckRS 2007, 09883; Info M 2007, 273).

- Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).

- 1. Der eigenmächtige Austausch von erneuerungsbedürftigen Altbaukastendoppelfenstern aus Holz gegen Kunststofffenster ist eine unzulässige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG. 2. Eine Rückbaupflicht besteht nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft dadurch objektiv beeinträchtigt ist (hier verneint) (KG, Beschluss vom 26.06.2007 – 24 W 15/07 -, in: GE 2007, 1561).

- Auch der gesetzlich geregelte Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (instandhaltungsbedingtes Betreten und Benutzen des Sondereigentums) fällt in aller Regel unter das Verbot der Aufrechnung gegen Gemeinschaftsforderungen. Eine Ausnahme gilt auch dann nicht, wenn die Gemeinschaft eine Sonderumlage für solche Maßnahmen geltend macht, aus denen der Eigentümer seinen Schadensersatzanspruch herleitet (OLG München, Beschluss vom 30.01.2007 – 34 Wx 128/06 -, in: WuM 2007, 213; Info M 2007, 322).

- Der durch die Videoüberwachung eines Kfz-Einstellplatzes betroffene Miteigentümer kann von dem die Überwachungskamera installierenden Miteigentümer deren Entfernung verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 – I-3 Wx 199/06 -, in: GE 2008, 63).

- Unterbleibt eine notwendige Maßnahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, kommen Schadenersatzansprüche des geschädigten Sondereigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer in Betracht (hier: Verzug und Schaden am Sondereigentum). Voraussetzung ist aber, dass der Geschädigte den Beschluss, der seinen Instandsetzungsantrag ablehnt, angefochten hat (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 360).

- Aufopferungsansprüche des einzelnen Eigentümers (hier: Untersuchung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum mit Schadensfolge für Sondereigentum) und Schadensersatzansprüche (hier: Leerstand wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums) können sich sowohl gegen die übrigen Wohnungseigentümer als auch gegen die Eigentümergemeinschaft als Verband richten (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 - 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 361).

- 1. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig. 2. Inwieweit auch abweichende gewerbliche Nutzungsarten innerhalb der erweiterten allgemeinen Ladenöffnungszeiten zulässig sein können, sofern von dem Betrieb als solchem nicht höhere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Ladengeschäft, bleibt offen (OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06 -, in: NJW 2008, 302).

- Wohnungseigentümer dürfen Einzelabrechnungen anderer Eigentümer einsehen. Nur so können sie beurteilen, ob die Jahresabrechnung fehlerfrei und richtig verteilt ist (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/07 -).

- Ein Wohnungseigentümer muss einschreiten, wenn eine zu seinem Haushalt gehörende Person Mieter eines anderen Wohnungseigentümers fortgesetzt massiv beleidigt und beschimpft. Unterbindet er dies nicht, haftet er für den Schaden, der dem anderen Wohnungseigentümer daraus entsteht (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2007 – 5 W 2/07 -).

- Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem Hofgrundstück, das allen Eigentümern gehört, unangeleint und ohne Maulkorb umherlaufen, können die übrigen Eigentümer dies untersagen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.08.2006 – I-3 Wx 64/06 -).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht generell verbieten, dass andere Wohnungseigentümer ein Haustier halten (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006 – 5 W 154/06-51 -).

- 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 I BGB, § 22 I WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Ws 111/07 -, in: NZM 2008, 87).

- 1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z.B. auf dem Balkon, nicht möglich ist. 2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind. 3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der ASt. verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden (OLG München, Beschluss vom 06.11.2007 – 32 Wx 146/07 -, in: NZM 2008, 91).

- Vergrößert ein Wohnungseigentümer die vom Bauträger entsprechend dem Aufteilungsplan errichtete Terrasse, stellt dies eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 I WEG dar. Diese ist zustimmungsbedürftig nach §§ 22 I 1, 14 Nr. 1 WEG, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben. Keine bauliche Veränderung i.S. von § 22 I 1 WEG liegt dagegen vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung vom Aufteilungsplan das Wohnungseigentum errichtet. Ein Beseitigungsanspruch gegen den erwerbenden einzelnen Wohnungseigentümer besteht dann nicht, auch wenn die Veränderung auf seine Veranlassung vorgenommen wurde, sondern allenfalls ein Anspruch auf plangemäße Herstellung gegenüber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 24.07.2007 – 20 W 538/05 -, in: NJW-aktuell 8/2008, VI).

- Wenn Schäden am Sondereigentum ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben, hat der jeweilige Sondereigentümer grundsätzlich einen Anspruch aus § 1004 BGB. Wenn jedoch die Fassadendämmung eines Gebäudes den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht, sich Jahre später – nach eigenmächtigem Einbau von Isolierglasfenstern durch den Sondereigentümer – im Schlafzimmer der Wohnung erstmals Feuchtigkeitsschäden (Schimmel, Stockflecken) und ein Sachverständiger einen zu hohen Taupunkt des Mauerwerks feststellt, so kann der betreffende Sondereigentümer von der Gemeinschaft eine bauphysikalische Anpassung der Fassade weder als Beseitigung einer Störung seines Sondereigentums noch aus dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung als erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes oder als modernisierende Instandsetzung verlangen (OLG Düsseldorf vom 22.10.2007 – I-3 Wx 54/07 -).

- Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (Trittschall) zu berücksichtigen. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen, so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat (OLG Düsseldorf vom 13.11.2007 – I-3 Wx 115/07 -).

- Die radikale Umgestaltung des Gartens (hier: Fällen von Bäumen) ist eine bauliche Veränderung. Erfolgt eine solche Maßnahme aber aufgrund eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, ist sie rechtmäßig. Den Eigentümern steht es dann frei, auch über eine Neubepflanzung mit Mehrheit zu befinden (OLG Schleswig, Beschluss vom 17.08.2007 – 55 T 112/06 WEG -; in: Info M 2008, 23).

- Der eigenmächtige Ersatz von alten Doppelkastenfenstern gegen Kunststofffenster ist eine unzulässige bauliche Veränderung. Eine Rückbaupflicht besteht jedoch nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft hierdurch konkret und objektiv beeinträchtigt ist (KG, Beschluss vom 26.06.2007 – 24 W 15/07 -; in: Info M 2008, 28).

-1. Eine Eigentümergemeinschaft darf gegenüber einem Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre verhängen, um Rückstände beizutreiben. 2. Die Versorgungssperre ist auch gegenüber einem dinglich Wohnberechtigten zulässig; die Rechte aus einem dinglichen Wohnrecht gehen nicht weiter als die, die der Eigentümer selbst hat. 3. Der dinglich Wohnberechtigte kann der Versorgungssperre durch Leistung höchstens des Betrages des Wohngeldes, mindestens aber der reinen von ihm direkt verursachten Betriebskosten an die Eigentümergemeinschaft die Grundlage entziehen. 4. Die Bezahlung von Rückständen kann gegenüber dem dinglich Wohnberechtigten nicht zur Bedingung für die Beseitigung der Versorgungssperre gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2007 – 22 O 326/07 -; in: GE 2008, 341).

- Durch die Bereitstellung von Frischwasser durch ein Versorgungsunternehmen und die Entnahme von Frischwasser kommt ein Versorgungsvertrag zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Versorgungsunternehmen zustande, der die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zur Zahlung der anfallenden Entgelte verpflichtet (KG vom 07.11.2007 – 11 U 16/07 -).

- Die Berechtigung, in der Dachschräge Fenster einbauen zu dürfen, erlaubt den Einbau sowohl von Dachflächenfenstern als auch von Dachgauben, nicht jedoch den Einbau von Loggien (OLG München, Beschluss vom 27.03.2007 – 32 Wx 179/06 -; in: ZMR 2007, 993; Info M 2008, 73).

- Ist ein Teileigentum in der Teilungserklärung als „Ladenlokal“ bezeichnet, so ist grundsätzlich jede geschäftliche Nutzung erlaubt, die keine stärkeren Beeinträchtigungen verursacht als ein typischer Laden. Ein Ladenbetrieb während der aktuell geltenden Ladenöffnungszeiten ist unbedenklich (hier: 0 – 24 Uhr mit Ausnahme von Sonn- und Feiertagen). Das gilt auch dann, wenn der konkrete Betrieb (hier: Sonnenstudio) nicht dem Ladenschlussgesetz unterliegt. Bedenklich wäre aber eine spezielle Nutzung für ein Abend- oder Nachtpublikum (OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06 -; in: NZM 2007, 805; Info M 2008, 74).

- Auch bei Feuchtigkeit und Schimmel in der Eigentumswohnung hat der einzelne Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf eine verbesserte Fassadendämmung, wenn die vorhandene Dämmung den zur Bauzeit maßgeblichen DIN-Vorschriften entspricht und die Schäden nur dort auftreten, wo er selbst eigenmächtig Isolierglasfenster eingebaut hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.10.2007 – 3 Wx 54/07 -; in: NZM 2007, 930; Info M 2008, 130; WuM 2008, 53).

- Auch Beseitigungsansprüche können durch Beschluss der Wohnungseigentümer „vergemeinschaftet“ werden. In diesem Fall sind neben der Gemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, individuell gegen einen Störer vorzugehen (OLG München, Beschuss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: ZMR 2008, 234; Info M 2008, 177).

- Darf das Sondereigentum laut Teilungserklärung nur zu Wohnzwecken und zur Ausübung freiberuflicher Tätigkeiten genutzt werden, so ist auch eine gewerbliche Nutzung (hier: Digital-Druckerei) erlaubt, wenn sie keine stärkeren Beeinträchtigungen verursacht als ein Freiberufler (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2007 – 3 Wx 40/07 -; in: GuT 2007, 450; Info M 2008, 182).

- Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).

- Die eigenmächtige Errichtung einer Balkontrennwand ist als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu qualifizieren. Sie muss vom Wohnungsnachbar nicht geduldet werden, wenn er über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Dafür genügt – aus Sicht des Nachbarn – die Änderung des vormals großzügigen Balkons (LG Itzehoe, Beschluss vom 21.01.2008 – 1 S (W) 1/07 -; in: Info M 2008, 232).

- Arbeitet ein von der Gemeinschaft mit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beauftragter Unternehmer mangelhaft, haftet die Gemeinschaft dem geschädigten Sondereigentümer. Das gilt auch dann, wenn der von der Gemeinschaft in die Pflicht genommene Bauträger bei der Baumängelbeseitigung fehlerhaft arbeitet (OLG Hamburg, Beschluss vom 08.01.2008 – 2 Wx 25/01 -; in: ZMR 2008, 315; Info M 2008, 233).

- 1. Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an fünf Wochentagen zwischen 12 und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen. 2. Der Nutzung des Teileigentums als gaststättenähnliche Einrichtung über die Mittagszeit steht die Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ nicht entgegen, weil diese sogar die Führung einer „echten“ Gaststätte erlaubt. 3. Von der Einrichtung ausgehende Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch der Miteigentümer begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Falle des Betreibens einer Gaststätte hinzunehmenden überschreiten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008 – 3 Wx 162/07 -; in: NJW 2008, 2194).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).

- 1. Haben die Wohnungseigentümer dem Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken zugestimmt, ist der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers an die Zustimmung zu der darin liegenden baulichen Veränderung gebunden, sofern der Ausbau im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war. Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung enthält grundsätzlich nicht eine erforderliche Zustimmung. 2. Ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken als bauliche Veränderung wegen der Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer rechtmäßig, müssen die Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers die Nutzung zu Wohnzwecken dulden. Auf die Frage, ob damit eine Vereinbarung über die Nutzung vorliegt, kommt es dann nicht mehr an (BayObLG, Beschluss vom 05.02.1998 – 2 Z BR 110/97 -; in: GE 1998, 621).

- 1. Wird einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung „die ausschließliche Nutzung des Dachbodens“ zugewiesen, so schließt dies eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken („Hobbynutzung“) nicht von vornherein aus. 2. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen eine gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung einer (umfassenden) Wohnnutzung hinweisen und deshalb bei einem Verbot derselben nicht zwingend zu entfernen sind. 3. Der Einbau eines weiteren Dachfensters, das großflächiger als das daneben befindliche angelegt ist, bedarf – weil schon mit Blick auf den erhöhten Instandhaltungsaufwand der Dachfläche und künftiges Streitpotential hinsichtlich der Einstandspflicht im Falle von Schäden nachteilig – als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (Anmerkung zu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.12.2007 – I-3 Wx 98/07 -; in: WuM 2008, 305 und 545; Info M 2008, 336).

- Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon dann verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat. Erforderlich ist auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet hat. Hierzu sind tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, Beschluss vom 09.04.2008 – 32 Wx 001/08 -; in: WuM 2008, 572; GE 2008, 1571).

- Auch wenn die übrigen Wohnungseigentümer die Nutzung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteils (hier: Dachterrasse) durch einen Wohnungseigentümer jahrelang dulden (hier: ca. 24 Jahre), wird noch kein Sondernutzungsrecht begründet. Die Umgestaltung dieses Gebäudeteils (hier: durch Bepflanzung) ist eine unzulässige bauliche Veränderung (OLG München, Beschluss vom 28.03.2007 – 34 Wx 119/04 -; in: OLGR München 2007, 419 und Info M 9/08, 337).

- Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers, wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.04.2008 – I-3 Wx 3/08; in: Info M 10/08, 386).

- Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss nicht zu unüblichen Pflegeleistungen (hier: Beseitigung von Herbstlaub) verpflichtet werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570 und Info M 2008, 430).

- Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der Verband nur aus „besonderen gewichtigen Gründen“ von einer weiteren gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung absehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber dem Bauträger verweisen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.6.2008  - I-3 Wx 180/07 -; in: BauR 2008, 1671 und Info M 2008, 431).

- 1. Aus der Bezeichnung eines Teileigentums als Laden kann nicht abgeleitet werden, dass die Öffnungszeiten auf die zulässigen Öffnungszeiten zum Zeitpunkt der Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch beschränkt sind. 2. Ein Aufstellen von Tischen vor dem Geschäft zum Verzehr dort gekaufter Waren ist mit einer Zweckbestimmung als Laden nicht vereinbar. 3. In einem als Laden bezeichneten Raum kann eine Postfiliale betrieben werden (OLG München, Beschluss vom 30.04.2008 – 32 Wx 035/08 -; in: GE 2008, 1571).

- Der Abriss eines alten Müllplatzes und dessen Errichtung an anderer Stelle können eine unzulässige bauliche Veränderung darstellen, wenn sie zur wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer am vorgesehenen neuen Ort führen (LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2008 – 85 T 295/07 WEG – (Einzelrichter) (rkr.); in: GE 2008, 1573).

- Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kamin durch einen Wohnungseigentümer stellt für die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn aus technischen Gründen nur ein Ofen an den Kamin angeschlossen werden kann (LG München I, Beschluss vom 26.05.2008 – 1 T 22910/07; in: GE 2008, 1575).

- Das Aufbringen von Betonplatten auf einem Flachdach stellt eine bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG dar, weil darin keine Maßnahme zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung liegt. Insbesondere werden dadurch die anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt (§ 14 Nr. 1 WEG). Dass eine solche Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer gegeben ist, ergibt sich daraus, dass im Bereich der benutzten Dachfläche eine Durchwurzelung der Dachhaut erfolgt ist. Die mit einer Substanzbeeinträchtigung verbundene Durchwurzelung der Dachhaut ist zwar nicht unmittelbare Folge der Aufbringung der Betonplatten. Sie wurde aber – was zur Begründung eines Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs genügt – mittelbar in Folge der durch die Verlegung der Platten ermöglichten Aufstellung von Pflanzgefäßen hervorgerufen (OLG Karlsruhe, 16.5.2008 – 14 Wx 55/07 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).

- Wenn ein Sondernutzungsberechtigter seinen Sondernutzungsbereich „tischhoch“ einzäunt, so kann darin eine Beeinträchtigung im Sinne der §§ 14 Nr. 1, 22 WEG liegen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Gesamtanlage ursprünglich so konzipiert war, dass keinerlei Abgrenzungen – weder zwischen einzelnen Sondernutzungsbereichen noch zu den Nachbargrundstücken – gegeben waren, weil der Eindruck einer „großzügigen, offenen Freifläche“ entstehen sollte (OLG Köln, 16.4.2008 – 16 WX 33/08 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).

- Wenn eine Türsprech-/Videoanlage eingebaut wird, die so angelegt ist, dass nach Betätigung der Klingel eine Beobachtung des Eingangsbereichs für eine Nachlaufzeit von drei Minuten möglich ist und die Anlage außerdem die Möglichkeit bietet, durch den nachträglichen Einbau von Zusatzgeräten die mit der Betätigung der Klingel aufgenommenen Bilder dauerhaft aufzuzeichnen, so liegt darin eine Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts, die dazu führt, dass es sich wohnungseigentumsrechtlich um eine Beeinträchtigung im Sinne der §§ 14 Nr. 1, 22 WEG handelt (OLG Köln, 9.5.2007 – 16 Wx 13/07 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).

- Wenn sich zwei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft eines Zweifamilienhausgrundstücks einen Gartenbereich mit Kinderspielgeräten teilen und keine Sondernutzungsrechte begründet sind, ist das freie Herumlaufen eines Berner-Sennenhund-Mischlings im Garten nicht zu dulden. Es ist nämlich stets von einer latenten Gefährdung von Kindern wie Erwachsenen auszugehen. Außerdem lässt sich eine Verschmutzung des Gartens durch gelegentliche „Geschäfte“ des Hundes kaum vermeiden. Daher ist der Hund mittels einer höchstens drei Meter langen Leine durch eine ausreichend für die Führung eines großen Hundes geeignete erwachsene Person zu begleiten (OLG Karlsruhe, 20.5.2008 – 14 Wx 22/08 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).

- 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nichts geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744).

- 1. Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (hier: Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (hier: Trittschall) zu berücksichtigen. 2. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordneten Zusammenlegen unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet. 3. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen (Zufallsausstattung), so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen, als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.11.2007 – 1-3 Wx 115/07 -; in: WuM 2008, 41).

- 1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z. B. auf dem Balkon nicht möglich ist. 2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind. 3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der Antragsteller verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden (OLG München, Beschluss vom 6.11.2007 – 32 Wx 146/07 -; in: WuM 2008, 40).

- 1.a) Ein Wohnungseigentümer, dem im Zusammenhang mit der Begleichung von Rechnungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten entstanden sind, hat einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Dieser richtet sich gegen die rechtfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil es sich um Kosten handelt, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. B) Die entgegenstehende frühere Rechtsprechung, wonach Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung in früheren Wirtschaftsperioden gegen die später anders zusammengesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr durchgesetzt werden könnten, sondern ausschließlich im ursprünglichen Haftungsverband auszugleichen seien, ist wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft überholt (OLG Hamm, Beschluss vom 8.10.2007 – 15 W 385/06 -; in: WuM 2008, 51).

- 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: WuM 2008, 53).

- Wenn nicht anderes vereinbart oder beschlossen ist, stellt der Betrieb einer „Massagepraxis zur sexuellen Entspannung“ im Teileigentum einen vermeidbaren Nachteil und damit unzulässigen Gebrauch dar (OLG Hamburg, Beschluss vom 9.10.2008 – 2 Wx 76/08 -; in: IMR 2009, 18 und Info M 2009, 21).

- Der unzulässigen Video-Überwachung von Gemeinschaftsflächen durch einzelnen Wohnungseigentümer steht es gleich, wenn durch Anbringung einer Attrappe auch nur der Eindruck einer solchen Überwachungsmöglichkeit erweckt wird. Der Beseitigungsanspruch kann von jedem Wohnungseigentümer individuell verfolgt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.09.2008 – 72 C 26/08 -; in: GE 2009, 390).

- Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist erst dann Schuldner des Hausgeldes, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. An die Annahme einer vorzeitigen, vertraglichen Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere reicht es nicht aus, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zur Lastentragung verpflichtet (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08 -; in: Info M 2009, 74).

- 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589; Info M 2009, 175).

- Die Errichtung einer Verbindungstreppe zwischen Balkon und Garten kann im Einzelfall auch ohne Zustimmung der Miteigentümer zulässig sein. Das ist der Fall, wenn der Eigentümer dieser Treppe erheblich filigraner gestaltet als die schon vorhandene „wuchtige“ Verbindungstreppe eines anderen Sondereigentümers, und wenn der Gesamteindruck der Anlage uneinheitlich ist, insbesondere die zugleich sichtbaren Balkongeländer in Material und Farbe auffallend unterschiedlich ausgeführt sind (LG Hannover, Beschluss vom 22.7.2008 – 318 T 228/06 -; in: ZMR 2009, 141).

- Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).

- Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009, 989).

- Die gewerbliche Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung beeinträchtig die übrigen Wohnungseigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung und ist daher regelmäßig zu unterlassen (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2009 – 55 S 235/08 WEG (rk.) -; in: GE 2009, 991).

- Die Wohnungseigentümer können verlangen, dass die Vorschriften des öff. Baurechts eingehalten werden. Hierzu gehört bei einer größeren Wohnlage (hier: rd. 70 Einheiten) die Herstellung eines bei Bauerrichtung bereits genehmigten, dann aber nicht errichteten Kinderspielplatzes mit mindestens drei Spielgeräten (AG Andernach, Urteil vom 30.10.2008 – 60 C 417/08 WEG -; in: Info M 2009, 278).

- Die Wohnungseigentümer können einem Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss gestatten, einen Teil des gemeinschaftlichen Kellerraums anders zu nutzen (hier: zum Aufstellen eines Gefrierschranks), wenn das nicht stärker stört als eine etwa vereinbarte Nutzung (hier. „Waschraum“). Im Übrigen hat die Gemeinschaft einen „nicht unerheblichen“ Ermessensspielraum zur Gestaltung solcher individuellen Nutzungen. Diese müssen nur im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegen, das geordnete und störungsfreie Zusammenleben fördern und dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2008 – 20 W 259/07 -; in: BeckRS 2009, 12142 und Info M 2009, 279).

- Der Bodenbelag in der Eigentumswohnung stellt Sondereigentum dar, Teppichboden kann auch dann durch harte Fliesen ersetzt werden, wenn wegen der baulichen Gegebenheiten die darunter liegende Wohnung durch den Trittschall stärker beeinträchtigt wird (LG Halle, Beschluss vom 11.08.2009 – 2 T 31/09 -; in: GE 2009, 1326).

- 1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam. 2. Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbelrücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 3. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/oder einiger Dauer. 4. Mangels näherer Präzisierbarkeit einzelner unzulässiger Einwirkungen sind Anträge, allgemein Geräusche bestimmter Art zu unterlassen, statthaft, wobei hinzunehmen ist, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Rechtssinne gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren erneut entschieden werden muss (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009 – 3 Wx 233/08 -; in: NJW 2009, 3377).

- Die Regelung in der Teilungserklärung, dass der Sondernutzungsberechtigte das von ihm genutzte Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten voll zu unterhalten und zu pflegen hat, umfasst nur die Instandhaltung, nicht aber die Instandsetzung und die hierdurch entstehenden Kosten (KG vom 25.02.2009 – 24 W 362/08 -; in: ZMR 2009, 625 f.).

- Auch wenn eine Sonderumlage schon beschlossen wurde, bevor die Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erworben wurde, muss der Erwerber die Sonderumlage mittragen, wenn die Beträge der Sonderumlage erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden, und wenn die durch die Sonderumlage zu finanzierenden Leistungen auch dem Erwerber nützen (hier: u. a. Heizöl und Versicherungen) (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NZM 2009, 590).

- Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Anbringung einer Parabolantenne an dem gemeinschaftlichen Haus zu dulden, ist nicht von der Staatsbürgerschaft des Miteigentümers abhängig, der die Antenne angebracht hat. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen (BGH, Urteil vom 13.11.2009 – V ZR 10/09 -; in: GE 2010, 69).

- Das Eigentumsrecht des Wohnungseigentümers umfasst auch das Recht, das Sonder- bzw. Teileigentum Dritten zu überlassen oder zusammen mit Dritten zu nutzen. Verursachen diese (massive) Störungen, die zu einer Beeinträchtigung nach § 14 Nr. 1 WEG führen, so können die Miteigentümer wegen Art. 14 GG nur solche Eingriffe vornehmen, die zur Abstellung der Störung erforderlich sind, etwa Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB begehren. Das durch Mehrheitsbeschluss ergangene generelle Hausverbot für einen Dritten ist kein erforderlicher Eingriff nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 1 WEG (BVerfG 06.10.2009 – 2 BvR 693/09 -).

- Auch der Sonderrechtsnachfolger des Handlungsstörers hat den störenden Zustand jedenfalls dann zu beseitigen – also nicht nur die Beseitigung zu dulden, wenn die Störung von seinem Sondereigentums- oder Sondernutzungsrecht ausgeht (hier: Rückschnitt einer Hecke, die bereits bei Eigentumserwerb bestand) (OLG München, Beschluss vom 03.08.2009 (n. rk. – Beschwerde unter V ZB 139/09) – 32 Wx 8/09 -; in: OLGR München 2009, 725 und Info M 2009, 485).

- Bei der Auslegung und Anwendung des Nachteilsbegriffs des § 14 Nr. 1 WEG sind die Gerichte gehalten, neben Art. 14 I 1 GG auch Art. 13 I GG zu beachten und bei der Prüfung des gesetzlichen Unterlassungsanspruchs die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen. Dieser Grundsatz untersagt jedenfalls weitergehende Eingriffe (hier: unbeschränktes Hausverbot gegen den Besucher einer Wohnungseigentümerin) als zur Herstellung einer ungestörten Nutzung (hier: Nachtruhe) des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer notwendig ist (BVerfG (2. Kammer des Zweiten Senats), Beschluss vom 6.10.2009 – 2 BvR 693/09 -; in: NJW 2010, 220).

- Wenn die Teilungserklärung nicht anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 - ; in: GE 2010, 345).

- Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR 2010, 152).

- Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem Wohnungseigentümer nicht das Recht, eigenmächtig sichtbare kniehohe Beeteinfassungsmauern zu errichten, selbst wenn das Mauerwerk sich durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügt (KG Berlin, Beschluss vom 10.01.1994 – 24 W 3851/93 -).

- Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103). 

- Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung in eigenem Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen (BGH, Urteil vom 15.01.2010  - V ZR 80/09 -; in: IMR 2010, 147).

- Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung BGHZ 163, 154) (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 329/08 -; in: IMR 2010, 148 und NJW 2010, 932). 

- 1. Für die Einscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt, die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: IMR 2010, 150).

- Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/09 -; in: NJW-aktuell 18/2010, 6). 

- Ein auf die Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung gerichteter Anspruch ist nicht durchsetzbar, wenn die Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren und der Nutzer der Teileigentumseinheit sich darauf eingerichtet hat (BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/09 -; in: GE 2010, 776).

- 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010, 552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).

- Tauscht ein Wohnungseigentümer Teppich gegen Parkett aus, muss das Parkett einen Trittschallschutz gewährleisten, der dem Schallschutzniveau im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums entspricht (OLG Brandenburg, Beschluss vom 20.05.2010 – 5 Wx 20/09 -; in: IMR 2010, 289).

- „Schwerwiegende Gründe“ im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die zu einem Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung führen (hier. infolge Spitzbodenausbaus), liegen erst vor, wenn der „Benachteiligungsanteil“ des Klägers mehr als 25 % ausmacht (Anschluss an OLG Köln, ZMR 2008, 989 – ebenso schon KG, NZM 2004, 549) (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.08.2009 – 14 S 3582/09 -; in: IMR 2010, 292).

- Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu (BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10 -; in: IMR 2010, 334).

- Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).

- Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 - 5 S 26/08 -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII).

- Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: GE 2010, 1063 und NJW 2010, 2801).

- 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).

- Ein Zustandsstörer haftet in der Regel dann auf Beseitigung, wenn er allein für den rechtswidrigen Zustand verantwortlich ist (IMR 2010, 235). Haftet dagegen neben ihm auch noch ein Handlungsstörer, ist regelmäßig nur dieser zur Beseitigung verpflichtet; der Zustandsstörer haftet daneben grundsätzlich nur auf Duldung der Beseitigung durch den Handlungsstörer (BGH, IMR 2007, 50) (LG München I, Urteil vom 14.06.2010 – 1 S 25652/09 -; in: IMR 2010, 338).

- 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Schäden am Sondereigentum nur in den Fällen des § 14 Nr. 4 WEG verschuldensunabhängig. 2. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Gemeinschaft gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kommt nicht in Betracht (LG Itzehoe, Urteil vom 01.06.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 340).

- Für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren haften die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe der gesamten auf das Grundstück entfallenden Kosten gesamtschuldnerisch, wenn dies gesetzlich oder durch Satzung so vorgesehen ist (VG Gera, Beschluss vom 23.03.2010 – 2 E 121/10 -; in: IMR 2010, 341).

- Die Eigentümermehrheit kann ohne Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung oder Gesetzes Pflichten einzelner Eigentümer nicht durch Beschluss begründen (BGH, Urteil vom 18.06.2010  - V ZR 193/09 -; in: IMR 2010, 384).

- a) Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typischierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt (BGH, Urteil vom 01.10.2010 – V ZR 22009 -).

- 1. Ein Miteigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche (hier: einem Kellerraum) eingeräumt ist, kann von einem anderen Miteigentümer, der die Fläche zu Unrecht benutzt, gemäß § 985 BGB Einräumung von Alleinbesitz verlangen. 2. Der Anspruch aus § 985 BGB ist dabei gemäß § 902 I BGB unverjährbar, wenn das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung vereinbart wurde (LG München I, Urteil vom 29.03.2010 – 1 S 17989/09 -; in: GE 2010, 1551).

- Steht ein Kellerraum im Gemeinschaftseigentum, wird aber von einem Wohnungseigentümer allein genutzt, kann jeder Wohnungseigentümer von diesem die Herausgabe an alle Wohnungseigentümer verlangen (LG Berlin, Urtei vom 28.09.2010 – 85 S 63/10 -; in: GE 2010, 1631).

- Wenn bei einer bestimmten Einzelmaßnahme durch Vertrag eine wirksame Kostenschuld des Verbandes begründet wurde, stellt dies einen sachlichen Grund für eine Sonderumlage dar; es kommt dann nicht mehr darauf an, ob es sich bei der Maßnahme um einen Akt ordnungsgemäßer Verwaltung handelt (LG München I, Beschluss vom 17.05.2010 – 1 T 13364/09 -; in: IMR 2010, 530).

- § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 2. Überschreitet ein Wohnungseigentümer den danach zulässig Gebrauch, setzt er sich Ansprüchen gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB aus, die auf Unterlassung oder Beseitigung eines Zustands gerichtet sein können, der die Einhaltung der von § 14 Nr. 1 WEG auferlegten Verpflichtung verhindert (AG Köln, Urteil vom 08.07.2010 – 202 C 140/07 -; in: IMR 2010, 531).

- 1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten übersteigt. Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug der Sperre vorausgehen, nicht schon einer nur vorbereitenden Beschlussfassung. 2. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufur erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zur der Sondereigentumseinheit des Mieteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. 3. Gebäudebestandteile stehen gem. § 5 Abs. 1 WEG nur  dann im Sondereigentum, wenn sie sowohl  in einem funktionalen als auch in einem räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gem. § 3 Abs. 1 WEG stehen, und wenn ihre Veränderung, Beseitigung oder Entfernung allenfalls zu einer noch hinzunehenden Beeinträchtigung führen würde. 4. Demnach steht eine Stromleitung, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt, auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient (LG München I, Urteil vom 08.11.2010 – 1 S 10608/10 -; in: GE 2011, 215).

- Die Rechte zur Minderung und auf kleinen Schadensersatz sind, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, von vorneherein gemeinschaftsbezogen. Das Wahlrecht zwischen ihnen einschließlich der erforderlichen Fristsetzung steht grundsätzlich nur der Eigentümergemeinschaft zu (OLG Hamm, Urteil vom 11.03.2010 – 21 U 148/09 -; in: IMR 2010, 439).

- a) Das Recht des Wohnungseigentümers afu Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -).

- 1. Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. 2. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch darauf, das die Wohnungseigentümer über die Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Ansprüche nach billigem Ermessen entscheiden. 3. Jedenfalls dann, wenn nur die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs billigem Ermessen entspricht (Ermessensreduzierung auf Null), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Geltendmachung des Anspruchs verklagt werden (OLG München, Beschluss vom 26.10.2010 – 32 Wx 26/10 -; in: IMR 2011, 64).

- Die in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Errichtung eines Außenkamins stellt einen Eingriff in die Substanz der Außenwand des Hauses und damit bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und deshalb des Einverständnisses sämtlicher davon betroffener Miteigentümer bedarf (OLG Köln, Beschluss vom 11.02.2000 – 16 Wx 9/00 -).

- a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mitd der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 8.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: GE 2011, 1165).

- Ersetzt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Außenfenster, steht ihm dafür kein Aufwendungsersatzanspruch zu (AG Wedding, Urteil vom 25.08.2011 – 9 C 221/11 -; in: GE 2011, 1320).

- Die Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier Überwachungs­kamera an der Außenfassade) kann nicht bereits dann verlangt werden, wenn eine Willensbildung der Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG noch nicht stattgefunden hat. Dem Beseitigungsanspruch kann entgegengesetzt werden, dass die nachteilige Beeinträchtigung hinzunehmen ist. Der Grundstückseigentümer darf sein eigenes Grundstück (der Wohnungseigentümer seinen Sondernutzungsbereich) regelmäßig durch Außenkameras überwachen. Werden darüber hinaus Dritte beeinträchtigt, ist ihr Persönlichkeitsrecht betroffen, wenn sie eine Überwachung durch die Kameras objektivernsthaft befürchten müssen (BGH GE 2010,690) (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10 -; in: GE 2012, 69).

- a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).

- a) Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwenidige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -; in: GE 2012, 1237).

- Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -; in: GE 2012, 699).

- a) Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtgungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. c) Der Umstand, dasse in vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestsanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 -; in: GE 2012, 967).

- Das Sondernutzungsrecht an einem Autostellplatz berechtigt nicht zu dessen Umwandlung in eine Terrase (BGH; Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 73/11 -; in: GE 2012, 1110).

- Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -; in: GE 2012, 761).

- Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: WuM 2013, 57).

- 1. Ein Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern die Beseitigung einer baulichen Veränderung nicht verlangen, wenn sie mit Duldung eines seiner Rechtsvorgänger durchgeführt wurde und dieser deshalb seinen Beseitigungsanspruch verwirkt hatte. 2. Der Wohnungseigentümer, dem durch Baumaßnahmen, die innerhalb seines Sondereigentums ausgeführt werden und zur Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, ein Mietausfall einsteht, kann Erstattung nach WEG § 14 Nr. 4 Halbs 2 (juris: WoEigG) verlangen. Dieser Anspruch ist einem privatrechtlichen Aufopferungsanspruch ähnlich und um den Anteil des Antragstellers an den Gemeinschaftskosten zu kürzen (KG Berlin – 24 W 5753/92 -; WuM 1994, 38 – 41; WE 1994, 51 – 53).

- 1. Jeder Wohnungseigentümer hat auch ohne Vereinbarung unabhängig von § 24 Abs. 2 WEG unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG das Recht, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung setzen zu lassen. 2. Dabei entspricht ein Verlangen, dass ein bestimmter Punkt auf der Eigentümerversammlung besprochen wird, ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Gründe dafür vorliegen, ihn zu erörtern und zum Gegenstand einer Abstimmung zu machen (LG München I, Beschluss vom 30.08.2011 - 36 T 6199/11 -; in: IMR 2011, 502).

- 1. Die Klage auf Ersatz des Schadens nach § 14 Nr. 4 WEG ist gegen den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. 2. Das gilt auch dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer den Schadensersatzanspruch zuvor durch einen Beschluss zurückgewiesen haben. 3. Wird ein Schadensersatzanspruch eines Miteigentümers von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss zurückgewiesen, steht dies der klageweisen Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht im Wege (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.05.2011 - 2-9 S 54/10 -; in: IMR 2011, 506).

- 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 - 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).

- Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen (LG München I, Urteil vom 15.10.2012 - 1 S 26801/11 -; in: GE 2013, 883).

- 1. Ausnahmsweise ist eine eigenständige Anfechtung des Geschäftsordnungsbeschlusses möglich, wenn der rechtswidrige Beschluss zur Geschäftsordnung über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch Rechtswirkungen für künftige Versammlungen haben soll. 2. Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft zur Errichtung eines Handlaufs besteht nicht. 3. Es besteht eine Verpflichtung der anderen Eigentümer, die Errichtung eines Handlaufs zur Herstellung des Barrierefreien Zugangs zu genehmigen bzw. zu dulden (LG Köln, Urteil vom 30.06.2011 – 29 S 246/10 -; in: IMR 2012, 115).

- Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12 -).

- 1. Enthält die Teilungserklärung hinsichtlich eines nachträglichen Balkonanbaus eine Duldungsverpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, liegt dennoch eine bauliche Veränderung vor, die der allseitigen Zustimmung bedarf. 2. Der Zustimmungsanspruch ist davon abhängig, dass der Ausbauberechtigte genaue Unterlagen vorlegt und eine Variante wählt, welche die Belange der anderen am wenigsten beeinträchtigt (Anschluss an BayObLG vom 16.04.1998 - 2 Z BR 61/98, zit. nach juris) (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 - 55 S 171/12 WEG -; in: GE 2013, 1287).

- 1. bei der Entscheidung über die Frage des Zutrittsrechts eines Verwalters zu einer Eigentumswohnung (hier: zum Ablesen der Wasseruhr) ist zu beachten, dass die Zutrittsgewährung neben dem erheblichen Interesse der Miteigentümer und des Verwalters an einer klaren und nachprüfbaren Abrechnungsgrundlage auch dem Erhalt des inneren Friedens der Eigentümergemeinschaft dient. 2. Der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung kann Art. 13I GG, der keine unmittelbare Drittwirkung entfaltet, nicht entgegengehalten werden. Allein die Abwägung der beiderseitigen Interessen, in die die Wertungen des Art. 13I GG einzubeziehen sind, entscheidet somit über die Frage der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung (LG Bad Kreuznach, Beschluss vom 08.09.1995 - 2 T 64/95 -).

- Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 230/12 -).

- Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eingentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel diesen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 - V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351 f) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13 -; in: GE 2014, 396).

- Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt dabei aber den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13 -; in: GE 2014, 258).

- Auch bei Altbauten sind in angrenzenden Räumen Fließ- und Installationsgeräusche zu vermeiden, die einen Installationspegel von 30 dB (A) überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2013 - 85 S 57/12 -; in: GE 2013, 1599).

- Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtwidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 230/12 -; in: GE 2014 , 61).

- 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 14.02.2014 - V ZR 100/13 -; in: GE 2014, 527).

- Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.20013 - V ZR 85/13 -; in: GE 2014, 531).

- Ein Wohnungseigentümer kann einem anderen das Rauchen auf einem Balkon unter seiner Wohnung untersagen lassen, wenn jenem noch ein anderer Balkon zum Rauchen zur Verfügung steht (LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 28.01.2014 - 2-09 S 71/13 -; in: GE 2014, 535).

- Ein Sondernutzungsrecht zur Gartengestaltung und Gartenpflege berechtigt nicht zur Abgrenzung durch eine massive Steinwand (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.12.2013 - 2-13 S 82/12 -; in: GE 2014, 675).

1. Der Verband der Eigentümer kann Ansprüch auf Beseitigung baulicher Veränderungen durch Beschluss an sich ziehen. Eine geborene Ausübungsbefugnis besteht nicht. 2. Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer das Vorgehen s Verbands verlangen (LG Köln, Uteil vom 28.08.2014 – 29 S 233/13 -; in: IMR 2014, 475).

- a) Die durch eine Öffnungsklausel legitmierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt, ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. b) Zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belasungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -).

- Entspricht nur die sorfortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfoderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 -).

- 1. Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Recht ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -; in: GE 2015, 63).

- a) Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. b) Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 -; in: GE 2015, 66).

- Der nachträgliche Einbau einer Vidooanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wennn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/10 -; in: IMR 2011, 288).

- Die Ansiedlung einer Spielhalle müssen die übrigen Eigentümer einer Wohnanlage aufgrund der erhöhten Kriminalität und der Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls in und um die Eigentumswohnanlage als Nachteile im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht dulden (LG München I, Urteil vom 0201.2012 - 1 S 21470/09 -; in: IMR 2012, 461).

- Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein, aber ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet (LG Saarbrücken, Urteil vom 07.09.2012 - 5 S 23/11 -; in: IMR 2012, 463).

- Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken ist unzulässig (BGH, Beschluss vom 16.06.2011 - V ZA 1/11 -; in: IMR 2011, 418).

- 1. Wenn ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist er stets gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit. Es kommt entgegen LG München I (IMR 2011, 1049 - nur online) nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Die Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme steht einem späteren Verlangen auf Kostenfreistellung nicht entgegen, wenn der Beschluss nicht auch die Kostenverteilung abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 - V ZR 65/11 -; in: IMR 2012, 71).

- 1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums mit Ausnahme des Außenanstrichs vom jeweiligen Eigentümer in Stand zu halten sind, so ist ihre vollständige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 - V ZR 174/11 -; in: IMR 2012, 292).

- Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseingentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten (BGH, Urteil vom 14.11.2014 - V ZR 118/13 -).

- 1. Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. 2. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. 3. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. 4. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 195/11 -; in: IMR 2012, 327).

- § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 225/11 -; in: IMR 2012, 328).

- 1. Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. 2. Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich - bei Vorliegen der Voraussetzungen - eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 - 11 S 16/11 -; in: IMR 2012, 331).

- Sieht die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs in einer Wohnung vor, erfasst dies auch die entgeltliche Betreung von bis zu fünf Kleinkindern. Liegt keine Genehmigung vor, kann jeder Wohnungseigentümer die Unterlassung der Kinderbetreuung verlangen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 204/11 -; in: IMR 2012, 377).

- Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 26).

- 1. Hat ein Eigentümer vorher gefasste Beschlüsse über eine Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten, scheidet ein Anspruch auf Verzögerungsschaden wegen verschleppter Instandsetzungsmaßnahmen aus. 2. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Eigentümer gegenüber direkt verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines bestandskräftigen Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Eigentümers unbenutzbar macht. 3. Ob der Verband dem einzelnen Eigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist und/oder nach § 31 BGB für Verwalterschulden/Mehrheitsverschulden haftet, bleibt offen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11 -; in: IMR 2012, 422).

- 1. Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen, der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplans entsprechenden Zustands unterliegt der dreijährigen Verjährung. 2. Die Verjährungsfrsit beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruchsberechtigte von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangen konnte; die reichtige rechtliche Beurteilung der Tatsachen ist für den Beginn der Verjährung nicht erforderlich (OLG Braunschweig, Beschluss vom 08.02.2010 - 3 W 1/10 -; in: IMR 2010, 477).

- 1. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. 2. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen (BGH, Urteil vom 19.08.2010 - VII ZR 113/09 -; in: IMR 2010, 483).

- Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu einem Wintergarten gestört. Da es sich ume ine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 - 73 C 220/10 -; in: IMR 2013, 75).

- 1. Eine eigenmächtige bauliche Veränderung ist ohne Zustimmung durch Eigentümerbeschluss rechtswidrig; daran ändern ihre Duldung oder die konkludente Zustimmung nichts. 2. Auch nach der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rückbau auf eigene KOsten berechtigt (LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2013 - 318 S 20/12 -; in: IMR 2013, 380).

- Das Anbringen von Parkbügeln auf der Sondernutzung unterliegenden Pkw-Stellplätzen ist als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zustimmungspflichtig, wenn hiermit das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und eine nachhaltige Veränderung der Parksituation und Rangiermöglichkeiten zu befürchten ist, wenn auch die anderen Wohnungseigentümer solche Parkbügel errichten ließen (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 19 S 55/12 -; in: IMR 2013, 381).

- Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 - 85 S 143/12 -; in: IMR 2013, 422).

- Wird eineTeileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 5 WEG § 15 Abs. 3; BGB § 242 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist (BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14 -).

- Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 230/12 -; in: IMR 2014, 25).

- 1. Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter unterteilen. 2. Die Zweckbestimmung einzelner Räume ändert sich durch die Unterteilung von Sondereigentum nicht. 3. Baurechtliche Erfordernisse sind regelmäßig keine Einschränkun der in der Teilungserklärung vorweggenomemnen Zustimmung zur Änderung (OLG München, Beschluss vom 05.07.2013 - 34 Wx 155/13 -; in: IMR 2014, 26).

- 1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50 % vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, wenn das Wirtschaftsjahr abgelaufen und der zu Grunde liegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist (Abweichung von LG Hamburg, IMR 2013, 423) (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2013 - 85 S 177/12  WEG -; in: IMR 2014, 30).

- 1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung führt zur Verpflcihtung zur Leistung von Schadensersatz. 2. Verzug gem. § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB tritt mit der Bestandskraft des Beschlusses ein (unter Hinweis auf BGH, NJW 2012, 2955 ff). 3. Ein Streit der Parteien über die Art der Sanierungsweise ist unbeachtlich (LG München I, Urteil vom 07.11.2013 - 36 S 16560/12 WEG; in: IMR 2014, 119).

- 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschlud stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offengehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheids verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 14.02.2014 - V ZR 100/13 -; in: IMR 2014, 163).

- Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f).) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13 -; in: IMR 2014, 166).

- 1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds steht das durch die Jahresabrechnugn zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, das nur einen Innenausgleich zulässt. 3. Der Erstattungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nach einer wirksamen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung oder eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung beschränkt sich auf die vorhandenen Geldmittel und setzt ein abrechnungsgegenständliches Guthaben voraus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2013 - 19 S 77/12 -; in: IMR 2014, 171).

- 1. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bautäger Vorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen. 2. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft (= Verband) in gesetzlicher Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur noch einer der Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsanspruch innehat (OLG Brandenburg, Urteil vom 05.07.2012 - 12 U 231/11 -; in: IMR 2014, 256).

- 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemsinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das gilt auch für den ausgeschienenen Erwerber. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst jedoch nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche des Erwerbers, wie Rücktritt udn großer Schadensersatz. 2. Der einzelne Erwerber ist an den von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen und außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden (OLG Köln, Beschluss vom 23.10.2013 - 11 U 109/13 -; in: IMR 2014, 257).

- 1. Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks - wie nach der Errichtung einer Pergola - ist ein Nachteil für die anderen Eigentümer regelmäßig anzunehmen, es sei denn, die Veränderung ist lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche, zu erkennen. 2. Auch bei einer langjährigen Übung, abweichend von den Regelungen des Wohnugnseigentumsgesetzes die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln und bauliche Veränderungen vorzunehmen, kann nicht ohne Weiteres eine konkludente Vereinbarung zwischen den Eigentümern hergeleitet werden, dass diese untereinander in Abweichung oder Ergänzung der Gesetze bauliche Veränderungen vornehmen dürfen. 3. Ersetzt ein Eigentümer eine illegale Pergola aus Holz durch eine neue aus Aluminium, können die anderen Eigentümer auch dann die Beseitigung der neuen Pergola verlangen, wenn der Beseitigungsanspruch bezüglich der alten Pergola verjährt ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.04.2014 - 2-13 S 38/13 -; in: IMR 2014, 340).

- Der Ausbau des gemeinschaftlichen Speichers zu Wohnzwecken bedarf auch dann der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn bereits ein Sondernutzungsrecht für den Ausbauwilligen an den Räumlichkeiten besteht (LG München I, Urteil vom 18.07.2013 - 36 S 20429/12 WEG -; in: IMR 2014, 390).

- 1. Die Montage eines Sonnensegels auf der Dachterrasse einer Penthousewohnung stellt wegen der damit verbundenen optischen Veränderung des Erscheinungsbilds des Gebäudes einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. 2. Entsprechendes gilt für an der Außenseite eines Terrassengeländers befestigte, licht- und sichtundurchlässige Sichtschutzmatten (LG Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2014 - 11 S 34/14 -; in: IMR 2014, 391).

- 1. Der Anbau eines Außenlifts ist eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. 2. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Beschlusskompetenz, dass die Eigentümer die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen dauerhaft ändern können. Notwenidg ist hierfür eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. 3. Es handelt sich in Bezug auf den neu anzubringenden Außenlift auch nicht um die regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG; die Regelung eines Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme (LG München I, Urteil vom 23.06.2014 - 1 S 13821/13 -; in: IMR 2014, 429).

- 1. Ein in der Teilungserklärung als Abstell- und Hobbyraum ausgewiesener Raum darf nicht zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken genutzt werden. 2. Den übrigen Eigentümern steht ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung zu. Dieser verjährt nicht, solange der Verstoß gegen die zweckbestimmte Nutzung andauert. 3. Ist der Anspruch verwirkt, gilt dies aber auch für den Sonderrechtsnachfolger (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.06.2014 - 2-13 S 18/13 -; in: IMR 2014, 433).

- Sieht die Teilungserklärung in Abweichnung zu den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vor, dass Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern in einer Sondereigentumseinheit vom jeweligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht, die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vornehmen, also die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster (LG Koblenz, Beschluss vom 03.07.2014 - 2 S 36/14 -; in: IMR 2014, 476).

- 1. Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, weil das Gebäude saniert und die Sondereigentumseinheit dadurch in einen rohbauartigen Zustand versetzt wird, hat der Vermieter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) einen Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Miete. Dieser Anspruch umfasst sowohl die Indesmieterhöhungen als auch dei Betriebskostenvorauszahlungen. 2. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes nicht regeln, weil ihnen die Kempetenz hierzu fehlt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 - 2-13 S 177/12 -; in: IMR 2014, 479).

- Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu uunzumutbaren Härten führen würde (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 117/13 -; in: IMR 2014, 522).

- Die konkludente oder ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung kann zur Verwirkung des sich aus §§ 985, 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG ergebenden Herausgabe- und Räumungsanspruchs führen (LG Hamburg, Urteil vom 09.07.2014 - 318 S 120/13 -; in: IMR 2014, 523).

- 1. Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugeben, solange nicht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorneherein auszuschließen ist. 2. Für Schäden am Sondereigentum haftet der Sondereigentümer allein, und zwar selbst dann, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum vorliegt, dieser aber von keinem der übrigen Wohnungseigentümer verschuldet ist. 3. Negativbeschlüsse haben ind er Regel keine Sperrwirkung, insbesondere dann nicht, wenn die Möglichkeit einer erneuten Beschlussfassung über denselben Gegenstand nicht eingeschränkt wird. 4. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, ohne Vorlage von Rechnungen und Arbeitsnachweisen sowie Abnahmen höhere Geldbeträge quasi blanko an einen Sondereigentümer zu zahlen (AG Hamburg-Blankensee, Urteil vom 08.01.2014 - 539 C 17/13 -; in: IMR 2014, 526).

- 1. Ersetzt ein Wohnungseigentümer einen im Sondereigentum verlegten Bodenbelag, beurteilt sich die Frage, ob der vom Sondereigentum ausgehende Trittschall im Sinne von § 14 Nr. 1. WEG dadurch nachteilig wird, nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, sofern kein ein höheres Schlallschutzniveau vereinbart ist. 2. Das "Gepräge" der Wohnungseigentumsanlage (Ausstattung von Wohnumfeld) ist für die Frage, ob ein Nachteil vorliegt, unerheblich (Aufgabe von BGH, IMR 2012, 327). 3. Wird das Schallschutzniveau nicht verletzt, werden durch den neuen Bodenbelag aber "besonders lästige" Geräusche erzeugt, kann nicht verlangt werden, dass der Bodenbelag ausgetauscht wird. Hingegen kann bei einem übermäßigen oder ungewöhnlichen Wohngebrauch Unterlassung verlangt werden. Geräusche, die durch einen üblichen Gebrauch verursacht werden, sind nie übermäßig oder ungewöhnlich (BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14 -; in: IMR 2015, 237).

- 1. Tritt Schimmel wegen zu schwacher Wärmedämmung der Außenwände bei ordnungsgemäßer Nutzung auf und macht eine Wohnung unbewohnbar, müssen die Eigentümer ohne weiteres Zögern eine Instandsetzung vornehmen. 2. Der betroffene Eigentümer kann dann eine unverzügliche Sanierung entsprechend sachverständiger Empfehlung verlangen. 3. Dass der Sachverständige eine Innendämmung empfiehlt, steht der Sanierungspflicht aller Eigentümer nicht entgegen, denn die Innendämmung ist Gemeinschafts-, nicht Sondereigentum (LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 - 11 S 14/14 -; in: IMR 2015, 240).

- Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört das Belastungsverbot (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -; in: IMR 2015, 26).

- Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so tritt die Verpflichtung zum Schadenersatz nicht den rechtfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 -; in: IMR 2015, 28).

- Die Verpflichtung auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums entsprechend der Teilungserklärung bestehen unabhängig von Ansprüchen gegenüber einem Bauträger. Der Anspruch ist unverjährbar (LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2014 - 11 S 13/14 -; in: IMR 2015, 32).

- 1. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse den Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden. 2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen (AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 512 C 14/14 -; in: IMR 2015, 197).  

-1. Der Anspruch auf Unterlassung einer unzulässigen wohnnutzung verjährt bei anhaltender Nutzung nicht, unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten vom Eigentümer oder einem Mieter genutzt werden. 2. Auch eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung erfolgte (BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14 -; in: IMR 2015, 289).

- 1. Eine Beitragspflicht eines Wohnungeigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG § 16 Abs. 2) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage begründet werden. 2. Ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht nur "Dritten" zu, nicht den Wohnungseigentümern untereinander (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 - 2-13 S 2/15 -; in: IMR 2015, 290).

- a) Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. b) Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). c) Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband (BGH, Urteil vom 25.09.2014 - V ZR 246/14 -).

- Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14) (BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14 -; in: GE 2015, 667).

- Ein Wohnungseigentümer kann nicht anteilige Erstattung der an Außengläubier der Gemeinschaft gezahlten Betraäge verlangen; Zahlungspflichten im Innenverhältnis können nur über beschlossene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen begründet werden (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 - 2-13 S 2/15 -; in: GE 2015, 1039).

- a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015 - V ZR 5/15 -, in: GE 2015, 1605).

- Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 -; in: GE 2016, 337).

- Der Verkäufer von Wohnungseigentum schuldet dem Erwerber Schadensersatz, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschossräumen in der Gemeinschaft streitig ist, sich aus dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Dachgeschossräume lediglich ein Sondernutzungsrecht ohne Gestattung von Wohnzwecken ergibt und er dies dem Erwerber nicht offenbart (KG, Urteil vom 17.12.2015 - 22 U 272/13 -; in: GE 2016, 398).

- Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderzeiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenlegen unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern (Anschluss an BGH-Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, GE 2016, 266 für die eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum durch einen Sondereigentümer) (LG München I, Urteil vom 1.02.2016 - 1 S 12786/15 -; in: GE 2016, 1039).

- a) Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, GE 2012, 959 = NJW 2012, 2797 Rn. 15). b) Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weiere Konflikte drohen (BGH, Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15 -; in: GE 2016, 791).

- Bringt der zusätzliche Einbau eines französischen Fensters für andere Wohnungseigentümer keinen übermäßigen Nachteil, besteht ein Anspruch auf Zustimmung zu der baulichen Veränderung (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2015 - 85 S 293/14 WEG -; in: GE 2016, 1515).

- Eine von der Gemeinschaft nicht genehmigte Klimaanlage, die der Mieter einer Teileigentumseinheit zum Hof hin sichtbar angebracht hat, ist von disem zu beseitigen (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 – 85 S 103/15 WEG -; in: GE 2017, 237).

- 1. Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen. 2. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist (im Anschluss an BGH vom 26.02.2016, VZR 250/14, GE 2016, 981 = 981 = NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.) (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16 -; in: GE 2017, 301).

- Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen (BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16 -; in: GE 2017, 305). 

- 1. Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel – anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe – auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. 2. Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehnen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 -; in: GE 2017, 423).

- 1. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weiat sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. 2. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 -; in: GE 2017, 427).

- a) Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. b) Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. c) Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriftendes § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt (BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -; in: GE 2017, 543).

 

 

 

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Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums/Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum

- Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (BayObLG, Beschluss vom 20.12.2000 – 2Z BR 61/00 -, in: NZM 2001, 534; GE 2001, 701). (Dies gilt z.B. beim nachträglichen Einbau von Kaltwasseruhren).

- Der einzelne Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Änderung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Warmwasserkosten, wenn die bisherige Regelung grob unbillig ist. Dies ist dann noch nicht der Fall, wenn das begehrte Abrechnungsverfahren über eine Zeitraum von zehn Jahren eine jährliche Ersparnis von 20 % mit sich brächte, die aber insgesamt die der Gemeinschaft durch die Installation neuer Messgeräte entstehenden Kosten nicht wettmachen würde (OLG Köln, Beschluss vom 23.11.2001 – 16 WX 202/01 -, in: NZM 2002, 571).

- Der Anspruch auf Gebrauchsregelung und Herausgabe von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellerräumen an die Gemeinschaft kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer und ohne Ermächtigung der Gemeinschaft gerichtlich geltend gemacht werden. Dem Herausgabeanspruch kann jedenfalls dann nicht der Anspruch auf Kellerneuverteilung entgegengehalten werden, wenn nach der Gemeinschaftsordnung jede Gebrauchsregelung einer Vereinbarung bedarf und ohne Zustimmung des Antragstellers, aber auch gegen seinen Willen keine Vereinbarung zustande kommen kann (KG, Beschluss vom 26.11.2001 – 24 W 6774/00 -, in: GE 2002, 266).

- Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).

- Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (BayObLG, Beschluss vom 31.01.2002 – 2 Z BR 57/01 -, in: GE 2002, 745).

- 1. Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. 2. Die Kosten für die Reparatur und den Austausch defekter Thermostatventile sind somit Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in der Regel nach § 16 II WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (OLG Hamm, Beschluss vom 06.03.2001 – 15 W 320/00 -, in: NZM 2001, 1130).

- 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).

- 1. Die Heizungsanlage des Mehrfamilienhauses ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, so dass die Grundstückseigentümer (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) auch Eigentümer der Heizungsanlage sind. 2. Ein langfristiger Wärmeversorgungsvertrag, der formularmäßig abgeschlossen wird, kann vorfristig gekündigt werden (OLG Rostock, Urteil vom 15.01.2004 – 7 U 91/02 – , in: GE 2004, 484).

- 1. Mit dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt der Sondereigentümer auch in einen bestehenden Wasserlieferungsvertrag ein. 2. Die Wohnungseigentümer haften für die Wasserkosten als Gesamtschuldner. 3. Die Eigentümergemeinschaft kann die Wasserbetriebe nicht zum Abschluss von Einzelversorgungsverträgen veranlassen, denn die Versorgungspflicht besteht nur für das Haus, nicht für einzelne Wohnungen. 4. Für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft haftet der ehemalige Eigentümer nicht mehr für Wasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2003 -  48 S 64/03 – , in: GE 2004, 487).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Wenn in der Teilungserklärung nicht hinreichend klar eine von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung getroffen ist, bleibt es bei der Kostenverteilung nach Mieteigentumsanteilen für grundlegende Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (hier: Tiefgaragendach) (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 03.03.2004 – 2 Wx 104/01 - , in: ZMR 2004, 614).

- Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt (KG, Beschluss vom 10.09.2003 – 24 W 141/02 - , in: ZMR 2004, 622).

- Auch Wasserzähler, die den individuellen Verbrauch des Sondereigentums erfassen sollen und in den zu Sondereigentum erklärten Räumen installiert werden, sind dem gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zuzuordnen (OLG Hamburg, Beschluss vom 30.12.2003 – 2 Wx 73/01 - , in: MietRB 2004, 290).

- 1. Durch die Entnahme von Wasser wird ein konkludenter Kaufvertrag mit den Wasserbetrieben abgeschlossen; bei einer Eigentümergemeinschaft kommt der Vertrag mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob sie Wasser verbrauchen oder nicht. 2. Jeder Eigentümer haftet als Gesamtschuldner unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils (hier: 0,77 % für Motorradeinstellplatz) (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2004 – 48 S 97/03 - , in: GE 2004, 1298).

- Der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG ist seinem Wesen nach ein Individualanspruch. Es ist deshalb verfahrensrechtlich unbedenklich, wenn zunächst zwar alle Wohnungseigentümer (ausgenommen der störende Wohnungseigentümer), im Zuge des Verfahrens jedoch nur noch ein oder einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch gegen diesen geltend macht oder machen. Nutzt ein Wohnungseigentümer Räume des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne dass eine Vereinbarung oder ein gebrauchsregelnder Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, können die übrigen Wohnungseigentümer, einzeln oder gemeinsam, die Räumung und Herausgabe der Räume an die Eigentümergemeinschaft verlangen (BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 – 2Z BR 225/03 - , in: GE 2004, 1301).

- 1. Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist, kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festgestellt werden. 2. Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels führen. 3. Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung (BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04 - , in: GE 2004, 1530).

- Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 - , in: MietRB 6/2004).

- Dem Straßenreinigungsunternehmen steht es grundsätzlich frei, einen bestimmten Miteigentümer einer Eigentumswohnungsanlage in Anspruch zu nehmen, wenn die Hausverwaltung ihren Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen nicht nachkommt (KG, Urteil vom 02.12.2004 - 8 U 119/04 - , in: GE 2005, 182).

- Der Beschluss zur Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten (nur) nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht nichtig. Er entspricht aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb auf Antrag aufzuheben. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels enthält. Eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenVO (unverhältnismäßig hohe Kosten) ist möglich, wenn die Investitionen durch die erwartete Heizkostenersparnis der kommenden 10 Jahre nicht gerechtfertigt sind (BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 – 2 Z BR 118/04 - , in: BayObLGR 2004, 423).

- Wenn die Miteigentumsanteile zunächst dem Flächenverhältnis entsprechen und nachträglich diese Relation verlieren (hier: wegen ausbaubedingter Flächen-Vergrößerungen), können die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung – im Einzelfall – dazu führen, dass nicht mehr nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach dem Verhältnis der Flächen zu verteilen ist. In einem solchen Fall darf der benachteiligte Eigentümer eine Zustimmung zu einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung verlangen (BGH, Beschuss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04 - , in:  ZMR 2004, 834).

- Wohnungseigentümer entscheiden nach billigem Ermessen, ob eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage oder durch Sonderumlage finanziert wird. Es besteht kein Anspruch auf (teilweise) Ausschöpfung der Rücklage (BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 142/04 - , in: MietRB 2005, 153).

- Die Wohnungseigentümer haben einem Sondereigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem aus einer schuldhaften Ablehnung eines Beschlussantrages über eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden ist (hier: Mietausfall) (KG, Beschluss vom 20.10.2004 - 24 W 97/03 - , in: MietRB 2005, 153).

- Die Wohnungseigentümer können mit Stimmenmehrheit die Installation von Wasserzählern im Sondereigentum beschließen und zugleich bestimmen, dass die Kosten der Wasserentnahmen zukünftig verbrauchsabhängig zu verteilen sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 - 2 Wx 1/04 - , in: MietRB 2005, 155).

- Sind die Gesamt- und Einzelabrechnung bestandskräftig beschlossen, muss der Wohnungseigentümer den festgestellten Betrag auch dann entrichten, wenn er möglicherweise materiellem Recht widerspricht, solange keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Abrechnung vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 - 2Z BR 178/04 - , in: MietRB 2005, 156).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, bei oder nach Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelvertrages den internen Umlageschlüssel, etwa nach den für die nutzungswilligen Wohnungseigentümer bereitgestellten Anschlussdosen, festzulegen. 2. Bis zur bestandskräftigen Festlegung eines besonderen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren sind diese Kosten nach dem gesetzlichen oder dem davon abweichend vereinbarten, für Betriebskosten vorgesehenen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umzulegen (KG, Beschluss vom 06.04.2005 – 24 W 13/03 -, in: GE 2005, 1561).

- Gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die durch Gerichtsentscheidung gesamtschuldnerisch den Wohnungseigentümern auferlegt sind, sind nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen, also nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Kopfteilen – Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Düsseldorf, 08.10.2002 – 3 Wx 261/02, ZMR 2003, 228 (KG, Vorlagebeschluss vom 07.11.2005 – 24 W 143/05 -, in: NZM 2006, 112, ZMR 2006, 153, Info M 2006, 90).

- Lassen außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Regelung grob unbillig erscheinen, kann sich aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis die Pflicht ergeben, der Änderung einer Vereinbarung (hier: Kostenverteilungsschlüssel) zuzustimmen. Allerdings besteht kein allgemeiner Grundsatz, dass ein Eigentümer keine Kosten für solche Einrichtungen tragen muss, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen (OLG Schleswig, Beschluss vom 26.04.2006 – 2 W 234/05 -, in: WuM 2006, 407, Info M 2006, 245).

- 1. Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. 2. An dem Verfahren, das ein Eigentümer gegen einen anderen Eigentümer wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, sind in der Regel die übrigen Eigentümer zwingend zu beteiligen (OLG München, Beschluss vom 15.03.2006 – 34 Wx 160/05 -, in: GE 2006, 1413).

- Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß §§ 2 Abs. 1 S. 2 AVBWasserV, 1 Abs. 2 und 3, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 29.09.2006 – 7 U 251/05 -, in: GE 2006, 1478).

- Schuldner der Abfall- und Straßenreinigungsgebühren sind nach Berliner Landrecht die Wohnungseigentümer als Miteigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Teilrechtsfähigkeit nach der Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (BGHZ 163, 154; NJW 2005, 2061; NZM 2005, 543) für die Haftung, die an die Eigentümerstellung anknüpft, keine Bedeutung hat. Mangels einer § 134 I 4 BauGB vergleichbaren gesetzlichen Regelung haften die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner, nicht anteilig. Diese Haftungsregelung verstößt nicht gegen Bundesrecht (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 1 U 96/05 -, in: NJW 2006, 3647).

- Die Änderung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Umstellung des Verteilungsmaßstabes für Wasserkosten nach Miteigentumsanteilen auf Wasserverbrauch bedarf nicht der Zustimmung der in Abt. I und II des Grundbuchs eingetragenen Gläubiger (LG Berlin, Beschluss vom 16.01.2007 – 86 T 604/06, 678-701/06 -, in: GE 2007, 303).

- Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gem. § 2 I 2 AVBWasserVO, §§ 1 II, III, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 29.09.2006 – 7 U 251/05 -, in: NZM 2007, 216).

- 1. Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. 2. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Teil- oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen müsse, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil- und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil- und Wohnungseigentümern genutzt werden (OLG Celle, Beschluss vom 28.11.2006 – 4 W 241/06 -, in: NZM 2007, 217).

- Für eine Kaufpreisforderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus einem Gaslieferungsvertrag haftet die insoweit rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die jeweiligen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften demgegenüber nicht als Gesamtschuldner, auch nicht ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes neben bereits rechtskräftig (durch Versäumnisurteil) verurteilten weiteren Mitgliedern (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 125/06 -, in: GE 2007, 661).

- Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).

- Vertragspartner eines Gaslieferanten ist im Regelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (d.h. der Verband). Eine Haftung der Wohnungseigentümer kommt daneben grundsätzlich nicht in Betracht (Ausnahme: ausdrückliche, persönliche Verpflichtung der einzelnen Eigentümer). Dies gilt auch für „Altverträge“, die vor Erlass des BGH-Urteils zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft geschlossen wurden (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 125/06 -, in: Info M 2007, 125).

- Auch wenn Vertragspartei des Versorgers (hier: Be- und Entwässerung) der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist, können die AGB des Versorgers eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehen. Die Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit steht dem nicht entgegen (KG, Urteil vom 29.09.2007 – 7 U 251/05 -, in: Info M 2007, 124).

- Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Verbrauchskosten für die Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBWasserV, § 1 Abs. 2 und 3, §§ 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 07.08.2007 – 13 U 26/07 -, in: GE 2007, 1485).

- Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).

- Für die Kompetenz des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft, die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen, gilt folgendes: Die Kompetenz ist vorhanden ohne weiteres bei gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (Minderung und kleiner Schadensersatz), auch bei nicht gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Kostenvorschuss) nach Beschluss der Eigentümer, die Rechte „an sich zu ziehen“ (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: Info M 2007, 181).

- 1. Voraussetzung einer so genannten modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde. 2. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt, so ist er nach § 16 III 2 WEG grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Das gilt auch dann, wenn er unvermeidbar aus der Maßnahme Nutzungen zieht, weil er hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann (OLG Schleswig, Beschluss vom 08.12.2006 – 2 W 111/06 -, in: NJW 2007, 2782).

- Verpflichtet die Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (hier: Wohnungseingangstüren) instandzuhalten, obliegt die Durchsetzung von gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (hier: Minderung gegenüber dem Bauträger) ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft darf solche Mängelrechte nicht an sich ziehen (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NZM 2007, 487; NJW 2007, 2418; Info M 2007, 270).

- Ist ein Wohnungseigentümer zum Rückbau einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum verpflichtet (hier: Umbau eines Balkons in einen Wintergarten), muss sein Mieter die Rückbaumaßnahmen dulden (BGH, Urteil vom 01.12.2006 – V ZR 112/06 -, in: Info M 2007, 271).

- Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden (BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X).

- Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. In vor dem 01.07.2007 anhängig gewordenen wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren werden die auf Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümer vom Wohnungseigentumsverwalter vertreten (§ 27 II Nr. 2 WEG n.F.), auch wenn die Sache nach früherem Verfahrensrecht zu entscheiden ist (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X; NJW 2007, 3492; GE 2007, 1559).

- Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -, in: NJW 2008, 156).

- Für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren können bei entsprechender satzungsrechtlicher Grundlage weiterhin (ungeachtet der vom BGH angenommenen Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft) die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner herangezogen werden (VG Göttingen, Beschluss vom 27.06.2007 – 3 B 84/07 -, in: NJW 2008, 252).

- Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten des Sondereigentums (hier: Kabelanschlussgebühren) weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss einen Verteilungsschlüssel festgelegt, sind die Kosten entsprechend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten von dem Lieferanten nach anderen Faktoren kalkuliert wurden (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: Info M 2007, 359).

- Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 17.08.2006 – 20 W 205/05 -).

- Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizung dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer auch dann, wenn sie im Inneren des Sondereigentums liegen. Die Kosten für die Reparatur und der Austausch dieser Bauteile sind daher Kosten der Verwaltung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 - 8 W 404/07 -; in: ZMR 2008, 243; Info M 2008, 75).

- Nach neuem Recht kann der einzelne Eigentümer einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung erzwingen, wenn die - gegenüber der alten Rechtslage ermäßigten - ­Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfüllt sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 - 15 W 358/06 -; in: BeckRS 2007, 17892; Info M 2008, 77).

- Die Geschossdecken eines Gebäudes (hier: Decken der zweigeschossigen Tiefgarage) gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn sie sich vollständig im Bereich eines Sondereigentums befinden. Muss aus Gründen des Brandschutzes auf solche Decken eine Betonschicht aufgetragen werden, so erstreckt sich das Gemeinschaftseigentum auch hierauf (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 - 34 Wx 075/07 -; in: OLGR München 2007, 973 bis 974; Info M 2008, 126).

- Auch wenn es sich bei den konstruktiven Teilen von Balkonen zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt und auch wenn der konkrete Sanierungsbedarf eines einzelnen Balkons seine Ursache im Alter der Wohnanlage hat, können die Wohnungseigentümer - mit doppelt qualifizierter Mehrheit - beschließen, dass die Sanierungskosten abweichend von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel allein vom betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 - 10 C 10016/07 -).

- Auch wenn die AGB des Versorgers (hier: Be- und Entwässerung) die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer vorsehen, haftet allein der Verband. Dies gilt auch dann, wenn ein öffentlich-rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwang besteht (KG, Urteil vom 12.02.2008 - 27 U 36/07 -; in: Info M 2008, 179).

- Im Rahmen einer Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage können die Eigentümer beschließen, dass technisch defekte Heizkörper auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht werden, auch wenn sie zum Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer gehören (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008 - 34 Wx 46/07 -; in: OLG München 2008, 362; Info M 2008, 231).

- Wohnungseigentümer können nach § 16 Abs. 4 WEG die Kosten für anstehende Instandsetzungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum (hier: Balkon) einem einzelnen Wohnungseigentümer mit alleiniger Nutzungsmöglichkeit auch dann allein aufbürden, wenn deren Erforderlichkeit im Rahmen der laufenden Verwaltung von vornherein absehbar war (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 - 10 C 10016/07-; in: Info M 10/08, 382).

- Ein Anspruch auf die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels steht einem Wohnungseigentümer erst dann zu, wenn die Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 Prozent abweicht. Erst dann ist von einer Unbilligkeit der Kostenverteilung auszugehen (OLG Köln, 16.11.2007 - 16 Wx 154/07 -).

- § 16 Abs. 3 WEG eröffnet keine Beschlusskompetenz zur Änderung eines (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Verteilerschlüssels. Mehrheitsbeschlüsse zur Änderung des gesetzlichen Verteilerschlüssels setzen voraus, dass keine Vereinbarungen zur Festlegung dieses Maßstabes vorhanden sind (AG Hamburg, Urteil vom 6.10.2008 - 102 DC 1062/07 (rk) -; in: Info M 2009, 75).

- Soll in der Teilungserklärung vom dem allgemein geltenden gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG abgewichen werden, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Die Abwälzung der Kosten für die bloße Unterhaltung einer Sondernutzungsfläche auf dem Dach einer gemeinschaftlichen Garage enthält nicht zwingend auch die Kosten der Instandsetzung einer jahrzehntealten baufälligen Dachkonstruktion (KG, Beschluss vom 25.02.2009 – 24 W 362/08 -; in: GE 2009, 659; Info M 2009, 226).

- Die Eigentümer dürfen den Umlageschlüssel für Betriebskosten auch dann ändern, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt. Eine Änderung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie für den einzelnen Miteigentümer nicht unbillig ist und die schutzwürdigen Belange der Minderheit respektiert. Die Eigentümer dürfen Kabelanschluss-Kosten pro Einheit und Aufzugskosten nach Häusern und Stockwerkslagen (1,3 - 1,4 usw.), aber nicht: Hausmeister- und Hausreinigungskosten pro Einheit verteilen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 - 14 S 7627/08 -; in: NZM 2009, 363 und Info M 2009,230).

- Hat ein Landesgesetz in der Zeit vor Juni 2005 eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks angeordnet (hier: betr. Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung), geht diese Regelung der nur quotalen Haftung gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 Hs 1 WEG vor (BGH, Urteil vom 18.06.2009 - VII ZR 196/08 -; in: Info M 2009, 283).

- 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 - 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).

- Beschließen die Eigentümer gem. § 16 III WEG einen von der Teilungserklärung, die die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen statuiert, abweichenden Schlüssel für die Betriebskostenumlage, so können in einer Mehrhausanlage die Kosten des laufenden Aufzugsbetriebs nach Häusern und Stockwerken differenziert werden; widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausmeister- ­und Hausreinigungskosten nach Einheiten umgelegt werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 - 14 S 7627/08 -; in: NJW 2009,3246).

- Die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG (bzw. ein hiervon abweichender Verteilungsschlüssel) ist solange bindend, bis er durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder eine sie ersetzende rechtskräftige Gerichtsentscheidung abgeändert wird. Auf bereits entstandene Kosten bleibt der bloße Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels ohne Einfluss (OLG Frankfurt vom 12.11.2008; in: ZMR 2009, 463 f.).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll. 2. Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (BGH, Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 33/09 -; in: GE 2009, 1437).

- Auch wenn eine Sonderumlage schon beschlossen wurde, bevor die Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erworben wurde, muss der Erwerber die Sonderumlage mittragen, wenn die Beträge der Sonderumlage erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden, und wenn die durch die Sonderumlage zu finanzierenden Leistungen auch dem Erwerber nützen (hier: u. a. Heizöl und Versicherungen) (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 - 5 S 26/08 -; in: NZM 2009,590).

- Besteht eine Eigentümergemeinschaft nur aus zwei zerstrittenen Miteigentümern mit einem Anteil von je 50 % (sog. Zweier-WEG), die keinen Verwalter bestellt haben, ist in der Versammlung ein Abstimmungspatt voraussehbar. In dieser Situation kann der Eigentümer, der gemeinschaftsdienliche Kosten verauslagt hat, auch ohne Beschluss über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung von seinem Miteigentümer direkt den anteiligen Ausgleich verlangen (LG München I, Urteil vom 02.02.2009 - 1 S 10225/08 -; in: ZMR 2009,637).

- 1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit. 2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die - in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch - mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vorn 23.07.2009 - 1-3 Wx 28/09-; in: WuM 2009, 600).

- Sieht Landesrecht eine persönliche Haftung der Grundstückseigentümer für Kosten etwa der Abfallentsorgung und Straßenreinigung vor, so haften die Wohnungseigentümer hierfür gesamtschuldnerisch. Denn die spezialgesetzliche Haftung der Grundstücks- und somit der Wohnungseigentümer geht den allgemeinen Haftungsregelungen in § 10 Abs. 6, 8 WEG vor (BGH, 18.06.2009 - VII ZR 196/08 -; in: ZMR 2009,854 ff und ARBER-Info Dez. 2009, 16).

- Verlaufen Versorgungsleitungen in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Estrich, zählen sie auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie nur der Versorgung einer Wohnung dienen (OLG München, Beschluss vorn 04.09.2009 - 32 Wx 44/09 -; in: Info M 2009, 435).

- Der Beschluss über eine Sonderumlage ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn er eine Aussage enthält über die Höhe der Sonderumlage, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit der Zahlung. Es reicht aber aus, wenn sich der Verteilungsschlüssel durch Auslegung ergibt (hier: einheitliche Finanzierung der Maßnahme auch mit Instandhaltungsrücklage, für die gemäß Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen einzuzahlen ist) (AG Harnburg, Urteil vorn 23.04.2009 -102 Ge 44/08 (rk.) -; in: Info M 2009,438).

- Ist Gemeinschaftseigentum schadhaft (hier: Balkongeländer), kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich nur verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen ergreift. Einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme (hier: Erneuerung) hat er nur dann, wenn nur diese eine Maßnahme in Betracht kommt (Ermessensreduzierung auf Null) (LG Itzehoe, Urteil vorn 29.09.2009 - 11 S 3/09 -; in: Info M 2009, 439).

- 1. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09 -; in: GE 2010,552).

- „Schwerwiegende Gründe“ im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die zu einem Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung führen (hier. infolge Spitzbodenausbaus), liegen erst vor, wenn der „Benachteiligungsanteil“ des Klägers mehr als 25 % ausmacht (Anschluss an OLG Köln, ZMR 2008, 989 – ebenso schon KG, NZM 2004, 549) (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.08.2009 – 14 S 3582/09 -; in: IMR 2010, 292).

- 1. Die Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bedarf eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann – auch – in den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten der Eigentümer liegen, denen durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Rechnung getragen wird. 3. Bei der Ermittlung des „neuen Verteilungsschlüssels“ muss neben den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten auch anderen Faktoren (Verkehrssicherungspflichten etc.) Rechnung getragen werden, die alle Eigentümer gleichermaßen betreffen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: IMR 2010, 156).

- 1. Ein in einem Abfallgebührenbescheid erfolgte Adressierung an eine bestimmte, durch eine Verwalterfirma vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft  ist nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont regelmäßig dahin auslegungsfähig und der Bescheid insofern bestimmbar, dass er sich an die bei Bekanntgabe aktuellen Wohnungseigentümer, die Miteigentümer des abfallentsorgten Grundstücks sind, richtet; deren namentliche Aufführung ist nicht zwingend erforderlich. 2. Der Gebührengläubiger darf die jeweiligen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch mittels eines zusammengefassten Bescheids im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 4b NKAG i. V. m. § 155 Abs. 3 Satz 1 AO heranziehen, wenn die einschlägige Abfallgebührensatzung auf den Grundstückseigentümer abstellt (VG Göttingen, Beschluss vom 03.02.2010 – 3 B 607/09 -; in: IMR 2010, 157).

- 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010, 552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).

- Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen – auch – dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 – 8 W 404/07 -; in: WuM 2008, 44).

- a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, weil – abweichend zur früheren Rechtslage (zu dieser Senat, BGH/ 160, 354 ff.) – der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine angemessene und interessengerechte Regelung für diese Fälle bereitstellt (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -).

- 1. Eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss die betroffenen Kostenarten hinreichend genau bestimmen. Eine Bezeichnung als „Wartungskosten“ genügt dem nicht. 2. Auch über Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung kann nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden, sofern sie im Katalog des § 2 BetrKV enthalten sind. 3. Die verklagten Wohnungseigentümer haben die Kosten eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen (LG München I, Urteil vom 18.03.210 – 36 S 4706/09 -; in: IMR 2010, 339).

- a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. d)  § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern (BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09 -; in: GE 2010, 1127 und IMR 2010, 381).

- a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; dass ist überschritten, wenn der Kostenverteiligungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteiligungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteiligungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: GE 2010, 1123; IMR 2010, 382).

- a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt eine angemessene und interessengerechte Regelung bereit (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -; in: IMR 2010, 383).

- 1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft auf Instandsetzung verklagen, wenn nur ein Eigentümerbeschluss über das Ob, nicht aber über das Wie der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vorliegt (offen lassend OLG München, GE 2010, 174, 209 = ZMR 2010, 395). 2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen Nutzung ausschließlich einzenen Wohnungseigentümern zusteht, von diesen zu tragen sind, bezieht sich dies jedenfalls nicht auf die ordnungsgemäße Erstherstellung von Gebäudebestandteilen (hier: Dachterrasse) (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 55 S 119/10 WEG -; in: GE 2011, 137).

- 1. Ist als Umlagemaßstab für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart, bindet eine abweichende schludrechtliche, aber im Grundbuch nicht vollzogene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Wohnungserwerber nur, wenn der ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hat. 2. Eine Vereinbarung, wonach das Verwalterhonorar von den Eigentümern „unmittelbar“ zu zahlen sei, trifft keine Aussage zum Umlageschlüssel; es verbleibt insoweit beim vereinbarten Umlageschlüssel für die anderen Kosten der Gemeinschaft. 3. Bei Eigentümerwechsel ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung aufzustellen (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2010 – 73 C 98/10 -; in: GE 2011, 139).

- 1. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch frü die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzen. 2. Die unbillige Mehrbelastung eines einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers muss insbesondere mit dem schüzenswerten Vertrauen der übrigen Wohnungseigentüer auf den Weiterbestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels abgewogen werden (BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 131/10 -; in: GE 2011, 553).

- Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: GE 2011, 761).

- Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR März 2010).

- Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 -).

- Auch bei Änderungen eines Kostenverteilungschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 -; in: GE 2011, 1031).

- Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Wollkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/11 -; in: GE 2011, 1627).

- a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).

- Wenn öffentliche Fördermittel für die WEG erst zur Auszahlung bereit stehen, wenn die zu fördernden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann eine Sonderumlage diese Beträge zunächst umfassen (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11 -; in: GE 2012, 412).

- Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansplrüche der WEG im eigenen Namen geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 134/11 -; in: GE 2012, 413).

- Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -; in: GE 2012, 699).

- § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 -; in: GE 2012, 965).

- 1. Auch wenn die Teilungserklärung den Mitgliedern von Untergemeinschaften eine Beschlusskompetenz für die sie betreffenden Betriebskosten einräumt, muss sich die Anfechtung eines solchen Eigentümerbeschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richten, soll die Klage nicht unzulässig sein. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften – soweit rechtlich zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und der Untergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: GE 2012, 1383).

- Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: WuM 2013, 57).

- Die Vermietung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplatzes durch einen Bruchteilseigentümer stellt eine Verwaltungsmaßnahme der Eigentümergemeinschaft dar, wenn diese Fruchtziehung gemäß einer dem Gesetz entsprechenden vertraglichen Vereinbarung der Bruchteilseigentümer den Teilhabern der Bruchteilsgemeinschaft zusteht und daher ausschließlich eine Angelegenheit bzw. ein Geschäft der Gemeinschaft ist. Die Mieteinnahmen sind, gekürzt um den Anteil des vermieteten Eigentümers, an die Eigentümergemeinschaft nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) herauszugeben (OLG München, Urteil vom 12.01.2011 - 20 U 2913/10 -; in: IMR 2011, 105).

- 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 - 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).

- Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt dabei aber den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13 -; in: GE 2014, 258).

- Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiterer Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 - V ZR 2/10; in: IMR 2011, 327).

- Die Belastung eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme kommt in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigentümer vom Gemeinschaftseigentum einen eigennützigen Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigentümern nicht oder so nicht möglich ist. AM Dach des Gebäudes haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer den gleichen Gebrauchsanteil, so dass § 16 Abs. 4 WEG unanwendbar ist (LG Hamburg, Urteil vom 25.05.2011 – 318 S 21/11 -; in: IMR 2012, 32).

- 1. Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. die Übertragung muss jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. 2. Wird dem Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung die Vornahme bestimmter baulicher Veränderungen gestattet und soll er sämtliche damit im Zusammenhang stehenden Kosten tragen, bezieht sich dies nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung nicht auf Instandsetzungsmaßnahmen an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die gar nicht Gegenstand der vom betreffenden Sondereigentümer durchgeführten Arbeiten sind (LG Hamburg, Urteil vom 19.06.2013 - 318 S 101/12 -; in: IMR 2014, 117).

- 1. Dachfenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Eigentümer können durch eine klare und eindeutige Regelung von der Zuordnung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung abweichen. 2. In der Teilungserklärung können klare Kostenteilungsreglungen getroffen werden. 3. Aus der Regelung des § 24 WEG folgt nicht, dass Verwalter im Hinblick auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschränkt werden können. 4. Das bloße Behaupten eines Ladungsmangels ohne nähere Darlegung der Kausalitätsvermutung reicht nicht aus. Ein Eigentümer kann im Einzelfall auf einer Protokollberichtigung bestehen (AG Mitte, Urteil vom 09.06.2016 - 29 C 53/15 -; in: GE 2016, 923).

- 1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. 2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 -; in: GE 2017, 725).

 

 

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Einzelabrechnung/Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan

- Verzögert der Verwalter einer Eigentumsanlage monatelang die Abrechnung über die von den Eigentümern eingezahlten Geldbeträge und kann er die Entnahme aus dem Gemeinschaftsvermögen nicht detailliert begründen, so ist diese Verzögerung ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages (OLG Köln – 16 Wx 126/98).

- Die Umstellung des Wirtschaftsjahres von der Heizperiode auf das Kalenderjahr kann von der Mehrheit der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden. Der Mehrheitsbeschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist jedenfalls nicht ex tunc wirksam (LG Berlin, Beschluss vom 27.04.2001 – 85 T 384/00 WEG -, in: GE 2001, 1200).

- Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge (BayObLG, Beschluss vom 28.06.2002 – 2Z BR 41/02 -, in: NZM 2002, 743).

- Kein Abrechnungsanspruch ausgeschiedener Wohnungseigentümer: 1. Der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. 2. Außerhalb der jährlichen Gesamtabrechnung der Gemeinschaft im Innenverhältnis kann es keine weiteren nachträglichen Abrechnungspflichten gegenüber einem oder mehreren ausgeschiedenen Wohnungseigentümern geben, weder für die Gemeinschaft noch für den Verwalter (KG, Beschluss vom 31.01.2000 – 24 W 73232/98 -, in: GE 2000, 816).

- Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargetan werden (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).

- Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1988, 3018 = GE 1989, 1157), können Sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines „Nachtragshaushalts“) durch Eigentümerbeschluss unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluss eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. BGHZ 142, 290 =NJW 1999, 3713 = GE 1999, 1500) (KG, Beschluss vom 02.12.2002 – 24 W 92/02 -, in: GE 2003, 193)

- 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).

- 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).

- 1. Werden in der Jahresabrechnung durch Rechtsstreitigkeiten entstandene Kosten auch auf einen Wohnungseigentümer umgelegt, der sie nicht zu tragen hat, betrifft der Mangel nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Wohnungseigentümer. Er wird nicht dadurch behoben, dass dem betreffenden Wohnungseigentümer der entsprechende Betrag auf seinem Wohngeldkonto gutgeschrieben wird. 2. Solange keine Messeinrichtung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten vorhanden sind, verstößt eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann aber verlangen, dass entsprechend der Heizkostenverordnung und der Gemeinschaftsordnung Messeinrichtungen für eine Verbrauchserfassung angebracht und verbrauchsabhängig abgerechnet wird. 3. Eine Beschränkung des Kreises derjenigen Personen, durch die sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, ist zulässig (BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000 – 2Z BR 36/00 -, in: NZM 2001, 296).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).

- Betrifft eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene Gruppe von Wohnungs- oder Teileigentümern, z. B. die Teileigentümer der Tiefgarage, haben grundsätzlich nur diese darüber abzustimmen. Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung haben jedoch grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2000 – 2Z BR 107/00 -, in: NZM 2001, 771).

- Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).

- 1. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. 2. Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind (KG, Beschluss vom 27.02.2002 – 24 W 16/02 -, in: NZM 2002, 294).

- Für zurückliegende Wirtschaftsjahre, für die eine Abrechnung aufzustellen ist, kann ein Wohnungseigentümer nicht auf Grund eines rückwirkend beschlossenen Wirtschaftsplans zur (anteiligen) Lasten- und Kostentragung herangezogen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 – 2 W 7/01 -, in: NZM 2002, 302).

- Vor der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen Einsicht zu nehmen, um den Beschlussgegenstand zu prüfen, dem Verwalter steht ein Gestaltungsspielraum zu, auf welchem effektiven Weg er dies sicherstellt (OLG Köln, Beschluss vom 05.04.2001 – 16 Wx 101/00 -, in: NZM 2001, 1142).

- Nicht jede Jahresabrechnung ist für jeden Wohnungseigentümer vollständig nachvollziehbar. Daher muss jeder Eigentümer die Möglichkeit erhalten, die Einzelunterlagen einsehen zu können (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).

- WEG § 28 Abs. 5: 1. Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlusskompetenz. 2. In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. WEG § 21 Abs. 4: Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/03 -).

- Die Wohnungseigentümer können einen einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung ausschließlich belasten (Sonderbelastung), wenn die Kosten nur ihn betreffen oder er sie ausschließlich verursacht hat (KG, Beschluss vom 26.03.2003 - 24 W 189/02 – , in: Miet RB, 12).

- Ein Wirtschaftsplan gilt auch dann über das beschlossene Kalenderjahr hinaus, wenn dies nicht ausdrücklich in der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht wurde (OLG Hamburg, Beschluss vom 23.08.2002 - 2 Wx 4/99 – , in: MietRB 2003, 42).

- Ist ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig, sind die hierdurch bedingten Wohngeldfehlbeträge von den Wohnungseigentümern anteilig anzufordern, und zwar außerhalb der Jahresabrechnung (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 - 2Z BR 70/01 – , in: MietRB 2003, 42).

- Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 -).

- In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüber zu stellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft auf Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 014/04).

- Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 35/04).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Abrechnungspraxis (LG Hannover, Beschluss vom 20.06.2003 – 1 T 27/02 - , in: ZMR 2004, 625).

- 1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten. 2. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 - , in: GE 2004, 1175).

- Wendet die Eigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung einen unrichtigen Verteilungsmaßstab an, dann ist die Anfechtung der Beschlussfassung dennoch rechtsmissbräuchlich, wenn der Antragsteller von dem unrichtigen Verteilungsmaßstab profitiert und die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 195/03 – in: MietRB 6/2004).

- 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).

- a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).

- Beschließen Eigentümer mit einer Jahresabrechnung die Entlastung des Verwalters, so billigen sie dadurch auch das den einzelnen Abrechnungspositionen zu Grunde liegende Verwalterhandeln (OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 – 16 Wx 184/04 - , in: MietRB 2005, 154).

- Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 19.09.2005 – 34 Wx 76/05 -, in: ZMR 2006, 68, NZM 2005, 825, Info M 2006, 88).

- Rügt ein anfechtender Wohnungseigentümer, er sei in der Einzelabrechnung zu Unrecht mit bestimmten Ausgaben allein belastet worden, dann ist im Anfechtungsverfahren abschließend zu prüfen, ob diese Rüge berechtigt ist. Erfolgte die Sonderbelastung zu Unrecht, ist die Genehmigung aller Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären. Dies gilt entsprechend für den umgekehrten Fall, dass statt einzelner Wohnungseigentümer zu Unrecht alle anteilig mit bestimmten Ausgaben belastet wurden (KG, Beschluss vom 26.09.2005 – 24 W 123/04 -, in: NZM 2006, 108, ZMR 2006, 63, Info M 2006, 89).

- Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87; NZM 2006, 512; Info M 2006, 300).

- In welchem Umfang eine Jahresabrechnung (genauer: der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung) angefochten wird, bestimmt sich in erster Linie nach dem Wortlaut des gestellten Antrags. Aus der Begründung ergibt sich nur dann eine Beschränkung auf einzelne Positionen der Abrechnung, wenn sich die Begründung „hinreichend deutlich“ nur auf bestimmte Positionen bezieht (OLG München, Beschluss vom 04.08.2006 – 32 Wx 068/06 -, in: Info M 2006, 296).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse (hier: Jahresabrechnung 2004 und Wirtschaftsplan 2005) in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung abzulehnen. Auf nicht bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse einer korrigierten Jahresabrechnung 2004 oder der inzwischen vorgelegten Jahresabrechnung 2005 kann der Wohngeldanspruch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht gestützt werden. Da dem anwaltlich beratenen Wohnungseigentümer klar sein muss, dass er regelmäßig auch auf Grund angefochtener Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan bis zu deren rechtskräftiger Ungültigerklärung einstweilen zur Zahlung verpflichtet ist, entspricht es der Billigkeit, ihm trotz seines auf der unterbliebenen Erledigungserklärung der Antragstellerin basierenden Erfolgs im dritten Rechtszug die Kosten der Vorinstanzen aufzuerlegen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2007 – 3 Wx 254/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).

- Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder auf Grund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -).

- Die schlichte Nennung von – angeblichen – Gesamtkosten („Kosten/Jahr“) in einer als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die „Jahresabrechnung“, so hat dieser Eigentümerbeschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand, kann mit diesem Inhalt trotz unterbliebener Anfechtung keine Bestandskraft erlangen und kommt als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007 – 3 Wx 84/07 -).

- Die Jahresabrechnung muss grundsätzlich derjenige erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 -, in: Info M 2007, 269).

- Wird eine Sonderumlage für Sanierungsmaßnahmen erhoben und noch in demselben Wirtschaftsjahr verbraucht, so widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Abrechnung, diese Sonderumlage in der Jahresabrechnung als „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ auszuweisen. Dies gilt auch dann, wenn die Sonderumlage während des Wirtschaftsjahres auf dem Rücklagenkonto „geparkt“ wurde (OLG München, Beschluss vom 21.05.2007 – 34 Wx 148/06 -, in: NZM 2007, 734; Info M 2007, 275).

- Die Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung umfasst nicht die Pflicht zum Nachweis steuerlich begünstigter Dienst- und Handwerkerleistungen i.S.v. § 35 a EStG (AG Bremen, Beschluss vom 03.06.2007 – 111a II 89/07 -, in: WuM 2007, 474; Info M 2007, 276).

- Wird der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, teilweise gerichtlich aufgehoben und anschließend von der Eigentümergemeinschaft neu gefasst, so sind bei einer neuerlichen Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nur die geänderten Teile der Abrechnung anfechtbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -, in: Info M 2007, 314).

- Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen ist rechtmäßig, wenn die beschlossene Jahresabrechnung wahrheitsgemäß und vollständig ist, also das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr korrekt wiederspiegelt. Es kommt nicht darauf an, ob die gebuchten Zu- und Abflüsse materiell richtig waren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -, in: Info M 2007, 315).

- Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung auf Abrechnung beinhaltet das Recht, fremde Einzelabrechnungen einzusehen (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/06 -, in: NZM 2007, 691; Info M 2007, 318).

- Der einzelne Wohnungseigentümer hat in der Regel einen Anspruch auf Fertigung von Kopien aller Einzelabrechnungen gegen Kostenerstattung. Eine Ausnahme besteht bei Rechtsmissbrauch und Schikane. Eine solche Ausnahme ist auch bei mittelgroßen Anlagen (hier: 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten) gegeben (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/06 -, in: NZM 2007, 691; Info M 2007, 319).

- Werden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahresabrechnungen gerichtlich aufgehoben, kann ein einzelner Eigentümer bei den geänderten Rechnungen nur die korrigierten Bestandteile angreifen. Alte Abrechnungsteile bleiben bestehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -).

- Wenn die Eigentümergemeinschaft es versäumt hat, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Eigentümer nicht mehr für solche Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, wenn sie die Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschließt (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -; in: ZMR 2007, 805-806; Info M 2008, 26).

- Ein Wohnungseigentümer haftet auch nach einer beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des betreffenden Zeitraums fällig geworden sind. Der Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum wird durch eine spätere Jahresabrechnung weder überholt noch verliert er seine Bedeutung (Brandenburgisches OLG vom 27.11.2007 - 13 Wx 9/07 -).

- 1. Zur Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung. 2. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel können für andere Zwecke verwendet werden. Erforderlich ist aber der Erhalt einer "eisernen Reserve", der sich nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt. 3. Die Duldung des Rückgriffs auf die Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke in der Vergangenheit hat grundsätzlich nicht zur Folge, dass die Anfechtung eines neuerlichen Rückgriffs rechtsmissbräuchlich ist, denn auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung hinzuwirken ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 - 34 Wx 76/07 -; in: NJW 2008, 1679).

- Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zum Ausgleich von Wohngeldausfällen widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein solcher Beschluss kann jedoch ausnahmsweise rechtmäßig sein, wenn eine "eiserne Reserve" erhalten bleibt. Deren Höhe ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig, insbesondere Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit der Anlage, absehbare Instandsetzungsmaßnahmen und deren Kapitaleinsatz und Aussichten, Wohngeldrückstände einzutreiben und Rücklagen wieder aufzufüllen (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 - 34 Wx 76/07 -; in: WuM 2008, 169; Info M 2008, 178).

- Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 - 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).

- Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufzählung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ergeben. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen­ und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüber stellt. Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinserträge ausweisen um zu überprüfen, ob Geld Gewinn bringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist insgesamt aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung der Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht (LG Konstanz vom 09.01.2008 - 62 T 134/07 A -).

- Dem Verwalter können - auch nach altem Recht - die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er das Verfahren veranlasst hat. Eine Veranlassung kann darin liegen, dass er bei Erstellung der Jahresabrechnung gesetzliche Vorgaben sowie die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht beachtet hat (LG Konstanz, Beschluss vom 09.01.2008 - 62 T 134/07 -; in: Info M 2008,278).

- Der Wohnungseigentümer verwirkt sein Beschlussanfechtungsrecht, wenn er es in Ansehung der zu kennenden Teilungserklärung und des darin vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zehn Jahre lang unterlässt, die Jahresabrechnungen wegen Fehlern im Umgang mit dem vereinbarten Verteilungsschlüssel anzufechten. Die Einhaltung der Beschlussanfechtungsfrist für den in ein laufendes Anfechtungsverfahren eintretenden Wohnungseigentümer ist selbstständig zu beurteilen, da ein neues Prozessrechtsverhältnis und eine neue Rechtshängigkeit begründet werden (LG Köln, Beschluss vom 1.9.2008 - 29 T 10/08 (nicht rechtskräftig) -; in: NJW -aktuell 45/2008, VI).

- Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen i.S.d. § 35a EStG jedenfalls nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen (LG Bremen, Beschluss vom 19.5.2008 - 4 T 438/07 -; in: WuM 2008, 425 und Info M 10/08, 387).

- 1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder eines Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. 2. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 118/08 -; in: NJW 2008, 3574)."

- Nehmen die Wohnungseigentümer unbenannte Zahlungen des Bauträgers (Verkäufers), die zwar nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf beschlossene Wirtschaftspläne erfolgen, zu Informationszwecken in die Jahresabrechnung für die betreffende Wirtschaftsperiode auf, entsteht ein Rückforderungsanspruch des Bauträgers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft , weil ein Rechtsgrund für die Zahlungen nicht ersichtlich ist (KG, Beschluss vom 18.7.2008 - 24 W 54/07 -; in: GE 2009, 59).

- 1.) Der Anspruch eines Miteigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beurteilt sich ausschließlich nach § 242 BGB, wenn zwar die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, die Eigentümerversammlung jedoch unter Geltung des bisherigen Rechts eine Änderung dieses Schlüssels abgelehnt hat und dieser Beschluss im Anfechtungsverfahren zu überprüfen ist. 2.) Die erleichterten Kriterien, unter denen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG n.F. ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung besteht, sind inhaltlich auch dann anzuwenden, wenn die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt. 3.) In einem solchen Fall beschränkt sich der Anspruch eines Miteigentümers nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung darauf, dass die Eigentümerversammlung sich unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen erneut mit der Angelegenheit befasst und eine Entscheidung über das Ob und das Wie einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels trifft. Erst danach kann das Gericht angerufen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.9.2007 -15 W 358/06 -; in: WuM 2008,51).

- In der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft die haushaltsnahen Dienstleistungen auszuweisen. Für die Zusatzleistung kann der Verwalter eine Vergütung fordern (LG Bremen, Beschluss vom 19.5.2008 - 4 T 438/07 -; in: WuM 2008, 425).

- 1. Setzt sich ein Wohnungseigentümer gegen eine Wirtschaftsplan zur Wehr, dem in Fortsetzung einer langjährig geübten Verfahrensgepflogenheit nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt, so handelt er treuwidrig, wenn er den Übergang zu dem vom Gesetz oder der Teilungserklärung vorgesehenen Zeitraum nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert und mit der Auswahl des Abrechnungszeitraumes keine materiellen Nachteile für ihn verbunden sind. 2. Führen Fehler im Wirtschaftsplan dazu, dass nur verhältnismäßig geringfügige laufende Mehrbelastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, führen diese Fehler nicht schon zu einer Anfechtbarkeit des Wirtschaftsplans, da der Ausgleich durch die Jahresabrechnung erfolgt. 3. Bei Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur verstößt die Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt (OLG München, Beschluss vom 17.2.2009 - 32 Wx 164/08 -; in: GE 2009,525).

- Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von - auch betagten - Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf "Nachlässigkeit" beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 - 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).

- Die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus der Jahresabrechnung beginnt erst ab Genehmigung der Jahresabrechnung, wenn Schuldner der Abrechnungsspitze und der offenen Wohngeldvorschüsse ein und dieselbe Person ist (OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 - 1-15 Wx 208/08 -; in: WuM 2009,319).

- Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.2009- 32 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009, 387; Info M 2009, 335).

- 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklangen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-­Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 - 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).

- Ein vom Gesetz oder Teilungserklärung (bzw. Vereinbarung) abweichender Verteilungsschlüssel kann unter folgenden Voraussetzungen konkludent vereinbart sein: Es liegt eine langjährige Übung vor (hier: 6 Jahre). Alle Eigentümer wissen, dass der Verteilerschlüssel falsch ist und wollen diese Änderung. Die bloße Duldung des abweichenden Verteilerschlüssels genügt nicht (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 - 5 S 89/09 -; in: Info M 2009, 483).

- 1. Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist. 2. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann (LG München I, Urteil vom 30.11.2009 - 1 S 23229/08 -; in: GE 2010, 211 und WuM 2010,381).

- Werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in der Jahresabrechnung nicht aufgeführt, kann die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklärt werden (AG Hannover, 26.05.2009 – 484 C 15729; in: ZMR 2009, 958).

- Die Einzelabrechnung ist regelmäßig aus der Gesamtabrechnung unter Anwendung der vereinbarten Kostenverteilerschlüssel zu entwickeln. 2. Anders ist es, wenn aus dem Verwaltungsvermögen Verbindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer beglichen worden sind. Diese Ausgaben können in deren Einzelabrechnung belastet werden (OLG Hamburg, Beschluss vom 04.06.2009 - 2 Wx 30/08 -; in: IMR 2010, 105).

- 1. Die Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hat zur Folge, dass er für und gegen alle Wohnungseigentümer sowie Sondernachfolger wirkt und Anfechtungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können, insbesondere auch der Einwand abgeschnitten wird, ein Wohnungseigentümer habe höhere Vorauszahlungen geleistet, als sie in der Abrechnung ausgewiesen sind. 2. Das gilt auch für Heizkostenabrechnungen, wenn die geleisteten Heizkostenvorschüsse nicht in der nächsten Heizkostenabrechnung, sondern in der Gesamtjahresabrechnung nebst den Einzelabrechnungen gutgebracht worden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2009 - 55 S 82/09 -; in: GE 2010, 557).

- 1. Bei der Verbuchung von Zahlungen auf die Rücklage sind nur tatsächliche Zahlungen zu berücksichtigen. 2. Zahlungen auf die Rücklage sind weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten auf der Ausgabenseite zu verbuchen, sondern ausschließlich als Einnahme. 3. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung Fehler aufweist (BGH, Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09 -; in: IMR 2010, 149).

- Wird eine Jahresabrechnung genehmigt, die die Vorjahressalden der Wohnungseigentümer als Abrechnungsbestandteil ausweist, ist darin in der Regel nur eine bloße Information zu sehen. Ein Beschluss, der auf diesem Wege ausdrücklich eine neue Schuld für Altverbindlichkeiten begründen will, ist nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 30.11.2009 - 14 S 5724/09 -; in: IMR 2010, 293).

- Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.2009­32 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009,387; Info M 2009, 335).

- 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklagen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-­Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 - 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).

- a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betreffenden Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -).

- 1. Ist als Umlagemaßstab für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart, bindet eine abweichende schludrechtliche, aber im Grundbuch nicht vollzogene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Wohnungserwerber nur, wenn der ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hat. 2. Eine Vereinbarung, wonach das Verwalterhonorar von den Eigentümern „unmittelbar“ zu zahlen sei, trifft keine Aussage zum Umlageschlüssel; es verbleibt insoweit beim vereinbarten Umlageschlüssel für die anderen Kosten der Gemeinschaft. 3. Bei Eigentümerwechsel ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung aufzustellen (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2010 – 73 C 98/10 -; in: GE 2011, 139).

- Eine Vereinbarung, die ein abweichendes Wirtschaftsjahr für zwei Abrechnungsperioden beinhaltet, kann durch allstimmige Abstimmung zu Stande kommen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.03.2010 – 11 S 140/09 -; in: IMR 2011, 27).

- Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 2. Halbs. WEG greift auch im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu eienr nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass es der vorherigen Anfechtung der Baumaßnahmen als solcher bedürfte (AG München, Urteil vom 23.09.2010 – 483 C 487/10 -; in: IMR 2011, 30).

- a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 -; in: GE 2011, 621).

- 1. Ein Wohnungseigentümer muss sein Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters ausüben. Er kann sich dort auf seine Kosten Kopien anfertigen oder anfertigen lassen. 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Abrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümers gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Machen die Wohnungseigentümer davon trotz Verlangens keine Gebrauch, knn der Verlangende allein Auskunft verlangen. Außerdem beseht ein Individualanspruch, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich einen Wohnungseigentümer betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -; in: IMR 2011, 150).

- Sieht die Teilungserklärung einer Wohnanlage mit zwei Untergemeinschaften vor, dass die Kosten beider Häuser möglichst getrennt zu tragen sind, besteht für die Untergemeinschaften kein Blockstimmrecht hinsichtlich des Wirtschaftsplans, der notwendig alle Wohnungseigentümer betrifft (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/10 -; in: GE 2011, 961).

- Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 € des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Lichtenberg, Urtiel vom 14.09.2011 – 119 C 14/11 -; in: GE 2011, 1631).

- Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt werden und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnung Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls weidersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 – 1 S 4470/11 -; in: GE 2011, 1695).

- 1. Ist nicht festzustellen, ob eine falsche Kostenverteilung sich nur auf die Einzelabrechnungen oder auch auf die Gesamtabrechnung auswirkt, ist das gesamte Abrechnungswerk für ungültig zu erklären. 2. Sind die Wohnungseigentümer Mitglieder einer Bruchteilsgemein­schaft, die auf einem fremden Grundstück Pkw-Stellplätze mit einer anderen WEG bewirtschaftet, sind die darauf entfallenden Ausgaben nicht ohne Weiteres in die Gesamtabrechnung der einzelnen Wohn­anlagen einzubeziehen (LG Berlin, Urteil vom 10. November 2011 - 85 S 25/11 -; in: GE 2012, 75).

- Auch wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Beschlussfassung über Jahresabrechnungen nicht den gegenwärtigen Wohnungseigentümer mit Nachzahlungsforderungen (Abrechnungsspitze) belasten wollen und den Voreigentümer als Wohngeldschuldner bezeichnen, richten sich die Nachzahlungsfoderungen gegen den aktuellen Wohnungseigentümer (BGH, Versäumnisurteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11 -; in: GE 2012, 211).

- In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt getätigte Ausgaben einzustellen. 2. Maßgeblich für die Umlegung eines Schadensersatzanspruchs ist der jeweilige Verteilungsschlüssel. Steht ein Schadensersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 -; in: IMR 2011, 194).

- Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, 11.05.2012 – V ZR 193/11 ).

- Wenn öffentliche Fördermittel für die WEG erst zur Auszahlung bereit stehen, wenn die zu fördernden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann eine Sonderumlage diese Beträge zunächst umfassen (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11 -; in: GE 2012, 412).

- Wird der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wegen fehlender Kontostände angefochten, werden die Wohnungseigentümer aber nur zur Ergänzung ihres Abrechnungsbeschlusses verurteilt und wird durch einen inzwischen bestandskräftig gewordenen Ergänzungsbeschluss der Wohnungseigentümer der Mangel geheilt, erledigt sich im Berufungsverfahren der Anfechtungsprozess, weil numehr eine vollständige Jahresabrechnung vorliegt, welche die erforderlichen Angaben aufweist und entsprechende Rechtswirkungen entfaltet (LG München I, Urteil vom 06.10.2011 – 36 S 17150/10 -; in: GE 2012, 419).

- 1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. 2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 -; in: GE 2012, 551).

- Verwendet der Verwalter einer WEG bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel, und wird die Abrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar (OLG Rostock, Beschluss vom 20.12.2011 – 3 W 67/09 -; in: GE 2012, 495).

- Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, Versäumnisurteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/11 -; in: GE 2012, 962).

- Ein Jahresabschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn a) bereits früher abgerechnete Ausgaben und Einnahmen nochmals in eine folgende Jahresabrechnung ohne besondere Erklärung eingestellt werden, b) Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage als Ausgaben verbucht werden, obwohl sie in der Gemeinschaftskasse verbleiben (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 - 55 S 346/11 -; in: GE 2013, 363).

- Bei minimalen Abrechnungsunterschieden muss eine gegen die Teilungserklärung verstoßende Abrechnung der Heizkosten hingenommen werden (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 – 85 S 64/12 WEG -; in: GE 2013, 557).

- Bei besonders schweren Mängeln ist die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Dies gilt auch dann, wenn die Heizkosten nicht darin berücksichtigt und zudem nicht für das gesamte Jahr, sondern nur für einen geringeren Zeitraum abgerechnet werden (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 - 1 S 4470/11 -; in: IMR 2011, 504).

- Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilgung nicht auszunehmen (LG München I, Urteil vom 13.05.2013 - 1 S 10826/12 -; in: GE 2013, 887).

- In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH, Urteil vom 07.06.2013 - V ZR 211/12 -; in: GE 2013, 1077).

- Verwendet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel und wird die Abrechnung von der Eigentümerverwammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar (OLG Rostock, Beschluss vom 20.12.2011 – 3 W 67/09 -; in: IMR 2012, 114).

- Nimmt die Teilungserklärung Wohnungseigentümer von der Kostenbeteiligung an bestimmten Betriebskosten aus, soweit eine gesonderte Veranlagung aufgrund individueller Verträge erfolgt, ist das vom Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen unmittelbar anzuwenden (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.08.2013 - 72 C 54/13 -; in: GE 2013, 1211).

- Voraussetzung für eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ist das Vorliegen eines sachlichen Grunds. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn entweder bereits eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme beschlossen wurde oder doch zumindest ein aktueller Sanierungsbedarf und die Absicht, zeitnah über die Durchführung der erforderlichen Arbeiten zu beschließen, besteht (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 13.02.2013 - 14 S 4070/12 WEG -; in: IMR 2013, 295).

- Der in einem bestandskräftig gewordenen Wirtschaftsplan angewandte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht mehr für die sich anschließende Jahresabrechnung derselben Wirtschaftsperiode geändert werden (Revisionszulassung wegen Abweichung von LG Hamburg, ZMR 2013, 465) (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2013 - 85 S 177/12 WEG -; in: GE 2013, 1287).

- 1. Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. 2. Diese rein infomatorischen Angaben nehmen an dem Vorgang der konstiutiven Begründung der Abrechnungsspitzen bzw. Abrechnungsguthaben auf der Grundlage des Genehmigungsbeschlusses nicht teil (BGH, Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12 -; in: GE 2013, 1663).

- Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nicht anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13 -).

- Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13 -; in: GE 2014, 811).

- Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans kann bei Zweifeln an seiner Wirksamkeit durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden (BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 167/13 -; GE 2014, 815).

- Die HeizkostenVO gilt zwischen den Wohnungseigentümern unmittelbar, ohne dass es einer Vereinbarung oder Beschlussfassung bedarf. In den Einzelabrechnungen sind deshalb nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe umzulegen. Hiergegen sind Anschaffungskosten für noch nicht verbrauchte Brennstoffe in der Gesamtabrechnung auszuweisen (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, ZWE 2012, 216 = ZMR 2012, 373).

- Der Streitwert betreffend die Klage über die Anfechtung eines Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach § 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtbetrags des Wirtschaftsplans (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2014 – 19 W 46/14 -; in: IMR 2014, 494).

- 1. Ein für einen Änderungsanspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erforderlicher schwerwiegender Grund, von einer gesetzlichen (WEG § 16 Abs. 2) oder vereinbarten Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt auf der ersten STufe eine erhebliche Mehrbelastung (grundsätzlich 25 %) durch den geltenden gegenüber dem geltend gemachten Verteilungsschlüssel voraus. 2. Die erhebliche Mehrbelastung allein begründet noch nicht den Änderungsanspruch, weil das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit ist. Erforderlich ist eine Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls. 3. Die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung (BGH, Urteil vom 17.12.2010 - V ZR 131/10 -; in: IMR 2011, 237).

- 1. Eine Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein. Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung der einzelnen Positionen, die rechnerisch aus sich heraus nachvollziehbar und für jeden Wohnungseigentümer bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt auch ohne Zuziehung eine Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich und nachprüfbar sein muss. 2. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern aufgrund des Verwaltervertrags bekannt sein muss, dass dem Verwalter für verschiedene Tätigkeiten Sonderhonorare zustehen und es deshalb nicht bei der in der Wohngeldabrechnung ausdrücklich ausgewiesenen "Verwaltergebühr" sein Bewenden hat, müssen die Sonderhonorare des Verwalters erkennbar zusammenfassend ausgewiesen werden (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 - 11 S 70/09 -; in: IMR 2011, 243).

- 1. Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, solange eine anderweitige Regelung nach § 21 Abs. 7 WEG nicht beschlossen worden ist. 2. Dies gilt auch für beschlossene Abrechnungsguthaben aus der Zeit vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 15.02.2010 - 15 Wx 222/10 -; in: IMR 2011, 330).

- Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Ermessen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 286).

- 1. Vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters sind grundsätzlich Angebote von mehreren Verwaltern einzuholen. 2. Etwas andes gilt in der Regel für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (BGH, Urteil vom 01.04.201 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 287).

- 1. Eine Heizkostenabrechnung, in der 70 % der Kosten nach Verbrauch verteilt werden, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser Verbrauchsanteil lediglich auf der Messung von 12,83 % der insgesamt durch die Heizung (unisolierte Einrohrheizung) abgegebenen Wärmemenge beruht.

- Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist insgesamt aufzuheben (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 – 55 S 346/11 -; in: IMR 2013, 152).

- Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 193/11 -; in: IMR 2012, 329).

- 1. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. 2. Die "verstärkende" Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für rückständige Vorschüsse besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 -; in: IMR 2012, 330).

- 1. Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. 2. Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich - bei Vorliegen der Voraussetzungen - eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 - 11 S 16/11 -; in: IMR 2012, 331).

- Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine "eiserne Reserve" zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandsetzungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erfoderlichen Wohngeldzahlungen erzielt werden (LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 95/12 -; in: IMR 2013, 338).

- 1. Die grundsätzlich mögliche Teilanfechtung von Beschlüssen setzt die Abtrennbarkeit des angefochtenen Teils voraus. Dieses ist nicht gegeben, wenn die Reduzierung einer Sonderumlage begeht wird. 2. Legt der Wortlaut eines Antrags im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG eine unzulässige Teilanfechtung nahe, ist das Gericht nicht nur zu einem Hinweis auf die Unzulässigkeit einer solchen Klage verpflichtet. Es mus sich vielmehr vergewissern, dass eine solche Auslegung dem Willen des Klägers entspricht (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11 -; in: IMR 2013, 27).

- Ein Beschluss über Wirtschaftsplan und Abrechnung begründet Verbindlichkeiten für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen, aktuellen Wohnungseigentümer, nicht aber  für den Rechtsvorgänger (BGH, Urteil vom 02.12.2011 - V ZR 113/11 -; in: IMR 2012, 157).

- 1. In der Gemeinschaftsordnung können Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder errichtet werden und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen getroffen werden. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermittlen und abzurechnen sind, sondern jede Untergemeinschaft - soweit rechtlich zulässig - selbstständig verwaltet werden soll, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 231/11 -; in: IMR 2012, 419).

- 1. Entspricht die Jahresabrechnung nicht den Vorgaben der HeizkostenVO, so führt dies nur zur Anfechtbarkeit der Einzelabrechnungen. 2. Wird der Verbrauch nur zu einem geringen Teil durch Messgeräte erfasst, kommt die Unanwendbarkeit der HeizkostenVO nach deren § 11 Abs. 1 Nr. 1 b in Betracht. 3. Enthält die Genehmigung der Jahresabrechnung Feststellungen zu rückständigen Vorschüssen, ist der Beschluss insoweit nichtig (OLG München, Beschluss vom 06.09.2012 - 32 Wx 32/12 -; in: IMR 2012, 511).

- Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH, Urteil vom 07.06.2013 - V ZR 211/12 -; in: IMR 2013, 373).

- 1. Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sidn hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt ausnahmsweise, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen bringt. 3. Ein Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kostenaufwand einer Neuvermessung die Wohnungseigentümer erheblich schlechter stellen würde als der Ansatz eines nicht der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Abrechnungsschlüssels (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 - 85 S 64/12 WEG -; in: IMR 2013, 379).

- 1. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Betriebskosten "grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche" auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist wegen Unbestimmtheit nichtig. 2. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn die Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung unter Circa-Angabe der Flächen ("ca. 68,92 qm) beschrieben sind, die Summe der Einzelflächen aber weder mit der in der Teilungserklärung angegeben Gesamtfläche noch mit der tatsächlichen Gesamtfläche übereinstimmt (AG Charlottenburg, Urteil vom 117.05.2013 - 73 C 156/12 -; in: IMR 2013, 425).

- Es ist zulässig für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist (BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14 -).

- 1. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen auf Rückstände aus den Vorjahren samt Zinsen, sind letztere Nutzungen gemäß § 16 Abs. 1 WEG, die anteilig an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden können. Die Nachzahlungen sind wie jede Einnahme im Jahr des Eingangs zu verbuchen und müssen nicht gesondert aufgeschlüsselt werden. 2. Die Entscheidung, auch die Nachzahlungen anteilig an die Wohnungseigentümer auszukehren, bedarf eines gesonderten Beschlusses (BGH, Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12 -; in: IMR 2014, 24).

- 1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds steht das durch die Jahresabrechnugn zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, das nur einen Innenausgleich zulässt. 3. Der Erstattungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nach einer wirksamen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung oder eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung beschränkt sich auf die vorhandenen Geldmittel und setzt ein abrechnungsgegenständliches Guthaben voraus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2013 - 19 S 77/12 -; in: IMR 2014, 171).

- 1. Die Bildung getrennter Rücklagen kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Wenn die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorsieht, dürfen bisher bestehende getrennte Rücklagen durch Mehrheitsbeschluss in eine einheitliche Instandhaltungsrücklage überführt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2014 - 25 S 141/13 -; in: IMR 2014, 388).

- 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf grundsätzlich beschließen, dass bei Liquiditätsengpässen auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen wird. 2. Dies entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Modalitäten der Inanspruchnahme präzise geregelt sind. 3. So sind die Höhe einer unantastbaren eisernen Reserve wie auch die zeitliche Komponente dieser Maßnahme zu definieren (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 - 2-13 S 91/13 -; in: IMR 2014, 389).

- Der Ausbau des gemeinschaftlichen Speichers zu Wohnzwecken bedarf auch dann der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn bereits ein Sondernutzungsrecht für den Ausbauwilligen an den Räumlichkeiten besteht (LG München I, Urteil vom 18.07.2013 - 36 S 20429/12 WEG -; in: IMR 2014, 390).

- 1. Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV sind die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 2. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV gilt trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizkostenV nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versrogt werden. 3. Ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) kann auch für mit Fernwärme belieferte Gebäude der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 66/13 -; in: IMR 2014, 430).

- 1. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung zwar geregelt, dass bestimmte Kosten von einzelnen Untergemeinschaften zu tragen sind, nicht jedoch, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, ist ein Vorgehen wie folgt empfohlen: (a) Gesamtjahresabrechnung genehmigen; dabei betroffene Kostenpositionen den untergemeinschaften zuweisen. (b) Verteilung dieser Kosten durch die Untergemeinschaften; der anderen Kosten durch die Gesamtgemeinschaft. (c) Einzeljahresabrechnung genehmigen; Kostenverteilung durch Untergemeinschaften ist zu übernehmen. (d) Die Jahresabrechnungsgenehmigungsbeschlüsse werden je durch die Gesamtgemeinschaft gefasst (LG München I, Urteil vom 02.06.2014 - 1 S 3223/12 -; in: IMR 2014, 431).

- 1. Alle Wohnungs- und Teileigentümer dürfen grundsätzlich über den Wirtschaftsplan beschließen. Das gilt auch dann, wenn einzelne Positionen nur eine abgeschlossene Gruppe von (Teil-)Eigentümern betreffen. 2. Eine getrennte Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan kommt dann in Betracht, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Bildung von selbstständigen Untergemeinschaften vorsehen (LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2014 - 11 S 82/13 -; in: IMR 2015, 114).

- 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist vom protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. 3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für "Müllbeseitigungskosten" zu ändern, so werden davon die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten der Betriebskostenverordnung nicht erfasst (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 - 2-09 S 5/14 -; in: IMR 2015, 239).

- Die Wohnungseigentümer können die voraussichtlichen Kosten von Anfechtungsverfahren in den Wirtschaftsplan einstellen und in den Einzelwirtschaftsplänen auf alle Wohnungseigentümer umlegen (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 26/14 -; in: IMR 2015, 27).

- Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Geäude ist (BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14 -; in: GE 2015, 797).

- Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplans ist der Streitwert grundsätzlich in Höhe von 50 % des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans festzusetzen, sofern nicht der fünffache Betrag des auf den Kläger entfallenden Wohngeldes niedriger liegt (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 - 85 T 96/14 -; in: GE 2015, 1171).

- Rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile der beschlossenen Jahresabrechnung können für sich gerichtlich angefochten werden. Werden nur teilweise Positionen in den Einzelabrechnungen für ungültig erklärt, bleibt die Gesamtabrechnung unberührt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.07.2015 - 2-13 S 172/14 -; in: GE 2015, 1171).

- Die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen einen Jahresabrechnungsbeschluss entbindet nicht von der Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Abrechnungsspitze. Kommt es nicht zur rechtskräftigen Ungültigerklärung der Jahresabrechnung, hat der Beklagte im Falle der Erledigungserklärung die Kosten des Zahlungsprozesses zu tragen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2015 - 2-13 S 88/15 -; in: GE 2015, 1172).

- Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für noch nicht abgerechnete Wirtschaftsperioden ist zulässig, jedenfalls soweit es sich um nicht verbrauchsabhängige Bewirtschaftungskosten handelt (LG Berlin, Urtiel vom 09.09.2015 - 53 S 26/15 WEG -; in: GE 2015, 1608).

- Aufgrund der Ungültigerklärung von einzelnen Positionen einer einzelnen Einzelabrechnung und der ausstehenden Umschichtung sind auch sämtliche Abrechnungsspitzen als das Ergebnis der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 2-13 S 225/13 -; in: GE 2016, 604).

- In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (BGH, Urteil vom 03.06.2016 - V ZR 166/15 -; in: GE 2016, 1454). 

- 1. Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auch die Abrechnungsspitze. 2. Sind in der Jahresabrechnung angesetzte Sollvorauszahlungen tatsächlich nicht geschuldet, erhöht sich der Anspruch aus der Abrechnungsspitze nicht ohne eine erneute Beschlussfassung über die Jahresabrechnung um diese Beträge (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.05.2017 – 2-13 S 135/16 -; in: GE 2017, 787).

 

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Verwalter

- Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch Schaden an seiner Wohnung, weil der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beschlossene notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum unterlässt, ist der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 05.01.2000 – 5 ZBR 85/99).

- Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadensereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens am Sondereigentum, der sich daraus ergibt, dass von ihm nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden. Von den getroffenen Maßnahmen muss er den Wohnungseigentümer nicht unterrichten, wenn der Mieter Kenntnis von dem Schadensfall hat (BayObLG, Beschluss vom 29.03.2000 – 2Z BR 6/00 -, in: GE 2000, 819).

- Verzögert der Verwalter einer Eigentumsanlage monatelang die Abrechnung über die von den Eigentümern eingezahlten Geldbeträge und kann er die Entnahme aus dem Gemeinschaftsvermögen nicht detailliert begründen, so ist diese Verzögerung ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages (OLG Köln – 16 Wx 126/98).

- Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).

- Zur Verwalterhaftung: 1) Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wen er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2) Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3) Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluß vom 01.02.2001 - 2Z BR 122/00 -, in: NZM 2001, 388).

- Bei größeren Instandsetzungsvorhaben ist der Verwalter regelmäßig verpflichtet, Konkurrenzangebote einzuholen. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er für bereits abgeschlossene Bauabschnitte das durch Ausschreibung ermittelte preisgünstigste Unternehmen beauftragt hatte und nun einen nicht nur geringfügigen Folgeauftrag vergeben will. Schaltet der Verwalter zur Bauüberwachung und Objektbetreuung ein Ingenieurbüro ein, so haftet er regelmäßig nicht für etwaige Mängel bei der Rechnungsprüfung; das eingeschaltete Fachbüro ist im Verhältnis des Verwalters zu den Wohnungseigentümern nicht dessen Erfüllungsgehilfe (BayObLG, Beschluss vom 11.04.2002 – 2 Z BR 85/01 -, in: NZM 2002, 564)

- 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder  Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).

- 1. Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein. 2. Der Anspruch richtet sich einheitlich sowohl gegen den Verwalter wie auch gegen die Eigentümergemeinschaft. 3. War der Anspruch gegen den Verwalter bereits anhängig, bevor der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, besteht die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte fort, auch wenn nach dem Ausscheiden der Antrag gegen die Gemeinschaft gerichtet wird (KG, Beschluss vom 31.01.2000 – 24 W 601/99 -, in: GE 2000, 817).

- Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargetan werden (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).

- 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).

- Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (BayObLG, Beschluss vom 31.01.2002 – 2 Z BR 57/01 -, in: GE 2002, 745).

- Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung (BGH, Urteil vom 13.03.2003 – III ZR 299/02).

- Führt eine vom Verwalter ohne Eigentümerbeschluss angeordnete Art der Instandsetzung zu einer individuellen Beeinträchtigung eines Sondereigentümers oder Sondernutzungsberechtigten, hat dieser gegen den Verwalter einen Individualanspruch auf Beseitigung der Störung (hier: Verkleinerung des Pkw-Stellplatzes durch Rohrführung) (KG, Beschluss vom 26.11.2001 – 24 W 20/01 -, in: GE 2002, 601).

- Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2Z BR 4/02 -, in: NZM 2002, 529).

- 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).

- 1. Zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer, die nicht Lasten- und Kostenbeiträge zur Gemeinschaft (Wohngeld“) betreffen, bedarf der Verwalter einer besonderen Ermächtigung der Wohnungseigentümer. 2. Dies gilt auch, wenn der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Beitreibung von „Wohngeldern“ beauftragen will (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2000 – 24 U 29/99 -, in: NZM 2001, 290).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).

- Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).

- Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung (BGH, Urteil vom 13.03.2003 – III ZR 299/02 -, in: GE 2003, 739).

- Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen, und verwendet der Verwalter dieses Konto zugleich zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge, so steht dem Vermieter in der Insolvenz des Verwalters an den vor Insolvenzeröffnung auf dem Konto eingegangenen Mietzahlungen weder ein Aussonderungs- noch ein Ersatzaussonderungsrecht zu (BGH, Urteil vom 24.06.2003 – IX ZR 120/02 -, in: Das Grundeigentum 2003, 1270).

- Eine Verwalterbestellung verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die bestellte Person ungeeignet ist, das Verwalteramt wahrzunehmen (OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2002 - 2 Wx 69/02 – , in: MietRB 2003, 11).

- Einem Antrag auf gerichtliche Notverwalterbestellung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Eigentümergemeinschaft willens und in der Lage ist, einen Verwalter durch Beschluss zu bestellen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002 - 16 Wx 114/02 – in: MietRB 2003, 11).

- Der WEG-Verwalter kann für die Vermittlung eines Wohnungsmieters Maklerhonorar beanspruchen (BGH, Beschluss vom 13.03.2003 - III ZR 299/02 – , in: MietRB 2003, 13).

- Der Verwalter kann Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumssachen vor dem Landgericht wirksam vertreten (OLG Hamburg, Beschluss vom 21.10.2002 - 2 Wx 71/02 -  , in: MietRB 2003, 45).

- Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 - V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).

- 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).

- Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht (BayObLG, Beschluss vom 22.04.2004 – 2Z BR 038/04).

- 1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann. 2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderzulagen umzusetzen (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 - , in: ZMR 2004, 601).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt (KG, Beschluss vom 10.09.2003 – 24 W 141/02 - , in: ZMR 2004, 622).

- 1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten. 2. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 - , in: GE 2004, 1175).

- Der Hausverwalter haftet auf Schadensersatz, wenn er Mietverträge mit nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Klausel abschließt und deshalb die Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen und auch nicht anteilig dafür aufzukommen haben (KG, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 -, in: GE 2007, 511).

- Ein Eigentümerbeschluss, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält regelmäßig die Abberufung des bisherigen Verwalters (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 45/04 - , in: MietRB 2004, 296).

- Ein mit dem Bauträger wirtschaftlich und personell verflochtener Erstverwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn aufgrund greifbarer Anhaltspunkte die Gefahr einer Interessenkollision bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger besteht (OLG Hamm, Beschluss vom 08.04.2004 – 15 W 17/04 - , in: MietRB 2004, 296).

- Solange dem abberufenen Verwalter die Befugnis nicht entzogen wird, ein anhängiges Wohngeldverfahren fortzusetzen, besteht seine Verfahrensbefugnis fort. Der Zahlungsantrag ist allerdings auf Zahlung an den neuen Verwalter umzustellen (OLG Köln, Beschluss vom 03.05.2004 – 16 Wx 50/04 - , in: MietRB 2004, 297).

- Die Ablehnung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen früheren Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen (OLG Hamm, Beschluss vom 22.12.2003 – 15 W 396/03 - , in: NJW 2004, 3126).

- Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 -  2Z BR 14/04).

- Der WEG-Verwalter kann seinen Vergütungsanspruch auch gegen einen einzelnen der gesamtschuldnerisch haftenden Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen (BGH, Beschluss vom 30.09.2004 – V ZB 26/04 - , in: GE 2004, 1535).

- Die Vergabe von Aufträgen erheblichen Umfangs durch den Verwalter kann dessen Abberufung rechtfertigen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer nicht gefasst wurde (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 - , in: MietRB 2004, 175).

- Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung umfassend zur Vertretung der Eigentümer bei Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum berechtigt, schuldet er der Gemeinschaft die Beobachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 – 2Z BR 49/03 - , in: MietRB 2004, 176).

- 1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre kein Anlass zu Beanstandungen bestand. 2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist (BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 – 2Z BR 144/04 - , in: GE 2004, 1596).

- Wenn der Verwalter die ihm anvertrauten Gelder offensichtlich veruntreut, muss derjenige, der die veruntreuten Gelder erlangt (hier: der Kreditgläubiger des Verwalters), das Erlangte herausgeben, wenn er von der Veruntreuung wusste. Das gilt auch dann, wenn die veruntreuten Gelder auf solchen Konten angelegt waren, die auf den Namen des Verwalters – ohne eine sog. Treuhandzusatz – lauten (OLG Koblenz, Urteil vom 15.07.2004 – 5 U 1538/03 - , in: NZM 2004, 953).

- Unterhaltung und Instandhaltung von grundstücksübergreifenden Versorgungseinrichtungen kann ein beauftragter Verwalter nur dann langfristig auf Dritte übertragen, wenn er hierzu bevollmächtigt wird. Die gesetzliche Kompetenz aus § 27 WEG reicht nicht aus. Ein qualifizierter Hinweis in der Teilungserklärung reicht hingegen aus (BGH, Urteil vom 09.02.2004 – II ZR 218/01 – , in: NZM 2004, 466).

- Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 - , in: NZM 2004- 951).

- Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird (KG, Beschluss vom 25.06.2004 – 24 W 256/02 - , in: NZM 2004, 585).

- Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die wohngeldsäumigen Eigentümer zeitnah und druckvoll anzumahnen und bei ausbleibenden Zahlungen auf eine baldige Titulierung hinzuwirken. Versäumt er diese Pflicht (hier: bis zu 15 Monate), haftet er auf Schadenersatz, wenn die verzögerte Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohngeldschuldner scheitert (AG Idstein, Beschluss vom 30.10.2003 – 3 UR II 111/01 - , in: NZM 2003, 983).

- Der Verwalter muss auch auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers eine Versammlung einberufen, wenn die Durchführung der Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (hier: Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters nach schwerer Pflichtverletzung) (OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2004 – 16 Wx 245/03 - , in: NZM 2004, 305).

- Die Entlastung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, mit der verbindlich festgestellt wird, dass gegen den Verwalter keine Rückforderungs- und Schadensersatzansprüche seitens der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der zur Entlastung gestellten Verwaltungstätigkeiten bestehen. Weiterhin billigt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechnungsjahr. Beides gilt jedoch nur soweit, wie dies bei sorgfältiger Prüfung aller vorgelegten Unterlagen für die Wohnungseigentümer erkennbar war (OLG Köln – 16 Wx 184/04 -).

- a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).

- Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 - , in: GE 2005, 1261).

- 1. Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen früheren Verwalter aus seiner Verwaltertätigkeit sind auch dann im Verfahren nach § 43 I WEG geltend zu machen, wenn keine wirksame Verwalterbestellung erfolgt war. 2. Es widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter einer zur gleichen Firmengruppe gehörenden Miteigentümerin eine Abschlagszahlung auf ein zu erwartendes, aber noch nicht beschlossenes Abrechnungsguthaben für ein vergangenes Wirtschaftsjahr auszahlt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Miteigentümerin auf das Wohngeld für das laufende Wirtschaftsjahr keine Zahlungen leistet. 3. Der Gemeinschaft stehen in einem solchen Fall Rückforderungsansprüche aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag bzw. – falls dieser nicht wirksam geschlossen worden ist – aus Geschäftsführung ohne Auftrag und gegebenenfalls aus unerlaubter Handlung (Untreue) zu (OLG Köln, Beschluss vom 22.04.2005 – 16 Wx 59/05 -, in: NJW 2005, 3295).

- Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (BGH, Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05-).

- 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).

- Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte Person zum Verwalter „aufdrängen“ lassen. Ändert sich die gesellschaftsrechtliche Identität einer Verwaltungsgesellschaft, gehen die Verwalterverträge nicht auf die neue Gesellschaft über (OLG Köln, Beschluss vom 09.02.2006 – 2 Wx 5/06 -, in: ZMR 2006, 385, Info M 2006, 137).

- Im Wohngeldverfahren dürfen dem (gem. § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht beteiligten) Verwalter auch dann keine Kosten auferlegt werden, wenn er unbegründete (hier: bereits erfüllte) Wohngeldansprüche einklagt (KG, Beschluss vom 16.01.2006 – 24 W 50/05 -, in: ZMR 2006, 380, GE 2006, 515, Info M 2006, 139).

- Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR führt nicht dazu, dass eine GbR auch WEG-Verwalter sein kann (BGH, Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05 -, in: WuM 2006, 166, Info M 2006, 91).

- Der Beschluss zur Wiederwahl widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist aufzuheben, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen seine Bestellung spricht, wenn etwa eine Zusammenarbeit mit dem Gewählten unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht vorhanden ist. Die Anforderungen sind bei der Bestellung eines Verwalters höher als bei der Abberufung. Sie sind erfüllt, wenn der Verwalter eine Abrechnung mit mehreren gravierenden Fehlern vorlegt, obwohl der Beschluss zur Genehmigung der Vorjahresabrechnung wegen ähnlicher Fehler rechtskräftig aufgehoben wurde, und wenn er die Klage des Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer mit Mitteln der Gemeinschaft finanziert hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005 – I-3 Wx 123/05 -, in: ZflR 2005, 831, Info M 2006, 92).

- Die Amtsniederlegung eines Verwalters wird erst wirksam, wenn sie auf Veranlassung des Verwalters allen Wohnungseigentümern zugegangen ist (OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 – 32 Wx 60/05 -, in: NZM 2005, 750, Info M 2006, 30).

- Ein aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abberufener Verwalter hat sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter herauszugeben. Das gilt auch dann, wenn er den Abberufungsbeschluss angefochten hat, und wenn hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden ist (OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 – 4 W 114/05 -, in: NZM 2005, 748, Info M 2005, 309).

- Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87).

- Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi“ ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 – 34 Wx 156/05 -, in:  ZMR 2006, 716, Info M 2006, 242, IMR 2006, 88).

- Erstellt der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung erst nach Ablauf der für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnungen geltenden Frist, muss er den vermietenden Wohnungseigentümern den entsprechenden Verzugsschaden, insbesondere den etwaigen Ausfall der verfristeten Betriebskostennachforderung, jedenfalls dann nicht ersetzen, wenn die allgemeinen Verzugsvoraussetzungen – hier: Mahnung – nicht vorliegen (LG Mönchengladbach, Beschluss vom 28.06.2006 – 5 T 16/06 -, in: Info M 2006, 191).

- Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit beteiligtenfähig (OLG München, Beschluss vom 21.02.2006 – 32 Wx 014/06 -, in: GE 2006, 1303).

- Auch der Verwalter, der die Verwaltung aus Gefälligkeit unentgeltlich übernommen hat, haftet in vollem Umfang für Vorsatz und jegliche Fahrlässigkeit. Dies gilt jedenfalls im Bereich seiner vertraglichen Hauptpflichten (hier: Untersuchungspflicht im Zusammenhang mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 – 34 Wx 156/05 -, in: ZMR 2006, 716, Info M 2006, 243).

- Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss eines Verwaltervertrags zu betrauen, dessen Regelwerk in erheblichem Umfang der Inhaltskontrolle nicht standhält (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – 3 Wx 51/06 -, in: NJW 2006, 3645).

- 1. Der von der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor deren Eintragung abgeschlossene Vertrag über die Lieferung von Fernwärme kann durch nachträgliche Genehmigung der Wohnungseigentümer wirksam werden; für die Erklärung der Genehmigung gegenüber dem Fernwärmeversorgungsunternehmen reicht der Bezug von Fernwärme aufgrund des Vertrages aus. 2. Die Billigkeitsklausel findet auf Fernwärmelieferverträge mit Preisgleitklausel keine Anwendung (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 16.03.2006 – 5 U 75/05 -, in: GE 2006, 1548).

- Der einzelne (ehemalige) Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters geworden ist. Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, so ist der Verwalter verpflichtet, eine sachgerechte Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Mängelbeseitigung – unter anderem durch Hinwirken auf eine Klärung der Mängelursache – vorzubereiten und anzuregen. Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so ist bei entsprechendem Anhalt im Wohnungseigentumsverfahren auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem Grund gegenüber dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadensersatzpflichtig ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.09.2006 – 3 Wx 281/05 -, in: NJW-aktuell 2006, XII, NJW 2007, 161).

- Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam. Die Wertungen des Gesetzgebers der Schuldrechtsmodernisierung, dass eine Haftung des Vertragspartners infolge Vorsatzes nicht durch Rechtsgeschäft erleichtert werden kann, können wegen ihrer Leitbildfunktion auch bei der Inhaltskontrolle von so genannten Altklauseln herangezogen werden (OLG München, Beschluss vom 08.11.2006 – 34 Wx 45/06 -, in: NJW-aktuell 1-2/2007, XII, NJW 2007, 227).

- Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen  (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).

- Ein Mitarbeiter des Verwalters ist als Erfüllungsgehilfe des Verwalters i.S. von § 278 BGB anzusehen, wenn er nicht nur bei Gelegenheit tätig wird, sondern bei Erfüllung solcher Aufgaben, die in einem inneren Zusammenhang zu den Verwalterpflichten stehen und die schädigende Handlung (hier: unbefugte Kontoverfügung) erleichtern. Bei der Pflicht des Verwalters zur Kontenverwaltung liegen diese Voraussetzungen vor, wenn der Mitarbeiter  beauftragt ist, die Kontoauszüge abzuholen, und dafür die EC-Karte für das Konto der Gemeinschaft besitzt und  den Ordner mit den Geheimzahlen einsehen kann (OLG München, Beschluss vom 24.07.2006 – 32 Wx 77/06 -, in: ZMR 2006, 883; Info M 2007, 33).

- Auch wenn das Gericht den Beschluss zur Bestellung des Verwalters im Nachhinein ex tunc für unwirksam erklärt, darf der Verwalter für die Dauer des Anfechtungsverfahrens das vereinbarte Honorar verlangen (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 1159; NZM 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 78).

- Weigert sich ein Verwalter pflichtwidrig, eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer mit dem TOP „Abberufung des Verwalters und Beendigung des Verwaltervertrages“ einzuberufen, verliert er seinen Vergütungsanspruch von demjenigen Zeitpunkt an, an dem die Versammlung hätte stattfinden können (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 79).

- Auch wenn der WEG-Verwalter besonders spät abrechnet, haftet er für den Verzögerungsschaden nur dann, wenn er sich mit der Erstellung der Abrechnung im Verzug befand. Dafür ist grundsätzlich eine Mahnung erforderlich. Das gilt auch angesichts der mietrechtlichen Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen, die dem Verwalter bekannt sein muss. Eine „Selbstmahnung“ kommt nur in Frage, wenn der Verwalter ausdrücklich einen bestimmten Leistungstermin oder eine Rücksichtnahme auf die mietrechtliche Ausschlussfrist zugesagt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2006 – I-Wx 160/06 -, in: Info M 2007, 80).

- Der Hausverwalter ist verpflichtet, den Eigentümer auf mögliche Mieterhöhungen aufmerksam zu machen und diese gegebenenfalls durchzusetzen. Unterlässt er dies, muss der Verwalter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Erhöhungsbeträge leisten (OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.02.2006 – 5 U 178/05 – in: NJW-RR 2006, 1602; Info M 2007, 85).

- 1. Das Auftreten eines Wohnungseigentumsverwalters als solcher stellt keinen Umstand dar, aus dem sich ergibt, dass entsprechende rechtsgeschäftliche Erklärungen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgegeben werden. 2. Ebenso wenig lässt sich der Nachweis des Vertreterhandelns für die Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Stellung des Verwalters als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten. 3. Die Wirkungen der Stellvertretung treten nur ein, wenn der Verwalter in offener Stellvertretung für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Dies ist nicht der Fall, wenn der Verwalter ohne Vertreterzusatz auf Grund schriftlicher Antragstellung die Vertragsformulare des Versorgungsträgers ausfüllt und unterzeichnet, auch wenn der Versorgungsträger Kenntnis von der Verwalterstellung hat (OLG Saarbrücken, Urteil vom 31.10.2006 – 4 U 612/05 -, in: NJW 2007, 1759).

- Weiß der Verwalter von der Existenz von Wohngeldansprüchen, wird diese Kenntnis grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zugerechnet. Ausnahmsweise ist die Zurechnung jedoch unterbrochen, wenn Wohngeldschuldner und Verwalter (hier: Ehegatten) zum Nachteil der Gemeinschaft zusammenwirken. In diesem Fall darf sich der Wohngeldschuldner nach Treu und Glauben nicht auf die Kenntnis der Eigentümergemeinschaft berufen (OLG München, Beschluss vom 07.02.2007 – 34 Wx 129/06 -, in: Info M 2007, 127).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Bei der Bestellung eines Notverwalters für eine Wohnanlage überschreitet das Gericht sein Rechtsfolgeermessen, wenn es ohne sachliche Notwendigkeit die gesetzlich geregelten Kompetenzen des Verwalters erweitert (hier: Befugnis zur Erteilung von Aufträgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu einem Betrag von 2.000 € ohne Beschluss der Eigentümerversammlung (OLG München, Beschluss vom 11.05.2007 – 34 Wx 43/07).

- Der neu- oder wiedergewählte Verwalter ist in seinem subjektiven Recht auf Ausübung des Verwalteramtes verletzt, wenn das Gericht den Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der Verwalter ist folglich beschwerdebefugt (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 05.02.2007 – 20 W 409/05 -, in: Info M 2007, 180).

- Wird die ordnungsgemäße Verwaltung dadurch nachhaltig beeinträchtigt, dass ein Eigentümer das Wohngeld über mehrere Jahre hinweg verspätet (hier: erst nach gerichtlicher Geltendmachung) zahlt, können die Voraussetzungen für einen Entziehungsbeschluss erfüllt sein (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: Info M 2007, 182).

- Ein Hausverwalter handelt pflichtwidrig, wenn er bei der Vermietung einer Wohnung nicht die Bonität des künftigen Mieters prüft. Entsteht wegen Zahlungsunfähigkeit des neuen Mieters ein Mietrückstand, kann dieser vom Wohnungseigentümer gegen den Hausverwalter als Schaden nur dann geltend gemacht werden, wenn auch die Kausalität hinreichend dargelegt und ggf. bewiesen wird. Dazu gehört der Vortrag, dass bei ordnungsgemäßer Verwaltung anderweitig an einen solventen Mieter hätte vermietet werden können (AG Lichtenberg, Urteil vom 18.07.2007 – 3 C 19/07 -, in: GE 2007, 1193).

- Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird (BGH, Beschluss vom 21.06.2007 – V ZB 20/07 -, in: GE 2007, 1261).

- Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Verwalterbestellung einerseits und die Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags andererseits, führt die Unwirksamkeit des Vollmachtsbeschlusses analog § 139 BGB grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Gesamtbeschlusses. Ausnahmsweise bleibt der Beschluss zur Verwalterbestellung wirksam, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er auch unabhängig vom Zustandekommen des Verwaltervertrags genau so gefasst worden wäre. Diese Ausnahme ist gegebenenfalls nicht anzunehmen, wenn nicht einmal eine vorläufige Vergütung beschlossen wurde (OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007 – 16 Wx 232/06 -, in: Info M 2007, 222).

- Die Jahresabrechnung muss grundsätzlich derjenige erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 -, in: Info M 2007, 269).

- Der WEG-Verwalter kann für den Nachweis über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen i.S.v. § 35a EStG eine Sondervergütung von (netto) 1,00 € pro Wohnung und Monat verlangen. Dies gilt aber nur für eine „Anlaufphase“, die jedenfalls das Jahr 2007 umfasst (AG Hannover, Beschluss vom 29.06.2007 – 73 II 382/07 -, in: Info M 2007, 277).

- Der ausscheidende Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er nicht ordnungsgemäß Rechnung legt. Dazu gehört (unter Beifügung der entsprechenden Belege):  alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen,  die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen auflisten,  die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufführen und  vorhandene Guthaben übergeben (OLG München, Beschluss vom 20.07.2007 – 32 Wx 093/07 -, in: ZMR 2007, 814; Info M 2007, 316).

- Derjenige, der, ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007 – 15 W 180/07 -, in: NJW-aktuell 5/2008, X; NZM 2008, 89).

- Auch nach Aufhebung des § 26 Abs. 3 WEG a.F. mit Wirkung vom 01.07.2007 kann das Gericht im Bedarfsfall auf Antrag einen Verwalter bestimmen. Dies folgt aus dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.2007 – 3 Wx 85/07 -; in: ZMR 2007, 878; Info M 2008, 25).

- Die Kündigung des Verwaltervertrags kann auch dann wirksam sein, wenn der Verwalter nicht wirksam abberufen wird. Der gekündigte Verwalter verliert seinen Honoraranspruch noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, wenn er erklärt, das er seine Tätigkeit einstellt und auch nicht mehr als Ansprechpartner zur Verfügung steht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2007 – I-3 Wx 163/07 -; in: Info M 2008, 29).

- Die Vereinbarung von Zusatzvergütungen im Verwaltervertrag (hier: Sondervergütung für das Bearbeiten von Gerichtsverfahren) ist zulässig. Der Verband kann diese im Beitreibungsverfahren als Schadensersatz geltend machen (AG Düsseldorf, Beschluss vom 11.09.2007 – 290 II 71/07 WEG -; in: WuM 2007, 646; Info M 2008, 127).

- 1. Der WEG-Verwalter ist mangels Vorliegen anderweitiger Vereinbarungen berechtigt, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen von einer Vergütung abhängig zu machen. 2. Eine Vergütung von 25 € je Wohneinheit für die Ausstellung einer Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ist angemessen (LG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2008 – 19 T 489/07 -; in: GE 2008, 609).

- 1. Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung eines Verwalters ist zu bejahen, wenn dieser ohne Kenntnis der Eigentümergemeinschaft einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat. 2. Für die Frage, ob die Abberufung in angemessener Zeit erfolgt, kommt es auf die Kenntnis aller Wohnungseigentümer vom Abberufungsgrund an; die Kenntnis und Untätigkeit des Verwaltungsbeirats muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen (LG Berlin, Beschluss vom 31.08.2008 – 85 T 327/06 WEG -; in: GE 2008, 611).

- Eine Verwalterbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn gewichtige Bedenken gegen die persönliche und fachliche Eignung des Bestellten sprechen (AG Wedding, Urteil vom 17.01.2008 – 22 a C 259/07 -; in: GE 2008, 615).

- Ein Hausverwalter, der auftragsgemäß im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit Wohnungen an Dritte im Namen seines Auftraggebers vermietet und entsprechende Mietverträge mit Dritten schließt, verletzt die ihm obliegenden vertraglichen Pflichten, wenn er Mietverträge mit unwirksamen Klauseln abschließt mit der Folge, dass die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind (AG Lichtenberg, Urteil vom 17.04.2008 – 12 C 283/07 -; in: GE 2008, 1059).

- Dem Verwalter können – auch nach altem Recht – die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er das Verfahren veranlasst hat. Eine Veranlassung kann darin liegen, dass er bei Erstellung der Jahresabrechnung gesetzliche Vorgaben sowie die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht beachtet hat (LG Konstanz, Beschluss vom 09.01.2008 – 62 T 134/07 -; in: Info M 2008, 278).

- Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden. Die Wohnungseigentümer sind auch nicht verpflichtet, die billigste Verwaltung zu wählen. Wird aber ein Verwalter bestellt, dessen Vergütung erheblich über derjenigen der Konkurrenten liegt (hier: 40 %), müssen hierfür sachliche Gründe vorliegen. Diese können insbesondere sein: Zuverlässigkeit des Verwalters und Umfang der übertragenen Aufgaben (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007 – 32 Wx 109/07 -; in: Info M 2008, 280).

- Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach bei Säumnis mit Wohngeldern die doppelte und für ihre gerichtliche Geltendmachung die dreifache Verwaltergebühr anfällt, ist nichtig (OLG Hamm, Beschluss vom 06.12.2007 – 15 W 224/07 -; in: BTR 2008, 92 und Info M, 2008, 281).

- 1. Der jetzige Verwalter ist befugt, Schadensersatz gegen den früheren Verwalter in gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen, wenn er dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, den Eigentümerbeschluss, Schadensersatz von dem früheren Verwalter zu verlangen, auszuführen. 2. Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zum Ersatz entstandener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn er den Verwaltervertrag verletzt hat und die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig war (BayObLG, Beschluss vom 20.11.1997 – 2 Z BR 122/97 -; in: GE 1998, 623).

- 1. Wird die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrages verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers nicht. 2. Setzt der Mehrheitseigentümer eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter ein, ist im Einzelfall besonders sorgfältig zu prüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat. 3. Zur Frage, wann bei Verstößen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eine fachliche Nichteignung vorliegt. 4. Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung  eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2008 – 55  S 23/08 -; in: GE 2008, 1203).

- 1. Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihren (abberufenen) Verwalter auf Rechnungslegung und Herausgabe steht es nicht entgegen, dass über das Konto auch Geldbewegungen Dritter (hier: Mietein- und –auszahlungen im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung) geflossen sind. 2. Der Anspruch ist nicht davon abhängig, dass die Eigentümergemeinschaft die Unterlagen zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter benötigt. 3. Mangels Informationsinteresse der Gemeinschaft ist der Verwalter befugt, vor einer Herausgabe der Unterlagen diejenigen Beträge in den Kontoauszügen unkenntlich zu machen, die sich nach dem Buchungstext zweifelsfrei auf Geldbewegungen Dritter beziehen. 4. Der Zulässigkeit eines Stufenantrages steht es nicht entgegen, dass die in der ersten Stufe begehrte Auskunft auch Bedeutung für den Anspruchsgrund hat, wenn die Informationen zugleich für die Anspruchshöhe relevant sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2007 – 15 W 41/07 -; in: WuM 2008, 572).

- Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Pflichtverstöße des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter bei der Abwicklung eines versicherten Schadens pflichtwidrig veranlasst, dass der Versicherer an einen Handwerker zu viel, und demzufolge an einen Wohnungseigentümer zu wenig zahlt (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2008 – 15 W 420/06 -; in: Info M 9/08, 339).

- Ein mit der Vertragsgestaltung beauftragter Verwalter ist verpflichtet, Klauseln zu wählen, die größtmögliche Sicherheit bieten. Erweisen sich erkennbar „risikobehaftete“ Klauseln als unwirksam (hier: Anfang 2001 vereinbarte Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan) haftet der Verwalter dem Vermieter auf Schadensersatz. Den Vermieter (hier: Rechtsanwalt) kann ein Mitverschulden treffen, wenn ihm eine jedenfalls oberflächliche Prüfung möglich gewesen wäre (LG Berlin, 29.2.2008 – 53 S 145/07 -; in: WuM 2008, 280 und Info M 9/08, 340).

- Der Verwalter ist befugt, eine gegen ihn als Dritten ergehende Kostenentscheidung isoliert anzufechten (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299 und Info M 9/08, 345).

- Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Eigneigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt“ (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: NJW 2008, 3574).

- Die Frage, ob es zulässig ist, einen Verwaltungsbeirat ohne die Vorgabe von Eckdaten zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu ermächtigen ist äußerst umstritten. Angesichts des Umstandes, dass den Wohnungseigentümern jedoch grundsätzlich die Beschlusskompetenz zusteht, eine Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages zu Gunsten des Verwalterbeirates auszusprechen, sind Ermächtigungsbeschlüsse ohne Vorgabe von Eckdaten jedenfalls in dem Augenblick wirksam, in dem sie in Bestandskraft erwachsen (KG, 5.2.2008 – 24 B 106/07 -).

- Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insbesondere seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die vorangegangenen Taten sich gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben. Wird dieser Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, so entspricht dieser Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann. Eine positive Zukunftsprognose über die Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls nicht gestellt werden, wenn der Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses vor den Eigentümern zu verschleiern (OLG Köln, 30.4.2008 – 16 Wx 262/07 -).

- Ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters sowie für die Kündigung seines Vertrages kann eine unberechtigte Honorarvergütung des Verwalters an sich selbst sein. Bei der Honorierung der eigenen Tätigkeit ist der Verwalter zur Wahrung besonderer Sorgfalt verpflichtet (OLG Köln, 18.2.2008 – 16 Wx 219/07 -).

- Für das Ausstellen von Bescheinigungen nach § 35a EStG dürfen Wohnungseigentumsverwalter ein Entgelt verlangen. 25 Euro je Bescheinigung sind angemessen (AG Neuss, 29.6.2007 – 74 II 106/07 -; LG Düsseldorf, 8.2.2008 – 19 T 489/07 -).

- Ein WEG-Verwalter kann nur auf Grund einer entsprechenden vertraglichen Regelung eine Vergütung von seinem Auftraggeber nach dem RVG fordern. Falls ein Sonderhonorar vereinbart wurde, kann dies auch im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden. Allerdings können nur die notwendigen Kosten eines Verwalters im angemessenen Rahmen erstattet werden. Ein lediglich pauschal berechnetes Sonderhonorar genügt diesen Anforderungen nicht. Ein konkret berechnetes Sonderhonorar ist im Rahmen des RVG erstattungsfähig (LG Lüneburg, 6.3.2008 – 2 T 21/08 -).

- 1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist. 2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen. 3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 79/08 -; in: GE 2008, 1635).

-  Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein (OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 060/07 -; in: WuM 2008, 619).

- Derjenige, der, ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen der Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007 – 15 W 180/07 -; in: WuM 2008, 46).

- Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsvollmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnis des Verwalters im Innenverhältnis (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 – I-3 Wx 58/07 -; in: WuM 2008, 53).

- Der Hausverwalter haftet auf die dem Vermieter erwachsenen Renovierungskosten infolge seiner pflichtwidrigen Vereinbarung eines Wohnraummietvertrags ohne wirksame – formularmietvertragliche – Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters (KG, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 -; in: WuM 2008, 81).

- Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Geschäftsführer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern (OLG München, Beschluss vom 15.1.2008 – 32 Wx 129/07 -; in: WuM 2008, 110).

- Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines „groben Verschuldens“ sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 – 101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).

- Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).

- 1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 IV WEG – unabhängig von dem Quorum nach § 24 II WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gem. § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. 2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 III WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. 3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 18.8.2008 – 20 W 426/05 -; in: NJW 2009, 300).

- Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg-Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 – 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008, 481).

- Der Hausverwalter ist nicht befugt, Mietforderungen des Vermieters im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft im eigenen Namen einzuklagen (AG Köln, Urteil vom 25.6.2008 – 220 C 55/08 -; in: WuM 2008, 676).

- Zu den Verwalterpflichten gehört es, einzelnen Wohnungseigentümern Auskunft über Namen und aktuelle Anschriften aller Miteigentümer zu erteilen (AG Rostock, Urteil vom 23.5.2008 – 54 C 16/07 -; in: GE 2009, 127).

- Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschüsse für Rechtsanwälte, das Gericht oder Sachverständige vorläufig aus den laufenden  Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindliche Kostenentscheidung des Gerichts später unter den Wohnungseigentümern umgesetzt wird (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2008 – 85 S 17/08 -; in: GE 2009, 207; Info M 2009, 228).

- Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).

- 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsst oder sich jedem ausgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Anstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 – 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388).

- Ein WEG-Verwalter hat bei der Prüfung eines Neubaus auf etwaige Baumängel die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalter anzuwenden. Ein besonderes Maß an Sorgfalt schuldet der Verwalter, wenn er einen Mangel feststellt, der ein Serienmangel sein kann und wenn er das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat. Unerheblich ist, dass er nach Entdeckung des Mangels gegen sich selbst (in seiner Funktion als Bauträger) vorgehen muss (OLG München, Beschluss vom 25.9.2008 – 32 Wx 79/08 -; in: NZM 2008, 895).

- Die dem Verwalter durch  Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht. 2. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen, so bedient er sich zur Erfüllung seiner Streupflicht des Dritten und haftet gemäß § 278 BGB für dessen Verschulden. 3. Die Räum- und Streupflicht bezieht sich bei einer Wohnanlage nicht nur auf die zu dieser gehörenden Wege, sondern auch auf den Personenzugang zur Tiergarage. 4. Der Berechnung des Schadens wegen unfallbedingter Verminderung häuslicher Arbeitsleistung ist nicht der Arbeitsaufwand zugrunde zu legen, den der Geschädigte nach seinem Vortrag selbst vor dem Unfall betrieben hat. Maßgeblich ist vielmehr, welche Zeit eine jüngere und gesunde Hilfskraft gebraucht hätte, um die objektiv erforderlichen, aber auch hinreichenden Hausarbeiten im Haushalt des Geschädigten zu verrichten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008 – 14 U 107/07 (rk.) -; in: GE 2009, 515).

- 1. Werden die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter wegen Verweigerung der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums vom veräußernden Miteigentümer auf  Schadensersatz in Anspruch genommen, haben sie darzulegen und ggf. zu beweisen, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgelegen hat. 2. Zu den Anforderungen an einen „wichtigen Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG (Brdbg. OLG, Beschluss vom 12.1.2008 – 5 Wx 49/07 (rk.) -; in: GE 2009, 582).

- 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).

- Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den Eigentümern ohne gesonderten Zusatzauftrag eine Bescheinigung nach § 35a EStG auszustellen. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich einen solchen Auftrag und eine entsprechende Vergütung (hier: netto 17 € p. a./WE im ersten Jahr und netto 8,50 € p. a./WE für die Folgejahre), fehlt es weder an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung vor (KG Berlin, Beschluss vom 16.4.2009 – 24 W 93/08 -; in: Info M 2009, 125; GE 2009, 723).

- 1. Vor der Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 II WEG ist einem Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren. 2. Dem Verwalter, der gem. § 49 II WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 a II 1, 99 II 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 I ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen. 3. Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gem. § 48 I 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteil s an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 II WEG enthält (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 3.11.2008 – 2/13 T 33/08 -; in: NJW 2009, 924).

- Die vertragliche Verpflichtung des Wohnungseigentumsverwalters, „zur Betreibung rückständiger Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft im fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden“, berechtigt den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Sonderumlagen im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (OLG Hamm, Beschluss vom 29.5.2008 – 15 Wx 43/08 -; in: NJW 2009, 924).

- Auch wenn der Wohnungseigentümerverwalter berechtigt und verpflichtet ist, die für eine anstehende Sanierung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen, hat er bei der Wahl seiner Mittel – hier: Anfertigenlassen von Fotografien einer sonst von außen praktisch nicht einsehbaren Dachterrasse einer Penthousewohnung mit Saunabereich, um auf diese Weise der Eigentümerversammlung die tatsächliche Belastung der sanierungsbedürftigen Flächen durch Blumenkübel/Bepflanzung zu bebildern, auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht des betroffenen Wohnungseigentümers angemessen Rücksicht zu nehmen und eine aus dessen Rechtsposition folgende möglichst schonende Vorgehensweise einzuhalten. Die Intimsphäre des Wohnungseigentümers – hier: Saunabereich – ist Tabuzone (LG Köln, Urteil vom 8.1.2009 – 29 S 67/08 -; in: NJW 2009, 1825).

- Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für eine Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf widerspricht dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 – 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009, 64 und Info M 5/09, 178).

- Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 – VII ZR 206/07 -).

- 1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über  die Bestellung des Verwalters auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird. 2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 (früher Abs. 4) WEG vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist (KG, Beschluss vom 31.03.2009 – 1 W 209/05 -; in: GE 2009, 919; Info M 2009, 280).

- 1. Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters geht das Recht der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages verloren, wenn es nicht in angemessener Zeit nach Kenntnis der Verfehlungen ausgeübt wird. 2. Die Kenntnis des Verwaltungsbeirats, dem die Rechnungs- und Belegprüfung hinsichtlich der Abrechnungsunterlagen des Verwalters obliegt und der damit Informationspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern hat, ist den Wohnungseigentümern zuzurechnen, wenn dem Beirat Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. 3. Dem Beirat ist jedoch eine angemessene Zeit zur Ermittlung der Voraussetzungen einer fristlosen Abberufung des Verwalters zuzubilligen (KG, Beschluss vom 31.03.2009 – 24 W 183/07 -; in: GE 2009, 1053 und WuM 2010, 79).

- Wegen Hausgeldrückständen des Veräußerers darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern. Etwas anderes gilt, wenn veräußernder und erwerbender Wohnungseigentümer bereits in der Zeit, in der die Hausgeldrückstände entstanden sind, (teilweise identisch sind – hier: verkaufender Eigentümer ist zugleich Alleingeschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der kaufwilligen GmbH) (Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 12.01.2008 – 5 Wx 49/07 -; in: Info M 2009, 332).

- Der Verwalter darf die Zustimmung zum Erwerb von Wohnungseigentum verweigern, wenn der Kaufinteressent als Miteigentümer anderer Einheiten schon wiederholt und länger andauernd Wohngeld schuldig geblieben ist, Umbauten ohne die erforderlichen Zustimmungen vorgenommen hat oder sein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bestimmungswidrig nutzt (hier: Parkplatz als Müllablagefläche) (LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 – 29 S 45/08 -; in: Info M 2009, 333).

- Führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß, so ist dies ein Grund für seine Abberufung aus wichtigem Grund. Hierfür genügt zwar nicht jeder noch so geringe Mangel bei ihrer Führung. Ausreichend sind aber die (wenn auch möglicherweise unzutreffende) Auskunft, es werde keine Beschluss-Sammlung geführt, und eine Sammlung, die nur die Tagesordnungspunkte und Abstimmungsergebnisse, nicht aber den Wortlaut der Beschlüsse enthält. Stimmt die Eigentümerversammlung der Abberufung nicht zu, so kann diese als einzig mögliche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch das Gericht ersetzt werden (AG München vom 28.07.2008 – 485 C 602/07 -; in: ZMR 2009, 644 ff.).

- 1. Die Eintragung in die Beschlusssammlung binnen einer Woche ist noch als unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen. 2. Die  mangelhafte Führung der Beschlusssammlung ist nur als Regelbeispiel für die Verwalterabberufung aus wichtigem Grund ausgestaltet und setzt damit eine Gesamtwürdigung seines Fehlverhaltens voraus. 3. In der Zeit unmittelbar nach Inkrafttreten der WEG-Reform vom 1. Juli 2007 sind Regelverstöße gegen die Führung der Beschlusssammlung als milde einzustufen (LG Berlin, Urteil vom 07.10.2009 – 85 S 101/08 -; in: GE 2009, 1565).

- Legt der scheidende Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vor (hier: unrichtige Erfassung der geleisteten Wohngeldvorauszahlungen), so haftet er auf Erstattung der Kosten, die für die Berichtung durch Dritte (hier: neuer Verwalter) entstehen. Die Gemeinschaft kann den Schadensersatzanspruch geltend machen, ohne zuvor einen entsprechenden Beschluss gefasst zu haben (LG Wuppertal, Beschluss vom 05.02.2009 – 6 T 468/08 -; in: ZMR 2009, 556).

- Das Gericht kann dem Verwalter die Prozesskosten auferlegen, wenn ihn ein grobes Verschulden trifft (§ 49 Abs. 2 WEG n.F.). Das ist etwa der Fall, wenn der Verwalter Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan formell oder inhaltlich falsch erstellt (hier: nur Einzelabrechnungen, keine Gesamtabrechnung und falscher Verteilungsschlüssel) oder die Beschussvorlage für einen  nichtigen Beschluss entwirft (hier: Beschluss über rückwirkenden Wirtschaftsplan) (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: Info M 2009, 490).

- Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: IMR 2010, 74).

- Missachtet der Verwalter bei der Erstellung der Beschlussvorlage für die Jahresabrechnung die Vorgaben der Teilungserklärung, rechtfertigt dies seine Belastung mit den Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG (AG Mettmann, 03.08.2009 – 26 C 104/08 -; in: ARBER – Info Feb. 2010, 22).

- Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961 und ARBER – Info Feb. 2010, 22).

- a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19) (BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 -; in: GE 2010, 343).

- 1. Einer Pauschale für Mahnungen zu Gunsten eines WEG-Verwalters ist ein Sanktionsgedanke immanent. 2. Eine Pauschale von 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer für die Übergabe der Unterlagen an einen Rechtsanwalt zur Durchführung eines gerichtlichen Mahnverfahrens ist überzogen, insbesondere im Hinblick auf geringfügige Rückstände. 3. Auf einen besonderen Verwaltungsaufwand kann hier insbesondere dann nicht abgestellt werden, wenn bereits weitere Mahnpauschalen vorhanden sind, mit denen ein entsprechender Aufwand schon abgegolten ist (LG München I, Urteil vom 17.12.2009 – 36 S 4853/09 -; in: IMR 2010, 155).

- Den einzelnen Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen und Fertigung von Fotokopien gegen Kostenerstattung zu (AG Schöneberg, Urteil vom 14.04.2010 – 77 C 133/09 -; in: GE 2010, 703).

- 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. 2. Ein der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, das der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird (KG, Beschluss vom 28.01.2010 – 24 W 43/09 -; in: WuM 2010, 314 und IMR 2010, 194).

- Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gem. § 49a I 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: NJW-aktuell 13/2010, 10).

- In einer Mehrhausanlage ist über die Bestellung des Verwalters zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Der Beschluss zur Bestellung eines „Unterverwalters“ für eine Untergemeinschaft ist nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.09.2009 – 14 S 1754/09 -; in: IMR 2010, 291). 

- 1. Der jetzige Verwalter ist befugt, Schadensersatz gegen den früheren Verwalter in gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen, wenn er dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, den Eigentümerbeschluss, Schadensersatz von dem früheren Verwalter zu verlangen, auszuführen. 2. Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zum Ersatz entstandener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn er den Verwaltervertrag verletzt hat und die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig war (BayObLG, Beschluss vom 20.11.1997 - 2 Z BR 122/97 -; in: GE 1998, 623).

- 1. Wird die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrages verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers nicht. 2. Setzt der Mehrheitseigentümer eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter ein, ist im Einzelfall besonders sorgfältig zu prüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat. 3. Zur Frage, wann bei Verstößen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eine fachliche Nichteignung vorliegt. 4. Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2008 - 55 S 23/08 -; in: GE 2008, 1203).

- Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insbesondere seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die vorangegangenen Taten sich gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben. Wird dieser Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, so entspricht dieser Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann. Eine positive Zukunftsprognose über die Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls nicht gestellt werden, wenn der Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses vor den Eigentümern zu verschleiern (OLG Köln, 30.4.2008 - 16 Wx 262/07 -).

- Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 - 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).

- 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste oder sich jedem aufgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Anstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 - 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388).

- Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den Eigentümern ohne gesonderten Zusatzauftrag eine Bescheinigung nach § 35a EStG auszustellen. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich einen solchen Auftrag und eine entsprechende Vergütung (hier: netto 17 p. a./WE im ersten Jahr und netto 8,50 p. a./WE für die Folgejahre), fehlt es weder an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung vor (KG Berlin, Beschluss vom 16.4.2009 - 24 W 93/08 -; in: Info M 2009 125; GE 2009, 723).

- Dem grob fahrlässig handelnden WE-Verwalter kann das Gericht die Prozesskosten auferlegen. Nicht grob fahrlässig handelt der Amateur-Verwalter, der die Rechtswidrigkeit eines Beschlusses erkennt und entsprechende Bedenken äußert (hier: erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht), den Beschluss aber gleichwohl verkündet (LG Berlin, Beschluss vom 17.2.2009 - 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388 und Info M 2009, 140).

- 1. Vor der Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 II WEG ist einem Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren. 2. Dem Verwalter, der gem. § 49 II WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 all 1,99 II 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 I ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen. 3. Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gem. § 48 I 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteils an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 II WEG enthält (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 3.11.2008 - 2/13 T 33/08 -; in: NJW 2009, 924).

- Die vertragliche Verpflichtung des Wohnungseigentumsverwalters, "zur Betreibung rückständiger Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft im fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden", berechtigt den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Sonderumlagen im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (OLG Hamm, Beschluss vom 29.5.2008 - 15 Wx 43/08 -; in: NJW 2009,924).

- Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für einen Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 - 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009,64 und Info M 5/09, 178).

- Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107,268,271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006,2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 - VII ZR 206/07 -).

- 1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird. 2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs.3 (früher Abs. 4) WEG vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist (KG, Beschluss vom 31.03.2009 -1 W 209/05 -; in: GE 2009,919).

- Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg- Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 - 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008,481).

- Eine der Anfechtungsklage beigefügte Eigentümerliste (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.) kann bei ihrer Unvollständigkeit noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz ergänzt werden. Zur Errechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.) bei der Übereinstimmung von Kopf- und Objektstimmrecht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.9.2008 -77 C 58/08 WEG- in: GE 2008, 1637).

- Auch nach Ablauf der Zweimonatsfrist für die Begründung der Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. kann, wenn die Angriffsrichtung innerhalb der Begründungsfrist festgelegt ist, der Tatsachenvortrag bis zur Grenze der Klageänderung nachträglich ergänzt und berichtigt werden. Es handelt sich um eine zulässige Klageerweiterung gem. § 264 Nr. 2 ZPO (LG Berlin, Urteil vom 30.5.2008 - 55 S 6/08).

- Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 - 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).

- 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsst oder sich jedem aufgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Abstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 - 55 T 34/08 WEG-; in: GE 2009, 388).

- Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 - 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961).

- Dem inzwischen ausgeschiedenen Verwalter sind die Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er einen Anfechtungsprozess über einen Entlastungsbeschluss veranlasst, und die Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess durch Anerkenntnis verloren geben (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2010 – 55 T 89/09 -; in: GE 2010, 991).

- Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so geht es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten. Der Verwalter ist deshalb weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch den allgemeinen Rechtsgedanken, wonach das Mitglied einer Peronenvereinigung nicht an der Entscheidung über Maßnahmen beteilgt sein soll, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will, gehindert, an einer solchen Beschlussfassung mitzuwirken (OLG München, Beschluss vom 15.09.2010 – 32 Wx 16/10 -; in: GE 2010, 1431).

- Nimmt der Verwalter für die WEG einen Kredit auf, ohne dazu durch einen Beschluss bevollmächtigt zu sein, kann er grundsätzlich nur Regress nehmen, wenn die Kreditaufnahme dem Interesse und Willen der Eigentümer entspricht. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn die Kosten der kreditfinanzierten Maßnahme erheblich üer den bei ihrer Beschließung maßgeblichen Vorstellungen liegen (LG Köln, Urteil vom 26.08.2010 – 29 S 177/09 -; in: IMR 2010, 438).

- a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -).

- Der WEG-Verwalter hat ein eigenes, selbstständiges Recht, die zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen, und kann aufgrund dieser Handlungsbefugnis auch als Störer in Anspruch genommen werden (VG Düsseldorf, Urteil vom 20.08.2010 – 25 K 3682/10 -; in: IMR 2011, 31).

- Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, wonach der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft auf deren Kosten Reparatur- und Wartungsaufträge bis zu einer Höhe von 10.000 DM vergeben kann, verstößt gegen § 307 BGB (LG München I, Urteil vom 05.08.2010 – 36 S 19282/09 -; in: IMR 2011, 69).

- Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Eigneigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: Info M 2008, 433).

- Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen (AG Augsburg, Urteil vom 23.02.2011 – 30 C 2739/08 -; in: IM R 2011, 156).

- Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche Schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden (BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 145/10 -; in: IMR 2011, 168).

- Die Befugnis zur Notgeschäftsführung berechtigt den Verwalter bei der Instandsetzung nur zur Abwendung unmittelbar drohender Gefahren. Ein Aufwendungsersatzanspruch besteht selbst dann nicht, wenn die sofortige Vergabe weiterer Arbeiten eine für die Wohnungseigentümer objektiv vorteilhafte Entscheidung gewesen sein sollte (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: GE 2011, 623).

- Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -). 

- Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: GE 2011, 765).

- Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961 und ARBER – Info Feb. 2010, 22).

- Eine Regelung in einer Gemeinschaftordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: GE 2011, 899).

- Das Interesse an der Entlasung oder Nichtentlasung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 € anzusetzen (BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10 -; in: GE 2011, 827).

- Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 -).

- Auch wenn der Eigentümerbeschluss, trotz schwerwiegender Pflichtverletzungen den Verwalter nicht abzuberufen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, kann eine neue Verwalterbestellung vom Gericht nicht ausgesprochen werden, bevor die Wohnungseigentümer selbst darüber abgestimmt haben (LG Berlin, Versäumnisurteil vom 8.04.2011 – 55 S 330/10 WEG -; in: GE 2011, 1172).

- a) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. b) Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a. F. nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantragt und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO getroffen werden (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 -; in: GE 2011, 1096).

- Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff. = GE 2002, 1497) (BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10 -; in: GE 2012, 208).

- Der Verwalter muss bei der Durchführung eines Beschlusses den ihm bekannten Willen der Wohnungseigentümer beachten, auch soweit dieser keinen  Eingang in den Beschlusstext gefunden hat (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: IMR 2011, 195).

- 1. Ergibt sich durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum eine Gefahr für Sondereigen­tum, ist der Verwalter berechtigt, die Gefahr im Rahmen seines Notgeschäftsführungs­rechts zu beseitigen. 2. Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zur unmittelbaren Ge­fahrenbeseitigung, nicht jedoch zu einer darüber hinausgehenden dauerhaften Beseiti­gung eines Schadens (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: IMR 2011, 196).

- Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4 Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: IMR 2011, 197).

 

- a) Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. b) Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. c) Zum Verwalter einer WEG darf unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. d) Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11 -).

 

- Die vorzeitige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen gravierender Pflichtverletzungen mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann, führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt (BGH, Urteil vom 20.01.2012 – V ZR 55/11 -; in: GE 2012, 410).

 

- a) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. b) Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen (BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11 -; in: GE 2012, 555).

 

- Beschafft der Verwalter einem Wohnungseigentümer auf dessen Wunsch eine Ersatzschlüssel für die gemeinschaftliche Schließanlage, kommt ein Auftragsverhältnis mit Erstattungspflicht unmittelbar zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter zustande (AG Tiergarten, Urteil vom 16.05.2012 - 610 C 796/11 -; in: GE 2013, 127).

 

- 1. Es steht in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, sich zu einer durch einen Vertreter ausgesprochenen Kündigung zu erklären und den Verwalter dazu anzuhalten, Ansprüche des Verbandes prozessual durchzusetzen; ob Kündigungsgründe vorliegen und ob eine durch einen vollmachtlosen Vertreteter erklärte Kündigung genehmigungsfähig ist, berührt nicht die Wirksamkeit des Beschlusses. 2. Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne Weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist (BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 234/11 -; in: GE 2013, 129).

 

- 1. Die Berechnung der Hausverwaltervergütung nach der Bruttosollwarmmiete schließt die Miete für leerstehende Wohnungen nicht ein. 2. Hat der Hausverwalter ohne Beanstandungen über zwölf Jahre in seinen Abrechnungen auch für leerstehende Wohnugnen das Verwalterhonorar nach der früheren Miete berechnet, ist der Vermieter nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine fehlerhafte Berechnung zu berufen (KG, Vorbehaltsurteil vom 31.07.2012 - 13 U 41/11 -; in: GE 2013, 616).

 

- Ist die Vergütung des Hausverwalters nach der "Bruttowarmsollmiete" zu berechnen, sind die vereinbarten und nicht die erzielbaren Mieten maßgeblich, so dass leerstehende Wohnungen nicht zu berücksichtigen sind (KG, Beschluss vom 27.09.2012 - 20 U 221/11 -; in: GE 2013, 617).

 

- 1. Ein Hausverwaltervertrag beinhaltet eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit Dienstleistungscharakter; die Regelungen des § 675 i. V. m. § 611 ff. BGB finden Anwendung. 2. Allein der Umstand, dass eine Immobilie veräußert wird, rechtfertigt keine Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB zur Beendigung des Hauverwaltungsvertrags (OLG Hamburg, Urteil vom 15.10.2010 - 14 U 141/10 -; in: IMR 2011, 112).

 

- Ein Verwalter, der in der Versammlung ohne ausreichende Überprüfung falsche Tatsachen behauptet, haftet auf Schadensersatz, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der unrichtigen Darstellung einen für sie nachteiligen Beschluss fassen (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011 - 32 Wx 32/10 -; in: IMR 2011, 106). 

- Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen (LG München I, Urteil vom 15.10.2012 - 1 S 26801/11 -; in: GE 2013, 883).

- Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierendeer Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermultung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein angekannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12 -; in: GE 2013, 949).

- In einem gesonderten Prozess gegen den WEG-Verwalter auf Herausgabe einer Eigentümerliste ist als Streitwert nur ein geringer Bruchteil (hier: ca. 5 %) einer zugehörigen Anfechtungsklage zu veranschlagen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.03.2013 - 2-13 T 117/12 -; in: GE 2013, 1079).

- Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12 -; in: GE 2013, 1145). 

- Eine Haftung des Verwalters scheidet dann aus, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrages trotz fehlender Mieterunterlagen nicht widerspricht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - I-12 U 55/12 -; in: GE 2013, 1274).

- Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2013 - 73 C 98/12 -; in: GE 2013, 1465).

- Die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG) (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 48/13 -).

- Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltene Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der einer vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt, an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014 - V ZR 164/13 -).

- a) Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sisch gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit ablehungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. b) Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotene Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erfoderlich hält (BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 266/13 -).

- § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20.02.2014 - III ZR 443/13 -; in: GE 2014, 526).

- Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanhlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümerunzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014 - V ZR 164/13 -; in: GE 2014, 808).

- 1. Die Entlastung ist schon dann ordnungswidrig, wenn der Verwalter die zur Sanierung erforderlichen Tätigkeiten nicht entfaltet hat. 2. Die Teilanfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann in zweiter Instanz erweitert werden, wenn sie auf die der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt wird (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 - 55 S 365/12 -; in: GE 2014, 884).

- 1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen. 2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgesmäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – 55 S 365/12 WEG -; in: IMR 2014, 477).

- Dem WEG-Verwalter können Prozesskosten nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichtes durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dabei muss es sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln (LG Berlin, Beschluss vom 23.12.2014 – 85 T 121/14 -; in: GE 2015, 132).

- 1. Die Wohnungseigentümer haben zur Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser gestattet unter Umständen auch eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels. 2. Für die Änderung des Verteilerschlüssels für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: IMR 2011, 285).

- 1. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. 2. Eine einstweilige Regelung kann nicht mehr von Amts wegen (WEG a. F. § 44 Abs. 3) getroffen werden. Ein Antrag ist notwendig, dem unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO stattzugeben ist (BGH, Urteil vom 10.06.2011 - V ZR 146/10 -; in: IMR 2011, 369).

- Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 17.08.2010 - 1 W 97/10 - ; in: IMR 2010, 529) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 - 1 W 121/12 -; in: IMR 2012, 460).

- Die Verwalterzustimmung gemäß § 12 ist unwiderruflich, wenn sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Ein Verwalterwechsel vor Stellung des Umschreibungsantrags berührt ihre Wirksamkeit nicht (OLG München, Beschluss vom 27.06.2011 - 34 Wx 135/11 -; IMR 2011, 420).

- Wird bei der Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführung des Verwalters (WEG § 27 Abs. 1 Nr. 3) nicht gedeckt (OLG Hamm, Beschluss vom 19.07.2011 - 15 Wx 120/10 -; in: IMR 2011, 423).

- 1. Ein Miteigentümer hat zwar einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verhandlung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Der  Anspruch entfällt jedoch, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann. 2. Zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei schuldhafter Pflichtverletzung durch den Verwalter (LG München I, Urteil vom 16.05.2011 - 1 S 166/11 -; in: IMR 2011, 424).

- 1. Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft ist kein Erfüllungsgehilfe des vermieteten Sondereigentums.

- Entsteht dem vermieteten Sondereigentümer dadurch ein Schaden, dass ein Mieter den Ausgleich des Saldos einer nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspäteten Betriebskostenabrechnung verweigert, ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft auch dann nicht in der Haftung, wenn er die Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG verspätet erstellt hat.

- Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter eine besondere Vereinbarung hinsichtlich der Erstellung der (mietrechtlichen) Betriebskostenabrechnung getroffen worden wäre (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.10.2011 - in: IMR 2012, 200).

- Trotz der zwischenzeitlichen Übertragung der Verwaltungsaufgaben auf einen neuen Verwalter unter Übergabe der Unterlagen ist die Erstellung der Jahresabrechnung für den alten Verwalter nicht unmöglich geworden, da er die erforderlichen Unterlagen vom neuen Verwalter vorübergehend herausverlangen kann (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 03.05.2012 - 5 T 36/12 -; in: IMR 2012, 342).

- 1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. 2. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. 3. Unabhängig von der Rechtsform darf zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur bestellt werden, wer über ausreichende Bonität verfügt. Dies ist vor der Bestellung zu überprüfen, wenn Anlass hierzu besteht (BGH, Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 190/11 -; in: IMR 2012, 378).

- 1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwalteten Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden. 2. Einer Übertragung der Verwlaterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).

- 1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. 2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen, ist unzulässig, wenn er keien Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein (LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 - 29 S 135/12 -; in: IMR 2013, 341).

- Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben (BGH, Beschluss vom 22.09.2011 - I ZB 61/10 -; in: IMR 2012, 158).

- Ein wegen gravierender Pflichtverletzung abberufener Verwalter verliert das Recht zum Einzug von Forderungen der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 20.01.2012 - V ZR 55/11 -; in: IMR 2012, 159)

- Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 -; in: IMR 2012, 512).

- Das Gericht für Wohnungseigentumssachen muss dem Verwalter in Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Im Weigerungsfall muss der Verwalter hierzu durch Ordnungsmittel angehalten werden. Keinesfalls darf die Säumnis des Verwalters zur Abweisung der Anfrechtungsklage als unzulässig führen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11 -; in: IMR 2013, 125).

- Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12 -; in: IMR 2013, 375).

- § 174 Satz 1 BGb ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grudlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20.02.2014 - III ZR 443/13 -; in: IMR 2014, 162).

- 1. Die Wahl eines "auswärtigen", nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage ansässigen Verwalters entspricht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Es ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Natur der Sache, dass nur ein Verwalter mit Sitz am Ort der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könnte (LG Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014 - 9 S 70/13 -; in: IMR 2014, 253).

- 1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen. 2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil 21.02.2014 - 55 S 365/12 WEG -; in: IMR 2014, 477).

- 1. Die erstmalige Bestellung eines Verwalters ist unwirksam, wen sie ohne vorherige Einholung von Alternativangeboten erfolgt ist. 2. Eine im Vorfeld der Versammlung erfolgte Verständigung einer Mehrheit der Wohnungseigentümer auf den gewählten Verwalter kann das Erfordernis der vorherigen Einholung von Alternativangeboten nicht ersetzen. 3. Die in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausgesprochene Aufforderung an die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls eigene Vorschläge zu unterbreiten, entbindet ebenfalls nicht von der Pflicht zur Einholung und Vorlage von Alternativangeboten (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015 - 2-09 S 45/14 -; in: IMR 2015, 161).

- 1. Wird durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, kann eine Majorisierung rechtsmissbräuchlich sein. 2. Bei erheblichen Preisdifferenzen zum Angebot eines Konkurrenten, die nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind, ist ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters gegeben (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 55 S 302/12 WEG -; in: IMR 2015, 162).

- Wird die Tochter der Mehrheitseigentümerin zur Verwalterin bestellt, bestehen erhebliche Zweifel an ihrer erforderlichen Neutralität. Ein solcher Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014 - 483 C 12045/13 -; in: IMR 2015, 163).

- 1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrags kann durch Beschluss der Eigentümer auf den Verwalter oder auch den Beirat übertragen werden. 2. Die Delegierung entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bei dem Beschluss bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sind. 3. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung (LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 - 2 S 72/13 -; in: IMR 2015, 241).

- Die Bestellung einer Person zum Verwalter entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung, in der die Person bestellt wird, auch die Eckpunkte des mit der Person abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt und von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -; in: IMR 2015, 192).

- Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoßes gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2014 - 20 W 241/14 -; in: IMR 2015, 193).

- Auch wenn die Wohnungseigentümer in der Einladung erfolglos aufgefordert werden, Alternativangebote von anderen Verwaltern beizubringen, aber gleichwohl in der Versammlulng über das einzige Angebot abgestimmt wird, ohne dass die Einholung von Alternativangeboten verlangt wird, ist die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären, weil die Wohnungseigentümer keine ausreichende Beurteilungsgrundlage hatten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015 - 2-09 S 45/14 -; in: GE 2015, 464).

- Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -; in: GE 2015, 522).

- 1. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach der gesamte Zahlungsverkehr des Verwalters durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen ausgezeichnet werden muss. 2. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach jede Änderung von Verträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen abgezeichnet werden muss. 3. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters sowie über die Laufzeit künftiger Verwalterbestellungen. 4. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, der die Auszahlung des von einem einzelnen Wohnungseigentümer erlangten Skontos für einen der Gemeinschaft zugute kommenden Sanierungsvertrag an diesen Wohnungseigentümer vorsieht. 5. Ein Eigentümerbeschluss, dem jegliche Eckdaten des Verwaltervertrags (Laufzeit, Vergütung) fehlen, ist dagegen nur anfechtbar, nicht aber nichtig (vgl. BGH, GE 2015, 522) (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 55 S 123/14 WEG -; in: GE 2015, 983).

- 1. Ein Miteigentümer ist als Verwalter nicht bereits deshalb ungeeignet, weil er weder eine einschlägige betriebswirtschaftliche noch buchhalterische oder rechtliche Ausbildung hat, auch keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständig Erfahrung als Wohnungseigentumsverwalter gesammelt hat und auch nicht über eine betriebliche Ausstattung verfügt. 2. Lässt die Bestellung eines "Laienkandidaten" aus dem Kreis der Wohnungseigentümer (hier: Polizeibeamtin) Rückschlüsse auf Zuverlässigkeit und Einhaltung von Zusagen (hier: Versprechen der fachlichen Einarbeitung, Fortbildung und Abschluss notwendiger Versicherungen) zu, kann im Rahmen der Ermessensausübung der übrigen Wohnungseigentümer ein im Vergleich zu anderen Kandidaten deutlich günstigeres Honorar den Ausschlag für die Bestellung geben. 3. Tatsachen, die erst nach Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eintreten, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen (LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015 - 10 S 68/14 -; in: GE 2015, 1304).

- 1. Auch ohne vorherige Abmahnung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Abberufung desVerwalters in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht zur Führung einer korrekten Beschlusssammlung vor. 2. Entnimmt der Verwalter Vorschusszahlungen aus der Gemeinschaftskasse für sich, obwohl ihm solche nicht zustehen, stellt dies ebenfalls einen wichtigen Grund zur Abberufung dar (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015- 55 S 206/14 WEG; in: GE 2016, 206).

- Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein (KG, Beschluss vom 15.03.2016 - 1 W 79/16 -; in: GE 2016, 467).

- 1. Der Verwalter einer Mietwohnung ist verpflichtet, den Eigentümer von einem länger andauernden Zahlungsverzug des Mieters zu unterrichten und gegebenenfalls eine Kündigung auszusprechen. 2. Unterlässt er das, haftet er auf Schadensersatz für die Mietausfälle bis zur später ausgesprochenen fristlosen Kündigung und Räumung (LG Berlin, Urtei vom 21.04.2016 - 9 O 345/15 -; in: GE 2016, 787).

- Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG setzt das Bestehen eines gegen den Verwalter gerichteten materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruchs des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der (grob verschuldeten) Verletzugen von Pflichten bei der Verwaltung voraus. Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist dem Gericht ein Ermessen nicht eingeräumt; vielmehr müssen sämtliche hierfür erheblichen Tatsachen feststehen (BGH, Beschluss vom 07.07.2016 - V ZB 15/14 -; in: GE 2016, 1457).

- Jeder Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, dass dieser die Beschlusssammlung in seiner Amtszeit ordnungsgemäß führt und eventuell notwendige Korrekturen durchführt. 2. Dieser Anspruch besteht gegen den als Versammlungsleiter amtierenden Verwalter, ungeachtet eines späteren Verwalterwechsels (LG Berlin, Urteil vom 11.01.2017 – 85 S 39/15 -; in: GE 2017, 307).

- Ist die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung fehlerhaft, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den abrechnenden Verwalter ergeben. Dies setzt neben einer Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung oder ernsthafter Erfüllungsverweigerung des Verwalters weiter voraus, dass diesem durch Darlegung der Mängel die tatsächliche Möglichkeit einer Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.08.2016 – 55 S 12/16 WEG -; in: GE 2017, 432).

- Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Pareien besteht (LG Frankfurt/Main, Hinweisbeschluss vom 07.03.2017 – 2-13 S 4/17 -; in: GE 2017, 487).

- Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.02.2017 – 2-13 S 128/16 -; in: GE 2017, 488).

 

 

 

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Wohnungseigentümerversammlung

- Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).

- Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist (BayObLG, Beschluss vom 06.12.2000 – 2Z BR 103/00, in: GE 2001, 558).

- Stimmrechtsausschluss bei Beiratsentlastung: Ein Mitglied des Wohnungseigentümerbeirats ist bei der Abstimmung über dessen Entlastung gem. § 25 V WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen. Dieses Stimmrechtsverbot erfasst auch die Ausübung von Stimmrechtsvollmachten andrer Wohnungseigentümer. Ist der Beschluss über die Entlastung noch mit weiteren Abstimmungsgegenständen (hier: Jahresabschluss) verbunden, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss auch darauf (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.03.2002 – 3 W 184/01 -, in: NZM 2002, 345).

- 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder  Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).

- Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).

- Ein Mehrheitsbeschluss über die Vornahme und Organisation der modernisierenden Instandsetzung durch Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungseingangstüren fällt nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.01.2002 – 3 Wx 293/01 -, in: NZM 2002, 571).

- 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).

- 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).

- 1. Werden in der Jahresabrechnung durch Rechtsstreitigkeiten entstandene Kosten auch auf einen Wohnungseigentümer umgelegt, der sie nicht zu tragen hat, betrifft der Mangel nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Wohnungseigentümer. Er wird nicht dadurch behoben, dass dem betreffenden Wohnungseigentümer der entsprechende Betrag auf seinem Wohngeldkonto gutgeschrieben wird. 2. Solange keine Messeinrichtung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten vorhanden sind, verstößt eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann aber verlangen, dass entsprechend der Heizkostenverordnung und der Gemeinschaftsordnung Messeinrichtungen für eine Verbrauchserfassung angebracht und verbrauchsabhängig abgerechnet wird. 3. Eine Beschränkung des Kreises derjenigen Personen, durch die sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, ist zulässig (BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000 – 2Z BR 36/00 -, in: NZM 2001, 296).

- Einem Wohnungseigentümer ist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG zu gewähren, wenn innerhalb der Anfechtungsfrist das Protokoll über die Eigentümerversammlung noch nicht fertiggestellt ist oder dem Wohnungseigentümer eine Einsichtnahme nicht ermöglicht wird (BayObLG, Beschluss vom 17.01.2003 – 2Z BR 130/02 -, in: GE 2003, 463).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).

- 1. Ein die Teilungserklärung abändernder Mehrheitsbeschluss über die Beurteilung der Bewirtschaftungskosten ist wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Eine auf einem nichtigen Abänderungsbeschluss beruhende Einzelabrechnung ist „anfechtbar“. 2. Ein Teileigentümer kann eine Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels nicht verlangen, auch wenn sein Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, bei der Festsetzung der Bewirtschaftungskosten aber wie Wohneigentum berücksichtigt wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.03.2001 – 3 Wx 51/01 -, in: NZM 2001, 760).

- Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).

- Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 - V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).

- 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).

- Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Zu berücksichtigen ist auch die Größe der Eigentümergemeinschaft (BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 – 2Z BR 266/03 - , in: ZMR 2004, 604).

- Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 - , in: ZMR 2004, 605).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Selbst wenn die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG (mehr als ¼ der Wohnungseigentümer) nicht vorliegen, kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Aufnahme eines einzelnen Punktes auf die Tagesordnung verlangen, wenn deren Behandlung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.03.2004 – 5 W 268/03-63 - , in: MietRB 10/2004, VI).

- Ficht ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG an und beschließt die Eigentümerversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung der Verfahrenskosten der Antragsgegner, so ist dieser Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn der Beschluss auch die Teilnahme des anfechtenden Wohnungseigentümers an der Sonderumlage vorsieht (BayObLG, Beschluss vom 29.04.2002 – 2Z BR 4/04 - , in: MietRB 10/2004, VI).

- Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 - 2Z BR 14/04).

- Fassen die beiden Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, auf einer von einem der beiden Wohnungseigentümer einberufenen Versammlung, zum großen Teil einstimmig, Eigentümerbeschlüsse, ohne dass die Einberufung beanstandet wird, dann ist eine Anfechtung der gefassten Beschlüsse unter Berufung auf einen Einberufungsmangel rechtsmissbräuchlich (BayObLG, Beschluss vom 25.03.2004 – 2Z BR 027/04 -).

- Die von dem teilenden Grundstückseigentümer in der Gemeinschaftsordnung getroffene Bestimmung, nach der die gesetzlich vorgesehene Bestellung eines Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss dahin eingeschränkt wird, dass ein Beschluss aller Wohnungseigentümer für erforderlich erklärt wird, kann auch bei größeren Eigentümergemeinschaften nicht als nichtig angesehen werden (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 011/04 -).

- Durch die jahrelange Übung, einen Verwaltungsbeirat durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss zu bestellen, wird eine Vereinbarung, nach der hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, nur dann abgeändert, wenn angenommen werden kann, dass alle Wohnungseigentümer damit auch künftig einen Mehrheitsbeschluss ausreichen lassen wollen. Diese Annahme setzt voraus, dass den Wohnungseigentümern die abweichende Regelung der Gemeinschaftsordnung bekannt ist (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 011/04 -).

- Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2 Z BR 224/03 -).

- Die Wohnungseigentümer können wirksam beschließen, einem einzelnen Eigentümer hinsichtlich seiner Zahlungsrückstände Ratenzahlung zu gewähren, wenn sich dieser in Zahlungsschwierigkeiten befindet und bisherige Vollstreckungsversuche fruchtlos verlaufen sind. Die hieraus resultierende Ungleichbehandlung gegenüber anderen säumigen Wohnungseigentümern ist nicht zu beanstanden (BayObLG, Beschluss vom 20.11.2003 – 2Z BR 168/03 - , in: MietRB 6/2004).

- Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 - , in: MietRB 6/2004).

- Ein Eigentümerbeschluss, der den Wohnungseigentümern hinsichtlich eines Abrechnungsguthabens eine Aufrechnungsbefugnis gegen Beitragsforderungen einräumt, muss die Bestandskraft des Abrechnungsguthabens voraussetzen und mit hinreichender Bestimmtheit erkennen lassen, gegen welche Forderungen aufgerechnet werden kann (KG, Beschluss vom 25.02.2004 – 24 W 285/01 - , in: MietRB 2004, 172).

- Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 - , in: NZM 2004- 951).

- Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel nichtig (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 – 2Z BR 199/04 - , in: GE 2005, 548).

- Die Entlastung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, mit der verbindlich festgestellt wird, dass gegen den Verwalter keine Rückforderungs- und Schadensersatzansprüche seitens der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der zur Entlastung gestellten Verwaltungstätigkeiten bestehen. Weiterhin billigt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechnungsjahr. Beides gilt jedoch nur soweit, wie dies bei sorgfältiger Prüfung aller vorgelegten Unterlagen für die Wohnungseigentümer erkennbar war (OLG Köln – 16 Wx 184/04 -).

- a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).

- Der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre (BGH, Urteil vom 10.06.2005 - V ZR 235/04 -).

- Die Wiederwahl eines Hausverwalters durch eine Eigentümerversammlung kann von einzelnen Mitgliedern nur mit sehr gewichtigen Gründen angefochten werden. Dabei müssen die Argumente schwerwiegender sein als bei einer Abbestellung des Verwalters aus einem laufenden Vertrag, da sich im Falle einer Wiederwahl die Eigentümergemeinschaft trotz der in der Regel bekannten widrigen Umstände für eine Fortsetzung der Zusammenarbeit entschlossen hat (BayObLG, Beschluss vom 22.12.2004 – 2Z BR 173/04 -).

- Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 - , in: GE 2005, 1261).

- Das Abstimmungsverhalten eines Wohnungseigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmabgabe nachvollziehbare und verständliche Gründe vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 03.05.2005 – 2Z BR 143/04 - , in: GE 2005, 1559).

- 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).

- Der Versammlungsort ist nach pflichtgemäßen – gerichtlich nachprüfbarem – Ermessen zu bestimmen. Er soll „verkehrsüblich und zumutbar“ sein und sich im näheren Umkreis der Wohnanlage befinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist (OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2006 – 16 Wx 188/05 -, in: NZM 2006, 227, WuM 2006, 272, ZMR 2006, 384, Info M 2006, 140).

- Eine Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG (sog. Umlaufbeschluss) setzt eine „eindeutige und unmissverständliche Initiative“ voraus. Für jeden Eigentümer muss ersichtlich sein, dass „eine verbindliche Entscheidung und nicht lediglich eine unverbindliche Meinungsäußerung herbeigeführt werden soll“. Eine Aufforderung zur „Meinungsabgabe“ genügt nicht (OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2006 – 4 W 82/06 -, in: Info M 2006, 192).

- Die Zustimmungserklärung im schriftlichen Beschlussverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG ist widerruflich, bis der Beschlussinitiator das Zustandekommen des Beschlusses festgestellt und eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung über das Beschlussergebnis veranlasst hat (OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2006 – 4 W 82/06 -, in: Info M 2006, 193).

- 1. Die Wohnungseigentümer können eine Sonderumlage beschließen, die auf mehrere vergangene Jahre aufgeteilt wird. 2. Die Verjährung der Forderung auf Zahlung der Sonderumlage beginnt nicht mit Beschlussfassung, sondern mit Anforderung durch den Verwalter (AG Mitte, Beschluss vom 23.10.2006 – 71 II 48/06 WEG -, in: GE 2007, 999).

- Bestimmt die Teilungserklärung, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur dann gültig sind, wenn sie protokolliert und das Protokoll vom Verwalter und zwei – von der Eigentümerversammlung bestimmten – Eigentümern unterzeichnet wurden, muss die Auswahl der unterzeichnungsberechtigten Eigentümer zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Auch dieser Beschluss muss protokolliert werden. Unterbleibt dies, sind alle in der Versammlung getroffenen Beschlüsse zwar wirksam, aber bei Anfechtung aufzuheben (OLG Schleswig, Beschluss vom 24.03.2006 – 2 W 230/03 -, in: Info M 2006, 240).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf über einen Gegenstand, der bereits durch Beschluss geregelt worden ist, erneut beschließen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: inhaltliche Übereinstimmung mit Teilungserklärung und den sonstigen Grenzen der Beschlusskompetenz, insbesondere den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, Berücksichtigung des Bestandschutzes für einzelne Eigentümer aus dem Erstbeschluss, Vorliegen eines sachlichen Grundes, der etwa dann vorliegt, wenn der aufzuhebende Erstbeschluss der Gemeinschaftsordnung widerspricht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2006 – 20 W 229/03 -, in: ZWE 2006, 358, Info M 2006, 244).

- Bei einer Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist der vorgesehene Beschlussgegenstand so detailliert anzugeben, dass die Eigentümer vor Überraschungen geschützt sind und dass ihnen die Vorbereitung der Versammlung sowie die Entscheidung über die Teilnahme möglich ist. Er ist umso genauer zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006 – 34 Wx 049/06 -, in: NZM 2006, 934; ZMR 2006, 954; Info M 2007, 28).

- Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen  (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).

- Ein Einberufungsmangel führt zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn sich der Mangel auf die Beschlüsse ausgewirkt hat. Eine solche Ursächlichkeit besteht regelmäßig dann, wenn der anfechtende Eigentümer wegen der fehlerhaften Einberufung davon abgesehen hat, die Versammlung zu besuchen. Das muss er dartun, wenn es sich nicht aus anderen Umständen ergibt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 32).

- a) Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt. b) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. c) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: NJW 2007, 1353).

- Dem Erfordernis einer Teilungserklärung, wonach es für eine wirksame Bevollmächtigung einer ausdrücklichen Vollmachtserteilung bedarf verbunden mit der Ausstellung einer schriftlichen Vollmacht, ist nicht genügt, wenn eine solche Vollmacht nur nach einem der Ehegatten in Miteigentümerstellung vorgelegt werden kann. Eine nachträgliche Genehmigung des Abstimmungsverhaltens kraft Vollmacht ist möglich, bedarf aber, so nicht ausdrücklich erfolgt, klarer tatsächlicher Anhaltspunkte (OLG Köln, Beschluss vom 28.04.2006 – 16 Wx 34/06 -, in: NZM 2007, 219).

- Unabhängig von ihrer Rechtsfähigkeit kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Haus & Grundeigentümerverein nicht im Beschlusswege beitreten, weil die Vereinsmitgliedschaft keine Angelegenheit der Verwaltung ist (AG Hannover, Beschluss vom 29.09.2006 – 70 II 619/06 -, in: NZM 2007, 222).

- 1. Bei Gemeinschaften von Miteigentümern stimmt die Mehrheitsentscheidung, einen Mietvertrag über die Errichtung einer Mobilfunksendestation auf dem Dach des gemeinschaftlichen Wohnhauses nicht abzuschließen, mit einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung und Benutzung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB überein. 2. Auch bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. BlmSchV kann nach der Verkehrsanschauung bereits die Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit von Mieträumen zu Wohnzwecken beeinträchtigen. Die Nutzung eines Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf (von Miteigentumsanteilen) können durch die Installation einer Mobilfunksendeanlage beeinträchtigt werden. Da bereits die ernsthafte Möglichkeit einer Wertminderung ausreicht, kommt es auf deren tatsächliches Eintreten nicht an (OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.07.2006 – 1 U 20/06 -, in: GE 2007, 593).

- Überstimmt eine Mehrheit von eng miteinander verbundenen Eigentümern (hier: Bauträgergesellschaft, sowie Lebensgefährtin, Tochter und Schwiegersohn des Geschäftsführers) die übrigen Eigentümer, rechtfertigt das allein noch keinen Stimmrechtsausschluss. Dafür wäre es erforderlich, dass die Mehrheit ihr Stimmenübergewicht treuwidrig dazu einsetzt, um einen mit den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbaren Beschluss herbeizuführen (OLG München, Beschluss vom 23.08.2006 – 34 Wx 058/06 – in: NZM 2007, 45; Info M 2007, 77).

- Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).

- a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf. b) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen. c) Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs auf Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten auch dann, wenn – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. d) Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antragsgegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: NJW 2007, 1952; GE 2007, 991).

- Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach sich ein Eigentümer in der Eigentümerversammlung „nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Raumeigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann“, ist grundsätzlich zulässig (AG Rheinbach, Beschluss vom 16.02.2007 – 5 II 27/06 WEG -, in: Info M 2007, 126).

- Richtet sich eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, der mangels Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses noch nicht zur Entstehung gelangt ist, kann das Gericht das Beschlussergebnis feststellen, sofern dies anhand des Protokolls möglich ist. Im Anschluss kann das Gericht den Beschluss wegen inhaltlicher Mängel für ungültig erklären (OLG München, Beschluss vom 15.11.2006 – 34 Wx 097/06 -, in: ZMR 2007, 221; Info M 2007, 128).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.10.2006 – 5 W 154/06-51 -, in: GE 2007, 995).

- 1. Die Wohnungseigentümer können eine Sonderumlage beschließen, die auf mehrere vergangene Jahre aufgeteilt wird. 2. Die Verjährung der Forderung auf Zahlung der Sonderumlage beginnt nicht mit Beschlussfassung, sondern mit Anforderung durch den Verwalter (AG Mitte, Beschluss vom 23.10.2006 – 71 II 48/06 WEG -, in: GE 2007, 999).

- In der Teilungserklärung – namentlich zu Mehrhausanlagen – können gemeinschaftsbezogene Beschlusskompetenzen auf abweichende Beschlussorgane als die Eigentümerversammlung(en) – hier: „Großer Verwaltungsbeirat“ – übertragen werden (OLG Celle, Beschluss vom 22.05.2007 – 4 W 57/07 -, in: NJW-aktuell 36/2007, VIII).

- Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).

- Gegenstände des Gemeinschaftseigentums (hier: Außenwasserhähne im gemeinschaftlichen Garten) können nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden (OLG München, Beschluss vom 21.02.2007 – 34 Wx 103/05 -, NJW-RR 2007, 806; NZM 2007, 447; WuM 2007, 221; Info M 2007, 225).

- Grundsätzlich obliegt auch bei Mehrhausanlagen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft. Ausnahmsweise dürfen Einzelhaus-Versammlungen über solche Angelegenheiten beschließen, die die Eigentümer der übrigen Häuser „in keiner Weise berühren“. Diese Befugnis erfordert keine Grundlage in der Teilungserklärung. Wenn die Teilungserklärung den Eigentümern eines einzelnen Hauses erlaubt, über bestimmte Angelegenheiten (hier: Gebrauch „ihres“ Hauses) allein zu beschließen, lassen sich die Grenzen einer solchen Befugnis nicht durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erweitern (OLG München, Beschluss vom 1312.2006 – 34 Wx 109/06 -, in: Info M 2007, 227).

- 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).

- Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll der Eigentümerversammlung, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag füg ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird. Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -; in: NJW 2008. 156).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar parteifähig, jedoch ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht prozessführungsbefugt, um Ansprüche aus dem Miteigentum geltend zu machen (BGH, Urteil vom 26.01.2007 – V ZR 175/06 -, in: GE 2007, 1481).

- Die Eigentümergemeinschaft hat nicht die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss konstitutiv festzulegen, dass ein einzelner Eigentümer zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen verpflichtet ist (hier: Beseitigung einer nicht-störenden baulichen Veränderung) (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: Info M 2007, 274).

- Bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind (neben den Erwerbern, die schon Eigentum erworben haben) nur die werdenden Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden. Der weichende, noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer (= Bauträger) ist demgegenüber nicht zu laden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2007 – 15 W 428/06 -, in: ZMR 2007, 712; Info M 2007, 321).

- Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist, und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 91/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII; NZM 2008, 92).

- Fehler in der Einberufung einer Eigentümerversammlung, die beschlussunfähig bleibt, führen nur ausnahmsweise zur Anfechtbarkeit der auf der Wiederholungsversammlung gefassten Beschlüsse. Eine solche Ausnahme kann vorliegen, wenn das Fernbleiben der Wohnungseigentümer, das zur Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung geführt hat, gerade auf die fehlerhafte Einberufung zurückzuführen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 16.04.2007 – 15 W 108/06 -, in: Info M 2007, 358).

- Stellt der Verwalter als Versammlungsleiter das Zustandekommen eines Beschlusses fest, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht erreicht wurde, können ihm die Prozesskosten für eine erfolgreiche Beschlussanfechtung auferlegt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisurteil vom 11.01.2008 – 72 C 141/07 WEG -; in: GE 2008, 343).

- Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, wonach Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist, so ist vom Bevollmächtigten das Original der Vollmachtsurkunde auf Verlangen vorzulegen. Legt der Bevollmächtigte nicht das Original der Vollmachtsurkunde vor, ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen (OLG München vom 11.12.2007 – 34 Wx 91/07 -).

- Wenn in einer Wohnungseigentümerversammlung nur der Verwalter anwesend ist, der zwar nicht selber Wohnungseigentümer ist aber von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigt wurde, können Beschlüsse gefasst werden. Zur Wirksamkeit solcher Beschlüsse ist jedoch erforderlich, dass diese festgestellt und bekannt gegeben werden müssen (OLG München vom 11.12.2007 – 34 Wx 14/07 -).

- Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, in einer Eigentümerversammlung nachzuprüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist. Hierzu zählt auch die Einsichtnahme in die dem Verwalter vorliegenden Vollmachten. Eines Beschlusses bedarf es hierzu nicht (OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 60/07 -; in: GE 2007, 1637; Info M 2008, 76).

- Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit Eigentumsanwärtern geschlossen worden sind und diese ihre Wohnung bereits in Besitz genommen haben und für diese auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Da der werdende Wohnungseigentümer bereits alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers hat, ist er ebenfalls zu einer Eigentümerversammlung zu laden. Er ist stimmberechtigt und zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet (OLG Hamm – 15 W 428/06 -).

- Auch in einer Einmannversammlung können wirksam Beschlüsse gefasst werden. Das gilt auch dann, wenn einziger Versammlungsteilnehmer der bevollmächtigte Verwalter ist. Erforderlich ist aber, dass die Stimmabgaben kundgegeben werden. Eine später angefertigte Niederschrift genügt dafür nicht (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 14/07 -; in: WuM 2008, 45; Info M 2008, 129).

- Eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung liegt nicht alleine schon darin, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters  seines Vertrauens einsetzt, sondern erst bei Rechtsmissbrauch (AG Wedding, Urteil vom 17.01.2008 – 22 a C 259/07 -; in: GE 2008, 615).

- Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig oder wird eine qualifizierte Beschlussmehrheit verpasst, macht das einen dennoch verkündeten Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig (hier: Verstoß gegen vereinbarte Stimmrechtsbeschränkung in einer Mehrhausanlage) (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 21.12.2007 – 1 S 231/07 -; in: ZMR 2008, Info M 2008, 181).

- 1. Nicht dem Wohnungseigentumsverwalter, sondern dem Wohnungseigentümer, der, statt sich durch Einsichtnahme in die beim Verwalter geführte Beschlusssammlung vom Inhalt der auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse Kenntnis zu verschaffen, vorsorglich – fristwahrend – Anfechtungsklage gegen sämtliche gefassten Eigentümerbeschlüsse erhebt, sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung, weil mittlerweile die Versammlungsniederschrift vorliegt, die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. 2. Eintragungen in die Beschlusssammlung nach Ablauf von einer Woche nach der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen nicht mehr „unverzüglich“ i.S. von § 24 VII 7 WEG (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 – 1 T 22613/07 -; in: NJW 2008, 1823).

- Grundsätzlich haben Miteigentümer einer bestimmten Wohnung auch dann ein (gemeinschaftlich auszuübendes) Stimmrecht für „ihre Wohnung“, wenn einer der Miteigentümer bereits wegen seines Alleineigentums an einer anderen Wohnung stimmberechtigt ist. Das gilt aber nicht, wenn der Mitberechtigte einen Mehrheitsanteil an der gemeinsamen Wohnung hält (hier: 4/5) (LG Hamburg, Beschluss vom 16.05.2008 – 318 T 54/07 -; in: Info M 2008, 235).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).

- 1. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden. 2. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Einscheidung durch Mehrheitsbeschluss. Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570; Info M 2008, 430).

- Durch den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann das Verhältnis der Abrechnung nach Verbrauch bzw. nach den verbrauchsunabhängigen Kosten auf bis zu 70:30 nach der Heizkostenverordnung verschoben werden. Die Verschiebung zum nächstmöglichen Zeitpunkt bedeutet die Geltung für die nächste Wirtschaftsperiode (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.08.2008 – 72 C 62/08 -; in: GE 2008, 1271).

- Ein Beschluss über die Ersetzung von Wohnungseingangstüren, der die Durchgangsbreite der neuen Türen nicht erkennen lässt, obwohl die vorhandenen Türen sehr schmal (hier: rd. 80 cm) sind und die neuen Türen wegen der heutigen Bautechnik noch schmaler sein werden, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob er auch zu unbestimmt ist, kann offen bleiben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008 – I-3 Wx 44/08 -; in: WuM 2008, 374 und Info M 9/08, 334).

- Haben zahlreiche Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster ausgetauscht, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen „symbolischen“ pauschalen Ausgleich zu bezahlen (hier: 1.000,00 € je Wohnung). Langwiedrige Ermittlungen zur Feststellung der im Einzelfall gerechtfertigten genauen Höhe des Ersatzanspruches oder zum Verjährungsbeginn sind nicht erforderlich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008 – 3 Wx 271/07 -; in: WuM 2008, 368).

- In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte (OLG München, Beschluss vom 18.11.2008 – 32 Wx 132/08 -; in: GE 2009, 63).

- Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 091/07 -; in: WuM 2008, 53).

- Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines „groben Verschuldens“ sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 – 101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).

- Eine vorsorgliche Beschlussanfechtung sämtlicher Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bei nicht rechtzeitiger Übersendung des Protokolls führt nach neuem WEG-Recht regelmäßig nicht mehr zu einer kostenmäßigen Privilegierung des Klägers, weil dieser durch Einsichtnahme in die Beschlusssammlung Kenntnis von den gefassten Beschlüssen erlangen kann (LG München I, Beschluss vom 6.2.2008 – I T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243).

- Einem Protokollberichtigungsantrag fehlt das Rechtsschutzinteresse, wenn eine rechtlich unerhebliche Erklärung falsch protokolliert worden ist. Das Protokoll ist auch dann nicht falsch, wenn es die Stimmabgabe eines Bevollmächtigten so wiedergibt, wie sie tatsächlich erfolgt, und nicht so, wie der Protokollführer die Weisung des Vertretenen kennt (AG Langenfeld, Urteil vom 8.10.2008 – 64 C 82/08 (rk.) -; in: Info M 2008, 482).

- Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.9.2008 – I-3 Wx 272/07 -; in: WuM 2009, 63).

- Bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einleitung einer Entziehungsklage gegen eines ihrer Mitglieder gilt regelmäßig das Stimmrecht nach Köpfen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarung eines abweichenden Stimmrechts, wie etwa nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen, gilt regelmäßig nicht für die Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG, sofern dies nicht ausdrücklich bestimmt ist (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).

- Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich vereinbaren, dass alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen. Eine Ausnahme gilt, soweit das Gesetz zwingend einen Mehrheitsbeschluss als ausreichend ansieht: Aufhebung Veräußerungsbeschränkung, § 12 Abs. 4 Satz 1, Satz 2 WEG, Umstieg auf verbrauchsabhängige Kostenverteilung, § 16 Abs. 3 und 4; Abs. 5 WEG, modernisierende Maßnahme, § 22 Abs. 2 Satz 1, Satz 2 WEG, Verwalterbestellung und – abberufung, § 26 Abs. 1 Satz 1, Satz 5 WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 19.8.2008 – 15 Wx 89/08 – OLGR Hamm 2008, 754 und Info M 2009, 18).

- 1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die „Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)“ gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage – anderes als etwa eine Klage auf Schadensersatz – gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. 2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts –und Sondereigentumsflächen aus (LG München I, Urteil vom 16.02.2009 – 1 S 20283/08 (rk.) -; in: GE 2009, 455).

- 1. Zur Begründung der Anfechtungsklage kann ausschließlich auf die innerhalb der Begründungsfrist eingereichten Schriftsätze Bezug genommen werden. 2. Für den ordnungsgemäßen Zugang der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es allein darauf an, ob das Schreiben in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Wohnungseigentümers gelangt ist und für den Empfänger unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2009 – 85 S 7/08.WEG -; in: GE 2009, 457).

- Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Einberufung einer Versammlung mit bestimmten Tagesordnungspunkten verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.2.2009 – 77 C 402/08.WEG -; in: GE 2009, 461).

- Wird die WEG-Versammlung durch eine hierzu nicht berechtigte Person einberufen, hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Versammlung nicht stattfindet. Zur Sicherung dieses Anspruchs kann er eine einstweilige Verfügung durchsetzen, mit der das Gericht den Wohnungseigentümern verbietet, die Versammlung durchzuführen (AG Fürth, Urteil vom 4.11.2008 – 391 C 10212/08 WEG -; in: Info M 2009, 85).

- Ein Eigentümerbeschluss, der nur den Zeitpunkt des Übergangs auf eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen bestimmt, die aber noch aufgemessen werden müssen, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 2.10.2008 – 74 C 60/08 (rk.) -; in: GE 2009 527).

- Die Verteilung der nicht-verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Zahl der Wohneinheiten kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das gilt auch bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen, wenn die Anzahl der Bewohner pro Wohnung ungefähr gleich ist (AG Lüneburg, Urteil vom 3.12.2008 – 48 C 24/08 -; in: Info M 2009, 128).

- Beschlüsse einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BGH, Urteil vom 27.3.2009 – V ZR 196/08 -; in: NJW 2009, 2132).

- Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 – VII ZR 206/07 -).

- Der Beschluss, einen Wohnungseigentümer zu einem Tun zu verpflichten (hier: Rückgängigmachen von baulichen Änderungen an der Terrasse), ist nicht nichtig und erwächst in Bestandskraft, wenn er nicht angefochten wird (OLG Hamburg, Beschluss vom 24.10.2008 – 2 Wx 115/08 -; in: ZMR 2009, 306 und Info M 2009, 229).

- Die Eigentümer dürfen den Umlageschlüssel für Betriebskosten auch dann ändern, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt. Eine Änderung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie für den einzelnen Miteigentümer nicht unbillig ist und die schutzwürdigen Belange der Minderheit respektiert. Die Eigentümer dürfen Kabelanschluss-Kosten pro Einheit und Aufzugskosten nach Häusern und Stockwerkslagen (1,3 – 1,4 usw.), aber nicht: Hausmeister- und Hausreinigungskosten pro Einheit verteilen (LG Nürnberg-Fürth, urteil vom 25.03.2009 – 14 S 7627/08 -; in: NZM 2009, 363 und Info M 2009, 230).

- Soll ein Beschluss noch vor Abschluss des Anfechtungsverfahrens vollzogen werden (hier: Anstrich der Hausfassade), kann der Anfechtende die Aussetzung des Vollzugs durch einstweilige Verfügung erreichen, wenn ein Abwarten wegen drohender irreversibler Schäden unzumutbar ist, oder der Beschluss offenkundig fehlerhaft ist (LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 – 1 T 13169/08 -; in: ZMR 2009, 73).

- Das Kopfstimmprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß §§ 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich durch Aufnahme der erforderlichen Mehrheit der Miteigentumsanteile Rechnung getragen (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009, 989).

- Wird über eine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet, so hat ausschließlich der Zwangsverwalter das Recht in der Eigentümerversammlung abzustimmen und Beschlüsse anzufechten. Dies gilt zumindest für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung (LG Berlin, Beschluss vom 19.09.2008 – 85 T 404/07 -; in: ZMR 2009, 474 und Info M 2009, 284).

- Fehler bei der Abstimmung, die sich auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben, führen grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse. Nur ausnahmsweise sind die gefassten Beschlüsse nichtig. Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn eine geordnete Beschlussfassung wegen „massiver“ Angriffe auf Versammlungsteilnehmer – nicht mehr möglich war (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08 -; in: Info M 2009, 331).

- Der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung steht nicht entgegen, dass der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Rechtsanwalt als Berater zur Information und Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten widerspricht. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Beratungsbedarf gerade in der Versammlung besteht, nur hier sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen anwesenden Eigentümern zugute kommt (OLG Köln, Beschluss vom 22.06.2009 – 16 Wx 266/08 -; in: NJW 2009, 3245; Info M 2009, 390).

- Auch beim Kopfprinzip führt die Aufteilung einer Wohnung nicht zur Vermehrung der Stimmrechte (LG München I, Urteil vom 19.10.2009 – 1 S 21731/08 -; in: IMR 2010, 25)

- 1. Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. 2. Wird er zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Beschlüsse per se anfechtbar, ohne dass es einer Prüfung der Kausalität des Ausschlusses bedürfte (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 – 14 S 5126/09 -; in: IMR 2010, 238).

- Gehören sechs Wohneinheiten zur Wohnungseigentümergemeinschaft, und ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt sechs Stimmen), ist das dahingehend auszulegen, dass auf jede Wohneinheit eine Stimme entfällt (AG Rostock, Urteil vom 12.9.2008 – 54 C 2/08 WEG -; in: GE 2009, 591).

- 1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Allerdings können Dritte in der versammlung anwesend sein, wenn sie nur zum Zwecke der Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Punkten hinzugezogen werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Dritte im Interesse der Gesamtheit der Wohnungeigentümer hinzugezogen wird. 2. Die nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich bei der angegriffenen Beschlussfassung ausgewikt haben können (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 437).

- Haben sich sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit Termin und Ort geeignet, fürht die Absage eines Wohnungseigentümers nicht zur Fehlerhaftigkeit der Versammlung. Ein neuer Einberufungsmangel entsteht jedoch dann, wenn die einvernehmlich festgelegte Tagesordnung zwischenzeitlich nur durch einige Wohnungseigentümer wesentlich erweitert wird (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 222/10 -; in: GE 2011, 1094).

- Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -).

- Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -).

- § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 -; in: GE 2012, 965).

- Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11 -; in: GE 2012, 1382).

- Die Einberufungsfrist in Teilungserklärungen und aus § 24 IV Satz 2 WEG ist lediglich eine Sollvorschrift, deren Nichteinhaltung alleine noch nicht zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse führt. Der formelle Mangel ist erst dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung kausal auf ihm beruht und bei ordnungsgemäßer einberufung der Beschluss anders gefasst wäre. Die Verfolgung privater Sonderinteressen eines Eigentümers bei der Wahl des Verwalters schließt diesen grundsätzlich nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung aus, wenn zur Majorisierung nicht weitere Umstände hinzutreten, die eine unangemessene Bevorteilung darstellen (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: GE 2012, 1501).

- Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden (BGH, Urteil vom 10.12.2010 - V ZR 60/10 -; in: IMR 2011, 104).

- a) Teil ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 24.11.1978 V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff.). b) Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012 - V ZR 211/11 -).

- Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift  nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12 -; in: GE 2013, 1145).

- Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer auch für künftige Versammlungen, die Redezeit ihrer Mitglieder ausnahmslos auf drei Minuten beschränken, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 05.06.2014- 2-09 S 6/13 -; in: GE 2014, 1347).

- Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Einleitung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Soll ein Rechtsstreit gleichzeitig gegen mehrere Wohnungseigentümer eingeleitet werden, sind sämtliche Streitgenossen vom Stimmverbot bei der Beschlussfassung betroffen. Auf die Frage, ob die zu Verklagenden als Gesamtschuldner gegenüber den Eigentümer, der als Streitgenosse neben anderen Eigentümern verklagt werden soll, letztlich mittelbar auch über das Vorgehen gegen sich selbst entscheidet (LG München I, Urteil vom 22.11.2010 - 1 S 11024/10 -; in: IMR 2011, 242).

- Der Widerruf der Stimme in der Eigentümerversammlung ist nur bis zu ihrem Zugang beim Versammlungsleiter möglich. Dieser erfolgt bei Abstimmungen durch Stimmzettel bereits durch dessen Abgabe an die zur einsammlung befugte Person, nicht erst durch seine Verlesung durch den Versammlungsleiter (BGH, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 254/11 -; in: IMR 2012, 459).

- 1. Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung des Senatsbeschusses vom 24.11.1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff).

- Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernissen führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11 -; in: IMR 2012, 291).

- Missachtet der Verwalter die in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bzw. die durch eine Teilungserklärung bestimmte Einberufungsfrist, rechtfertigt  dies allein nicht, einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: IMR 2013, 151).

- Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).

- Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, führt die Nichtladung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 235/11 -; in: IMR 2012, 421).

- 1. Wird während einer WEG-Versammlung ein Nachweis der Bevollmächtigung verlangt und wird dieser Nachweis nicht mittels einer Originalvollmacht erbracht und deswegen gerügt, dass die wirksame Bevollmächtigung mangels Vorlage eines Originals nicht möglich sei, darf ein Verwalter diese Vollmacht bei einer Stimmgabe nicht mehr ausnutzen. 2. Dass tatsächlich eine Originalvollmacht erteilt wurde und nachträglich vorgelegt und geprüft werden kann, ist unerheblich. 3. Berücksichtigt ein gewerblicher Verwalter dennoch die Vollmacht bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit und macht sogar selbst von ihr Gebrauch, liegt ein grobes Verschulden gemäß § 49 Abs. 2 WEG vor (LG Landau, Beschluss vom 24.06.2013 - 3 S 177/12 -; in: IMR 2013, 377).

- Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstan der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.2013 - V ZR 85/13 -; in: IMR 2014, 164).

- 1. Die Beteiligung von Personen, die von der Abstimmung ausgeschlossen sind, führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, welche jedoch nur dann durchgreift, wenn die Abgabe der Stimmen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. 2. Ein vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten. 3. Ein Beschluss kann auch dann ordungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Ausgang des damit angestrebten Rechtsstreits unsicher ist (AG Essen-Steele, Urteil vom 27.10.2014 - 21 C 51/13 -; in: IMR 2015, 116).

- Hätte sich die Teilnahme eines Eigentümers durch sein Rederecht auf einen Beschluss auswirken können, liegt bei nicht ordnungsgemäßer Einladung zur Eigentümerversammlung eine Kausalität des Einladungsmangels vor (LG München I, Urteil vom 06.11.2014 - 36 S 25536/13 WEG -; in: IMR 2015, 238).

- 1. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen. 2. Bereits in der Zurückweisung des Gesuchs auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler. 3. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochteten Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat, ist diese Vermutung widerlegt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 - 2-13 S 35/13 -; in: IMR 2015, 291).

- Jeder Eigentümer hat ein Recht auf einsicht in die Vollmachten anderer Versammlungsteilnehmer. Wird die Einsicht verweigert, leiden die in der Versammlung gefassten Beschlüsse an einem Anfechtungsgrund (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 - 2-13 S 35/13 -; in: GE 2015, 603).

 - 1. Jedem Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung kommt vor und nach der Abstimmung das Recht zu, Einsicht in die Originalvollmachten anderer Versammlungsteilnehmer zu nehmen. Die Einsichtnahme durch den Verwalter reicht nicht, erst recht nicht die spätere Vorlage der Originalurkunden. 2. Bei Verweigerung der Einsichtnahme sind sämtliche innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen eines formellen Beschlussfehlers anfechtbar (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.08.2015 - 2-13 S 32/13 -; in: GE 2015, 1238).

- Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümer udn ihrem Prozessbevollmächtigten entpricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung (BGH, Urteil vom 08.07.2016 - V ZR 261/15 -; in: GE 2016, 1455).

 

 

 

 

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Beschlüsse/Beschlussanfechtung

 

- a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandelung zu schaffen. b) Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Veräußerers von Wohnungseigentum, nach der die Wandelung ausgeschlossen ist und der große Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und des Vorsatzes geltend gemacht werden kann, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. a) Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen rechtskräftigen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil. b) Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: GE 2006, 1299).

- Der Käufer einer Eigentumswohnung kann zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes (= “Rückgabe der Wohnung gegen Ersatz des ganzen Schadens“) vom Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Mängelbeseitigung verlangen. Auch wenn die Mängel teilweise das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedarf es nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Der Beschluss, über die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, berührt die Fälligkeit eines individuellen Mängelbeseitigungsanspruchs nicht. (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: Info M 2006, 302, 303).

- Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109-10 (Juni 2000) entspricht. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung (OLG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2007 – 5 U 201/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).

- 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).

- 1. Ein erstinstanzlich festgestellter Beseitigungsanspruch entfällt, wenn die bauliche Veränderung bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses genehmigt und dieser Beschluss bestandskräftig wird. 2. Die Ersetzung von Holztrennwänden durch Mauern stellt, auch bei gleichen Ausmaßen, keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar (LG Berlin, Beschluss vom 02.02.2007 – 55 T 117/06 WEG -, in: GE 2007, 1563).

- Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII).

- 1. Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. 2. Ein Mehrheitsbeschluss (Hausordnung), der den Betrieb einer Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche in der Wohnung an der Luft untersagt, ist nichtig (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 04.12.2000 – 20 W 414/99 -, in: NZM 2001, 1136).

- Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 - , in: ZMR 2004, 605).

- Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, die Gebrauchsfähigkeit der Fenster auf seine Kosten zu erhalten, kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, dass die Kosten aus der Rückstellung beglichen werden sollen (AG Nürnberg, Beschluss vom 26.11.2003 – 1 UR II 362/03 WEG - , in: ZMR 2004, 629).

- 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).

- Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).

- Das nach § 13 WEG bestehende Recht jedes Wohnungseigentümers, die Sondereigentumsräume zu vermieten, darf durch Mehrheitsbeschluss weder generell ausgeschlossen noch auf bestimmte Mieterkreise (hier: keine Kur- und Feriengäste) eingeschränkt werden (OLG Celle, Beschluss vom 04.11.2004 – 4 W 176/04 -, in: NZM 2005, 184, Info M 2005, 311).

- Auch wenn die Gemeinschaft beschließt, den Bauträger wegen erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum auf Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten in Anspruch zu nehmen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht gehindert, den Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Fristsetzung ersichtlich in der Absicht erfolgt, die Voraussetzungen für Wandlung oder großen Schadensersatz zu schaffen (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 246).

- Ein Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet werden, auch wenn er wegen dieses Mangels einen Teil des Restkaufpreises zurückbehält (OLG München, Beschluss vom 26.04.2006 – 34 Wx 168/05 -, in: IMR 2006, 81).

- Die Teilungserklärung kann an den – nicht sondereigentumsfähigen – Seitenwänden der Balkone ein Sondernutzungsrecht für die betroffenen Sondereigentumseinheiten begründen und die Kosten der Instandhaltung dem jeweiligen Sondereigentümer zuweisen. Besteht eine solche Regelung, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Finanzierung der Instandhaltungskosten aus der Instandhaltungsrücklage erfolgreich angefochten werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 74/05 -, in: Info M 2006, 299).

- Der neue Wohnungseigentümer haftet nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Eine gegen den Rechtsvorgänger durchgeführte Wassersperre darf dem Erwerber gegenüber nur dann aufrechterhalten werden, wenn er im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang hatte (AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2006 – 73 II 78/06 -, in: GE 2007, 157).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Entgegen in der obergerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertretener Auffassung kann eine Leistungspflicht einzelner Wohnungseigentümer, etwa zur Beseitigung baulicher Veränderungen, nicht durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss begründet werden (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: NJW 2007, 2417).

- Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).

- Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).

- Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).

- Unterbleibt eine notwendige Maßnahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, kommen Schadenersatzansprüche des geschädigten Sondereigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer in Betracht (hier: Verzug und Schaden am Sondereigentum). Voraussetzung ist aber, dass der Geschädigte den Beschluss, der seinen Instandsetzungsantrag ablehnt, angefochten hat (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 360).

- 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 I BGB, § 22 I WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Ws 111/07 -, in: NZM 2008, 87).

: Fällen von Bäumen) ist eine bauliche Veränderung. Erfolgt eine solche Maßnahme aber aufgrund eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, ist sie rechtmäßig. Den Eigentümern steht es dann frei, auch über eine Neubepflanzung mit Mehrheit zu befinden (OLG Schleswig, Beschluss vom 17.08.2007 – 55 T 112/06 WEG -; in: Info M 2008, 23).

- Auch Beseitigungsansprüche können durch Beschluss der Wohnungseigentümer „vergemeinschaftet“ werden. In diesem Fall sind neben der Gemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, individuell gegen eine Störer vorzugehen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: ZMR 2008, 234; Info M 2008, 177).

- 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nicht geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744). 

- 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtwidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: WuM 2008, 53).

- 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorligen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.02.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009 589; Info M 5/09, 175).

- Die Wohnungseigentümer können einem Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss gestatten, einen Teil des gemeinschaftlichen Kellerraums anders zu nutzen (hier: zum Aufstellen eines Gefrierschranks), wenn das nicht stärker stört als eine etwa vereinbarte Nutzung (hier „Waschraum“). Im Übrigen hat die Gemeinschaft einen „nicht unerheblichen“ Ermessensspielraum zur Gestaltung solcher individuellen Nutzungen. Diese müssen nur im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegen, das geordnete und störungsfreie Zusammenleben fördern und dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2008 – 20 W 259/07 -; in: BeckRS 2009, 12142 und Info M 2009, 279).

- Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (BayObLG, Beschluss vom 20.12.2000 – 2Z BR 61/00 -, in: NZM 2001, 534; GE 2001, 701). (Dies gilt z.B. beim nachträglichen Einbau von Kaltwasseruhren).

- Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG ist seinem Wesen nach ein Individualanspruch. Es ist deshalb verfahrensrechtlich unbedenklich, wenn zunächst zwar alle Wohnungseigentümer (ausgenommen der störende Wohnungseigentümer), im Zuge des Verfahrens jedoch nur noch ein oder einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch gegen diesen geltend macht oder machen. Nutzt ein Wohnungseigentümer Räume des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne dass eine Vereinbarung oder ein gebrauchsregelnder Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, können die übrigen Wohnungseigentümer, einzeln oder gemeinsam, die Räumung und Herausgabe der Räume an die Eigentümergemeinschaft verlangen (BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 – 2Z BR 225/03 - , in: GE 2004, 1301).

- Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 - , in: MietRB 6/2004).

- Der Beschluss zur Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten (nur) nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht nichtig. Er entspricht aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb auf Antrag aufzuheben. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels enthält. Eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenVO (unverhältnismäßig hohe Kosten) ist möglich, wenn die Investitionen durch die erwartete Heizkostenersparnis der kommenden 10 Jahre nicht gerechtfertigt sind (BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 – 2 Z BR 118/04 - , in: BayObLGR 2004, 423).

- Wohnungseigentümer entscheiden nach billigem Ermessen, ob eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage oder durch Sonderumlage finanziert wird. Es besteht kein Anspruch auf (teilweise) Ausschöpfung der Rücklage (BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 142/04 - , in: MietRB 2005, 153).

- Die Wohnungseigentümer haben einem Sondereigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem aus einer schuldhaften Ablehnung eines Beschlussantrages über eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden ist (hier: Mietausfall) (KG, Beschluss vom 20.10.2004 - 24 W 97/03 - , in: MietRB 2005, 153).

- Die Wohnungseigentümer können mit Stimmenmehrheit die Installation von Wasserzählern im Sondereigentum beschließen und zugleich bestimmen, dass die Kosten der Wasserentnahmen zukünftig verbrauchsabhängig zu verteilen sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 - 2 Wx 1/04 - , in: MietRB 2005, 155).

- Sind die Gesamt- und Einzelabrechnung bestandskräftig beschlossen, muss der Wohnungseigentümer den festgestellten Betrag auch dann entrichten, wenn er möglicherweise materiellem Recht widerspricht, solange keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Abrechnung vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 - 2Z BR 178/04 - , in: MietRB 2005, 156).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, bei oder nach Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelvertrages den internen Umlageschlüssel, etwa nach den für die nutzungswilligen Wohnungseigentümer bereitgestellten Anschlussdosen, festzulegen. 2. Bis zur bestandskräftigen Festlegung eines besonderen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren sind diese Kosten nach dem gesetzlichen oder dem davon abweichend vereinbarten, für Betriebskosten vorgesehenen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umzulegen (KG, Beschluss vom 06.04.2005 – 24 W 13/03 -, in: GE 2005, 1561).

- Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).

- Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).

- Für die Kompetenz des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft, die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen, gilt folgendes: Die Kompetenz ist vorhanden ohne weiteres bei gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (Minderung und kleiner Schadensersatz), auch bei nicht gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Kostenvorschuss) nach Beschluss der Eigentümer, die Rechte „an sich zu ziehen“ (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: Info M 2007, 181).

- Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. In vor dem 01.07.2007 anhängig gewordenen wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren werden die auf Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümer vom Wohnungseigentumsverwalter vertreten (§ 27 II Nr. 2 WEG n.F.), auch wenn die Sache nach früherem Verfahrensrecht zu entscheiden ist (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X; NJW 2007, 3492; GE 2007, 1559).

- Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -, in: NJW 2008, 156).

- Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten des Sondereigentums (hier: Kabelanschlussgebühren) weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss einen Verteilungsschlüssel festgelegt, sind die Kosten entsprechend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten von dem Lieferanten nach anderen Faktoren kalkuliert wurden (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: Info M 2007, 359).

- Nach neuem Recht kann der einzelne Eigentümer einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung erzwingen, wenn die – gegenüber der alten Rechtslage ermäßigten – Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfüllt sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 – 15 W 358/06 -; in: BeckRS 2007, 17892; Info M 2008, 77).

- Auch wenn es sich bei den konstruktiven Teilen von Balkonen zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt und auch wenn der konkrete Sanierungsbedarf eines einzelnen Balkons seine Ursache im Alter der Wohnanlage hat, können die Wohnungseigentümer – mit doppelt qualifizierter Mehrheit – beschließen, dass die Sanierungskosten abweichend von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel allein vom betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 – 10 C 10016/07 -; in: NJW-aktuell 24/2008, VIII).

- § 16 Abs. 3 WEG eröffnet keine Beschlusskompetenz zur Änderung eines (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Verteilerschlüssels. Mehrheitsbeschlüsse zur Änderung des gesetzlichen Verteilerschlüssels setzen voraus, dass keine Vereinbarungen zur Festlegung dieses Maßstabes vorhanden sind (AG Hamburg, Urteil vom 6.10.2008 – 102 DC 1062/07 (rk) -; in: Info M 2009, 75).

- 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).

- Die Umstellung des Wirtschaftsjahres von der Heizperiode auf das Kalenderjahr kann von der Mehrheit der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden. Der Mehrheitsbeschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist jedenfalls nicht ex tunc wirksam (LG Berlin, Beschluss vom 27.04.2001 – 85 T 384/00 WEG -, in: GE 2001, 1200).

- Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge (BayObLG, Beschluss vom 28.06.2002 – 2Z BR 41/02 -, in: NZM 2002, 743).

- Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1988, 3018 = GE 1989, 1157), können Sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines „Nachtragshaushalts“) durch Eigentümerbeschluss unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluss eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. BGHZ 142, 290 =NJW 1999, 3713 = GE 1999, 1500) (KG, Beschluss vom 02.12.2002 – 24 W 92/02 -, in: GE 2003, 193)

- 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).

- 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).

- Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).

- 1. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. 2. Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind (KG, Beschluss vom 27.02.2002 – 24 W 16/02 -, in: NZM 2002, 294).

- Für zurückliegende Wirtschaftsjahre, für die eine Abrechnung aufzustellen ist, kann ein Wohnungseigentümer nicht auf Grund eines rückwirkend beschlossenen Wirtschaftsplans zur (anteiligen) Lasten- und Kostentragung herangezogen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 – 2 W 7/01 -, in: NZM 2002, 302).

- Vor der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen Einsicht zu nehmen, um den Beschlussgegenstand zu prüfen, dem Verwalter steht ein Gestaltungsspielraum zu, auf welchem effektiven Weg er dies sicherstellt (OLG Köln, Beschluss vom 05.04.2001 – 16 Wx 101/00 -, in: NZM 2001, 1142).

- WEG § 28 Abs. 5: 1. Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlusskompetenz. 2. In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. WEG § 21 Abs. 4: Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/03 -).

- Ein Wirtschaftsplan gilt auch dann über das beschlossene Kalenderjahr hinaus, wenn dies nicht ausdrücklich in der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht wurde (OLG Hamburg, Beschluss vom 23.08.2002 - 2 Wx 4/99 – , in: MietRB 2003, 42).

- Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 35/04).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Wendet die Eigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung einen unrichtigen Verteilungsmaßstab an, dann ist die Anfechtung der Beschlussfassung dennoch rechtsmissbräuchlich, wenn der Antragsteller von dem unrichtigen Verteilungsmaßstab profitiert und die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 195/03 – in: MietRB 6/2004).

- 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).

- a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).

- Beschließen Eigentümer mit einer Jahresabrechnung die Entlastung des Verwalters, so billigen sie dadurch auch das den einzelnen Abrechnungspositionen zu Grunde liegende Verwalterhandeln (OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 – 16 Wx 184/04 - , in: MietRB 2005, 154).

- Rügt ein anfechtender Wohnungseigentümer, er sei in der Einzelabrechnung zu Unrecht mit bestimmten Ausgaben allein belastet worden, dann ist im Anfechtungsverfahren abschließend zu prüfen, ob diese Rüge berechtigt ist. Erfolgte die Sonderbelastung zu Unrecht, ist die Genehmigung aller Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären. Dies gilt entsprechend für den umgekehrten Fall, dass statt einzelner Wohnungseigentümer zu Unrecht alle anteilig mit bestimmten Ausgaben belastet wurden (KG, Beschluss vom 26.09.2005 – 24 W 123/04 -, in: NZM 2006, 108, ZMR 2006, 63, Info M 2006, 89).

- In welchem Umfang eine Jahresabrechnung (genauer: der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung) angefochten wird, bestimmt sich in erster Linie nach dem Wortlaut des gestellten Antrags. Aus der Begründung ergibt sich nur dann eine Beschränkung auf einzelne Positionen der Abrechnung, wenn sich die Begründung „hinreichend deutlich“ nur auf bestimmte Positionen bezieht (OLG München, Beschluss vom 04.08.2006 – 32 Wx 068/06 -, in: Info M 2006, 296).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse (hier: Jahresabrechnung 2004 und Wirtschaftsplan 2005) in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung abzulehnen. Auf nicht bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse einer korrigierten Jahresabrechnung 2004 oder der inzwischen vorgelegten Jahresabrechnung 2005 kann der Wohngeldanspruch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht gestützt werden. Da dem anwaltlich beratenen Wohnungseigentümer klar sein muss, dass er regelmäßig auch auf Grund angefochtener Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan bis zu deren rechtskräftiger Ungültigerklärung einstweilen zur Zahlung verpflichtet ist, entspricht es der Billigkeit, ihm trotz seines auf der unterbliebenen Erledigungserklärung der Antragstellerin basierenden Erfolgs im dritten Rechtszug die Kosten der Vorinstanzen aufzuerlegen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2007 – 3 Wx 254/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).

- Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder auf Grund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -).

- Die schlichte Nennung von – angeblichen – Gesamtkosten („Kosten/Jahr“) in einer als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die „Jahresabrechnung“, so hat dieser Eigentümerbeschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand, kann mit diesem Inhalt trotz unterbliebener Anfechtung keine Bestandskraft erlangen und kommt als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007 – 3 Wx 84/07 -).

- Wird der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, teilweise gerichtlich aufgehoben und anschließend von der Eigentümergemeinschaft neu gefasst, so sind bei einer neuerlichen Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nur die geänderten Teile der Abrechnung anfechtbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -; in: Info M 2007, 314).

- Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen ist rechtmäßig, wenn die beschlossene Jahresabrechnung wahrheitsgemäß und vollständig ist, also das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr korrekt wiederspiegelt. Es kommt nicht darauf an, ob die gebuchten Zu- und Abflüsse materiell richtig waren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -; in: Info M 2007, 315).

- Wenn die Eigentümergemeinschaft es versäumt hat, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Eigentümer nicht mehr für solche Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, wenn sie die Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschließt (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -; in: ZMR 2007, 805-806; Info M 2008, 26).

- Ein Wohnungseigentümer haftet auch nach einer beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des betreffenden Zeitraums fällig geworden sind. Der Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum wird durch eine spätere Jahresabrechnung weder überholt noch verliert er seine Bedeutung (Brandenburgisches OLG vom 27.11.2007 – 13 Wx 9/07 -).

- Zur Ordnungsmäßigkeit eine Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung. 2. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel können für andere Zwecke verwendet werden. Erforderlich ist aber der Erhalt einer „eisernen Reserve“, der sich nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt. 3. Die Duldung des Rückgriffs auf die Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke in der Vergangenheit hat grundsätzlich nicht zur Folge, dass die Anfechtung eines neuerlichen Rückgriffs rechtsmissbräuchlich ist, denn auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung hinzuwirken ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 – 34 Wx 76/07 -; in: NJW 1679; WuM 2008, 169; Info M 2008, 178).

- Eine  Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufzählung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ergeben. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- ­und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüber stellt. Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinserträge ausweisen um zu überprüfen, ob Geld Gewinn bringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist insgesamt aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung der Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht (LG Konstanz vom 09.01.2008 - 62 T 134/07 A -).

- Der Wohnungseigentümer verwirkt sein Beschlussanfechtungsrecht, wenn er es in Ansehung der zu kennenden Teilungserklärung und des darin vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zehn Jahre lang unterlässt, die Jahresabrechnungen wegen Fehlern im Umgang mit dem vereinbarten Verteilungsschlüssel anzufechten. Die Einhaltung der Beschlussanfechtungsfrist für den in ein laufendes Anfechtungsverfahren eintretenden Wohnungseigentümer ist selbstständig zu beurteilen, da ein neues Prozessrechtsverhältnis und eine neue Rechtshängigkeit begründet werden (LG Köln, Beschluss vom 1.9.2008 - 29 T 10/08 (nicht rechtskräftig) -; in: NJW-aktuell 45/2008, VI).

- 1.) Der Anspruch eines Miteigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beurteilt sich ausschließlich nach § 242 BGB, wenn zwar die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, die Eigentümerversammlung jedoch unter Geltung des bisherigen Rechts eine Änderung dieses Schlüssels abgelehnt hat und dieser Beschluss im Anfechtungsverfahren zu überprüfen ist. 2.) Die erleichterten Kriterien, unter denen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG n.F. ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung besteht, sind inhaltlich auch dann anzuwenden, wenn die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt. 3.) In einem solchen Fall beschränkt sich der Anspruch eines Miteigentümers nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung darauf, dass die Eigentümerversammlung sich unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen erneut mit der Angelegenheit befasst und eine Entscheidung über das Ob und das Wie einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels trifft. Erst danach kann das Gericht angerufen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.9.2007 -15 W 358/06 -; in: WuM 2008,51).

- Zur Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 - 34 Wx 076/07 -; in: WuM 2008, 169).

- 1. Setzt sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Wirtschaftsplan zur Wehr, dem in Fortsetzung einer langjährig geübten Verfahrensgepflogenheit nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt, so handelt er treuwidrig, wenn er den Übergang zu dem vom Gesetz oder der Teilungserklärung vorgesehenen Zeitraum nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert und mit der Auswahl des Abrechnungszeitraumes keine materiellen Nachteile für ihn verbunden sind. 2. Führen Fehler im Wirtschaftsplan dazu, dass nur verhältnismäßig geringfügige laufende Mehrbelastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, führen diese Fehler nicht schon zu einer Anfechtbarkeit des Wirtschaftsplans, da der Ausgleich durch die Jahresabrechnung erfolgt. 3. Bei Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur verstößt die Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt (OLG München, Beschluss vom 17.2.2009 - 32 Wx 164/08 -; in: GE 2009, 525; Info M 2009, 335).

- Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von - auch betagten - Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf "Nachlässigkeit" beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 - 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).

- Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch Schaden an seiner Wohnung, weil der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beschlossene notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum unterlässt, ist der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 05.01.2000 – 5 ZBR 85/99).

- Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).

- Zur Verwalterhaftung: 1) Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wen er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2) Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3) Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluß vom 01.02.2001 - 2Z BR 122/00 -, in: NZM 2001, 388).

- 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder  Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).

- 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).

- Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2Z BR 4/02 -, in: NZM 2002, 529).

- 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).

- 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).

- Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).

- Einem Antrag auf gerichtliche Notverwalterbestellung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Eigentümergemeinschaft willens und in der Lage ist, einen Verwalter durch Beschluss zu bestellen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002 - 16 Wx 114/02 – in: MietRB 2003, 11).

- Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 - V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).

- 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).

- 1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann. 2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderzulagen umzusetzen (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 - , in: ZMR 2004, 601).

- 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 - , in: ZMR 2004, 607).

- Ein Eigentümerbeschluss, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält regelmäßig die Abberufung des bisherigen Verwalters (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 45/04 - , in: MietRB 2004, 296).

- Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 -  2Z BR 14/04).

- Die Vergabe von Aufträgen erheblichen Umfangs durch den Verwalter kann dessen Abberufung rechtfertigen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer nicht gefasst wurde (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 - , in: MietRB 2004, 175).

- Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 - , in: NZM 2004- 951).

- Der Verwalter muss auch auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers eine Versammlung einberufen, wenn die Durchführung der Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (hier: Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters nach schwerer Pflichtverletzung) (OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2004 – 16 Wx 245/03 - , in: NZM 2004, 305).

- a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).

- Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 - , in: GE 2005, 1261).

- 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).

- Der Beschluss zur Wiederwahl widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist aufzuheben, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen seine Bestellung spricht, wenn etwa eine Zusammenarbeit mit dem Gewählten unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht vorhanden ist. Die Anforderungen sind bei der Bestellung eines Verwalters höher als bei der Abberufung. Sie sind erfüllt, wenn der Verwalter eine Abrechnung mit mehreren gravierenden Fehlern vorlegt, obwohl der Beschluss zur Genehmigung der Vorjahresabrechnung wegen ähnlicher Fehler rechtskräftig aufgehoben wurde, und wenn er die Klage des Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer mit Mitteln der Gemeinschaft finanziert hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005 – I-3 Wx 123/05 -, in: ZflR 2005, 831, Info M 2006, 92).

- Ein aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abberufener Verwalter hat sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter herauszugeben. Das gilt auch dann, wenn er den Abberufungsbeschluss angefochten hat, und wenn hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden ist (OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 – 4 W 114/05 -, in: NZM 2005, 748, Info M 2005, 309).

- Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen  (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).

- Auch wenn das Gericht den Beschluss zur Bestellung des Verwalters im Nachhinein ex tunc für unwirksam erklärt, darf der Verwalter für die Dauer des Anfechtungsverfahrens das vereinbarte Honorar verlangen (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 1159; NZM 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 78).

- 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).

- Bei der Bestellung eines Notverwalters für eine Wohnanlage überschreitet das Gericht sein Rechtsfolgeermessen, wenn es ohne sachliche Notwendigkeit die gesetzlich geregelten Kompetenzen des Verwalters erweitert (hier: Befugnis zur Erteilung von Aufträgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu einem Betrag von 2.000 € ohne Beschluss der Eigentümerversammlung (OLG München, Beschluss vom 11.05.2007 – 34 Wx 43/07).

- Wird die ordnungsgemäße Verwaltung dadurch nachhaltig beeinträchtigt, dass ein Eigentümer das Wohngeld über mehrere Jahre hinweg verspätet (hier: erst nach gerichtlicher Geltendmachung) zahlt, können die Voraussetzungen für einen Entziehungsbeschluss erfüllt sein (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: Info M 2007, 182).

- Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Verwalterbestellung einerseits und die Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags andererseits, führt die Unwirksamkeit des Vollmachtsbeschlusses analog § 139 BGB grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Gesamtbeschlusses. Ausnahmsweise bleibt der Beschluss zur Verwalterbestellung wirksam, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er auch unabhängig vom Zustandekommen des Verwaltervertrags genau so gefasst worden wäre. Diese Ausnahme ist gegebenenfalls nicht anzunehmen, wenn nicht einmal eine vorläufige Vergütung beschlossen wurde (OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007 – 16 Wx 232/06 -, in: Info M 2007, 222).

- Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines "groben Verschuldens" sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 ­101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).

- Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg- Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 - 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008,481).

- Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 - 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).

- 1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären, als sie den Verwalter verpflichtet, „grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden“. 2. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht (BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 – 2Z BR 156/01 -, in: GE 2002, 599).

- In Wohnungseigentumssachen, die eine Beschlussanfechtung zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung über die Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat (hier: USA) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2006 – 3 W x 230/05 -, in: NJW 2006, 1143, Info M 2006, 149).

- Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006 – 5 W 154/06 -, in: NJW 2007, 779).

- Wird ein Beschluss von mehreren Eigentümern selbständig angefochten, ohne dass das Gericht die Verfahren verbindet, führt die Rechtskraft der Entscheidung in einem der Verfahren zur Erledigung der Hauptsache in allen übrigen Verfahren. Voraussetzung ist, dass die anfechtenden Eigentümer an dem abgeschlossenen Verfahren materiell und formell beteiligt waren (OLG München, Beschluss vom 24.01.2007 – 34 Wx 110/06 -, in: NZM 2007, 412; Info M 2007, 283).

- Ist der Verwalter zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im eigenen Namen ermächtigt, so kann er Leistung an sich verlangen. Enthält eine beschlossene Abrechnung Ausgaben, die für eine Maßnahme getätigt wurden, deren Beschließung rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, so kann der Wohnungseigentümer im Zahlungsverfahren die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses nicht einredeweise geltend machen und auch nicht aufrechnen. Hat der Verwalter für Fotokopien einen Aufwendungsersatzanspruch, so ist ein Betrag von 0,20 Euro pro Fotokopie nicht unangemessen. Bedenklich erscheint ein Betrag von 0,72 Euro pro Seite (OLG München, Beschluss vom 26.07.2007 – 32 Wx 73/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII).

- Klage- und Klagebegründungsfrist gelten nicht nur für den Anfechtungsantrag, sondern auch für den Antrag auf Feststellung, dass der Beschluss entgegen dem verkündeten Ergebnis nicht oder anders zustande gekommen ist. Der Anfechtungsantrag in der rechtzeitig erhobenen Anfechtungsklage kann in einen entsprechenden Feststellungsantrag umgedeutet werden (AG Wiesbaden, Urteil vom 03.12.2007 – 92 C 4116/07-81 -, in: Info M 2007, 371).

- Bei der Anfechtungsklage muss der Kläger  spätestens 2 Wochen nach gerichtlicher Anforderung den Gerichtskostenvorschuss entrichten, um eine „demnächstige“ Zustellung seiner Klage zu erreichen (§ 167 ZPO) und  binnen 2 Monaten (gerechnet ab Beschlussdatum) mittels konkreten Sachvortrags die Klage begründen (AG Bonn, Urteil vom 20.11.2007 – 27 C 1/07 -, in: Info M 2007, 372).

- Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, welche Ansprüche bei einer mangelhaften Bauleistung durchgesetzt werden sollen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann abweichende Wünsche bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht durchsetzen. Er muss den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft hinnehmen (OLG Jena vom 08.09.2006 – 9 W 225/06 -).

- Ein Beschluss, der die vorbehaltslose Zahlung einer Werklohnforderung vor Abnahme anordnet, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass die geforderte Vergütung nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt ist (hier: wegen mangelhafter Bauausführung) und auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten (KG, Beschluss vom 27.08.2007 - 24 W 88/07 -; in: KGR Berlin 2008, 1; Info M 2008, 125).

- Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden. Hierauf muss das Gericht den Kläger nicht gesondert hinweisen (LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 - 318 S 65/07 -; in: ZMR 2008,414; Info M 2008, 191).

- Der anfechtende Eigentümer hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er ohne Einsichtnahme in die Beschlusssammlung "vorsorglich" sämtliche in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anficht und den Rechtsstreit nach Kenntnis der Beschlüsse für erledigt erklärt. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Protokollniederschrift nicht rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist übermittelt hat (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 - 1 T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243; Info M 2008,234).

- Die Beschlussfassung über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt und keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat. Außerdem würde hierdurch die Eigenart der Anlage geändert werden im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG. Die Beschlussfassung über die Errichtung von Außenaufzügen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, die zwar eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat, jedoch die Eigenart der Anlage ändern würde. Die Beschlussfassung über den Einbau zusätzlicher Fenster ist für unwirksam zu erklären, da sie eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG zum Inhalt hat, die keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG darstellt (AG Konstanz, 13.3.2008 - 12 C 17/07 -; in: ARBER - Info Dez. 2008, 22).

- 1. Der Beschlussanfechtungskläger nach WEG verletzt regelmäßig seine prozessualen Mitwirkungsobliegenheiten, wenn er den Kostenvorschuss nach Anforderung des Gerichts nicht binnen 14 Tagen einzahlt; Versäumnisse seines Prozessbevollmächtigten muss er sich zurechnen lassen. 2. Die verspätete Kostenvorschusseinzahlung steht einer die - materielle - Ausschlussfrist des § 46 I 2 WEG 2007 wahrenden "demnächst"-Zustellung i. S. von § 167 ZPO entgegen (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 1.10.2008 -14 S 4986/08 -; in: NJW 2009,374).

- 1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)" gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage - anders als etwa eine Klage auf Schadensersatz - gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. 2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen aus (LG München I, Urteil vom 16.02.2009 - 1 S 20283/08 -; in: GE 2009, 455).

- Wird über eine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet, so hat ausschließlich der Zwangsverwalter das Recht, in der Eigentümerversammlung abzustimmen und Beschlüsse anzufechten. Dies gilt zumindest für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung (LG Berlin, Beschluss vom 19.09.2008 - 85 T 404/07 -; in: ZMR 2009,474 und Info M 2009, 284).

- 1. Das Gericht kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem gemäß § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, nur daraufhin überprüfen, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist. 2. Das vereinbarte Wert -(oder Objekt-) Stimmrecht gilt nur dann auch für den Entziehungsbeschluss, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist (OLG Rostock, Beschluss vom 03.11.2008 - 3 W 5/05 -; in: GE 2009, 1133).

- 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 - 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).

- Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.2009­32 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009,387; Info M 2009, 335).

- Fechten mehrere Wohnungseigentümer selbständig einen Beschluss an, hat das Gericht die Klagen zu verbinden. Die dadurch entstehende Streitgenossenschaft bewirkt jedoch nicht, dass eine nicht rechtzeitig erhobene oder begründete Klage eines Streitgenossen durch das rechtzeitige Vorbringen anderer Kläger gewahrt wird (BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 196/08 -; in: Info M 2009,342).

- Beschließen die Eigentümer gem. § 16 III WEG einen von der Teilungserklärung, die die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen statuiert, abweichenden Schlüssel für die Betriebskostenumlage, so können in einer Mehrhausanlage die Kosten des laufenden Aufzugsbetriebs nach Häusern und Stockwerken differenziert werden; widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausmeister ­und Hausreinigungskosten nach Einheiten umgelegt werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 - 14 S 7627/08 -; in: NJW 2009, 3246).

- Ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats mit mehr oder mit weniger als drei Mitgliedern ist anfechtbar. 2. Mehrjährige gesetzeswidrige Übungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft führen noch nicht zur Annahme einer Vereinbarung (AG Tiergarten, Urteil vom 08.10.2009 - 10 C 127.09.WEG -; in: GE 2009, 1439).

- Haben einige Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster und Balkone instandgesetzt, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen Ausgleich zu bezahlen. Das gilt auch dann, wenn ihre Erstattungsansprüche bereits verjährt sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.12.2008 - 1-3 Wx 158/08 -; in: ZflR 2009, 76 und Info M 2009,388).

- 16 Abs. 3 WEG begründet keine Kompetenz der Wohnungseigentümer, durch einen Mehrheitsbeschluss entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung in der Teilungserklärung/ Miteigentümerordnung eine Zahlungspflicht zu begründen (AG Bremen, Urteil vom 09.10.2009 - 29 C 46/09 und 29 C 47/09 -; in: WuM 2009,683).

- Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann (OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009 - 1-15 Wx 288/08 -; in: WuM 2009, 599).

- Fehlte zur Zeit der Beschlussfassung einer Eigentütnerversammlung die Beschlusskompetenz für einen dort gefassten Beschluss, wird dieser Mangel durch die nachträglich mit der WEG-Novelle eingeführten neuen Beschlusskompetenz nicht geheilt (KG, 18.05.2009 - 24 W 17/08 -; in: ZMR 2009, 790ff. und ARBER-Info Dez. 2009, 16).

- Auch Regelungen in alten, aus der Zeit vor der WEG-Novelle stammenden Teilungserklärungen sind nichtig, wenn sie höhere Anforderungen an Beschlüsse etwa über die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen, über die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln oder über die Vornahme von Modernisierungen stellen als §§ 12 Abs. 4 S. 1, 16 Abs. 3 u. 4 sowie § 22 Abs. 2 S. 1 WEG. Eine Bestimmung die qualifizierte Mehrheiten verlangt, ist aber nicht insgesamt, sondern nach § 139 Abs. 1 BGB nur insoweit nichtig, als das Gesetz geringere Anforderungen an das Zustandekommen eines Beschlusses stellt (OLG Hamm, 19.08.2008 - 15 Wx 89/08 -; in: NJW-RR 2009, 309 ff. und ARBER-Info Dez. 2009, 16).

- Werden Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt, handelt es sich regelmäßig um eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 - 1 S 20171/08 -; in: WuM 2009, 424 und Info M 2009,436).

- Bei Prüfung der 3/4-Mehrheit, die im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit für Modernisierungsbeschlüsse erreicht sein muss, hat jeder Miteigentümer auch dann nur eine Stimme, wenn ihm mehrere Wohnungen gehören (LG München I , Urteil vom 27.04.2009 - 1 S 20171108 -; in: Info M 2009, 437).

- Der Beschluss über eine Sonderumlage ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn er eine Aussage enthält über die Höhe der Sonderumlage, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit der Zahlung. Es reicht aber aus, wenn sich der Verteilungsschlüssel durch Auslegung ergibt (hier: einheitliche Finanzierung der Maßnahme auch mit Instandhaltungsrücklage, für die gemäß Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen einzuzahlen ist) (AG Hamburg, Urteil vom 23.04.2009 - 102 G C 44/08 (rk.) -; in: Info M 2009, 438).

- Ist Gemeinschaftseigentum schadhaft (hier: Balkongeländer), kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich nur verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen ergreift. Einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme (hier: Erneuerung) hat er nur dann, wenn nur diese eine Maßnahme in Betracht kommt (Ermessensreduzierung auf Null) (LG Itzehoe, Urteil vom 29.09.2009 - 11 S 3/09 -; in: Info M 2009, 439).

- 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklangen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-­Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 - 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).

- 1. Beschließen die Eigentümer zur Beseitigung von Mauerwerksdurchfeuchtungen das Aufbringen eines Vollwärmeschutzes, ist ein abändernder Zweitbeschluss zulässig, wenn die Durchfeuchtungen durch punktuelle Maßnahmen beseitigt werden können. Die Nichtausführung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Kosten für Wärmeschutzmaßnahmen, die ein Wohnungseigentümer im Bereich seiner Wohnung ausführen lässt, sind dann nicht durch die Gemeinschaft zu erstatten (OLG Schleswig, Beschluss vom 15.07.2009 - 2 W 28/09 -; in: IMR 2010,57).

- Der Beschluss, ein außen angebrachtes Klimagerät zu entfernen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vom Betrieb während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) potenzielle Geräuschimmissionen nicht zu vernachlässigender Intensität ausgehen (hier: nicht um mindestens 6 dB (A) unter dem maßgeblichen Immissionswert NACHT liegender Beurteilungspegel) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.11.2009 - 3 Wx 179/09 -; in: IMR 2010, 59).

- 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „ Wie" einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 1. Juli 2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 - 32 Wx 82/09 und 32 Wx 87/09 -; in: GE 2010, 209 und IMR 2010,106).

- a) Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativ­beschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152,46,51 und 156, 19,22). b) Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. c) Für die Entscheidung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09 -).

- Der Austausch von Holz- gegen Kunststoff-Fenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG dar. Hierüber können die Wohnungseigentümer mit der doppelt qualifizierten Mehrheit des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG beschließen, wobei Mehrfacheigentümer nur bei der Zählung der Miteigentumsanteile mehrfach zählen. Soweit es auf die Köpfe ankommt, haben sie nur eine Stimme (LG München 1,27.04.2009 - 1 S 20171/08 -; in: ZMR 2009,945).

- Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offengelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09 -; in: GE 2010,345 und IMR 2010, 104).

- 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152,46,51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09 -; in: GE 2010,552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).

- Die Klagefrist nach § 46 I 2 WEG kann auch durch eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gewahrt werden, wenn innerhalb der Klagefrist der Verwalter angegeben und die namentliche Bezeichnung der richtigerweise zu verklagenden übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt wird. 2. § 22 I WEG ist auf eine Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 06.11.2009 - V ZR 73/09 -; in: NJW 2010, 446).

- Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103).

- Ein Eigentümerbeschluss, wonach die nächste Jahresabrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip zu erstellen ist, ist auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2010 - 55 S 112/09 WEG -; in: GE 2010, 493).

- 1. Bei der Verbuchung von Zahlungen auf die Rücklage sind nur tatsächliche Zahlungen zu berücksichtigen. 2. Zahlungen auf die Rücklage sind weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten auf der Ausgabenseite zu verbuchen, sondern ausschließlich als Einnahme. 3. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung Fehler aufweist (BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 -; in: IMR 2010, 149).

- 1. Für die Einscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt, die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: IMR 2010, 150).

- Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf (OLG München, Beschluss vom 09.02.2010 – 32 Wx 114/09 -; in: IMR 2010, 154).

- 1. Einer Pauschale für Mahnungen zu Gunsten eines WEG-Verwalters ist ein Sanktionsgedanke immanent. 2. Eine Pauschale von 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer für die Übergabe der Unterlagen an einen Rechtsanwalt zur Durchführung eines gerichtlichen Mahnverfahrens ist überzogen, insbesondere im Hinblick auf geringfügige Rückstände. 3. Auf einen besonderen Verwaltungsaufwand kann hier insbesondere dann nicht abgestellt werden, wenn bereits weitere Mahnpauschalen vorhanden sind, mit denen ein entsprechender Aufwand schon abgegolten ist (LG München I, Urteil vom 17.12.2009 – 36 S 4853/09 -; in: IMR 2010, 155).

- 1. Die Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bedarf eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann – auch – in den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten der Eigentümer liegen, denen durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Rechnung getragen wird. 3. Bei der Ermittlung des „neuen Verteilungsschlüssels“ muss neben den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten auch anderen Faktoren (Verkehrssicherungspflichten etc.) Rechnung getragen werden, die alle Eigentümer gleichermaßen betreffen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: IMR 2010, 156).

- Der Beschluss, mit dem nur zwei Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist auch dann anfechtbar, wenn sich keine weiteren Kandidaten zur Übernahme dieses Amtes bereitgefunden haben (BGH; urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -; in: IMR 2010, 190).

- 1. Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. 2. Wird er zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Beschlüsse per se anfechtbar, ohne dass es einer Prüfung der Kausalität des Ausschlusses bedürfte (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 – 14 S 5126/09 -; in: IMR 2010, 238).

- Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, dessen Inhalt im Widerspruch zu den Auflagen eines bestandskräftigen Verwaltungsaktes steht, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kommt es allein auf die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung an (AG Köln, Urteil vom 01.04.2010 – 202 C 329/09 -; in: IMR 2010, 240).

- 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 01.07.2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 082/09 und 32 Wx 087/09 -; in: WuM 2010, 380).

- a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betreffenden Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -).

- a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, weil – abweichend zur früheren Rechtslage (zu dieser Senat, BGH/ 160, 354 ff.) – der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine angemessene und interessengerechte Regelung für diese Fälle bereitstellt (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -).

- Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für eine Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf widerspricht dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 – 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009, 64 und Info M 5/09, 178).

- Beschließt die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz, eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neuen Erkenntnissen überprüft und angepasst wird (OLG Hamburg, Beschluss vom 07.10.2009 – 2 Ws 58/09 -; in: IMR 2010, 336).

- 1. Eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss die betroffenen Kostenarten hinreichend genau bestimmen. Eine Bezeichnung als „Wartungskosten“ genügt dem nicht. 2. Auch über Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung kann nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden, sofern sie im Katalog des § 2 BetrKV enthalten sind. 3. Die verklagten Wohnungseigentümer haben die Kosten eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen (LG München I, Urteil vom 18.03.210 – 36 S 4706/09 -; in: IMR 2010, 339).

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).

- Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss nicht zu unüblichen Pflegeleistungen (hier: Beseitigung von Herbstlaub) verpflichtet werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570 und Info M 2008, 430).

- 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nichts geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744).

- Gehören sechs Wohneinheiten zur Wohnungseigentümergemeinschaft, und ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt sechs Stimmen), ist das dahingehend auszulegen, dass auf jede Wohneinheit eine Stimme entfällt (AG Rostock, Urteil vom 12.9.2008 – 54 C 2/08 WEG -; in: GE 2009, 591).

- Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).

- Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103).

- 1. Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Sitmmrecht ausgeschlossen. 2. Der Einbau eines Trppenlifts stellt im allgemeinen eine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann entbehrlich sein, wenn die bauordnungsrechtlichen Belange gewahrt sind und die Gebrauchsmöglichkeiten des Treppenhauses für die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen kann es auch hinnehmbar sein, dass für den Einbau des Treppenlifts der vorhandene zweite Handlauf abmontiert werden muss (Bayrisches OLG, Beschluss vom 25.09.2003 – 2Z BR 161/03 -).

- Bestimmt die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung, dass „jeder Eigentümer einer Sondereingentumseinheit in der Eigentümerversammlung eine Stimme hat, so ist für die Beschlussfassung das Kopfstimmrecht maßgebend (Bayrisches OLG, Beschluss vom 03.08.1998 – 2Z BR 74/98 -).

- Soweit die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, gilt WoEigG § 25 Abs. 2, wonach jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme hat, auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer mehrere in sich und nach dem Grundbuch selbständige Wohnungseigentumsrechte eines Grundstücks in seiner Hand vereinigt (LG Hamburg, Beschluss vom 29.03.1974 – 10 T 10/73 -).

- Bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind Anteile von Wohnungseigentümern, die erschienen, aber nicht stimmberechtigt sind, nicht mitzuzählen. Maßgeblich ist die Lage im Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung, nicht nur bei Versammlungseröffnung. Die Beschlussfassung betrifft auch dann die Einleitung eines Rechtsstreits im Sinn von § 25 V WEG, wenn vorprozessuale Maßnahmen wie die Ermöchtigung der Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für ein Vorgehen gegen einen Wohnungseigentümer beschlossen werden. Entfällt eine zunächst gegebene Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung, die trotz ordnungsgemäßer Eventualeinberufung als Erstversammlung abgehalten wird, ist sie ausdrücklich zu schließen und entsprechned der Einladung neu zu eröffnen. Nur die ausdrücklich als Zweitversammlung eröffnete Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig, ansonsten verbleibt es bei dem Quorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, die die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer vertreten, gemäß § 25 III WEG. Die fehlende Beschlussfähigkeit einer Versammlung hat nur die Anfechtbarkeit, nicht die Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse zur Folge. Die Ursächlichkeit des Beschlussmangels für den gefassten Beschluss wird vermutet bis zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte. Entsprechende, vom Tatrichter zu treffende Feststellungen können im Rechtsbeschwerdeverfahren nach Erledigungserklärung nicht nachgeholt werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.06.2003 – 20 W 138/01 -).

- a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; dass ist überschritten, wenn der Kostenverteiligungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteiligungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteiligungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: GE 2010, 1123; IMR 2010, 382).

- a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. d)  § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern (BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09 -; in: GE 2010, 1127; IMR 2010, 381).

- a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt eine angemessene und interessengerechte Regelung bereit (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -; in: IMR 2010, 383).

- Die Eigentümermehrheit kann ohne Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung oder Gesetzes Pflichten einzelner Eigentümer nicht durch Beschluss begründen (BGH, Urteil vom 18.06.2010  - V ZR 193/09 -; in: IMR 2010, 384).

- Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so geht es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten. Der Verwalter ist deshalb weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch den allgemeinen Rechtsgedanken, wonach das Mitglied einer Peronenvereinigung nicht an der Entscheidung über Maßnahmen beteilgt sein soll, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will, gehindert, an einer solchen Beschlussfassung mitzuwirken (OLG München, Beschluss vom 15.09.2010 – 32 Wx 16/10 -; in: GE 2010, 1431).

- Auch ein mit Zweidrittel-Mehrheit aufgrund einer Öffnungsklausel gefasster früherer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Aufzugskosten kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit geändert werden (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2010 – 85 S 47/10 WEG -; in: GE 2010, 1549).

- Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschlae durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt (BGH, Urteil vom 01.10.2010 – V ZR 220/09 -; in: GE 2010, 1629).

- 1. Ist der Verwalter wegen einer Betroffenheit (hier: Verwalterentlastung) von der Zustellungsvertretung für die Beschlussanfechtungsklage ausgeschlossen, muss der Kläger bereits in der Klageschrift entweder eienn vorhandenen Ersatzzustellungsvertreteer oder sämtliche übrigen Wohnungseigentümer benennen. 2. Eine fristwahrende demnächstige Zustellung scheidet aus, wenn binnen fünf Wochen nach Klageeinreichung nicht wegen des Ausbleibens der gerichtlichen Kostenanforderung nachgefragt wird (AG Wedding, Urteil vom 30.11.2010 – 14 C 653/09 -; in: GE 2011, 67).

- Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungeigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht augewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 -).

- Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: GE 2010, 1063, und NJW 2010, 2801).

- Auch Vereinbarungen über die Verteilung von Heizkosten können durch Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG abgeändert werden. Die Vereinbarkeit mit der Heizkostenverordnung bestimmt sich dabei nach der Fassung, die bei erstmaliger Geltung des beschlossenen Verteilungsschlüssels in Kraft ist (BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09 -; in: IMR 2010, 434).

- 1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Allerdings können Dritte in der versammlung anwesend sein, wenn sie nur zum Zwecke der Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Punkten hinzugezogen werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Dritte im Interesse der Gesamtheit der Wohnungeigentümer hinzugezogen wird. 2. Die nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich bei der angegriffenen Beschlussfassung ausgewikt haben können (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 437).

- 1. Die Anfechtungsklage geegn einen Beschluss einer Untergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten darf und die grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist, ist nur gegen die übrigen Eigentümer der betreffenden Untergemeinschaft zu richten. 2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sowohl die Gesamtgemeinschaft als auch die Untergemeinschaften Jahresabrechnungen austellen sollen, besteht eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft zur Genehmigung der Jahresabrechnung nur, soweit durch diese Abrechnung gemienschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden, die zuvor durch die Abrechnung der Gesamtgemeinscahft der Untergemeinschaft wirksam zugewiesen wurden (LG München I, Urteil vom 20.12.2010 – 1  S 8436/10 -; in: GE 2011, 275).

- Ein Eigentümerbeschluss, wonach eine Kurzzeitvermietung an Feriengäste (Touristen) erst ab zwei Wochen möglich ist, ist nichtig (AG Mitte, Urteil vom 06.01.2011 – 22 C 5/10 -; in: GE 2011, 279).

- 1. Die Wohnungseigentümer hanben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 IV WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. 2. Ein Beschluss nach § 16 IV WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kotenverteilugnsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gelichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemienen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß fürht zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: NJW 2010, 2513).

- Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010 – 5 S 7/10 -; in: IMR 2011, 26).

- Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 2. Halbs. WEG greift auch im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu eienr nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass es der vorherigen Anfechtung der Baumaßnahmen als solcher bedürfte (AG München, Urteil vom 23.09.2010 – 483 C 487/10 -; in: IMR 2011, 30).

- Die Vollziehbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung kann durch eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 f ZPO ausgesetzt werden, wenn die Verfügung zur Abwehr wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint (AG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2010 – 102d C 11/10 -; in: IMR 2011, 43).

- Bleiben bei objektiver Auslegung einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gebrauchsregelung Zweifel, ob sie andere Nutzungen ausschließt oder mitumfasst, ist sie jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2010 – 55 S 94/10 WEG -; in: GE 2011, 419).

- Dem Kläger fehlt die Anfechtungsbefugnis, wenn er oder sein Vertreter einem später angegriffenen Beschluss in der Hauptversammlung zugestimmt hat (BGH, Urteil vom 21.06.2010 – II ZR 24/09 -; in: IMR 2011, 62).

- 1. Bei gesetzlichen Öffnungsklauseln ist bei Nicherreichen des Quorums von ¾ aller Wohnungseigentümer ein gleichwohl gefasster Beschluss nur anfechtbar, also nicht bereits nichtig. 2. Gleiches gilt bei vereinbarten Öffnungsklauseln mit bestimmten Mehrheitsvorgaben (LG München I, Beschluss vom 20.09.2010 – 36 S 12740/10 WEG -; in: IMR 2011, 65).

- Ein Beschluss, der die vorbehaltslose Zahlung einer Werklohnforderung vor Abnahme anordnet, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass die geforderte Vergütung nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt ist (hier: wegen mangelhafter Bauausführung) und auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten (KG, Beschluss vom 27.08.2007 – 24 W 88/07 -; in: KGR Berlin 2008, 1; Info M 2008, 125).

- 1. Die Vollwärmedämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung. 2. Bei eienr modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: Ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen) (OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.11.2010 – 20 W 138/08 -; in: IMR 2011, 12).

- Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind un der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/09, IMR 2010, 33 = NJW 2010, 446 ff; Urteil vom 05.03.2010 – VZR 62/09, IMR 2010, 253= NJW 2010, 2132 f; Urteil vom 17.09.2010 – V ZR 5/10, IMR 2010, 540 = NJW 2010, 3376 f) (BGH, Urteil 21.01.2011 – V ZR 140/10 -; in: IMR 2011, 169). 

- Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: GE 2011, 761).

- a) Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind. b) Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -).

- Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtetenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. Ob etwa anderes zu gelten hat, wenn die Anfechtung ersichtlich rechtsmissbräuchlich ist, bleibt offen. 4. Die Entlastung des Verwalters un der Rechnungsprüfer wiederspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung gezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwaltungsentlasttung zu folgen ist (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: GE 2011, 899).

- Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besthet ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -; in: GE 2011, 1029). 

- Wenn die Anfechtungsklage an den Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt worden ist, kann die fehlende Angabe der Namen und Anschriften bisher nicth genannter Wohnungseigentümer auch noch im Berufungsrechtszug nachgeholt werden mit der Folge, dass der Mangel der Zulässigkeit der Klage geheilt wird (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -; in: GE 2011, 1241) (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 34/11 -; in: GE 2011, 1312).

- Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -).

- Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Wollkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/11 -; in: GE 2011, 1627).

- 1. Die Beseitigung eines kranken Baumes, der zudem Gemeinschaftseigentum beschädigt, kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. 2. Hat die Wohnanlage weniger Stellplätze und Garagen als Wohneinheiten, verstößt eine Regelung übe die Vermietung für mehrere Jahre gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2011 – 55 S 419/10 -; in: GE 2011, 1631). 

- Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 € des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Lichtenberg, Urtiel vom 14.09.2011 – 119 C 14/11 -; in: GE 2011, 1631).

- Vom dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -; in: GE 2011, 1687).

- Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnung berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 – 1 S 4470/11 -; in: GE 2011, 1695).

- a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -).

- a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).

- Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Ab­rechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. 2. Die Entlastung des Verwalters und der Rechnungsprüfer widerspricht ordnungsmä­ßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung bezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung zu folgen ist (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: IMR 2011, 197).

- a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: GE 2012, 1241).

- Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -).

- Wird der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wegen fehldender Kontostände angefochten, werden die Wohnungseigentümer aber nur zur Ergänzung ihres Abrechnungsbeschlusses verurteilt und wird durch einen inzwischen bestandskräftig gewordenen Ergändzungsbeschluss der Wohnungseigentümer der Mangel geheilt, erledigt sich im Berufungsverfahren der Anfechtungsprozess, weil numehr eine vollständige Jahresabrechnung vorliegt, welche die erforderlichen angaben aufweist und entsprechende Rechtswirkungen entfaltet (LG München I, Urteil vom 06.10.2011 – 36 S 17150/10 -; in: GE 2012, 419).

- Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen lund so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urtei vom 09.03.2012 – V ZR 147/11 -; in: GE 2012, 697).

- a) Ein Wohnungserbbauberechtigter (Wohnungseigentümer) kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind. b) Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personden unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) sind oder für sich oder andere Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) handeln (BGH; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11 -; in: GE 2012, 1107).

- Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -; in: GE 2012, 761).

- 1. Auch wenn die Teilungserklärung den Mitgliedern von Untergemeinschaften eine Beschlusskompetenz für die sie betreffenden Betriebskosten einräumt, muss sich die Anfechtung eines solchen Eigentümerbeschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richten, soll die Klage nicht unzulässig sein. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften – soweit rechtlich zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und der Untergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: GE 2012, 1383).

- a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohungseigentümergemeinschaft zu beschließen. b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keine Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anderes gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe – etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11 -; in: GE 2013, 1641).

- 1. Der bei Mehrheitsbeschlüssen zu beachtende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. 2. Bei der Auslegung von Mehrheitsbeschlüssen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer zu erforschen und nicht an einem juristisch zweifelhaften Wortlaut zu haften (BGH, Urteil vom 30.11.2013 - V ZR 234/11 -; in: GE 2013, 129).

- Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog) (BGH, Entscheidung vom 14.12.2012 - V ZR 162/11 -).

- Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog) (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -).

- Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 102/12 -).

- Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmergebnis nicht ausgewirkt hat; anderes verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise augehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010 - V ZR 60/10 -; in: IMR 2011, 104).

- Darf eine Untergemeinschaft nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten, so ist die Anfechtung dort gefasster Beschlüsse nur gegen die Eigentümer dieser Untergemeinschaft zu richten. 2. Hat die Untergemeinschaft nach der Gemeinschaftsordnung eine eigene Jahresabrechnung aufzustellen, so reicht die hieraus folgende Beschlusskompetenz nur so weit, als Zu- und Abflüsse betroffen sind, die durch die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft der Untergemeinschaft zugewiesen wurden (LG München I, Urteil vom 20.12.2010 - 1 S 8436/10 -; in: IMR 2011, 108).

- 1. Zu den Voraussetzungen untr denen der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Umstellung von einer Öl-Zentral-Heizung auf Fernwärme als modernisierende Instandsetzung im Sinne der §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 3 WEG angesehen werden kann. 2. Eine "modernisierende Instandsetzung" kann über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellugn des mangelfreien Zustands beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.07.2010 - 14 S 438/10 -; in: IMR 2011, 503).

- 1. Ob ein Negativbeschluss einer auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Klage auf Zustimmung zu einem Beschluss entgegensteht, ist durch Auslegung zu bestimmen. 2. Eine Sperrwirkung ist in der Regel nicht gegeben, wenn sich der Negativbeschluss in der Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft (LG München I, Urteil vom 27.06.2011 - 1 S 1062/11 -; in: IMR 2011, 505).

- 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 - 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).

- 1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums an sich ziehen und erklären. 2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG, wenn zu diesem Zeitpunkt noch erhebliche, der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannte Mängel vorliegen oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich nicht völlig unerheblicher Mängel, die aber nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigen, bei Abnahme keinen Vorbehalt erklärt (AG Tettnang, Urteil vom 21.04.2011 - 4 C 1132/10 -; in: IMR 2011, 510). 

- Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -; in: GE 2013, 953).

- Führt der Kläger in seiner Anfechtungsklage bereits ausgescchiedene Wohnungseigentümer in der Klageschrift auf, und beantragen diese durch einen Rechtsanwalt die Entlassung aus dem Prozessrechtsverhältnis, sind dem Kläger die zur Geltendmachung der fehlenden Parteistellung notwendigen Kosten aufzuerlegen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 26.04.2013 - 2-13 T 60/12 -; in: GE 2013, 1080).

- Ausnahmsweise ist eine eigenständige Anfechtung des Geschäftsordnungsbeschlusses möglich, wenn der rechtswidrige Beschluss zur Geschäftsordnung über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch Rechtswirkungen für künftige Versammlungen haben soll (LG Köln, Urteil vom 30.06.2011 – 29 S 246/10 -; in: IMR 2012, 115).

- Wird ein Negativbeschluss der Wohnungseigentümer angefochten, ist die Klage unbegründet, wenn die Wohnungseigentümer auch eine andere Alternative hätten beschließen können, also das Ermessen hinsichtlich einer positiven Entschließung nicht auf Null reduziert war (LG Berlin, Beschluss vom 26.02.2013 - 85 T 189/12 WEG -; in: GE 2013, 1148).

- 1. Abweichungen vom Kopfstimmrecht in der Teilungserklärung gelten auch für die Verwalterwahl und Abwahl (vgl. BGH, GE 2012, 208). 2. Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2013 - 73 C 98/12 -; in: GE 2013, 1465). 

- 1. Enthält ein Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird; nur anfechtbar ist er, wenn er eine durchführbare Regelung zumindest noch erkennen lässt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann offen zutage liegen. 2. Zum Ermessensspielraum des Gerichts bei Beschlussersetzung (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 - 55 S 52/12  WEG -; in: GE 2014, 261).

- Der Beschluss über die Ersetzung eines Rundholzzaunes durch Halbrundhölzer ist wegen der optischen Beeiträchtigung erfolgreich anfechtbar (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.10.2013 - 73 C 72/13 -; in: GE 2013, 1600).

- Genehmigt die Eigentümermehrheit Verträge, die in wesentlichen Punkten unwirksame Klauseln enthalten, sind diese Mehrheitsschlüsse erfolgreich anfechtbar (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2013 - 55 S 216/12WEG -; in: GE 2014, 331).

- Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.20013 - V ZR 85/13 -; in: GE 2014, 531).

- Tritt in einem Beschlussanfechtungsverfahren neben einem vom Verwalter beauftragten Rechtsanwalt vor Gericht ein einzelner beklagter Wohnungseigentümer für sich selbst auf und erkennt er die Ungültigkeit des Beschlusses an, kann ein solches Anerkenntnisurteil von den übrigen Wohnungseigentümern und dem Rechtsanwalt auch nicht mehr erfolgreich mit einer Berufung angegriffen werden (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.02.2014 - 2-13 S 142/12 -; in: GE 2014, 533).

- a) Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 161/11 -).

- Ein Beschluss über die rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch entspricht dann nicht ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, wenn das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird; der Verteilungsschlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO gilt entgegen dem Wortlaut des § 7 Abs. 3 HeizkVO in diesen Fällen nicht (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 66/13 -; in: GE 2014, 883).

- 1. Die Entlastung ist schon dann ordnungswidrig, wenn der Verwalter die zur Sanierung erforderlichen Tätigkeiten nicht entfaltet hat. 2. Die Teilanfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann in zweiter Instanz erweitert werden, wenn sie auf die der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt wird (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 - 55 S 365/12 -; in: GE 2014, 884).

- 1. Die Anfechtungsklage ist verfristet, wenn weder das Datum der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse angegeben noch ein Protokoll der Eigentümerversammlung beigefügt wird. 2. Bei einer Pkw-Stellplatzregelung haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Eine Nummerierung der Stellplätze und eine zeitlich beschränkte Zuweisung sind nicht in jedem Fall notwendig (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2014 - 55 S 150/12 -; in: GE 2014, 1070).

- I. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. II. Allein der Umstand, dass durch die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften bestimmte Kosten zur Verteilung zugewiesen werden, führt nicht dazu, dass auch die Einnahmen der Gesamtgemeinschft den jeweiligen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Insbesondere gebietet die diese Regelung nicht eine Zuordnung der Wohngelder zu den jeweiligen Untergemeinschaften. III. Wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne das vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, so empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen: 1. Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. 2. Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften. 3. Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die Untergeminschaften zugewiesenen Kosten (Fortführung der Entscheidung LG München I vom 20.12.2010 – 1 S 8436/10, GE 201, 275 = NZM 2011, 125) (LG München I, Urteil  vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 -; in: GE 2014, 1349).

- 1. Sieht die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vor, dass für die Abrechnung Untergemeinschaften gebildet werden, folgt daraus nicht, dass diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. 2. Daran ändert auch nichts, dass über einen Beschluss nach den Grundsätzen über das "Blockstimmrecht" nur von einer Untergemeinschaft abgestimmt wurde; die Entscheidung bleibt ein Beschluss der Gesamtgemeinschaft. 3. Da die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft notwendige Streitgenossen sind, ist die Klage oder ein Rechtsmittel nur gegen eine Untergemeinschaft unzulässig (LG München I, Urteil vom 31.01.2011 - 1 S 15378/10 -; in: IMR 2011, 259).

- a) Die durch eine Öffnungsklausel legitmierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt, ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. b) Zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belasungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -).

- 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt eine Beschlusskompetenz für den Einbau ordnungsrechtlich vorgeschriebener Rauchmelder. 2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Einbau von Rauchmeldern und die daraus folgende Kostentragung hält sich nur dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn man in angemessener Weise Rücksicht darauf nimmt, dass einzelne Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bereits mit entsprechenden Rauchmeldern ausgestattet haben. 3. Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum nachwerislich bereits mit DIN-Norm-gerechten Geräten ausgestattet und den Nachweis über die erforderliche Wartung erbracht haben, sind von den Kosten der Anschaffung und Wartung angemessen auszunehmen; ihnen können entsprechende Nachweispflichten gegenüber der Verwaltungn auferlegt werden (LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014 - 6 S 449/13 ; in: GE 2014,1535).

- 1. Eine rechtsmissbräuchliche Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer liegt dann vor, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsstimmrechts weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnugnsgemäßer Verwaltung darstellen. 2. Ein solcher Verstoß kann schon anzunehmen sein, wenn der Mehrheitseigentümer eine erheblich teurere Verwaltung wählt, obwohl kein sachlicher Grund für die Bevorzugung bestand (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 55 S 302/12 -; in: GE 2014, 1537).

- 1. Nachträgliche Anbauten (hier: Balkone im Innenhof) stellen eine Veränderung der Eigenart einer Wohnanlage dar und bedürfen des einstimmigen Beschlusses. 2. Eine Nutzungseinschränkung von 10 % einer Gemeinschaftseigentumsfläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG. 3. Der Anbau von Balkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB dar. 4. Die Beurteilung der unbilligen Benachteiligung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG erfolgt anhand einer Prognoseentscheidung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. 5. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Beurteilungskriterium für § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 2 WEG (LG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2011 - 9 S 75/10 -; in: IMR 2011, 331).

- Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind (BGH, Urteil vom 13.05.2011 - V ZR 202/10 -; in: IMR 2011, 345).

- 1. Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Recht ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -; in: GE 2015, 63).

- 1. Die Wohnungseigentümer haben zur Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser gestattet unter Umständen auch eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels. 2. Für die Änderung des Verteilerschlüssels für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: IMR 2011, 285).

- Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Ermessen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 286).

- 1. Eine Korrektur, der zwar rechtzeitig im sinne des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eingereichten, aber in einzelnen Punkten unvollständigen oder fehlerhaften Eigentümerliste, ist grundsätzlich auch noch nach dem Zeitpunkt gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich. 2. So ist insbesondere die Nachbenennung einer Miteigentümerin, die ihren Miteigentumsanteil gemeinschaftlich mit dem Ehemann hält, aber in der rechtzeitig vorgelegten Eigentümerliste fehlt, noch in der Berufungsinstanz zulässig (LG München I, Urteil vom 09.05.2011 – 1 S 22360/10 -; in: IMR 2011, 303).

- 1. Enthält die Teilungserklärung eine Relgung, wonach in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlulng außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, so macht ein Verstoß hiergegen den Beschluss anfechtbar. 2. Eine stillschweigende Abänderung dieser Regelung durch ständige Übung, indem immer der Verwalter und die Verwaltungsbeiräte das Protokoll unterzeichnen, setzt das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, dass sie von der Teilungserklärung abweichen und eine Regelung für die Zukunft schaffen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011 - 20 W 500/08 -; in: IMR 2011, 422).

- 1. Macht eine Vereinbarung die Gültigkeit eines Beschlusses von seiner Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln (BGH, Urteil vom 30.03.2012 - V ZR 178/11 -; in: IMR 2012, 294).

- Ein Wohnungseigentümer, der sich an der Beratung und Abstimmung über den einheitlichen Beschlussantrag zu einem TOP beteiligt, ohne die Nichteinhaltung des § 23 Abs. 2 WEG zu rügen, kann nicht im Wege der Anfechtungsklage Ladungsfehler einwenden (LG Hamburg, Urteil vom 25.05.2011 – 318 S 21/11 -; in: IMR 2012, 31).

- 1. Die Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste  kann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegt werden. 2. Ohne Bedeutung ist es, dass vorher bereits einmal mündlich verhandelt  und auch zwischendurch das schriftliche Verfahren angeordnet worden ist (LG Lüneburg, Urteil vom 29.09.2011 – 5 S 34/11 -; in: IMR 2012, 42).

- Missachtet der Verwalter die in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bzw. die durch eine Teilungserklärung bestimmte Einberufungsfrist, rechtfertigt  dies allein nicht, einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: IMR 2013, 151).

- Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 102/12 -; in: IMR 2013, 163).

- 1. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. 2. die "verstärkende" Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für rückständige Vorschüsse besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 -; in: IMR 2012, 330).

- Den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regen der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen daher grundsätzlich "DIN-gerecht" auszuführen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 182/12 -; in: IMR 2013, 332).

- 1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11 -; in: IMR 2013, 333).

- Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamerea überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung über Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 220/12 -; in: IMR 2013, 334).

- 1. WEG-Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung wie Grundbucherklärungen für und gegen Rechtsnachfolger und müssen deswegen bestimmt sein. 2. Unklare Eigentümerbeschlüsse können ausgelegt werden, wobei die Auslegung wegen der Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragung aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen muss. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. 3. Wenn die Errichtung eines Müllplatzes ohne weitere Angaben zu Standort, Fläche, Höhe, Material etc. beschlossen wird, ist der Beschluss inhaltlich unbestimmt und nichtig (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 - 55 S 52/12 -; in: IMR 2013, 335).

- Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine "eiserne Reserve" zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandsetzungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erfoderlichen Wohngeldzahlungen erzielt werden (LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 95/12 -; in: IMR 2013, 338).

- Soll der Gebrauchswert eines Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs durch eine Baumaßnahme nachhaltig erhöht werden, stellt dies ohne Instandsetzungsbedarf keine sog. moderniserende Instandsetzungsmaßnahme dar, so dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss hierüber nicht ausreichend ist (LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013 - 5 S 182/12 -; in: IMR 2013, 339).

- 1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwalteten Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden. 2. Einer Übertragung der Verwlaterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen. 3. Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).

- 1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. 2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen, ist unzulässig, wenn er keien Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein (LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 - 29 S 135/12 -; in: IMR 2013, 341).

- 1. Die grundsätzlich mögliche Teilanfechtung von Beschlüssen setzt die Abtrennbarkeit des angefochtenen Teils voraus. Dieses ist nicht gegeben, wenn die Reduzierung einer Sonderumlage begeht wird. 2. Legt der Wortlaut eines Antrags im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG eine unzulässige Teilanfechtung nahe, ist das Gericht nicht nur zu einem Hinweis auf die Unzulässigkeit einer solchen Klage verpflichtet. Es mus sich vielmehr vergewissern, dass eine solche Auslegung dem Willen des Klägers entspricht (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11 -; in: IMR 2013, 27).

 

- 1. Selbst bei Annahme iner sog. Untergemeinschaft kann diese kein eigenes Rechtssubjekt darstellen. 2. Eien Anfechtungsklage kann daher nicht nur im Rahmen einer „Untergemeinschaft“ und damit nicht (nur) gegen deren Mitglieder geführt werden, sondern muss sich gegen sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Dies gilt ausnahmslos und gerade auch dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden sind. 3. Eine etwaige parielle Kompetenz der Mitglieder einer Untergemeinschaft findet ihre Grenzen allerdings dort, wo die Interessen der Gesamtgemeinschaft tangiert werden. 4. Die Gesamtjahresabrechnung sowie der Gesamtwirtschaftsplan sind nach der gesetzlichen Grundkonzeption unabdingbar (AG Bremen, Urteil vom 22.06.2012 – 29 C 5/12 -; in: IMR 2013, 29).

- Zwei gegen denselben Beschluss gerichtete Anfechtungsklage müssen nach § 47 WEG zwingend – gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend – zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden. Wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies grundsätzlich die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 7/12 -; in: IMR 2013, 38).

- In einer Bruchteilseigentümergemeinschaft kann jeder Miteigentümer unabhängig von den anderen Beschlüsse der Eigentümerversammlung im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG überprüfen lassen. Die anderen Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind dann nicht Beklagte, sondern analog § 48 Abs. 1 WEG beizuladen (LG München I, Urteil vom 12.01.2012 - 36 S 6417/11 -; in: IMR 2012, 161).

- Bei der Beschlussanfechtungsklage nach § 46 WEG ist die Vorschrift über das sofortige Anerkenntnis (ZPO § 93) mit der Folge, dass dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen sind, nicht anwendbar (AG Wiesbaden, Urteil vom 07.10.2011 - 92 C 3285/11 -; in: IMR 2012, 174).

- Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -; in: IMR 2012, 420).

- Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, führt die Nichtladung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 235/11 -; in: IMR 2012, 421).

- 1. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nicht mehr der Eigentümer, sondern nur noch der Insolvenzverwalter zur Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung berechtigt, mithin im Klageverfahren aktivlegitimiert. 2. Erhebt der Insolvenzverwalter eine Klage als Vertreter des Schuldners und nicht als Partei kraft Amtes und beantragt er die Berichtigung des Rubrums, ist eine solche Rubrumsberichtigung zulässig. Eine neue Partei wird hierdurch in das Prozessverhältnis nicht eingeführt (LG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2012 - 19 S 119/11 -; in: IMR 2012, 431).

- Eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses ist gegen sämtliche anderen Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen zu richten. Dies gilt auch dann, wenn es um den Beschluss einer Untergemeinschaft geht (BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 145/011 -; in: IMR 2012, 433).

- Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag zur Deckung des Finanzbedarf schließen soll (BGH, Urteil vom 28.09.2012 - V ZR 251/11 -; in: IMR 2012, 509).

- Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu einem Wintergarten gestört. Da es sich ume ine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 - 73 C 220/10 -; in: IMR 2013, 75).

- Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als moderniserende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 108).

- 1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. 2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 109).

- Das Gericht für Wohnungseigentumssachen muss dem Verwalter in Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Im Weigerungsfall muss der Verwalter hierzu durch Ordnungsmittel angehalten werden. Keinesfalls darf die Säumnis des Verwalters zur Abweisung der Anfrechtungsklage als unzulässig führen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11 -; in: IMR 2013, 125).

- 1. Die im Gesetz bestimmte notwendige qualifizierte Mehrheit kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung geregelt werden. 2. Der Verwalter ist in der Regel nicht ohne Anlass verpflichtet, die Ermächtigung eines Mitberechtigten bei der Stimmabgabe zu prüfen (LG Köln, Urteil vom 04.10.2012 - 29 S 91/12 -; in: IMR 2013, 192).

- Die Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen hellgelben Fassade durch die Anbringung orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über sechs Balkone (drei pro Haushälfte) erstrecken, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (LG München I, Urteil vom 20.09.2012 - 36 S 1982/12 WEG -; in: IMR 2013, 193).

- 1. Teilt ein Wohnungseigentümber seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzugn zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12 -; in: IMR 2013, 372).

- Vertragsänderungen für Verträge der einzelnen Wohnungseigentümer/Wohnungserbbauberechtigten mit Dritten können nicht mehrheitlich beschlossen werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 06.03.2013 - 25 S 99/12 -; in: IMR 2013, 378).

- 1. Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sidn hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt ausnahmsweise, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen bringt. 3. Ein Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kostenaufwand einer Neuvermessung die Wohnungseigentümer erheblich schlechter stellen würde als der Ansatz eines nicht der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Abrechnungsschlüssels (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 - 85 S 64/12 WEG -; in: IMR 2013, 379).

- Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 - 85 S 143/12 -; in: IMR 2013, 422).

- 1. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses die Unterzeichnung des Protokolls durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten erforderlich ist, müssen die Mitunterzeichner in der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein. 2. Entsteht Streit über den Inhalt des Protokolls und weigert sich einer der beiden Wohnungseigentümer/Verwaltungsbeiräte, das Protokoll zu unterschreiben, kann der Verstoß gegen das Protokollierungserfordernis nicht durch die Unterschrift eines anderen anwesenden Eigentümers geheilt werden (LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013 – 1 S 298/12 -; in: IMR 2013, 465).

- 1. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen ist angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig. 2. Der Verwalter  ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreichen Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich vielmehr auf die Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen. 3. Lehnt die Eigentümerversammlung einen solchen Beschluss ab, kommen Ersatzansprüche nur gegen die übrigen Eigentümer in Betracht, nicht aber gegenüber dem Verwalter (LG Hamburg, Urtei lvom 10.04.2013 – 318 S 91/12 - ; in: IMR 2013, 467).

- Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben sie nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt, so dass die Anfechtungsklage unzulässig ist (AG Wiesbaden, Beschluss vom 08.04.2013 -; in: IMR 2013, 470).

- 1. Das Anbringen eines Dachbalkons stellt eine bauliche Veränderung dar, bei der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. 2. Die Tatsache, dass in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonbaus vorgesehen ist, kann daran nichts ändern. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht hierfür nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 - 55 S 171/12 -; in: IMR 2014, 27).

- 1. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. 2. Bei der Entfernung eines Baums handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn der Baum die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist. 3. Das ist der Fall bei einem Baum, der sich derart vom übrigen Baumbestand afu dem parkähnlich angelegten Gartenbereich der Anlage abhebt, dass er - würde er entfernt werden - an seinem derzeitigen Standort eine Art Lücke entstehen lassen würde (LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2013 - 318 S 5/13 -; in: IMR 2014, 29).