Baurecht Architektenrecht

Architektenrecht

– Eine schriftliche Honorarvereinbarung, die die Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) überschreitet, ist nicht insgesamt nichtig. Sie ist insoweit aufrechtzuerhalten, als die nach der HOAI zulässige Höchstvergütung nicht überschritten wird (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 25/06 -, in: NJW-aktuell 52/2007, X; NJW 2008, 55).

– 1. Die Parteien eines Planungsvertrags können durch Bezugnahme auf die Leistungsbilder oder Leistungsphasen der HOAI diese zum Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht machen. Diese stellen dann eine Auslegungshilfe zur Bestimmung der vertraglich geschuldeten Leistung dar. 2. Liegt einem Vertrag über die Genehmigungs- und Ausführungsplanung für das Tragwerk eine vom Auftraggeber vorgegebene Objektplanung und Entwurfsplanung für das Tragwerk zu Grunde, hat der Auftragnehmer seine Leistungen auf dieser Grundlage zu erbringen. Werden diese Vertragsgrundlagen geändert und ist infolgedessen eine Änderung der bereits abschließend erbrachten Leistungen der Genehmigungs- und Ausführungsplanung für das Tragwerk notwendig, so handelt es sich bei diesen notwendig werdenden Leistungen grundsätzlich nicht um solche, die noch von den vertraglichen Leistungen erfasst sind, wenn dies im Vertrag nicht ausdrücklich anderweitig geregelt ist. 3. Unter den vertraglichen Voraussetzungen können auch solche Leistungen gesondert zu vergüten sein, die deshalb notwendig wurden, weil der Auftragnehmer auf Anordnung des Auftraggebers Leistungen erbracht hat, obwohl die zu Grunde liegende Objektplanung und Entwurfsplanung für das Tragwerk noch nicht abgeschlossen war (BGH, Urteil vom 26.07.2007 – VII ZR 42/05 (KG) -, in: NJW 2008, 285).

– a) Leistungen zur Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1), Vorplanung (Leistungsphase 2) und Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) werden nicht allein deshalb Gegenstand eines Architektenvertrages über Leistungen bei Gebäuden, weil sie einen der übertragenen Leistungsphase 4 des § 15 HOAI notwendig vorangehenden Entwicklungsschritt darstellen. b) Zur Verpflichtung eines Architekten, den notwendigen Schutz gegen drückendes Grundwasser zu planen (BGH, Urteil vom 06.12.2007 – VII ZR 157/06 -).

– Macht der Auftraggeber eines Architekten nach Beendigung des Vertrags unter Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen Überzahlung geleisteter Vorauszahlungen geltend, hat der Architekt darzulegen und zu beweisen, dass ihm eine Vergütung in Höhe der geleisteten Zahlungen endgültig zusteht. Der Auftraggeber hat einen vertraglichen Anspruch auf Auszahlung eines Überschusses, so dass sich an den allgemeinen Grundsätzen der Darlegungs- und Beweislast auch hier nichts ändert (BGH vom 22.11.2007 – VII ZR 130/06 -).

– Haben sich Mängel der Planung oder Bauüberwachung bereits im Bauwerk verkörpert, setzt der Schadensersatzanspruch gegen den Architekten grundsätzlich nicht voraus, dass diesem Gelegenheit gegeben wurde, die Mängel seiner Planung oder des Bauwerks zu beseitigen. Der Schadensersatzanspruch kann deshalb nicht mit der Begründung zurückgewiesen werden, die Mängel seien nicht gerügt worden (BGH vom 11.10.2007 – VII ZR 65/06 -).

– Darlegungs- und beweispflichtig für das Zustandekommen eines Architektenvertrages ist – wenn daraus Honorar beansprucht wird – der Architekt. Eine gesetzliche oder tatsächliche Vermutung (im Sinne des sog. Anscheinsbeweises) dahingehend, dass umfangreiche Architektenleistungen nur im Rahmen eines Vertrages erbracht werden, gibt es nicht. Da zahlreiche Architektenleistungen Hoffnungsinvestitionen in einer Vertragsanbahnungssituation sind, kann nicht ohne weiteres nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden, dass ein Architekt nur aufgrund eines Auftrags plant. Und die Vermutungsregel des § 632 Abs. 1 BGB, wonach eine Vergütung als vereinbart gilt, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist, erstreckt sich nur auf die Entgeltlichkeit eines bereits erteilten Auftrages, nicht auf die Auftragserteilung selbst. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt daher voraus, dass es überhaupt zu einer schuldrechtlichen Bindung zwischen den Parteien gekommen ist (OLG Düsseldorf vom 29.02.2008 – I-23 U 85/07 -).

– Das Honorar richtet sich auch dann nach den Mindestsätzen der HOAI, wenn die Parteien zuvor eine (unwirksame) Honorarvereinbarung (Abrechnung nach Zeitaufwand) getroffen haben, auf deren Grundlage der Architekt Honorare berechnet und der Auftraggeber Honorare bezahlt hat (OLG Zweibrücken vom 09.05.2007 – 1 U 56/00 -).

– Der Architekt schuldet seinem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Wird die Baugenehmigung nicht erteilt oder – beispielsweise durch einen Nachbarwiderspruch – erfolgreich angefochten, so ist der werkvertraglich geschuldete Erfolg nicht eingetreten. Die fehlende Genehmigungsfähigkeit der (eingereichten) Planung geht nur dann – ausnahmsweise – zu Lasten des Auftraggebers, wenn ihm dieses Risiko bekannt war und er unter Inkaufnahme der Nichtgenehmigung oder eines Nachbarwiderspruchs die Grenzen des baurechtlich Machbaren bewusst ausloten will (OLG Bamberg, 02.04.2008 – 4 U 102/07 -; in: ARBER – Info 10/2008, 7).

– Zur Überwachungspflicht des Architekten, der mit den in § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI beschriebenen Grundleistungen (Objektüberwachung) beauftragt ist, gehört die Überprüfung kritischer Anschlussbereiche. Das gilt umso mehr, wenn sich die Bauausführung gegenüber dem ursprünglich vorgesehenen Bauablauf ändert und damit die Montage einzelner Bauteile in einer anderen Reihenfolge erfolgt (OLG Oldenburg, 19.06.2008 – VII ZR 142/07 -; in: ARBER-Info 10/2008, 7).

– 1. Der Architekt schuldet eine mangelfreie funktionstaugliche Planung; dazu gehört auch die Berücksichtigung der Bodenverhältnisse, die auch den nach den Umständen notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser vorsehen muss. Hierbei sind auch die Grundwasserstände zu berücksichtigen, die in einem Beobachtungszeitraum von 20 Jahren nur gelegentlich erreicht worden sind. 2. Auch dann, wenn der Architekt lediglich mit der Genehmigungsplanung beauftragt ist, muss die Planung der Abdichtung des Bauwerks bei einwandfreier Ausführung zu einer fachlich richtigen und dauerhaften Abdichtung führen. Auch bei einem derart eingeschränkten Auftrag muss der Architekt eine planerisch mangelfreie, druckwasserhaltende Abdichtung vorsehen. 3. Die unentgeltlich, d. h. gefälligkeitshalber erfolgte Übernahme von Architektenleistungen begründet angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für den Bauherrn in der Regel eine rechtliche Bindung der Parteien und hat daher im Falle der Schlechterfüllung der Architektenleistungen Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche zur Folge. 4. Der Architekt, der den Bauherrn nicht auf ihm bekannte aufklärungsbedürftige Risiken hinweist, haftet wegen Arglist oder Organisationsverschuldens. Schadensersatzansprüche gegen den Architekten verjähren daher erst in 30 Jahren (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2004 – 23 U 73/04, I-23 U 73/04 -).

– Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu (BGH, 25.9.2008 – VII ZR 35/07 und VII ZR 37/07 -; )

– a) An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann (Bestätigung von BGH, Urteil vom 5.11.1992 – VII ZR 52/91, BGHZ 120, 133 und Urteil vom 22.5.1997 – VII ZR 290/95, BGHZ 136, 1). b) Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. c) Die Unzumutbarkeit der Nachforderung setzt voraus, dass die dadurch entstehende zusätzliche Belastung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles für den Auftraggeber eine besondere Härte bedeutet (BGH, 23.10.2008 – VII ZR 105/07 -).

– Für Leistungen, die der Architekt in einem bestehenden Vertragverhältnis als Änderungsleistungen erbringt (Umplanung), gilt das zwingende Preisrecht der HOAI nicht. Hierfür kann ein Honorar unterhalb der Mindestsätze vereinbart werden (OLG Stuttgart, 3.5.2007 – 19 U 13/05 -)

– An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann (Bestätigung BGHZ 120, 133 = NJW 1993, 659; BGHZ 136, 1 = NJW 1997, 2329). Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. Die Unzumutbarkeit der Nachforderung setzt voraus, dass die dadurch entstehende zusätzliche Belastung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für den Auftraggeber eine besondere Härte bedeutet (BGH, Urteil vom 23.10.2008 – VII ZR 105/07 -; in: NJW-aktuell 52/2008, VIII).

– Die bei stufenweiser Beauftragung des Architekten schriftlich getroffene Honorarvereinbarung über später zu erbringende Leistungen wird mit dem Abruf dieser Leistungen wirksam und ist deshalb „bei Auftragserteilung“ im Sinne des § 4 Abs. 1 HOAI getroffen. Ein bei Auftragserteilung vereinbarter Umbauzuschlag kann einvernehmlich schriftlich geändert werden (BGH, Urteil vom 27.11.2008 – VII ZR 211/07 -).

– 1. An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann (Bestätigung von BGHZ 120, 133 = NJW 1993, 659 und BGHZ 136, 1 = NJW 1997, 2329). 2. Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. 3. Die Unzumutbarkeit der Nachforderung setzt voraus, dass die dadurch entstehende zusätzliche Belastung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für den Auftraggeber eine besondere Härte bedeutet (BGH, Urteil vom 23.10.2008 – VII ZR 105/07 (OLG Frankfurt a.M.) -; in: NJW 2009, 435).

– 1. Die Rechtsprechung des Senats zur Organisationsobliegenheit des arbeitsteilig tätigen Werkunternehmers (zuletzt BGHZ 174, 32 = NJW 2008, 145 = NZBau 2008, 60 = NZM 2008, 216) ist auch dann anwendbar, wenn Ansprüche gegen ein Architektenbüro geltend gemacht werden, das die Bauüberwachung arbeitsteilig organisiert. 2. Die Gleichstellung der Verjährung im Fall der Verletzung einer Organisationsobliegenheit mit der Verjährung bei arglistigem Verschweigen eines Mangels ist nur gerechtfertigt, wenn die Verletzung der Organisationsobliegenheit ein dem arglistigen Verschweigen vergleichbares Gewicht hat. 3. Die Schwere eines Baumangels lässt grundsätzlich nicht den Rückschluss auf eine derart schwere Verletzung der Obliegenheit zu, eine arbeitteilige Bauüberwachung richtig zu organisieren. 4. Den Bauherrn trifft jedenfalls die Obliegenheit, dem bauaufsichtsführenden Architekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. 5. Nimmt er den bauaufsichtsführenden Architekten wegen eines übersehenen Planungsmangels in Anspruch, muss er sich das Verschulden des von ihm eingesetzten Planers zurechnen lassen. 6. Der Verursachungsbeitrag des bauaufsichtsführenden Architekten an dem Bauwerksschaden muss unter Berücksichtigung seiner besonderen Aufgabenstellung gewichtet werden. Ein vollständiges Zurücktreten seiner Haftung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht (BGH, Urteil vom 27.11.2008 – VII ZR 206/06 (KG) -; in: NJW 2009, 582).

– a) Die Vereinbarung eines Zeithonorars für Architekten- und Ingenieurleistungen ist gemäß § 4 Abs. 1 HOAI wirksam, wenn sie schriftlich bei Auftragserteilung unter Berücksichtigung des Preisrahmens der Mindest- und Höchstsätze erfolgt. Die Wirksamkeit einer solchen Honorarvereinbarung hängt nicht davon ab, ob die Preisvorschriften der HOAI eine Abrechnung nach Zeithonorar anordnen oder zulassen. b) Eine nach § 4 Abs. 1 HOAI wirksam getroffene Zeithonorarvereinbarung unterliegt nicht den Beschränkungen des § 6 HOAI. Die einzuhaltenden Mindest- und Höchstsätze ergeben sich aus §§ 10 ff. HOAI oder vergleichbaren Regelungen und nicht aus § 6 Abs. 2 HOAI. c) Zur schlüssigen Begründung eines nach Zeitaufwand zu bemessenden Vergütungsanspruchs muss der Unternehmer grundsätzlich nur darlegen, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. d) Die Vereinbarung einer Stundenlohnvergütung für Werkleistungen begründet nach Treu und Glauben eine vertragliche Nebenpflicht zur wirtschaftlichen Betriebsführung, deren Verletzung sich nicht unmittelbar vergütungsmindernd auswirkt, sondern einen vom Besteller geltend zu machenden Gegenanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB entstehen lässt. Dessen tatsächliche Voraussetzungen muss der Besteller nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und beweisen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 1.2.2000 – X ZR 198/97 , BauR 2000, 1196). e) Der Unternehmer muss zu Art und Inhalt der nach Zeitaufwand abgerechneten Leistungen jedenfalls so viel vortragen, dass dem für die Unwirtschaftlichkeit der Leistungsausführung darlegungspflichtigen Besteller eine sachgerechte Rechtswahrung ermöglicht wird. Insoweit trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. f) Welchen Sachvortrag der Unternehmer danach zur Erfüllung seiner sekundären Darlegungslast konkret zu führen hat, ist einer generalisierenden Betrachtung nicht zugänglich und muss im Einzelfall unter Berücksichtung des jeweiligen Vorbringens der Gegenseite beurteilt werden. Maßstab hierfür ist das Informations- und Kontrollbedürfnis des Bestellers (BGH, Urteil vom 17.4.2009 – VII ZR 164/07 -; in: NJW 2009, 2199).

– Grundsätzlich ist es Sache des Versicherungsnehmers, die zutreffende Versicherungssumme zu ermitteln und versichern zu lassen. Ist die Bestimmung des Versicherungswerts schwierig (hier: „Versicherungswert 1914“), trifft den Gebäudeversicherer ausnahmsweise eine Aufklärungs- und Beratungspflicht. Ausnahme der Ausnahme: Der Versicherer haftet nicht, wenn der Versicherungsnehmer bei den Vertragsverhandlungen fachkundig (hier: durch einen Architekten) beraten ist (OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2006 – 5 U 197/05 -, in: r+s 2006, 329; Info M 2006, 305).

– Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsbereichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu (BGH, Urteil vom 25.9.2008 – VII ZR 35/07 -; in: GE 2008, 1559).

– Veranlasst der Bauwillige selbst den Architekten, für ihn ein Grundstück für ein bestimmtes Bauprojekt zu suchen und zu beplanen, verstößt der in der Folge abgeschlossene Architektenvertrag (hier: zunächst nur für die Entwurfsplanung) nicht gegen das Kopplungsverbot. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt bei „zähen“ Verhandlungen die Fortsetzung seiner Vermittlungsbemühungen davon abhängig macht, dass ihm ein zugesagter Anschlussauftrag erteilt wird (Aufgabe von BGH, 10.4.1975 – VII ZR 254/73 – BGHZ64, 173) (BGH, Urteil vom 25.9.2008 – VII ZR 174/07 -; in: Info M 2009, 130).

– Bei falschen Bautenstandsberichten (hier: ohne Hinweis auf erhebliche Baumängel u.a.) kann der vom Bauträger mit der Bauleitung beauftragte Architekt auch gegenüber den Erwerbern haften. Eine solche Haftung besteht mindestens dann, wenn der Architekt weiß, dass seine Bautenstandsberichte von den Erwerberbanken als Grundlage für die Auszahlung der Kaufpreisraten genutzt werden (BGH, Urteil vom 25.9.2008 – VII ZR 35/07 -).

– 1. Die Verjährungsfristen nach § 13 Nr. 4 VOB/B oder nach § 13 Nr. 7 Abs. 3 VOB/B sind nach einer Kündigung oder Teilkündigung eines Bauvertrages auf Ansprüche aus § 4 Nr. 7 Satz 1 und Satz 2 VOB/B, die nach der Kündigung erhalten bleiben, grundsätzlich erst anwendbar, wenn die bis zur Kündigung erbrachte Leistung abgenommen worden ist. a) Nach der Kündigung hat der Auftragnehmer einen Anspruch gegen den Auftraggeber auf Abnahme, wenn die von ihm bis zur Kündigung erbrachte Leistung die Voraussetzung für die Abnahmepflicht des Auftraggebers erfüllt. b) Die Abnahme der durch die Kündigung beschränkten vertraglich geschuldeten Werkleistung beendet das Erfüllungsstadium des gekündigten Vertrages und führt die Erfüllungswirkung der Werkleistung herbei. 2. Im VOB/B-Vertrag kann der Auftragnehmer nach § 8 Nr. 6 VOB/B i.V.m. § 12 Nr. 4 und Nr. 6 VOB/B Abnahme und Aufmaß verlangen, es sei denn, der Auftraggeber ist nach § 12 Nr. 3 VOB/B berechtigt, die Abnahme zu verweigern. 3. Eine fiktive Abnahme nach § 12 Nr. 5 VOB/B kommt bei einem gekündigten VOB/B-Vertrag nicht in Betracht. 4. Ein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers hinsichtlich der Planung des Architekten kann grundsätzlich nur dann zur Haftungsfreistellung des Auftragnehmers führen, wenn bereits die vertraglich vereinbarte Planung des Architekten fehlerhaft ist. Ordnet hingegen der Architekt gegenüber der vereinbarten fehlerfreien Planung vertragswidrige, zu Fehlern führende Änderungen an, entlastet der Bedenkenhinweis den Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber regelmäßig nicht von der Haftung für die Abweichung der Bauausführung von der vereinbarten Planung (BGH, Urteil vom 19.12.2002 – VII ZR 103/00).

– VOB/B § 2 Nr. 10 i.V. mit § 15 Nr. 1: a) Enthält der Vertrag keine Vereinbarung über die Vergütung von Stundenlohnarbeiten, dann können die für eine nachträgliche konkludente Stundenlohnvereinbarung erforderlichen rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen in der Regel nicht allein aus der Unterzeichnung von Stundenlohnnachweisen durch den Bauleiter hergeleitet werden. b) Eine nachträgliche Stundenlohnvereinbarung erfordert eine entsprechende Vollmacht desjenigen, der die Stundenlohnnachweise unterzeichnet. c) Die Ermächtigung eines Bauleiters oder Architekten, Stundenlohnnachweise abzuzeichnen, ist keine Vollmacht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung. VOB/B § 14 Nr. 2: a) Nimmt der Auftragnehmer ein einseitiges Aufmaß, ist es im Regelfall ausreichend, wenn der Auftraggeber die Richtigkeit der vom Auftragnehmer angesetzten Massen im Werklohnprozess erheblich bestreitet. b) Hat der Auftraggeber die einseitig ermittelten Massen des Auftragnehmers bestätigt und ist aufgrund nachfolgender Arbeiten eine Überprüfung der Massen nicht mehr möglich, dann muss der Auftraggeber im Prozess vortragen und beweisen, welche Massen zutreffen oder dass die vom Auftragnehmer angesetzten Massen unzutreffend sind (BGH, Urteil vom 24.07.2003 – VII ZR 79/02 -).

– Macht der Auftraggeber eines Architekten nach Beendigung des Vertrags unter Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen Überzahlung geleisteter Vorauszahlungen geltend, hat der Architekt darzulegen und zu beweisen, dass ihm eine Vergütung in Höhe der geleisteten Zahlungen endgültig zusteht. Der Auftraggeber hat einen vertraglichen Anspruch auf Auszahlung eines Überschusses (BGH, Urteil vom 22.11.2007 – VII ZR 130/06 -, in: NJW-aktuell 6/2008, VIII).

– 1. Die Planung des Architekten ist mangelhaft, wenn eine mit dem Besteller vereinbarte Obergrenze für die Baukosten überschritten wird. Eine Toleranz kommt nur in Betracht, wenn sich im Vertrag hierfür Anhaltspunkte finden. 2. Die in einem Bauantrag genannte Bausumme wird nicht allein dadurch als Obergrenze für die Baukosten vereinbart, dass der Architekt den Antrag dem Bauherrn vorlegt, dieser ihn unterzeichnet und an die Baubehörde weiterleitet (BGH, Urteil vom 13.02.2003 – VII ZR 395/01 -, in: GE 2003, 1017).

– Einem gesamtschuldnerisch mit einem Unternehmer wegen Bauaufsichtsfehlern haftenden Architekten ist in der Regel der Einwand versagt, der Auftraggeber hätte sich durch rechtzeitigen Zugriff bei dem Unternehmer befriedigen können und müssen. Der Schadensersatzanspruch kann nicht allein deshalb verneint werden, weil der Auftraggeber entgegen der Empfehlung des Architekten Werklohn wegen Mängeln der Bauausführung nicht einbehalten hat (BGH, Urteil vom 26.07.2007 – VII ZR 5/06-).

– Ansprüche gegen den Architekten, der die Pflicht nicht erfüllt, nach Abnahme des Bauvorhabens erkennbar gewordene Baumängel aufzuklären und den Bauherrn über den Mangel und seine Verantwortlichkeit zu unterrichten, verjähren in fünf Jahren (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30. 03.2004 – 23 U 65/03 – , in: NZBau 2004, Heft 8).

– Der Schadensersatzanspruch gegen den Architekten wegen eines im Bauwerk verkörperten Mangels der Planung oder der Bauaufsicht ist nach Grund und Höhe unabhängig von einer Haftung des Bauunternehmers (BGH, Urteil vom 23.10.2003 – VII ZR 448/01 -).

– 1. Ein Mangel eines Bauwerks liegt vor, wenn die Bauausführung von dem geschuldeten Werkerfolg abweicht, und durch diesen Fehler der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch gemindert wird. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist es unerheblich, dass die Bauausführung möglicherweise wirtschaftlich und technisch besser ist, als die vereinbarte. 2. Die Einrede der Unverhältnismäßigkeit betrifft nur den Aufwand für die Nachbesserung des Planungsmangels eines Architektenwerks und nicht die Mangelfolgeschäden. Die auf Grund eines Planungsmangels verursachte Mangelhaftigkeit des Bauwerks ist kein Mangel des Architektenwerks, sondern die Folge des Planungsmangels (BGH, Urteil vom 07.03.2002 – VII ZR 1/00 (Hamm) -, in: NJW 2002, 3543).

– 1. Der Nachweis der Verletzung der Bauaufsichtspflicht eines Architekten kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert sein. 2. Ist die schuldhafte Verletzung der Bauaufsichtspflicht eines Architekten für einen Bauwerksschaden mitursächlich, so führt dies zur vollen Haftung des Architekten gegenüber dem Auftraggeber (BGH, Versäumnisurteil vom 16.05.2002 – VII ZR 81/00 (Koblenz) -, in: NJW 2002, 2708).

– Der Architekt bleibt auch nach einer Kündigung grundsätzlich berechtigt und verpflichtet, Mängel seiner bis zur Kündigung erbrachten Planung nachzubessern (BGH, Urteil vom 21.12.2000 – VII ZR 488/99).

– Der Prüfvermerk eines Architekten auf der Rechnung eines Unternehmers ist eine Wissenserklärung des Architekten seinem Auftraggeber gegenüber, dass die Rechnung fachlich und rechnerisch richtig ist. Der Prüfvermerk ist in der Regel keine rechtsgeschäftliche Erklärung des Architekten namens seines Auftraggebers Dritten gegenüber. Aufgrund der Risikoverteilung des Werkvertrages trägt der Unternehmer grundsätzlich das Erfüllungsrisiko für die versprochene Leistung unabhängig von dem dafür erforderlichen Aufwand. Diese Risikoverteilung gilt auch für die Pflicht des Unternehmers zur Nachbesserung einer mangelhaft erbrachten Leistung. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung ist nur dann gerechtfertigt, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Vertragsleistung unter Abwägung aller Umstände ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist. Der Maßstab für das objektive Interesse des Bestellers an einer ordnungsgemäßen Erfüllung, auch durch eine Nachbesserung einer mangelhaft erbrachten Leistung, ist der vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch des Werkes (BGH, Urteil vom 06.12.2001 – VII ZR 241/00 -).

– Wenn der Auftraggeber die Prüffähigkeit der – nicht prüfbaren – Schlussrechnung des Architekten nicht spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Rechnung rügt, wird die Schlussrechnung fällig. Zu diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährung des Honorars aus dieser Schlussrechnung (BGH, Urteil vom 27.11.2003 – VII ZR 288/02 -, in: NJW-Spezial 2004, 25).

– Auch bei fehlender Vereinbarung einer Kostenobergrenze ist der Architekt verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen. Der Architektenvertrag ist außerordentlich kündbar, wenn das Vertrauensverhältnis erschüttert ist. Das kann dann der Fall sein, wenn der Architekt finanzielle und zeitliche Vorgaben des Auftraggebers nicht einhält, mit ihm und dem Erschließungsträger nicht kooperiert und sich zu persönlichen verbalen Angriffen hinreißen lässt (mehrfache Bezeichnung des Erschließungsträgers als Landschaftsgärtner). Der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund muss weder eine Abmahnung noch eine Fristsetzung vorausgehen. Kündigt der Bauherr den Vertrag aus wichtigem Grund, steht dem Architekt nur ein den tatsächlichen Leistungen entsprechender Gebührenanteil zu. Der Auftraggeber schuldet kein (Teil-)Honorar für die noch ausstehenden Arbeiten, weil § 649 S. 2 BGB nicht anwendbar ist (OLG Koblenz, Urteil vom 08.03.2007 – 5 U 877/06 -, in: NJW-aktuell 14/2007, X).

– Der Architekt, der bei der Auftragsvergabe eingeschaltet ist, hat die Pflicht, Angebote eingehend zu prüfen und zu werten. Überschreitet der Angebotspreis eines Unternehmers, mit dem der Auftraggeber den Bauvertrag abschließt, den tatsächlichen Wert der Arbeiten (hier: um 35 %, beurteilt nach ortsüblicher Vergütung), haftet der Architekt auf Schadensersatz unter Abzug eines 10 %-igen Risikozuschlags auf die übliche Vergütung (amtlicher Leitsatz) (OLG Schleswig, 25.4.2008 – 1 U 77/07 -; in: ARBER-Info Juni 2009, 8).

– Die HOAI findet Anwendung, wenn ein Auftragnehmer die in den dortigen Leistungsbildern beschriebenen Leistungen erbringt. Auf die Berechtigung zur Fortführung der Berufsbezeichnung „Architekt“ oder „Ingenieur“ kommt es dabei nicht an. Erbringt deshalb ein Sachverständiger Planungs- Vergabe- und Bauüberwachungsleistungen auf der Grundlage einer Stundenvergütungsabrede und überschreitet das insgesamt abgerechnete Honorar die Höchstsätze der HOAI, ohne dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 4 Abs. 3 HOAI vorliegen, kann der Auftraggeber zu viel gezahlte Honorare bis zum zutreffend ermittelten Mindestsatzhonorar unter bereicherungsrechtlichen Gesichtspunkten zurückfordern (OLG Köln, 20.1.2009 – 22 U 77/08 -; in: ARBER-Info Juni 2009, 8).

– Honorarvereinbarungen unterhalb der Mindestsätze verstoßen – wenn kein Ausnahmefall vorliegt – gegen das Preisrecht, so dass der Architekt regelmäßig nachfordern kann. Das gilt nur dann nicht, wenn der Vertragspartner (Auftraggeber) Vertrauensschutz in die unwirksame Honorarvereinbarung genießt und ihm eine Nachforderung nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann. Zu den derart geschützten Auftraggebern gehören Bauträger als „professionelle“ Auftraggeber allerdings nicht, weil ihnen das Preisrecht der HOAI bekannt ist oder bekannt sein muss (nicht amtlicher Leitsatz) (BGH, 18.12.2008 – VII ZR 189/06 -; in: ARBER-Info Juni 2009, 8).

– Die zur Sekundärhaftung des Architekten entwickelten Grundsätze sind nicht auf einen Architekten anwendbar, der lediglich mit den Aufgaben der Grundlagenermittlung bis zur Vorbereitung der Vergabe (Leistungsphasen 1 bis 6 des § 15 Abs. 2 HOAI) beauftragt worden ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 11.01.1996 – VII ZR 85/95, BauR 1996, 418 = ZfBR 1996, 155) (BGH, 23.07.2009 – VII ZR 134/08 -; in: ARBER-Info Dez. 2009, 7).

– Auch Architekten haben einen Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 BGB) auf dem Baugrundstück. Dieser setzt aber voraus, dass mit den Bauarbeiten aufgrund der Planung begonnen wurde (OLG Hamburg, 18.03.2009 – 14 W 24/09 -).

– Ist dem Auftraggeber wegen Ablaufs der zweimonatigen Prüfungsfrist der Einwand fehlender Prüfbarkeit der Architektenhonorarrechnung abgeschnitten, kann der Honoraranspruch nicht (mehr) an der fehlenden Fälligkeit nach § 8 Abs. 1 HOAI scheitern. Defizite der Schlussrechnung des Architekten im Hinblick auf die von der Rechsprechung entwickelten Prüfbarkeitsanforderungen führen in diesem Fall dazu, dass die Klageforderung des Architekten nicht schlüssig dargetan ist und, falls diese Defizite trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises nicht behoben werden, die Klage als „endgültig“ unbegründet abzuweisen ist. Die Vorlage einer modifizierten, korrigierten oder ergänzenden Schlussrechnung im Verlauf des Honorarprozesses setzt keine neue Prüfungsfrist in Gang (OLG Düsseldorf, 14.05.2009 – 5 U 131/08-).

– Eine Pauschalhonorarabrede, die nicht schriftlich bei Auftragserteilung getroffen wurde, ist unwirksam. Dem Architekten ist es im Regelfall auch nicht verwehrt, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen und das sich nach der HOAI zu ermittelnde (Mindestsatz-)Honorar zu verlangen (OLG Düsseldorf, 28.03.2008 – 22 U 2/08 -).

– Das Nichterkennen von Baumängeln bei der Abnahme durch den Architekten ist eine Vertragsverletzung, für die er nach allgemeinen werkvertraglichen Grundsätzen einzustehen hat. Ansprüche seines Auftraggebers hieraus verjähren in der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des § 638 BGB a. F./§ 634 a BGB n. F. (OLG Dresden, 11.08.2009 – 10 U 149/08 -).

– Die Fälligkeit der Forderung, die ein Architekt auf Grundlage einer nicht prüffähigen Rechnung für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung erhebt, tritt ein, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandungen zur Prüffähigkeit abgelaufen ist oder wenn das Ergebnis der Prüfung mitgeteilt wird und keine Rügen zur Prüffähigkeit erhoben werden. Um als ausreichende Beanstandung zur Prüffähigkeit angesehen werden zu können, müssen die vom Auftraggeber erhobenen Rügen dem Auftragnehmer verdeutlichen, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüffähige Rechnung erhalten hat (BGH, Urteil vom 22.04.2010 – VII ZR 48/07 -).

– Der Architekt muss dem Auftraggeber bei der Abnahme seines Werkes offenbaren, wenn er Teile der Ausführung des Bauwerkes bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Unerheblich ist, ob er darauf vertraut, dass der Unternehmer mangelfrei gearbeitet hat (BGH, Beschluss vom 05.08.2010 – VII ZR 46/09 -).

– Die Verjährung von gegen den Architekten gerichteten, mit der Mangelhaftigkeit der planerischen, Koordinations-, Bauüberwachungs- und Kostenkontrollleistungen begründeten Schadensersatzansprüchen wird nicht nur durch die Abnahme oder, soweit eine solche ausgeschlossen ist, mit der Vollendung des Architektenwerks in Lauf gesetzt, sondern auch durch die ernsthafte und endgültige Ablehnung des Werks, die der Abnahme gleichzusetzen ist. Eine solche endgültige Abnahmeverweigerung kann auch durch schlüssiges Handeln erfolgen, wenn diesem der Erklärungsinhalt beigemessen werden kann, dass der Bauherr endgültig nicht bereits ist, das ihm angebotene Architektenwerk als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung zu akzeptieren (OLG Düssseldorf, 02.07.2009 – 5 U 170/08 -; in: ARBER-Info April 2010, 6).

– Ansprüche aus unerlaubter Handlung können nur dann neben den vertraglichen Mängelansprüchen stehen, wenn eine fehlerhafte Vertragsleistung (hier: mangelhafte Bauüberwachung) zu einem Eingriff in eine bereits vorhandene und vorher unversehrte Sache des Eigentümers (hier: Wassereintritt in das Bestandsgebäude) führt und der Schaden über den Mangelunwert der mangelhaften Leistung hinausgeht (hier: abgelehnt für Blasenbildung am neu eingebrachten Bodenbelag) (OLG Frankfurt, 26.02.2009 – 22 U 240/05 -; in: ARBER-Info April 2010, 6).

– Die von einem Architekten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Architektenvertrages verwandte Klausel „Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig“ ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (BGH, Urteil vom 07.04.2011 – VII ZR 209/07 -).

– a) Vereinbaren die Parteien, dass für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten des Architekten das Leistungsbild des § 15 Abs. 2 HOAI entsprechend gilt, hat der Architekt ein Bautagebuch zu führen. b) Kommt der Architekt dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Besteller grundsätzlich gemäß § 634 BGB zur Minderung des Architektenhonorars berechtigt (BGH, Urteil vom 28.07.2011 – VII ZR 65/10 -).

– a) Der mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) beauftragte Architekt hat den Besteller hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens vollständig und richtig zu beraten. Verletzt der Architekt diese Pflicht und erklärt sich der Besteller aus diesem Grund damit einverstanden, dass der Architekt ein anderes Gebäude als das ursprünglich gewollte plant, ist der Archikt dem Besteller zum Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB verpflichtet. Der Schaden besteht in diesem Fall darin, dass der Besteller Aufwendungen für ein Gebäude tätigt, das er ohne die mangelhafte Planungsleistung des Architekten nicht hätte errichten lassen. b) Ein Mangel der Werkleistung liegt vor, wenn sie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Dabei ist die Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, sofern nicht ein anderer Standard vereinbart worden ist, als Mindeststandard geschuldet (Bestätigung von BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 134/12, BauR 2013, 952). c) Die Kausalität zwischen einem Überwachungsfehler des Architekten, der zu einem mangel des Bauwerks geführt hat, und dem Schaden, der dem Besteller in Gestalt der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen entsteht, ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Sind die vom Bsteller ergriffenen Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels objektiv erforderlich, kommt es nicht darauf an, ob der Besteller den Mangel vor Ausführung der Mängelbeseitigung erkannt hat (BGH, Urteil vom 10.07.2014 – VIII ZR 55/13 -).

– a) An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültikeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann. b) Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. c) Allein der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.10.2008 – VII ZR 105/07, BauR 2009, 262 = NZBau 2009, 33).

– a) An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann. b) Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. c) Allein der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht zumutbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.10.2008 – VII ZR 105/07 -, BauR 2009, 262 = NZBau 2009, 33) (BGH, Urteil vom 19.11.2015 – VII ZR 151/13 -; in: GE 2016, 121).

– a) Hat der Architekt eine mit dem Auftraggeber vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch zustehen [Fortführung von BGH, Urteil vom 23.01.2003 – VII ZR 362/01, BauR 2003, 566 = NZBau 2003, 281]. Der auf die Nichteinhaltung einer solchen Obergrenze gestützte Schadensersatzanspruch führt dazu, dass der Architekt den sich aus der Honorarordung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten gemäß § 10 HOAI a. F. insoweit nicht geltend machen kann, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten (dolo-agit-Einwand, § 242 BGB). b) Beruft sich der Auftraggeber auf eine Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urteil vom 06.10.2016 – VII ZR 185/13 -).

– 1. Ist ein Architekt beauftragt, das Leistungsverzeichnis für eine Bauleistung zu erstellen, hat er diese Planungsleistung so zu erbringen, dass die auszuführenden Leistungen gemäß den anerkannten Regeln der Technik und genehmigungsfähig beschrieben sind. 2. Führt die Beseitigung der Folgen eines Planungsfehlers dazu, dass der Bauherr eine Bauleistung insgesamt zweimal ausführen lassen muss, wobei die zweite Ausführung preisgünstiger ist als die erste, beläuft sich der Schaden des Bauherrn im Zweifel auf die Kosten der teureren ersten Maßnahme. 3. Die Minderung des Schadensersatzanspruchs eines Bauherrn gegen einen mit Bau- oder Architektenvertrag beauftragten Baubeteiligten (§ 254 bzw. §§ 254, 278 BGB) kommt nur in Betracht, wenn der Bauherr durch einen aktiven Beitrag (fehlerhafte Anweisung oder Information bzw. Übergabe einer fehlerhaften Planung) den Schaden mitverursacht hat, nicht aber wenn er die Leitung, Planung oder Überwachung des Baugeschehens lediglich unterlassen hat. (KG, Urteil vom 01.02.2019 – 21 U 70/18 -; in: GE 5/2019, 316).

–Verlangt der Architekt oder Ingenieur ein nach den Mindestsätzen berechnetes Honorar, obliegt es ihm, darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen, dass er mit den von ihm nach den Mindestsätzen abgerechneten Leistungen beauftragt worden ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 04.10.1979 – VII ZR 319/78, BauR 1980,84). (BGH, Urteil vom 14.05.2020 – VII ZR 205/19 -; in: GE 20/2020, 1311).