Mietrecht

Allgemeines

– Teilt der Vermieter dem Mieter in einem Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen gem. 541 b II 1 BGB mit, dass infolge dieser Maßnahmen keine Erhöhung des Mietzinses erfolgt, muss er keine Angaben über eine theoretisch mögliche Mietzinserhöhung machen (BayObLG, Beschluss vom 13.11.2000 – RE-Miet 1/00 – , in: GE 2001, 55).

– Belastungsgrenze nach Modernisierung: 1. Der Fahrstuhleinbau bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoss stellt eine Modernisierung dar; unbeachtlich ist, dass der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält. – 2. Die Modernisierung ist dann nicht mehr zu dulden, wenn die Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils eine Prozentsatz von 20 bis 30 % des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich nicht um eine starre Grenze handelt (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002 – 63 S 239/01 -, in: GE 2002, 930).

– Die Ankündigungspflicht des § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB bezieht sich auch auf Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung, sofern sie im unmittelbaren Zusammenhang mit den Maßnahmen in der Wohnung stehen (beim Heizungseinbau Arbeiten im Keller zum Anschluss der Heizungsrohre). Das gilt nicht für bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch (z. B. technische und planerische Vorbereitungen) (LG Berlin, Urteil vom 15.08.2002 – 67 S 32/02 -, in: GE, 2002, 1626).

– 1. Eine Mieterhöhungserklärung, die die durchgeführten Baumaßnahmen unter Angabe der Arbeitsmaterialien erläutert, die k-Werte vor und nach einer Dämmung angibt, für jedes Gewerk die anteiligen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten darstellt, so dass es dem Mieter möglich wurde, nach seiner Ansicht zu Unrecht eingeführten Positionen herauszuziehen, ist formell fehlerfrei. – 2. Bei Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Heizenergie (nicht Heizwärme) geführt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich, wobei jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen ist (LG Leipzig, Urteil vom 24.01.2002 – 12 S 6262/01 – in: NZM 2002, 941).

– 1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden. – 2. Die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung muss dargelegt werden. – 3. Der Einbau einer „Sicherheitsverglasung“ ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen. – 4. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 Meter stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte. – 5. Zur Darlegung des Modernisierungscharakters der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen reicht die Gegenüberstellung der Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten Anlage in der Mieterhöhungserklärung aus. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter bereits bisher mit der alten Anlage ausgekommen ist. – 6. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin, Urteil vom 05.1.2002 – 64 S 170/02 -, in: GE 2003, 122, 123).

– Die Ankündigung von Maßnahmen zur Verbesserung, zur Einsparung und zur Schaffung neuen Wohnraums i. S. von § 541 b BGB hat einheitlich zu erfolgen; eine Verteilung der Angaben auf mehrere Schreiben ist unzulässig (LG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2000 – 307 S 140/00 -, in: NZM 2001, 332).

– 1. Eine Baumaßnahme, die sowohl der Instandsetzung als auch der Modernisierung dient, muss nach § 554 BGB formell angekündigt werden. 2. Wird für die Ankündigung die gesetzliche Frist und die Baumaßnahmen nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken; eine schon im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 07.09.2004 – 63 T 71/04 – , in: GE 2004, 1233).

– Bei komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss in der Ankündigung nicht die voraussichtliche Dauer für jede einzelne Baumaßnahme getrennt angegeben werden. 2. Folgende Maßnahmen sind eine Modernisierung: a) Zentralheizung statt Gasaußenwandöfen; b) erstmalige Installation einer zentralen Warmwasserversorgung für die Küche; c) Maßnahmen zur Schall- und Wärmedämmung durch Einbau von neuen Leitungen und einer styroporgedämmten Badewanne; d) Einbau von Einhebel-Mischbatterien; f) Verfliesung von Badezimmer und Küche; g) Verstärkung der elektrischen Steigeleitung und Veränderung der Elektroinstallation statt der vorhandenen Aluminiumkabel; h) Gegensprech- und Türöffnungsanlage. Keine Modernisierung sind i) der Ersatz des Gasdurchlauferhitzers im Bad durch eine zentrale Warmwasserversorgung; j) der Ersatz des Gasherdes durch einen Elektroherd; k) bloße Vorbereitung eines Breitbandkabelanschlusses. 3. Der Vermieter ist berechtigt, schadhafte Fenster durch in Abmessung und Gestaltung gleichartige Isolierfenster zu ersetzen. 4. Die Feststellung des allgemein üblichen Zustands im Sinne des § 544 BGB ist in Berlin nicht mehr getrennt nach Ost und West zu betrachten (AG Mitte, Urteil vom 12.07.2004 – 20 C 11/04 – , in: GE 2004, 1235).

– Hat der Vermieter sich in einer Modernisierungsvereinbarung verpflichtet, nach dem Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen mit der Ausnahme von energiesparenden Maßnahmen, muss der Mieter den späteren Anschluss an eine Zentralheizung dann dulden, wenn eine Energieeinsparung nachgewiesen wird (hier durch Sachverständigengutachten) (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2006 – 67 S 285/05 -, in: GE 2007, 294).

– Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 ist die Ausstattung mit Sammelheizung und zentraler Warmwasserversorgung in Berlin allgemein üblich (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2007 – 67 S 26/06 -, in: GE 2007, 720).

– 1. Der Vermieter muss in der Modernisierungsankündigung nicht den Ablauf der Arbeiten der einzelnen Gewerke angeben. 2. Ob zu der Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung auch künftige (durchschnittliche) Betriebskosten gehören, kann offen bleiben. Jedenfalls ist eine Angabe durch den Vermieter dann nicht erforderlich, wenn es sich um Gas- und Stromkosten handelt, für die der Mieter eigene Verträge mit den Versorgungsträgern abgeschlossen hat. 3. Der Einbau einer Dusche mit Innen-WC ist auch dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn vorher eine transportable Duschkabine vorhanden war und die Fläche der Küche dadurch verkleinert wird. 4. Für das Vorliegen einer unzumutbaren Härte ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -, in: GE 2007, 907).

– Dem Vermieter steht kein Duldungsanspruch zu, wenn die Modernisierung zum Wegfall der Soll-Beschaffenheit des Mietobjekts führt (Aufstockung eines Reihenhauses) (LG Hamburg, Urteil vom 08.03.2007 – 307 S 151/06 -, in: ZMR 2007, 455).

– Führt die geplante Wohnwerterhöhung an anderer Stelle zu einer entsprechenden Wohnwertverschlechterung, begründet die Maßnahme keinen Duldungsanspruch (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2007 – 67 S 389/06 -, in: WuM 2007, 322).

– Bei einer offensichtlich unberechtigten Modernisierungsankündigung kann der Mieter die Kosten seines Rechtsanwalts als Schadensersatz geltend machen (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.11.2006 – 235 C 92/06 -, in: GE 2006, 1621).

– Der Gebührenstreitwert ist für Modernisierungsarbeiten auf den Jahresbetrag der möglichen Mieterhöhung anzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 15.12.2006 – 63 S 89/06 -, in: GE 2007, 369).

– Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung „nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung“ mitteilen (hier: Einbau eines Duschbads). Eine Mitteilung über die künftige Höhe der Betriebskosten ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die neu entstehenden oder erhöhten Kosten nicht umgelegt, sondern vom Mieter selbst veranlasst und bezahlt werden (hier: Gas und Strom für Gastherme) (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -, in: Info M 2007, 304).

– Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07 -, in: NJW 2007, 3565).

– 1. Der Anbau eines Balkons zum nicht geräuschbelasteten Innenhof ist auch dann eine Wertverbesserungsmaßnahme, wenn die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen Austritt verfügt. 2. Die entsprechende Ankündigung ist formell unwirksam, wenn sie die Dauer der Maßnahme nur ungenau beschreibt (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 – 67 S 16/07 -, in: GE 2008, 201).

– a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden. b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 105/07 -; in: NJW-aktuell 15/2008, VI).

– 1. Maßnahmen zur Wärmedämmung sind nicht als Modernisierung anzusehen, wenn ein die Energieeinsparung bestätigendes Sachverständigengutachten offensichtliche Mängel aufweist. 2. Eine Modernisierung liegt in folgenden Fällen vor: Installation einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage; Verstärkung der Stromleitungen; Einbau eines WC-Spülkastens; Einbau eines Poresta-Wannenträgers; Einbau einer Einhebelarmatur; Einbau einer zentralen Schließanlage (AG Köpenick, Urteil vom 04.12.2007 – 7 C 264/03 -; in: GE 2008, 411).

– Dass mit einer beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme (hier: Umbau des Badezimmers zu Bad und separater Toilette) eine Grundrissänderung (Wegfall der Speisekammer) verbunden ist, schließt eine Verbesserung des Wohnwerts nicht aus. Ob der Mieter eine solche Maßnahme zu dulden hat, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls nach Würdigung folgender Kriterien: konkreter Wohnungszuschnitt, Wohnungsgröße, Einzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und allgemeine Wohnbedürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 105/07 -; in: Info M 2008, 108).

– Der Grundstückserwerber darf schon vor Eigentumsumschreibung als Bevollmächtigter des Verkäufers die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verlangen. Er kann die Duldung im eigenen Namen anfordern, wenn der Verkäufer ihn dazu ermächtigt hat. In diesem Fall darf der Käufer die Duldung des Mieters auch als Prozessstandschafter im eigenen Namen einklagen (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 105/07 -; in: Info M 2008, 109).

– Der Vermieter muss bei Modernisierungsmaßnahmen die aktuell geltenden technischen Normen einhalten (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 – 67 S 64/07 -; in: GE 2008, 931).

– Der Mieter, der zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt worden ist, kann nicht die Vorlage eines neuen Bauablaufplanes verlangen, wenn er zunächst die Baumaßnahmen nicht geduldet hatte und deshalb der in dem Ankündigungsschreiben enthaltene Bauablaufplan wegen Zeitablaufs gegenstandslos geworden ist (LG Berlin, Beschluss vom 26.06.2008 – 67 S 337/07 -; in: GE 2008, 1052).

– 1. Die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 541 b BGB. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter selbst eine moderne Gasetagenheizung eingebaut hat, diese aber nicht als mitvermietet gilt. 2. Die Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme ist jedenfalls dann ausreichend, wenn in ihr die Maßnahme im einzelnen beschrieben werden, die voraussichtlichen Kosten und deren Umlegung aufgeschlüsselt, die voraussichtliche Mieterhöhung berechnet und der Ankündigung eine Berechnung des Heizwärmebedarfs sowie eine Zeichnung bezüglich der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in der Wohnung des Mieters beigefügt ist. 3. Der Austausch eines dreiflammigen Gasherdes gegen einen elektrischen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre ist ebenfalls eine Wertverbesserung. 4. Der Mieter kann sich wegen vorausgegangener Modernisierung nur dann auf eine Härte i. S. d. § 541 b Abs. 1 BGB berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall. 5. Entspricht die vorgesehene Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik, so kann der Mieter nicht verlangen, dass jene darüber hinaus individuelle Besonderheiten des Mieters berücksichtigt. Ob die technischen Betriebsvorschriften für die Anlage bei deren künftigem Betrieb eingehalten werden, ist bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b Abs. 1 BGB nicht zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 13.03.1998 – 64 S 35/97 -; in: GE 1998, 616).

– a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden. b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen (BGH, Urteil vom 13.2.2008 – VIII ZR 105/07 -; in: WuM 2008, 219).

– 1. Eine unerhebliche Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme bemisst sich nicht nach festem Geldbetrag, sondern nach ihrem Verhältnis zum bereits geschuldeten Mietzins. 2. Energieeinsparungen durch den Einbau neuer Fenster in die Wohnung sind nachhaltig, wenn sie dauerhaft und messbar sind. Eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich; eine Begrenzung der Mieterhöhung durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht nicht dem gesetzgeberischen Willen (AG Rheine, Urteil vom 22.7.2008 – 14 C 54/07 -; in: WuM 2008, 491).

– Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahme vor (hier: Austausch von Kastendoppelfenstern durch Isolierglasfenster), müssen die eingebauten Teile den aktuellen technischen Normen entsprechen (hier: Schallschutz gemäß DIN 4109). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich der Vermieter vorbehalten hat, die aktuellen DIN-Werte nicht zu erreichen (LG Berlin, Urteil vom 11.2.2008 – 67 S 64/07 -; in: WuM 2008, 482 und Info M 2009, 5).

– Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme durchführt (hier. Einbau einer Gasetagenheizung) und dass er die fertiggestellte Einrichtung für die Dauer des Mietverhältnisses laufend wartet und instandhält, ist der Mieter nicht verpflichtet, spätere Vermieter-Modernisierungen an dieser Einrichtung zu dulden (KG, Urteil vom 28.8.2008 – 8 U 99/08 -; in: Info M 2009, 116).

– a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken (BGH, VU vom 4.3.2009 – VIII ZR 110/08 -; in: GE 2009, 646 und NJW 2009, 1736).

– Hat der Vermieter bestimmte Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung oder gesetzlicher Verpflichtung durchzuführen (hier: Ersatz von Gaseinzelöfen durch Zentralheizung), ist er nicht verpflichtet, die inhaltlichen und förmlichen Anforderungen für die Miteilung gem. § 554 Abs. 3 BGB einzuhalten (BGH, Urteil vom 4.3.2009 – VIII ZR 110/09 -; in: Info M 5/09, 158).

– 1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, vor Ablauf der 3- Monatsfrist des § 554 Abs. 3 BGB einen Fahrstuhleinbau durchführen zu lassen. 2. Bei Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung bedarf es keines Duldungstitels des Vermieters gegenüber dem widersprechenden Mieter. 3. Einstweiligen Rechtsschutz kann der Mieter nur erhalten, wenn er Härtegründe glaubhaft macht (LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008 – 334 S 38/08 -; in: ZMR 3/2009, 208f.).

– Der Mieter kann Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich (hier: Auszugseinbau) grundsätzlich nicht im Wege der einstweiligen Verfügung untersagen lassen. Es gibt aber zwei Ausnahmen: Der Vermieter beginnt mit der Maßnahme vor Ablauf der Ankündigungsfrist (Folge: Untersagung bis Ablauf der Drei-Monats-Frist). Die Durchführung der Maßnahme bedeutet eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, etwa eine unzumutbare Härte (LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008 – 334 S 38/08 -; in: ZMR 2009, 208 und Info M 2009, 243).

– Eine Modernisierungsmaßnahme, die gleichzeitig eine Mängelbeseitigung darstellt, muss den Maßgaben des § 554 Abs. 3 BGB entsprechen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn mit dieser Maßnahme keinerlei Mieterhöhung verbunden ist und der Vermieter dies ausdrücklich klagestellt hat (AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/08 -; in: GE 2009, 913).

– Ein Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, auf ein Schreiben des Vermieters, in dem dieser den Mieter unter Beifügung einer von diesem zu unterzeichnenden Duldungserklärung bittet, innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich mitzuteilen, ob er den geplanten Modernisierungsmaßnahmen zustimmt, zu antworten. Reagiert er nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist, gibt er Veranlassung zu einer vom Vermieter erhobenen Duldungsklage (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 8 U 77/09 -; in: WuM 2009, 669; GE 2009, 1553; IMR 2010, 44).

– 1. Der Streitwert für eine auf die Duldung von Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten in einem Mietobjekt gerichteten Klage richtet sich nach dem Interesse des Klägers an einer infolge der Durchführung der Arbeiten möglichen Mieterhöhung oder einer durch sie zu vermeidenden Mietminderung; er wird begrenzt durch den Jahresbetrag der erwarteten Erhöhung oder Minderung. 2. Dem weiteren Antrag des Klägers auf Gewährung von Zutritt vom Mietobjekt kommt wertmäßig eine eigene Bedeutung zu, wenn die Besonderheit der angestrebten Zutrittsgewährung die zusätzliche Vollstreckungsmöglichkeit nach §§ 887, 888 ZPO eröffnet (KG, Beschluss vom 28.09.2009 – 22 W 47/09 -; in: IMR 2010, 38).

– 1. Ist im Geschäftsraummietvertrag durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung der Zustand der Mietsache einschließlich der Dachfläche als Sollzustand vereinbart, darf der Eigentümer die Dachfläche nicht nach eigenen Vorstellungen anders gestalten. 2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme (OLG Bamberg, Hinweisbeschluss vom 25.05.2009 und Beschluss vom 30.07.2009 – 3 U 23/09 -; in: GE 2010, 201).

– Verbleiben dem Mieter nach einer Modernisierung nur noch rund 788 € zum Bestreiten seines Lebensunterhalts, liegt eine unzumutbare Härte vor (AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2009 – 40b C 42/09 -; in: GE 2010, 415).

– Im Ankündigungsschreiben von Modernisierungsmaßnahmen ist konkret anzugeben, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Eine Beschreibung nur in einzelnen Stichworten reicht nicht (AG Köpenick, Urteil vom 22.12.2009 – 9 C 49/09 -; in: GE 2010, 415).

– Das Mitteilungsschreiben zur beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme bedarf zur Fälligkeit eines Duldungsanspruchs einer hinreichenden Konkretisierung der von dem Mieter zu gewärtigenden, mit der Maßnahme nach Ausmaß und Zeitraum verbundenen Einwirkungen auf die Mietsache. Die Mitwirkungspflicht des Mieters an der organisatorischen Bewältigung des Modernisierungsvorhabens darf nicht überspannt werden (Abgrenzung zu BGH WuM 2009, 290) (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 28.08.2009 – 518 C 152/09 -; in: WuM 2010, 151).

– Stimmt der Mieter nach Einreichen der Duldungsklage zu Modernisierungsmaßnahmen, jedoch vor Fälligkeit des Duldungsanspruchs den Modernisierungsmaßnehmen zu, trägt der Vermieter die Kosten des erledigten Rechtsstreits (LG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2009 – 307 R 72/09 -; in: WuM 2010, 152).

– Geringfügige Verzögerungen gegenüber der Terminplanung gemäß dem Mitteilungsschreiben zur Modernisierungsduldung oder Überschreitungen der voraussichtlich angesetzten Dauer der Modernisierungsarbeiten sind nach den Umständen des Einzelfalles unbeachtlich (hier: Arbeitsbeendigung erst nach Gewährung des Wohnungszutritts). Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist für den Mieter unzumutbar, wenn sie vor dem Hintergrund der Einkommensverhältnisse des Wohnungshaushalts die individuelle Belastungsgrenze überschreitet (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 65 S 285/09 -; in: WuM 201, 88).

– Der Streitwert für eine auf die Duldung von Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten in einem Mietobjekt gerichtete Klage richtet sich nach dem Interesse des Klägers an einer infolge der Durchführung der Arbeiten möglichen Mieterhöhung oder einer durch sie zu vermeidenden Mietminderung; er wird begrenzt durch den Jahresbetrag der erwarteten Erhöhung oder Minderung (KG, Beschluss vom 28.09.2009 – 22 W 47/09 -; in: WuM 2010, 46).

– Die Beklagte hat es zu unterlassen, in vorformulierten Wohnungsmietverträgen die im folgenden genannte oder eine inhaltsgleiche Klausel zu verwenden bzw. sich darauf zu berufen: „Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag erklärt er ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Moderniserungsarbeiten.“ (LG Leipzig, Urteil vom 20.02.2009 – 08 O 3429/08 -; in: WuM 4/2010, 243 und WuM 2010, 243).

– 1. Der Einbau einer modernen Ölzentralheizung mit höherer Energieeffizienz statt einer funktionsfähigen Öletagenheizung ist eine Modernisierung und keine Instandsetzung. 2. Erfolgt der Einbau ohne förmliche Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer Etagenheizung verlangen. 3. Eine förmliche Ankündigung wäre nur dann entbehrlich, wenn ein Weiterbetrieb der Anlage aus Gesichtspunkten des Umweltschutzes verboten worden wäre (vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme). Auch dann wäre allerdings eine (formlose) Ankündigung erforderlich (BGH, GE 2009, 646) (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.07.2008 – 2 C 130/07 – und LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.09.2009 – 67 S 345/08 -; in: GE 2010, 771).

– Eine formularmäßige Regelung im Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverständnis mit zukünftigen Modernisierungsarbeiten erklärt, ist unwirksam (LG Leipzig, Urteil vom 20.02.2009 – 8 O 3429/08 -; in: GE 2010, 847).

– 1. Nachträglicher Anbau eines Balkons ist Modernisierung. 2. Eine umlaufende, nicht völlig dichte Schiebeverglasung ändert nichts an der Einstufung als Balkon. 3. Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 ist ein Balkon in Berlin allgemein üblich (LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2010 – 67 S 446/08 -; in: GE 2010, 908).

– Beläuft sich die Miete nach Modernisierung auf 33 % des monatlichen Gesamteinkommens, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 285/09 -; in: GE 2010, 912).

– Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, auf eine schriftliche Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Willenserklärung bezüglich geplanter Modernisierungsmaßnahmen innerhalb einer vom Vermieter bestimmten Frist zu antworten. Tut er dies nicht, so gibt er Veranlassung zu einer vom Vermieter erhobenen Duldungsklage (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 8 U 77/09 -).

– Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Andernfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung (AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2007 ‑ 5 C 117/05 -; in: WuM 2008, 25).

– Auch der Mieter, der sich mit einer über die gesetzlichen Grenzen der Duldungspflicht hinausgehenden Modernisierungsmaßnahme einverstanden erklärt hat und damit den Interessen des Vermieters in besonderem Maße entgegengekommen ist, hat einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen (BGH, Hinweisbeschluss vom 22.06.2010 – VIII ZR 192/09 -; in: GE 2010, 1195).

– Der Wohnraummieter hat den Austausch der vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte für Heizwärme sowie für Kalt- und Warmwasser durch solche mit Funkablesung zu dulden (AG Lichtenberg, Urteil vom 30.06.2010 – 106 C 73/10 -; in: GE 2010, 1351).

– Eine Modernisierungsvereinbarung, wonach der Mieter eine Gasetagenheizung einbaut, für die er instandhaltungspflichtig ist und wonach der Vermieter insoweit auf ein Mieterhöhungsrecht verzichtet, hindert den Vermieter nicht daran, später eine moderne Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung einbauen zu lassen (Abgrenzung zu KG, GE 2008, 1423) (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2010 – 67 S 47/10 -; in: GE 2011, 57).

– 1. Bei der Beurteilung, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mieter darstellt, ist auch das Einkommen des Lebensgefährten des Mieters zu berücksichtigen. 2. Auch gegen Maßnahmen im Außenbereich kommt eine einstweilige Verfügung des Mieters in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2011 – 65 S 19/11 -; in: GE 2011, 483).

– Eine Modernisierungsankündigung entspricht den gesetzlichen Anforderungen, wenn sie detaillierte Angaben enthält, in welchen Räumen zweiflüglige Isolierglasfenster mit Kunststoffrahmen eingebaut werden sollen und der U-Wert sowie die notwenigen Nebenarbeiten angegeben sind. Weitere Angaben über die konkrete Bauart und Größe sind nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 100/11 -; in: GE 2011, 1085).

– a) Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. b) Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden. c) Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10 -).

– a) Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. b) Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden. c) Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10 -; in: GE 2011, 1545).

– 1. Die Duldungspflicht des Mieters zu Modernisierungsmaßnahmen erstreckt sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auf das Gebäude insgesamt (BGH, GE 2005, 1056). 2. Der Mieter hat deshalb auch die Durchführung von Heizungsrohren für die darüberliegende Wohnung zu dulden. 3. Zum Inhalt der Ankündigung von Baumaßnahmen (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2011 – 63 S 86/11 -; in: GE 2012, 205).

– Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/11 -; in: GE 2012, 1036).

– Ein Mieter kann sich gegen eine besitzstörende Maßnahme des Vermieters (vorliegend Modernisierungsmaßnahme außerhalb der gemieteten Wohnung) zumindest so lange mit einer einstweiligen Verfügung wehren, bis die Maßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ihm gegenüber angekündigt ist, es sei denn, die Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich, weil die Maßnahme entweder nur mit erheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dient (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2012 – 63 T 29/12 -; in: GE 2012, 1097).

– Der Mieter kann sich nicht auf eine unzumutbare Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung nach Modernisierung berufen, wenn er eine relativ geräumige Wohnung wegen ihrer Größe gemietet hat und schon deswegen mit einer nicht geringen Mietbelastung rechnen musste (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 23.03.2012 – 6 C 79/11 -; in: GE 2012, 1498).

– 1. Zieht der Mieter im Zuge einer geplanten umfassenden Modernisierung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter, der für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjekts vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben. 2. Zu den Maßstäben für die Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung und einer Schuldumschaffung (Novation) (BGH, Telversäumnis- und Schlussurteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 50/12 -; in: GE 2013, 113).

– Der Besitzschutz des Mieters ist nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung i. S. v. § 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen (LG Berlin, Uretil vom 26.02.2013 – 63 S 429/12 -; in: GE 2013, 487).

–Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB begründen (KG, Urteil vom 18.10.2012 – 8 U 38/12 -; in: GE 2013, 546).

– Die Ankündigung für mehrere Modernisierungsmaßnahmen muss die geplante Mieterhöhung für jede einzelne Maßnahme ausweisen; die Angabeb eines Gesamtbetrages reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013 – 63 S 267/12 -; in: GE 2013, 747).

– 1. Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen entgegen § 554 Abs. 3 BGB nicht an und beginnt gleichwohl mit deren Durchführung, kann der Mieter deren weitere Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden. 2. Der Verfügungsanspruch ergibt sich in einem solchen Fall aus den §§ 862 Abs. 1, 858 BGB, der Verfügungsgrund ist – auch ohne gesonderten Vortrag – indiziert. 3. Der Verfügungsantrag des Mieters wird den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Lichte von § 938 Abs. 1 ZPO auch dann gerecht, wenn damit lediglich – ohne Nennung der Maßnahmen im Einzelnen – die Unterlassung der Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen verlangt wird (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2012 – 63 T 29/12 (einstw. Verfügung) -; in: WuM 2012, 213).

– Das Nichtvorhandensein von nachträglich entstandenen Mängeln der Mietsache gehört grundsätzlich nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Mietzahlung erforderlichen Tatsachen. Das Gericht kann gegebenenfalls schon mit dem im Urkundenprozess zu Gebote stehenden Mitteln – zu denen auch die Schätzung nach § 287 ZPO gehört – in der Lage sein, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den unstreitigen bwz. urkundlich belegten Mangel zu bestimmen (BGH, Beschluss vom 16.10.2013 – XII ZR 64/12 -).

– 1. Der Mieter muss nach bisheriger Rechtslage eine Modernisierungsmaßnahme nicht dulden, wenn die Mieterhöhung nach seinem Einkommen eine unzumutbare Härte darstellen würde. 2. Dabei sind weder eine Mietbürgschaft noch Einkünfte aus Untervermietung zu berücksichtigen. 3. Auch bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung nach der EnEV kann sich der Mieter auf finanzielle Härte berufen. 4. Eine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen kann dann angenommen werden, wenn sie „als Instandsetzungsmaßnahmen“ ohne Mieterhöhungsmöglichkeit mit der Klage geltend gemacht werden (AG Mitte, Urteil vom 06.08.2013 – 5 C 366/12 -; in: GE 2013, 1589).

– Der Mieter braucht Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden (Härteeinwand), wenn die Arbeiten mit einer Vollsanierung des Objekts verbunden sind, die einen Auszug aus der Wohnung für mehr als ein Jahr notwendig machen (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 – 63 S 446/12 -; in: GE 2014, 55).

– Eine Modernisierungsankündigung zur Duldung des Anbaus eines Balkons nebst Einbau einer Balkontür und Umbau eines Heizkörpers muss die zu erwartende Mieterhöhung in Einzelbeträgen für jede dieser Maßnahmen enthalten (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 268/13 (Einzelrechnung) -; in: GE 2013, 1655).

– Bei der Prüfung, ob der Mieter gegenüber den beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine finanzielle Härte einwenden kann, ist eine schematische Bestimmung in Form der Bildung einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen nicht möglich; es ist stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen (vorliegend bejaht bei einer über eine Monatsmiete nach Modernisierung von 620,22 € hinausgehenden Miete bei einer alleinerziehenden Mieterin mit einem Haushaltseinkommen von 2.392,78 € mit zwei im Haushalt lebenden Kindern und einer im Ausland studierenden, BAföG beziehende und auf finanzielle Zuwendungen angewiesenen älteren Tochter) (BGH, Beschluss vom 10.12.213 – VIII ZR 174/13 -; in: GE 2014, 319).

– Der Mieter hat auch dann eine Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. zu dulden, wenn eine Indexmiete gemäß § 557b BGB vereinbart ist (BGH, Urteil vom 12.03.2014 – VIII ZR 147/13 -; in: GE 2014, 665).

– Die Duldungspflicht des Mieters zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten bezieht sich in zeitlicher Hinsicht auf die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen (AG Lichtenberg, Urteil gem. § 495a ZPO vom 04.04.2014 – 18 C 366/13 -; in: GE 2014, 671).

– 1. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten beinhaltet keine Mitwirkungspflicht des Mieters zur Schaffung von Baufreiheit. Insbesondere ist der Mieter nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen. Auch der Umstand, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat, führt nicht dazu, dass er deshalb zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet ist. Der Mieter muss lediglich den Untermieter veranlassen, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden. 2. Eine dem Mieter zurechnenbare Pflichtverletzugn liegt nicht darin, dass ein Untermieter Beauftragten des Vermieters untersagt, im Rahmen von Modernisierungsarbeiten seine Sachen aus der Wohnung zu tragen, sofern ihm nicht mitgeteilt wird, wo die Sachen hingeschafft werden sollen. 3. Gewährt der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung und Verpflichtung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen keinen Zutritt zu seiner Wohnung, haftet er für die zusätzlichen Anfahrtskosten. 4. Die Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, steht einer Minderung der Miete grundsätzlich nicht entgegen; baut der Vermieter eine Heizung ein und reißt deshalb vorhandene Öfen ab, ist in den Heizmonaten eine Minderungsquote von 60 % angemessen, auch wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzt (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: GE 2014, 938).

– 1) Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen nur dulden. 2. Zur Duldungspflicht gehört nicht die Schaffung von Baufreiheit. 3. Hat der Mieter die Wohnung untervermietet, gilt nichts anderes (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -, in: IMR 2014, 461).

– Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Moderniseirungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung ausschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsarbeiten zu beurteilen; unberücksichtigt leiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragwidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/11).

– 1. Die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht nur auf Modernisierungsmaßnahmen in der angemieteten Wohnung, sondern ebenso auf die Verlegung von Leitungen durch seine Wohnung, um den Anschluss der über ihm liegenden Wohnung an die Zentralheizung zu ermöglichen. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck ist dann erfüllt, wenn der Mieter sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten Maßnahmen machen kann (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2011 – 63 S 86/11 -; in: IMR 2012, 275).

– 1. Wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen entgegen § 554 Abs. 3 BGB nicht ordnungsgemäß angekündigt hat, kann ein Mieter die Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung untersagen lassen.

– Der Verfügungsanspruch kann auf die Besitzschutzregeln gestützt werden (BGB §§ 858, 862 Abs. 1), dann ist zum Verfügungsgrund nicht weiter vorzutragen.

– Der Verfügungsantrag kann wegen § 938 Abs. 1 ZPO pauschal darauf gerichtet sein, die Unterlassung der Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen auszusprechen, ohne diese im Detail zu benennen (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2012 – 63 T 29/12 -; in: IMR 2012, 276).

– Es widerspricht dem Sinn und Zweck des erforderlichen Hinweises auf die Form und die Frist des Härteeinwands in der Modernisierungsankündigung, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthält (hier: Wiederholung des Wortlauts der §§ 555b – 555f, 559, 561). Der notwendige Hinweis zur Härteregelung darf nicht in einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen untergehen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 – 63 S 133/14 -; in: GE 2015, 323).

– Der Besitzschutz des Mieters ist zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist und nciht unerheblich sein darf. Als Störung sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen im Sinne solcher des § 906 BGB anzusehen. Ein Verfügungsgrund besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter das Vorliegen eines Verfügungsgrundes durch zu langes Zuwarten in Bezug auf das Verfahren selbst widerlegt hat (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2014 – 63 S 239/14 -; in: GE 2015, 325).

– Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/11 -; in: IMR 2012, 313).

– 1. Kündigt der Vermieter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an und beginnt mit den Arbeiten (hier: Gerüstaufbau), kann der Mieter wegen der zu erwartenden Besitzstörung eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken. 2. Da es sich um eine verbotene Eigenmacht des Vermieters handelt, ist nicht zu prüfen, ob der Mieter zur Duldung der Arbeiten materiell verpflichtet ist (LG Berlin, Beschlüsse vom 04.12.2014 und 07.01.2015 – 18 S 259/14 -; in: GE 2015, 256).

– 1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, IBR 2005, 57; IMR 2009, 259; IMR 2010, 367; IMR 2012, 327). 2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer Grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung IMR 2005, 57 und IMR 2009, 259) (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 -; in: IMR 2013, 313).

– Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB a. F. darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbeserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt. Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 – 65 S 209/12 -; in: IMR 2013, 316).

– 1. Grundlage für die Beurteilung der Modernisierung ist nicht der im Zeitpunt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommen Veränderungen (hier: Einbau einer Gasetagenheitzung). 2. Dementsprechend kann dem Einwand des Mieters, die Modernisierung stelle für ihn mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand verstezt werde, wie er allgemein üblich sei, wenn der Mieter selbst auf seine Kosten bereits eine – erlaubte – Modernisierung durchgeführt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 25/12 -; in: IMR 2012, 492).

– 1. Muss der Gewerberaummieter ausnahmsweise Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum wegen einer unzumutbaren Härte nicht dulden, kann er wegen einer pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch schon vor Beginn der Arbeiten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt sein. Dafür muss feststehen, dass die Baumaßnahmen bald beginnen. 2. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung ist dann nicht erforderlich. 3. Der Mieter hat in diesem Fall gemäß § 536a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens (BGH, Urteil 31.10.2012 – XII ZR 126/11 -; in: IMR 2013, 64).

– Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist dies unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013 – 63 S 267/12 -; in: IMR 2013, 403).

– 1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. 2. Eine Härte liegt vor, wenn die zu entrichtende Miete mehr als die Hälfte des Einkommens des Mieters beträgt (LG Berlin, Urteil vom 09.07.2013 – 63 S 438/12 -; in: IMR 2014, 104).

– Eine finanzielle Härte kann nicht an einer festen prozentualen Grenze des Anteils der Monatsmiete am monatlichen Einkommen festgemacht werden; vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete jedenfalls ein Einkommen verbleiben, mit dem er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann. Die Grenze der Zumutbarkeit ist nicht erst dort zu ziehen, wo der Mieter mit dem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.08.2013 – 5 C 366/12 -; in: IMR 2014, 239).

– 1. Der Mieter muss Modernisierungsarbeiten nur dulden. 2. Zur Duldungspflicht gehört nicht die Schaffung von Baufreiheit. 3. Hat der Mieter die Wohnung untervermietet, gilt nichts anderes (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: IMR 2014, 461).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtkräftig) titulierten Duldungstitel ertritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eiens Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden aht, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziechungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, VU vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -).

– 1. Der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV mussa uch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. 2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas Anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen. 3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch 10 Jahre nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 – 7 C52/14 -).

– Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten unabhängig davon, ob der Vermieter materiell-rechtlich die Modernisierungsarbeiten ausführen darf. Dulden muss der Mieter die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirkt hat (LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 – 67 S 105/14 -; in: IMR 2015, 13).

– 1. Der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV muss auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. 2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas Anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen. 3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch 10 Jahre nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 – 7 C 52/14 -; in: IMR 2015, 183).

– Führen Modernisierungsmaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustands des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, stellt dies eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, die er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter gegenüber erhoben haben muss. Es sei denn, der Vermieter hat auf diese Frist in seiner Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 – 63 S 133/14 -; in: IMR 2015, 272).

– 1. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Wohnraummieter zunächst auf Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten verklagt. 2. Die fristlose Kündigung kann bei vertragswidriger Verweigerung der geschuldeten Duldung auch vor Erhebung der Duldungsklage zulässig sein. 3. Die verweigerte Duldung der Modernisierung kann außedem eine derart schwere Vertragsverletzung darstellen, dass auch eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. 4. Der Tatrichter hat dazu die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ohne dass er den Vermieter auf die Möglichkeit der Duldungserklage verweisen kann. 5. Ob die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB innerhalb der Frist des § 314 BGB erhoben werden muss, bleibt weiter offen (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -; in: IMR 2015, 312).

– 1. Der Mieter muss die Umsetzung ine ine andere Wohnung für die Dauer von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen dann nicht dulden, wenn unvermeidliche Verzögerungen im Bauablauf für ihn wegen seiner gesundheitlichen Situation unzumutbar sind. 2. Das ist dann der Fall, wenn der Sachverständige die Gefahr einer psychischen Dekompensation bis zur existentiellen Krise in lebensbedrohlichem Ausmaß feststellt (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2014 – 67 S 66/14 -; in: GE 2015, 388).

– 1. Der Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden; die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme ist daher nicht deshalb formell unwirksam, weil damit verbundene notwendige Instandsetzungsarbeiten unzureichend dargestellt sind. 2. Wenn in einer Modernisierungsankündigung nur einige voraussichtliche künftige Betriebskosten angegeben sind, ist daraus zu folgern, dass die Betriebskosten im Übrigen unverändert bleiben sollen. 3. Eine Grundrissänderung für Bad und Küche ist nur dann als Wertverbesserung einzustufen, wenn sich aus der Ankündigung ergibt, wo die Einbauten im Bad vorgenommen werden sollen (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2015 – 65 S 267/14 -; in: GE 2015, 727).

– Der Vermietr darf grundsätzlich seinen Anspruch gegen den Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten nicht im Eilverfahren durch einstweilige Verfügung durchsetzen (LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2014 – 65 T 220/14 -; in: GE 2015, 596).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftigen) titulierten Duldungstitel erstritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendt; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung einer derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB bzw. in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -; in: GE 2015, 853).

– Stützt der erstinstanzlich unterlegene Vermieter, der den Mieter auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nimmt, seine Klage im Berufungsverfahren ergänzend auf eine erstmals im zweiten Rechtszug in den Rechtsstreit eingeführte weitere Modernisierungsankündigung, handelt es sich dabei um eine Klageänderung, die entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos wird, wenn das Berufungsgericht die Berufung hinsichtlich des erstinstanzlichen Streitgegenstandes gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschlusswege zurückweist (LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2015 – 67 S 56/15 -; in: GE 2015, 918).

– 1. Die Modernisierungsankündigung muss noch keine Informationen zum Inhalt haben, die dazu dienen, potenzielle, aber noch nicht erhobene Härteeinwände des Mieters zu entkräften. 2. Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht erforderlich, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 63 S 257/14 -; in: IMR 2015, 363).

– Der Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage, die eine zwischen den Mietvertragsparteien streitge Modernisierungsmieterhöhung zum Gegenstand hat, ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG mit dem Jahreswert des streitigen Erhöhungsbetrages ohne Feststellungsabschlag zu bemessen, selbst wenn es sich um eine positive Feststellungsklage des Vermieters handelt (LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2015 – 67 T 80/15 -; in: GE 2015, 1295).

– Der Mieter kann Besitzschutz durch einstweilige Verfügung wegen fehlender Modernisierungsankündigung nur gegen seinen Vermieter verlangen, nicht gegen einen Dritten, der Modernisierungsarbeiten im Haus durchführt (LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2015 – 55 S 249/14 -; in: GE 2015, 1535).

– 1. Beginn und Dauer einer beabsichtigten Mietermodernisierung müssen nicht im Klageantrag angegeben sein. 2. Die Installation einer Einbaubadewanne statt einer freistehenden Badewanne stellt eine dauerhafte Wertverbesserung dar. 3. Hat der Mieter diese Modernisierung mit Zustimmung des Vermieters selbst durchgeführt, ist er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zum Rückbau verpflichtet. 4. Liegt der Einbau schon über 25 Jahre zurück und ist die Badewanne verbraucht, kann nach Treu und Glauben der behinderte Mieter eine Step-in-Badewanne ohne Sicherungsleistung einbauen lassen, da er nicht zum Rückbau verpflichtet ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2015 – 233 C 543/14 -; in: GE 2015, 1603).

– Die vorläufige Vollstreckbarkeit eines erstinstanzlichen Urteils, das die Verurteilung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, richtet sich nicht nach den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, sondern entweder nach den §§ 708 Nr. 11, 711 oder nach § 709 ZPO. Zur Bemessung des Gegenstandes der Verurteilung i. S. d. § 708 Nr. 11 ZPO ist dabei zumindest der Jahresbetrag der zu erwartenden Mieterhöhung zugrunde zu legen (LG Berlin, Teilurteil vom 07.01.2016 – 67 S 402/15 -; in: GE 2016, 196).

– 1. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann prinzipiell den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen. 2. Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Die Anforderungen daran richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. 3. Aus der Erheblichkeitsschwelle des § 555a Abs. 2 lässt sich schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auh die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahme muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwenige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 – 65 S 289/15 (Einzelrichter) -; in: GE 2016, 527).

– 1. Plant der Vermieter derart umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, dass ein Verbleib in der Wohnung für den Mieter für die Dauer von einem Jahr oder etwas weniger unmöglich ist, kann eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegen, die eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt. 2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn überwiegende Interessen des Vermieters, der Mitmieter oder der Allgmeinheit an den Maßnahmen (Energieeinsparung) nicht vorgetragen sind und dem Mieter eine Ersatzwohnung nicht angeboten wurde. 3. Sollen nach Angaben des Vermeiters die Instandsetzungsarbeiten nur zusammen mit Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt werden, führt der Härteeinwand dazu, dass auch die Erhaltungsmaßnahmen nicht zu dulden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15 -; in: GE 2016, 725).

– 1. Zu den möglichen Besitzstörungen im Mietrecht gehören Störungen der Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten aller Art, im Bereich des Wohnraummietrechts insbesondere Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen, Einschränkungen des Zugangs durch Arbeiten im Eingangsbereich oder Treppenhaus, Einschränkungen der Belichtung und Privatheit der Wohnung durch das Aufstellen eines Baugerüstes. 2. Ob eine Besitzstörung vorliegt, ist allein nach den tatsächlichen Verhältnissen zu beurteilen, nicht rechtlichen oder wirtschaftlichen Beziehungen (hier: Gerüst am zugehörigen Nachbarhaus). 3. Bei der Beurteilung, ob eine Besitzstörung vorliegt, findet auch im Mietrecht § 906 BGB Anwendung; nur wesentliche Beeinträchtigungen der Besitzausübung können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche auslösen, unwesentliche sind hinzunehmen. 4. Das Aufstellen eines Gerüstes vor den zur Miete überlassenen Wohnräumen ist regelmäßig nicht als lediglich unwesentliche bzw. unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache einzustufen. 5. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, denn dies würde den gesetzlichen Wertungen und Interessen der Allgemeinheit zuwider laufen. Zweck ist vielmehr der effektive Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 – 65 S 424/15 -; in: GE 2016, 860).

– 1. Beim geplanten Austausch der Fenster im Treppenhaus einer Wohnanlage genügt für die Ankündigung als Modernisierungsmaßnahme und den Klageantrag die Formulierung, dass (nebst Angabe der im Einzelnen damit verbundenen Arbeiten) alle Fenster in den Treppenhäusern ausgetauscht werden sollen. Die Anzahl der Fenster und die Lage der Treppenhäuser muss nicht angegeben werden. 2. Eine Modernisierung hat der Mieter wegen unzumutbarer Härte nicht zu dulden, wenn die Wohnung durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend optisch verändert wird (hier: Fensteraustausch mit Einbau eines Belüftungssystems aus Abluftleitungen und einer Umkofferung mit den Maßen 20 x 50 cm). 3. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine Abluftanlage zwar erforderlich ist, ein alternatives Lüftungskonzept jedoch vom Vermieter nicht hinreichend erwogen und dargelegt ist. 4. Eine Modernisierungsankündigung kann nicht nachgebessert, sondern nur vollständig neu erklärt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2016 – 65 S 383/14 -, in: GE 2016, 977).

– 1. Die Formularklausel „Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von … Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters auszuführen“ ist als Individualvereinbarung nicht als dauerhaftes Modernisierungsverbot des Vermieters mit Zustimmungsvorbehalt des Mieter auszulegen. 2. Zur Anwendung des § 5 AGBG a. F. (§ 305c Abs. 2 BGB n. F.) auf Formularklauseln in einem vom Vermieter unaufgeforderten Nachtrag zum Mietvertrag (LG Berlin, Urteil vom 14.06. 2016 – 67 S 19/16 -; GE 2016, 1030).

– 1. Der Vermieter kann zur instandhaltenden Modernisierung vermieteten Wohnraums verpflichtet sein, wenn dieser den für zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Mindeststandard unterschreitet. 2. Wegen der zu wahrenden richterlichen Äquidistanz ist es dem Gericht im Mängelbeseitigungsprozess verwehrt, den Vermieter auf den bislang unterbliebenen Einwand des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ hinzuweisen; etwas anderes gilt ausnahmsweise nur dann, wenn die Einwendung im bisherigen Prozessvortrag zumindest im Kern angedeutet ist (LG Berlin, Beschluss vom 31.05.2016 – 67 S 357/15 -; in: GE 2016, 1212).

– Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen (Strangsanierung) zugestimmt und nach Beginn der Arbeiten (Kappen der Leitungen) Handwerkern keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, kann eine einstweilige Verfügung auf Duldung erlassen werden (AG Neukölln, Beschluss vom 19.07.2016 – 8 C 241/16 -; in: GE 2016, 1219).

– 1. Es besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes gibt; die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher. 2. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, kann den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 – 65 S 202/16 -; in: GE 2016, 1385).

– 1. Der Mieter schuldet Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, wenn er trotz gerichtlich festgestellter Duldungsverpflichtung Modernisierungsmaßnahmen nicht zulässt (hier: Einlagerungskosten für Fenster). 2. Bei einer angekündigten Blockade- und Verweigerungshaltung des Mieters kann dieser Anspruch (hier. Handwerkerkosten für vergebliche Anfahrt) wegen überwiegenden Mitverschuldens des Vermeiters entfallen, wenn er nicht vorher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beantragt hatte (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 – 63 S 236/15 -; in: GE 2016, 1389).

– Zur Berechnung eines Schadensersatzanspruchs nach § 945 ZPO (Ersatzleistung an Generalübernehmer für vergebene Arbeiten zu umfangreichen Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen im Mietobjekt, Ersatz von Zinsen für die Bereitstellulng und den teilweisen Abruf von zwei Bankdarlehen und Mietausfall für zu errichtende Dachgeschosswohnungen) nach Erwirkung eines Baustopps durch einen Mieter aufgrund einer einstweiligen Verfügung, die sich im Nachhinein als unberechtigt herausgestellt hat (BGH, Urteil vom 13.10.2016 – IX ZR 149/15 -; in: GE 2016, 1501).

– 1. Da durch den Anschluss des Hauses an die zentrale Versorgung mit Fernwärme Primärenergie eingespart wird, ist der Mieter zur Duldung von Umbaumaßnahmen auch dann verpflichtet, wenn er aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter eine Gasetagenheizung eingebaut hatte. 2. Das betrifft nicht nur den Austausch der Heizungsrohre, sondern auch (als vorbeugende Instandsetzung) die Anbindung von Plattenheizkörpern an die Heizleitungen und die Montage von funkablesbaren Mess- und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 – 63 S 86/15 -; in: GE 2016, 1572).

– Dass für Modernisierungsarbeiten in einer Wohnung ca. drei Wochen bzw. 15 Arbeitstage benötigt werden und den Handwerkern dafür Zutritt zur Wohnung zu verschaffen ist, begründet auch bei einem berufstätigen Mieter keine unzumutbare Härte, zumal der zutritt nicht persönlich gewährt werden muss, sondern auch durch Vertrauenspersonen gewährleistet werden kann (LG Berlin, Urteil vom 12.08.2016 – 65 S 108/16 -; in: GE 2016, 1574).

– Bei einem Klageantrag auf Duldung sind Verallgemeinerungen unvermeidlich und daher zulässig (hier: Einbau einer Badewanne bzw. Raumsparwanne). Eine Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und einen taggenauen Beginn angeben (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2016 – 63 S 195/16 -; in: GE 2017, 175).

– Haben die Mietvertragsparteien vor Inkrafttreten der EnEV ein unter dem Zustimmungsvorbehalt des Mieters stehendes Modernisierungsverbot vereinbart, hat der Mieter in dem Fall, in dem die EnEV den Mieter erstmals im Verlaufe des Mietverhältnisses als Gebäudeeigentümer zur energetischen Nachrüstung der Mietsache verpflichtet, entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Wege ergänzender Vertragsauslegung allenfalls dann zu dulden, wenn der Vermieter zuvor gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos die Ausnahme- und Befreiungstatbestände der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV geltend gemacht hat und es ihm gegenüber wegen unterlassener Nachrüstung entweder bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist (LG Berlin, Urteil vom 08.12.2016 – 67 S 276/16 -, in: GE 2017, 294).

– 1. Die Duldungspflicht für eine energetische Maßnahme (Wärmeverbundsystem an der Fassade) kann entfallen, wenn sie gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt (LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2017 – 65 S 462/16 -; in: GE 2017, 298).

– Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 -; in: GE 2017, 825).

– 1. Hat nach einer Modernisierungsankündigung der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter, der schon ein neues Mietverhältnis eingegangen ist, auf eine Verzögerung der geplanten Arbeiten hinzuweisen. 2. Ein arglistiges Vortäuschen von Modernisierungsmaßnahmen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, ist nicht anzunehmen, wenn ein Teil der Arbeiten ausgeführt wurde und im Übrigen der Vermieter darlegt, das witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses die anderen Arbeiten verzögert wurden. Ob inzwischen die Planung für diese Arbeiten aufgegeben wurde, ist unerheblich (BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 199/16 -; in: GE 2017, 885).

– Zur Frage, wann eine umfassende Modernisierung vorleigt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach Modernisierung ausschließt (AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16 -; in: GE 2017, 1225).

– Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.02.1972 – VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB a. F.]) (BGH, Beschluss vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17 -; in: NJW 2018, 49).

– 1. Die Pflicht zur Mitteilung geplanter Modernisierungsmaßnahmen zielt nicht darauf ab, die sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einuschränken, sondern soll dem mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren. Die Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters in einer Modernisierungsankündigung dürfen nicht dazu führen, Modernisierung von Wohnraum zu erschweren oder gar zu vereiteln. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird (LG Berlin, Urteil vom 10.11.2017 – 65 S 151/17 -; in: GE 2018, 55).

– Für Maßnahmen, die dem Vermieter aus baurechtlichen Gründen nicht erlaubt sind (hier: fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung für Modernisierungsarbeiten in einem Milieuschutzgebiet) besteht kein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Wäre dem Mieter während der Durchführung der Modernisierung ein Verbleiben in der Wohnung nicht zuzumuten, muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung dem Mieter mitteilen, wo er für die Dauer der Maßnahme wohnen kann. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB formell unwirksam (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 25.04.2017 – 24 C 224/16 -; in: GE 2018, 59).

– Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter an, und lässt der Mieter eine gesonderte – fristgebundene – Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet, gibt der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich mit der Duldung der angekündigten Maßnahmen selbst in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i. S. d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt hat. Das erfordert – vorbehaltlich der Verwirklichung eines des Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB – gemäß § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter (LG Berlin, Beschluss vom 25.01.2018 – 67 T 9/18 -; in: GE 2018, 259).

– Zu Beweiserleichterungen für einen Mieter, der sich nach Ausspruch einer ordentlichen Kündigung durch den Vermiter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574a Abs. 1, 574 Abs. 2 BGB auf den Härtegrund unmöglicher Ersatzraumbeschaffung zu angemessenen Bedingungen beruft, wenn sich die gekündigte Wohnung in einer Gemeinde befindet, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 – 67 S 272/17 -; in: GE 2018, 262).

– Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu mache, ist diese auf Dauer ausgeschlossen. 2. Die entgegenstehnde Entscheiung des BGH vom 2. März 2011 (VIII ZR 164/10) ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz überholt (LG Berlin, Beschlüsse vom 1. Februar 2018 und 12. März 2018 – 66 S 283/17 -; in: GE 2018, 512).

– Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.02.1972 – VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]) (BGH, Beschluss vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17 -).

– Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-) Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen. (LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 – 67 S 373/15 -; in: GE 17/2018, 1060).

– Zur Frage, wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung vorliegt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach Modernisierung ausschließt. (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 – 63 S 293/17 -; in: GE 23/2018, 1527).

– Für eine Klage auf Duldung einer Modernisierung ist der Streitwert (hier: Beschwer bei abgewiesener Klage) nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der beabsichtigten Mieterhöhung zu bemessen; die erzielbare Werterhöhung durch die Modernisierungsmaßnahme bleibt außer Betracht. (BGH, Beschluss vom 20.11.2018 – VIII ZR 112/18 -; in: GE 2/2019, 122).

– Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objetiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19 -; in: GE 2019, 533).

-1.Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB unterscheidet sich von der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c BGB. 2. Erhaltungsmaßnahmen müssen rechtzeitig angekündigt werden, damit der Mieter ausreichend Zeit hat, organisatorische Maßnahmen zu treffen. 3. Bei der Ankündigung muss ein konkretes Datum genannt werden; ein Zeitraum reicht nicht aus. 4. Die Angaben müssen verständlich sein und dürfen keine Spezialkenntnisse voraussetzen. (LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019 – 65 S 5/19 -; in: IMR 2019, 444).

-1.) Zum Begriff der umfassenden Modernisierung in § 556f BGB. 2.) Reine Instandsetzungsmaßnahmen sind bei der Ermittlung wesentlichen Bauaufwandes, der den Anforderungen an eine umfassende Modernisierung genügt, nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2019 – 65 S 25/18 -; in: GE 2020, 334).

– 1. Die Ankündigung einer energetischen Modernisierung muss es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. 2. Werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig angekündigt, so berührt die Unwirksamkeit der Ankündigung der einen Maßnahme die anderen Maßnahmen grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18 -; in: IMR 2020, 95).

– Die Duldungspflicht des Mieters bzgl. Modernisierungsmaßnahmen kann sich grundsätzlich nur auf (bau-) rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen. 2. Bedarf der Anbau eines Aufzugs der Genehmigung und fehlt diese, muss der Mieter den Anbau auch nicht dulden. (LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2019 – 65 S 124/19 -; in: IMRRS 2020, 0408).

– Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht duch das Nachreichen weiterer Informationen geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung. (LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18 -; in: imr-online, IMR 2019, 177).

-Die Duldungspflicht des Mieters kann sich grundsätzlich nur auf (bau-) rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen (vgl. auch Kammer, Beschl. vom 30.01.2017 – 65 S 462/16, GE 2017, 298). (LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2019 – 65 S 124/19 -; in GE 13/2020, 877).

-1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich – wie regelmäßig – in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen läasst und – wie ebenfalls regelmäßig – davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem – infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblihcen – hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. 2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-) genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage). (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19 -; in GE 16/2020, 1046).

-1. Umfassend nach § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, wobei „umfassend“ nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung betrifft; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde. 2. Beschränken sich die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, und werden keine Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen, liegt keine umfassende Modernisierung vor. (BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 73/19 -; in GE 17/2020, 1113).

-Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist rechtsmissbräuchlich. Der Vermieter kann aus ihr keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten (hier: Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen). (LG Berlin, Beschluss vom 01.09.2020 – 67 S 108/20 -; in: GE 18/2020, 1181).

-1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend. 2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet). (LG Berlin, Urteil vom 06.08.2020 – 67 S 46/20 -; in GE 22/2020, 1497).

-Eine Modernisierungsvereinbarung über eine zeitweilige Umsetzung in eine andere Wohnung mit Fortzahlung der ungeminderten Miete muss mit allen Mietern getroffen werden und wäre darüber hinaus auch nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 – 65 S 232/19 -; in GE 23/2020, 1560).

-1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. 2.Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus im wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.  2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands- ohne Grundstücksanteil – erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81719, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18 -; in IWW-Abrufnummer 220486).

-1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihren tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. b)Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des§ 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des§ 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab-) genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18 -; in: GE 4/2021, 237).

– a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort angekündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es dagegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229§ 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31.12.2018 eine in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegangen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnanlage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31.12.2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisierung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt geltende Fassung der §§ 555c und 559 BGB Anwendung findet. (BGH, Urteil vom 18.03.2021 – VIII ZR 305/19 -; in: GE 10/2021, 621).

-Ist die Mietsache mangelbedingt nicht nutzbar, hat der Mieter grundsätzlich weder ein Nutzungsentgelt für die Mietsache selbst noch ein solches für eine ihm vom Vermieter bis zum Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen zur Verfügung gestellte Umsetzwohnung zu zahlen. (LG Berlin, Urteil vom 25.03.2021 – 67 S 336/20 -; in GE 10/2021, 635).

-Ist der Mieter wegen seiner nächtlichen Arbeitszeiten am Tage auf ungestörten Schlaf angewiesen, so ist der Duldungsanspruch hinsichtlich der Durchführung von Modernisierungsarbeiten nach § 555d Abs. 1 BGB aufgrund einer unzumutbaren Härte gemäß § 555d Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall gehalten, die Bauarbeiten zu oder ab bestimmten Tageszeiten einzustellen, sofern sie zu einer störenden Geräuschentwicklung führen. (AG Bremen, Urteil vom 23.06.2016 – 6 C 186/16 -; in juris).

-Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Baumaßnahmen (§ 555 a Abs. 1, § 555 d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel ) noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung eines Klageanlasses i.S. v. § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter den Mieter nach Ablauf eiener angemessenen Frist im Anschluss an die Ankündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat. (BGH, Beschluss vom 27.04.2021 – VIII ZB 44/20 -; in: GE 12/2021, 753)

-Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung verpflichtet. Aufgrund veränderter Umweltbedingungen kann aber ein Anspruch auf Errichtung eines Rückstauschutzes gegen Wassereinbruch bestehen. (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10.2020 – 27 C 21/20 -; in IMR 2021, 315).

-1.Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 – 18 S 171/16-, juris). 2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügige Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen. (Fortführung LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 – 64 S 145/17 -, GE 2018, 1061 ff.). 3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass. (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 – 64 S 215/19 – (rkr.). -; in GE 20/2021, 1265).

-1. Die Rechtzeitigkeit wie der Inhalt der Ankündigung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache richten sich nach Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Dringlichkeit der Maßnahmen, muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen. 2. Soll der Mieter für etwa ein Jahr aus seiner seit mehr als zehn Jahren bewohnten Wohnung vollständig ausziehen, ist eine Ankündigung von gerade einmal sechs Werktagen unproblematisch als unangemessen kurz und damit nicht rechtzeitig zu bewerten. (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 05.04.2022 – 65 S 213/21 -; in GE: 16/2022, 845).

-1. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsausstattung setzt voraus, dass beide Parteien erkennbar einen bestimmten Zustand als geschuldet vertraglich vereinbart haben (BGH, GE 2022, 93); wird eine Wohnung mit einer Gasetagenheizung vermietet, kann nach allgemeiner Verkehrsanschaung der Mieter davon ausgehen, dass dies der vertragsgemäße Zustand ist. 2. Die Vornahme von Modernisierungsarbeiten führt nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache. (BGH, Beschluss vom 19.07.2022 – VIII ZR 194/21 -; in GE 18/2022, 950).

– 1. Die Beschwer des zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilten Mieters bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Mieterhöhung. 2. Im Fall der Duldung vom Instandhaltungsmaßnahmen sind Einschränkungen des Nutzungsrechts und etwaige Aufwendungen maßgeblich; bei zeitweiliger Unbewohnbarkeit ist die Miete für die Dauer der Arbeiten maßgebend. (BGH, Beschluss vom 06.12.2022 – VIII ZR 36/22; in: GE 5/2023, 238)

-1. Das Sonderkündigungsrecht gem. §555e BGB nach einer Modernisierungsankündigung ist bei Bagatellmaßnahmen gem. § 556c Abs. 3 BGB ausgeschlossen. 2. Dies ist der Fall, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und zusätzlich nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. 3. Unerheblich ist dabei, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder nicht. 4. Die Rechtslage ist für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse identisch. 5. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke von Geschäftsräumen stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf diese dar. (LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 – 4 O 109/22 – )

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Einzelne Maßnahmen

– Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 I MHRG wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, muss in der Mieterhöhungserklärung gem. § 3 III MHRG durch eine Wärmebedarfsrechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (KG, Rechtsentscheid vom 17.08.2000 – 8 RE-Miet 611159/00 -, in: NZM 2000, 1049).

– Mieterhöhung auch ohne Wärmebedarfsberechnung: Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 S. 2 MHG (seit 01.09.2001: § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung (BGH, Beschluss vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01 -, in: GE 2002, 926).

– Bei Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Heizenergie geführt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich, wobei jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen ist (LG Leipzig, Urteil vom 24.01.2002 – 12 S 6262/01 -, in: NZM 2002, 941).

– Die Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme hat der Mieter zu dulden. Erhöhen sich die Heizkosten durch die Umstellung um durchschnittlich 62 %, so kann der Vermieter den Mietzins nicht wegen der Kosten der Umstellung gem. § 3 MHG erhöhen, denn die Umstellung ist unwirtschaftlich (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2000 – 65 S 352/99 -, in: NZM 2002, 64).

– Belastungsgrenze nach Modernisierung: 1. Der Fahrstuhleinbau bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoss stellt eine Modernisierung dar; unbeachtlich ist, dass der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält. – 2. Die Modernisierung ist dann nicht mehr zu dulden, wenn die Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils eine Prozentsatz von 20 bis 30 % des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich nicht um eine starre Grenze handelt (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002 – 63 S 239/01 -, in: GE 2002, 930).

– Die Ankündigungspflicht des § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB bezieht sich auch auf Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung, sofern sie im unmittelbaren Zusammenhang mit den Maßnahmen in der Wohnung stehen (beim Heizungseinbau Arbeiten im Keller zum Anschluss der Heizungsrohre). Das gilt nicht für bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch (z. B. technische und planerische Vorbereitungen) (LG Berlin, Urteil vom 15.08.2002 – 67 S 32/02 -, in: GE, 2002, 1626).

– 1. Eine Mieterhöhungserklärung, die die durchgeführten Baumaßnahmen unter Angabe der Arbeitsmaterialien erläutert, die k-Werte vor und nach einer Dämmung angibt, für jedes Gewerk die anteiligen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten darstellt, so dass es dem Mieter möglich wurde, nach seiner Ansicht zu Unrecht eingeführten Positionen herauszuziehen, ist formell fehlerfrei. – 2. Bei Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Heizenergie (nicht Heizwärme) geführt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich, wobei jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen ist (LG Leipzig, Urteil vom 24.01.2002 – 12 S 6262/01 – in: NZM 2002, 941).

– 1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden. – 2. Die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung muss dargelegt werden. – 3. Der Einbau einer „Sicherheitsverglasung“ ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen. – 4. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 Meter stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte. – 5. Zur Darlegung des Modernisierungscharakters der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen reicht die Gegenüberstellung der Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten Anlage in der Mieterhöhungserklärung aus. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter bereits bisher mit der alten Anlage ausgekommen ist. – 6. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin, Urteil vom 05.1.2002 – 64 S 170/02 -, in: GE 2003, 122, 123).

– 1. Vom Mieter übernommene Nachtstromspeicheröfen stehen dem Einbau einer Gaszentralheizung dann nicht entgegen, wenn die Nachstromspeicheröfen nicht mitvermietet sind und vom Mieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu entfernen sind. – 2. Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung, ohne dass es darauf ankommt, ob die Maßnahme zugleich auch der Energieeinsparung gedient hat. – 3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot steht dem Anspruch auf Duldung einer den Wohnwert verbessernden Maßnahme nicht entgegen (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2003 – 64 S 49/02 -, in: GE 2003, 394).

– Die Installation einer Gaszentralheizung begründet keine Wohnwertbesserung, wenn die betreffenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sind. Das gilt auch gegenüber einer mieterseits eingebauten Etagenheizung, wenn eine mit dem Vermieter abgeschlossenen Modernisierungsvereinbarung vorsieht, dass der Vermieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchführen darf (LG Berlin, Urteil vom 26.06.2003 – 67 S 417/02 – , in: GE 2004, 236).

– Im Beitrittsgebiet Ost-Berlin ist beim Altbau (Baualtersklasse bis 1918) für folgende Wohnungsausstattung ein allgemein üblicher Zustand noch nicht erreicht: Zentralheizung mit Warmwasserversorgung; moderne Sanitärausstattung (wandhängendes WC; eingelassener Spülkasten mit Wasser-/Gasleitung unter Putz; Kalt- und Warmwasserzähler; Badewanne und Duschkabine; Wand- und Bodenfliesen in Badezimmer und Küche; Herd mit vier Kochplatten; moderne Elektroanlage). Für derartige Modernisierungsarbeiten ist der Härteeinwand des Mieters (noch) beachtlich (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2003 – 67 S 279/01 – in: GE 2003, 1615).

– Es besteht noch kein Anspruch auf Duldung des Einbaus eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses als Modernisierungsmaßnahme, weil nach der derzeitigen Verkehrsauffassung (erheblicher objektivierbarer Nutzerkreis) noch nicht eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache erfolgt (LG Berlin, 28.05.2004 – 63 S 49/04 – , in: GE 2004, 964).

– In dem Klageantrag zur Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung muss der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Rohrleitungen angegeben werden. Eine genaue und nachvollziehbare Bauzeichnung kann allerdings mit herangezogen werden (KG, Beschluss vom 05.08.2004 – 8 W 48/04 – , in: GE 2004, 1231).

– Bei komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss in der Ankündigung nicht die voraussichtliche Dauer für jede einzelne Baumaßnahme getrennt angegeben werden. 2. Folgende Maßnahmen sind eine Modernisierung: a) Zentralheizung statt Gasaußenwandöfen; b) erstmalige Installation einer zentralen Warmwasserversorgung für die Küche; c) Maßnahmen zur Schall- und Wärmedämmung durch Einbau von neuen Leitungen und einer styroporgedämmten Badewanne; d) Einbau von Einhebel-Mischbatterien; f) Verfliesung von Badezimmer und Küche; g) Verstärkung der elektrischen Steigeleitung und Veränderung der Elektroinstallation statt der vorhandenen Aluminiumkabel; h) Gegensprech- und Türöffnungsanlage. Keine Modernisierung sind i) der Ersatz des Gasdurchlauferhitzers im Bad durch eine zentrale Warmwasserversorgung; j) der Ersatz des Gasherdes durch einen Elektroherd; k) bloße Vorbereitung eines Breitbandkabelanschlusses. 3. Der Vermieter ist berechtigt, schadhafte Fenster durch in Abmessung und Gestaltung gleichartige Isolierfenster zu ersetzen. 4. Die Feststellung des allgemein üblichen Zustands im Sinne des § 544 BGB ist in Berlin nicht mehr getrennt nach Ost und West zu betrachten (AG Mitte, Urteil vom 12.07.2004 – 20 C 11/04 – , in: GE 2004, 1235).

– Der Mieter muss den Einbau einer Zentralheizung nicht dulden, wenn die Modernisierungsankündigung den Verlauf der Rohrleitungen nicht erkennen lässt, der Verbleib der Speisekammer unklar bleibt und eine Investition noch nicht abgewohnt ist (AG Neukölln, Urteil vom 13.08.2004 – 18 D 402/03 – , in: GE 2004, 1458).

– Der Vermieter, der berechtigterweise die Beheizung von Ofenheizung (hier: Gamat-Öfen) auf Zentralheizung umstellt, hat jedenfalls dann die Wahl, die Zentralheizung selbst oder durch Dritte (Wärmecontracting) betreiben zu lassen, wenn er sich in der Modernisierungsankündigung diesbezüglich noch nicht festgelegt hat; eine derartige Festlegung ist auch nicht schon dadurch getroffen, dass er die gesamten Kosten der Heizungsumstellung gem. §§ 3 MHG a. F. bzw. 559 BGB als Mieterhöhung umgelegt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2004 – 67 S 234/04 – , in: GE 2004, 1527).

– Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die notwendigen Folgekosten auf den Mieter abwälzen und auch einen Vorschuss geltend machen (hier: Zentralheizung statt Ofenheizung) (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2004 – 62 S 111/04 – , in: GE 2004, 1395).

– 1. Die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen wird mangels gesetzlicher Grundlage nicht durch das Verhältnis zur erzielten Heizkostenersparnis begrenzt. 2. Es kann dahinstehen, ob eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bei preisgebundenen Neubauwohnungen überhaupt von einer ordnungsgemäßen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB a. F./ § 554 Abs. 2 n. F. abhängig ist, weil anders als im preisfreien Wohnraum die Mieterhöhung nicht von einer aus der Ankündigung erwachsenden Duldungspflicht abhängig ist, sondern die geänderte Kostenmiete auf Grund gesetzlicher Bestimmungen geschuldet wird. 3. Der duldungswillige Mieter ist nicht verpflichtet, eine Außendämmung durch einstweilige Verfügung stoppen zu lassen. 4. Die Modernisierungsankündigung braucht weder eine Erläuterung zur Heizkostenersparnis oder zum Instandsetzungsabzug noch die Berechnung der Mieterhöhung zu enthalten. Der Vermieter muss lediglich die zu erwartende Mieterhöhung in Euro/ m² mitteilen, aber nicht die Kostenkalkulation. Die Angabe der ungefähren Mieterhöhung reicht aus, weil die Mitteilung nicht die spätere Mieterhöhungserklärung vorweg nimmt. 5. Beim finanziellen Härteeinwand des Mieters ist die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete ins Verhältnis zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters einschließlich seiner Haushaltsangehörigen und des Anspruchs auf Wohngeld zu setzen; maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Duldungsbegehrens (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2004 – 63 S 273/04 – , in: GE 2005, 1491).

– 1. Der Umbau eines Innen-WC-Raumes mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine in ein einheitliches, vom Flur aus zugängliches Bad mit Dusche stellt eine Modernisierung dar. 2. Der Anbau eines zweiten Balkons neben einem bereits vorhandenen Balkon einer Zweizimmerwohnung ist keine Modernisierung, wenn der vorhandene Balkon von seiner Größe her eine Nutzung zum Sitzen von ein bis zwei Personen, gegebenenfalls auch mit Kind zulässt (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2005 – 63 S 77/05 -, in: GE 2006, 190).

– 1. Der Einbau eines neuen WC-Elements mit Unterputz-Spülkasten und Zwei-Mengen-Spültechnik sowie einem wandhängenden Tiefspülbecken führt gegenüber der vorhandenen Ausstattung mit einem bodenstehenden WC und einem frei stehenden Spülkasten mit Stopp-Spartaste zu einer Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Wasser. 2. Dem Vermieter ist es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, die Duldung für eine Modernisierung (hier: Einbau eines Geschirrspülanschlusses) zu verlangen, die bereits der Mieter mit seiner Genehmigung auf eigene Kosten durchgeführt hat, denn diesen Zustand muss er sich auf Grund der Genehmigung zurechnen lassen. 3. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, als Maßnahme der Instandsetzung die Demontage der Gaszu- und Gassteigeleitung sowie der Ersetzung eines Gasherdes gegen einen Elektroherd zu dulden. Die Ersetzung eines Gasherdes gegen einen Elektroherd bedeutet ferner keine Verbesserung der Mietsache (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2005 – 62 S 91/05 -, in: MM 2006, 39).

– Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat ( BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05 -, in: GE 2006, 318).

– Der Mieter muss es dulden, dass seine mit Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung an das Fernwärmenetz angeschlossen wird, wenn die Fernwärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit spielt insoweit keine Rolle (LG Berlin, Urteil vom 25.07.2005 – 67 S 153/04 -, in: GE 2005, 1193, Info M 2006, 69).

– 1. Bei folgenden Arbeiten handelt es sich um Modernisierungsarbeiten: a) im Badezimmer dem Einbau eines Handwaschbeckens mit Armatur; das Einfliesen einer neuen Badewanne; dem Einbau eines freihängenden WCs nebst Spülvorrichtung; die Veränderung/Neuschaffung der Zu- und Abwasserleitungen für die Sanitärobjekte; die Verfliesung der Wände bis zu 2,20 m Höhe; die Verfliesung des Fußbodens; dem Ersatz der Wannenfüll- und Brausebatterie bei Notwendigkeit; dem Einbau eines Stromschutzschalters; die Installation eines Elektroanschlusses (Wandauslasses) im Bereich über dem Waschbecken zum künftigen Anschluss eines Beleuchtungskörpers sowie einer Steckdose neben dem Waschbecken; b) in der Küche dem Einbau einer Doppelspüle mit Unterschrank im Austausch gegen das vorhandene Ausgussbecken; die Anbringung eines Fliesenspiegels über der Doppelspüle. 2. Die dadurch eintretende Verkleinerung des Badezimmers auf etwa 135 cm Breite ist vom Mieter ebenso hinzunehmen wie die Notwendigkeit, Möbel in Bad und Küche anders zu stellen. 3. Die fehlende Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung nach den Gesamtkosten führt nicht zur Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung (AG Neukölln, Urteil vom 29.12.2005 – 8 C 251/05 -, in: GE 2006, 1043).

– Führt während laufenden Mietvertrags der Vermieter eine Modernisierung dergestalt durch, dass statt der bisher von den Mietern gemäß Mietvertrag als Selbstversorger mit Kohleöfen, Ölöfen oder Etagenheizung durchgeführten Beheizung erstmals die Versorgung aller Mietwohnungen mit Heizenergie und Warmwasser durch eine Heizzentrale erfolgt, die der Vermieter durch einen von ihm bestimmten Dritten betreiben lässt, ist der Mieter nicht verpflichtet, mit diesem Dritten einen von diesem inhaltlich bestimmten Vertrag über die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser zu schließen (LG Bonn, Urteil vom 02.03.2006 – 6 S 259/06 -, in: NZM 2006, 536).

– Eine duldungspflichtige Maßnahme iSv. § 554 II BGB ist auch eine solche, die zur Einsparung von Primärenergie führt. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter nach Anschluss des Hauses an das Fernwärmenetz einen auf die Gesamtfläche des Hauses bezogenen Grundkostenanteil zu tragen hat und ihm deshalb ein individuell sparsames Heizverhalten nicht mehr in vollem Umfang zugute kommt (LG Hamburg, Urteil vom 29.09.2005 – 334 S 48/04 -, in: NZM 2006, 536).

– Beim Einbau von elektronischen Funkheizkostenverteilern handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme iSv. § 554 II BGB, weil hierdurch die Mietsache verbessert wird (AG Frankfurt am Main, 11.11.2005 – 33 C 2742/05-20, in: NZM 2006, 537).

– Beim Einbau einer Gasetagenheizung (anstelle einer Einzelofenheizung) müssen dem Mieter die Anzahl, der Ort, die Größe der Gasthermen und der Heizkörper sowie der Verlauf der Leitungen in einheitlichen detaillierten Schreiben angekündigt werden (AG Mitte, Urteil vom 25.07.2006 – 22 C 24/06 -, in: GE 2006, 1296).

– Der Vermieter hat gegen den Wohnraummieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Duldung der Auswechslung funktionsfähiger älterer Verdunstungsgeräte gegen moderne elektronische Heizkostenerfassungsgeräte (LG Kassel, Urteil vom 27.05.2004 – 1 S 381/03 -, in: GE 2006, 1614).

– Der Vermieter ist bei Fehlen einer ausdrücklichen entgegenstehenden Abrede berechtigt, die Energieversorgung in Bezug auf die Kochmöglichkeit von Gas auf Elektrizität umzustellen. Das Angebot eines Elektroherds stellt dann im Hinblick auf die vertraglich geschuldete Überlassung einer Kochmöglichkeit kein aliud dar (LG Berlin, Urteil vom 01.08.2006 – 63 S 68/06 -, in: GE 2006, 1616).

– 1. Wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das Haus mit Fernwärme versorgt wird, ist der Vermieter berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abzuschließen (Abgrenzung zu BGH, GE 2006, 838). 2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dadurch eine nicht gerechtfertigte Mehrbelastung für den Mieter entsteht (LG Berlin, Urteil vom 02.11.2006 – 67 S 177/06 -, in: GE 2006, 1617).

– Hat der Vermieter sich in einer Modernisierungsvereinbarung verpflichtet, nach dem Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen mit der Ausnahme von energiesparenden Maßnahmen, muss der Mieter den späteren Anschluss an eine Zentralheizung dann dulden, wenn eine Energieeinsparung nachgewiesen wird (hier durch Sachverständigengutachten) (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2006 – 67 S 285/05 -, in: GE 2007, 294).

– Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 ist die Ausstattung mit Sammelheizung und zentraler Warmwasserversorgung in Berlin allgemein üblich (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2007 – 67 S 26/06 -, in: GE 2007, 720).

– Der nachträgliche Anbau eines Balkons vor einem Wintergarten ist keine Modernisierung (LG Berlin, Urteil vom 12. 03.2007 – 67 S 389/06 -, in: GE 2007, 721).

– 1. Der Anschluss einer Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung ist auch dann eine duldungspflichtige Maßnahme zur Energieeinsparung, wenn die Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet war; auf die Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahme kommt es nicht an. 2. Die Installation eines Zu- und Abflussanschlusses für die Waschmaschine und einen Geschirrspüler ist als Wertverbesserungsmaßnahme ankündigungspflichtig; die Ankündigung als Instandsetzungsmaßnahme reicht insoweit nicht aus. 3. Die Verfliesung des vorhandenen Terrazzofußbodens im Bad ist keine duldungspflichtige Wohnwertverbesserungsmaßnahme (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2007 – 63 S 250/06 -, in: GE 2007, 849).

– 1. Der Vermieter muss in der Modernisierungsankündigung nicht den Ablauf der Arbeiten der einzelnen Gewerke angeben. 2. Ob zu der Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung auch künftige (durchschnittliche) Betriebskosten gehören, kann offen bleiben. Jedenfalls ist eine Angabe durch den Vermieter dann nicht erforderlich, wenn es sich um Gas- und Stromkosten handelt, für die der Mieter eigene Verträge mit den Versorgungsträgern abgeschlossen hat. 3. Der Einbau einer Dusche mit Innen-WC ist auch dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn vorher eine transportable Duschkabine vorhanden war und die Fläche der Küche dadurch verkleinert wird. 4. Für das Vorliegen einer unzumutbaren Härte ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -, in: GE 2007, 907).

– Die Auswechslung funktionsfähiger älterer Verdunstungsgeräte gegen moderne elektronische und mit Funktechnik versehene Wärmemengenzähler ist duldungspflichtig (AG Lichtenberg, Urteil vom 02.05.2007 – 7 C 101/07 -, in: GE 2007, 1054).

– Der Mieter hat die Installation eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses unabhängig davon zu dulden, ob die Umrüstung auf einen rückkanalfähigen Kabelanschluss von einem digitalen terrestrischen Anschluss oder von einem herkömmlichen Kabelanschluss erfolgt, da keiner der letztgenannten Anschlüsse die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses ermöglicht (AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2006 – 4 C 427/06 -, in: GE 2007, 1055).

– Der Vermieter, der neue Fenster als Modernisierungsmaßnahme einbaut, hat dafür Sorge zu tragen, dass der Fenstereinbau entsprechend den zur Zeit des Umbaus geltenden technischen Standards (hier: zum Lärmschutz) erfolgt (AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 – 5 C 117/05 -, in: GE 2007, 1556).

– Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung „nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung“ mitteilen (hier: Einbau eines Duschbads). Eine Mitteilung über die künftige Höhe der Betriebskosten ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die neu entstehenden oder erhöhten Kosten nicht umgelegt, sondern vom Mieter selbst veranlasst und bezahlt werden (hier: Gas und Strom für Gastherme) (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -, in: Info M 2007, 304).

– Der Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz stellt wegen der Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Wasser und Warmwasser durch in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung eine Maßnahme zur Ersparnis von Energie dar und ist daher von dem Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007 – 63 S 75/07 -, in: GE 2008, 61).

– 1. Der Anbau eines Balkons zum nicht geräuschbelasteten Innenhof ist auch dann eine Wertverbesserungsmaßnahme, wenn die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen Austritt verfügt. 2. Die entsprechende Ankündigung ist formell unwirksam, wenn sie die Dauer der Maßnahme nur ungenau beschreibt (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 – 67 S 16/07 -, in: GE 2008, 201).

– 1. Maßnahmen zur Wärmedämmung sind nicht als Modernisierung anzusehen, wenn ein die Energieeinsparung bestätigendes Sachverständigengutachten offensichtliche Mängel aufweist. 2. Eine Modernisierung liegt in folgenden Fällen vor: Installation einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage; Verstärkung der Stromleitungen; Einbau eines WC-Spülkastens; Einbau eines Poresta-Wannenträgers; Einbau einer Einhebelarmatur; Einbau einer zentralen Schließanlage (AG Köpenick, Urteil vom 04.12.2007 – 7 C 264/03 -; in: GE 2008, 411).

– Die Erweiterung der Wohnfläche um 9 qm durch einen dreiseitig verglasten und beheizbaren Anbau an der 1,78 qm großen Küche stellt auch dann eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Wohnung bisher nur eine Größe von 36 qm hat (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 30.01.2008 – 7 C 366/07 -; in: GE 2008, 415).

– 1. Die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 541 b BGB. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter selbst eine moderne Gasetagenheizung eingebaut hat, diese aber nicht als mitvermietet gilt. 2. Die Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme ist jedenfalls dann ausreichend, wenn in ihr die Maßnahme im einzelnen beschrieben werden, die voraussichtlichen Kosten und deren Umlegung aufgeschlüsselt, die voraussichtliche Mieterhöhung berechnet und der Ankündigung eine Berechnung des Heizwärmebedarfs sowie eine Zeichnung bezüglich der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in der Wohnung des Mieters beigefügt ist. 3. Der Austausch eines dreiflammigen Gasherdes gegen einen elektrischen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre ist ebenfalls eine Wertverbesserung. 4. Der Mieter kann sich wegen vorausgegangener Modernisierung nur dann auf eine Härte i. S. d. § 541 b Abs. 1 BGB berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall. 5. Entspricht die vorgesehene Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik, so kann der Mieter nicht verlangen, dass jene darüber hinaus individuelle Besonderheiten des Mieters berücksichtigt. Ob die technischen Betriebsvorschriften für die Anlage bei deren künftigem Betrieb eingehalten werden, ist bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b Abs. 1 BGB nicht zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 13.03.1998 – 64 S 35/97 -; in: GE 1998, 616).

– Die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung ist auch dann eine Modernisierung, wenn vorher der Mieter alle elektrischen Haushaltsgeräte betreiben konnte, da nicht auf die einzelne Wohnung, sondern auf das gesamte Haus abzustellen ist (AG Mitte, Urteil vom 14.10.1997 – 19 C 414/97 -; in: GE 1998, 621).

– Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Es ist nicht erforderlich, dass Energieverbrauch und – kosten auch beim einzelnen Mieter sinken (BGH, Urteil vom 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 -, in: NJW 2008, 3630, Info M 2008, 417, GE 2008, 1485).

– Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Austausch einer von ihm eingebauten Gasetagenheizung gegen eine neue Gasetagenheizung zu dulden, wenn ihm im Mietvertrag die Pflicht übertragen worden ist, für die Dauer des Mietverhältnisses auch für die Erneuerung der Anlage zu sorgen, und der Vermieter auf sein Mieterhöhungsrecht verzichtet hat (KG, Beschluss vom 28.8.2008 – 8 U 99/08 -; in: GE 2008, 1423).

– Den Umbau einer Loggia zu einem eher als „Wintergarten“ zu bezeichnenden Wohnelement der Mietwohnung braucht der Mieter als Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, weil etwas völlig Neues geschaffen werden soll. Ein Wintergarten ist keine „verbesserte Loggia“. Eine etwaige Einsparung von Heizenergie kann daher nicht berücksichtigt werden. Dem Vermiete ist zumutbar, die Maßnahme nach Beendigung des Mietvertrags durchzuführen (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 7.8.2007 – 316 C 425/06 – und LG Hamburg, Beschluss vom 30.10.2007 – 311 S 102/07 -; in: WuM 2008, 27).

– Der Anbau eines Balkons an eine Wohnung, der erstmals die Möglichkeit bietet, die frische Außenluft im Freien zu genießen, ist eine Maßnahme zur Verbesserung einer Mietwohnung. Die Mitteilung der Maßnahme im Ankündigungsschreiben bedarf zu ihrer Wirksamkeit der klaren Angabe zur Dauer der Arbeiten und zu Veränderungen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 – 67 S 16/07 -; in: WuM 2008, 85).

– 1. Eine unerhebliche Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme bemisst sich nicht nach festem Geldbetrag, sondern nach ihrem Verhältnis zum bereits geschuldeten Mietzins. 2. Energieeinsparungen durch den Einbau neuer Fenster in die Wohnung sind nachhaltig, wenn sie dauerhaft und messbar sind. Eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich; eine Begrenzung der Mieterhöhung durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht nicht dem gesetzgeberischen Willen (AG Rheine, Urteil vom 22.7.2008 – 14 C 54/07 -; in: WuM 2008, 491).

– Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat (BGH, Urteil vom 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 -; in: WuM 2009, 40).

– Der Austausch einer Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung ist weder als Wertverbesserungs- noch als Energieeinsparungsmaßnahme duldungspflichtig, wenn in der Modernisierungsankündigung lediglich der derzeit geltende Preis für Nachtstrom mit demjenigen für Erdgas verglichen wird (AG Schöneberg, Urteil vom 15.12.2008 – 18 C 248/08 -; in: GE 2009, 201).

– Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor (hier: Austausch von Kastendoppelfenstern durch Isolierglasfenster), müssen die eingebauten Teile den aktuellen technischen Normen entsprechen (hier: Schallschutz gemäß DIN 4109). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich der Vermieter vorbehalten hat, die aktuellen DIN-Werte nicht zu erreichen (LG Berlin, Urteil vom 11.2.2008 – 67 S 64/07 -; in: WuM 2008, 482 und Info M 2009, 5).

– Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme durchführt (hier. Einbau einer Gasetagenheizung) und dass er die fertiggestellte Einrichtung für die Dauer des Mietverhältnisses laufend wartet und instandhält, ist der Mieter nicht verpflichtet, spätere Vermieter-Modernisierungen an dieser Einrichtung zu dulden (KG, Urteil vom 28.8.2008 – 8 U 99/08 -; in: Info M 2009, 116).

– 1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, vor Ablauf der 3- Monatsfrist des § 554 Abs. 3 BGB einen Fahrstuhleinbau durchführen zu lassen. 2. Bei Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung bedarf es keines Duldungstitels des Vermieters gegenüber dem widersprechenden Mieter. 3. Einstweiligen Rechtsschutz kann der Mieter nur erhalten, wenn er Härtegründe glaubhaft macht (LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008 – 334 S 38/08 -; in: ZMR 3/2009, 208f.).

– Hat der Vermieter bestimmte Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung oder gesetzlicher Verpflichtung durchzuführen (hier: Ersatz von Gaseinzelöfen durch Zentralheizung), ist er nicht verpflichtet, die inhaltlichen und förmlichen Anforderungen für die Miteilung gem. § 554 Abs. 3 BGB einzuhalten (BGH, Urteil vom 4.3.2009 – VIII ZR 110/09 -; in: Info M 5/09, 158).

– Für den geplanten Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten, wo welche Leitungen verlegt werden und wo in welchem Raum Heizkörper mit welchen Abmessungen installiert werden sollen (AG Köpenick, Urteil vom 28.05.2009 – 2 C 57/09 -; in: GE 2009, 1051).

– 1. Ist im Geschäftsraummietvertrag durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung der Zustand der Mietsache einschließlich der Dachfläche als Sollzustand vereinbart, darf der Eigentümer die Dachfläche nicht nach eigenen Vorstellungen anders gestalten. 2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme (OLG Bamberg, Hinweisbeschluss vom 25.05.2009 und Beschluss vom 30.07.2009 – 3 U 23/09 -; in: GE 2010, 201).

– Der Anbau von Balkonen stellt keinen allgemein üblichen Zustand von Wohnungen in Berlin her (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 65 S 285/09 -; in: WuM 201, 88).

– Die Modernisierungsankündigung ist unwirksam, wenn darin der Verlauf der Heizungsstränge nicht genau bezeichnet wird. Bezüglich der Heizkörper brauchen Typ und Rohrleitungsdicke nicht genannt zu werden (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2010 – 67 S 422/09 -; in: GE 2010, 694).

– 1. Die Umstellung von GAMAT-Außenwandheizern auf Fernwärme ist als Modernisierungsmaßnahme duldungspflichtig. 2. Das gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Heizung durch den Mieter auf eine Gasetagenheitzung umgestellt worden ist, weil der Anschluss dieser Heizung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz als Energieeinsparmaßnahme anzusehen ist. 3. Eine im Zeitpunkt des Modernisierungsverlangens schon 17 Jahre alte Gasetagenheizung ist als „abgewohnt“ anzusehen. 4. Werden bei Anschluss an das Fernwärmenetz die bereits vorhandenen Heizkörper und Leitungen weiter verwendet, sind diesbezüglich genauere Angaben in der Modernisierungsankündigung entbehrlich (LG Berlin, Beschluss vom 28.07.2010 – 67 S 180/10 -; in: GE 2010, 1273).

– Ein Balkonanbau ist eine Modernisierung; Balkone sind in der Baualtersklasse 1956 – 1964 in Berlin allgemein üblich (LG Berlin – 67 S 446/08 -; in: WM 10, 908).

– Die flächenbezogene Mietminderung wegen Abweichens der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche ist von einer Mietminderung aus anderen Gründen unbeeinflusst (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.09.2010 – 2-11 S 91/09 -; in: WM 2010, 626 f.).

– Der Austausch der vorhandenen Nachtspeicheröfen gegen eine Gaszentralheizung ist eine duldungspflichtige Energieeinsparungsmaßnahme (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2010 – 63 S 171/09 -; in: GE 2010, 1622).

– Der Wohnraummieter hat den Austausch der vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte für Heinwärme sowie für Kalt- und Warmwasser durch solche mit Funkablesung zumindest deswegen zu dulden, weil es sich um eine Wohnwertbesserung handelt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 22.10.2010 – 63 S 451/10 -; in: GE 2010, 1745).

– Der Mieter muss den Austausch der vorhandenen Nachtspeicheröfen gegen eine Zentralheizung zumindest nach Treu und Glauben dulden (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.05.2010 – 33 C 4250/09-26 -; in: GE 2010, 1749).

– Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten, wenn die Wohnung vermieterseits bereits mit Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizern ausgestattet ist (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2010 – 63 S 208/10 -; in: GE 2011, 201).

– Der Vermieter darf jedenfalls dann eine Müllabwurfanlage (Müllschlucker) stilllegen, die eine Mülltrennung nicht erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Änderung der Benutzung von Gemeinschaftsanlagen vorbehalten ist (AG Wedding, Urteil vom 06.01.2011 – 8b C 25/09 -; in: GE 2011, 271).

– Der Mieter ist verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-4-Plattenelektroherd und als Modernisierung die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, die Schaffung eines modernen Bades gemäß Berliner Mietspiegel 2009 sowie den Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch Holzisolierglasfenster zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2010 – 65 S 318/09 -; in: GE 2011, 338).

– Der Anbau eines Fahrstuhls ist vom Mieter, als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2011 – 65 S 19/11 -; in: GE 2011, 483).

– Der Wohnungsmieter hat folgende Maßnahmen als Modernisierung zu dulden: im Bad: Austausch eines Heizkörpers durch einen Handtuchheizkörper, eines kleinen durch eine größeres Handwaschbecken, des stehenden WC durch ein wandhängendes WC mit Spül-Stopp und einer Einhebelmischbatterie; in der Küche: Installation einer Doppelspüle (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2011 – 65 S 321/10 -; in: GE 2011, 548/11).

– Der Einbau von Isolierglasfenstern statt Einfachfenstern ist eine Modernisierung, unabhängig davon, ob die Fenster in einem Wohnraum, einem Badezimmer oder WC eingebaut werden sollen (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 100/11 -; in: GE 2011, 1085).

– Der Mieter einer mit Linoleum ausgelegten Wohnung hat keinen Anspruch auf Kürzung der Türblätter, um eine Auslegung mit Teppichboden zu ermöglichen (AG Lichtenberg, Urteil vom 09.06.2011 – 111 C 319/09 -; in: GE 2011, 1027).

– Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10 -; in: GE 2011, 1550).

– Der Einbau eines Aufzugs stellt eine nachhaltige Verbesserung einer im Obergeschoss gelegenen Wohnung dar, die nicht näher erläutert zu werden braucht (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2011 – 63 S 426/10 -; in: GE 2011, 1555).

– 1. Folgende Maßnahmen sind als Modernisierung vom Mieter zu dulden: a) Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung nebst zentraler Warmwassererzeugung b) Ersatz des aufstehenden WC-Beckens durch ein wandhängendes c) Einbau einer Einhebelmischbatterie d) Verstärkung der Anschlüsse und Steigeleitungen e) Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System f) Einbau von zusätzlichen Steckdosen g) Einbau einer mithörsicheren Klingel- und Gegensprechanlage f) Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 23.03.2012 – 6 C 79/11 -; in: GE 2012, 1498).

– 1. Der Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung ist nicht zu dulden, wenn der Vermieter weder eine damit verbundene Energieeinsparung noch eine Wohnwertverbesserung darlegt. 2. Die Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel ist dann nicht zu dulden, wenn in deren Ankündigung nur angegeben wird, dass neue Leitungen verlegt werden sollen (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2012 – 63 S 220/12 -; in: GE 2013, 486).

– Bei dem beabsichtigten Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung reicht es für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung nicht aus, dass darin auf den verhältnismäßig niedrigen Wirkungsgrad der Braunkohle und den hohen Wirkungsgrad von Gas hingewiesen wird (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 – 65 S 209/12 -; in. GE 2013, 550).

– Bei folgenden Arbeiten handelt es sich um vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen: 1. Anschluss der Wohnung an die Gaszentralheizung einschließlich Warmwasserspeicher druch a) Errichtung einer Heizzentrale einschließlich Warmwasserspeicher (Gasbrennwertkesselanlage) im Keller des Gebäudes […], Verbindung durch gedämmte Versorgungsleistungen mit dem Wohngebäude […], b) Verlegung der Leitung im Hause einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV, c) Verlegung von Steiggesträngen, Wärmedämmung der Steigestränge, Verkleidung mit Gipskartonschächten, Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete, Aufbringung eines weißen Anstrichs, d) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizleitungen auf Putz, e) Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer, Farbe Weiß, Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung, f) Montage von Mess- und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern, g) Demontage des Dauerbrandofens in der Küche, des Badeofens im Badezimmer sowie der Kachelöfen in den Wohnräumen, h) Herstellung der notwenidigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung, i) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht hinter Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle), j) Erneuerung sämtlicher Kaltwasser- und Abwasserleitungen, Dämmung der Kaltwasserleitungen, 2. Grundrissänderung des Badezimmers durch Abriss der Trennwand zwischen Bad und Kammer, Schließen der Kammertür, 3. Montage eines wandhängenden WC-Beckens, Einbau eines Unter-Putz-Spülkastens in Vorwand hinter dem WC mit Drückerplatte und Wasserstoppfunktion, 4. Einbau eines Waschtisches in Vorwand, 5. Einbau einer eingefliesten Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brausesetzund Wandstange, 6. Einbau von neuen wassersparenden Einhand-Mischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne, 7. Einbau einer wassersparenden Einhand-Mischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle, 8. Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle, 9. Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle, 10. Einbau von funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzählern, 11. Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen, 12. erstmalige vermieterseitige Verfliesung aller Wandflächen im Badezimmer bis zu einer Höhe von 2 m, 13. Abdichtung und Verfliesung des Badezimmerfußbodens nach Wahl der Beklagten in beige, braun und anthrazit, 14. Verstärkung der Hausanschlüsse sowie der elektrischen Steigeleitungen vom Zählerplatz im Kellergeschoss bis zu der Wohnungsverteilung, Leitungsführung senkrecht im Treppenhaus, Anbinding der Wohnung mittels Leitungsdurchführung oberhalb der Wohnungstür, 15. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller, Demontage der vorhandenen Zähler, 16. Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern (Sicherungsautomaten) und Fehlerstromschutzeinrichtungen, 17. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle, 18. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für den Geschirrspüler in der Küche unter der Spüle, 19. Einbau einer Doppelsteckdose im Badezimmer neben dem Handwaschbecken, 20. Ausrüstung des Bades mit FI-Schutzschaltern, 21. Einbau einer mithörgesperrten Klingel- und Gegensprechanlage am Standort des derzeit vorhandenen Türöffners, 22. Installation einer Herdanschlussdose, Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld mit Backröhre in der Küche einschließlich Demontage des vorhandenen Gasherdes sowie sämtlicher Gasleitungen und Gaszähler, 23. Wärmedämmung der Fassade mit 140 mm dicken Dämmstoffplatten aus Polystyrol, 24. Dämmung der Kellerdecke mit einer Dämmung WLG 035 (Dicke 10 cm), 25. Wärmedämmung der obersten Geschossdecke mit einer 120 mm dicken Wärmedämmung, Schaffung eines Laufsteges oberhalb der Dämmung zur Vermeidung von Beschädigungen, 26. Stilllegung der Schornsteine, Rückbau der Schornsteinköpfe bis unter das Dach, 27. Austausch der vorhandenen Fenster gegen Kunststoffisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangswert von 1,3 W/m³k, Einbau neuer Innen- und Außenfensterbänke, 28. Einbau einer Schließanlage mit einem Schlüssel für die Keller-Hofausgangs- und Hauseingangstüren, Einbau neuer Schließzylinder mit Aufbohrschutz, 29. Verstärkung der Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 19.12.2012 – 7 C 222/12 -; in: GE 2013, 878).

– Folgende Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden: 1. Austausch eines einfachverglasten Holzfensters gegen ein Kunststoffisolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,1 im Bereich der Speisekammer/ des Bades; 2. Modenisierung und Grundrissveränderung des Badezimmers durch a) Vergrößerung des Duschbades unter Hinzunahme eines Teils der Abstellkammer und der Küche, b) Verlegung der Kalt- und Warmwasserleitungen im Bad hinter einer Vorsatzschale, c) Verfliesung der Wände bis zu 2 m sowie Tapezierung der Wände oberhalb von 2 m und der Decke mit Raufasertapete, d) Verlegung neuer Kupferrohre, Installation eines Handtuchheizkörpers, Einbau eines Badezimmerheizkörpers, Installation eines Keramikwaschtisches und einer Acryleinbaubadewanne – jeweils nebst Einhebelmischbatterie – sowie eines Tiefspül-WC aus Keramik; 3. Erstellung eines Fliesenspiegels in der Küche mit einer Höhe von 60 cm und einer Länge von 300 cm (LG Berlin, Urteil vom 07.06.2013 – 65 S 560/12 -; in: GE 2013, 1341).

– Der Mieter ist verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-4-Platten-Elektroherd zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2010 – 65 S 318/09 -).

– Der Mieter muss den Bau eines (weiteren) Balkons im Stockwerk über seiner Wohnung als Verbesserung der Mietsache dulden. Wegen der dadurch entstehenden Verschattung seiner Wohnung hat er einen Anspruch auf Mietminderung (vorliegend 2 %) (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013 – 18 S 99/13 -; in: GE 2014, 60).

– 1. Die Nutzung eines Balkons ist auch in einer Erdgeschosswohnung mit vereinbarter Gartennutzungsmöglichkeit eine Modernisierung. 2. In Berlin sind mehr als 2/3 der Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 mit einem Balkon ausgestattet. 3. Der Einbau einer Balkontür von der Küche aus ist keine unzumutbare Härte, auch wenn die Stellmöglichkeiten für Tische und Stühle eingeschränkt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2014 – 63 S 574/12 -; in: GE 2014, 1007).

– 1. Der Austausch von Holzkastendoppel- gegen Kunststoffisolierlglasfenster ist auch bei einem geringeren Wärmedämmwert als Maßnahme zur nachhaltigen Energieeinsparung duldungspflichtig (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 07.01.2014 – 63 S 282/13 -; in: GE 2014, 1138).

– 1. Die Ankündigung eines „Vollwärmeschutzes“ bzw. der „Dachdämmung“ reicht für die formelle Wirksamkeit der Modernsierungsankündigung aus. 2. Der erstmalige Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung statt Kohleöfen ist eine duldungspflichtige Modernisierung. 3. Der Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Isolieglasfenster ist auch ohne Angabe von Wärmedurchlasskoeffizienten eine nachhaltige Energieeinsparung (AG Tempelhof-Kreuzberg, Teilurteil ovm 13.03.2014 – 14 C 286/13 -; in: GE 2014, 1205).

– 1. Die Neuanordnung von Badobjekten als solche stellt eine Modernisierung dar, wenn diese zu einer sinnvolleren Nutzung des beschränkten Platzangebotes eines kleinen Bades führt. 2. Auch der Austausch einer normalgroßen Badewanne gegen eine abgeschrägte (und dadurch etwas kleinere) Raumsparwanne stellt eine Modernisierung dar, wenn es dadruch zu einer sinnvolleren Nutzung des beschränkten Platzangebotes eines kleinen Bades kommt. Zudem ermöglicht eine solche Raumsparwanne ein Vollbad bei geringem Wasserverbrauch (AG Mitte, Urteil vom 08.08.2012 – 17 C 263/11 (rk.) -; in: GE 2014, 1461).

– Ist das Anbringen von Rauchmeldern landesrechtlich vorgeschrieben, muss der Mieter dem Vermieter die Installation gestatten, selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung schon mit eigenen Rauchmeldern versehen hat (LG Halle (Saale), Urteil vom 30.06.2014 – 3 S 11/14 -; in: GE 2014, 1531).

– Die durch Asbestbelastung der Mietwohnung und das dadurch verbundene Risiko, verfrüht zu versterben, ausgelöste psychische Beeinträchtigung des Mieters kann einen Schmerzensgeldanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB begründen (LG Dresden, Urteil vom 25.02.2011 – 4 S 73/10 -; in: IMR 2012, 11).

– 1. Eine Erneuerung der Gegensprechanlage und der Elektroinstallation ist nur dann eine Modernisierung, wenn dadurch der Wohnwert (Komfort) für den Mieter erhöht wird. 2. Die Einrichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes ist auch dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn der neue Müllplatz für den Mieter (nur) etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort (BGH, Urteil vom 17.12.20014 – VIII ZR 88/13 -; in: GE 2015, 245).

– Der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik stellt gegenüber einer Ofenheizung nicht ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung dar (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 – 65 S 209/12 -; in: IMR 2013, 316).

– 1. Durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen verändert sich grundsätzlich der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. 2. Sind die neuen Fenster um 28 % kleiner und verändern sich dadurch die Lichtverhältnisse nachteilig, ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die Verschlechterung vermeidbar war (LG Berlin, Urteil vom 06.11.2013 – 67 S 502/11 -; in: IMR 2014, 105).

– Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 -).

– Den Einbau von Rauchmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14 -).

– Den Einbau von Rauchmeldern, die der Vermeiter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 SAtz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO-SA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (ImR 2015, 308).

– Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit sochen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder frü das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 -; in: IMR 2015, 309).

– 1. Der Einbau einer bodentiefen Fenstertür mit Verlegung des Heizkörpers als Zutritt zu einem nachträglich angebauten Balkon im Innenhof ist eine vom Mieter zu duldenden Moderniseirung; das gilt auch dann, wenn der Anbau der Balkone ohne Ankündigung erfolgte. 2. Der Mieter hat auch den Anbau eines Balkons oberhalb seiner Wohnung als Moderniseirung zu dulden, weil die einzelne Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das ganze Gebäude bei der Abwägung zu berücksichtigen ist. 3. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine (wenig benutzte) Tür zum Treppenhaus in den Seitenflügel zu vermauern, auch wenn sie im Mietvertrag nicht erwähnt ist (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 – 63 S 183/14 -; in: GE 2015, 788).

– Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht erforderlich, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 63 S 257/14 -; in: GE 2015, 791).

– Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauOLSA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14 -; in: GE 2015, 908).

– Der Einbau eines Etagenfahrstuhls stellt eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme auch dann dar, wenn hierdurch der Flur der Wohnung um 1,60 m verkürzt wird (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015 – 63 S 362/14 -; in: GE 2015, 916).

– 1. Isolierverglaste Kunststofffenster haben einen besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als Kastendoppelfenster, so dass ihr Einbau als Modernisierungsmaßnahme vom Mieter zu dulden ist. 2. Der Einbau einer Gasetagenheizung anstelle von Kohleeinzelöfen ist auch dann eine Modernisierung, wenn der Mieter Kohleöfen behaglich findet und Kaminöfen und Kachelöfen nach wie vor viel verkauft werden (LG Berlin, Beschluss vom 29.07.2015 – 65 S 144/15 -; in: GE 2015, 1162).

– 1. Als Maßnahme zur Energieeinsparung und zur Erhöhung des Gebrauchswerts hat der Mieter insbesondere zu dulden a) Wärmedämmung durch Polystyrolplatten ungeachtet der leichten Entflammbarkeit dieser Platten; b) maßvolle Beheizung des Treppenhauses durch einen Heizkörper; c) zentrale Warmwasserversorgung statt Durchlauferhitzer in der Wohnung. 2. Die Verlegung der Wohnungsstromzähler in den Keller ist eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme und deshalb ebenfalls zu dulden. 3. Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zur Energiesparung kann nicht mit der Begründung verweigert werden, dass sie wirtschaftlich unsinnig seien; eine Grenze für den Kostenaufwand ist im Gesetz nicht vorgesehen (AG Köpenick, Urteil vom 18.12.2015 – 12 C 123/15 -; in: GE 2016, 265).

– 1. Nach der gesetztlichen Regelung liegt die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen grundsätzlich beim Vermieter. 2. Beim Einbau von ferngewarteten Rachwarnmeldern müssen im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägugn nicht nur die theoretischen Möglichkeiten von Gerätemanipulationen und die ggf. damit verbundenen negativen Folgen für den Mieter und andere Personen, dies sich in der Wohnung aufhalten, berücksichigt werden, sondern auch die Vorzüge, die mit einer Fernwartung nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter verbunden sind (BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015 – 1 BvR 2921/15 -; in: GE 2016, 517).

– Handelt es sich bei Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten um übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten, sind die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Arbeiten als ortsüblich hinzunehmen (LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2016 – 63 T 2/16 -; in: GE 2016, 590).

– Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung braucht der Mieter nicht zu dulden, wenn die Decken um etwa 20 cm abgehängt werden müssen und das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch negativ verändert würde (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2016 – 67 S 217/15 -; in: GE 2016, 1568).

– Auch wenn der Einbau einer zentral geregelten Wohnungslüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung grundsätzlich eine energetische Modernisierung darstellen mag, muss der Mieter ihn nicht dulden, wenn dadurch die Decken um etwa 20 cm abgehängt werden müssen udn das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch negativ verändert würde (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2016 – 67 S 193/15 -; in: GE 2016, 1568).

– Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist grundsätzlich eine energetische Modernisierung, die der Mieter auch dann zu dulden hat, wenn die Decken um etwa 20 cm abgehängt werden müssen und das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch negativ verändert wird; etwas anderes würde im Übrigen in jedem Falle die Geltendmachung des Härteeinwands erfordern (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016 – 67 S 145/15 -; in: GE 2016, 1568).

– Der Austausch eines Herdes mit Induktionskochfeld statt eines Gasherds ist eine Modernisierung. Für den notwendigen Kauf neuer Töpfe und Pfannen hat der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch von 500 € (AG Schöneberg, Urteil vom 02.11.2016 – 103 C 196/16 -; in: GE 2016, 1515).

– Der Anbau eines Balkons ist eine Modernisierungsmaßnahme, weil dadurch die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung erweitert werden, indem ein Heraustreten aus der Wohnung mit einem dortigen Aufenthalt im Freien ermöglicht wird, die Frischluftzufuhr verbessert wird und die Fläche des Balkons neben dem Aufenthalt weitere Nutzungsmöglichkeiten, auch saison unterschiedlich (Blumen, Wäschetrocknung, Vorratshaltung), bietet. Durch die damit gegebenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten wird der Gebrauchswert der Wohnung im Sinne von § 555b nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft verbessert, in innerstädtischen Berliner Lagen häufig anzutreffende Einschränkungen (Lärm auf dem Innenhof, Einsehbarkeit auf dem Balkon bzw. erhöhte Einsehbarkeit in andere Wohnungen) rechtfertigen keine andere Einschätzung (LG Berlin, Urteil vom 12.08.2016 – 65 S 108/16 -; in: GE 2016, 1574).

– Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine vom Mieter zu duldende Bagatellmodernisierung (AG Neukölln, Urteil vom 19.12.2016 – 10 C 391/16 -; in: GE 2017, 111).

– Modernisierungsmaßnahmen sind auch der Austausch der Kaltwasserleitungen gegen neu isolierte, die Erneuerung der Elektroleitungen (Unterverteilung in der Wohnung) mit Leitungsschutzschaltern und Fehlstromschutzeinrichtungen und der Umbau einer Loggia in Wohnraum (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2016 – 63 S 195/16 -; in: GE 2017, 175).

– 1. Der Einbau eines Sicherheitsschlosses (Türstangenschloss) an der Wohnungseingangstür ist eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme. 2. Für ein vom Mieter ohne Genehmigung des Vermieters eingebautes Stangenschloss besteht keine Verpflichtung zum Rückbau, wenn der Vermieter ohnehin vorhat, in naher Zukunft das Treppenhaus einschließlich der Wohnungseingangstüren zu sanieren. 3. Der Vermieter hat dann einen Anspruch nach §§ 555a, 555b BGB auf Duldung der Maßnahme; bis dahin entfällt nach § 242 BGB eine Entfernungspflicht (AG Mitte, Urteil vom 04.10.2016 – 14 C 103/16 -; in: GE 2017, 299).

– 1. Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls ist nur grundsätzlich (also nicht immer) eine Modernisierung. Ob der Gebrauchswert einer Wohnung erhöht wird, richtet sich nach der Lage der Wohnung, der Entfernung zum Fahrstuhl und der Lage der Haltepunkte (hier verneint für eine Wohnung im 1. Obergeschoss mit Haltepunkt zwischen dem 1. und 2. OG) (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – 67 S 81/17 -; in: GE 2017, 1020).

– Ist der Vermieter öffentlich-rechtlich zur Schließung von Müllabwurfanlagen verpflichtet, handelt es sich dabei und bei den damit zwingend verbundenen Anschlussmaßnahmen wie der Erweiterung von Müllstandplätzen und Einrichtung von Wertstoffannahmemöglichkeiten um Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die durch Legaldefinition als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft sind (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 – 65 S311/16 -; in: GE 2017, 1097).

– 1. Fällt der 28 Jahre alte Heizkessel zu Beginn und während der Heizperiode mehrfach aus und wird dann in der laufenden Heizperiode ohne vorherige Modernisierungsangkündigung gegen eine moderne Heizungsanlage ausgetauscht, kann darin gleichwohl eine Maßnahme der energetischen Modernisierung liegen, wenn der alte Kessel nach § 10 EnEV noch für rund zwei Jahre hätte betrieben werden dürfen. Das Alter und die Unzuverlässigkeit des alten Kessels indizieren unter diesen Umständen jedoch einen fälligen Instandsetzungsbedarf, dessen fiktive Kosten der Vermieter im zuge einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB gemäß § 559 Abs. 2 BGB von den Modernisierungskosten abgrenzen muss. Die Behauptung, der alte Kessel habe im Zeitpunkt des Austausches einwandfrei funktioniert und sei seit der letzten Notreparatur über mehrere Wochen fehlerfrei gelaufen, genügt nicht, einen fälligen Instandsetzungsbedarf zu widerlegen, da es bei Anlagen der Haustechnik nicht nur auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit ankommt, sondern auch auf deren perspektivisch gesichertes Funktionieren. 2. Gegenüber dem mieter einer im Hochparterre belegenen Wohnung ist die wegen des Einbaus eines Fahrstuhls nach § 559 ff. BGB erklärte Mieterhöhung unwirksam, wenn sich der für die Wohnungsnutzer von dem Fahrstuhl augehende konkrete Gebrauchsvorteil darauf beschränkt, Wohnungen in höheren Etwagen leichter erreichen zu können (Anschluss LG Berlin – 67 S 81/17 -, Beschluss vom 16.5.17, GE 2017, 1020 f.) (LG Berlin, Beschlüsse nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 9.10.17 und 18.12.17 – 64 S 73/17 -; in: GE 2018, 584).

– 1. Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwertes. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern. (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin – 64 S 7/17-, Urteil vom 18.01.2018, n.v.). 2. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster anstelle einer Fensterfront mit hüfthoher Berüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre. 3. Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u.a.: Reduzierung der Breite des Flurs um 1 m), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. (LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 – 64 S 145/17 -; in GE: 17/2018, 1061).

– 1. Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwertes. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern. (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin – 64 S 7/17 -; Urteil vom 18.01.2018, n.v.). 2. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster anstelle einer Fensterfront mit hüfthoher Berüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre. 3. Der Einbau einer Dusche im Bad zuzsätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u.a.: Reduzierung der Breite des Flurs um 1 m), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. (LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 – 64 S 145/17 – (Einzelrichter); in: GE 17/2018, 1061).

– Der Anbau eines Aufzugs-/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine „Luxusmodernisierung“. (AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 31.08.2018 – 31 C 298/17 -; in: GE 20/2018, 1286).

– Der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung ist vom Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. ( LG Berlin, Beschlüsse vom 08.10.2018 und 20.12.2018 – 64 S 37/18 -; in: GE 4/2019, 257).

– Eine Pflicht zur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern besteht nicht, wenn die Wohnung vom Mieter bereits mit normgerechten Geräten ausgestattet worden ist, die durch eine Fachfirma jährlich gewartet werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.01.2019 – 210 C 272/18 -; in: GE 7/2019, 462).

– 1. Die Ankündigung einer energetischen Modernisierung muss es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. 2. Werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig angekündigt, so berührt die Unwirksamkeit der Ankündigung der einen Maßnahme die anderen Maßnahmen grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18 -; in: IMR 2020, 95).

-1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann. 2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will. 3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwaseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend. 4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gem. § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung. (LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18 -; in: imr-online, IMR 2019,177).

-1. Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555bNr.1 BGB). 2. Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es – vergleichbar mit den an ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) – der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (Urteil zu VIII ZR 332/18, GE 2020, 260). 3. Ob im Ergebnis die Maßnahmen zu einer Heizkosteneinsparung führen, ist im Rahmen der Prüfung der formellen Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. (BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19 -; in GE14/2020, 921).

-1.Der Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage, verbunden mit einer Warmwasseranlage, stellt keine Modernisierung dar (nachhaltige Einsparung von Endenergie), wenn durch die Umstellung von Niedertemperaturtechnik auf Brennwerttechnik zwar eine energieenergetische Verbesserung bei der Wärmeerzeugung erzielt wird, dem jedcoh ein höherer Energiebedarf bei der Trinkwarmwasserbereitung und Wärmeverteilung gegenübersteht. 2. Eine getrennte Bewertung hinsichtlich der Energieeinsparung scheidet aus, wenn nach der Modernisierungsankündigung eine kombinierte Heiz-und Warmwasseranlage eingebaut werden soll. 3. Folgende Maßnahmen stellen Modernisierungsmaßnahmen dar: (a) 1. Austausch der vorhandenen Kastendoppel-, Einfach- und/oder Verbundfenster durch Fenster mit 2-fach-Iso-Wärmeschutzglas 4/16/4 UW 1,1 W/m²k; (b) Verstärkung des Hausanschlusses und Einbau neuer Elektrosteigeleitungen und Zentralisierung der Zähler; (c) Einbau einer Videogegensprechanlage, verbunden mit der Installation einer Sprechstelle mit Bildschirm in der Wohnung; (d) Anbau von Balkonständeranlagen, verbunden mit dem Anbau eines (zweiten, hofseitigen) Balkons. (LG Berlin, Urteil vom 23.07.2019 – 67 S 318/15 -; in GE 23/2020, 1560).

-1. Die Demontage einer Gasetagenheizung mit Anschluss an eine Heizzentrale (Gasbrennwertkesselanlage einschließlich indirekt beheizter Warmwasserspeicher) dient der Energieeinsparung und ist als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. 2. Das Gleiche gilt für die Fassadendämmung und den Austausch von Kastendoppelverbundfenstern gegen neue Isolierglasfenster. 3. Ebenso ist der Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd als notwendige Begleitarbeit zu dulden; die Aufrechterhaltung der Gasversorgung in allen Wohnungen nur für einen Mieter lässt sich nicht rechtfertigen. 4. Die Vergrößerung des Bades unter Verlust einer Abstellkammer stellt keine Gebrauchswerterhöhung dar, wenn über die bloße Vergrößerung der Grundfläche hinaus keine Verbesserung des Nutzwerts zu verzeichnen ist. 5. Die Verstärkung der elektischen Steigeleitungen ist keine zu duldende Modernisierung, wenn in der Ankündigung die derzeit vorhandene Stärke nicht angegeben ist. Die Verlegung der Zähler in den Keller als Begleitmaßnahme muss vom Mieter nicht geduldet werden. 6. Die Erneuerung der Steigeleitungen für die Be- und Entwässerung ist eine Instandhaltungsmaßnahme, wobei die Rohre und Installationen an derselben Stelle wie die vorhandenen zu verlegen sind. (LG Berlin, Urteil vom 24.03.2020 – 63 S 56/15 -; in GE 24/2020, 1626).

-Der Ersatz von Doppelkastenfenstern durch Isolierglasfenster stellt in aller Regel eine vom Mieter zu duldende Maßnahme zur Einsparung von Endenergie dar (LG Berlin, Urteil vom 02.03.2021 – 67 S 108/19 -; in: GE 14/2021, 883).

-1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme. 2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig – bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen – entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden. 3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Reaktorsicherheit veröffentlichte „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ zugrunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise. (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2018 – 64 S 119/17 – (rkr.); in GE: 20/2021, 1260).

-1.Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 – 18 S 171/16-, juris). 2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügige Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen. (Fortführung LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 – 64 S 145/17 -, GE 2018, 1061 ff.). 3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass. (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 – 64 S 215/19 – (rkr.). -; in GE 20/2021, 1265).

-Die nachträgliche Installation funkbasierter Kaltwasserzähler stellt eine zu duldene Modernisierungsmaßnahme i.S. v. § 555b Nr. 4 BGB dar. (AG Konstanz, Urteil vom 21.10.2021 – 4 C 163/21 -).

-a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau – grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff BGB berechtigt, wenn die zu einem früherem Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnungen mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. (BGH, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/23 – )

-1. Mieterseits grundsätzlich zu duldende bauliche Maßnahmen liegen nur dann vor, wenn sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands im Sinne einer Ertüchtigung hinausgehen, andererseites aber die Mietsache nicht so verändern, dass etwas grundlegend Neues entsteht. Letzteres kann im Bestandmietverhältnis nur im Einvernehmen mit dem Mieter verwirklicht werden. 2. Es liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn die beabsichtigten baulichen Arbeiten zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führen und damit eine grundlegende Veränderung der Mietsache zur Folge haben. (AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 – 26 C 93/21 – )

– Der Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme bedarf keiner förmlichen Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB. (AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 – 6 C 217/21 – in: GE, 6/2023, 301)