Mietrecht

Allgemeines

– Bei der Instandsetzungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine Kardinalspflicht, so dass jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter die Haftung für die Folgen einer fahrlässigen Verletzung nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ausschließen kann (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 06.06.2001 – 4 RE-Miet 1/01 – , in: GE 2001, 1128).

– Haben die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert, so muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ein in dem Protokoll nicht aufgeführter Mangel (hier: Haarriss des Waschbeckens) bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2003 – 10 U 64/02 -, in: GE 2003, 1080).

– Das Minderungsrecht des Mieters geht bei vorbehaltloser Zahlung auch dann verloren, wenn der Vermieter eine zugesagte Mängelbeseitigung nicht vornimmt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.2001 – 24 U 69/00 -, in: NZM 2002, 917).

– Das wegen vorbehaltsloser Mietzahlung über drei Jahre verwirkte Mietminderungsrecht des Mieters lebt durch eine auf § 2 MHRG gestützte Mieterhöhung nicht wieder auf (LG München I, Urteil vom 26.09.2002 – 31 S 2680/02 -, in: NZM 2002, 986).

– Nach einer Mieterhöhung lebt ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters wieder auf, allerdings nur mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag. Ein Wiederaufleben in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrages kommt nicht in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2002 – 63 S 498/01 -, in: GE 2003, 326).

– Entsteht nach Mietvertragsabschluss ein Mangel, zahlt der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum die volle Miete weiter, verwirkt er sein Minderungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2002 – 65 S 275/02 -, in: GE 2003, 254).

– Vorbehaltlose Nachzahlungen des Mieters führen dann nicht zur Verwirkung von Gewährleistungsrechten, wenn sie nicht eindeutig die Tilgung des bisher geminderten Teils der Miete bezwecken (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2002 – 24 U 200/01 -, in: NZM 2003, 63).

– Die Minderung aufgrund eines Mangels der Wohnung ist regelmäßig auf der Grundlage der Bruttokaltmiete zu berechnen. Bei einer Nettomiete sind dabei die laufenden Betriebskostenvorschüsse zu berücksichtigen. Es handelt sich hierbei jedoch nur um eine Grundlage zur Berechnung der Höhe des Minderungsbetrags, um den allein die Nettomiete zu reduzieren ist. Eine anteilige Verminderung der vereinbarten laufenden Vorschüsse, die ggf. zu einer höheren Nachforderung aufgrund der späteren Abrechnung führte, tritt nicht ein (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2001 – 63 S 136/01 -, in: GE 2002, 534).

– Die Minderung ist von der gesamten Kaltmiete (einschließlich Betriebskostenvorschüssen) zu berechnen (KG, Beschluss vom 23. 05. 2002 – 8 W 107/02 -, in: GE 2002, 930).

– In einem Gewerberaummietvertrag ist es zulässig, das Recht zur Mietminderung auszuschließen. Es ist auch zulässig, das Recht des Mieters zur Aufrechnung mit fälligen Forderungen gegen die Mietzinspflicht auszuschließen. Es ist jedoch nicht zulässig, beides zugleich auszuschließen. In diesem Falle ist der Minderungsausschluss unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 29. September 2000 – 65 S 102/00).

– In einem Gewerberaummietvertrag kann die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingung von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden (KG, Urteil vom 21.03.2002 – 8 U 9082/00 -, in: GE 2002, 800).

– Der Mieter kann einen Wohnungsmangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter verlangen (§ 538 Abs. 2 BGB), wenn dieser sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Für den Verzugseintritt ist jedoch eine ausdrückliche Mahnung mit Fristsetzung erforderlich (KG, Urteil vom 15.05.2000 – 8 U 4583/99).

– Eine Vertragsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters ein Verschulden des Vermieters am Entstehen und der Fortdauer von Mängeln voraussetzt, darüber hinaus zwei Monate vorher anzukündigen ist und der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist wirksam (KG, Urteil vom 29.11.2000 – 8 U 1226/00).

– Ansprüche des Mieters aus einer Modernisierungsvereinbarung verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Kann der Mieter nach dem Vertrag die Leistung erst vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, beginnt die Verjährungsfrist erst nach vier Monaten zu laufen (LG Berlin, Urteil vom 01.10.2001 – 67 S 52/00 -, in: GE 2002, 320).

– Enthält der gewerbliche Mietvertrag im Rahmen der dem Mieter auferlegten Instandhaltungspflicht die Regelung, „Kommt der Mieter seiner Unterhaltspflicht nicht nach, ist der Vermieter ohne weitere Aufforderung oder Nachfristsetzung berechtigt, die erforderlichen Arbeiten ausführen zu lassen und die dafür aufgewendeten Kosten vom Mieter erstattet zu verlangen“, setzt eine Inanspruchnahme des Mieters grundsätzlich voraus, dass die Arbeiten tatsächlich ausgeführt worden sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002 – 10 U 150/01 -, in: GE 2002, 1429).

– Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum unwidersprochen die von dem Mieter durchgeführte Minderung hingenommen, ist dadurch allein sein Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände nicht verwirkt (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2002 – 62 S 565/01 -, in: GE 2002, 1125 – gegen LG Berlin, 67. Kammer, MM 1998, 312; LG Hamburg, WuM 1991, 38; OLG Hamburg, ZMR 19999, 328).

– Ein Mängelbeseitigungsverlangen gem. § 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein; krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie die Höhe des Mietzinses andererseits besteht, und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (HansOLG Hamburg, Urteil vom 06.09.2000 – 4 U 15/00 -, in: GE 2001, 1266; NZM 2002, 343).

– Behält der Mieter wegen Mängeln der Mietsache über einen längeren Zeitraum einen Teil der Miete ein (das Drei- bis Fünffache der Minderung), darf das Zurückbehaltungsrecht insgesamt die Höhe der Beseitigungskosten nicht überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 20.10.2000 – 64 S 254/00 –, in : GE 2000, 1688).

– Der Bestand eines zur Minderung berechtigenden Mangels führt dazu, dass der Mieter neben der Minderung einen dreifachen Minderungsbetrag zurückbehalten kann; das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2001 – 67 S 109/00 -, in: GE 2002, 55).

– Führt der Vermieter umfassende Bauarbeiten in den Mieträumen durch, entfällt für den Zeitraum der Unbewohnbarkeit eine Mietzahlungspflicht. 2. Das gilt dann nicht, wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen war und die Bauarbeiten die vorzeitige Weitervermietung ermöglichen sollten (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2002 – 63 S 334/01 -, in: GE 2002,1269).

– Der (hier: gewerbliche) Vermieter verwirkt sein Recht auf Mietzins, wenn der Mieter den Mietzins mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.01.2003 – 10 U 18/02 -, in: GE 2003, 528).

– Auch auf den ersten Blick unscheinbar wirkende Mängel schließen nicht von vornherein jede Minderung aus. Eine schematische Beurteilung verbietet sich. Es ist vielmehr stets eine Prüfung im Einzelfall erforderlich. Auf einen substantiierten Vortrag zu den Gebrauchsbeeinträchtigungen kann hierbei jedoch nicht verzichtet werden (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2003 – 66 S 104/02 -, in: GE 2003, 456).

– Das wegen vorbehaltloser Mietzahlung über drei Jahre verwirkte Mietminderungsrecht des Mieters lebt durch eine auf § 2 MHRG gestützte Mieterhöhung nicht wieder auf (LG München I, Urteil vom 26.09.2002 – 31 S 2680/02 -, in: NZM 2002, 986).

– Grundsätzlich gewährt § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch. Im Einzelfall kann jedoch die volle Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstoßen. Angemessen kann dann auch ein Zurückbehaltungsrecht in dreifacher Höhe der Herstellungskosten sein (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – XII ZR 167/01 -, in: GE 2003, 804).

– Der Vermieter verwirkt seinen Anspruch auf Nachzahlung von auf Grund Minderung rückständiger Mieten, wenn er nach der Aufforderung zur Zahlung der vollständigen Miete den Anspruch erst nach acht Monaten gerichtlich geltend macht (LG München I, Urteil vom 21.03.2002 – 31 S 11268/01 -, in: NZM 2002, 780).

– 1. Der Mieter verliert seinen Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels nicht schon, wenn er von seinem Recht zur Ersatzvornahme keinen Gebrauch macht. 2. Den Mieter kann allerdings ein Mitverschulden treffen, wenn die Mangelbeseitigung einfach und ihm deshalb zuzumuten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.02.2003 – 24 U 87/02 -, in: GE 2003, 877).

– 1. Die Formularklausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Mieter bei einem Streit über die Berechtigung zur Minderung zunächst die volle Miete zu zahlen habe und auf eine Bereicherungsklage verwiesen wird, ist wirksam. 2. Das gilt auch dann, wenn durch ein weiteres Minderungsrecht einschränkende Regelungen vorhanden sind, die aber vom übrigen Teil abtrennbar sind. 3. Der Senat hält an seiner Auffassung fest, dass jedenfalls bei vorbehaltloser Mietzahlung vor dem 1. September 2001 das Minderungsrecht ausgeschlossen ist (KG, GE 2001, 1195). 4. Dann ist auch eine Minderung für den nachfolgenden Zeitraum ausgeschlossen, zumal die Äußerungen in einer Gesetzesbegründung die Rechtsprechung nicht binden (KG, Urteil vom 14.04.2003 – 8 U 68/02 -, in: GE 2003, 952).

– 1. Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 01.09.2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts. 2. Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind. 3. Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 01.09.2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat (BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02 -, in: GE 2003, 1145).

– Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02 -, in: GE 2003, 1016).

– Der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Vermieters hat den Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch dann zu erfüllen, wenn die Mietsache bereits vor Eröffnung des Verfahrens mangelhaft war und das Mietverhältnis fortbesteht (BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02 – , in: MietRB 2003, 29).

– Eine Mietminderung ist anhand der gezahlten Bruttomiete (Netto-Kaltmiete zuzüglich Vorschuss für kalte und warme Betriebskosten) zu berechnen (KG, Urteil vom 13.10.2003 – 12 U 104/03 – , in: GE 2003, 1611).

– War für einen Zeitraum vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (01.09.2001) das Minderungsrecht es Mieters verwirkt, lebt es für die Zeit danach nicht automatisch wieder auf. Es bedarf vielmehr zumindest einer Äußerung des Mieters, dass er sich jetzt ausdrücklich auf das Minderungsrecht beruft, es in einer für den Vermieter erkennbaren Weise innerhalb eines angemessenen Zeitraums anzeigt und es geltend macht (LG Berlin, Urteil vom 24.20.2003 – 63 S 105/03 – , in: GE 2004, 480).

– War für einen Zeitraum vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) das Minderungsrecht des Mieters wegen vorbehaltloser Mietzahlung verwirkt (analoge Anwendung des § 539 BGB a. F.), lebt es für die Zeit danach wieder auf, wenn der Mieter sich nunmehr innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach der Gesetzesänderung darauf beruft (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2004 – 63 S 368/02 und 398/02 – , in: GE 2004, 628).

– Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht lebt nach dem 1. September 2001 nur dann wieder auf, wenn der Mieter sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes erkennbar auf die Minderung beruft (Anschluss an LG Berlin GE 2004, 480), (LG Berlin, Urteil vom 30.03.2004 – 63 S 395/03 – , in: GE 2004, 889).

– Der Mietzahlungsanspruch ist verwirkt, wenn der Vermieter erst zweieinhalb Jahre nach der letzten Vereinbarung über die Minderung wegen Mängeln der Mietsache den aufgelaufenen Rückstand verlangt (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2004 – 64 S 452/03 – , in: GE 2004, 1027).

– 1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache ist nach Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. 2. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen (BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97 – , in: NJW 2000, 2344).

– Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, grundsätzlich auch als Mängel im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter anzusehen. Für die Frage der Erheblichkeit des Mangels ist insoweit auch auf die Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses abzustellen (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – XII ZR 251/02 -).

– Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – XII ZR 251/02 – , in: MietRB 10/2004, V).

– Selbst wenn der Vermieter erst nach einigen Jahren den Rückstand einklagt, der durch eine Minderung der Miete entstanden ist, kann das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment nicht entstehen, wenn der Vermieter der angekündigten Minderung zeitnah widersprochen hat (BGH, Urteil vom 04.02.2004 – VIII ZR 171/03 -, in: MietRB 2004, 161).

– Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (BGH, Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04 -, in: GE 2005, 361).

– Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03 – , in: GE 2005, 666).

– 1. Der Mieter ist verpflichtet, im Rahmen des ihm Zumutbaren die erforderlichen Baumaßnahmen zur Instandsetzung durch Schaffung von Baufreiheit vorzubereiten. 2. Unterlässt der Mieter diese Vorbereitungsmaßnahmen, vereitelt er die Mängelbeseitigung und das Minderungsrecht entfällt (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2005 – 63 S 389/04 -, in: GE 2005, 621).

– Tritt im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auf, zahlt der Mieter den Mietzins gleichwohl längere Zeit vorbehaltlos weiter, ist die Minderung nicht in analoger Anwendung von § 536 b BGB ausgeschlossen (BGH, Beschluss vom 16.02.2005 – XII ZR 24/02 -, in: GE 2005, 662).

– Befindet sich der Vermieter dem Mieter gegenüber mit der Mängelbeseitigung im Verzug, so wirkt bei Veräußerung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Veräußerer, sondern gegen den Erwerber (BGH, Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04 -, in: MietRB 2005, 142).

– Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die „Opfergrenze“ für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284).

– Der Ausschluss des Mietminderungsrechts im Gewerbemietvertrag stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters dar. Überzahlte Miete kann der Mieter nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückfordern, der Sinn und Zweck in der Beschränkung liegt darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu mindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, sein Gewährleistungsrecht nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern (nach Entrichtung der Miete) notfalls im Klagewege geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern (OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.05.2005 – I-24 U 12/05 – ).

– Nach Veräußerung hat der Mieter Instandsetzungsansprüche nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegen den nach § 566 BGB neu eingetretenen Erwerber/jetzigen Vermieter. Dementsprechend steht dem Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers/ehemaligen Vermieters wegen mangelnder Instandsetzung nichts (mehr) zu (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2005 – 63 S 37/05 -, in GE 2006, S. 127).

– Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 I, II BGB (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 -, in NJW 2006, 766).

– Treten infolge eines Mangels der Mietsache Schäden an Sachen des Mieters ein, muss dieser die Schäden nach Grund und Höhe auch dann beweisen, wenn der Vermieter behauptet, diese seien bereits aufgrund eines früheren Schadensereignisses eingetreten. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt (BGH, Urteil vom 07.06.2006 – XII ZR 47/04 – (OLG Stuttgart), in: NJW 2006, 3559).

– Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).

– Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern (BGH, Urteil vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/05 -, in: GE 2006, 1034, IMR 2006, 69).

– Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er einen Mangel anzeigt und deswegen die Miete mindert, den Wegfall des Mangels (hier: Lärmbelästigung) dem Vermieter jedoch nicht mitteilt (AG Mitte, Urteil vom 05.04.2006 – 5 C 550/05 -, in: GE 2006, 974).

– 1. Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern kann, verstößt hinsichtlich des Minderungsausschlusses nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB. 2. Der Ausschluss der Minderung verstößt nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, wenn bei einem Mischmietverhältnis der Schwerpunkt des Mietvertrages auf der gewerblichen Nutzung liegt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2006 – 10 U 120/05 -, in: IMR 2006, 79).

– Bei Mängeln, die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, bedarf es für die Mietminderung einer detaillierten Schilderung über die Zeit hin, etwa durch Vorlage von Mängelprotokollen (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 – 64 S 362/05 -, in: GE 2006, 1173).

– Eine wirksame Mängelanzeige als Voraussetzung für den Minderungsanspruch des Mieters liegt schon dann vor, wenn der Mieter auf den Überweisungen die Mängel schlagwortartig angegeben hat (AG Neukölln, Urteil vom 14.07.2006 – 5 C306/05 -, in: GE 2006, 1173).

– Eine Mietminderung bezieht sich auch auf die Nebenkosten. Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – 63 S 342/05 -, in: GE 2006, 1235).

– Der Vermieter haftet nicht für Schäden des Mieters, wenn die schadensursächliche Gefahrenquelle nicht mitvermietet ist und auch nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Stromzähleranlage des E-Werks) (BGH, Urteil vom 10.05.2006 – XII ZR 23/04 -, in: Info M 2006, 239).

– Auch wenn bestimmte vorhandene Wohnungsmängel im Wohnungsübergabeprotokoll nicht vermerkt sind, kann sich der Vermieter nicht auf einen Minderungsausschluss nach § 536 b BGB berufen, wenn die Mängel in dem im Beisein des neuen Mieters gefertigten Wohnungsabnahmeprotokoll zwischen Vermieter und Vormieter vermerkt sind und eine Mängelbeseitigung vorgesehen ist (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006 – 62 S 90/06 -, in: GE 2006, 1407).

– Auch Räume, die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnräume gelten und deshalb nach den Vorschriften zur Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen sind (hier: Souterrainräume mit unzureichendem Tageslicht), können vertragsrechtlich als Wohnfläche anzusehen sein. Die Parteien müssen sich dann einig gewesen sein, dass auch diese Räume zu Wohnzwecken vermietet werden. Ob eine solche Einigung vorliegt, ist nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. Sie ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die vereinbarte Fläche (hier: 97 qm) offenkundig nur dann erreicht wird, wenn man die benachteiligten Räume (hier: 40 qm im Souterrain) einbezieht (LG Itzehoe, Urteil vom 28.07.2006 – 9 S 131/05 -, in: ZMR 2007, 40; Info M 2007, 8).

– Treffen die Mietvertragsparteien eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung (z.B. wohnflächenmäßige Berücksichtigung von Hobbyräumen, Sauna und teilweise ausgebautem Dachboden), ist die Wohnfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustands der Wohnung (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2007 – 63 S 241/06 -, in: GE 2007, 448).

– Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05 -, in: NJW-aktuell 26/2007, VIII; GE 2007,840).

– Nach Einbau isolierverglaster Fenster muss der Vermieter den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen (LG München I, Urteil vom 08.03.2007 – 31 S 14459/06 -, in: NJW 2007, 2500).

– Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 -, in: GE 2007, 1112).

– Eine Mietminderung ist auch in Innenstadtlagen mit Gewerbeumgebung möglich (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.03.2007 – 2-17 S 113/06 -, in: WuM 2007, 316).

– Wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte oder grobfahrlässig nicht kannte, entfällt zwar u.a. sein Minderungsrecht. Sein Anspruch auf Mangelbeseitigung bleibt aber erhalten. Er darf also einen angemessenen Teil der Miete zurückbehalten. Was angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder kannte er ihn grobfahrlässig nicht, kann das dazu führen, dass er das Zurückbehaltungsrecht nur maßvoll nutzen darf (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05 -, in: Info M 2007, 218).

– Der Mangelbeseitigungsanspruch entfällt, wenn die Parteien „einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand konkret als vertragsgemäß vereinbart haben“. Eine solche Vereinbarung kann auch darin liegen, dass der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis des Mangels abschließt, also „die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert“ (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05 -, in: Info M 2007, 219).

– Nach Einbau isolierverglaster Fenster muss der Vermieter den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen (LG München, Urteil vom 08.03.2007 – 31 S 14459/06 -).

– Für Instandsetzungsarbeiten bemisst sich der Gebührenstreitwert nach dem Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung des Mieters in Betracht. Diese bemisst sich in der Höhe nach dem, was fiktiv dem Mieter möglich gewesen wäre, wenn der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme nicht vornähme (LG Berlin, Beschluss vom 15.12.2006 – 63 S 89/06 -, in: GE 2007, 369).

– Kürzt der Mieter die Mietzahlungen wegen angeblicher Mängel und beruft sich dazu auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages, kann der Vermieter die offenen Mietrückstände jedenfalls dann im Urkundsprozess geltend machen, wenn die Wohnung dem Mieter unstreitig mangelfrei überlassen wurde (BGH, Urteil vom 20.12.2006 – VIII ZR 112/06 -, in: Info M 2007, 135).

– Bei einer Festsetzung des Gebührenstreitwerts ist beim Verlangen auf Mängelbeseitigung durch den Mieter an die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote anzuknüpfen (BGH, Beschluss vom 13.02.2007 – VIII ZR 342/03 -, in: GE 2007, 983).

– Der Mieter kann dem Vermieter durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, lärmintensive Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationsarbeiten in den Nachbarwohnungen durchzuführen, wenn der Vermieter diese Arbeiten nicht vorher ordnungsgemäß angekündigt hat und die Bauarbeiten auf den Gebrauch und den Besitz der Wohnung des Mieters nachteilig einwirken (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 15.02.2007 – 3 C 1014/06 -, in: GE 2007, 989).

– Wenn sich der Mieter auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Mietminderung herleitet, muss er nur den Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, nicht aber das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (BVerfG, Beschluss vom 29.05.2007 – 1 BvR 624/03 -, in: Info M 2007, 331).

– Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag „Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind.“ benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen gemäß § 307 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 12.11.2007 – 8 U 194/06 -, in: GE 2008, 52; Info M 2008, 16).

– Auch wenn ein Mieter bei Vertragsschluss generelle Kenntnis von geplanten Baumaßnahmen in der Umgebung hat (hier: Baumaßnahmen für U-Bahn), sind seine Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen, wenn durch die Bauarbeiten der Zugang zu seinem Ladengeschäft vollständig versperrt wird (KG, Urteil vom 12.11.2007 – 8 U 194/06 -; in: Info M 2008, 17).

– 1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instand zu setzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist. 2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird. 3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es – in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen – dauerhaft dicht ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007 – I-10 U 46/07 -, in: GE 2008, 54).

– Der Streitwert für eine Klage auf Feststellung der Berechtigung zur zukünftigen Minderung ist nach dem Jahresbetrag der Minderung zu bemessen (LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2007 – 67 T 144/07 – und – 67 T 14/07 -, in: GE 2008, 197).

– Der Streitwert richtet sich nicht nur bei Wohnungsmietverträgen, sondern auch bei Gewerbemietverträgen nach dem Wert der jährlichen Minderung (also nicht: nach dem Wert der Mängelbeseitigungskosten). Bei dem selbständigen Beweisverfahren richtet sich der Streitwert nach den Wertvorschriften des zu sichernden Hauptanspruchs (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2007 – 24 W 9/07 -; in: DWW 2007, 208; Info M 2008, 37).

– Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06 -; in: GE 2008, 325; NJW-aktuell 14/2008, VI).

– Zur Darlegung der Mietminderung wegen umfangreicher Baumaßnahmen genügt die Bezugnahme auf ein „Bautagebuch“ nicht. Nötig ist eine tageweise genaue Beschreibung der Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und Intensität sowie Dauer (AG Mitte, Anerkenntnis- und Teilurteil vom 21.01.2008 – 20 C 226/07 -; in: GE 2008, 485).

– Dem Mieter obliegt es, für das Vorliegen eines Minderungsanspruchs durch Angaben der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen derart hinreichend vorzutragen, dass das Gericht in der Lage ist, die Beeinträchtigungen nachzuvollziehen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilen zu können (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2007 – 63 S 186/07 -; in: GE 2008, 737).

– Eine formularmäßige Klausel, die das Minderungsrecht (und daneben auch Schadensersatzansprüche) bei solchen Mängeln ausschließt, die der Vermieter nicht oder nur mit einfacher Fahrlässigkeit zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass der Mieter eine (wegen der Minderung ungerechtfertigte) Zuvielzahlung auch nicht nach § 812 BGB zurückverlangen darf, dass also die Minderung ersatzlos ausgeschlossen ist. Die so auszulegende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/05 -; in: Info M 2008, 226).

– Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06 -; in: NJW-aktuell 31/2008, VIII).

– Enthält der Mietvertrag über Gewerberaum eine unwirksame Minderungsausschlussklausel, so kann der Mieter die zuviel gezahlte Miete auch dann zurückfordern, wenn er die Miete in Kenntnis des Mangels jahrelang vorbehaltlos gezahlt hat (hier: fast 4 Jahre). Der Vermieter kann sich nicht auf Verwirkung berufen, weil er selbst gegen seine vorvertraglichen Pflichten verstoßen hat und damit rechnen muss, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel erst später erkennt (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/05 -; in: Info M 2008, 228; GE 2008, 862; NJW 2008, 2254).

– a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat (hier: Fogging). b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07 -; in: NJW-aktuell 31/2008, VI; in GE 2008, 982).

– Der Wohnungsmieter kann (nur) erwarten, dass die Räume einen Wohnstandard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Das gilt auch für die Wärmedämmung des Hauses und das Wohnklima (LG Berlin, Urteil vom 14.03.2008 – 63 S 316/07 -; in: GE 2008, 1053).

– Raucht ein Mitmieter so exzessiv, dass der Zigarettenrauch durch Decke und Wände in eine Nachbarwohnung dringt, kann der betroffene Mieter vom Vermieter Abhilfe durch Instandsetzung (Abdichtung) verlangen, so dass kein Zigarettenrauch (abgesehen von geöffneten Fenstern oder durch Außentüren) in die Wohnung eindringt (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.03.2008 – 211 C 3/07 -; in: GE 2008, 1061).

– Ein Mängelbeseitigungsanspruch berechtigt den Mieter nicht, den Mietzins für einen Zeitraum zurückzubehalten, in dem der Mangel dem Vermieter weder angezeigt worden noch sonst bekannt gewesen ist (LG Berlin, Urteil vom 06.03.1998 – 65 S 386/97 -; in: GE 1998, 617).

– Die Notwendigkeit einer sofortigen Beseitigung eines Mangels durch einen vom Mieter beauftragten Handwerker ohne vorherige Information des Vermieters setzt eine besondere Intensität des Mangels voraus, dessen Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub duldet. Ein solcher Notfall liegt bei einem Heizungsausfall dann nicht vor, wenn relativ milde Außentemperaturen herrschen (AG Spandau, Urteil vom 14.08.2008 – 6 C 345/08 -; in: GE 2008, 1199).

– Stolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der gemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.8.2008 – I-24 U 44/08 – (rkr); in: GE 1326).

– 1. Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarkts). 2. Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel, die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO vom 2. Juni 2008 – I-24 U193/07 -; in: GE 2008, 1425).

– 1. Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Beeinträchtigung, die ihre Ursache nicht innerhalb der gemieteten Sache haben (äußere Einflüsse), erfordert stets zusätzlich, dass eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen muss; eine nur indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeiten genügt nicht. 2. Die Veränderungen eines Bahnhofsbetriebs mit der Folge einer Reduzierung des Kundenstroms stellt keinen Sachmangel dar. In solchen Fällen kommt ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auch keine Anpassung des Pachtzinses in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2008 – 12 O 812/07 -; in: GE 2008, 1426).

– Der Instandhaltungsanspruch und der daraus folgende Anspruch des Mieters auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Durchführung unterlassener Instandsetzung unterliegt der Verjährung (AG Tiergarten, Urteil vom 2.9.2008 – 5 C 79/08 -; in: GE 2008, 1431).

– Das Minderungsrecht des Mieters greift auch dann ein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat und ihn auch nicht beseitigen kann, wie etwa bei einer Beeinträchtigung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft. Ein Mangel liegt jedoch nur dann vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss nicht mit einer Baustelle rechnen musste (AG Mitte, Urteil vom 27.11.2007 -; in: GE 2008, 1234).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07 -).

– Minderzahlungen des Mieters sind zunächst auf Betriebskostenvorschüsse zu verrechnen (LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2008 – 65 S 182/08 (rkr.) -; in: GE 2008, 1493).

– Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung während der Mietzeit eintretender Mängel verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren (LG Berlin, Urteil vom 9.3.2008 – 62 S 250/07 -; in: GE 2008, 1196 und Info M 2008, 414).

– Steht fest, dass die Schadensursache aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters stammt, muss dieser sich dahin entlasten, dass ihm keine objektive Pflichtwidrigkeit und kein Verschulden vorzuwerfen ist (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06 -; in: GE 2009, 51).

– Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Andernfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung (AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2007 – 5 C 117/05 -; in: WuM 2008, 25).

– Übermäßiges Lüften der Wohnung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden ist nicht Pflicht des Mieters (LG Dortmund, Urteil vom 20.11.2007 – 1 S 49/07 -; in: WuM 2008, 333).

– Wird die Heizungsanlage in der Wohnungseigentumsanlage nachträglich funktionsgestört, trifft den Vermieter einer Eigentumswohnung kein Verschulden an einer unterlassenen Mängelbeseitigung, die zuvor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Heizungsinstandsetzung bedarf (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.6.2007 – 2-11 S 114/06 -; in: WuM 2008, 400).

– a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 28.5.2008 – VIII ZR 271/07 -; in: WuM 2008, 476).

– Stellt der Vermieter Trocknungsgeräte in der Wohnung auf, um Feuchtigkeitsschäden auszutrocknen, sind die Mängelbeseitigungskosten für Strom und die Aufwendungen für eine zeitweilige Ausquartierung dem Mieter zu ersetzen. Für die Dauer der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ist die Miete gemindert (AG Schöneberg, Urteil vom 10.4.2008 – 109 C 256/07 -; in: WuM 2008, 477).

– Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme vor (hier: Einbau von Isolierglasfenstern anstelle vorhandener straßenseitiger Kastendoppelfenster), dann muss er die zur Zeit der Ausführung geltenden technischen Normen einhalten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Wirkt sich die Abweichung von den geltenden technischen Normen in der Wohnung aus, hat der Mieter einen Mängelbeseitigungsanspruch (LG Berlin, Urteil vom 11.2.2008 – 67 S 64/07 -; in: WuM 2008, 482).

– Führen altersbedingte Abnutzungen des Badezimmers an Fliesen, Porzellan und Dichtungen zu überwiegend optischen Mängeln und dem Eindruck des Verbrauchtseins des Raumes, kann der Mieter die Instandsetzung verlangen (AG Hamburg, Urteil vom 30.4.2007 – 314a C 72/06 -; in: WuM 2008, 551).

– Der Mängelbeseitigungsanspruch es Mieters verjährt in drei Jahren. 2. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter Kenntnis vom Mangel erlangt hat (AG Düren, Urteil vom 4.11.2008 – 46 C 303/08 -; in: GE 2009, 205).

– Der Gebührenstreitwert für die Feststellung der Minderungsberechtigung richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO, und bemisst sich nach dem 42fachen monatlichen Minderungsbetrag (LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2008 – 63 T 58/08 -; in GE 2009, 269).

– Ein Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung eines Mangels nicht in Verzug, wenn ihm der Mieter keine Gelegenheit gibt, die Wohnung zu besichtigen, um sich ein Bild von den Mängeln zu machen (AG Mitte, Urteil vom 18.12.2008 – 7 C 187/07 -; in: GE 2009, 329).

– Das Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln führt nur zu einer Verurteilung Zum um Zug. Es berechtigt den Mieter nicht, bereits gezahlte Mieten zurückzufordern – auch dann nicht, wenn der Mieter „unter Vorbehalt“ gezahlt hat (LG Berlin, Urteil vom 21.8.2008 – 67 S 147/08 -; in: MM 2008, 334 und Info M 2009, 12).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -).

– Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Minderung durch Einbehalt eines Teils der Miete ist auch dann wirksam und kommt auch dann zum Zuge, wenn sich der Vermieter im Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereichungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in der Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrages nur zur Zahlung Zug um Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist (OLG Stuttgart, Urteil vom 29.9.2008 – 5 U 65/08 -; in: ZMR 2009, 204).

– Das Flachdach eines Mehrparteienhauses bedarf der regelmäßigen, jahreszeitangepassten Überwachung auf mangelfreie Funktion der Beschaffenheit, um Gefahren für die Mieter und ihre Sachen abzuwenden. Hierzu gehört auch die Reinigung der Regenwasserabläufe von Schmutz und Laub (AG Dortmund, Grundurteil vom 23.12.2008 – 425 C 5300/07 -; in: WuM 2009, 36).

– Betreibt der Mieter gegen den Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren zur Vorbereitung eines Anspruchs auf Vorschuss für/ oder Erstattung der Kosten einer Ersatzvornahme mit der Behauptung, es sei der Austausch/ die Erneuerung aller Fenster wegen Undichtigkeit erforderlich, weil diese nicht mehr reparaturfähig seien, und ergibt das eingeholte Gutachten, dass die Undichtigkeit mit geringfügigen Einstellungsmaßnahmen an den Fenstern beseitigt werden kann, bemisst sich der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens nach den Kosten, die entstanden wären, wären alle Fenster zu erneuern gewesen. Es sind weder die Kosten der Einstellungsmaßnahmen noch der Jahresbetrag einer angemessenen Minderung (§ 41 Abs. 5 GKG) maßgebend, letzteres auch dann nicht, wenn der Mieter zusätzlich eine Minderung auf den behaupteten Mangel aller Fenster stützt (LG Bonn, Beschluss vom 18.2.2008 – 6 T 396/07 -; in: ZMR 2009, 38).

– Liegt die Schadenursache im Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters, muss dieser sich nicht nur hinsichtlich des Verschuldens, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06 -; in: MietRB 3/2009, 66 f.).

– Der Mieter hat – abgesehen von den Fällen einer (akuten) Gesundheitsgefährdung – grundsätzlich keinen Anspruch auf Anpassung veralteter Anlagen an neuere Standards (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 24/08 -; in: ZMR 4/2009, 276 f.).

– Eine Instandsetzungsanspruch des Mieters ist nur dann ausgeschlossen, wenn feststeht, dass er die Entstehung des Mangels zu vertreten hat (LG Berlin, Urteil vom 10.2.2009 – 63 S 462/07 -; in: GE 2009, 718).

– Der Mieter verliert sein Minderungsrecht nicht, wenn er für Bauarbeiten zur Instandsetzung der Wohnung die notwendige Baufreiheit nicht schafft. Ihn trifft keine aktive Mitwirkungspflicht; es obliegt dem Vermieter, den notwendigen Auf- und Abbau von Möbeln selbst vorzunehmen (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2005, 621) (LG Berlin, Urteil vom 23.12.2008 – 65 S 62/08 -; in: GE 2009, 781).

– Hat der Vermieter bestimmte Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung oder gesetzlicher Verpflichtung durchzuführen (hier: Ersatz von Gaseinzelöfen durch Zentralheizung), ist er nicht verpflichtet, die inhaltlichen und förmlichen Anforderungen für die Miteilung gem. § 554 Abs. 3 BGB einzuhalten (BGH, Urteil vom 4.3.2009 – VIII ZR 110/09 -; in: Info M 5/09, 158).

– Führt der Vermieter behördlich bzw. gesetzlich angeordnete Baumaßnahmen durch, muss die der Mieter nach § 242 BGB dulden, wenn der Vermieter – wie bei Instandsetzungsmaßnahmen – die Belange des Mieters angemessen berücksichtigt und insbesondere so ausführlich und frühzeitig angekündigt hat, wie es nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme geboten ist (BGH, Urteil vom 4.3.2009 – VIII ZR 110/09 -; in: Info M 5/09, 159).

– Enthält ein Formularmietvertrag aus der Zeit vor dem 1.9.2001 eine AGB-rechtlich unwirksame Kombination von Vorauszahlungspflicht und Minderungsbeschränkung, tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel das Vor-Reform-Recht – also Fälligkeit erst am Monatsende (BGH, Urteil vom 4.2.2008 – VIII ZR 66/08 -; in: Info M 5/09, 163).

– Mindert der Untermieter die Miete und gibt der Mieter die Minderung an den Vermieter weiter, darf der wegen der Mietrückstände verklagte Mieter dem Untermieter den Streit verkünden. Die Streitverkündung hemmt die Verjährung der Mietzahlungsansprüche des Mieters gegen den Untermieter (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – XII ZR 114/06 -; in: Info M 5/09, 184).

– Dem Mieter steht weder ein Minderungs- noch ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er die erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen in seiner Wohnung nicht zulässt (hier: nur Zug um Zug gegen Erfüllung von unberechtigten Ansprüchen auf Ersatz von Mangelfolgeschäden) (LG Karlsruhe, Urteil vom 6.3.2009 – 9 S 206/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, VIII ZR 91/09) -; in: Info M 2009, 218).

– Das für den Anspruch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden erforderliche Vermieterverschulden folgt nicht schon daraus, dass der Vermieter es versäumt, die wasserführenden Rohre turnusmäßig untersuchen zu lassen (Rohr-Check). Etwas anderes kann sich ergeben, wenn es in der Vergangenheit konkrete Hinweise auf bestimmte Rohr-Defekte gegeben hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 6.3.2009 – 9 S 206/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, VIII ZR 91/09) -; in: Info M 2009, 219).

– Für eine von § 536b BGB-Mangelkenntnis des Mieters und ihre Folgen – abweichende Vereinbarung trifft diesen die Beweislast (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.10.2008 – I-24 U 25/08 (rk.) -; in: GE 2009, 843).

– Ein zur Instandsetzungspflicht des Vermieters führende Mangel liegt auch dann vor, wenn der tatsächliche Gebrauch (noch) nicht beeinträchtigt ist, der Fehler jedoch zwangsläufig allein durch Zeitablauf zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters führt (hier: unzureichender Wärme- und Feuchtigkeitsschutz bei schadhaftem Außenputz an der Fassade) (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2009 – 67 S 270/07 -; in: WuM 2009, 175).

– Grundsätzlich schuldet der Vermieter nur den Schallschutz aus der Bauzeit des Gebäudes. Etwas anderes gilt bei nachträglichen Maßnahmen, die aufgrund ihrer Intensität zu einer grundlegenden Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes führen. Beim Austausch eines PVC-Belags durch Bodenfliesen ist das nicht der Fall (Anschl. an BGH 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, Info M 2005, 218) (BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 -; in: Info M 2009, 271).

– Steht fest, dass Feuchtigkeitsschäden zum Teil auf Baumängel, zum anderen Teil aber auf unzureichendes Nutzerverhalten zurückzuführen sind, ist dies bei der Bemessung der Minderungsquote mit zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08 -; in: GE 2009, 1125).

– 1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. 2. Ein Mieter kann icht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -; in: GE 2009, 1426).

– Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine in der Baubeschreibung dokumentierte Ausgestaltung der Mietsache (auch der Dachfläche) und wird diese Beschreibung Bestandteil des Mietvertrags, so haben sich die Eigentümer ihres Rechtes nach § 903 BGB begeben, die Dachfläche nach ihren Vorstellungen anders auszugestalten und dort nachträglich eine Photovoltaik-Anlage zu montieren (OLG Bamberg, Beschluss vom 30.07.2009 – 3 U 23/09 -).

– Bei Ausfall der Gasetagenheizung mit Warmwassertherme der Wohnung kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters nur im Umfang einer Notmaßnahme beseitigen lassen, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft. Die weitere Mängelbeseitigung ist Angelegenheit des Vermieters, dessen Geschäft der Mieter ohne Auftrag nicht gegen Aufwendungsersatz führen kann (AG Münster, Urteil vom 30.09.2009 – 4 C 2725/09 -; in: WuM 2009, 665).

– Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestaltung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: GE 2009, 1552).

– Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 und VIIIZR 295/03, WuM 2004, 336) (BGH, Urteil vom 28.10.2009 – VIII ZR 164/08 -).

– Bei Prüfung der Hinnehmbarkeit einer Lärmimmission ist auch darauf abzustellen, ob betroffen sind – nur „Funktionsräume“ wie Küche, Bad und Flur – dort sind Immissionen von höherer Lästigkeit hinzunehmen, – auch Wohn- und Schlafräume – dort ist auch bei geringerer Lästigkeit ein Mangel anzunehmen (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 419).

– Grundsätzlich gehört zum Mietgegenstand auch eine allein von der vermieteten Wohnung aus zugängliche Außenfläche (hier: Dachbereich). Das gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet ist. Zu Wohnzwecken ist eine Außenfläche nur dann vermietet, wenn – eine solche Nutzung mindestens konkludent vereinbart wurde oder – eine andere sinnvolle Nutzung ausscheidet. Das ist nicht der Fall bei einer Außenfläche im Dachbereich, die im Wohnungsgrundriss als „Plattform“ bezeichnet ist und in einen Lichthof hineinragt (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 420).

– Die Befürchtung einer möglichen Gebrauchsbeeinträchtigung (hier: eindringende Feuchtigkeit) ist noch keine Einschränkung im Mietgebrauch und begründet kein Minderungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2009 – 67 S 483/08 -; in: GE 2009, 1625).

– Der Mieter kann einen Mangel selbst beseitigen und dafür auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Verzug tritt allerdings dann nicht ein, wenn der Mieter in Annahmeverzug ist. Das setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Mangelbeseitigung anbietet. Will er dazu den Mangel zuvor besichtigen, muss er dem Mieter Besichtigungstermine anbieten, um von seinem Besichtungsrecht Gebrauch zu machen (Abänderung von AG Mitte, Urteil vom 18.12.2008 – 7 C 187/07 -; in: GE 2009, 329) (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2009 – 63 S 55/09 -; in: GE 2010, 127).

– Ist dem Mieter der mangelhafte Zustand der Wohnungseingangstüren bei Anmietung bekannt, steht ihm insoweit kein Minderungsrecht zu (AG Charlottenburg, Urteil vom 19.06.2009 – 206 C 317/07 -; in: GE 2010, 129).

– Möchte sich ein Mieter eine rückwirkende Mietminderung vorbehalten, ohne Gefahr zu laufen, dass der Anspruch darauf verjährt, muss er die Miete unter Vorbehalt zahlen (LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009 – 23 O 416/08 -; in: IMR Feb. 2010).

– Die Ausübung von Minderung und Zurückbehaltung kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter dies vorher ankündigt und er sich nicht in Zahlungsrückstand befindet. Eine solche Klausel verliert nicht mit Vertragsende und Rückgabe der Mietsache ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2009 – 10 U 62/09 -; in: IMR 2010, 50).

– Den Mieter trifft ausnahmsweise ein Mitverschulden wegen der Verletzung der Schadensminderungspflicht, wenn der Mangel leicht zu beseitigen und die Mängelbeseitigung für ihn zumutbar ist und andernfalls der Eintritt erheblicher Schäden droht (hier verneint) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2009 – 24 U 132/08 -; in: IMR 2010, 52).

– Der Wert eines selbstständigen Beweisverfahrens, das auf die Feststellung von Mängeln einer Mietwohnung gerichtet ist, ist nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung zu bestimmen, ohne dass vom Mieter geltend gemachte Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte oder aus diesem Grunde aufgelaufene Mietrückstände werterhöhend zu berücksichtigen wären (OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2009 – 4 W 12/2009 -; in: IMR 2010, 77).

– Die in einem Gewerbemietvertrag enthaltene Klausel, wonach eine nicht vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung nur vorgenommen werden darf, wenn in Höhe des Minderungsbetrags eine Hinterlegung bei Gericht erfolgt, ist wirksam (KG, Urteil vom 16.03.2009 – 8 U 112/08 -; in: IMR 2010, 11).

– Hat der Mieter trotz dieses Mangels vor dem 01.09.2001 die Miete vorbehaltlos gezahlt, steht ihm das Minderungsrecht für den Zeitraum ab 01.09.2001 (Mietrechtsform) dennoch zu, wenn er ab dann die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlt und dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009 – 23 O 416/08 -; in: IMR 2010, 18).

– Verletzt der Mieter/Pächter die Pflicht zur Anzeige von Mängeln, haftet er dem Vermieter/Verpächter nur, wenn die Anzeige zur unverzüglichen Mängelbeseitigung durch den Vermieter/Verpächter geführt hätte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2009 – 24 U 6/09 -; in: IMR 2010, 20).

– Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettenwohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08 -; in: NJW 2009, 3421).

– Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -, in: GE 2010, 479).

– Lässt sich durch ein Sachverständigengutachten nicht mehr aufklären, ob der später mangelhafte Zustand des Mietobjekts bereits bei Vertragsabschluss mit Kenntnis des Mieters vorgelegen hat und bestreitet dies der Mieter, so geht die Nichterweislichkeit dieser Tatsache zu Lasten des Vermieters, den für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 536b BGB die Beweislast trifft (LG Hamburg, Beschluss vom 26.03.2009 – 333 S 65/08 -; in: IMR 2010, 87).

– Für den Gebührenstreitwert der Klage eines Mieters gegen den Vermieter auf Feststellung der Minderungsberechtigung ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung anzusetzen (LG Berlin (Einzelrichterin), Beschluss vom 05.02.2010 – 65 T 138/09 -; in: GE 2010, 413).

– Die einverständliche Reduzierung der Miethöhe wegen eines Mangels schließt insoweit ein Zurückbehaltungsrecht aus (AG Wedding, Urteil vom 22.01.2010 – 15a C 258/09 -; in: GE 2010, 416).

– Den Mieter trifft bei Instandsetzungsarbeiten des Vermieters in der Mietwohnung keine aktive Mitwirkungspflicht. Der Vermieter muss auch für den notwendigen Ab- und Aufbau von Möbeln sorgen (entgegen LG Berlin, Urteil vom 22.02.2005 – 63 S 389/04 -; in: GE 2005, 621) (LG Berlin, Urteil vom 23.12.2008 – 65 S 62/08 -; in: WuM 2010, 78).

– 1. Nicht jede baurechtliche Unzulänglichkeit (hier: fehlende Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür) berechtigt zur Minderung. 2. Voraussetzung für die Minderung ist eine nachvollziehbare Beschreibung des Mangels, aus der sich das Ausmaß der Beeinträchtigung ergibt (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2010 – 65 S 322/09 -; in: GE 2010, 547).

– Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -; in: IMR April 2010).

– Ist der aus § 812 BGB folgende Anspruch auf Rückzahlung eines nicht zweckgerecht verwendeten Kostenvorschusses verjährt, kommt weder ein auf § 280 oder § 826 BGB noch ein auf § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 oder § 266 StGB gestützter Anspruch in Betracht (OLG Celle, Beschluss vom 28.01.2010 – 2 U 134/09 -; in: IMR 2010, 133).

– Der Gebührenstreitwert für die negative Feststellungsklage des Mieters bei streitiger Minderungsberechtigung bestimmt sich wie bei der Leistungsklage des Vermieters nach § 9 ZPO (3,5-facher Jahresbetrag der Minderungssumme) (LG Hamburg, Beschluss vom 31.03.2009 – 316 T 21/09 -; in: IMR 201, 168).

– Die Mieterin eines Einfamilienhauses bekommt von ihrer Vermieterin keinen Kostenvorschuss für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses, solange die von ihr beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich i. S. des § 536a II BGB (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/09 -; in: NJW-aktuell 18/2010, 6).

– Ein Ausschluss des Rechts auf Minderung des Mietzinses kann in Betracht kommen, wenn der Mieter den Mietzins bei Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiterbezahlt und somit zu erkennen gibt, dass er den vom Vermieter begehrten Mietzins für die mangelhafte Sache als angemessen erachtet. Wird jedoch das Vertragsgefüge durch einseitige Vertragsänderung des Vermieters, insbesondere durch Erhöhung des monatlich zu entrichtenden Mietzinses verändert, dann steht dem Mieter auch für das Vorliegen alter Mängel ein Minderungsrecht wieder zu. Diese Minderung bezieht sich aber nur auf den Erhöhungsbetrag (AG Potsdam, Mai 1994 – 26 C 281/93 -).

– Gegenüber dem Kautionszahlungsanspruch und dem Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen (AG Wetter, Urteil vom 15.02.2010 – 8 C 262/09 -; in: GE 2010, 773).

– Wird eine Wohnung mit „gebrauchter Ausstattung“ (hier: Fußbodenbelag in schlechtem Zustand) vermietet, bedeutet dies grundsätzlich nicht, dass der Mieter bei weiterer Verschlechterung keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung hat (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 -, in: IMR 2010, 170).

– Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 54 Abs. 1 BGB, sondern nach den §§ 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt (OLG Celle, Beschluss vom 28.01.2010 – 2 U 134/09 -; in: IMR 2010, 188).

– Der Streitwert eines selbständigen Beweisverfahrens, welches zur Feststellung von Mängeln einer Mietwohnung betrieben wird, bemisst sich in Höhe der vom Sachverständigen festgestellten Mängelbeseitigungskosten und nicht danach, in welcher Höhe sich der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung beläuft (LG Darmstadt, Beschluss vom 08.02.2010 – 19 T 8/10 -; in: IMR 2010, 256).

– Durch den Verzug des Mieters mit der Annahme der Mängelbeseitigung geht das Zurückbehaltungsrecht des Mieters unter, nicht aber der Anspruch auf Instandsetzung (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 526/09 -; in: GE 2010, 909).

– 1. Ist der schadhafte Zustand der Wohnräume bei Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart (hier: Putz- und Stuckschäden an den Decken), ist der Mieter zur Duldung von sich darauf beziehenden Erhaltungsmaßnahmen nicht verpflichtet. 2. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Duldungspflicht des Mieters und damit auch für den Inhalt einer Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2010 – 63 S 493/09 -; in: GE 2010, 911).

– War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsabschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -; in: GE 2010, 1193).

– Ohne eine dahin gehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6.10.2004 – VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586 = NJW 2005, 218) (BGH, Urteil vom 7.7.2010 – VIII ZR 85/09 -; in: GE 2010, 1110).

– Sind die Parteien vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrags übereinstimmend von einer bestimmten Wohnungsgröße ausgegangen, so kann diese stillschweigend vereinbart sein, auch wenn der Mietvertrag hierzu keinerlei Angaben enthält (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -; in: IMR 2010, 361).

– 1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerbe-) Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache (hier: Schaden durch das Ausströmen von Wasser aus einem Wasserhahn unterhalb eines Waschbeckens im Herren-WC), trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat. 2. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1190 errichten Gebäude bedeutet weder einen Mangel der Mietsache noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns (KG, Hinweisbeschluss vom 31.05.2010 – 12 U 147/09 -; in: GE 2010, 1267).

– Der Gebührenstreitwert für den Antrag des Mieters auf Feststellung der Minderungsberechtigung bemisst sich nach § 48 I GKG, § 9 ZPO nach dem 42-fachen monatlichen Betrag, den der Mieter leugnet, künftig entrichten zu müssen (LG Hamburg, Beschluss vom 31.03.2009 – 316 R 21/09 -; in: NZM 10, 515).

– 1. Die Vollstreckung der Verurteilung zur Mängelbeseitigung erfolgt durch Ermächtigung des Gläubigers zur Vornahme der titulierten Verpflichtung. 2. Der Gläubiger gerät insoweit nicht in einen der Vollstreckung hindernden Annahmeverzug, wenn er die Beseitigung von Mängeln an einem durchgehenden Fenster durch Trennung des Fensters in einen feststehenden unteren und einen zu öffnenden oberen Teil durch den Schuldner ablehnt (LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2010 – 67 T 146/10 -; in: GE 2010, 1339).

– Die flächenbezogene Mietminderung wegen Abweichens der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche ist von einer Mietminderung aus anderen Gründen unbeeinflusst (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.09.2010 – 2-11 S 91/09 -; in: WM 2010, 626 f.).

– Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrags die Höhe der Miete an die nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte im dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich (KG, Urteil vom 17.05.2010 – 12 U 211/08 -; in: IMR 2010, 426).

– Ob eine Formularklausel im Geschäftsraummietvertrag den Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ausschließt, ist durch Auslegung zu ermitteln; einverständlich durchgeführte Baumaßnahmen ändern den Vertragszweck und berechtigen nicht zur Minderung (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2010 – 29 O 139/10 -; in: GE 2010, 1539).

– Die Klausel, wonach der Mieter geminderte Beträge bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts zu hinterlegen hat, ist wirksam; sie verstößt nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB (KG, Urteil vom 16.03.2009 – 8 U 112/08 -; in: MietRB 2010, 263 f.).

– Die Mietminderung ist nicht nach einem formelmäßigen Bewertungsschema zu ermitteln, bei dem die Wohnwerte mit dem Faktor der Wertminderung scheinbar mathematisch exakt verknüpft werden; das Gericht hat vielmehr den Gebrauchswert der Räume und deren Beeinträchtigung im Einzelfall zu bestimmen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010 – 65 S 136/10 -; in: GE 2010, 1621).

– 1. Ein Vermieter ist ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet, eine regelmäßige Inspektion von Wasser- und Heizungsrohren vorzunehmen (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 401). 2. Nach Feststellung eines Wasserschadens darf der Vermieter zunächst alles Nötige veranlassen, um eine weitere Einwirkung des Wassers zu beseitigen und größere Schäden zu vermeiden, bevor er den Mieter informiert. Etwas anderes kann gelten, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter in den betroffenen Räumen Wertgegenstände eingelagert hat (OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2010 – 2 U 779/09 -; in: IMR 2010, 511).

– Ansprüche auf Ersatz der Kosten zur Feststellung, ob Mängel (hier: Feuchtigkeit) vom Vermieter beseitigt sind, verjähren als Aufwendungsersatzansprüche nach sechs Monaten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.07.2010 – 24 U 20/10 -, in: IMR 2010, 513).

– 1. Die Minderung rechtfertigenden Mängel der Mietsache müssen durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen in einer Weise vorgetragen werden, dass die Beeinträchtigung nachvollzogen werden können und die Angemessenheit der Minderungsquote beurteilt werden kann. 2. Zeigt der Mieter nach erfolgten Mängelbeseitigungsarbeiten des Vermieters das erneute Auftreten des Mangels nicht an, kann er sich nicht auf eine fortbestehende Minderung berufen (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

– Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09 -; in: GE 2011, 197).

– Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/09 -; in: GE 2011, 122).

– Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 113/10 -).

– 1. Bei der Aufrechnung des Mieters mit Minderungsbeträgen wegen zurückliegender Mängel muss zumindest sein Aufrechnungswille klar erkennbar sein. 3. Zahlt der Mieter die Miete ohne Vorbehalt, obwohl diese im Zeitpunkt der Fälligkeit wegen eines bestehenden Mangels bereits herabgesetzt war, kommt eine Rückforderung nicht in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 65 S 129/10 -; in: GE 2011, 200).

– 1. War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzulässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. 2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nichtunmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350) (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -, in: IMR 2010, 424).

– 1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerberaum-)Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat. 2. Dieser Darlegungslast genügt der Mieter nicht dadurch, dass er – ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt – vorträgt, es sei nicht ausgeschlossen, dass der Wasserhahn nie geschlossen gewesen sei und am Schadenstag sich eine jahrelange Verstopfung gelöst habe oder aber, dass das Absperrventil sich infolge eines mechanischen Defekts gelockert habe. 3. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel an der Mietsache, noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns (KG, Beschluss vom 31.05.2010 – 12 U 147/09 -; in: IMR 2010, 428).

– Die folgende Formularklausel in einem gewerbliche Mietvertrag hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand: „Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“ (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 – 10 U 154/09 -; in: IMR 2010, 430).

– Wird der Mietgegenstand im Gewerberaummietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Arztpraxis“, so ist dies als Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter ausgebaut und vom Vormieter in ähnlicher Weise genutzt wurden (KG, Beschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09 -; in: IMR 2010, 431).

– 1. Hat der Mieter zu Gunsten des Vermieters ein Kautionssparbuch angelegt, so richtet sich sein Rückerstattungsanspruch auf die Herausgabe des Sparbuchs bzw. Pfandfreigabe und nicht auf die Auszahlung des Kautionsbetrags. Dieser Anspruch ist aufgrund fehlender Gleichartigkeit nicht gemäß § 387 BGB gegen eine Zahlungsforderung des Vermieters aufrechenbar. 2. Eine nach Rechthängigkeit erfolgte Kautionsabrechnung ist ein die Hauptsache (teilweise) erledigendes Ereignis (KG, Beschlüsse vom 03.06.2010 und 23.07.2010 – 12 U 164/09 -; in: IMR 2010, 432).

– Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -; in: NJW 2010, 1292 -).

– Der Mieter ist verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-4-Plattenelektroherd und als Modernisierung die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, die Schaffung eines modernen Bades gemäß Berliner Mietspiegel 2009 sowie den Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch Holzisolierglasfenster zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2010 – 65 S 318/09 -; in: GE 2011, 338).

– 1. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen von vorherigen umfangreichen Informationen zu Einzelheiten der Arbeiten analog § 554 Abs. 3 BGB abhängig zu machen. 2. Bei treuwidriger Verhinderung der Mangelbeseitigung entfällt ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht (AG Wedding, Urteil vom 10.10.2007 – 18 C 267/07 -, in: GE 2007, 1557).

– Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung in bestimmter Höhe ist au den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung festzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 05.02.2010 – 65 T 138/09 -; in: IMR 2011, 41).

– Um das Gericht in die Lage zu versetzen, einen angemessenen Minderungsbetrag wegen behaupteter Feuchtigkeit in einem Berliner Altbaukeller zu ermitteln, obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend vorzutragen. Lediglich die Behauptung, der Keller sei fortwährend feucht oder völlig unbenutzbar, genügt nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2010 – 67 S 61/10 -; in: GE 2011, 408).

– Falsches Nutzerverhalten schließt eine Minderung nicht aus, wenn der Schimmel auch auf Baufehler zurückzuführen ist (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14.09.2010 – 19 S 22/09 -; in: GE 2011, 410).

– Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/09 -; in: IMR 2011, 47).

– Im Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel liegt kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB (entgegen OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; KG, IMR 2007, 184; OLG Koblenz, NZM 2008, 405). Der Mieter kann aber gemäß § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadens verlangen (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010 – 5 U 1286/09 -; in: IMR 2011, 61).

– Ein Urkundsprozess auf Nachzahlung geminderter Miete ist unstatthaft, wenn der Mieter die Minderung auf Mängel stützt, die durch ein Übergabeprotokoll festgestellt wurden und er sie weiterhin rügt. In einem solchen Fall führt allein die Vorlage von Kontoauszügen zum Nachweis über die zunächst ungekürzte Zahlung der Miete trotz festgestellter Mängel nicht den Urkundenbeweis für deren Beseitigung (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 111/09 -; in: IMR 2011, 167).

– Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert (KG, Urteil vom 10.03.2011 – 8 U 187/10 -; in: GE 2011, 690).

– Bei berechtigter Minderung, die sich auf die Bruttomiete bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 223/10 -; in: GE 2011, 749).

– 1. Der Mieter kann sich nicht wegen undichter Fenster auf Minderung (Zugluft und Regenwasser) berufen, wenn ihm die Mängel bei Übergabe der Wohnung bekannt waren oder wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. 2. Ein Mieter, der auf eine eingehende Besichtigung vor Vertragsabschluss verzichtet, handelt grob fahrlässig im Sinne des § 536 b BGB (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 338/10 -; in: GE 2011, 887).

– 1. Der Vermieter ist verpflichtet, auf den Verursacher der Belästigung einzuwirken (Einschaltung von sozialen Diensten, Wohnungsbesichtigung und Reinigung). 2. Ist er damit in Verzug, kann der Mieter Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten über das Ausmaß der Geruchsbelästigungen als Schadensersatz verlangen. 4. Bei vorbehaltloser Mietzahlung ist ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen (LG Berlin, Beschluss vom 28.01.2011 – 65 S 296/10 -; in: GE 2011, 821).

– 1. Beseitigt der Vermieter die von den Mietern angezeigten Mängel, spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass die Mängel auch in der – von den Mietern behaupteten – Zeit vor Mängelbeseitigung vorhanden waren. 2. Der Vermieter ist für den in ihm behaupteten Annahmeverzug der Mieter mit der Mängelbeseitigung darlegungs- und beweispflichtig. 3. War die Wohnung unstreitig bei Mietvertragsbeginn mit Parkett ausgelegt, ist dieses Mietgegenstand (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.03.2011 – 211 C 169/10 -; in: GE 2011, 824).

– Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle im Hinblick auf Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse zu untersuchen, sofern keine konkreten Anhaltspunkte für vorhandene Mängel vorliegen (wie BGH vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07, GE 2008, 1555 zur Überprüfung von Elektroleitungen (BGH, Beschluss vom 01.06.2011 – VIII ZR 310/10 -; in: GE 2011, 1013).

– Der Vermieter ist zur Überprüfung von Wasserleitungen nur bei begründetem Anlass verpflichtet (LG Berlin, urteil vom 15.03.2011 – 63 S 470/10 -; in: GE 2011, 1020).

– Auf die Nichteinhaltung der DIN-Normen kann sich der Mieter dann nicht berufen, wenn diese erst nach Errichtung des Wohngebäudes festgeschrieben worden sind (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2010 – 2-11 S 285/09 -; in: GE 2011, 1023).

– Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist nach dem 3,5fachen Jahresbetrag zu ermitteln (Anschluss an BGH – XII ZR 248/05 – gegen KG – 8 W 38/10 -) (LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2011 – 65 T 83/11 -; in: GE 2011, 954).

– Trotz des liberalisierten Postmarktes besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Briefkästen im Außenbereich (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 28.05.2010 – 6a S 126/09 -; in: GE 2011, 1309).

– 1. Technische oder bauliche Mängel einer Wohnung (hier: Mauerwerksfeuchtigkeit) führen nur insoweit zur Minderung der Miete, als dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt ist. 2. Zur Mietminderung wegen ungepflegter Rasenflächen. 3. Voraussetzung für den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Mangelbeseitigung ist u. a. vorheriger Verzug des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2011 – 65 S 422/11 -; in: GE 2011, 1310).

– 1. Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt. 2. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei Geltendmachung eines Mangels schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzu­tragen. Von dem Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelsymptome hinaus deren Ursache bezeichnet (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 -; in: GE 2012, 60).

– Im Vollstreckungsverfahren nach § 887 ZPO ist der zur Mängelbeseitigung verurteilte Vermieter mit dem materiell-rechtlichen Einwand, der Mieter befände sich hinsichtlich der Mängelbeseitigung in Annahmeverzug, nicht zu hören. Der Einwand ist allenfalls im Rahmen einer vom Vermieter zu erhebenden Vollstreckungsgegenklage beachtlich (LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2012 – 63 T 18/12 -; in: GE 2012, 1170).

– Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbständigen Beweisverfahren ist dessen Gebührenstreitwert auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers grundsätzlich mit dem viereinhalbfachen Jahresbetrag der angemessenen Minderung zu bemessen (LG Berlin, Beschluss vom 02.04.2012 – 63 T 47/12 -; in: GE 2012, 1170).

– Der Mieter kann Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters (vorliegend Arbeiten am mitgemieteten Balkon) im Wege einstweiliger Verfügung unterbinden, wenn nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen zu erwarten sind (LG Berlin, Beschluss vom 07.08.2012 – 63 T 118/12 -; in: GE 2012, 1231).

– Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 -).

-1. In Ansehung konkreter Baumaßnahmen kann sich der Mieter trotz § 536 IV BGB im Einvernehmen mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sichum einen befristeten Zeitraum handelt. Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für die Zukunft auf eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten. 2. Mindert der Mieter gleichwohl innerhalb des vereinbarten Zeitraums die Nettomiete auf 0 €, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen und zur ordentlichen Kündigung, falls ein erheblicher Rückstand vorliegt und kein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist. 2. Der Mieter gerät schuldhaft in Verzug, wenn er glaubt, trotz der geschlossenen Vereinbarung zu einer weiteren Minderung berechtigt zu sein. Die ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB ist daher wirksam, auch wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB die fälligen Mieten nachzahlt (LG München I, Schlussurteil vom 09.12.2011 – 14 S 9823/11 -; in: GE 2012, 336).

– Ein Urteilstenor, wonach Musik nur in Zimmerlautstärke gespielt werden darf, ist nicht hinreichend bestimmt und als Vollstreckungstitel für einen Zwangsgeldbeschluss unzureichend (LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2012 – 67 T 227/11 -; in: GE 2012, 341).

– Der Gebührenstreitwert frü eine vom Mieter zum Zwecke der Mangelbeseitigung gegen den Vermieter erhobenen Vorschussklage richtet sich nicht nach der Höhe des geltend gemachten Vorschusses, sondern gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG analo nach dem Jahreswert einer angemessnen Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2011 – 63 T 157/11 -; in: GE 2012, 407).

– Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947 und vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09 – GE 2010, 613) (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 -; in: GE 2012, 1310).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, die Mietfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung, sondern nach der DIN 277 zu berechnen, ist wirksam und verstößt nicht gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 536 Abs. 4 BGB (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 04.05.2012 – 65 S 94/12 -; in: GE 2012, 1318).

– Macht der Mieter gegen den Vermieter Mängelansprüche geltend und veräußert der Vermieter während des Rechtsstreits die Mietsache, verliert der Vermieter/Veräußerer seine Passivlegitimation (AG Neukölln, Urteil vom 16.08.2012 – 15 C 242/11 -; in: GE 2012, 1321).

– Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 -; in: GE 2012, 681).

– Ein Wohnraummieter kann sich jedenfalls dann nicht auf Minderung wegen Lärmbelästigung im Zusammenhang mit der Umgestaltung des Bahnhofs Ostkreuz berufen, wenn er vor Vertragsschluss vom Vermieter schriftlich auf die zu erwartenden Bauarbeiten hingewiesen worden ist; das gilt auch dann, wenn die Arbeiten nicht nur an Werktagen, sondern auch nachts und an Sonntagen durchgeführt werden (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2012 – 63 S 206/11 -; in: GE 2012, 489).

– 1. Die (begründete) Mängelanzeige führt zum Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der danach fälligen Mieten auch dann, wenn der Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erst danach geltend macht. 2. Die Angabe der Quadratmeterfläche als Umlageschlüssel für die Aufzugskosten reicht für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch dann aus, wenn darin ihre Berechnung nicht erläutert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 503/11 -; in: GE 2012, 898).

– Eine Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung gebrauchen kann. Das setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabbrechen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) weiß. Allein dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 – 5 O 21/12 -; in: GE 2012, 899).

– Eine fiktive Abrechnung der Kosten einer unstreitig vom Mieter durchgeführten Reparatur ausschließlich auf Grundlage eines Voranschlags ist nicht möglich. Macht der Mieter trotz richterlichern Hinweises prozessual keinerlei konkrete Angaben zu dem von ihm für die Durchführung der Reparatur tatsächlich betriebenen Zeit- und Materialaufwand, kommt auch keine Schätzung nach § 287 ZPO in Betracht (AG Wetzlar, Urteil vom 13.03.2012 – 38 C 1559/11 (38) -; in: GE 2012, 959).

– Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (analog § 41 Abs. 5 GKG) (KG, Beschluss vom 11.06.2012 – 8 W 44/12 -; in: GE 2012, 1037).

– Ein Mietmangel liegt nicht schon dann vor, wenn die Heizungsanlage nach Feststellung des Sachverständigen eine DIN-Vorschrift nicht erfüllt. Maßgeblich ist vielmehr eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11 -; in: GE 2012, 1039).

– Hat der Vermieter nach Mängelrüge den Mangel unstreitig beseitigt, macht der Mieter jedoch danach einen neuen Mangel an dem reparierten Wohnungsteil geltend, so muss er diesen neuen Mangel im einzelenen darlegen und beweisen (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1988 – 64 S 266/97 -; in: GE 1998, 905).

– Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Beseitigung eines Mangels zu veranlassen hat, für den er einen Vorschuss erhalten hat, lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Das Gleiche gilt für die Beurteilung der weiteren Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können (BGH, Hinweisbeschluss vom 17.01.2010 – VIII ZR 63/11 -; in: GE 2012, 1489).

– Eine Regelung im Formularmietvertrag, wonach die Rückforderung gezahlter Miete trotz Mängeln durch ein Minderungsverbot ausgeschlossen wird, ist wirksam. Ein – lediglich – gefahrbringender Zustand kann dann einen gegenwärtigen Mangel darstellen, wenn eine aktuelle konkrete Gefahr eingetreten ist (KG, Urteil vom 17.09.2012 – 8 U 87/11 -; in: GE 2012, 1636).

– Für die Annahme eines Mangels ist eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren sind. In der Gewerbemiete hat der Mieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, bei Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt einen bestimmten „Mietermix“ odere in bestimmtes „Milieuniveau“ zu bewahren (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 122/11 -; in: GE 2012, 1553).

– 1. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat die Zwangsvollstreckung eines auf die Vornahme von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gerichteten Titels gegen den Vermieter nach § 888 ZPO zu betreiben, wenn die Maßnahmen nicht nur Sonder-, sondern auch Gemeinschaftseigentum betreffen. 2. Ein Antrag nach § 888 ZPO hat in einem solchen Fall keinen Erfolg, wenn der Vermieter zur Durchführung der titulierten Maßnahmen nicht in der Lage ist. Das ist er dann nicht, wenn er die Eigentümergemienschaft erfolglos auf Zustimmung in Anspruch genommen hat; im Weigerungsfalle hat er zur Vermeidung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO die Eigentümergemeinschaft zeitnah nach Schaffung des Vollstreckungstitels gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Andernfalls ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes geboten. 3. Materielle Einwendungen – hier: die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses und das Überschreiben der sog. Opfergrenze – sind im Verfahren nach § 888 ZPO grundsätzlich unbeachtlich; sie können – sofern nicht gemäß § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert – allenfalls im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage zugunsten des Vermieters Berücksichtung finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 – 63 T 169/12 -; in: GE 2012, 1562).

– Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters, die diesem Auf Grund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – XII ZR 6/12 -; in: GE 2013, 209).

– Ist bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, dass mit Bautätigkeiten in der Nachbarschaft des Mietobjekts zu rechnen ist, sind die Bauarbeiten regelmäßig einhergehenden Störungen bei Mietvertragsabschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt, so dass eine Mietminderung deshalb nicht in Betracht kommt (LG Berlin, Beschluss vom 17.09.2012 – 63 S 208/12 -; in: GE 2013, 213).

– Der Vermieter ist zur Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, wenn die Kosten in einem groben Missverhältnis zum Interesse des Mieters stehen (hier: 10.000,00 € für Belassen des Müllplatzes in Wohnungsnähe (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012 – 6 C 258/12 -; in: GE 2013, 215).

– a) Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). b) Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 -; in: GE 2012, 261).

– Den Mieter trifft bei Instandsetzungsarbeiten des Vermieters in der Mietwohnung keine aktive Mitwirkungspflicht. Der Vermieter muss auch für den notwendigen Ab- und Aufbau von Möbeln sorgen (entgegen LG Berlin, Urteil vom 22.02.2005 – 63 S 389/04 -; in: GE 2005, 621) (LG Berlin, Urteil vom 23.12.2008 – 65 S 62/08 -; in: WuM 2010, 78).

– 1. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter, der sich auf Minderung beruft, nur konkrete Sachmängel vortragen, nicht aber den Umfang und die Gebrauchsbeeinträchtigung. 2. Wenn gleichwohl ein Gericht den unter Beweisantritt dargelegten Mangel (Einschränkung der Nutzbarkeit einer mitvermieteten Dachterrasse) als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einstuft und eine Mietminderung ohne Beweisaufnahme verneint, ist durch die willkürliche Entscheidung der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt (VGH, Beschluss vom 23.01.2013 – VerfGH 11/12 -; in: GE 2013, 345).

– 1. Zur Zulässigkeit einer Feststellungsklage hinsichtlich der Haftung des Vermieters für derzeitige und künftige aus Asbestkontakt durch fehlerhafte Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstandene bzw. entstehende materielle und immaterielle Schäden. 2. Der Vermieter haftet gegenüber dem Mieter für die Pflichtverletzungen (hier: Unterlassung der Staubbildung beim Entfernen der Vinylasbestplatten) der in seinem Auftrag tätigen Handwerker für die Folgen aus unsachgemäß entfernten asbesthaltigen Materialien (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 – 65 S 200/12 -; in: GE 2013, 352).

– Wird in einem Urteil auf Schadensbeseitigung (hier: durch Regenwasser beschädigter Dielenfußboden) der Schadensort und der zu beseitigende Schaden nicht ausreichend bezeichnet, kann der Schuldner die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung durch Vollstreckungsgegenklage geltend machen (AG Mitte, Urteil vom 21.02.2013 – 24 C 56/12 -; in: GE 2013, 421).

– Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB begründen (KG, Urteil vom 18.10.2012 – 8 U 38/12 -; in: GE 2013, 546).

– War bei Beginn des Mietverhältnisses ein Bauzaun auf dem Nachbargrundstück, bestand ein hohes Baurisiko, so dass ein Minderungsrecht des Mieters wegen Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch spätere Bauarbeiten ausscheidet (Beschaffenheitsvereinbarung) (AG Neukölln, Urteil vom 21.03.2012 – 9 C 174/11 -; LG Berlin, Beschluss vom 04.09.2012 – 65 S 201/12 -; LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 66 S 201/12 -; in: GE 2013, 548).

– 1. Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn diese die vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % übersteigt. 2. Die Kappungsgrenze ist in diesem Fall fiktiv nur nach der Differenz zwischen der Quadratmetermiete der Ausgangsmiete und dem verlangten Quadratmeterpreis der Mieterhöhung zu berechnen (LG Halle/Saale, Urteil vom 19.03.2013 – 2 S 263/12 -; in: GE 2013, 549).

– Hat der Mieter die Mietzahlungen wegen befürchteter Gesundheitsgefährdung weitgehend eingestellt, ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam (BGH, Beschluss vom 15.01.2013 – VIII ZR 411/12 -; in: GE 2013, 609).

– Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09 -; in: IMR 2011, 93).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung von Senatsurteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570) (BGR, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12 -).

– Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab abzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Okt. 2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10) (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 -).

– War der Mietgebrauch wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung vollständig aufgehoben und hatte der Mieter die Wohnung verlassen, bestand für den Vermieter zur Erhaltung seines Mietzinsanspruchs nach Mängelbeseitigung die Pflicht, dem Mieter die Weiternutzung der Wohnung anzubieten (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2013 – 67 S 474/12 – (Einzelrichter); in: GE 2013, 944).

– Der Vermieter, der Mietern Teile des Grundstücks zur gärtnerischen Nutzung überlassen hat, ist zur Errichtung eines stabilen Zaunes verpflichtet, wenn Wildschweine regelmäßig den Mietergarten aufgesucht und verwüstet haben (AG Köpenick, Urteil vom 04.07.2012 – 15 C 25/12 -; in: GE 2013, 1006).

– Das bloße Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietsache schließt den Verzug nicht aus, wenn der Mieter nicht die Einrede des nicht erfüllten Vertrages geltend macht (AG Neukölln, Urteil vom 11.07.2013 – 6 C 540/12 -; in: GE 2013, 1072).

– Errichtet der Vermieter auf dem Nachbargrundstück ein Haus, dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist, stellt dies einen Mietmangel dar. Der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs kann jedoch die Opfergrenze entgegenstehen, weil sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufen würden (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2013 – 63 S 387/12 -; in: GE 2013, 1203).

– Behält sich der Mieter bei der Annahme der Mietsache seine Rechte wegen eines Mangels vor, ist eine spätere Klage auf Zahlung von rückständiger Miete im Urkundenprozess nur dann statthaft, wenn unstreitig ist oder der Vermieter urkundlich beweisen kann, dass der Mieter trotz des erklärten Vorbehalts die Mietsache als Erfüllung angenommen hat (BGH, Urteil vom 12.06.2013 – XII ZR 50/12 -; in: GE 2013, 1137).

– Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden ggf. vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der Vermieter als Auftraggeber der Renovierung für die dem Mieter daraus erwachsenden Gesundheitsschäden einstehen und diesbezügliche Schäden ersetzen (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 – 65 S 200/12 -; in: IMR 2013, 280).

– Zahlt der Mieter die Miete trotz Mangelanzeige vorbehaltlos weiter, scheidet ein Rückforderungsanspruch grundsätzlich aus (KG, Beschluss vom 21.12.2012 – 8 U 286/11 -; in: GE 2013, 1272).

– Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515) (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 -).

– Voraussetzung für den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung ist u. a. vorheriger Verzug des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2011 – 65 S 422/10 -; in: GE 2011, 1310).

– Ist ein Mietvertrag wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert (KG, Urteil vom 10.03.2011 – 8 U 187/10 -; in: WuM 2012, 142).

– 1. Der Mieter hat auch dann einen Anspruch auf Wiederherstellung der Gaszufuhr für den vermieteten Gasherd, wenn die Gasleitungen des Hauses nach einer Druckprüfung stillgelegt wurden und der Vermieter die Umstellung auf einen Elektroherd angeboten hat. 2. Bei Investitionen zur Mängelbeseitigung in Höhe von 24 Nettomieten liegt noch kein Überschreiten der sogenannten „Opfergrenze“ des § 275 Abs. 2 BGB vor (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2009 – 67 S 351/08 -; in: MM 2011, Heft 12, 28).

– Baut der Vermieter ohne den Willen des Mieters in der Wohnung unterhalb der Decke ein Abwasserrohr ein, kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung Entfernung verlangen. Ob der Mieter schuldrechtlich zur Duldung verpflichtet ist, ist in dem Verfügungsverfahren nicht zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 T 142/13 (Einzelrichter) -; in: GE 2013, 1454).

– Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht (LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 – 65 T 158/13 (Einzelrichter) -; in: GE 2013, 1454).

– Der Vermieter kann sienen Anspruch auf Duldung rechtzeitig angekündigter Modernisierungsmaßnahmen in Gewerberäumen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (LG Berlin, Beschluss vom 20.09.2013 – 12 O 437/13 -; in: GE 2013, 1455).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung ist nicht verwirkt, wenn er dem Vermeiter den (diesem grundsätzlich bekannten) Mangel der extremen Hellhörigkeit erst nach Jahren anzeigt, weil er sich erst jetzt durch Mieterwechsel in der Nachbarwohnung bemerkbar macht. 2. Ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht für eine Eigenbedarfskündigung ist dann zu bejahen, wenn der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung für regelmäßige Besuche bei seiner Tochter nutzen will (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 – 67 S 121/12 -; in: GE 2013, 1517).

– 1. Der Vermieter, der eigenmächtig einen Mieterkeller räumt, haftet wg. irrtümlicher Selbsthilfe auch ohne Verschulden auf Schadensersatz. 2. Ein Mitverschulden des Mieters, der kein Schloss an der Kellertür angebracht und auf einen Zettel des Vermieters, der Besitzer möge sich melden, nicht reagiert hatte, ist nicht anzunehmen. 3. Den Vermieter trifft eine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen des Mieters; er hat ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen. 4. Beim Schadensersatz für eine im Keller zum Winterschlaf untergebrachte Schildkröte gehen Zweifel, ob es sich um eine sibirische Vierzehenschildkröte oder eine grieschische Landschildkröte gehandelt habe, zu Lasten des Vermieters (AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013 – 502 C 7971/13 -; in: GE 2013, 1657).

– Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bie der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. (im Anschluss an BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 – NJW 2008, 142) (BGH, Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 -).

– Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der Mieter zur Erhaltung seines Minderungsrechts klar zu erkennen geben, dass er nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter ermögliche (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 626/12 -; in: GE 2014, 193).

– Wenn die vom Mieter angebrachten Außenrollläden an den Fenstern seiner im Erdgeschoss gelegenen Wohnung wegen Wärmedämmmaßnahmen entfernt werden müssen, besteht kein Anspruch auf Wiedereinbau; der Mieter kann jedoch Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien verlangen (LG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2013 – 23 S 246/12 -; in: GE 2014, 195).

– Der Mieter hat primär gegen den Vermieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Einen Geldanspruch (Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz) kann er nur dann geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mitd er Beseitigung des Mangels in Verzug kommt (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 03.04.2013 – 100 C 347/12 -;in: GE 2014, 197).

– Ein auf die Feststellung der Minderung gerichteter Klageantrag ist in Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12fachen Minderungsbetrag zu bemessen (KG, Beschluss vom 06.01.2014 – 8 W 96/13 -; in: GE 2014, 321).

a) Dass eine dem vetragsmäßigen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. b) Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 – GE 2007, 1686=NJW 2008, 142) (BGH, Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 -; in: GE 2014, 245).

– Wird eine Klage auf Beseitigung von Mängeln eines Werks abgewiesen, so bemisst sich die Beschwer des Klägers nach den Kosten der Selbstvornahme (BGH, Urteil vom 06.02.2014 – VII ZB 41/13 -; in: GE 2014, 389).

– 1. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. 2. Ein Mangel bei einer von der Mietsache ausgehenden Gesundheitsgefährdung ist erst ab Bekanntwerden der Gefahr durch die Vertragsparteien anzunehmen (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13 -; in: GE 2014, 396).

– Hat der Mieter im ersten Rechtszug konkret Mängel dargelegt, darf das Berufungsgericht ergänzendes Vorbringen dazu nicht zurückweisen, wenn die erste Instanz den Mieter nicht darauf hingewiesen hat, dass es seinen Vortrag für unsubstantiiert halte (BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 92/13 -; in: GE 2014, 517).

– Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen von einem Nachbargrundstück ausgehender Bauimmissionen sind grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen. Auf den baulichen Zustand des Nachbargrundstücks zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses kommt es dabei bereits grundsätzlich nicht an, sofern die Immissionen nicht bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennbar auf die Mietsache einwirken. Dies gilt unabhängig von der Lage der Mietsache und damit auch für in großstädtischen Innenstadtlagen befindliche Mieträume. Macht sich der Mieter bei Mietvertragsschluss keine oder fehlerhafte Vorstellungen über die Entwicklung seines Wohnumfeldes, ist er bei später auftretenden baubedingten Umfeldmängeln nicht gemäß § 536 b Satz 2 wegen grob fahrlässiger Mangelunkenntnis mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.02.2014 – 67 S 476/13 -; in: GE 2014, 522).

– Der Mieter ist zur Meidung eines Gewährleistungsausschlusses gemäß § 536 b BGB vor Abschluss des Mietvertrages nicht zur Prüfung der Mietsache verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 – 67 S 490/11 -; in: GE 2014, 523).

– Die Klage auf Feststellung der Minderung bis zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Heizungsanlage ist mangels derartiger Verpflichtung des Vermeiters unbegründet, der nur bestimmte Temperaturen als vertragsgemäßen Gebrauch schuldet (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2013 – 67 S 181/12 -; in: GE 2014, 804).

– Bei einem auf Feststellung von Mängeln einer Mietwohnung gerichteten selbständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert afu den 4,5fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung festzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 27.05.2014 – 63 T 55/14 (Einzelrichter) -; in: GE 2014, 937).

– Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2014 – 65 T 64/14 -; in: GE 2014, 871).

– Wirkt der Vermieter ohne vorherige Schaffung eines Duldungstitels auf die Mietsache ein oder beabsichtigt er eine solche Einwirkung (hier: Installation einer neuen Heizungsanlage nebst neuer Versorungsleitungen und Anschluss an die zentrale Warmwasseraufbereitung), trägt im auf Besitzschutz gerichteten (einstweiligen Verfügungs-) Verfahren nicht der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Erheblichkeit der Einwirkung, sondern muss der Vermieter dartun und im Bestreitensfalle beweisen, dass die Einwirkug lediglich unerheblich und deshalb vom Mieter ausnahmsweise auch ohne vorherige Erwirkung eines Duldungstitels zu dulden ist (LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 – 67 S 105/14 -; in: GE 2014, 1138).

– Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen Mängeln der Mietsache richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung (LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 30.04.2014 – 65 S 508/12 -; in: GE 2014, 1275).

– 1. Die Miete mindert sich auch dann, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung durch duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen verursachte wurde. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Mieter die Arbeiten tatsächlich geduldet hat. 2. Es ist unerheblich, ob der Mieter die durch die Modernisierungsmaßnahme entfernten Gegenstände (hier: Kohleöfen) überhaupt benutzt hat (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: IMR 2014, 462).

– Der Streitwert einer Klag des Mietsers auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung (OlG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 – 2 W 61/14 -; in: IMR 2014, 491).

– Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert (KG, Urteil vom 10.03.2011 – 8 U 187/10 -; in: IMR 2011, 233).

– Der formularmäßige Ausschluss der Minderung für verdeckte anfängliche und nachträgliche Mängel ist unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil 09.11.2010 – 24 U 223/09 -; in: IMR 2011, 282).

– § 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Minderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der REchtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat. Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Verbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag eine minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der (im Zeitpunkt der Leistung aufgrund der Klausel geschuldeten) Miete unter Bezugnahme auf diese Klausel „vorbehalten“ müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage (KG, Urteil vom 11.09.2014 – 8 U 77/13 -; in: GE 2014, 1528).

– Der Streitwert für die Feststellung der Minderungsquote ist mit dem 42fachen monatlichen Minderungsbetrag zu bemessen (gegen KG 8 W 59/09, Beschluss vom 1. Juli 2009) (LG Berlin, Beschluss vom 18.07.2014 – 63 T 88/14 -; in: GE 2014, 1585).

– Zwar ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Als Störung i. S. d. § 854 BGB sind jedoch nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen. Dabei liegt die Darlegungs- und Beweislast der Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung bei dem Störer/Vermieter. Liegen keine erheblichen Beeinträchtigungen vor, verbleibt es bei mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen, die nicht durch einstweilige Verfügung zu sichern sind, weil sie in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert sind (Bestätigung von LG Berlin in GE 2013, 487) (LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 – 63 S 203/14 -; in: GE 2014, 1589).

– 1. Das Recht eines Dritten an der Mietsache stellt erst dann einen Rechtmangel dar, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert. 2. Erfüllt der Vermieter seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren, nicht, so steht diesem, von Ausnahmen abgesehen, Schadensersatz statt der Leistung erst zu, nachdem er dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.12.2010 – 24 U 108/10 -; in: IMR 2011, 323).

– 1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen. 2. Die Bestandskraft einer Bau- und Nutzungsgenehmigung ist im Falle einer von der Gemeinde geänderten Bauplanung vom Mieter auszunutzen, wenn er nach Aufgabe seines Betriebs diesen zu demselben Vertragszweck untervermieten will (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2010 – 24 U 202/09 -; in: IMR 2011, 324).

– Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, die zur Mietminderung nicht berechtigt, liegt vor, wenn die Badezimmertür nicht abschließbar ist und die Temperatur des Backofens nicht geregelt werden kann (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.02.2013 – 21 C 192/11 -; in: GE 2015, 195).

– 1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihrer Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist. Das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung kann einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigt. 2. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften oder eine fehlende Genehmigung führt nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB und damit zum Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs mit der Folge des Eintritts einer Mietminderung. Voraussetzung sit vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäen Gebrauch zur Folge hat, wenn z. B. die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2011 – 24 U 76/11 -; in: IMR 2012, 188).

– 1. Bei einer Vorschussklage des Mieters gegen den Vermieter zum Zwecke der Mängelbeseitigung richtet sich der Streitwert nicht nach der Höhe des geltend gemachten Vorschusses. 2. Vielmehr bemisst sich der Streitwert in diesem Fall nach dem Jahreswert der Mietminderung, die für den Mangel angemessen wäre (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2011 – 63 T 157/11 -; in: IMR 2012, 305).

– 1. In Ansehung konkreter Baumaßnahmen kann sich der Mieter trotz § 536 Abs. 4 BGB im Einvernehmen mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sich um einen befristeten Zeitraum handelt. Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für dei Zukunft aufe eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten (LG München, Urteil vom 09.11.2011 – 14 S 9823/11 -; in: IMR 2012 – 226).

– Der Mieter ist durch öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote erst dann in seinem vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt, wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Dies ist noch nicht der Fall, wenn die Behörde negative Auskünfte bisher nur telefonisch erteilt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 – 24 U 152/11 -; in: IMR 2012, 239).

– Bei der Geltendmachung von Sachmängeln hat der Mieter die ihm obliegende Darlegungspflicht erfüllt, wenn er konkrete Tatschen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Der Mieter muss weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung noch zur Höhe der Minderung vortragen (BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11 -; in: IMR 2012, 7).

– Der Besitzschutz des Mieters ist zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist und nciht unerheblich sein darf. Als Störung sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen im Sinne solcher des § 906 BGB anzusehen. Ein Verfügungsgrund besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter das Vorliegen eines Verfügungsgrundes durch zu langes Zuwarten in Bezug auf das Verfahren selbst widerlegt hat (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2014 – 63 S 239/14 -; in: GE 2015, 325).

– 1. Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheingungen in einer Mietwohnung gerichteten selbständigen Beweisverfahren ist dessen Gebührenstreitwert auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers grundsätzlich mit dem viereinhalbfachen Jahresbetrag der angemessenen Minderung zu bemessen. 2. Sind die im selbständigen Beweisverfahren festzustellenden Mängel auch für zeitlich vor der Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens herrührende Ansprüche erheblich und diese Ansprüche voraussichtlicher Gegenstand einer späteren Hauptsacheklage, können sie gemäß § 40 GKG für die Streitwertbemessung nur herangezogen werden, wenn die insoweit beabsichtigte spätere Klageerhebung in der Antragsschrift vorgetragen oder sonst wie ersichtlich ist (LG Berlin, Beschluss vom 02.04.2012 – 63 T 47/12 -; in: IMR 2012, 349).

– 1. Kündigt der Vermieter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an und beginnt mit den Arbeiten (hier: Gerüstaufbau), kann der Mieter wegen der zu erwartenden Besitzstörung eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken. 2. Da es sich um eine verbotene Eigenmacht des Vermieters handelt, ist nicht zu prüfen, ob der Mieter zur Duldung der Arbeiten materiell verpflichtet ist (LG Berlin, Beschlüsse vom 04.12.2014 und 07.01.2015 – 18 S 259/14 -; in: GE 2015, 256).

– Will ein Mieter nach Ablauf einer Mängelbeseitigungsfrist kündigen, obwohl im Fristsetzungsschreiben eine Instandsetzungsklage angedroht wird, kann eine erneute Fristsetzung erforderlich werden. Dies gilt nicht, wenn aufgrund besonderer Umstände ein weiteres Zuwarten nicht möglich oder zumutbar ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 – 24 U 83/11 -; in: IMR 2012, 374).

– 1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, IBR 2005, 57; IMR 2009, 259; IMR 2010, 367; IMR 2012, 327). 2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer Grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung IMR 2005, 57 und IMR 2009, 259) (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 -; in: IMR 2013, 313).

– Eine AGB-Klausel, die die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjekts auf den Mieter abwälzt, ist grob benachteiligend und damit gemäß § 307 BGB unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 – 7 U 204/11 -; in: IMR 2012, 411).

– Im Bereich der Geschäftsraummiete kann das Mietminderungsrecht des gewerblichen Mieters – anders als im Wohnraummietrecht – grundsätzlich auch formularmäßig eingeschränkt werden (OLG Köln, Beschluss vom 13.08.2012 – 1 U 49/12 -; in: IMR 2012, 507).

– 1. Ein Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 554 Abs. 4 BGB besteht auch dann, wenn sich der Mieter mit über die gesetzlichen Grenzen der Duldungspflicht hinausgehenden Modernisierungsmaßnahmen einverstanden erklärt. 2. Der Mieter hat keinen Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB bei Kündigung oder endgültigem Auszug aus der Wohnung (BGH, Beschluss vom 22.06.2010 – VIII ZR 192/09 -; in: IMR 2010, 461).

– 1. Betrifft die rechtskräftige Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung einer in einer WEG-Anlage gelegenen Wohnung nicht nru das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum, hat der Mieter die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO zu betreiben. 2. Ein Antrag nach § 888 ZPO scheidet allerdings dann aus, wenn der Vermieter in Ansehung seiner eigenen Verpflichtung die Eigentümergemeinschaft zeitnah erfolglos (gegebenenfalls im Wege eines Klageverfahrens) auf Zustimmung in Anspruch genommen hat (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 – 63 T 169/12 -; in: IMR 2013, 80).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nach dem geltend gemahcten Betrag der Mängelbeseitigungskosten und nicht nach dem Jahresbetrag einer angemessenen monatlichen Mietminderung (LG Berlin, Beschluss vom 14.08.2012 – 63 T 121/12 -; in: IMR 2013, 84).

– Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 -; in: IMR 2013, 91).

– 1. Der Vermieter von Geschäftsräumen haftet für Schäden des Mieters, die diesem aufgrund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen vom Vermieter mit Bauarbeiten im Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen. 2. Der Geschäfsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden unter anderem gegen Feuer versichert, kann nicht zu Gunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – XII ZR 6/12 -; in: IMR 2013, 104).

– Arbeiten an einem Haus, wie Erneuerung des Treppenhauses, Aufreißen und Pflastern des Hofs oder Erneuerung des Fassadenputzes sind Instandsetzungsarbeiten, die der Mieter zu dulden hat. Also kann er insbesondere nicht Unterlassung der Bauarbeiten verlangen. Mithin steht ihm lediglich eine Mietminderung zu, er ist aber nicht berechtigt, weitere Mietzahlungen zurückzuhalten (KG, Beschluss vom 18.10.2012 – 8 U 38/12 -; in: IMR 2013, 188).

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne Weiteres auf das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade. 2. Der Besitzschutz ist nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 – 63 S 429/12 -; in: IMR 2013, 358).

– 1. Ist eine im Jahre 1939 erreichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln. 2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung zurückzuführen sind (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 – 63 S 628/12 -; in: IMR 2013, 405).

– Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 – 63 S 628/12 -; in: IMR 2013, 405).

– Ein in einem Gewerberaum-Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Geltendmachung von Minderungsrechten den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen, ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB (KG, Urteil vom 11.07.2013 – 8 U 243/12 -; in: IMR 2013, 460).

– 1. Durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen verändert sich grundsätzlich der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. 2. Sind die neuen Fenster um 28 % kleiner und verändern sich dadurch die Lichtverhältnisse nachteilig, ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die Verschlechterung vermeidbar war (LG Berlin, Urteil vom 06.11.2013 – 67 S 502/11 -; in: IMR 2014, 105).

– Ein Minderungsausschluss, in einem Gewerberaum-Mietvertrag, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam. 2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache besteht. 3. Mängelbeseitigungsversuche stehen dem Minderungsausschluss nicht entgegen, da dadurch nicht der Umfang und die Erheblichkeit der Mängel bzw. etwaige Minderungsanspruche anerkannt werden, sondern allenfalls ein Entgegenkommen des Vermieters vorliegt, welches jedoch nicht als Unstreitigstellen der Berechtigung der Mängelrügen anzusehen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 – 2 U 285/12 -; in: IMR 2014, 112).

– 1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende BAuarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren. 2. Sind bei Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich überstigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen (LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 – 67 S 251/13 -; in: IMR 2014, 234).

– 1. Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angegebenen Mangel persönlich anzusehen. 2. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung durch den Vermieter muss der Mieter zur Erhaltung seines Minderungsrechts klar zu erkennen geben, dass er nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter ermöglicht (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 626/12 -; in: IMR 2014, 323).

– 1. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist. 2. Der Mieter, der sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellung über die künftige Entwicklung seines Wohnumfelds macht, handelt unabhängig vom Zustand dieses Umfelds zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig (LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 – 67 S 476/13 -; in: IMR 2014, 373).

– Eine Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich aus der Beschafffenheit oder der Lage es Mietobjekts beruhen (KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140/13 -; in: IMR 2014, 384).

– 1. Die Miete mindert sich auch dann, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung durch duldungspflichtige Modernisierungsarbeiten verursacht wurde. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Mieter die Arbeiten tatsächlich geduldet hat. 2. Es ist unerheblich, ob der Mieter die durch die Modernisierungsmaßnahmen entfernten Gegenstände (hier: Kohleöfen) überhaupt benutzt hat (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: IMR 2014, 462).

– Behält sich der Mieter für den Fall der Unterlassung der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten angemesssenen Frist eine Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatzvornahme lediglich vor, steht der nach fruchtlosem Fristablauf erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht der Einwand widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB entgegen (OLG Celle, Urteil vom 15.07.2014 – 2 U 83/14 -; in: IMR 2014, 473).

– Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 – 2 W 61/14 -; in: IMR 2014, 491).

– Die formularmäßige Auferlegung in einem Gewerberaummietvertrag der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01, IMR 2006, 1021 – nur online = NJW-RR 2006, 84) (BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -; in: IMR 2014, 515).

– 1. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung aller Mängel an der Mietsache. 2. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch auf Mängelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des Mieters entgegenhalten kann. 3. Diesem Schadensersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wen der Vermieter pflichtwidrig eine bestehende Versicherung nicht in Anspruch nimmt. 4. Voraussetzung ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung. 5. In diesem Fall bleibt es beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Außerdem mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13 -; in: IMR 2015, 50).

– 1. Verwendet der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. 2. Der Mieter leistet bei undgekürzter Zahlung dann nicht in Kenntnis der Nichtschutld im Sinne des § 814 BGB. 3. Ein Vorbehalt bei der Mietzahlung ist dann nicht erforderlich, um ein Rückforderungsrecht zu behalten (KG, Urteil vom 11.09.2014 – 8 U 77/13 -; in: IMR 2015, 66).

– 1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird. 2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 – 65 S 220/14 -; in: IMR 2015, 54).

– Die Flächenangabe des Mietvertrags stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Unterschreitet die im Vertrag bezeichnete Fläche die tatsächliche um mehr als 10 %, kann der Mieter Mietminderung verlangen (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 – 6 U 134/13 -; in: IMR 2015, 109).

– 1. Der geschützte Besitz des Mieters erstreckt sich ohne Weiteres nur auf die angemieteten Räumlichkeiten, nicht auf das Treppenhaus, den Garten oder die Fassade. 2. Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten, wie die Verschattung durch ein Gerüst, Lärm uns sonstige Beeinträchtigungen, lösen für den Mieter nur mietrechtliche Gewährleistungsansprüche aus, die nicht im Wege eines einstweiligen Verfügungsverfahrens gesichert werden können. 3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar (LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 – 63 S 203/14 -; in: IMR 2015, 170).

– 1. Die Aufstellung eines Gerüstes für Fassadenarbeiten am vermieteten Haus stellt eine verbotene Eigenmacht dar. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß angekündigt hat (LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 – 18 S 259/14 -; in: IMR 2015, 223).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtkräftig) titulierten Duldungstitel ertritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eiens Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden aht, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziechungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, VU vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -).

– a) Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass der sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter weider die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen. b) Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinne von § 555 a Abs. 3 BGB. c) Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -).

– Ein überdurchschnittlicher Heizenergieverbrauch eines Wohngebäudes ist in erster Linie auf das Verhalten der Nutzer zurückzuführen und kann nicht als eine Pflichtverletzung des Vermeiters angesehen werden. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall keine Modernisierung, z. B. durch das Aufbringen einer zusätzlichen Dämmung (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 – 65 S 12/14 -; in: IMR 2015, 12).

– Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten unabhängig davon, ob der Vermieter materiell-rechtlich die Modernisierungsarbeiten ausführen darf. Dulden muss der Mieter die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirkt hat (LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 – 67 S 105/14 -; in: IMR 2015, 13).

– 1. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch die Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/68, NJW 1970, 1740). 2. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus (BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12 -; in: IMR 2015, 24).

– 1. Im Falle eines Mangels steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei bis fünffachen Betrags der Minderungsquote zu. 2. Nach erfolgter Mängelbeseitigung muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge unverzüglich an den Vermieter auskehren. Eine besondere Zahlungsaufforderung oder Abmahnung ist entbehrlich (BGB § 543 Abs. 3 nr. 3) (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 – 65 S 142/14 -; in: IMR 2015, 181).

– 1. Bei der infolge einer Enthaltungsmaßnahme erlittnen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinne von § 555a Abs. 3 BGB. 2. Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat. 3. Ein auf § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB gestützter Anspruch auf Umsatzausfall wegen Instandhaltungsmaßnahmen setzt ein Verschulden des Vermieters und damit einen Rechtsverstoß voraus, an dem es fehlt, wenn der ansonsten schuldlos handelnde Vermieter seine Erhaltungspflicht erfüllen will (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: IMR 2015, 330).

– 1. Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mängelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mängelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen. 2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Einwand, der Mieter habe die Mängelbeseitigung treuwidrig verhindert, trägt der Vermieter (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: IMR 2015, 331).

– 1. Mindert der Mieter die Miete unberechtigt, kann Verzug wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums aussscheiden, so dass kein Vertretenmüssen im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB vorliegt. Daran sind grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. 2. Der Mieter muss die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen braucht. 3. Wird die maßgebliche Rechtsfrage bereits in der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich diskutiert, muss der Mieter eine abweichende Einschätzung in Betracht ziehen und handelt mindestens fahrlässig., wenn er trotzdem (weiter) mindert (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: IMR 2015, 332).

– 1. Bei Beeinträchtigungen der Mietwohnung durch Bauarbeiten am Gebäude ist das einstweilige Verfügungsverfahren nicht geeignet. 2. Der Mieter kann sich mit mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen wehren (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2014 – 63 S 239/14 -; in: IMR 2015, 347).

– Der Mieter hat gegen den Vermieter einen besitzrechtlichen Anspruch auf Unterlassung des Anbaus eines Balkons von außen an seine Wohnung und kann diesen durch einstweilige Verfügung durchsetzen. Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Besitzstörung ohne erforderlichen Duldungstitel eine verbotene Eigenmacht darstellt. Ob dem Vermieter ein Duldungsanspruch zusteht, ist für den Anspruch des Mieters aus Besitzstörung unerheblich (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2015 – 18 S 132/14 -; in: GE 2015, 512).

– 1. Der Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden; die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme ist daher nicht deshalb formell unwirksam, weil damit verbundene notwendige Instandsetzungsarbeiten unzureichend dargestellt sind. 2. Wenn in einer Modernisierungsankündigung nur einige voraussichtliche künftige Betriebskosten angegeben sind, ist daraus zu folgern, dass die Betriebskosten im Übrigen unverändert bleiben sollen. 3. Eine Grundrissänderung für Bad und Küche ist nur dann als Wertverbesserung einzustufen, wenn sich aus der Ankündigung ergibt, wo die Einbauten im Bad vorgenommen werden sollen (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2015 – 65 S 267/14 -; in: GE 2015, 727).

– Der Mieter hat bei erheblicher Besitzstörung gegen den Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung des Anbaus von Balkonenen nicht nur vor seiner Mietwohnung, sondern gegebenenfalls auch im Bereich oberer Etagen, wenn ein immissionsfreier Anbau mit Einrüstung der Fassade nicht möglich ist (LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2014 – 65 T 224/14 -; in: GE 2015, 595).

– Der eine Mietminderung wegen Baumaßnahmen „in Abhängigkeit vom Baufortschritt“ akzeptieren Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, ab wann diese Mängel beseitigt worden sind (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.02.2015 – 4 C 549/13 -; in: GE 2015, 597).

– Der Mieter, der wegen einer Wohnflächendifferenz von mehr als 10 % einen Mietrückzahlungsanspruch hat, bleibt auch dann Forderungsinhaber, wenn das JobCenter die Miete bezahlt hat. Bei einem Forderungsausgleich erfolgt die Rückabwicklung allerdings im Rahmen der Leistungsbeziehungen des Mieters zum JobCenter (LG Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 – 65 S 477/14 -; in: GE 2015, 659).

– Ein in einem Mietvertrag ausdrücklich als mitvermieteter „Balkon geplant“ gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 22.05.2015 – 31 C 256/14 -; in: GE 2015, 794).

– a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23 September 2009 – VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 = WuM 2009, 659 Rn. 14). b) Die in § 22 Abs. 1 1a BlmSchG vorgesehende Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen. c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 Rn. 12; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 Rn. 15, 17) (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 -; in: GE 2015, 849).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftigen) titulierten Duldungstitel erstritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendt; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung einer derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB bzw. in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -; in: GE 2015, 853).

– a) Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß “ 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen. b) Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555a Abs. 3 BGB. c) Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: GE 2015, 905).

– Zahlt der Mieter trotz Bestehens eines Minderungsrechts die volle Miete vorbehaltlos, ist die Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen, da eine Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht vorausgesetzt werden kann (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.06.2015 – 5 C 43/15 -; in: GE 2015, 921).

– 1. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (BGB § 536) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehnde Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. 2. Die Höhe der Miete, die der Mieter gemäß § 320 Abs. 2 BGB neben der Minderung zurückhalten darf, und die Dauer der Zurückhaltung, können nicht schematisch beurteilt werden, sondern sind vom Tatrichter aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände im Einzelfall zu entscheiden (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 -; in: IMR 2015, 357).

– 1. Ein Versäumnisurteil, das den Vermieter zur Mängelbeseitugung verpflichtet, hat hinsichtlich der gerügten Mängel dieselbe Rechtskraftwirkung wie ein streitiges Urteil. Etwaige Lücken oder Unklarheiten des Tenors des Versäumnisurteils sind aufgrund des zu Grunde liegenden Klagevorbringens zu klären. 2. Hat der Mieter einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung erlangt (ZPO § 887 Abs. 2), muss er damit alsbald für Abhilfe sorgen. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit dem Vermieter zurückerstatten, lebt das Recht zur Minderung hiernach wieder auf (OLG Koblenz, Urteil vom 05.06.2013 – 5 U 1349/12 -; in: IMR 2015, 368).

– 1. Um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, setzt die Feststellung eines Mangels im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind. 2. Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums durch andere Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn, Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts infrage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt. 3. Die Frequentierung eines Einkaufszentrums durch Gäste anderer Mieter sind ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche innerhalb des Einkaufszentrums. 4. Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen. Im Gewerberaummietrecht bleibt es ei dem Grundsatz, dasss allein der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.06.2014 – 24 U 159/13 -; in: IMR 2015, 369).

– 1. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel des Mietobjekts begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. 2. Hierbei sind insbesondere die vertraglichen Vereinbarungen, die Kenntnisse der Vertragsparteien, die Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit in Bezug auf die Lage des Mietobjekts zu betrachten (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174/14 -; in: IMR 2015, 370).

– Ist eine Mietminderung vertraglich ausgeschlossen, kann der auf Mietzahlung in anspruch genommene Mieter für den Fall der Verurteilung seine Ansprüche wegen der von ihm geltend gemachten Mängel im Wege der (Hilfs-)Widerklage verfolgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.06.2014 – 24 U 119/13 -; in: IMR 2015, 387).

– a) Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH, Urteil vom 07.12.1960 – VIII ZR 16/60 – NJW 1961, 916). b) Etwas anderes gilt nur dann, wenn denVermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft (BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13 -; in: GE 2015, 1022).

– a) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung desssen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. b) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichen Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede Schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rhamen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 -; in: GE 2015, 1089).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung des Eintritts einer Mietminderung bzw. auf Feststellung seiner Berechtigung, ein entsprechendes Recht geltend zu mache, ist in Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (LG Berlin, Beschluss vom 13.07.2015 – 65 T 90/15 -; in: GE 2015, 1098).

– Der im Rahmen der Erhaltungspflicht vom Vermieter angebotene Ersatz eines mitvermieteten Teppichbodens durch Laminat hält sich nicht im Rahmen des dem Vermieter zustehenden Auswahlermessens (LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 – 13 S 154/14 -; in: GE 2015, 1295).

– Schlägt der Vermieter die von dem eine Großbaustelle betreibenden Unternehmen angebotene Maßnahme zum Schutz vor Staubeinwirkungen aus, kann er den dann eintretenden Mietmangel Staubbelastung der Mieträume) zu vertreten haben; dann kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 280 Abs. 1 BGB udn aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB in Betracht (BGH, Beschluss vom 24.06.2015 – XII ZR 78/14 -; in: GE 2015, 1395).

– Hat der Mieter oder sein Angehöriger, dessen Verhalten er sich zurechnen lassen muss, einen Wohnungsbrand fahrlässig verursacht, ist eine Mietminderung ausgeschlossen (LG Berlin, Beschlüsse vom 18.08.2015 und 22.09.2015 – 63 S 39/15 -; in: GE 2015, 1462).

– Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 203, 148 = JNJW 2015, 402) (BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 -; in: GE 2015, 1527).

– 1. Bei einer Instandsetzungsklage des Mieters entfällt die Passivlegitimation nicht durch Veräußerung des Grundstücks, vielmehr wirkt das Urteil gem. §§ 265, 325 ZPO auch gegenüber dem Erwerber. 2. Die Veräußerung der Mietsache nach Rechtshängigkeit einer Instandsetzungsklage des Mieters hat keinen Einfluss auf den Prozess, da ein urteil auch gegen den Erwerber wirkt (LG Berlin, Urteil vom 12.10.2015 – 67 S 431/14 -; in: GE 2015, 1532).

– Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln der Mietsache kann nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen und kann nicht für solche Monate geltend gemacht werden, in denen kein Mangel besteht (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015 – 63 S 51/15 -; in: GE 2015, 1532).

– Diebstahl der im Keller gelagerten Vermieterküche führt zur Mietminderung (LG Berlin, Urteil vom 04.08.2015 – 63 S 378/14 -; in: GE 2015, 1533).

– 1. Ein Streitwertbeschluss aus einem Vorprozess (hier: Mangelbeseitigungsklage des Mieters) hat keine bindende Wirkung für eine spätere Klage des Mieters auf Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten. 2. Das Gericht hat die Höhe einer Mietminderung anhand der Angaben der Pareien gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht einzelne Prozentsätze für jeden Mangel anzusetzen und dann zu addieren sind, sondern dass für den jeweiligen Zeitraum ein Minderungsprozentsatz für sämtliche vorhandenen Mängel anzusetzen ist (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2015 – 18 S 272/14 -; in: GE 2015, 1534).

– 1. Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt worden und hat danach mehrfach vergelbich einen Termin zur Durchführung der Arbeiten angeboten, kann der Mieter keine Ermächtigung verlangen, Maßnahmen selbst nach Vorschusszahlung durchführen zu lassen (gegen LG Berlin, GE 2012, 1170). 2. Die treuwidrige Verhinderung der Erfüllung des titulierten Anspruchs steht der Erfüllung gleich und schließt eine Ermächtigung zur Handlungsvornahme nach § 887 ZPO aus (LG Berlin, Beschluss vom 9. Oktober 2015 – 65 T 180/15 -; in: GE 2016, 59).

– Eine Besitzstörung des Mieters ist nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich im Außenbereich eine Wärmedämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Vorschriften anbringt. Ein Verfügungsgrund entfällt, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung des Vermieters lange mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zuwartet (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.11.2015 – 106 C 341/15 -; in: GE 2016, 68).

– Der 42fache Minderungsbetrag ist maßgeblich für den Streitwert der Minderungsfeststellungsklage (LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2015 – 63 T 122/15 -; in: GE 2016, 460).

– 1. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann prinzipiell den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen. 2. Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Die Anforderungen daran richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. 3. Aus der Erheblichkeitsschwelle des § 555a Abs. 2 lässt sich schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auh die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahme muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwenige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 – 65 S 289/15 (Einzelrichter) -; in: GE 2016, 527).

– Die Ankündigung einer Minderung enthält keinen Vorbehalt in Bezug auf die künftig gleichwohl in voller Höhe geleisteten Zahlungen (AG Schöneberg, Beschluss vom 27.01.2016 – 109 C 421/15 -; in: GE 2016, 593).

– 1. Nicht jeder suboptimale Zustand stellt einen Mangel der Mietsache dar. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist vielmehr nur eine negative Abweichung des bestehenden Zustands des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. 2. Der geschuldete Zustand ist im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen hat bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte. 3. Die Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des Wohnungsgebrauchs; individuelle Besonderheiten sind weder zugunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen; bei einem Gebäude aus den 1970er Jahren darf ein Mieter konstruktions-und materialbedingt keine luftdicht schließenden Dachfenster erwarten. 4. Geringfügiger Schimmelbefall an einem Küchenfenster (hier: Dachflächenfenster), eine beginnende Ablösung von Tapeten im Fensterbereich, ein abgetrockneter, handtellergroßer Wasserfleck oder ein 7 x 13 cm großer Feuchtigkeitsfleck im Decken-/Wandbereich des Badezimmers berechtigen als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen nicht zu einer Mietminderung. 5. Eine mieterseits behauptete Dauerbeleuchtung im Treppenhaus stellt keinen Mangel einer Wohnung im Dachgeschoss dar. 6. Zur Minderungsquote bei Ausfall des Aufzugs bei einer Dachgeschosswohnung. 7. Verursacht der Mietr durch einen Lastschriftwiderspruch die Rückbuchung der eingezogenen Miete, hat er die dem Vermieter dadurch entstehenden Bankrücklastkosten zu erstatten. Bankrücklastkosten in Höhe von 8,10 € sind üblich (AG Schöneberg, Urteil vom 26.08.2015 – 104 C 85/15 -; in: GE 2016, 594).

– 1. Plant der Vermieter derart umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, dass ein Verbleib in der Wohnung für den Mieter für die Dauer von einem Jahr oder etwas weniger unmöglich ist, kann eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegen, die eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt. 2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn überwiegende Interessen des Vermieters, der Mitmieter oder der Allgmeinheit an den Maßnahmen (Energieeinsparung) nicht vorgetragen sind und dem Mieter eine Ersatzwohnung nicht angeboten wurde. 3. Sollen nach Angaben des Vermeiters die Instandsetzungsarbeiten nur zusammen mit Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt werden, führt der Härteeinwand dazu, dass auch die Erhaltungsmaßnahmen nicht zu dulden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15 -; in: GE 2016, 725).

– 1. Zu den möglichen Besitzstörungen im Mietrecht gehören Störungen der Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten aller Art, im Bereich des Wohnraummietrechts insbesondere Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen, Einschränkungen des Zugangs durch Arbeiten im Eingangsbereich oder Treppenhaus, Einschränkungen der Belichtung und Privatheit der Wohnung durch das Aufstellen eines Baugerüstes. 2. Ob eine Besitzstörung vorliegt, ist allein nach den tatsächlichen Verhältnissen zu beurteilen, nicht rechtlichen oder wirtschaftlichen Beziehungen (hier: Gerüst am zugehörigen Nachbarhaus). 3. Bei der Beurteilung, ob eine Besitzstörung vorliegt, findet auch im Mietrecht § 906 BGB Anwendung; nur wesentliche Beeinträchtigungen der Besitzausübung können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche auslösen, unwesentliche sind hinzunehmen. 4. Das Aufstellen eines Gerüstes vor den zur Miete überlassenen Wohnräumen ist regelmäßig nicht als lediglich unwesentliche bzw. unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache einzustufen. 5. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, denn dies würde den gesetzlichen Wertungen und Interessen der Allgemeinheit zuwider laufen. Zweck ist vielmehr der effektive Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 – 65 S 424/15 -; in: GE 2016, 860).

– Darf ein Keller laut Mietvertrag nur „mitbenutzt werden“, steht dem Mieter weder ein Anspruch auf Mangelbeseitigung bzw. Instandsetzung noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an einem bestimmten Kellerraum zu (AG Spandau, Urteil vom 29.03.2016 – 12 C 149/15 -; in: GE 2016, 919).

– 1. Nach § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpassung eines Vertrags wegen einer nach Vertragsschluss eingetretenen schwer wiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nur in Betracht, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. 2. Ist die vereinbarte Fläche einer Wohnung mehr als 10 % kleiner als die tatsächliche Fläche, liegen diese Voraussetzungen nicht vor. 3. Auch in diesem Fall kann eine Mieterhöhung nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB afu die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -; in: IMR 2016, 61).

– Der Vermieter hat nach einem Wasserschaden dem Mieter die Trocknungskosten (Stromverbrauch) zu ersetzen, auch wenn wegen der Dauer der Arbeiten die Stromkosten für die erforderliche dauernde Kühlung (hier: Server-Rack) hoch sind (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.03.2016 – 8 C 285/15 -; in: GE 2016, 1280).

– Der Wert der Beschwer des Rechtsmittelführers nacheiner einseitigen Erledigungserklärung richtet sich in aller Regel nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten. Der Gebührenstreitwert des Antrags eines Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, GE 2016, 1025) (BGH, Beschluss vom 12.07.2016 – VIII ZB 55/15 -; in: GE 2016, 1381).

– 1. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien setzt voraus, dass der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters erkennen muss, dass der Mieter die Fortdauer des bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes (hier: ruhige Lage der Mietwohnung) über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht und der Vermieter dem erkennbar konkludent zustimmt. 2. Zur Berechnung der Höhe des Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderung wegen Lärms (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2015 – 65 S 238/15 -; in: GE 2016, 785).

– Der Streitwert für die Klage der Mietminderung bemisst sich nach der Rechtsprechung des BGH nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung. Der Wert für die Feststellung des Bestehenseines Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2016 – 65 S 54/16 -; in: GE 2016, 1445).

– Zur Berechnung eines Schadensersatzanspruchs nach § 945 ZPO (Ersatzleistung an Generalübernehmer für vergebene Arbeiten zu umfangreichen Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen im Mietobjekt, Ersatz von Zinsen für die Bereitstellulng und den teilweisen Abruf von zwei Bankdarlehen und Mietausfall für zu errichtende Dachgeschosswohnungen) nach Erwirkung eines Baustopps durch einen Mieter aufgrund einer einstweiligen Verfügung, die sich im Nachhinein als unberechtigt herausgestellt hat (BGH, Urteil vom 13.10.2016 – IX ZR 149/15 -; in: GE 2016, 1501).

– Wenn eine Nutzung der Räume wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit nicht in Betracht kommt, ist es dem Mieter nicht zuzumuten, die Räume zu beziehen und das Einschreiten der Behörde abzuwarten (KG, Urteil vom 23.06.2016 – 8 U 62/15 -; in: GE 2016, 1504).

– Dem Vermieter ist auch in den Fällen, in denen nicht er, sondern einer seiner gewerblichen (Zwischenver-) Mieter vom Vermieter angemietete Flächen an Touristen vermietet, dem Wohnraummieter gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Der Beseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erlischt nicht nach § 275 Abs. 1 BGB, bevor nicht der Vermieter seinen gewerblichen (Zwischenver-) Mieter oder die touristischen Endnuter erfolglos auf dem Rechtsweg auf Beseitigung der mit der touristischen Nutzung verbundenen Beeinträchtigungen der Wohnraummieter in Anspruch genommen hat (LG Berlin, Urteil vom 6.10.2016 – 67 S 203/16 -; in: GE 2016, 1573).

– Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude) (BGH, Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 -; in: GE 2017, 413).

– Führt der Vermieter nach einer Mängelanzeige Beseitigungsmaßnahmen durch, die nur teilweise erfolgreich sind, ist der Mieter gehalten, den noch bestehenden Mangel erneut anzuzeigen. Anderenfalls entfallen sowohl ein Minderungsrecht als auch ein Zurückbehaltungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 22.07.2016 – 63 S 237/15 -; in: GE 2017, 420).

– Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter unzumutbar, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum zahlreiche angebliche Mängel rügt, der Verwalterin und dem beauftragten Rechtsanwalt jedoch eine Besichtigung trotz Abmahnung hartnäckig verweigert (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 08.12.2016 – 3 C 190/16 -; in: GE 2017, 540).

– Dem Nutzer, dem im Rahmen öffentlicher Förderung Räumlichkeiten entgeltfrei überlassen werden, und der nur die Betriebskosten zu tragen hat, können Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam auferlegt werden (KG, Urteil vom 31.10.2016 – 8 U 176/15 -; in: GE 2017, 716).

– 1. Verhindert der Mieter eine Mangelbeseitigung, führt dies dazu, dass jedenfalls ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die Miete nicht mehr gemindert ist. 2. Wenn Arbeiten auf Wunsch des Mieters ausgeführt werden, kann darin keine Gebrauchsbeeinträchtigung gesehen werden, die zu einer Minderung der Miete führt (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.04.2016 – 202 C 479/15 -; in: GE 2017, 717).

– 1. Behauptet der Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr durch eine zwischen den Parteien unstreitige Legionellenkontamination des Trinkwassers, ist über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründet, (Sachverständigen-) Beweis zu erheben. 2. Eine richterliche Eigenrecherche, die der Ermittlung zwischen den Parteien streitiger Tatsachen dient, die nicht allgemeinkundig sind, ist durch § 291 ZPO nicht gedeckt und verstößt gegen den Beigringungsgrundsatz (LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 – 67 S 59/17 -; in: GE 2017, 777).

– 1. Es gibt keine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters, dem Meiter bei Mietvertragsschluss etwaige vom Vormieter in der Vergangenheit angezeigte Mängel ungefragt zu offenbaren (hier: vor Jahren aufgetretene Aufzugsgeräusche). 2. Sagt der Mieter einen geplanten Besichtigungstermin einfach ab und vereiteilt so eine Beseitigung etwaiger Mängel, scheidet eine Mietminderung schon dem Grunde nach aus (AG Mitte, Urteil vom 05.04.2017 – 9 C 445/16 -; in: GE 2017, 782).

– Titel auf Mängelbeseitigung kann auf Grundstückserwerber umgeschrieben werden (LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2017 – 63 T 39/17 -; in: GE 2017, 953).

– Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2017 – 67 S 178/17 -; in: GE 2017, 1407).

– Eine Besichtigung von vom Mieter angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen; er kann Dritte beauftragen, deren Auswahl ihm persönlich zusteht. Es stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn er ungerechtfertigt und beharrlich die Besichtigung durch bestimmte, ihm nicht genehme Personen verweigert (LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 – 63 S 316/16 -; in: GE 2017, 1410).

– Verlegt der Vermieter den Mülltonnenplatz in die Nähe der Erdgeschosswohnung des Mieters, ohne dass Geruchs- und Lärmbelästigungen damit verbunden sind, ist die bloße optische Beeinträchtigung unerheblich und berechtigt nicht zur Mietminderung (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 13.10.2017 – 31 C 156/16 -; in: GE 2017, 1475).

– Eine vereinbarte mietvertragliche Formularklausel, wonach die in der Wohnung befindliche Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspülmaschine, Kühlschrank sowie Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, verstößt nicht gegen §§ 305c ff. BGB (AG Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 – 18 C 182/17 -; in: GE 2017, 1479).

– Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnis bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13) (LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 – 2 S 65/16 -; in: GE 2018, 197).

– Eine bestimmte Art und Weise der Mangelbehebung kann dem Vermieter nicht vorgeschrieben werden (AG Schöneberg, Urteil vom 16.02.2018 – 17 C 122/17 -; in: GE 2018, 395).

– Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizipieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zugutekommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei „sein Recht zur Herabsetzung der Miete“ regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, Juris Tz. 21) (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 – 67 S 342/17).

– 1. Aus einer etwaigen Nichteinhaltung einer sich aus er Energieeinsparverordnung ergebenden lediglich öffentlich-rechtlichen Nachrüstverpflichtung (Dämmung der oberen Geschossdecke) kann der Mieter – ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung – kein Recht zu einer Mietminderung herleiten. 2. Auch eine etwaige Nichteinhaltung der Wärmeschutzverordnung vom 24.02.1982 würde isoliert betrachtet noch keinen Mangel darstellen. In erster Linie kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Die Nichteinhaltung von Bauvorschriften stellt erst dann einen mangel dar, wenn sie sich in irgendeiner Weise negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume auswirkt (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.10.2017 – 206 C 539/16 -; in: GE 2018, 516).

– Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. ( BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17 -)

– Beendet der Vermieter durch sein den Annahmeverzug des Mieters begründendes Angebot der geschuldeten Leistung seinen Schuldnerverzug, so kann er dies ggf. im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen. Ist der Vermieter nach Verurteilung zur Vorschusszahlung zur Behebung des Mangels bereit, die notwendigen Arbeiten durchzuführen, geht diese Leistung der Vorschusszahlung vor (LG Berlin, Urteil 08.05.2018 – 63 S 127/17 -; in: GE 2018, 877).

– 1. Wird das Eigentum an einer Mietwohnung vom bisherigen Rechtsträger durch Ausgliederung und Übernahmevertrag auf eine Tochtergesellschaft übertragen, haftet der übertragende Rechtsträger nach § 133 UmwG auch für später fällig werdende Ansprüche des Mieters. 2. Das gilt auch für den Beseitigungs- und Minderungsanspruch nach einem später auftretenden Mangel an der Mietsache (hier: Wasserschaden). 3. Für spätere Verzugsschäden (Freistellung von Rechtsanwaltskosten) haftet der bisherige Rechtsträger nicht. (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018 – 66 S 26/18 -; in GE: 17/2018, 1063).

– 1. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist entsprechend § 3 ZPO auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. 2. Sind Mängel bei Einlegung eines Rechtsmittels noch nicht behoben, ist der Jahresbetrag vom Zeitpunkt der Berufungseinlegung zu berechnen, zuzüglich des bisher verstrichenen Zeitraums ab Klageeinreichung. ( KG, Beschluss vom 05.07.2018 – 8 W 32/18 -; in: GE 18/2018, 1151).

– Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. ( BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17 -; in: GE 19/2018, 1213).

– Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter. (OLG Frankfurt/Main, Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 07.09.2018 – 10 U 8/18 -; in: GE 21/2018, 1394).

– 1. Der Vermieter, der sich darauf beruft, dass der Mieter in Kenntnis der Nichtschuld vorbehaltlos die volle Miete trotz Bestehens eines Mangels gezahlt hat, trägt die Darlegungs- und Beweislast. 2. Die Ausführungen im Urteil des Senats vom 16.07.2003 (GE 2003, 1145), wonach dem Mieter bei einem Mangel das Recht auf Minderung in der Regel bekannt ist, schließen als bloßes obiter dictum nicht aus, dass das Gericht eine umfassende Kenntnis des Mieters von sämtlichen Elementen des Minderungsrechts verneint und deshalb einen Bereicherungsanspruch annimmt. (BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18 -; in: GE 22/2018, 1456).

– 1. Der Leistungsempfänger ist darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB. Erleichterungen für die Darlegung und den Nachweis der Tatbestandsvoraussetzungen des § 814 BGB werden dem Leistungsempfänger nicht zugebilligt. 2. Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, das er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. 3. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht. ( BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18 -, in: IMR 2018, 501).

– Der Vermieter schuldet nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängel führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen (hier verneint). (LG Bremen, Urteil vom 05.09.2018 – 1 S 281/17 -; in: IMR 2018, 506).

– 1. Kündigt der Mieter wegen der Einrüstung der Fassade eine Mietminderung in Höhe von 10 % an und vollzieht sie anschließend, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, kann er wegen § 814 BGB nachträglich die Miete nicht noch weiter mindern. 2. Eine Fassadeneinrüstung kann eine Mieterminderung in Höhe von 20 % rechtfertigen. (KG, Urteil vom 27.08.2018 – 8 U 193/16 -; in: IMR 2018, 514).

– Der Anwendungsbereich des § 814 1. Alt. BGB ist im Rahmen eines Minderungssachverhalts und unter Vorbehalt gezahlter Miete auf die Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt; der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB wird nicht erfasst. Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – hier: monatliche Mietzahlung im Voraus – weiß der Mieter nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den er die Miete zahlt, der Anspruch auf Miete wegen bestehender Mängel nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst daher nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus. (LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018 – 65 S 245/17 -; in: GE 1/2019, 60).

– Der Mieter kann sich nicht auf Minderung berufen, wenn die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist; dies gilt auch für den Fall einer vom Vermieter vorgeschlagenen provisorischen Zwischenlösung nach dem Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung (AG Charlottenburg, Urteil vom 04.12.2018 – 224 C 297/18 -; in: GE 2/2019, 131).

– 1. Auch wenn in einem Vorprozess mit einem anderen Mieter der Vermieter zur Duchführung von Arbeiten in einer Nachbarwohnung verurteilt worden ist, folgt daraus nicht ohne Weiteres eine Verpflichtung des Mieters dieser Nachbarwohnung zur Duldung. 2. Eine vertragswidrige Nutzung (ungenehmigte Umbauarbeiten) durch den Mieter begründet keinen Anspruch des Vermieters, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen zu dürfen. (AG Schöneberg, Urteil vom 27.08.2018 – 11 C 44/18 -; in: GE 3/2019, 194).

– Bei Verurteilung zur Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Lüftungsrohr) bemisst sich die Beschwer grundsätzlich nach den Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses; die mit der Verwirklichung einer anderen baulichen Lösung verbundenen Kosten sind unmaßgeblich. (BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZR 63/18 -; in: GE 5/2019, 315).

– 1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt. (LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 – 67 S 309/18 -; in: GE 5/2019, 319).

a) Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen – als bloße Vorfragen – weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft. b) Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltende Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtssstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will (BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18 -; in: GE 2019, 790).

– Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objetiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19 -; in: GE 2019, 533).

-1. Für Beeinträchtigungen anlässlich einer energetischen Sanierung (Baulärm, Verschmutzungen und Sichtbehinderung durch Gerüst) ist eine Mietminderung von 5 % anzunehmen; werden zeitweise noch die Fenster mit Plastikplanen verklebt, sind weitere 5 % Minderung angemessen. 2. Eine Rückzahlung der Minderungsbeträge ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter Kenntnis von der Nichtschuld hatte; die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt der Vermieter (AG Wedding vom 26.11.2018 – 22d C 147/18 -; in: GE 2019, 858).

– Die Verpflichtung zur rechtzeitigen Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen gilt auch für die Beseitigung der vom Mieter angezeigten Mängel. 2. Die – keiner Form und Frist unterliegende – Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Mieters zu orientieren und muss den Mieter vor allem früh- und rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen in Kenntnis setzen. 3. Sowohl die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit) als auch die inhaltlichen Anforderungen müssen sich an Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahmen orientieren. 4. Kein schützenswertes Interesse des Vermieters, die von ihm zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen (LG Berlin, (Hinweiß-) Beschluss vom 18.02.2019 – 65 S 5/19 -; in: GE 2019, 920).

-1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn Letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolges (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung). 2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegung- und Beweislast (LG Berlin, Urteil vom 05.09.2019 – 67 S 101/19 -, in: GE 2019, 1241).

-1.Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Miettvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff.BGB dar. (LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 – 67 S  131/19 -; in: GE 19/2019, 1242).

-Das Minderungsrecht des Wohnraummieters wegen von einer benachbarten Großbaustelle ausgegehender Störungen hängt nicht davon ab, ob dem Vermieter gegen den die Großbaustelle betreibenden Grundstücksnachbarn Ansprüche aus § 906 BGB zustehen. Das nach Lage und Umfeld zu erwartende Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Immissionen stellt sich als verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung dar. Diese beim Aushandeln der Miete übereinstimmend, wenn auch stillschweigend, zugrunde gelegte Eigenschaft der Wohnung wird Gegenstand der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung, so dass sich eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus als Mangel darstellt. Eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus liegt vor, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientrierungshilfe zum Berliner Mietspiegel („besonders ruhig“, „durchschnittlich belastet“, „besonders lärmbelastet“) führen würde (entgegen „Bolzplatzentscheidung“ BGH – VIII ZR 197/14 -, Urteil vom 29.04.2015, GE 2015, 849 = BGHZ 205, 177 ff.; Fortführung LG Berlin – 18 S 211/16 -, Urteil vom 07.06.2017, GE 2017, 1550 f.; ähnlich auch schon LG Berlin – 67 S 76/16 -, Urteil vom 16.06.2016, GE 2016, 486 ff.) (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 – 64 S 190(18 -; in: GE 2019, 1309).

-Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357). ( LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 – 3 S 10/18 -; in: IMR 2019, 442).

-Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 – 3 U 73/18 -; in: IMRRS 2019, 1431).

-1.Zahlt der Mieter trotz Verlangen eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gem. § 812 BGB im Umfang der gem. § 536 BGB eingetretenen Minderung zurückfordern. 2. Dem Vermieter kommt keine Darlegungs- oder Beweiserleichterung hinsichtlich der Kenntnis des Mieters von seinem Minderungsrecht und der damit verbundenen Nichtschuld zugute. 3. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei „sein Recht zur Herabsetzung der Miete“ regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VII ZR 274/02, IBR 2003, 702). ( LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 – 67 S 342/17 -; in: IMR 2018, 276).

-1.Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB unterscheidet sich von der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c BGB. 2. Erhaltungsmaßnahmen müssen rechtzeitig angekündigt werden, damit der Mieter ausreichend Zeit hat, organisatorische Maßnahmen zu treffen. 3. Bei der Ankündigung muss ein konkretes Datum genannt werden; ein Zeitraum reicht nicht aus. 4. Die Angaben müssen verständlich sein und dürfen keine Spezialkenntnisse voraussetzen. (LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019 – 65 S 5/19 -; in: IMR 2019, 444).

-Macht der Mieter einen Kostenvorschuss zur Ausübung seines Selbsthilferechts aus § 536 a Abs. 2 BGB geltend, richtet sich der Gebührenstreitwert einer hieraufgerichteten Klage nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO und damit nach der begehrten Höhe des Vorschusses, welche sich an den voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten orientiert. ( OLG Rostock, Beschluss vom 20.11.2019 – 3 W 44/19 -; in: GE 3/2020, 192).

-1.Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. 2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast. (LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019 – 67 S 239/19 -; in: GE: 4/2020, 264).

– Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum. (LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2019 – 65 S 73/19 -; in GE: 6/2020, 400).

-1. Wird eine Klage au Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen – als bloße Vorfragen – weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft. 2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständie Miete (Hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. (BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18 -; in IWW-Abrufnummer 209087).

-Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen , die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter andernfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19 -; in IMR 2019, 240).

– Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vortägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 27.07.2016 – XII ZR 59/14 – NJW-RR 2016, 1291). (BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19 -; in: GE 7/2020, 465).

-Wird der Vermieter zum Rückbau einer Baumaßnahme verurteilt, bei dem es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache (hier: in Gestalt eines „Überbaus“, des bisherigen Küchenfensters der Wohnung des Mieters) handelt, bemisst sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Wert der Beschwer eines – wie hier – zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung. (BGH, Beschluss vom 07.04.2020 – VIII ZR 383/18 -; in: GE 10/2020, 666).

–Die Beschwer des Mieters, dessen Klage auf Feststellung einer Mietminderung wegen Mängeln abgewiesen wurde, ist ebenso wie bei einer Klageabweisung auf Mängelbeseitigung nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der Minderung zu berechnen. (BGH, Beschluss vom 17.03.2020 – VIII ZR 115/19 – in: GE 10/2020, 670).

–Beginnt der Vermieter mit Sanierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters ohne dessen Einverständnis, begeht er eine verbotene Eigenmacht, deren Rückgängigmachung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt werden kann. (AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 – 222 C 84/20, in GE 14/2020, 932).

-1. Der Mangelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig. 2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mangelanzeige voraus. 3. Weitere Voraussetzung für den Schadenersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben. 4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. (OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 – 3 U 91/18 -; in IMRRS 2020, 1026 und in GE 19/2020, 1249).

-Ein Gewerberaummieter hat auch bei coronabedingten Umsatzeinbrüchen die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, so dass nach Erledigung eines Rechtsstreits er die Kosten zu tragen hat. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.08.2020 – 2-05 O 160/20 -; in GE 19/2020, 1252).

-1. Außerhalb der Mietsache liegende Umstände können nur dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (hier: coronabedingte Betriebsschließung). 2.  Voraussetzung einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage wäre im Falle des Festhaltens am Vertrag bei umfassender Interessenabwägung der Parteien ein nicht mehr tragbares Ergebnis; Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % erreichen die Schwelle der Unzumutbarkeit nicht. LG Mannheim, Urteil vom 09.07.2020 – 23 O 22/20 -; in GE 19/2020, 1253).

-1. Erledigt eine allgemeine Vertragsklausel dem Mieter auch Instandhaltungsaufwand auf, der nicht ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und fehlt es auch an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach, so ist sie unwirksam. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel ausdrücklich darauf Bezug nimmt, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist nämlich noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau. 3. Auch eine allgemeine Regelung des Mietvertrags, nach der der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen fehlt. 4. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. (OLG Frankfurt, Urteil vom 06.11.2020 – 2 U 47/20 -; in IMRRS 2020, 1379).

-1. Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. 3. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.01.2020 – 7 C 297/18 -; in IMR 2020, 495).

–1. Ein Geschäftsraummieter ist grundsätzlich verpflichtet, auch während der Anordnung der Schließung von Filialen nach der Corona-Verordnung die vereinbarte Miete zu zahlen.2. Auf Mietminderung oder Unmöglichkeit kann sich der Mieter ebenso wenig berufen wie eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Dies käme nur bei einer der Existenzgefährdung vergleichbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung in Betracht. (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20 -; in: GE 18/2020, 1184).

-1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert. 2. Macht eine Regelung die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig, ist sie unwirksam. (LG Köln, Urteil vom 21.10.2020 – 17 O 273/19 -; in: IMRRS 2021, 0372).

-1. Der Mieter kommt mit der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung nicht in Annahmeverzug, wenn die beabsichtigte Mangelbeseitigung in den Zeitraum einer urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters fällt, womit der Vermieter in den Urlaubsmonaten Juli und August rechnen muss. 2. Zur Frage, wie umfangreich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzukündigen sind. (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2020 – 65 S 205/19 -; in: GE 6/2021, 377).

-1. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters gegen Umbaumaßnahmen des Vermieters besteht nicht darin, die Durchführung der Umbaumaßnahmen zu verzögern. Der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes beschränkt sich auf die Abwehr von wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 – 65 S 424/^15, Rn. 24. juris). 2. Ein Verfügungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn der Mieter schlüssig darlegt, dass nicht zumutbare Störungen auftreten werden (entgegen LG Berlin, Urteil vom 06.11.2019 – 66 S 117/19 ). 3. Erst auf eine solche schlüssige Darlegung hin obliegt es dem Vermieter, seinerseits darzulegen und zu beweisen, dass die Störung nicht wesentlich ist. 4. Sofern im Vorhinein offen ist, in welchem Umfang tatsächlich nicht zumutbare Störungen auftreten, kann der Mieter vorbeugenden Rechtsschutz nicht in Anspruch nehmen. (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.02.2021 – 912 C 21/21 -; in GE 7/2021, 441).

-Hat der Vermieter sich unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet, in der Wohnung des Mieters bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Arbeiten vollständig ausführen zu lassen, ist auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig (hier: 10.000 € für 4 Monate). (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21 -; in: GE 9/2021, 573).

-Ist die Mietsache mangelbedingt nicht nutzbar, hat der Mieter grundsätzlich weder ein Nutzungsentgelt für die Mietsache selbst noch ein solches für eine ihm vom Vermieter bis zum Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen zur Verfügung gestellte Umsetzwohnung zu zahlen. (LG Berlin, Urteil vom 25.03.2021 – 67 S 336/20 -; in GE 10/2021, 635).

-Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1 (Mietminderung), 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen. (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 – 65 S 185/19 -; in GE: 11/2021, 711).

-Die Begrifflichkeit „kernsaniert“ ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung nach einer Wohnungsbesichtigung tatsächlich bestand (LG Hanau, Beschluss vom 18.09.2020 – 2 S 84/20 -; in: GE 14/2021, 886).

–Ist streitig, ob die Mietsache infolge des Mietgebrauchs verändert oder verschlechtert wurde, trägt der Vermieter nur die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; den konkreten Nachweis der Art der Verursachung muss er nicht führen. Hierfür muss der Vermieter die Möglichkeit anderweitiger Schadensquellen entkräften (AG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2020 – 32 C 2844/19 -; in: GE 14/2021, 888).

-Haben Vermieter und Mieter bei Mietvertragsabschluss vereinbart, dass der Mieter u. a. zur Senkung der Miete manuelle Eigenleistungen dergestalt erbringt, dass die vorgesehene Standardeinbauküche an anderer Stelle der Wohnung eingebaut und von mietereigenen Elementen ergänzt wird und der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche erbring, gilt die gesamte Küche als mitvermietet (AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19 -; in: GE 15/2021, 949).

-Bei einer Klage auf Feststellung, dass der Mietzins um einen bestimmten Prozentbetrag gemindert ist, bemisst sich der Gebührenstreitwert nach dem 42fachen Betrag der monatlichen Minderung (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2011 – 65 T 83/11 -; in: berliner-mieterverein.de).

-Ein Beweisantrag im selbständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.05.2021 – 2 W 11/21 -).

-1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden. 2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete. (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 ).

– Aufwendungsersatz nach §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht einem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Verfügt der Vermieter bereits über einen Duldungstitel und könnte nach dessen Vollstreckung auch ohne freiwillige Mitwirkung des Mieters mit den Baumaßnahmen beginnen, mag dies dem Mieter zwar Anlass zur Anmietung einer Ersatzwohnung geben. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Vermieter aber jedenfalls für solche Zeiträume nicht erstatten, während derer der Mieter nicht ernsthaft mit Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und dem Beginn der Arbeiten rechnen muss, die Mietvertragsparteien vielmehr noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung zur Wohnung verhandeln, und während derer der Vermieter gar nicht weiß, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, so dass er die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig ermöglichen könnte. (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 155/18 -; in GE: 20/2021, 1263).

-1. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als „praktisch wartungsfrei“ angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkolliert Wasser ausgetreten war. 2. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluß an BGH, Urteil vom 03.12.1985 – VI ZR 185/84, Rn. 9, juris). (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 – I-24 U 294/20 -; in GE: 22/2021, 1430).

-1. Eine Beschaffenheitsvereinbarung kommt nicht durch Erwartungen, sondern nur durch übereinstimmende – konkludente – Willenserklärungen zu Stande. 2. Die Wertungen der nachbarrechtlichen Anspruchsgrundlage des § 906 BGB können im Rahmen der Beurteilung der Sozialadäquanz von Störungen von Nachbargrundstücken herangezogen werden, ohne dass die Vorschrift analog angewandt wird. 3. Der Mieter hat darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und diese wesentlich i.S.d. § 906 BGB sind. (BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19 -).

-1. Übernimmt ein Mieter die Terminkoordination mit Handwerkern und meldet sich nach einem gescheiterten Termin trotz der Zusage, einen neuen Termin vorzuschlagen, nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung. 2. Sein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB verliert er ab dem Zeitpunkt der voraussichtlich erfolgten Mängelbeseitigung. (LG Freiburg, Urteil vom 23.02.2022 – 9 S 15/21 – (nicht rechtskräftig).

-Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann. (KG, Urteil vom 04.11.2021 – 8 U 85/21 -; in GE: 2/2022, 99).

-1. Behauptet der Vermieter, der Mangel sei schon beseitigt oder er werde beseitigt sein, kommt es bei der Frage, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter zur Mangelbeseitigung auszuüben, auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an. 2. Solange nicht einmal beim Vermieter Sicherheit über den Erfolg von monatelang andauernden Mangelbeseitigungsarbeiten besteht, verfehlt das Zurückbehaltungsrecht nicht seinen Zweck. (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2021 – 65 S 19/21 -; in GE: 2/2022, 102).

-Wenn bei einem Dachausbau Regenwasser in die darunter liegende Wohnung des Mieters dringt, ist der Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Vermieter der Wohnung und Eigentümer des Hauses gerechtfertigt. (AG Schöneberg, Beschluss vom 08.12.2021 – 17 C 125/21 -; in GE: 5/2022, 255).

-1. Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch das von ihm im Hof abgestellte Fahrrad gehört, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2. Kündigt der Vermieter an, im Hof abgestellte, unbeschriftete Fahrräder entfernen zu wollen, muss er für den Fall, dass die damit beauftragte Firma den Abholtermin verschiebt, durch Aushang oder Einzelanschreiben den Mietern den neuen Termin mitteilen. (AG Mitte, Urteil vom 07.02.2022 – 20 C 206/21 ; in GE: 5/2022, 257).

-Der Wert der Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Mangels gemindert ist, ist nach § 9 ZPO mit dem 42-fachen Monatsbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. Eine geringere Bemessung (etwa nach dem 12-fachen Monatsbetrag) ist auch dann nicht vorzunehmen, wenn neben der Feststellung Beseitigung des Mangels begehrt wird (Anschluss an die Rechtsprechung des BGH; Aufgabe der Rechtsprechung des Senats, Beschluss vom 30.05.2016 – 8 W 13/16, IMRRS 2016, 0933). (KG, Beschluss vom 08.11.2021 – 8 U 22/20 -(nicht rechtskräftig).

-1. Dem Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Mieten bei Bestehen eines Minderungsrechts steht nicht § 814 BGB (Zahlung in Kenntnis der Nichtschuld) entgegen, weil bei der Vorauszahlung der Miete am Monatsanfang der Mieter nicht weiß, ob und wie ein Mangel in diesem Monat beseitigt werden wird (Anschluss an LG Berlin GE 2020, 60). 2. Ist der Vermieter durch Beschluss nach § 887 ZPO verurteilt worden, Vorauszahlungen für die Kosten einer Selbstvornahme des Mieters zur Mängelbeseitigung zu leisten, kann er vom Mieter keine vollständige Abrechnung nach § 259 BGB verlangen. (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2022 – 211 C 18/21 -; in GE: 9/2022, 476).

-Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenen Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen. (LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 – 67 S 30/22 -).

-1. Aufgrund der durch den Mietvertrag entstehenden Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht). 2. Darüber hinaus trifft den Vermieter auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht umfasst, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. (BGH, Beschluss vom 22.02.2022 – VIII ZR 38/20 -).

-Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen. (LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 – 67 S 30/22 -; in GE: 13/2022, 693).

-Ein Sachvortrag zu Begründung eines Klageanspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignisse betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 01.06.2005 – XII ZR 275/02 – FamRZ 2005, 1536). (BGH, Beschluss vom 27.04.2022 – XII ZR 37/21 -; in GE: 14/2022, 734).

-1. Die Rechtzeitigkeit wie der Inhalt der Ankündigung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache richten sich nach Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Dringlichkeit der Maßnahmen, muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen. 2. Soll der Mieter für etwa ein Jahr aus seiner seit mehr als zehn Jahren bewohnten Wohnung vollständig ausziehen, ist eine Ankündigung von gerade einmal sechs Werktagen unproblematisch als unangemessen kurz und damit nicht rechtzeitig zu bewerten. (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 05.04.2022 – 65 S 213/21 -; in GE: 16/2022, 845).

-1. Ungünstige Eigenschaften der Mietsache muss der Vermieter nicht ungefragt offenlegen; ein Inserat mit günstigen Fotos ist keine arglistige Täuschung. 2. Grob fahrlässige Unkenntnis von Mängeln schließt eine Minderung oder fristlose Kündigung aus. 3. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf eine gründlichere Besichtigung der Wohnung verzichtet. (LG Lübeck, Urteil vom 07.07.2022 – 14 S 23/21 -; in GE: 17/2022, 907).

-1. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsausstattung setzt voraus, dass beide Parteien erkennbar einen bestimmten Zustand als geschuldet vertraglich vereinbart haben (BGH, GE 2022,93); wird eine Wohnung mit einer Gasetagenheizung vermietet, kann nach allgemeiner Verkehrsanschaung der Mieter davon ausgehen, dass dies der vertragsgemäße Zustand ist. 2. Die Vornahme von Modernisierungsarbeiten führt nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache. (BGH, Beschluss vom 19.07.2022 – VIII ZR 194/21 -; in GE 18/2022, 950).

-Die Formulierung im Mietvertrag „Wohn-/Nutzfläche“ schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche des Kellerraums ein; sie bezieht sich schon dem Wortlaut nach nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern umfasst auch die Nutzfläche. (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022 – 10 S 136/21 -; in GE: 22/2022, 1212).

–Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (anschluss an BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 16 ff.). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305 c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/50 Rn.16 ff.). (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 -I-24 U 368/20 -; in GE 23/2022, 1260).

-Der unwirtschaftlich gewordene Weiterbetrieb einer Waschküche für die Nutzung nur noch durch einen einzigen Mieter kann einen sachlichen Grund für den Widerruf der einseitigen Gestattung der Nutzung der Waschküche darstellen. (BGH, Beschluss vom 04.10.2022 – VIII ZR 394/21 -; in GE: 2/2023, 85).

-1. Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnamen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnraummietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang. 2. Beim Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. (AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 – 1 C 239/21 -).

-Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnraummietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang. 2. Beim Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. (AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 – 1 C 239/21 -).

-1. Der Sachschaden an einem infolge eines Wasserschadens beschädigten Wwohnungsinventar kann aufgrund einer fiktiven Schadensberechnung erfolgen. 2. Das Gericht ist befugt, die Höhe des Abzugs „neu für alt“ im Wege einer Schätzung zu ermitteln. 3. Fiktiv angesetzte Aufwendungen für Umzugskosten sind nicht ersatzfähig. 4. Die sekundäre Darlegungslast trifft den Schädiger. Er ist verpflichtet, fundierte Argumente zu einem alernativen Geschehensverlauf und Schadensbild vorzutragen. 5. Kosten für die Auslagerung der Möbel, um den Ersatz des Laminatfußbodens zu ermöglichen, sind nicht zu ersetzen, wenn der Fußboden tatsächlich nicht ersetzt wurde. 6. Zeitaufwand zur Regulierung des Schadens ist nicht zu vergüten. (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022 – 35 O 233/20 -).

–Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305 c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts naheliegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 – 24 U 368/20 -).

-1. Ein Mieter kann gegen einen anderen Mieter einen Abwehranspruch nach § 862 Abs. 1 BGB gegen die von diesem ausgehende Besitzstörung haben. 2. Für Abgase, die unweigerlich durch das Laufenlassen eines Fahrzeugmotors ausgestoßen werden und in verglcichbarer Weise auf den Stellplatz des Mieters einwirken, ist der Anwendungsbereich der Besitzstörung aufgrund verbotener Eigenmacht eröffnet. 3. Der Umfang einer Duldungspflicht richtet sich entsprechend nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass Immissionen hinzunewhmen sind, wenn sie den Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 – 67 S 44/22 -).

-1. Für Installationen und Einbauten, die der Mieter freiwlllig ausgeführt hat, trägt er die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung. 2. Aus der Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung ergibt sich nichts anderes. (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.01.2023 – 206 C 256/22 -; in GE: 4/2023, 195).

-1. Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikovertreilung im Wohnraummietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang. 2. Beim Ersaatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. (AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 – 1 C 239/21 – )

-1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung. 2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum  der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. 3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. 4. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten. 5. Eine  Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. (OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 – 12 U 116/21 – )

-1. Vereinbarungen über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters sind im Zweifel eng auszulegen, sodass die Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht bedeutet, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat. 2. Das gilt auch, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll. (AG Wedding, Urteil vom 30.08.2022 – 20 C 133/20 -; in: GE: 11/2023, 549)

-1. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist entsprechend § § ZPO auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. 2. Sind Mängel bei Einlegung eines Rechtsmittels noch nicht behoben, ist der Jahresbetrag vom Zeitpunkt der Berufungseinlegung zu berechnen, zuzüglich des bisher verstrichenen Zeitraums ab Klageeinreichung (KG, Beschluss vom 05.07.2018 – 8 W 32/18-; in: GE 18/2018, 1151).

– Bei einer Festsetzung des Gebührenstreitwerts ist beim Verlangen auf Mängelbeseitigung durch den Mieter an die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote anzuknüpfen (BGH, Beschluss vom 13.02.2007 – VIII ZR 342/03 -; in: GE 2007, 983).

–Öffentlich- rechtliche Beschränkungen der Mietsache berechtigen einen Gewerberaummieter nur dann zur Minderung, wenn die Nutzung durch ein behördliches Einschreiten tatsächlich eingeschränkt wird. (KG, Urteil vom 16.03.2023 – 8 U 76/21 – )

-Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen umfassender Bauarbeiten, der Einrüstung und von Wasser- und Putzschäden in der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Die Minderung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist. (AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2022 – 17 C 96/21 – )

-1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. 2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. 3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den anvisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese – soweit sie besteht – vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen. (LG Berlin, Urteil vom 20.9.2022 – 65 S 55/22 -; in: GE, 17/2023, 855)

Einzelne Mängel

– Auch Verkehrslärm (Straße, Flugplatz, Eisenbahn) kann eine Mietminderung rechtfertigen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Verkehrslärm bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden war oder es sich um eine – insbesondere in der Großstadt .- übliche Zunahme des Verkehrslärms handelt, mit der bei Abschluss des Mietvertrages gerechnet werden musste. Anders ist es z.B., wenn eine bisherige Nebenstraße zur Durchgangsstraße wird oder sich z.B. die Einflugschneise ändert oder z.B. eine neue Bahntrasse verlegt wird usw. (LG Berlin, Urteil vom 12. Oktober 2000 – 62 S 234/00).

– Ist schon bei Mietvertragsabschluss erkennbar, dass mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss (Sanierungsgebiet, baufällige Gebäude bzw. Baulücken in der Nähe, erneuerungsbedürftige Fassaden), ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt. Der Vermieter schuldet dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2001 – 12 O 603/00, KG, Urteil vom 03.06.2002 – 8 U 74/01 -, in: GE 2003, 115).

– Immer wieder streiten sich Vermieter und Mieter, wer die Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung zu tragen hat. Grundsätzlich hat diese Kosten der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zu tragen, es sei denn, er kann beweisen, dass der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat.

– Es begründet kein Recht zur Mietminderung, wenn sich Tauben in Altbauten der Großstädte aufhalten und gelegentlich auch dort nisten. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur dann eintreten, wenn infolge baulicher Gegebenheiten (z.B. offenstehende Fenster einer leeren Wohnung, Nischen in Dachvorsprüngen) Tauben erheblich vermehrt auftreten (LG Berlin,. Urteil vom 19.12.2000 – 63 S 6/00).

– Werden im Zuge von Modernisierungsarbeiten ohne Zustimmung des Mieters die Erdgasleitungen gekappt, kann der Mieter mit einstweiliger Verfügung den Wiederanschluss der Wohnung an die Leitung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 06.11.2000 – 67 S 67/00).

– Die Umstellung einer Koksheizung auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme (LG Berlin, in: GE 2000, 1541).

– Dem Mieter steht ein Recht zur Mietminderung zu, wenn der bislang von der Wohnung aus mögliche Fernblick durch Neubebauung des Nachbargrundstücks gestört wird (LG Berlin, in: MM 2000, 375).

– Entfällt eine bisher dem Mieter kostenlos zur Verfügung gestellte Parkmöglichkeit auf dem Grundstück, so begründet dies einen Anspruch auf Mietminderung (LG Berlin, in: MM 2000, 375).

– Die Minderungsquote für die durch den Dachgeschossausbau eintretende Beeinträchtigung der darunter liegenden Wohnung ist regelmäßig mit 33 % anzusetzen. Macht der Mieter eine darüber liegende Minderung geltend, so muss er andere als die üblichen Arbeitszeiten oder ungewöhnlich hohe Beeinträchtigungen außerhalb der Arbeitszeiten darlegen (LG Berlin, Urteil vom 08.03.1996 – 64 S 357/95, in: GE 1996, 1051).

– Die Minderungsquote bei Dachgeschossausbau ist regelmäßig mit 20 % der Bruttokaltmiete anzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2001 – 62 S 421/00, in: GE 2001, 771).

– Erreicht das Warmwasser erst nach Vorlauf von ca. 70 l Wasser 37 ° C, so ist eine Mietminderung von 5 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001 – 64 S 108/01 -, in: NZM 2002, 143).

– Bei der Berechnung der Minderung ist neben dem Flächenanteil auch der Nutzungszweck zu berücksichtigen (hier: Minderung von 10 % für feuchten Keller bei einer Wohnfläche von 99,59 qm und einer Gesamtnutzfläche von 135,63 qm) (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2001 – 67 S 475/00 -, in: GE 2001, 1606).

– Minderungsquote bei Heizungsgeräuschen: 1. Wird der Ruhepegel eines Schlafraums durch Heizungsgeräusche nachts um 10 dB (A) überschritten, ist von einem nicht unerheblichen Mangel der Mietsache auszugehen. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Geräusche noch innerhalb der Grenze der DIN 4109 von 30 dB (A) liegen. – 2. Für die Berechnung der Minderungsquote ist von der Fläche der durch den Mangel betroffenen Räume sowie von dem qualitativen und zeitlichen Umfang der Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs dieser Räume auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 04.04.2000 – 64 S 485/99 -, in: GE 2000, 812).

– Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung der Entsorgungskosten für Fremdmüll, wenn der Mangel dem Vermieter nicht angezeigt wurde (KG, Urteil vom 20 .09.2001 – 8 U 3441/00 -, in: GE 2001, 1603).

– Wohnungsmängel: Ständig in die Wohnung eindringender Sand von einer nahegelegenen Baustelle berechtigt zu einer Mietminderung von 10 %. Wenn Warmwasser erst nach dem Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von 70 l Wasser 37°C warm wird, ist eine Minderung von 5 % berechtigt. Für sechs defekte Fliesen im Bad ist eine Minderung von 2 % gerechtfertigt. Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandener Fluglärm berechtigt den Mieter nicht zur Minderung. Die bloße Überschreitung von Grenzwerten nach der Trinkwasserverordnung berechtigt nicht zur Minderung, wenn eine gesundheitliche Gefährdung nicht zu befürchten ist (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001 – 64 S 108/01 -, in: GE 2001, 1607).

– Werden marode Gasleitungen stillgelegt, kann der Mieter nicht Wiederherstellung der Gaszufuhr verlangen, wenn der Vermieter einen Elektroherd stellt und zur Sanierung der Gasleitungen umfangreiche Baumaßnahmen nötig wären (Opfergrenze) (AG Neukölln, Urteil vom 22.11.2001 – 10 C 247/01 -, in: GE 2002, 265).

– Fogging: Auch für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die (LG Ellwangen, Urteil vom 09.03.2001 – 1 S 244/00 -, in: GE 2002, 53).

– Fogging: Der Vermieter ist zur Instandsetzung nach Schäden wegen Verschwärzung einer Wohnung (Fogging) verpflichtet, wenn er Baumängel als Ursache hierfür nicht ausräumen kann (AG Hamburg, Urteil vom 01.08.2000 – 48 C 299/99 -, in: GE 2002, 55).

– Fogging: Lässt sich nach der Beweisaufnahme bei Verschwärzung einer Wohnung (Fogging) feststellen, dass die Mängelursachen anteilig von beiden Parteien zu vertreten sind, und ist das genaue Ursachenverhältnis nur durch noch aufwendigere als bisher schon erfolgte Untersuchungen ermittelbar, so kann sich das erkennende Gericht auf die sachverständige Schätzung der Verursachungsanteile stützen (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 29.05.2000 – 712 D C 27/99 -, in: GE 2002, 57).

– Fogging: Werden in einer Wohnung Wandfarben verwendet, die sogenannte Weichmacher (z. B. Dibutylphthalat) enthalten, kann das zu Schwarzfärbungen führen (Schmutzfilm an Wänden, Türen, Fensterrahmen und dergleichen). Diese übermäßige Verschmutzung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter muss sich allerdings dann einen Anteil anrechnen lassen, wenn er durch Rauchen und Abbrennen von Kerzen zur Verstärkung der Schwarzverfärbung beiträgt (AG Schöneberg, Urteil vom 10.07.2002 – 6 C 191/99 -, in: GE 2003, 127).

– Steht die Ursache für die Schwarzfärbung (Fogging) der Wohnung nicht fest, ist der Mieter zur Minderung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2003 – 63 S 282/02 -, in: GE 2003, 1019).

– 1. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muss mit einer gewissen Lärmbelästigung rechnen; ein Mangel liegt darin nicht. 2. Nicht jeder Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften wie die TA Lärm begründet einen Mangel, sondern der Mieter muss eine konkrete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit darlegen, wozu ein Lärmprotokoll gehört (LG Berlin, Urteil vom 21.11.2002 – 67 S 102/02 -, in: GE 2003, 392).

– Wird bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung der Ausblick aus dem Wohnzimmer zu 40 % verdeckt durch einen Neubau auf dem Nachbargrundstück und ist von diesem ein vollständiger Einblick in das Wohnzimmer aus nur 5 m Entfernung möglich, so ist der Mieter berechtigt, den Mietzins um mindestens 16 % zu reduzieren (AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2000 – 7 C 524/99 -, in: NZM 2001, 334).

– Wird bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Schadstoffbelastung als solche einen Mangel der Mietwohnung darstellt, auf wissenschaftlich-technische Standards zum Schutz vor Gesundheitsschäden abgestellt, so sind grundsätzlich diejenigen Standards maßgeblich, die in dem Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, der für die jeweilige Rechtsfolge maßgeblich ist (BayObLG, Beschluss vom 04.08.1999 – RE Miet 6/98 -, in: GE 1999, 1124).

– 1. Bei erheblicher Belastung der Atemluft min polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) ist die Miete für die gesamte Wohnung um 15 % zu mindern. 2. Hatte der Mieter keine Kenntnis von der Belastung, beträgt die Minderungsquote nur 5 % (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2003 – 61 S 152/02 -, in: GE 2003, 884).

– Eine Temperatur in den zum Betrieb einer Kaffee- und Bierbar gemieteten Räumen in den Monaten Januar und Februar von unter 20 Grad Celsius begründet eine Mietzinsminderung von 35 % des Bruttomietzinses. Das gilt auch, wenn eine der Türen des Verkaufsraums nach außen ständig geöffnet ist, sofern diese Tür nach ihrer Konstruktion für eine ständige Öffnung nach einer Einkaufsstraße vorgesehen ist (KG, Urteil vom 11.03.2002 – 8 U 9211/00 -, in: NZM 2002, 917).

– Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag mit „ca.“ angegebenen Fläche nur um 7 % ab, so liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2002 – 64 S 433/01 -, in : GE 2003, 190).

– Eine „Ca.-Wohnflächenangabe“ im Mietvertrag stellt keine Zusicherung, sondern lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung dar. Eine Mietminderung kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nicht um deutlich mehr als 10 % von der im Vertrag genannten Größe abweicht (LG Berlin, Urteil vom 31.03.2003 – 62 S 12/03 -, in: GE 2003, 882).

– Eine mit ca. angegebene Wohnfläche ist keine zugesicherte Eigenschaft. Eine Flächendifferenz von mehr als 10 % führt – wenn überhaupt – nur dann zu einer Mietminderung, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrach beeinträchtigt ist (LG Berlin, Urteil vom 08.09.2003 – 67 S 92/03 – in: GE 2004, 50).

– Ist eine Wohnung wesentlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, liegt eine Minderung des Nutzwertes, die eine Mietminderung rechtfertigt, vor. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der jeweiligen Flächenabweichung. Das Maßtoleranz liegt bei 10 % (OLG Karlsruhe, – 17 U 176/00).

– Hat der Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die anzumietende Dachgeschosswohnung mit Galerie und Dachschrägen besichtigt und konnte sich ein Bild von der Größe der Wohnung wie auch von der Wohnfläche machen, stellt die mietvertragliche Formulierung „Größe ca. lt. Vereinbarung 75 qm“ eine Beschaffenheitsvereinbarung dar mit der Folge, dass nicht das Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung maßgeblich ist (AG Potsdam, Urteil vom 17.01.2007 – 23 C 297/06 -, in: GE 2007, 1558).

– Es stellt jedenfalls einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 I a. F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 % unterschreitet. Im übrigen wird der Erlass eines Rechtsentscheids abgelehnt (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.12.2002 – 20 RE-Miet 2/01 -, in: GE 2003, 184).

– Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03 -).

– 1. Wenn der Mangel aus dem – dem Einflussbereich des Mieters entzogenen – Gefahrenbereich des Vermieters herrührt, muss sich der Vermieter entlasten. Erst wenn hinreichend bewiesen ist, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen sein muss, muss sich dieser entlasten, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat. 2. Allein die Kenntnis des Mieters, dass das von ihm bezogene Haus sanierungsbedürftig ist, schließt Ansprüche wegen eines rohrbruchsbedingten Wasserschadens nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 19.09.2000 – 64 S 162/00 -, in: NZM 2002, 523).

– 1. Nimmt der Vermieter in dem Einkaufszentrum, in welchem sich die Mieträume befinden, Umbauarbeiten vor, die zu einer Änderung des Kundenverhaltens führen (hier: die Kunden passieren den vermieteten Laden im Anschluss an den Einkauf im Supermarkt mit gefülltem Einkaufswagen), steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung nach § 537 BGB nicht zu. 2. Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich geplanter Umbaumaßnahmen besteht nicht. Hinweispflichtig ist er dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nur, wenn ihm bekannt ist, dass die bevorstehenden Umbauten wegen der Lage des gemieteten Ladens für den Mieter nachteilige Auswirkungen (etwa wegen einer Änderung der Kundenströme) haben können (OLG Dresden, Urteil vom 24.10.2000 – 23 U 1660/00 -, in: NZM 2001, 336).

– Gehwegsarbeiten vor einem Ladenlokal führen zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und berechtigen demgemäß zur Mietminderung (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2003 – 67 S 277/02 -, in: GE 2003, 669).

– Der Mieter, der eine Wohnung mit einem Gasherd gemietet hat, kann im Wege einstweiliger Verfügung jedenfalls dann die Wiederherstellung der Gasversorgung verlangen, wenn die Kosten dafür nicht unverhältnismäßig sind (hier: ca. 2.500,00 €) (LG Berlin, Urteil vom 03.04.2003 – 61 S 50/03 -, in: GE 2003, 809).

– Ist das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Vertragsschluss für den Mieter erkennbar, kommt eine Minderung wegen der späteren Beeinträchtigungen nicht in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 15.08.2003 – 29 O 493/02 -, in: GE 2003, 1330).

– 1. Die Kenntnis des Mangels bei Übergabe der Mietsache führt nicht zum Verlust des Mängelbeseitigungsanspruchs. 2. Für den vertragsgemäßen Zustand der Elektroversorgung kommt es nur darauf an, ob diese den bei Errichtung des Hauses geltenden Anforderungen entsprach. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache geänderten technischen Normen anzupassen (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2003 – 64 S 103/03 -, in: GE 2003, 1331).

– Will der Mieter wegen Baulärmbeeinträchtigung in seiner Citywohnung Minderung geltend machen, muss er die tatsächlich in seiner Wohnung wahrnehmbaren Beeinträchtigungen nach Art und Ausmaß mindestens nach gewissen Zeitabschnitten beschreiben; eine Vermutung, dass Bauarbeiten auch zu Lärmbeeinträchtigungen führen, besteht hier nicht. Wird Miete unter Vorbehalt gezahlt, muss der Mieter aus dem erklärten Vorbehalt innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen ziehen und entsprechende Rechte herleiten. Er muss jedenfalls spätestens nach Beendigung der entsprechenden Bauarbeiten, die Anlass für den Vorbehalt waren, tätig werden (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2003 – 63 S 12/03 -, in: GE 2003, 1429).

– 1. Ist schon bei Mietvertragsabschluss erkennbar, dass mit Bautätigkeiten auf dem unbebauten, verwilderten Nachbargrundstück gerechnet werden muss, ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt. 2. Der Mieter verwirkt sein Minderungsrecht, wenn er längere Zeit die Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos zahlt (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007 – 63 S 155/07 -; in: GE 2008, 268).

– Ein Zurückbehaltungsrecht in dreifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten ist dann nicht übersetzt, wenn sich der Vermieter bei Vermietung zur Herstellung einer Mauer verpflichtet hat, um die Gebrauchsfähigkeit des Objekts zu gewährleisten (BHG, Urteil vom 26.03.2003 – XII ZR 167/01 – , in: MietRB 2003, 35).

– Der durch Leuchtreklame verursachte Lichteinfall in eine Wohnung stellt in einer Großstadt keinen Beschaffenheitsmangel dar (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2003 – 64 S 353/03 – , in: GE 2004, 352; ZMR 2004, 583).

– Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 -, in: GE 2004, 682).

– Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im freifinanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03 –, in: GE 2004, 680).

– Auch wenn es im Mietvertrag heißt: „Wohnfläche ca. 96 m²„ stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03 – , in: GE 2004, 683).

– Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03 – , in: GE 2004, 1090).

– Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist bei einer vereinbarten Nettomiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2004 – 63 S 66/04 – , in: GE 2004, 1095).

– Der Mieter ist zur Minderung nicht berechtigt, wenn nach Ausbau des Dachgeschosses in der darunter liegenden Wohnung erstmals Geräusche zu hören sind, die Trittschalldämmung jedoch den Mindestanforderungen der DIN 4109 entspricht (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2004 – 63 S 133/04 – , in: GE 2004, 1096).

– 1. Allein der Umstand, dass es zu einem Wassereintritt in die Wohnung des Mieters gekommen ist, reicht nicht als Anscheinsbeweis für eine Pflichtverletzung des Vermieters. 2. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Dachrinnen und Regenabflüsse zu reinigen (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2004 – 63 S 358/03 – , in: GE 2004, 1027).

– Der Mieter kann die Miete auch dann mindern, wenn sich erst nach Jahren herausstellt, dass die Fläche einer Dachwohnung falsch berechnet wurde (BGH, 24.03.2003 – VIII ZR 44/03 -).

– Der Vermieter einer Altbauwohnung ist bei der Aufstockung seines Hauses um ein weiteres Wohngeschoss verpflichtet, eine Trittschalldämmung einzubauen, die den im Zeitpunkt der Aufstockung hierfür geltenden technischen Anforderungen entspricht (BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 -).

– Der Mieter von Gewerberaum ist bei fehlenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zur gewerblichen Nutzung zur Mietminderung auf Null berechtigt und kann nach vergeblicher Fristsetzung fristlos kündigen (KG, Urteil vom 01.04.2004 – 8 U 219/03 – , in: MietRB 2004, 288).

– Eine Abweichung von mehr als 10 % der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche stellt stets einen Mangel der Mietsache dar, ohne dass der Mieter zusätzlich eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darlegen muss (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – , in: MietRB 2004, 253).

– Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist (BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 -, in: NJW 2005, 218).

– 1. Ist bei Mietvertragsabschluss ein funktionsfähiger Antennenanschluss vorhanden, hat der Vermieter die Antennenanlage auch nach Umstellung auf terrestrisches Digitalfernsehen so zu unterhalten, dass dem Mieter mittels auf eigene Kosten angeschaffter Set-Top-Box und über die in der Wohnung vorhandene Antennenbuchse ein störungsfreier Empfang möglich ist. 2. Können aufgrund einer vom Vermieter zu vertretenden Minderleistung der Gemeinschaftsantenne rund die Hälfte aller im Sendebereich ausgestrahlten Programme nicht oder nur in Minderqualität empfangen werden, ist eine Mietminderung um 2 % gerechtfertigt (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.07.2004 – 213 C 677/02 – , in: GE 2004, 1530).

– Nach Umstellung des analogen auf digitales terrestrisches Fernsehen ist der Vermieter nicht einseitig berechtigt, die bisherige Gemeinschafts-Dachantenne abzubauen und den Mieter auf die Möglichkeit von Kabelfernsehen zu verweisen (AG Neukölln, Urteil vom 29.10.2004 – 20 C 98/03 – , in: GE 2005, 131).

– Unterschreitet die nach der II. BV bzw. der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBI. I S 2346) ermittelte Wohnfläche die im Vertrag angegebene Fläche um mehr als 10 %, stellt dies auch dann einen Mangel dar, wenn die Angabe mit einem einschränkenden Zusatz wie beispielsweise „ca.“ oder „etwa“ versehen ist, ohne dass es der zusätzlichen Darlegung der konkreten Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung bedarf. Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist bei einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen. Maßgeblich für die zulässige Höhe einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution ist grundsätzlich die dort vereinbarte Miete. Der Umstand, dass diese wegen einer Flächenabweichung gemindert ist, führt nicht zur teilweisen Unzulässigkeit der Mietzinsvereinbarung und damit nicht zum teilweisen Wegfall des Rechtsgrunds für die Zahlung der Kaution (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2004 – 63 S 126/04 – , in: GE 2004, 1592).

– a) Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet. b) Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04 – , in: GE 2005, 123).

– Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a. F.) zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01 – , in: GE 2005, 125).

– Ergibt die Hausstaubuntersuchung eine PAK-Belastung, die Veranlassung gibt, erst mittelfristig Maßnahmen zu ergreifen, liegt noch kein erheblicher Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor (LG Berlin, Urteil vom 17.08.2004 – 64 S 368/03 – , in: GE 2005, 56).

– Die vom Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 24.03.2004 (VIII ZR 44/03, 133/03 und 295/03) für den Fall des Vorhandenseins von Minderflächen bei der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze sind auch auf ein Mietverhältnis über Gewerberaum anzuwenden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2004 – I-10 U 77/04 – , in: GE 2005, 299).

– Die vom VIII. Zivilsenat des BGH zum Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Minderung bei Unterschreitung der vereinbarten Fläche um mehr als 10 % gelten erst recht im Gewerberaummietrecht. Auch wenn die tatsächliche vermietete Fläche eines gewerblichen Mietobjekts von der Angabe im Mietvertrag nur um 10,022 % abweicht, berechtigt dies den Mieter zur entsprechenden Minderung von ebenfalls 10,022 % (OLG Frankfurt, Urteil vom 04.01.2005 – 12 U 137/04 – , in: Info M 2005, 29).

– Häufiger Aufenthalt von Ratten auf dem Balkon (deshalb ständiges Geschlossenhalten der Balkontür) rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 5 % (AG Köln – 201 C 68/03 -, in: ZMR 2004, 594).

– Leuchtreklame in einer Großstadt berechtigt nicht zur Mietminderung (LG Berlin – 64 S 353/03 – , in: MM 8/04 10 (238)).

– Soweit keine abweichende Vereinbarung existiert, darf der Wohnungsmieter einen Standard erwarten, der für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Bei der Vergleichbarkeit kommt es auf Alter, Ausstattung, Gebäudeart, Miethöhe und Ortssitte an. Danach darf der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung verlangen, dass er im Bad elektrische Kleingeräte betreiben kann, und dass die Stromversorgung auch dann noch gewährleitstet ist, wenn er mehr als ein Haushaltsgerät mit hohem Stromverbrauch (Waschmaschine, Geschirrspüler) betreibt. Dagegen hat er keinen Anspruch auf Beseitigung von altbautypischen Knarrgeräuschen des Parkettbodens (BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03 -, in: GE 2004, 1090-1092).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Decoder (sog. Set-Top-Box) zum Empfang des digitalen Fernsehens zur Verfügung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2003 – 67 T 90/03 – , in: GE 2003, 1613).

– Der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Verändert sich der Zustand der Mietsache wesentlich in der Zeit zwischen Besichtigung der Mietsache und Vertragsschluss und weist der Vermieter bei Vertragsschluss den Mieter nicht darauf hin, ist aber als vertragsgemäßer Zustand derjenige geschuldet, der zum Besichtigungstermin vorhanden war (Austausch einer hochwertigen gegen eine einfache Einbauküche) (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2005 – 65 S 366/04 -, in: GE 2005, 739).

– Der Mieter hat keinen Mietminderungsanspruch wegen einer Wohnflächendifferenz, wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche nach Quadratmetern angegeben ist. Eine im Bauträgervertrag verzeichnete Wohnungsgröße ist für die mietvertragliche Gewährleistung ohne Bedeutung (AG Schöneberg, Urteil vom 24.02.2005 – 102 C 242/99 – , in: GE 2005, 491).

– Wird im Mietvertrag die Größe der Wohnung ausdrücklich auf der Basis der Grundfläche vereinbart, ist diese und nicht die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnfläche bei der Beurteilung der Frage zugrunde zu legen, ob die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der im Mietvertrag angegebenen zurückbleibt und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel vorhanden ist (LG Berlin, Beschluss vom 01.04.2005 – 63 S 10/05 – , in: GE 2005, 619).

– a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01 -, in: GE 2005, 861).

– Ein Mangel der Mietsache liegt nicht bereits allein deshalb vor, weil die tatsächlich nutzbare Fläche (208,95 m²) nach zutreffender Berechnung um weniger als 10 % von der mit 228,75 m² vereinbarten Fläche abweicht. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerberäumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung nicht einschlägig; es besteht auch keine bundesweit übliche Praxis, Flächen mit einer lichten Höhe von 1,68 m nicht voll und Raumteile mit einer Höhe bis 1,50 m überhaupt nicht oder nur zu ½ auf die Nutzfläche von Gewerberäumen anzurechnen. Da bei Vermietung von Gewerberaum nicht eine Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich ist, kann der Mieter derartiger Räume nicht erwarten, dass im Vertrag bezeichnete Flächen wie eine „Wohnfläche“ berechnet wurden (§§ 133, 157 BGB) (KG, Beschluss vom 30.09.2005 – 12 U 213/04 -, in: GE 2006, 53).

– Bei unzureichendem Schallschutz und unzulässig hohem Eisengehalt oder Rost im Warmwasser kann eine Minderung der Bruttokaltmiete von je 10 % angemessen sein (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2005 – 64 S 77/05 – , in: GE 2005, 1489).

– 1. Einem deutschen Staatsbürger genügt ein Kabelanschluss zur umfassenden Information. 2. Das gleiche gilt für einen eingebürgerten Deutschen (AG Wedding, Urteil vom 11.08.2005 – 9 C 187/05 -, in: GE 2005, 1495).

– Befindet sich das auf dem Nachbargrundstück befindliche Bauwerk bereits bei Mietvertragsschluss in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigen Zustand, kann der Mieter bei späteren Bauarbeiten daran die Miete nicht wegen der dadurch eintretenden Beeinträchtigungen mindern (AG Lichtenberg, Urteil vom 11.01.2006 – 3 C 466/05 -, in: GE 2006, 261).

– 1. Unter § 554 IV BGB fallen weder Aufwendungen, die der Mieter macht, um Mängel zu beseitigen, noch solche Aufwendungen, die ihm infolge von Schäden an seinem Eigentum entstanden sind. Denn Anspruchsgrundlage für solche Ansprüche wäre § 536 a I und II BGB. 2. Im Rahmen der Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Vermieter nach § 554 I BGB hat der Mieter nicht für Baufreiheit zu sorgen. Dulden heißt passives Hinnehmen, nicht aktives Handeln. Schafft er aber Baufreiheit, so steht ihm insofern ein Anspruch aus § 544 IV BGB zu. 3. Einem Mieter kann es nicht zugemutet werden, auf eine Anwesenheit in seiner Wohnung zu verzichten, während dort Arbeiten stattfinden, solange sich dort noch seine persönliche Habe befindet. Deshalb kann er hierfür notwendige zusätzliche Fahrtkosten sowie Verdienstausfall als Aufwendungsersatz nach § 554 IV BGB verlangen. 4. Der Stundensatz für die Vornahme von Reinigungs- und Räumungsarbeiten durch den Mieter wird mit 7,50 € angesetzt. 5. Der Stromverbrauch des Trockners nach einem Wasserschaden ist eine erstattungsfähige Position gemäß § 554 IV BGB. 6. Der Mieter einer Wohnung ist kein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB in Bezug auf die Verpflichtungen, die dem Vermieter gegenüber einem anderen Mieter obliegen (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2005 – 67 S 177/05 -, in MM 2006, 29).

– Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04 -, in GE 2006, 319; NJW 2006, 1061).

– Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte – des gesetzlichen Maximalwerts – als Wohnfläche anzurechnen sei (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 219/04 -, in: GE 2006, 642).

– 1. Nächtliche Ruhestörungen durch Besucher eines Restaurants oder einer Veranstaltung berechtigten in der innerstädtischen Lage in Berlin nicht zur Minderung (AG Köpenick, Urteil vom 04.05.2006 – 12 C 44/06 -, in: GE 2006, 855).

– Macht der Mieter wegen „Fogging“ Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend, so muss er grundsätzlich alle Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB beweisen. Erst wenn feststeht, dass die Schadensursache im Einflussbereich des Vermieters liegt, muss dieser sich hinsichtlich seines Verschuldens entlasten. Diese Beweislastumkehr tritt nicht ein, wenn die Schadensursache unklar ist und möglicherweise im Verantwortungsbereich des Mieters liegt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04 -, in: NZM 2006, 258, Info M 2006, 70).

– Regelmäßig liegt eine „minderungstaugliche“ Flächenabweichung von mehr als 10 % vor, wenn eine Terrassenfläche mit 50 % als Wohnfläche berücksichtigt wird – also nicht nach dem maßgeblichen Berechnungsrecht (hier: § 44 II. BV) nur mit 25 %. Anders ist es jedoch, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend die Vorstellung hatten, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nur dann richtig sein kann, wenn die Dachterrasse zu einem deutlich höheren Anteil als 25 % berücksichtigt ist (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 219/04 -, in: WM 2006, 245, Info M 2006, 80).

– Die im Mietvertrag aufgeführte Wohnungsgröße ist grundsätzlich verbindlich und nicht nur bloße Objektbeschreibung. An einer Verbindlichkeit fehlt es nur dann, wenn die Parteien im Vertrag deutlich machen, dass sie die Wohnungsgröße als bloße Schätzung qualifizieren, als unverbindliche Größenordnung verstehen, als Fiktion unabhängig von der tatsächlichen Wohnungsgröße betrachten, oder aus sonstigen Gründen als unverbindlich behandeln (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04 -, in: NZM 2005, 861, WuM 2005, 712, Info M 2005, 288).

– Wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist, als nach dem Vertrag geschuldet, liegt grundsätzlich ein Mangel vor. Der Mieter muss in einem solchen Fall nicht darlegen, dass die Gebrauchstauglichkeit gemindert ist. Eine Ausnahme liegt auch dann nicht vor, wenn die Wohnung vor Mietbeginn auf Wunsch des Mieters erheblich verändert (hier: um ein Zimmer vergrößert) wurde (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04 -, in: NZM 2005, 861, WuM 2005, 712, Info M 2005, 289).

– Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung liegt bei einer Abweichung zwischen der anzurechnenden und der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % dann nicht vor, wenn die Differenz nur deshalb zustande kommt, weil die Terrasse mit 50 % anstatt mit 25 % angesetzt ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.12.2005 – 221 C 259/02 -, in: GE 2006, 919).

– Für die Beurteilung, ob eine Minderung wegen negativer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % gerechtfertigt ist, ist die Fläche des dem Mieter allein zugänglichen Balkons auch dann mit einzubeziehen, wenn dieser im Mietvertrag nicht aufgeführt ist (LG Berlin, Urteil vom 03.04.2008 – 67 S 294/07 -; in: GE 2008,735).

– Eine in einem Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung mit diversen Schrägen vereinbarte Wohnungsgröße schließt als Beschaffenheitsvereinbarung auch bei einer Unterschreitung der tatsächlichen Größe um mehr als 10 % eine Mietminderung aus und ist auch für die Betriebskostenabrechnung verbindlich, wenn nach dem Mietvertrag keine der beiden Parteien berechtigt sein soll, bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten eine Anpassung der Miete zu verlangen (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2007 – 63 S 267/05 -, in: GE 2007, 449).

– 1. Das Fehlen einer für die gewerbliche Nutzung an sich erforderlichen Nutzungsgenehmigung führt nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 BGB und damit zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist. 2. Die Klausel in einem Pachtvertrag über einen Pferdehof, „Es finden jeweils in den Monaten Oktober und April zwei Betriebsbesichtigungen statt. Ergeben sich hierbei Beanstandungen, zu der auch das Vorliegen von Mängeln gehört, so entscheidet – bei Nichteinigung der Parteien – über deren Berechtigung der noch zu bildende Gutachterausschuss…“, ist gemäß §§ 133, 157 BGB bei verständiger Regelung dahingehend auszulegen, dass im Streitfall ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel durch den Gutachterausschuss bestätigt sein muss (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 – 10 U 166/05 -, in: DWW 2006, 240).

– Selbst wenn die nach der Wohnflächenverordnung errechnete tatsächliche Größe der Wohnung um mehr als 10 % von der mietvertraglich angegebenen Größe abweicht, liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben (BGH, Beschluss vom 19.07.2006 – VIII ZR 150/05 -, in: GE 2006, 1165).

– Ist bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, dass auf dem angrenzenden Fabrikgelände Bauarbeiten zu erwarten sind, kommt bei später auftretenden Beeinträchtigungen keine Minderung in Betracht; die letztendlich eingetretene Störung kann als nach dem Mietvertrag vorausgesetzt gelten (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2006 – 62 S 73/06 -, in: GE 2006, 1295).

– Extrem hohe Heizkosten, die möglicherweise aus einer schlechten Isolierung der Fensterfront resultieren, stellen für sich genommen keinen Mangel der Mietsache dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume einschränkt (KG, Urteil vom 04.07.2005 – 8 U 1305 -, in: GE 2005, 1427, Info M 2006, 236).

– 1. Die Beschwer des zur Wiederherstellung einer Müllschluckeranlage verurteilten Vermieters richtet sich nicht nach der fiktiven Minderung, sondern nach den dafür entstehenden Kosten. 2. Hat sich der Vermieter – auch nur formularvertraglich – vorbehalten, die Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen zu ändern, ist er bei Änderung der gesetzlichen Regelung der Abfallverwertung und im Interesse einer notwendigen Bewirtschaftung des Hauses berechtigt, einen Müllschlucker stillzulegen (LG Berlin, Urteil vom 16.02.2006 – 67 S 365/05 -, in: GE 2006, 1483).

– 1. Der Vermieter muss bei Modernisierungsmaßnahmen die aktuell geltenden technischen Normen einhalten. 2. Wird das Schalldämmmaß nach Einbau von neuen Fenstern nach der DIN 4109 nur um 1 dB verfehlt, was praktisch nicht hörbar ist, liegt kein Mangel vor (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 67 S 186/06 -, in: GE 2006, 1555).

– Lässt der Vermieter Bäume auf dem Grundstück nicht beschneiden, so dass der Mieter nunmehr tagsüber im Wohnzimmer Licht einschalten muss, liegt ein Mietmangel vor (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.09.2006 – 211 C 70/06 -, in: GE 2006, 1557).

– Ein bei Vertragsschluss überstrichener und mit Acryllack verschmierter Fensterrahmen deutet auch für den Laien darauf hin, dass sich unter dem schlechten Zustand des Anstrichs eventuelle Mängel der Holzrahmen verbergen können. Das Unterbleiben einer Untersuchung in diesem Zusammenhang ist jedenfalls grob fahrlässig mit der Folge, dass ein Minderungsrecht des Mieters entfällt (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2006 – 63 S 153/06 -, in: GE 2007,55).

– Herrschen in einer teuren, gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Sonneneinstrahlung deutlich über der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegende Temperaturen, stellt dies einen Mangel dar (AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04 -, in: WuM 2006, 609 ff.).

– Die Quantität und Qualität des Besucherverkehrs der Mitmieter sowie die Aufhebung der Zugangskontrolle können den Mieter gewerblicher Mieträume unter Berücksichtigung der konkreten Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zur Mietminderung wegen eines Sachmangels berechtigen (OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2006 – 13 U 51/06 -, in: GE 2007, 220).

– Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter Graffiti im Hauseingangsbereich entfernt (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 – 233 C 47/06 -, in: GE 2007, 227).

– Ein Mangel der den DIN-Normen entsprechenden Mietsache ist auch dann gegeben, wenn Feuchtigkeitsschäden durch das Wohnverhalten des Mieters entscheidend mitbeeinflusst werden (LG Hannover, Urteil vom 27.01.1982 – 11 S 322/81 -).

– Mietzinsminderung um 20 % wegen erheblichem Schimmelpilzbefall in Wohn- und Schlafzimmer (LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1988 – 11 S 277/88 -).

– Ein Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich, wenn sich die Schimmelbildung als Folge des besonderen Nutzungsverhaltens des Mieters darstellt, weil dieser nach dem Duschen die regelmäßig mit Spritzwasser benetzen Fliesen nicht trocken wischt. Die Beseitigung von Spritzwasser ist nicht überobligationsmäßig, sondern jedenfalls in innenliegenden Bädern von jedem Mieter zu erwarten (LG Berlin, Urteil vom 09.08.1999 – 61 S 510/98 -).

– Der Mieter einer neu errichteten Wohnung hat Kenntnis von der Neubaufeuchtigkeit. Ihm ist Belüftung und Beheizung im erhöhten Umfang zuzumuten (AG Steinfurt, Urteil vom 09.05.1996 – 4 C 23/96 -).

– Ist der Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer nahezu unmöglich, weil diese Räume ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, und verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer als untergeordneter Teil der Wohnung, ist eine Minderung des Mietzinses um 80 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 08.01.1991 – 65 S 205/89 -).

– Eine Fleckenbildung mit Schimmelbefall als Folge sich niederschlagender Luftfeuchtigkeit in der Mietwohnung ist ein Fehler der Mietsache. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Mieter den Mangel der Mietwohnung – hier: Feuchtigkeitsschäden – zu vertreten hat. Nur dann, wenn nach den gesamten Umständen des Falles allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt (und damit nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter oder einem Dritten zuzurechnende Ursache von vornherein ausscheidet), stellt sich die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit der Verhinderung der Feuchtigkeitsschäden durch häufiges Lüften, entsprechendes Einrichten und verstärktes Heizen hatte und diese Möglichkeiten auch genutzt hat. Diese Frage stellt sich aber erst, wenn der Vermieter bewiesen hat, dass weder Eindringen von Regen bzw. Erdfeuchte von außen, noch sogenannte Neubaufeuchte, noch ein bereits schon rechnerisch nicht ausreichender Wärmedurchlasswiderstand bzw. eine Herabsetzung dieses rechnerischen Widerstandes infolge Kernkondensats bzw. infolge partieller äußerer Durchfeuchtung der Außenwände ursächlich für das Entstehen von Oberflächenkondensat gewesen ist. Steht eine mangelhafte Isolierung der Bausubstanz fest, so spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Feuchtigkeit durch die mangelhafte Isolierung, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass derselbe Mangel infolge eines vertragswidrigen Wohnverhaltens des Mieters auch dann eingetreten wäre, wenn das Gebäude ordnungsgemäß isoliert gewesen wäre (LG Kassel, Urteil vom 04.02.1988 – 1 S 229/87 -).

– Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die ihm mietvertraglich obliegende Obhutspflicht dadurch verletzt hat, dass sich in seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbefall) gebildet haben, die durch ausreichendes Lüften hätten verhindert werden können, und die Notwendigkeit zu lüften auch für den nicht sachverständigen Nutzer der Räume spürbar war (hier: stickige, verbrauchte Raumluft) (LG Berlin, Urteil vom 08.11.1984 – 61 S 19/84 -).

– Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten und kommt es in der Mietwohnung zur Schimmelbildung, weil der Mieter den Anforderungen an eine sachgerechte Lüftung nicht gerecht wird, dann stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenbereich des Vermieters, wenn dieser den Mieter nicht präzise über die nach dem Fenstereinbau aufgrund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen aufgeklärt hat (LG Gießen, Urteil vom 12.04.2000 – 1 S 63/00 -).

– Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten mindern, wenn die Heizung im Abrechnungszeitraum mangelhaft war (hier: zu niedrige Raumtemperatur). Kann ein bestimmter Sachmangel keine Auswirkung auf die Heizkosten haben (hier: u.a. unschöne Deckenpaneele), darf der Mieter die abgerechneten Heizkosten nicht mindern (OLG Dresden, Urteil vom 31.07.2007 – 5 U 284/07 -; in: GuT 2008, 35; Info M 2008, 225).

– 1. Ist der Mieter nachweislich gegen Hausstaubmilben allergisch, deren Vermehrung durch Feuchtigkeit begünstigt wird, muss von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung i.S.d. § 544 BGB ausgegangen werden, wenn bei Erstbezug der Wohnung noch erhebliche Restfeuchtigkeit aus der Bauphase vorhanden ist. 2. Eine Fristsetzung zur Behebung der Gesundheitsgefährdung ist nicht erforderlich, wenn die Gefährdung nicht leicht behebbar ist. 3. Von dem Mieter können Kenntnisse über verstärktes Heizen und Lüften zur Bekämpfung von Restfeuchtigkeit und Schimmelpilzbildung nicht ohne weiteres erwartet werden (LG Oldenburg, Urteil vom 07.10.1999 – 9 S 731/99 -).

– Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zur Schimmelbildung, weil der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht angepasst hat, ist hierfür gleichwohl der Vermieter verantwortlich, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an das Lüften hingewiesen hat (LG Gießen, in: GE 2000, 1257).

– Schimmel: Neubaufeuchte braucht der Mieter nicht (auf seine Kosten) durch überobligationsmäßiges Heizen und Lüften auszugleichen. Allein der allgemein gehaltene Hinweis des Vermieters während der Vertragsverhandlungen, dass es bei Neubauten zu einer erhöhten Restbaufeuchte kommen könne, genügt nicht, um den Mieter ausreichend für diejenigen Verhaltensweisen zu sensibilisieren, mittels derer der Restfeuchte wirksam begegnet werden kann (LG Wuppertal, Urteil vom 11.10.2002 – 10 S 22/02 -, in: NZM 2002, 987).

– Bei Feuchtigkeitsniederschlag an den Fenstern bedarf es dann nicht der Feststellung, ob Baumängel vorliegen, wenn aufgrund der „Indikatorwirkung“ von einem einwandfreien Bauzustand auszugehen ist (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2001 – 64 S 212/01 -, in: GE 2002,399).

– Beweislast bei Schimmel: Ein unzureichendes Lüften und Heizen ist immer dann anzunehmen, wenn ein Baumangel nicht vorliegt. Das Nichtvorliegen eines Baumangels muss grundsätzlich der Vermieter beweisen. Der Vermieter muss beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührenden Schadensursache ausräumen muss. Ist dieser Beweis geführt, so hat sich der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002 – 67 S 147/02 -, in: GE 2003, 253, 254).

– Ob Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 544 BGB a.F. darstellt, ist eine Frage des Einzelfalls. Der dafür darlegungs- und beweisbelastete Mieter führt den Beweis dafür, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung geführt haben nicht schon durch Vorlage von ärztlichen Bescheinigungen, die ohne Laboruntersuchungen erstellt wurden (KG – 12 U 1493/00 – , in: ZMR 2004, 513).

– Der Vermieter ist zur Instandhaltung (vorliegend nachhaltige Schimmelpilzbeseitigung) verpflichtet, selbst wenn bei Errichtung des Hauses die zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen technischen bzw. baumäßigen Normen und Richtlinien eingehalten worden sind (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2005 – 63 S 357/04 -, in: GE 2005, 489).

– 1. Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen behaupteter Gesundheitsschäden (Asthma) durch Schimmelpilz setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter Art und Umfang des Schimmelpilzbefalls und die Befürchtung von gesundheitlichen Belastungen mitgeteilt hat. 2. Das gilt insbesondere dann, wenn die Gesundheit der Kleinkinder des Mieters gefährdet ist. 3. Setzt der Mieter in Kenntnis konkreter Gefahren die Nutzung uneingeschränkt fort, obwohl er unschwer eine andere Wohnung hätte finden können, ist wegen überwiegenden Mitverschuldens ein Schmerzensgeldanspruch ausgeschlossen (KG, Beschluss vom 09.03.2006 – 22 W 33/05 -, in: GE 2006, 908).

– 1. Der Mieter kann sich nicht auf Minderung berufen, wenn die Mängelanzeige so allgemein gehalten ist, dass daraus eine Minderungsquote nicht abgeleitet werden kann. 2. Das gilt für Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) insbesondere dann, wenn diese durch der Mieter möglicherweise selbst verursacht worden sind (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2006 – 67 S 346/05 -, in: GE 2006, 913).

– Eine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung eines mit Schimmelpilz befallenen Dachstuhls liegt nicht vor, wenn dessen Holzgebälk nach Vornahme der Arbeiten weiterhin mit Schimmelpilzsporen behaftet ist. Dies gilt auch dann, wenn von diesen keine Gesundheitsgefahren für die Bewohner des Gebäudes ausgehen (BGH, Urteil vom 29.06.2006 – VII ZR 274/04 -, in: GE 2006, 1476).

– 1. Beruhen Feuchtigkeitsschäden hauptsächlich auf Baumängeln und nur zu einem geringen Teil auf Nutzerverhalten (Möblierung), kann der Mieter Instandsetzung verlangen. 2. Der Mieter kann nachträglich Minderung geltend machen und die überzahlten Betrag zurückverlangen, wenn er den Mangel angezeigt und zunächst den Ausgang des selbständigen Beweisverfahrens abgewartet hat (LG Berlin vom 10.08.2006 – 62 S 101/06-, in: GE 2007, 151).

– 1. Eine schwergängige Hauseingangstür stellt keine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswertes dar. 2. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters auf einen Mangel, der in einem früheren Prozess zum Anspruch von Mietminderungsansprüchen in früheren Mietzahlungszeiträumen geführt hat, entbindet das den Mieter nicht vom erneuten Vortrag über Art und Ausmaß bei Gebrauchsbeeinträchtigungen für einen anderen Zeitraum. 3. Heizungsgeräusche berechtigen nur zur Minderung der Miete, wenn die Geräusche von besonderer Intensität sind, und dann nur während der Betriebszeit der Heizung; die üblichen Fließ- und Strömungsgeräusche einer Heizung sind als technisch unvermeidlich hinzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2006 – 63 S 186/06 -, in: GE 2007, 367).

– Der bei der Kernsanierung eines großen Verwaltungsgebäudes inmitten der Stadt auf die in den umliegenden Häusern wohnenden Mieter eindringender Lärm und Schmutz begründet die Minderung (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 16.05.2006 – 3 b C 779/05 -, in: WuM 2006, 611 f.).

– 1. Stellt ein vom Mieter beauftragtes Speziallabor für angewandte Mikrobiologie Schimmelpilze an Einbaumöbeln des Mieters fest, so rechtfertigt dies allein keine Mietminderung. 2. Ein behaupteter Feuchtigkeitseinbruch in die Mieträume (Souterrain) kann ohne nachprüfbare Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität keinen Mietmangel rechtfertigen, weil sich daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten lässt; insoweit ist eine Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung nicht geboten („Ausforschung“). 3. Der Vortrag, es sei Schimmel an der Rückseite von Einbaumöbeln aufgetreten, belegt keinen unmittelbaren Mangel der Mietsache, solange die hierfür möglicherweise ursächliche Feuchtigkeit des Raumes als „Ursprungsmangel“ nicht hinreichend dargelegt ist. 4. Das Vorbringen, eine Kenntnis des Gesundheitsamtes von einem Schimmelpilzbefall auf der Rück- und Unterseite von Einbaumöbeln des Mieters infolge von Feuchtigkeitsschäden der Mieträume hätte zu „unmittelbaren Maßnahmen“ geführt, rechtfertigt keine Minderung; erforderlich ist eine die tatsächliche Nutzung beeinträchtigende Maßnahme der Behörde. 5. Ist in einem Geschäftsraummietvertrag ein Raum als „Vorraum“ gemietet, ist der Vermieter nicht zu einer ausreichenden Beheizung verpflichtet, damit der Mieter gegenüber seinen Arbeitnehmern die nach der Arbeitsstättenverordnung vorgeschriebenen Raumtemperaturen einhalten kann (KG, Beschluss vom 25.09.2006 – 12 U 118/05 -, in: GE 2007, 445).

– 1. Die Minderung für die Gebrauchsbeeinträchtigung eines 40 qm großen Kellers, der 38 % der gemieteten Doppelhaushälfte ausmacht, durch Feuchtigkeit ist jedenfalls nicht höher als mit 30 % anzusetzen. 2. Der Mieter kann sich jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Mietsache berufen. 3. Die Heilung der fristlosen Kündigung wegen Verzuges mit den bereits titulierten Mieten setzt daher voraus, dass der Vermieter nicht nur in Höhe des titulierten Rückstandes, sondern auch hinsichtlich des weiteren Mietrückstandes, wegen dessen der Mieter das Zurückbehaltungsrecht geltend macht, vollständig befriedigt wird (LG Berlin, Urteil vom 21.11.2006 – 64 S 193/06 -, in: GE 2007, 516).

– 1. Der Mieter kann nicht die Entfernung der vom Vermieter anstelle von schadhaften Holzkastendoppelfenstern eingebauten Isolierglasfenster verlangen, die keinen höheren Wärmedurchgangswiderstand und keine bessere Schallisolierung haben. Der Mieter kann dagegen Austausch des vermieterseits anstelle eines Gasherdes eingebauten Elektroherdes verlangen, wenn er dieser Maßnahme ausdrücklich widersprochen hat. 2. Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene „Schwingung“ des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird. 3. Die Beschwer des mit der Mängelbeseitigungsklage abgewiesenen Mieters bestimmt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung. Für die Beschwer des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters ist dagegen der Betrag der Kosten maßgebend, die für die Mängelbeseitigung aufgewendet werden müssen (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2007 – 67 S 345/06 -, in: GE 2007,653).

– Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache liegt nicht vor, wenn a) ein Baugerüst am Nachbargebäude aufgestellt ist, das allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt; b) nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt; c) die WC-Spülung, bei der Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, vom Mieter selbst oder auf seine Veranlassung eingebaut wurde; d) der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt; e) die Badewanne erst nach 30 Minuten mit Wasser gefüllt ist (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2006 – 63 S 194/06 -, in: GE 2007, 655).

– Die Frage, ob wegen Aufheizen des Gebäudes auf Grund von Sonneneinstrahlung ein Mangel vorliege, richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung und dem Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.01.2007 – 2 U 106/06 -, in: NZM 2007, 330).

– Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer in einer Ausdehnung von 2 qm durch Eindringen von Regenwasser berechtigt zu keiner höheren Minderungsquote als 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

– Bei Außentemperaturen bis zu 32°C darf die Raumtemperatur in den vermieteten Geschäftsräumen (hier: Spielsalon) nicht mehr als 26°C betragen, bei Außentemperaturen von mehr als 32°C muss die Raumtemperatur mindestens 6°C darunter liegen. Dies folgt aus der Arbeitsstättenverordnung und der DIN 1946-2-Klimatechnik (OLG Hamm, Urteil vom 28.02.2007 – 30 U 131/06 – in: BeckRS 2007, 05900; Info M 2007, 122).

– Bei nicht klimatisierten, den baurechtlichen Bedingungen entsprechenden Büroräumen ist ein Aufheizen im Sommer auf 30°C auch dann kein Mangel, wenn die Werte der Arbeitsstättenverordnung überschritten sind (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.01.2007 – 2 U 106/06 -, in: NZM 2007, 330; Info M 2007, 123).

– Der Mieter einer Wohnung ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen. Er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Die Höhe des Schadensersatzes für schimmelbedingt gebrauchsuntauglich gewordenes Mobiliar ist nicht beschränkt auf den Wiederbeschaffungswert für gebrauchtes Mobiliar, sondern kann auf der Basis des Anschaffungspreises abzüglich eines Abzugs „neu für alt“ vom Gericht geschätzt werden. Die Entscheidungskompetenz des Vermieters hinsichtlich der Art und Weise der Mangelbeseitigung reicht nur so weit, wie durch die ins Auge gefasste Maßnahme nicht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache verändert wird. Eine Innendämmung zur Feuchtigkeitsbeseitigung scheidet deshalb regelmäßig aus (LG Mannheim, Urteil vom 14.02.2007 – 4 S 62/06 -, in: NJW 2007, 2499).

– Wer nach Modernisierung eine Wohnung nach Besichtigung mietet, kann nicht für die neuen Fenster Einhaltung der Schallschutzklasse 4 nach der DIN-Norm verlangen, da der vertragsgemäße Gebrauch sich nach dem Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn bestimmt (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2007 – 67 S 461/06 -, in: GE 2007, 1052).

– Graffiti können im Einzelfall je nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung einen Mangel der Mietsache darstellen und vom Vermieter zu beseitigen sein, und zwar unabhängig von dessen Verschulden (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 – 233 C 47/06 -, in: NJW 2007, 2647).

– In Wohngebieten mit Altbaubestand ist zwar grundsätzlich regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen mit der Folge, dass bei entsprechenden Arbeiten die Miete nicht gemindert werden kann. Das gilt jedoch nicht bei kompletter Entkernung eines Nachbargebäudes und den damit verbundenen erheblichen Baumaßnahmen, es sei denn, der Vermieter legt dar, dass auch mit einer derartig umfangreichen Baumaßnahme aufgrund äußerer ersichtlicher Umstände zu rechnen gewesen sei (LG Berlin, Urteil vom 02.04.2007 – 62 S 82/06 -, in: GE 2007, 1188).

– Jedenfalls bei einem Geschäftsraummietverhältnis endet die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses (KG, Urteil vom 06.09.2007 – 8 U 49/07 -, in: GE 2007, 1316).

– Großflächig abfallender Außenputz aufgrund fehlender Instandhaltung stellt auch dann einen vom Vermieter zu beseitigenden Mangel dar, wenn funktionale Schäden der Wärmedämmung nicht nachgewiesen sind (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2007 – 8 C 129/07 -, in: GE 2007, 1321).

– Die Montage eines Taubenabwehrnetzes stellt keine Veränderung der Mietsache und keinen Sachmangel im Sinne des § 536 BGB dar (AG Schöneberg, Urteil vom 03.09.2007 – 16b C 180/07 -, in: GE 2007, 1325).

– Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel in einem Mischmietverhältnis liegt selbst dann vor, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Untersagung der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Gewerbezwecken und zu Wohnzwecken nur androht, das Verfahren später aber eingestellt wird (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 05.04.2007 – 15 S 129/06 -, in: GE 2007, 1385).

– Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen ist der Mieter auch ohne vorherige Mängelanzeige zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Mietminderung (hier: um 100 %) ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter den Mangel nicht vorher angezeigt und eine Instandsetzung verweigert hatte, da gerade durch die Instandsetzung (z.B. Abreißen von Tapeten) eine erhöhte Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.07.2007 – 203 C 607/06 -, in: GE 2007, 1387).

– Die Entziehung der vertraglich vereinbarten Mitbenutzung eines Fahrradkellers rechtfertigt eine Mietminderung von 2,5 % (AG Menden, Urteil vom 07.03.2007 – 4 C 407/06 -, in: NJW-aktuell 46/2007, VIII).

– Die durch hohe Raumfeuchtigkeit bedingte Schimmelbildung in der Wohnung begründet als Mangel die Mietminderung auch dann, wenn der Mieter eine den Schimmel verhindernde Lüftung unterlässt, weil das Ausmaß der erforderlichen Lüftung wegen Unzumutbarkeit dem Mieter nicht abverlangt werden kann (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 09.07.2007 – 33 C 1906/06-31-).

– Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung (auftretende Schwarzfärbung, sog. Fogging), selbst wenn nach Beweisaufnahme feststeht, dass die Ursachen nicht bauseits bedingt sind, sondern aus dem Einflussbereich des Mieters stammen (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007 – 63 S 359/06 -, in: GE 2007, 1487).

– 1. Bei Lärmbeeinträchtigungen durch Mitmieter kann der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn er in regelmäßigen Abständen eine Mängelanzeige wiederholt. 2. Das gilt auch dann, wenn für einen zurückliegenden Zeitraum über die Minderung wegen Lärmbelästigung mehrere Rechtsstreitigkeiten geführt wurden (AG Pankow/Weißensee, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 13.09.2007 – 100 C 163/07 -, in: GE 2007, 1491).

– Vermietet der Vermieter Räume im selben Haus an einen Konkurrenten des Mieters, darf der Mieter seine Miete mindern. Es kommt nicht darauf an, ob er Umsatzeinbußen hat (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 140/06 -, in: Info M 2007, 262).

– Die vermieteten Gewerberäume sind trotz fehlender behördlicher Genehmigung der vertragsgemäßen Nutzung nicht mangelbehaftet, wenn die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass der Vertrag jedenfalls ab einem bestimmten Datum ohne Rücksicht auf das Vorliegen der Genehmigung „wirksam“ werden soll. In diesem Fall liegt ein Sachmangel erst mit endgültiger Versagung der Betriebsgenehmigung durch die Behörde vor (KG, Urteil vom 15.02.2007 – 8 U 138/06 -, in: Info M 2007, 264).

– Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, indem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Mangel vor (KG, Urteil vom 16.04.2007 – 8 U 199/06 -, in: GE 2007,1551).

– Hat der Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die anzumietende Dachgeschosswohnung mit Galerie und Dachschrägen besichtigt und konnte sich ein Bild von der Größe der Wohnung wie auch von der Wohnfläche machen, stellt die mietvertragliche Formulierung „Größe ca. lt. Vereinbarung 75 qm“ eine Beschaffenheitsvereinbarung dar mit der Folge, dass nicht das Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung maßgeblich ist (AG Potsdam, Urteil vom 17.01.2007 – 23 C 297/06 -, in: GE 2007, 1558).

– Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflusste Baumaßnahmen hervorgerufen wird (hier: völlige Zugangsversperrung wegen Bau einer U-Bahn-Trasse) (KG, Urteil vom 12.11.2007 – 8 U 194/06 -, in: GE 2008, 52).

– Die Katzenhaltung durch Mitmieter begründet, anders als Unsauberkeiten im Haus oder auf dem Grundstück infolge der Katzenhaltung, keinen Mangel der von einem Katzenallergiker angemieteten Wohnung (AG Bad Arolsen, Urteil vom 08.03.2007 – 2 C 18/07 -; in: NZM 2008, 83).

– Eröffnet der Vermieter auf demselben Grundstück einen Konkurrenzbetrieb (hier: Kfz-Werkstatt in 5 m Abstand), verletzt er den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Der Mieter darf dann die Miete mindern (hier: um 25 %) (KG, Urteil vom 16.04.2007 – 8 U 199/06 -; in: Info M 2008, 18).

– Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 140/06 -; in: GE 2008, 541).

– In einer Großstadt ohne Sperrbezirk berechtigt der Betrieb eines Bordells in einem Wohnhaus den Wohnungsmieter auch dann zu einer Mietminderung in Höhe von 10 %, wenn keine konkreten bordelltypischen Störungen vorliegen (AG Neukölln, Urteil vom 09.03.2007 – 5 C 141/06 -; in: GE 2008, 606).

– 1. Es bleibt offen, ob allein der Betrieb eines Bordells in einem Wohnhaus die Wohnungsmieter zu einer Mietminderung berechtigt. 2. Beeinträchtigungen durch einen Bordellbetrieb in einem städtischen Wohnhaus können zu einer Mietminderung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2008 – 65 S 131/07 -; in: GE 2008, 671).

– 1. Wird im Zuge einer Balkonsanierung das bisher unter Putz liegende Regenfallrohr über Putz und vor das Balkonfenster verlegt, die Fläche um 25 cm verkleinert und eine Schwelle zum Balkon angebracht, liegt darin zwar eine Beeinträchtigung, die aber die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich mindert. 2. Minderungsquoten unter 3 % sind geringfügig (AG Wedding, Urteil vom 17.10.2007 – 20 C 313/07 -; in: GE 2008, 609).

– Hat der Vermieter alte Holzfenster gegen neue, dicht schließende Isolierglasfenster ausgetauscht, muss er den Mieter „sachgerecht und präzise“ darauf hinweisen, wie künftig zu heizen und zu lüften ist. Andernfalls darf der Mieter auch dann mindern, wenn er unsachgemäß heizt und lüftet (LG München I, Urteil vom 08.03.2007 – 31 S 14459/06 -; in: NJW 2007, 2500; Info M 2008, 164).

– Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist – ohne besondere Rechtsgrundlage – nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 12 U 6/07 -, in: GE 2008, 990).

– Auch im Sanierungsgebiet kann eine dauerhafte Lärm- und Staubbelästigung durch mehrere Baustellen in der Nachbarschaft zu einer Mietminderung berechtigen (Abgrenzung zu KG GE 2003, 116) (AG Mitte, Urteil vom 27.11.2007 – 9 C 260/07 – rk -; in: GE 2008, 1262).

– Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietfläche, ist damit nicht (ohne Weiteres) die nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) bzw. §§ 42-44 II. BV ermittelte Wohnfläche gemeint, sondern die objektiv angemietete Fläche. Dazu zählen alle dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen, die auch Kellerräume oder Balkone ohne Abzüge beinhalten (Beschaffenheitsvereinbarung) (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.07.2008 – 6 C 123/08 – n. rk. -; in: GE 2008, 1267).

– Das Minderungsrecht des Mieters greift auch dann ein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat und ihn auch nicht beseitigen kann, wie etwa bei einer Beeinträchtigung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft. Ein Mangel liegt jedoch nur dann vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss nicht mit einer Baustelle rechnen musste (AG Mitte, Urteil vom 27.11.2007 -; in: GE 2008, 1234).

– 1. Kann ein mitvermieteter Durchlauferhitzer nicht ausreichend Wasser erwärmen, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt nicht möglich ist, dass eine Person duscht und eine andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache um 3 % mindert. 2. Fällt die Heizungsanlage außerhalb der üblichen Heizperiode – also außerhalb des Zeitraums vom 1. Oktober bis zum 30. April – aus, so stellt dies in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar. Ausnahmsweise liegt ein Mangel vor, wenn die Außentemperatur auf ein Niveau sinkt, das mit dem Temperatur-Niveau in der üblichen Heizperiode zu vergleichen ist; hiervon ist jedoch erst auszugehen, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen weniger als 12°C beträgt (AG Köln, Teilurteil vom 09.04.2008 – 220 C 152/07, in: GE 2008, 1567).

– Die „ca. „-Wohnflächenvereinbarung im Mietvertrag über eine Dachwohnung unter dem Begriff „Mietraumfläche“ ist (hier) als reine Grundfläche der Wohnung, und nicht als Wohnfläche i.S.d. §§ 42-44 II. BV verstanden worden. Die abweichenden Ergebnisse der unterschiedlichen Berechnungsmethoden begründen keinen Mangel der Mietsache. Die Revision wird zugelassen (LG Krefeld, Urteil vom 13.8.2008 – 2 S 22/08 -; in: WuM 2008, 593).

– Ein Mieter, der eine Wohnung im Bereich einer bereits vorhandenen Bahn-Trasse gemietet hat, kann nicht deshalb eine Mietminderung geltend machen, weil diese nach Abschluss des Mietvertrages zur ICE-Strecke mit erhöhter Lärmbelästigung ausgebaut worden ist (LG Berlin, Beschluss vom 14.3.2008 – 63 S 398/07 -; in: GE 2009, 53).

– 1. Ein zur Minderung berechtigender Mietmangel liegt dann nicht vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss mit Lärmbeeinträchtigungen durch eine benachbarte Rock-Diskothek und Gewerbebetriebe rechnen musste. 2. Nach dem Landesimmissionsschutzgesetz verbotene nächtliche Lärmstörungen (hier: lautstarke Feiern eines Rudervereins und von Kleingärtnern) können den Mieter zu einer geringfügigen (hier: 1 bis 2 %) Mietminderung berechtigen (AG Spandau, Urteil vom 26.11.2008 – 4 C 207/08 -; in: GE 2009, 54).

– Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflussbare Baumaßnahmen hervorgerufen wird (hier: völlige Zugangssperrung wegen Bau einer U-Bahn-Trasse) (KG, Urteil vom 12.11.2007 – 8 U 194/06 -; in: WuM 2008, 48).

– Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmiete (LG Münster, urteil vom 25.10.2007 – 8 S 99/09 -; in: WuM 2008, 334 (I. Instanz AG Münster, WuM 2007, 505)).

– Ein möglicher Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen Verzuges des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels (vorliegend Rattenbefall im Keller) ist dann wegen überwiegenden Mitverschuldens des Mieters ausgeschlossen, wenn dieser fast neue Geräte im Keller lagert, die dann durch Ratten beschädigt oder zerstört werden. Der Mieter hat Vorkehrungen gegen Rattenbefall zu treffen, da in Berlin der Befall eines Kellers mit Ratten zu den gewöhnlichen Begebenheiten zählt (AG Charlottenburg, Urteil vom 8.10.2008 – 205 C 103/08 -; in: GE 2009, 203).

– Die mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten durch das Postieren von Ordnern einer davor gelegenen Diskothek auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur berechtigt nicht zur Minderung (OLG Rostock, Urteil vom 11.12.2008 – 3 U 138/08 -; in: GE 2009, 322).

– 1. Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass kein Baumangel vorliegt, entfällt ein Minderungsrecht des Mieters für Schimmelbefall nur dann, wenn er den Mangel schuldhaft verursacht hat (hier verneint: Schimmel im Küchenfenster, das zeitweise auf Kippstellung geöffnet war). 2. Kommt es im Flur zu Schimmelbildung wegen fehlender Hinterlüftung eines dort aufgestellten Schranks, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nur dann, wenn er vom Vermieter vorher über die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit aufgeklärt worden war (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.12.2008 – 9 C 14/08 -; in: GE 2009, 331).

– Mietet der Gewerberaummieter ein Einzelhandelsobjekt (hier: Supermarkt) in einem einwandfreien optischen Zustand an, bedeuten die optische Beeinträchtigungen, die durch umfangreiche Kratzspuren an den Eingangstüren aus Glas entstehen („Scratching“), einen Mietmangel. Der Mieter kann also die mangelbedingten Rechte (hier: Austausch der Scheiben durch Ersatzvornahme und Kostenerstattung) geltend machen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an (LG Berlin, Urteil vom 21.1.2008 – 32 O 84/07 -; in: GuT 2008, 347 und Info M 2009, 16).

– Der Mieter eines Ladens in einem Bahnhof darf wegen eines verringerten Kundenstroms nicht mindern. Das gilt auch dann, wenn die Ursache für die schlechtere Kundenfrequenz darin liegt, dass in dem Bahnhof von einem bestimmten Zeitpunkt an sehr viel weniger Züge halten. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2008 – 12 O 812/07 – (Bestätigung durch KG, 13.10.2008 und 1.12.2008 – 20 U 176/08 -); in: NZM 2008, 844 und Info M 2009, 17).

– Miete ist nicht (mehr) geschuldet, wenn die zum Betrieb eines Wettbüros gemieteten Räume wegen einer Untersagungsverfügung der öffentlichen Hand aufgrund von Bauordnungsvorschriften nicht nutzbar sind (Mietminderung auf Null) (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2008 – 63 S 476/07 -; in: GE 2009, 452).

– Allein das Vorhandensein eines im Hause befindlichen Bordellbetriebs stellt in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache der; es kommt vielmehr auf die konkrete Störung an (LG Berlin, Urteil vom 21.4.2008 – 63 S 210/07 -; in: GE 2009, 453).

– Kinderspielplätze und von diesen ausgehende Geräusche sind in Wohnsiedlungen sozialadäquat und mindern auch dann nicht die Miete, wenn sie als Treffpunkt dem Kindesalter entwachsener Personen außerhalb von Ruhezeiten zu Lärm verursachenden Aktivitäten genutzt werden (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.03.2009 – 33 C 2368/08-50 -; in: WuM 2009, 226).

– 1. Weicht die tatsächliche Fläche einer Gewerbemietsache um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, begründet das regelmäßig einen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ; bei einer geringeren Abweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Minderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird. 2. Bezugsgröße für die Flächenberechnung eines gewerblichen Mietobjekts ist der vertraglich vereinbarte Berechnungsmodus, der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist; auch ein stets freizuhaltender Fluchtweg, der mitten in der vermieteten „Produktions- und Bürofläche von rund 480 m²“ liegt, ohne Weiteres zugänglich ist und für die Mitarbeiter des Mieters als Wegefläche nutzbar ist, kann zur vermieteten Fläche gehören (KG, Urteil vom 5.2.2009 – 12 U 122/07 -; in: GE 2009, 516).

– Ein Wohnflächen-Minus von > 10 % kann auch dann einen Sachmangel bedeuten, wenn der Mietvertrag die Wohnflächen nicht bei der Beschreibung des Mietobjekts, sondern in der Umlagevereinbarung ausweist. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die Wohnung mit (nahezu) identischer Flächenangabe inseriert hat (LG Bautzen, Urteil vom 13.2.2009 – 1 S 91/07 -; in: Info M 2009, 112).

– Der Vermieter schuldet nur dann Mitmieter eines bestimmten Geschäftszweiges oder Publikumsverkehr einer bestimmten Bevölkerungsschicht, wenn dies (ausdrücklich oder konkludent) vereinbart ist. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung genügt weder eine deutlich über der örtlichen Spitzenmiete liegende Miete noch eine allgemeine Anpreisung in einem Exposé (hier: „einmaliges Ambiente“ und „angenehme Atmosphäre“) (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07 -; in: Info M 2009, 118).

– Die Gebrauchstauglichkeit gemieteter Räumlichkeiten für eine Arztpraxis ist nicht automatisch erheblich gemindert, wenn der Vermieter die benachbarten (hier: Büro-) Räume an eine sog. Hartz-IV-Behörde vermietet. Das ist nur der Fall, wenn es wiederholt zu konkreten Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch die Besucher der Hartz-IV-Behörde kommt (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07 -; in: Info M 2009, 119).

– Erfährt der Mieter von Ladenräumen bei Vertragsschluss, dass die Gemeinde während der Vertragslaufzeit bestimmte Baumaßnahmen in der Nachbarschaft durchführen will (hier: Bau einer Tiefgarage an einem großen, bei Touristen beliebten Platz), darf er die Miete trotz der baubedingten Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht mindern (OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 – 5 U 1030/08 -; in: Info M 2009, 120).

– Weist eine Mietwohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, liegt darin ein zur Minderung berechtigender Mangel, selbst wenn die Wesentlichkeitsgrenze nur ganz geringfügig überschritten wird. Die Bemessung der Wohnfläche richtet sich nach der überlassenen Mietsache, so dass mieterseits auf eigene Kosten erstellte Einrichtungen unbeachtlich sind (AG Schöneberg, Urteil vom 18.07.2007 – 102 C 606/05; in: MietRB 3/2009, 65).

– Kleinkinderlärm ist sozialadäquat. Diesen müssen Mitbewohner in Mehrfamilienhäusern im Grundsatz hinnehmen. Er gibt kein Recht zu Minderung oder fristloser Kündigung (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008, 409 C 285/08, in: ZMR 4/2009, 292 f.).

– Schäden der Verputzung der Fassade des Wohngebäudes begründen einen Instandsetzungsanspruch des Mieters einer Wohnung im Gebäude nicht bereits allein aus dem optischen Zustand der Fassade, sondern erst bei bevorstehender Beeinträchtigung des Gebrauches der Wohnung durch Feuchtigkeitsniederschlag in den Wänden (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2009 – 67 S 270/07 -; in: WuM 3/2009, 175).

– Großflächige „Scratchings“ auf mehreren Schaufensterscheiben eines Ladengeschäfts können auch dann einen Mangel begründen, wenn die Kratzer den Lichteinlass noch nicht vollständig verhindern (KG, Hinweisbeschluss vom 8.5.2008 – 22 U 24/08 -; in: GE 2009, 652).

– Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit Parteien nicht anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.5.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13) (BGH, Urteil vom 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 -).

– Im dicht bebauten Innenstadtbereich muss ein Mieter damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen oder die Fassaden erneuert werden. Eine Mietminderung ist dann nicht gerechtfertigt, selbst wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses keine konkreten Umstände gegeben waren, aufgrund derer der Mieter mit einer späteren Aufnahme einer Bautätigkeit rechnen musste (LG Berlin, Urteil vom 22.3.2007 – 12 O 47/06 (Einzelrichter) -; KG Protokollhinweise vom 7.8.2008 – 22 U 100/07 – mit anschließendem Vergleichsabschluss -; in: GE 2009, 719).

– Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung („Stehpinkler“) ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 20.4.2009 – 67 S 335/08 -; in: GE 2009, 779).

– Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung; der Wohnungsnachbar kann deswegen nicht die Miete mindern oder vom Vermieter verlangen, dass dieser seinem Mieter das Rauchen untersagt oder bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt (AG Schöneberg, Urteil vom 26.8.2008 – 3 C 227/08 -; LG Berlin, Beschluss vom 27.1.2009 – 63 S 470/08 -; LG Berlin, Beschluss vom 3.3.2009 – 63 S 470/08 -; in: GE 2009, 781).

– Weist der Außenputz des Hauses umfangreiche Schäden auf (vorliegend Ablösung von Teilflächen), besteht ein Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht allein aus dem optischen Zustand der Fassade. Da jedoch bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen eine Durchfeuchtung der Wand und die Herabsetzung der Wärmedämmung nicht nur droht, sondern praktisch zwingend ist, ist die Schutzfunktion des Außenputzes nicht mehr gewährleistet. Der Mieter muss in dieser Situation nicht zuwarten, bis ein tatsächlicher Schaden in der Wohnung eintritt. Es geht insofern nicht um eine Ungewissheit in dem Sinne, ob ein Schaden wohl jemals entsteht, es ist vielmehr konkret nur eine Frage der Zeit, bis eine Beeinträchtigung der Wohnung durch die ungeschützte Fassade eintritt (LG Berlin, Urteil vom 5.1.2009 – 67 S 270/07 -; in: GE 2009, 782).

– Dem Vermieter einer bis zum 31.12.2003 vermieteten Wohnung steht es grundsätzlich frei, die anrechenbaren Außenflächen (hier. Dachterrassen) zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (§ 44 Abs. 2 II. BV). Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht (BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: Info M 2009, 216).

– 1. Sind die Mieterin und ihre Tochter nach Schimmelpilzbefall der Wohnung lebensgefährlich erkrankt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung begründet. 2. Miete/Nutzungsentschädigung können auf Null gemindert sein. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters auf Umzugskostenersatz ist nicht schon deshalb begründet, weil Wärmebrücken schon bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009 – 65 S 345/07 -; in: GE 2009, 845).

– Eine Mietminderung für Baulärm scheidet aus, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen wird (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 63 S 397/08 -; in: GE 2009, 847).

– Eine Mietminderung für Baulärm scheidet aus, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen wird (AG Pankow/Weißensee, Hinweisbeschluss vom 21.04.2009 – 102 C 11/09 und AG Pankow/ Weißensee, Urteil vom 07.05.2009 – 102 C 39/09 -; in: GE 2009, 851).

– Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei der Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586 = NJW 2005, 218) (BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 -; in: GE 2009, 973 und NJW 2009, 2441).

– Tauscht der Vermieter die Kellerschlösser aus, so dass der Mieter nicht jederzeit ungehindert Zugang zum Stromzähler hat, liegt nur ein geringfügiger Mangel vor, der mit einer fiktiven Minderungsquote von 1 % angenommen werden kann. Bei einer monatlichen Miete von unter 1.600 € ist damit die für eine Berufung nötige Beschwer von mehr als 600 € nicht erreicht (dreieinhalbfacher Jahresbetrag der fiktiven monatlichen Minderung) (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2009 – 63 S 182/08 -; in: GE 2009, 979).

– Eine falsche Zusicherung des Mietertrages im Kaufvertrag wird nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibt (BGH, Beschluss vom 04.06.2009 – V ZR 228/08 -; in: GE 2009, 1040).

– Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und –beschränkungen stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zur Folge hat, weil die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2009 – I-24 U 87/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1046).

– Wenn ein Mieter bewusst in ein Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen zieht, gehören gewisse Geräuschbelästigungen zum vertragsgemäßen Zustand, so dass eine Minderung ausscheidet (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 13.07.2009 – 67 S 19/09 -; in: GE 2009, 1047).

– Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Räume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass sich die Nutzer der anderen Räume im Wesentlichen im Rahmen des ihnen zustehenden und der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauchs halten. Er hat auch Anspruch darauf, dass durch die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst das gewöhnliche Nutzungsverhalten der anderen Bewohner nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung des Mietobjekts führt (OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 – 5 U 1336/08 -; in: NJW-aktuell 38/2009, VIII; NJW 2009, 3379).

– a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (Fortführung von BGH; Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 -; in: NJW 2007, 2624, Tz. 13 = GE 2007, 1047) (BGH, Urteil vom 15.09.2009 – VIII ZR 275/08 -; in: GE 2009, 1425).

– Der Mieter einer Wohnung im Mehrparteienwohnhaus kann im allgemeinen einen Erhaltungszustand des Treppenhauses verlangen, der dem Preissegment der Wohnung im Verhältnis zur aktuellen ortsüblichen Miete entspricht (AG München, Urteil vom 26.08.2009 – 424 C 778/09 -; in: WuM 2009, 657).

– Schwarzverfärbungen an allen Wänden der Wohnung, wobei es sich um das Phänomen des „Fogging“ handelt, rechfertigen als Mangel die Minderung des Mietzinses (hier 40 % der Brutto-Miete für den Wohnraum) (AG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2009 – 30 C 10487/08 -; in: WuM 2009, 664).

– Der Mieter einer Wohnung darf davon ausgehen, dass das Mietobjekt bauphysikalisch so beschaffen ist, dass auch große Möbel an den Außenwänden aufgestellt werden können, ohne dass sich negative Erscheinungen (hier: Feuchtigkeitsschäden) bemerkbar machen (AG Hamburg – St. Georg, Urteil vom 19.02.2009 – 915 C 515/08 -; in: WuM 2009, 582).

– Ist die Badewanne der Mietwohnung derartig abgenutzt, dass sie im Sitzbereich stumpf und rau ist, hat der Mieter einen Anspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache (AG Hannover, Urteil vom 16.04.2009 – 414 C 16262/08 -; in: WuM 2009, 585).

– Auch dauerhafte Geräuschimmissionen sind in der Regel kein Mangel, wenn die maßgeblichen technischen Normen (hier: TA-Lärm) eingehalten sind. Das gilt auch dann, wenn die Geräuschimmissionen erst durch nachträgliche Veränderungen am Gebäude entstehen (hier: Lüftungsanlage im neuen Fischrestaurant) (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 418).

– Bei Prüfung der Hinnehmbarkeit einer Lärmimmission ist auch darauf abzustellen, ob betroffen sind – nur „Funktionsräume“ wie Küche, Bad und Flur – dort sind Immissionen von höherer Lästigkeit hinzunehmen, – auch Wohn- und Schlafräume – dort ist auch bei geringerer Lästigkeit ein Mangel anzunehmen (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 419).

– Werden Gewerberäume in einem gemischt genutzten Mehrparteienhaus vermietet, gehören „sozial adäquate“ Geräusche aus angrenzendem Wohnraum (hier: u. a. Trampeln, Klavierspiel, Musik) zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts (OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 – 5 U 1336/08 –; in: OLGR Dresden 2009, 318 und Info M 2009, 480).

– Der Mieter ist zur Minderung berechtigt, wenn ein Fließdruck von 2 bar mit einem demgemäß zu erwartenden Kaltwasserdurchfluss von 18 l/min für die Badewanne und von 10 l/min für den Wasch- und Spültisch nicht mehr erreichbar ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 19.06.2009 – 206 C 317/07 -; in: GE 2010, 129).

– In Altbauten sind wippende Dielen typisch (AG Charlottenburg, Urteil vom 19.06.2009 – 206 C 317/07 -; in: GE 2010, 129).

– Dringt in vermietete Lagerräume regelmäßig Feuchtigkeit ein, ist eine Minderungsquote von 25 % berechtigt (LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009 – 23 O 416/08 -; in: IMR 2010, 18).

– Die teilweise Erwärmung des Heizkörpers bei geschlossenem Thermostatventil ist bei einer Einrohrheizung im Plattenbau systembedingt und stellt keinen Mangel dar (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.12.2009 – 2 C 406/08 -; in: GE 2009, 207).

– 1. Büroräume in einem Gebäude aus den 20-er Jahren sind nicht mangelhaft, weil die Innentemperatur in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 Grad beträgt. Die Darlegungs- und Beweislast für die übermäßige Erwärmung trägt der Mieter. 2. Die ArbStättV, ASR und die DIN 1946-2 enthalten keine Aussage darüber, ab welchen Innentemperaturen ein Mietmangel vorliegt. 3. Der Vermieter muss ohne Vereinbarung im Mietvertrag keinen Außenjalousien anbringen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2009 – 9 U 42/09 -; in: IMR 2010, 98; GE 2010, 542).

– Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03 -; in: NJW 2004, 3174) (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 -; in: GE 2010, 480).

– Das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen unterfällt in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akustisch anfälligen Altbau (hier: Wohnungseigentumsanlage) nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Es ist zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen (LG Hamburg, Urteil vom 15.12.2009 – 316 S 14/09 -; in: WuM 2010, 147).

– Äußere Einwirkungen auf die Mietsache wie Lärm stellen einen Mangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Fehlt es an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf das Wohnumfeld und die davon ausgehende Lärmbeeinträchtigung, so ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln, wobei maßgebend auf die Verkehrsanschauung abzustellen ist. nach der Verkehrsanschauung kann nicht schon jede nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste. Fehlt es an einer hierauf bezogenen Beschaffenheitsvereinbarung, so gilt: Der Mieter darf als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Mietsache erwarten, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Werden diese eingehalten, so liegt ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vor, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010 – 5 S 95/09 -; in: WuM 2010, 148).

– a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03). b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 -; in: GE 2010, 613).

– Verlangt der Mieter die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall in der Wohnung, so muss der Vermieter zur Abwehr des Verlangens zunächst den ihm obliegenden Beweis erbringen, dass der Mangel nicht auf bauseitigen Ursachen beruht (LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009 – 307 S 39/09 -; in: WuM 2010, 28).

– 1. Eine etwa 20 cm hohe Schwelle zur Loggia anstelle des früheren schwellenlosen Übergangs stellt eine die Minderung nicht rechtfertigende unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. 2. Dasselbe gilt, wenn früher vorhandene Blumenkastenhalter im Rahmen von Sanierungsarbeiten entfernt worden sind. 3. Ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart, stellt der Austausch der früheren Terrazzoplatten gegen Betonplatten auf dem Balkon keinen Mangel dar. 4. Die Entfernung des früher vorhandenen Müllschluckers ist ebenfalls unerheblich. 5. Lediglich optische Beeinträchtigungen durch Risse, die durch Spachteln und Überkleben beseitigt werden können, rechtfertigen als unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ebenfalls keine Minderung. 6. Zur Wohnflächenminderung durch Auftrag stärkerer Wandfliesen (LG Berlin, Urteil vom 01.12.2009 – 63 S 162/09 -; in: GE 2010, 547).

– 1. Hat der Sachverständige einen unzureichenden Wasserdruck festgestellt (Fließdruck von deutlich weniger als 2 bar), ist es nicht zu beanstanden, wenn ein Mangel auch für die Monate vorher angenommen wird, da das Zusetzen von Wasserrohren ein allmählicher Prozess ist. 2. Der Vermieter schuldet keine völlige Winddichtigkeit von Fenstern (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2010 – 65 S 322/09 -; in: GE 2010, 547).

– Die Angabe der „Größe“ einer Wohnung ist nicht anders zu verstehen als die Angabe der Wohnfläche (LG Berlin, Urteil vom 22.12.2009 – 63 S 121/09 -; in: GE 2010, 549).

– Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, IBR 2004, 601 = NJW 2004, 3174) (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 -; in: IMR 2010, 169).

– Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettenwohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, IMR 2009, 371) (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09 -; in: IMR 2010, 123).

– Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, eine Müllschluckeranlage, die seit Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war und vom Mieter genutzt wurde, im Rahmen von Modernisierungsarbeiten zu entfernen (AG Potsdam vom 03.02.2000 – 26 C 371/99 -).

– Ist die Neubauwohnung wegen noch nicht abgeschlossener Bauarbeiten gegenüber dem Hausflur (noch) nicht abgeschlossen, steht dem Mieter eine Mietminderung von 25 % zu. Während der noch andauernden Bauarbeiten am neu erstellten Haus ist eine Mietminderung wegen im Wohnumfeld gelagerten Bauschutts ausgeschlossen (AG Potsdam, 09.03.1995 – 26 C 406/94 -).

– Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, eine Müllschluckeranlage, die seit Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war und vom Mieter genutzt wurde, im Rahmen von Modernisierungsarbeiten zu entfernen (AG Potsdam, 03.02.2000 – 26 C 371/99 -).

– Äußere Einwirkungen auf die Mietsache wie Lärm stellen einen Sachmangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind und der nach der allgemeinen Verkehrsanschauung geschuldete, gebietstypische Geräuschstandard nicht eingehalten wird. Nicht jede nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation begründet einen Mangel der Mietsache. Maßgeblich ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste. Haben die Parteien vertraglich vereinbart, darf der Mieter grundsätzlich erwarten, dass die Werte der TA Lärm eingehalten werden. Werden diese eingehalten, so liegt ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vor, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010 – 5 S 95/09 -; in: WuM 2010, 148 und IMR 2010, 219).

– Allein das Vorhandensein eines sog. Biofilms in den Trinkwasserleitungen ist noch kein Mangel der Mietsache. Kann die Ursache für die Entstehung und Ablagerung des sog. Biofilms in den Trinkwasserleitungen nicht eindeutig geklärt werden – also auch auf einem fehlerhaften Nutzungsverhalten des Mieters beruhen -, liegt kein Mangel der Mietsache vor (LG Münster, Beschluss vom 07.01.2010 – 8 S 185/09 -; in: IMR 2010, 220).

– 1. Wird eine Loggia mehrmals beschossen, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung in Höhe von 5 % der Bruttomiete berechtigt. 2. Wiederholt sich der Vorfall jedoch nicht, endet das Minderungsrecht nach einigen Monaten. 3. Eine Verunreinigung der Loggia mit Taubenkot berechtigt ebenfalls zu einer Minderung von 5 % der Bruttomiete. 4. Beide Minderungen werden jedoch nicht zusammengerechnet, sofern der Gebrauch bereits durch einen dieser Minderungsgründe beeinträchtigt ist (AG München, Urteil vom 23.11.2009 – 412 C 32850/08 -; in: IMR 2010, 222).

– 1. Das wirtschaftliche Risiko bei der Anmietung eines Ladenlokals in einem noch zu errichtenden Einkaufszentrum liegt allein beim Mieter. Für eine Risikoverlagerung auf den Vermieter ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, die auch konkludent erfolgen und sich aus einer Auslegung des Mietvertrags ergebe kann. 2. Die Kumulation von Betriebs- und Offenhaltungspflicht, Sortimentsbindung sowie Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz lässt nicht ohne Weiteres den Rückschluss auf den Vermieterwillen zu, den Mieter vom Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Nutzung des Ladengeschäfts zu entlasten. 3. Die Erhöhung eines Leerstands von 20 % auf 40 % im Einkaufszentrum führt ohne verlagerte Risikoverteilung nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für eine vereinbarte Betriebspflicht (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 227).

– Das Auftreten von „Biofilm“ berechtigt nicht zur Mietminderung (LG Münster, Beschluss vom 07.01.2010 – 8 S 185/09 -; in: GE 2010, 846).

– Der Leerstand eines Einkaufszentrums stellt keinen Mietmangel der zugehörigen Parkgarage dar. 2. Die Vollvermietung eines Einkaufszentrums ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB. 3. Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters. 4. Die vorstehenden Grundsätze gelten auch dann, wenn der Leerstand des Einkaufzentrums au eine Entscheidung des Vermieters zurückgeht (LG Duisburg, Urteil vom 16.03.2010 – 6 O 121/09 -; in: IMR 201, 284).

– Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden (BGH; Urteil vom 12.05.2010 – VIIIZR 170/09 -; in: GE 2010, 973).

– Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 -, NJW 2005, 218) (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09 -).

– Dass zu Beginn des Mietverhältnisses ein Einkaufszentrum besseren Zulauf und auch der Betreib des Mieters höhere Umsätze hatte und sich dies Umstände allmählich generell wie auch für den Mieter verschlechtern, bedeutet keinen Mangel der Mieträume (OLG Düsseldorf, Urtel vom 04.05.2010 – 24 U 195/09 -; in: IMR 2010, 331).

– 1. Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten. Erforderlich ist hierbei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar nicht berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind. 2. Der Verlust des „Ankermieters“ eines Einkaufzentrums mit den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auf Umsatz und Gewinn des Mieters des Parkhauses beeinflusst die Eignung des Mietobjekts (Parkhaus) zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar und ist daher nicht als Sachmangel zu qualifizieren (LG Braunschweig, Urteil vom 06.11.2009 – 8 O 856/09 -; in: IMR 2010, 332).

– Vogelkot auf Balkonen und Terrassen ist nicht zu vermeiden und kein vertragswidriger Zustand, der zur Mietminderung berechtigt, sofern nicht ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen vorliegen (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 540/09 -; in: GE 2010, 1057).

– Stolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der gemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.8.2008 ‑ I-24 U 44/08 ‑ (rkr); in: GE 1326).

– 1. Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Beeinträchtigung, die ihre Ursache nicht innerhalb der gemieteten Sache haben (äußere Einflüsse), erfordert stets zusätzlich, dass eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen muss; eine nur indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeiten genügt nicht. 2. Die Veränderungen eines Bahnhofsbetriebs mit der Folge einer Reduzierung des Kundenstroms stellt keinen Sachmangel dar. In solchen Fällen kommt ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auch keine Anpassung des Pachtzinses in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2008 ‑ 12 O 812/07 -; in: GE 2008, 1426).

– Das Minderungsrecht des Mieters greift auch dann ein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat und ihn auch nicht beseitigen kann, wie etwa bei einer Beeinträchtigung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft. Ein Mangel liegt jedoch nur dann vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss nicht mit einer Baustelle rechnen musste (AG Mitte, Urteil vom 27.11.2007 -; in: GE 2008, 1234).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen (BGH, Urteil vom 15.10.2008 ‑ VIII ZR 321/07 -).

– Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Andernfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung (AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2007 ‑ 5 C 117/05 -; in: WuM 2008, 25).

– Übermäßiges Lüften der Wohnung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden ist nicht Pflicht des Mieters (LG Dortmund, Urteil vom 20.11.2007 ‑ 1 S 49/07 -; in: WuM 2008, 333).

– Führen altersbedingte Abnutzungen des Badezimmers an Fliesen, Porzellan und Dichtungen zu überwiegend optischen Mängeln und dem Eindruck des Verbrauchtseins des Raumes, kann der Mieter die Instandsetzung verlangen (AG Hamburg, Urteil vom 30.4.2007 ‑ 314a C 72/06 -; in: WuM 2008, 551).

– Das Flachdach eines Mehrparteienhauses bedarf der regelmäßigen, jahreszeitangepassten Überwachung auf mangelfreie Funktion der Beschaffenheit, um Gefahren für die Mieter und ihre Sachen abzuwenden. Hierzu gehört auch die Reinigung der Regenwasserabläufe von Schmutz und Laub (AG Dortmund, Grundurteil vom 23.12.2008 ‑ 425 C 5300/07 -; in: WuM 2009, 36).

– Das für den Anspruch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden erforderliche Vermieterverschulden folgt nicht schon daraus, dass der Vermieter es versäumt, die wasserführenden Rohre turnusmäßig untersuchen zu lassen (Rohr-Check). Etwas anderes kann sich ergeben, wenn es in der Vergangenheit konkrete Hinweise auf bestimmte Rohr-Defekte gegeben hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 6.3.2009 ‑ 9 S 206/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, VIII ZR 91/09) -; in: Info M 2009, 219).

– Grundsätzlich schuldet der Vermieter nur den Schallschutz aus der Bauzeit des Gebäudes. Etwas anderes gilt bei nachträglichen Maßnahmen, die aufgrund ihrer Intensität zu einer grundlegenden Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes führen. Beim Austausch eines PVC-Belags durch Bodenfliesen ist das nicht der Fall (Anschl. an BGH 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, Info M 2005, 218) (BGH, Urteil vom 17.06.2009 ‑ VIII ZR 131/08 -; in: Info M 2009, 271).

– Bei Ausfall der Gasetagenheizung mit Warmwassertherme der Wohnung kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters nur im Umfang einer Notmaßnahme beseitigen lassen, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft. Die weitere Mängelbeseitigung ist Angelegenheit des Vermieters, dessen Geschäft der Mieter ohne Auftrag nicht gegen Aufwendungsersatz führen kann (AG Münster, Urteil vom 30.09.2009 ‑ 4 C 2725/09 -; in: WuM 2009, 665).

– Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 ‑ VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 und VIIIZR 295/03, WuM 2004, 336) (BGH, Urteil vom 28.10.2009 ‑ VIII ZR 164/08 -).

– Bei Prüfung der Hinnehmbarkeit einer Lärmimmission ist auch darauf abzustellen, ob betroffen sind – nur „Funktionsräume“ wie Küche, Bad und Flur ‑ dort sind Immissionen von höherer Lästigkeit hinzunehmen, – auch Wohn- und Schlafräume ‑ dort ist auch bei geringerer Lästigkeit ein Mangel anzunehmen (BGH, Urteil vom 23.09.2009 ‑ VII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 419).

– Vor Ablauf des ersten Mietjahres trifft den Mieter nicht die Pflicht zur Durchführung der formularmietvertraglich übernommenen „alljährlichen“ Reinigung und Wartung der Gastherme für Warmwasser und Heizung der Wohnung. Ein wegen mangelnder Wartung in diesem Zeitraum auftretender Ausfall der Gastherme ist als Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs vom Vermieter zu beheben; die Maßnahme kann mit einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden (AG Düsseldorf, Beschluss vom 22.01.2009 ‑ 32 C 12149/08 -; in: WuM 3/2009, 176).

– Ist im Mietvertrag über Wohnung mit Kfz-Stellplatz ein jeweiliger Mietbetrag ausgewiesen, ist bei einem Mangel des Stellplatzes die Minderung allein auf den Mietbetrag des Kfz-Stellplatzes bezogen (AG Steinfurt, Urteil vom 5.3.2009 ‑ 4 C 310/08 -; in: WuM 2009, 227).

– 1. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen. 2. Zum Konkurrenzschutz bei der Vermietung von Teil-/Sondereigentum (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 ‑ 3 U 169/08 -; in: GE 2009, 1122).

– Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller, sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck – mit Ausnahme eines Bordells – vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter (KG, Beschluss vom 20.05.2009 – 8 U 38/09 -; in: IMR 2010, 10).

– Macht der Mieter geltend, wegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls der Mieträume zur Mietminderung berechtigt zu sein, so muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, um dem Gericht genügend Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu liefern. Andernfalls ist der Vortrag unsubstanziiert (KG, Beschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09 -, in: IMR 2010, 378).

– Die durch den Ausbau einer Straße zum Autobahnzubringer entstehende erhebliche Lärmbelästigung berechtigt den Mieter zur Minderung (hier 7,5 % der Warmmiete) (AG Köpenick, Urteil vom 02.07.2010 – 4 C 116/10 -; in: GE 2010, 1277).

– Die vom Vermieter während der Heizperiode geschuldeten Raumtemperaturen in der Wohnung betragen tagsüber in Flur, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer mindestens 20 °C (AG Köpenick, Urteil vom 07.09.2010 – 5 C 64/09 -; in: GE 2010, 1424).

– Farbschmiererein (Graffiti) im Treppenhaus sind nur dann ein Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann, wenn eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses ausdrücklich oder konkludent vereinbart wurde, etwa weil die Mieträume zu repräsentativen Zwecken gemietet worden sind (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.10.2009 – 103 C 138/09 -; LG Berlin, Urteil vom 05.10.2010 – 63 S 619/09 -; in: GE 2010, 1541).

– 1. Es stellt keinen Mangel der Mietwohnung dar, wenn wegen des Einbaus moderner Fenster im Altbau ein erhöhter Heiz- und Lüftungsbedarf und ein erhöhtes Risiko der Schimmelbildung besteht. Der Mieter muss sich auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf einstellen. 2. Heizt und lüftet der Mieter nicht ausreichend und kommt es deswegen zur Schimmelbildung, handelt er fahrlässig und ist zum Schadensersatz verpflichtet. 3. Der Vermieter muss auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann der Vermieter als allgemein bekannt voraussetzen (AG Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010 – 42 C 1905/09 -; in: IMR 2010, 468).

– Macht der Mieter geltend, wegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls der Mieträume zur Minderung berechtigt zu sein, so muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, um dem Gericht genügend Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu liefern. Andernfalls ist der Vortrag unsubstantiiert (KG, Beschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09 -; in: IMR 2010, 378).

– 1. Wurde den Mietern bei Anmietung des Objekts mitgeteilt, dass das Nachbargebäude demnächst abgerissen wird, ist ein Anspruch auf Mietminderung wegen Baulärms ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn das bevorstehende Bauprojekt bei Vertragsschluss insbesondere aufgrund von Zeitungsartikeln öffentlich bekannt war. Auf die persönliche Kenntnis des Mieters kommt es nicht an (AG Eckernförde, Urteil vom 27.04.2010 – 6 C 670/09 -; in: IMR 2010, 469).

– 1. Wird ein Atelier mit Küchenzeile sowie Bad oder Dusche, Wanne und WC als Gewerberaum vermietet, und weist das Wasser keine Trinkqualität auf, kann die Miete wegen Mangels der Mietsache um 10 % gemindert sein. 2. Haben die Parteien einen bestimmten Standard der Stromversorgung in einem Atelier vertraglich nicht vereinbart, so bedeutet allein das Fehlen eines zweiten Stromkreises keinen Mangel der Mietsache (KG, Urteil vom 08.09.2010 – 12 U 194/09 -).

– Angemessene Minderung der Gesamtmiete bei folgenden Mängeln: nasse Wand in der Küche mit Schimmelbildung 15 %, mangelhafte Verfugung im Bad 4 %, schadhafte Wasserschenkel an der Balkontür 1 %, umfangreiche Arbeiten in der Wohnung mit Ausfall der Wasserversorgung, Lärm durch Trocknungsgeräte und Bauschutt 75 % (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010 – 65 S 136/10 -; in: GE 2010, 1621).

– 1. Auch wenn bei Beginn des Mietverhältnisses in Bad und Küche keine Heizkörper vorhanden sind, darf der Mieter annehmen, dass bei üblicher Nutzung keine Feuchtigkeitsschäden auftreten. 2. Gleichwohl entstandene Schimmelbildung und deren Ursachen sind vom Vermieter (etwa durch nachträgliche Installation von Heizkörpern) zu beseitigen (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2010 – 63 S 540/09 -; in: GE 2010, 1687).

– Bei einer vom Mieter eingebauten Gasetagenheizung kann die Instandhaltungspflicht nur durch (eng auszulegende) Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Jedenfalls nach Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer trifft den Vermieter die Pflicht zur Erneuerung der Heiztherme (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.10.2010 – 3 C 23/10 -; in: GE 2010, 1691).

– 1. Ständiges, durchgehendes Lüften ist für den Mieter nicht zumutbar. 2. Bei konkreter Gesundheitsgefährdung aus hygienischer Sicht liegen keine adäquaten Bedingungen für eine Wohnnutzung vor. Ist die Mietwohnung aufgrund von Schimmelpilzbefall nicht zum Wohnen geeignet, ist der Mieter nicht verpflichtet, von seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB Gebrauch zu machen. Ihm steht ein Minderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 BGB bis zu 100 % zu (AG München, Urteil vom 11.06.2010 – 412 C 11503/09 -; in: IMR 2010, 519).

– Bei Gebäuden, die um das Jahr 1950 erbaut worden sind, muss mit feuchten Kellern gerechnet werden. Eine Mietminderung scheidet deshalb aus. 2. In Großstädten gehört starker Taubenflug zum allgemeinen Lebensrisiko. Eine Mietminderung ist daher nur dann möglich, wenn der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat (AG München, Urteil vom 11.06.2010 – 461 C 19454/09 -; in: IMR 2010, 20).

– 1. Auch bei Gewerberaum kann die fehlende Trinkwasserqualität einen Mangel darstellen und zur Minderung der Miete um 10 % führen. 2. Das Fehlen eines zweiten Stromkreises bedeutet ohne vertragliche Vereinbarung eines bestimmten Standards der Stromversorgung durch die Parteien allein keinen Mangel der Mietsache (KG, Beschluss vom 08.09.2010 – 12 U 194/09 -; in: IMR 2010, 524).

– Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 -; in: GE 2011, 49).

– Bremsgeräusche des Fahrstuhls, die den höchstzulässigen Schallpegel gemäß DIN410 in Höhe von 30 dB(A) überschreiten, rechtfertigen eine Minderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

– Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war. 3. Beruft sich der Mieter auf eine unzurechnende Heizungsanlage, obliegt es ihm darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für den Nutzer der Räume ausgingen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.07.2010 – 1-24 U 222/09 -; in: GE 2011, 132).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Feuerstätten für fest Brennstoffe regelmäßig überprüfen zu lassen; insofern besteht nur eine Kehrpflicht. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn Anhaltspunkte für konkrete Mängel der (Dauerbrand-) Öfen vorliegen (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 435/09 -; in: GE 2011, 133).

– Eine Konkurrenzschutzpflichtverletzung durch den Vermieter berechtigt nicht zur Mietminderung (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010 – 5 U 1286/09 (n. rk.) -; in: GE 2011, 133).

– 1. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar, so dass der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet ist. 2. Die Gebrauchsbeeinträchtigung ist jedoch unerheblich, so dass eine Mietminderung ausscheidet (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2010 – 63 S 42/10 -; in: GE 2011, 205).

– 1. Kommt es wegen Wärmebrücken und ungünstiger Platzierung des Heizkörpers im Schlafzimmer zu Schimmelbildung, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. 2. Der Mieter ist berechtigt, im Schlafzimmer einen massiven Schrank an der Außenwand aufzustellen (hier: mit einem Abstand von 5,5-6,0 m) (AG Spandau, Urteil vom 01.12.2010 – 4 C 380/09 -; in: GE 2011, 209).

– 1. Die Duldungspflicht des Mieters nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV erstreckt sich auch auf den Austausch eines bestehenden funktionierenden Systems gegen ein moderneres System zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser. 2. Hierbei kann der Vermieter im Rahmen des ihm eingeräumtenbilligen Ermessens grundsätzlich auch ein Verbrauchserfassungssystem mit Funkübertragung der Messdaten wählen, sofern die Anforderungen des § 5 Abs. 1 HeizkostenV erfüllt sind. 3. Hat der Vermieter bei der beabsichtigten Ausstattung mit gemieteten (oder sonst durch Gebrauchsüberlassung beschafften) Verbrauchserfassungsgeräten das Ankündigungsverfahren nach § 3 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV nicht eingehalten, so ändert dies nichts an der Duldungspflicht des Mieters. Der Verstoß des Vermieters wirkt sich nur so aus, dass die Mieter die Kosten der Miete für die Verbrauchserfassungsgeräte nicht nach § 7 Abs. 2 Heizkosten V tragen müssen. 4. Sofern die Ausstattung mit Funk-Verbrauchserfassungsgeräten für Wärme und Warmwasser vom Mieter nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV zu dulden ist, ergibt sich eine Duldungspflicht hinsichtlich des Funk-Verbrauchserfassungsgerätes für Kaltwasser in der Regel aus § 554 Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB (LG Heidelberg, Urteil vom 19.11.2010 – 5 S 34/10 -; in: GE 2011, 269).

– Der Vermieter darf jedenfalls dann eine Müllabwurfanlage (Müllschlucker) stilllegen, die eine Mülltrennung nicht erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Änderung der Benutzung von Gemeinschaftsanlagen vorbehalten ist (AG Wedding, Urteil vom 06.01.2011 – 8b C 25/09 -; in: GE 2011, 271).

– Während der Heizperiode darf der Mieter eines Gewerbeobjekts die Bruttomiete um 20 % mindern, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: IMR 2011, 21).

– Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert (BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10 -; in: GE 2011, 542).

– Um das Gericht in die Lage zu versetzen, einen angemessenen Minderungsbetrag wegen behaupteter Feuchtigkeit in einem Berliner Altbaukeller zu ermitteln, obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend vorzutragen. Lediglich die Behauptung, der Keller sei fortwährend feucht oder völlig unbenutzbar, genügt nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2010 – 67 S 61/10 -; in: GE 2011, 408).

– Falsches Nutzerverhalten schließt eine Minderung nicht aus, wenn der Schimmel auch auf Baufehler zurückzuführen ist (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14.09.2010 – 19 S 22/09 -; in: GE 2011, 410).

– Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 -; in: IMR 2011, 45).

– 1. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt. 2. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war. 3. Beruft sich der Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.07.2010 – 24 U 222/09 -; in. IMR 2011, 52).

– Aus einer bloßen Kondenswasserbildung bei Isolierglasfenstern kann nicht auf eine Mangelhaftigkeit der Fenster geschlossen werden (LG Berlin, Urteil vom 04.02.2011 – 63 S 181/10 -; in: GE 2011, 485).

– 1. Geräusche aus einer Heizungsanlage stellen keinen Mietmangel dar, wenn die Vorgaben nach der DIN4109 oder TA-Lärm eingehalten sind. 2. Bei Wohnräumen beträgt auch nachts der Grenzwert 30 dB (A); der Höchstwert von 25 dB (A) nachts betrifft nur Geräuschemissionen aus Gewerbebetrieben. 3. Beeinträchtigungen durch tieffrequente Geräusche nach der TA-Lärm sind vom Mieter substantiiert vorzutragen (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2010 – 67 S 601/09 -; in: GE 2011, 549).

– 1. Wenn der minderjährige Sohn des Mieters monatelang in den Mittagsstunden und abends nach 20 Uhr mit Freunden Schlagzeug und Elektrogitarre unter Einsatz eines Verstärkers spielt, ist ein anderer Mieter zur Minderung berechtigt (hier: 5 %). 2. Vom Spielplatz ausgehende Geräusche sind sozialadäquat und damit hinzunehmen; ein Minderungsrecht besteht insoweit nicht (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 59/10 -; in: GE 2011, 752).

– 1. Nicht sichtbarer Schimmel rechtfertigt keine Minderung, solcher mit Phosphatausblühung in beschränktem Umfang an den Außenwänden des Versorgungs- und Ölkellers nur eine von 5 %. 2. Auch das in erster Instanz verspätet geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen der Mietmängel ist in zweiter Instanz zu berücksichtigen, wenn die zugrunde liegenden Tatsachen unstreitig sind (LG Berlin, Urteil vom 29.04.2011 – 63 S 465/10 -; in: GE 2011, 755).

– Die regelmäßige Vermietung eines Teils der Wohnungen im Haus an Touristen begründet für sich allein keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB, der den Mieter zur Minderung berechtigen würde (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2011 – 63 S 240/10 -; in: GE 2011, 755).

– 1. Der Vermieter ist generell berechtigt, eine bei Anmietung der Wohnung vorhandene Müllschluckeranlage stillzulegen. 2. Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keinen Mangel der Mietsache dar (AG Wedding, Urteil vom 05.04.2011 – 16 C 513/10 -; in: GE 2011, 760).

– 1. Erhebliche Geruchsbelästigung im Treppenhaus durch einen alten und kranken Mitmieter (Gestank nach Fäkalien und sich zersetzendem organischen Müll) berechtigen den Mieter zur Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 28.01.2011 – 65 S 296/10 -; in: GE 2011, 821).

– Undichtigkeiten der Doppelfenster, gelöste Stäbe des Parketts in einem Zimmer, Funktionsunfähigkeit des Kabelfernsehens, zu geringer Wasserdruck, nicht fest verankerter Waschmaschinenanschluss sowie mangelhafte Elektroinstallation berechtigen insgesamt zur Minderung der Bruttomiete um 15 % (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.03.2011 – 211 C 169/10 -; in: GE 2011, 824).

– 1. Zur Mietminderung bei Farbabplatzungen am Balkon (hier: 2 %). 2. Abblätternde Farbe an Fenstern berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn es sich lediglich um optische Mängel handelt (AG Schöneberg, Urteil vom 21.06.2011 – 4 C 52/11 -; in: GE 2011, 957).

– Erreicht das Trinkwasser erst nach längerem Ablaufen die zulässigen Bleiwerte, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.02.2011 – 910 C 117/10 -; in: GE 2011, 1237).

– Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert (BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10 -; in: IMR 2011, 175).

– Die Verwendung von Epoxidharz stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigen kann (AG Köln, Urteil vom 20.04.2011 – 201 C 546/10 -; in: GE 2011, 1564).

– 1. Der Mieter einer mit Einrohrheizung vermieteten Wohnung hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt werden. 2. Der Mieter einer derartigen Wohnung hat auch keinen Anspruch auf die Ausstattung der Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die die trotz entsprechender Einstellung erfolgende Erwärmung der Heizkörper messen (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011 – 63 S 341/11 -; in: GE 2011, 1621).

– 1. Der Wohnraummieter muss im Innenstadtbereich von Berlin im Regelfall mit durch Entkernungsarbeiten ausgelösten Lärm- und Schmutzimmisionen rechnen, so dass eine höhere als die zugestandene Minderung von 15 % nicht in Betracht kommt. 2. Können Feuchteschäden nach Abdichtungsmaßnahmen im Hobbykeller nicht ausgeschlossen werden, ist eine höhere Minderung als 50 % der Kellermiete auch dann nicht gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Benutzung zu gewerblichen Zwecken gestattet worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/10 -; in: GE 2011, 1685).

– Eine Mietminderung wegen Baulärms und/oder Beeinträchtigungen aufgrund von Bauarbeiten ist nicht gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts zu rechnen ist; in solchen Fällen sind mit der Aufnahme der Bauarbeiten verbundene Störungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt (LG Berlin, Urteil vom 7. Oktober 2011 – 63 S 59/11 -; in: GE 2012, 64).

– 1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss. 2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft. 3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: zwölf Jahre) (AG Lichtenberg, Urteil vom 24. November 2011 – 9 C 143/11 -; in: GE 2012, 68).

– Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen (KG, Urteil vom 21.05.2012 – 8 U 217/11 – (Revision beim BGH zu XII ZR 80/12 eingelegt); in: GE 2012, 1227).

– 1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen, sofern keine konkreten Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten nicht mit Laubverstopfungen zu rechnen ist. 2. Es spricht kein Anscheinsbeweis dafür, dass Rückstaubbildungen stets auf eine Verletzung von Reinigungspflichten zurückzuführen sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.03.2012 – I-24 U 256/11 -; in: GE 2012, 1228).

– Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 und vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745) (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 -).

– Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 -).

– Zum Umfang der Minderung bei Geräuschimmissionen vom Nachbargrundstück (AG Wedding, Urteil vom 08.06.2011 – 3 C 13/11 -; in: GE 2012, 409).

– Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947 und vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09 – GE 2010, 613) (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 -; in: GE 2012, 1310).

– Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 -; in: GE 2012, 681).

– Der Anbau eines verglasten Balkons ist eine Modernisierung. Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 ist ein Balkon in Berlin allgemein üblich; demgemäß greift der Härteeinwand nach § 554 Abs. 2 S. 4 BGB nicht durch (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2011 – 63 S 379/10 -; in: GE 2012, 486).

– Ein Wohnraummieter kann sich jedenfalls dann nicht auf Minderung wegen Lärmbelästigung im Zusammenhang mit der Umgestaltung des Bahnhofs Ostkreuz berufen, wenn er vor Vertragsschluss vom Vermieter schriftlich auf die zu erwartenden Bauarbeiten hingewiesen worden ist; das gilt auch dann, wenn die Arbeiten nicht nur an Werktagen, sondern auch nachts und an Sonntagen durchgeführt werden (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2012 – 63 S 206/11 -; in: GE 2012, 489).

– Der Mieter ist nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter die bisher vorhandene Gemeinschaftsantenne für Fernsehempfang durch einen Kabelanschluss ersetzt, über den der Mieter gleichermaßen Fernsehempfang hat (LG Berlin, Urteil vom 25.05.2012 – 63 S 426/11 -; in. GE 2012, 956).

– Werden im Wohnraum tagsüber statt 20 °C regelmäßig nur 19 °C (oder 18 °C) erreicht, ist eine Mietminderung von 5 % angemessen (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11 -; in: GE 2012, 1039).

– 1. Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt ergänzend dafür der übliche Zeitraum der Beheizung von 1.10. bis zum 30.04. des Folgejahres. Die vom Vermieter in dieser Zeit geschuldeten Raumtemperaturen betragen: a) 6:00 Uhr bis 23:00 Uhr für Wohnräume 20 Grad Celsius, b) 6:00 Uhr bis 23:00 Uhr für Bad und Toilette 21 Grad Celsius, c) 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen 18 Grad Celsius. Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen Beheizung nicht geschuldet. 2. Die Warmwasserversorgung einer Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 40 Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gewährleistet ist (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998 – 64 S 266/97 -; GE 1998, 905).

– 1. Bei vollständigem Ausfall von Heizung und Warmwasserversorgung im Februar ist der Mieter vollständig von der Entrichtung der Miete befreit, ohne dass er die tatsächlichen Raumtemperaturen nachweisen muss. 2. Für einen fehlenden Telefonnetzanschluss ist eine Minderung von 5 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 09.02.2010 – 65 S 475/07 -; in: GE 2012, 1379).

– Unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, muss der Vermieter für eine sog. „Behaglichkeitstemperatur“ von 20 – 22 Grad in den Haupträumen und 18 – 20 Grad in den Nebenräumen sorgen, wenn er sie mit Heizung vermietet. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren (AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10 -).

– Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10 -).

– Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn vom Balkon der darunter liegenden Wohnung regelmäßig Zigarettenrauch aufsteigt (LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012 – 311 S 92/10 -; in: GE 2012, 1498).

– Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10 -; in: GE 2012, 1632).

– Die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung von Räumen im Souterrain berechtigt so lange nicht zur Minderung, wie die zuständigen Behörden gegen die Nutzung nicht eingeschritten sind (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 – 67 S 1/12 -; in: GE 2012, 1701).

– Etwas über dem üblichen Temperaturniveau leigende Heiztemperaturen berechtigen nicht zur Minderung (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2012 – 63 S 11/12 -; in: GE 2012, 1563).

– Der Mieter erlangt Kenntnis i. S. v. § 199 BGB bzw. § 536b BGB von der Größe seiner Wohnung und damit von einer Flächenabweichung nicht schon durch bloßes Ansehen oder durch Nutzung, sondern durch Vermessen der Räume (LG Krefeld, Urteil vom 07.11.2012 – 2 S 23/12 -; in: WuM 2012, 674).

– Ein nicht nur ganz geringfügiges oder kurzzeitiges Absinken der Raumtemperatur unter 20 °C begründet einen Mangel; es genügt insoweit nicht, dass eine Raumtemperatur von 20 °C im Durchschnitt erreicht werden kann,. Wird die erreichbare Mindesttemperatur von 20 °C öfter für die Dauer von mehreren Stunden um bis zu 2 °C unterschritten, rechtferigt dies eine Mietminderung von 10 % auf die Bruttomiete (AG Potsdam, Urteil vom 30.04.2012 – 23 C 236/10 -; in: WuM 2012, 670).

– 1. Dem Mieter ist es nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, bis die Badewanne vollständig mit ausreichend warmen Wasser befüllt ist. 2. Ausreichend ist eine Befülltemperatur von mindestens 45 °C, um eine Badetemperatur von 41 °C sicherzustellen (AG München, Urteil vom 26.10.2011 – 463 C 4744/11 -; in: WuM 2012, 668).

– Wird die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung dadurch erheblich gemindert, dass die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen, und der Rauch in die Dachgaube und die Wohnung des (nicht rauchenden) Mieters zieht, so dass dieser gezwungen ist, eine Belüftung seiner Wohnung zu unterlassen, so stellt dies einen erheblichen Mangel dar, der eine Minderung der Miete um 5 % rechtfertigt (LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012 – 311 S 92/10 -; in: WuM 2013, 28).

– Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 -).

– Angemessene Mietminderung von 2,5 % wegen Verlegung des bisherigen Müllstandplatzes in größerer Entfernung von der Wohnung (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012 – 6 C 258/12 -; in: GE 2013, 215).

– Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 -; in: GE 2013, 261).

– 1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht, weil durch eine Beschädigung der Fußbodenfliesen die in der Fliese gebundenen Asbestfasern an den Bruchkanten freigesetzt werden können; ein neben der vorhandenen allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter jedenfalls nicht hinnehmen. 2. Beschädigte asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen auch dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn der Mieter Fliesen lediglich als Untergrund zur Verlegung eines Teppichbodens nutzt. Daraus lässt sich ohne weitere Anhaltspunkte keine Parteivereinbarung herleiten, wonach der Mieter gegenüber dem Vermeiter darauf verzichtet, dass gebrochene Fußbodenplatten auszutauschen und fachgerecht zu entsorgen sind. 3. Bei Fliesenbrüchen/Fliesenrissen aufgrund der Belastung durch ein aufstehendes Regal handelt es sich jedenfalls dann, wenn sie nicht in pflichtwidriger Weise durch Lagerung besonders schwerer Sachen verursacht wurden, um Folgen eines überlichen Mietgebrauchs der Wohnung, die dem Mieter nicht angelastet werden können; Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dasss auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen. 4. Zur Höhe der angemessenen Minderung der Miete für die Gebrauchsbeeinträchtigung durch gerissene Asbestfliesen (hier: 10 % Minderung für eine gerissene Asbestfliese) (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10 -; in: GE 2013, 353).

– Gelegentliche Installationsgeräusche (hier: Tropfgeräusche) in einem Mehrfamilienhaus berechtigen nicht zur Mietminderung (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013 – 65 S 318/12 (Einzelrichterin) -; in: GE 2013, 421).

– Der Mieter einer Wohnung im Einzugsbereich des Flughafens Schönefeld kann wegen zunehmenden Fluglärms nicht die Miete mindern, da er aufgrund der Lage der Wohnung in der Gegend des bei Vertragsabschluss schon vorhandenen Flughafens mit (zunehmendem) Fluglärm rechnen musste (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2013 – 67 S 275/12 -; in: GE 2013, 487).

– War bei Beginn des Mietverhältnisses ein Bauzaun auf dem Nachbargrundstück, bestand ein hohes Baurisiko, so dass ein Minderungsrecht des Mieters wegen Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch spätere Bauarbeiten ausscheidet (Beschaffenheitsvereinbarung) (AG Neukölln, Urteil vom 21.03.2012 – 9 C 174/11 -; LG Berlin, Beschluss vom 04.09.2012 – 65 S 201/12 -; LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 66 S 201/12 -; in: GE 2013, 548).

– Ein Ausschluss der Minderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück kommt nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bie einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, bei erneuerungsbedrüftigen Fassaden oder ei nahe gelegenen Baulücken. Eine Minderung ist nicht schon generell bei Bauarbeiten im Innenstadtbereich ausgeschlossen (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2011, 1685). Seine Sichtverbauung durch Aufstockung des Nachbargebäudes kann nur dann zur Minderung berechtigen, wenn eine Parteiabrede zur Beschaffenheit der Mietsache (mit Fernsicht) vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/11 -; in: GE 2013, 552).

– Kann die durch mangelhaften Parkettkleber verursachte Schadstoffbelastung bei ausreichendem Lüften erheblich verringert werden, ist jedenfalls eine höhere Mietminderung als 30 % nicht berechtigt (BGH, Beschluss vom 15.01.2013 – VIII ZR 411/12 -; in: GE 2013, 609).

– 1. Hat der Vermieter nicht nur vor der Wohnung des Mieters, sondern auch vor der darüberliegenden Wohnung einen Balkon anbauen lassen, kann der Mieter wegen einer nicht unerheblichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit (Verdunkelung) die Miete mindern (hier: 10 %). 2. Wegen Veränderung (Verschlechterung) der Mietsache im Gebrauchsbereich des Mieters kann Entfernung des Balkons der darüberliegenden Wohnung verlangt werden, nicht jedoch des Balkons vor der Wohnung des Mieters (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.02.2013 – 214 C 234/12 -; in: GE 2013, 625).

– 1. Der Mieter muss bei Abschluss eines Mietvertrages für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Innenstadt (hier: Berlin-Charlottenburg) mit einer Anpassung der Bebauung (hier: Abriss eines eingeschossigen Flachdachgebäudes) im Umfeld rechnen. 2. Die vorübergehende erhöhte Lärmbelastung ist dann kein zur Minderung berechtigender Mangel (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2013 – 67 S 465/12 -; in: GE 2013, 689).

– Efeubewuchs an der Fassade rechtfertigt auch angesichts damit einhergehender Beeinträchtigungen durch nistende Vögel und damit verbundene „Lärmbelästigung“, Schmutz und Ungeziefer in der Regel keine Mietminderung (AG Köpenick, Urteil vom 26.04.2013 – 12 C 384/12 -; in: GE 2013, 751).

– 1. Die Gebrauchstauglichkeit ist erheblich gemindert, wenn der Mieter einer darunter liegenden Wohnung häufig auf seinem Balkon raucht und der Zigarettenrauch bei geöffnetem Fenster oder geöffneter Balkontür in die Mietwohnung dringt. 2. Neben einer berechtigten Mietminderung von 10 % kann der Mieter dann ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 – 67 S 307/12 -; in: GE 2013, 810).

– 1. Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung stellen bei einem Altbau aus den 50er Jahren keinen Mietmangel dar, auch wenn sie im Schlafzimmer zu hören sind (Abweichung von LG Berlin, GE 2009, 779) (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2013 – 65 S 159/12 -; in: GE 2013, 814).

– Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). b) Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 -).

– 1. Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten an sein Wohn- und Nutzverhalten anpassen. 2. Die Minderung wegen Schimmels ist ausgeschlossen, wenn dessen Entstehen nicht auf einem Mangel an der Bausubstanz beruht, sondern im Rahmen des erlaubten Mietgebrauchs auftritt. 3. Eine Schimmelbildung, die letztendlich auf ein unsachgemäßes Nutzungsverhalten zurückzuführen ist, gibt – selbst wenn es unverschuldet ist – kein Recht zur Mietminderung (LG Kiel, Urtiel vom 27.01.2012 – 1 S 102711 -; in: IMR 2012, 100).

– Die Nutzung eines unmittelbar an die Wohnräume (vermietete Doppelhaushälfte) angegliederten Kellers dient – anders als bei einer Mietwohnung mit einem dezentralen Keller (-Verschlag) – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit ist daher nur duch einen trockenen Keller möglich (LG Berlin, Urteil vom 12.05.2013 – 63 S 628/12 (Einzelrichter) -; in: GE 2013, 1205).

– 1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotenzial durch Asbestfasern freisetzende gerissene oder gebrochene Fliesen muss der Mieter nicht hinnehmen. 2. Selbst wenn anzunehmen ist, dass eine beschädigte Bodenfliese nur aufgrund der Belastung durch ein darauf stehendes Regal gerissen ist, führt dies nicht dazu, dass der Mangel pflichtwidrig als vom Mieter verursacht anzusehen ist. Denn das Aufstellen eines Regals stellt einen üblichen Mietgebrauch dar. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10 -; in: IMR 2013, 279).

– 1. Technische und bauliche Mängel einer Wohnung (hier: Mauerwerksfeuchtigkeit) führen nur insoweit zur Minderung der Miete, als dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt ist. 2. Zur Minderung wegen ungepflegter Rasenflächen. 3. Voraussetzung für den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung ist u. a. vorheriger Verzug des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2011 – 65 S 422/10 -; in: GE 2011, 1310).

– Wird der Pensionsbetrieb in einem Mietshaus so erweitert, dass die Wohnung einer langjährigen Mieterin von den durch die Pension genutzten Räumen „eingekreist“ wird, liegt keine allmähliche Änderung der allgemeinen Lebensgewohnheiten vor, so dass ein Anspruch auf Unterlassung von vermeidbaren Lärmbelästigungen besteht (LG Berlin, Urteil vom 05.07.2011 – 65 S 370/10 -; in: GE 2011, 1485 ff.).

– Der Mieter muss Schimmelbildung bei älteren Gebäuden nicht hinnehmen und kann Feststellung der Minderung auch für die Vergangenheit verlangen (AG Wedding, Urteil vom 01.07.2011 – 15a C 58/10 -; in: GE 2011, 1488).

– Für die Bildung einer Minderungsquote bei undichten Fenstern ist vom Mieter im Einzelnen darzulegen, wann und wie der Mietgebrauch beeinträchtigt war (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2011 – 67 S4 440/10 -; in: GE 2011, 1555).

– Bei Anmietung einer Wohnung in einem 50 Jahre alten Mehrparteienhaus, dessen Zustand im Mietvertrag als vor der Vermietung „kernsaniert“ bezeichnet wird, kann der Mieter von einer Trittschalldämmung nach aktuellen DIN 4109 ausgehen. Weicht die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von dieser Soll-Beschaffenheit so weit anteilig ab, dass ein Mangel der Mietwohnung gegeben ist, kann einem Mängelbeseitigungsanspruch gleichwohl ein überschreiten der Opfergrenze entgegenstehen (AG Bochum, Urteil vom 18.03.2011 – 42 C 425/09 -; in: WuM 2011, 622).

– 1. Es ist kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 535 BGB, wenn bei einer Einrohrringheizung die Heizkörper auch bei abgedrehten Thermostatventilen über die Frostschutzfunktion hinaus Wärme abgeben und dies im Winter zu einer Erwärmung der Wohnung über 21 °C bis zu 25 °C führt. 2. Es entspricht dem im Jahre 2007 zu erwartenden Mindeststandard einer DDR-Plattenbauwohnung, wenn ein solches Einrohrsystem verwendet wird (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011 – 63 S 341/11 -; in: WuM 2012, 264).

– 1. Entspricht der Schallschutz durch die Trennwände einer Wohnung zu den Nachbarwohnungen und dem Tabellenhausflur nicht der anzuwendenen DIN-Norm, so ist dies ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Im Hinblick auf diesen Mangel bedarf es keiner Protokollierung von Lärmbelästigungen, um vom Minderungsrecht Gebrauch zu machen. Vielmehr ist auf eine kontinuierlich gleich bleibenden Minderung unabhängig von konkreten Störungen zu erkennen, da der unzureichende Schallschutz in der Regel dazu führt, dass sozialadäquate Verhaltensweisen wie z. B. Staub saugen, Kindergeschrei und Türenschließen in den Nachbarwohnungen deutlich zu hören sind und damit gerade keine Bagatellbeeinträchtigungen mehr darstellen (LG Wiesbaden, Urteil vom 17.02.2012 – 3 S 54/11 -; in: WuM 2012, 200).

– Auch wenn ein Mieter im zentralen Innenstadtbereich einer Großstadt wie Berlin jederzeit damit rechnen muss, dass (Straßenbau-) Arbeiten in größerem Umfang und von längerer Dauer stattfinden, von enen auch Lärmbelästigungen ausgehen, muss er aber regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führen (LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 – 67 S 251/13 -; in: GE 2013, 1515).

– Führt eine Modernisierung (hier: Ersetzung der Holzdoppelkastenfenster durch Isolierglasfenster) zu einer Verringerung des Lichteinfalls (hier: um 28,85 % pro Fenster), entsteht ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache. Die Minderung errechnet sih nach einer Quote von 3 % pro Fenster (LG Berlin, Urteil vom 06.11.2013 – 67 S 502/11 -; in: GE 2013, 1589).

– Auch bei Altbauten sind in angrenzenden Räumen Fließ- und Installationsgeräusche zu vermeiden, die einen Installationspegel von 30 dB (A) überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2013 – 85 S 57/12 -; in: GE 2013, 1599).

– 1. Ein Mietmangel liegt nicht vor, wenn in einer im Jahr 2002 gemieteten Wohnung drei Stromkreise vorhanden sind und gleichzeitig eine Waschmaschine und ein Staubsauger mit maximal 1.250 W betreiben werden können. 2. Eine Nutzungseinschränkung, dass ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe nicht möglich ist, stellt ebenfalls keinen Mietmangel dar. Das gilt insbesondere dann, wenn Probleme erst dann aufgetreten waren, nachdem der Mieter selbst einen leistungsstärkeren Herd angeschafft hatte (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2013 – 63 S 362/11 -; in: GE 2014, 123).

– Ein Mietmangel wegen Baulärms im Umfeld der Wohnung leigt nicht vor, wenn (konkrete) Anhaltspunkte für eine künftige Bebauung bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Anhaltspunkt dafür kann sein, dass eine Teilfläche eines gegenüberliegenden Grundstücks lediglich mit Parkplätzen bebaut ist, so dass von der Lebenserfahrung her davon ausggangen werden kann, dass anstelle der Parkplätze ein Gebäude errichtet wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 – 202 C 180/13 -; in: GE 2014, 127).

– Eine Mietminderung wegen Baulärms ist nicht berechtigt, wenn das Wohnhaus im innerstädtischen Bereich liegt (hier: Tiergarten, Calvinstraße), in dem zu erwarten ist, dass Baulücken geschlossen werden (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 – 63 S 446/12 -; in: GE 2014, 55).

– Der Mieter muss den Bau eines (weiteren) Balkons im Stockwerk über seiner Wohnung als Verbesserung der Mietsache dulden. Wegen der dadurch entstehenden Verschattung seiner Wohnung hat er einen Anspruch auf Mietminderung (vorliegend 2 %) (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013 – 18 S 99/13 -; in: GE 2014, 60).

– 1. Ein Mieter ist nicht berechtigt, wegen befürchteter Belästigung durch Wildschweine die Einfriedung eines Geländes zu verlangen, das über den räumlichen Bereich der Mietsache hinausgeht. 2. Mögliche Gefahren aus dem Wohnumfeld stellen keinen Mietmangel dar, wenn eine konkret erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht vorliegt (Anschluss an BGH, GE 2012, 1553). 3. Wildschweine in der Nähe von bewaldeten Gebieten gehören zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters und berechtigen nicht zur Minderung. 4. Eine Genehmigung zur Einfriedung eines nicht mit vermieteten Grundstücks kann der Vermieter im Zweifel frei widerrufen (AG Wedding, Urteil vom 08.01.2014 – 15a C 583/12 -; in: GE 2014, 199).

a) Dass eine dem vetragsmäßigen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. b) Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 – GE 2007, 1686=NJW 2008, 142) (BGH, Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 -; in: GE 2014, 245).

– Eine deutlich höhere Legionellenkonzentration im Trinkwasser als nach der Trinkwasserverordnung festgelegt (14.000 KBE/100 ml statt 100 KB/ml) rechtfertigt eine Mietminderung von 25 % (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13 -; in: GE 2014, 396).

– 1. Für einen Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld wegen Asbestbelastung in der Mietwohnung reicht es nicht aus, dass diese möglicherweise die Ursache einer Erkrankung war; der Mieter hat vielmehr eine konkrete Gesundheitsgefährdung in Form gelöster Fasern schlüssig darzulegen. 2. Jedenfalls fehlt es an einem Verschulden des Vermieters, wenn er auf die Mängelanzeige unverzüglich tätig wird und den Bodenbleag zeitnah austauscht. 3. Werden Fußbodenplatten durch normalen Mietgebrauch beschädigt (gebrochen oder gerissen), so dass die Gefahr des Austritts von Asbestfasern besteht, scheidet bei einer unterlassenen Mängelanzeige ein Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz aus. 4. Eine Aufklärungspflicht des Vermieters wegen Gesundheitsgefahren nach Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbauarbeiten bei asbesthaltigen Fußbodenplatten besteht nicht, da ein Mieter zur eigenmächtigen Bearbeitung von Fußböden nicht berechtigt ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 – 237 C 375/13 -; in: GE 2014, 469).

– Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen von einem Nachbargrundstück ausgehender Bauimmissionen sind grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen. Auf den baulichen Zustand des Nachbargrundstücks zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses kommt es dabei bereits grundsätzlich nicht an, sofern die Immissionen nicht bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennbar auf die Mietsache einwirken. Dies gilt unabhängig von der Lage der Mietsache und damit auch für in großstädtischen Innenstadtlagen befindliche Mieträume. Macht sich der Mieter bei Mietvertragsschluss keine oder fehlerhafte Vorstellungen über die Entwicklung seines Wohnumfeldes, ist er bei später auftretenden baubedingten Umfeldmängeln nicht gemäß § 536 b Satz 2 wegen grob fahrlässiger Mangelunkenntnis mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.02.2014 – 67 S 476/13 -; in: GE 2014, 522).

– Es stellt einen vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die Außenwände einer in einem im Jahre 1900 errichteten Gebäude befindlichen Wohnung nicht durchgehend gemauert sind, sondern die Trennwand zur Nachbarwohnung aus einer dünnen Span-/Holzplatte gefertigt ist. Auf den Errichtungszeitpunkt der ungemauerten Trennwand kommt es dabei nicht an (LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 – 67 S 490/11 -; in: GE 2014, 523).

– Wird durch ein rechtskräftiges Urteil dem Mieter wegen durch Baumängel bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden eine Mietminderung zugesprochen, und beseitigt der Vermieter die Baumängel in der Folgezeit nicht, ist wegen einer weiteren Minderung wegen Verschlimmerung der Schimmelpilzbildung eine erneute Mangelanzeige nicht notwendig (BGH, Beschluss vom 18.03.2014 – VIII ZR 317/13 -; in: GE 2014, 665).

– Ein mitvermieteter verschlissener und welliger Teppichboden rechtfertigt wegen der damit verbundenen Stolpergefahr eine Mietminderung von 5 % (LG Darmstadt, Urteil vom 06.09.2013 – 6 S 17/13 -; in: GE 2014, 745).

– 1. Für einen nicht nutzbaren Balkon ist im Winter (hier: März) eine Minderungsquote von 3 % angemessen. Dasselbe gilt für einen nicht nutzbaren Aufzug bei Lage der Wohnung im zweiten Obergeschoss. 2. Eine Mietminderung für im Hof gelagerte Baumaterialien scheidet aus, wenn schon bei Vertragsschluss Bauarbeiten stattfanden oder erkennbar waren (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.01.2014 – 2 C 207/13 -; in: GE 2014, 751).

– Die Anbringung einer Auffangkonstruktion im unteren Bereich eines Gerüsts kann zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung des Geschäftslokals führen (KG, Urteil vom 15.05.2014 – 8 U 12/13 -; in: GE 2014, 934).

– Die Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, steht einer Minderung der Miete grundsätzlich nicht entgegen; baut der Vermieter eine Heizung ein und reißt deshalb vorhandene Öfen ab, ist in den Heizmonaten eine Minderungsquote von 60 % angemessen, auch wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzt (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: GE 2014, 938).

– Dringt die Katze eines Mitmieters ständig in die Mietwohnung ein, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Mitmieter rechtlich vorgeht, um die Katzenbelästigung zu unterbinden. Daneben kann der belästigte Mieter die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 % mindern (AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 – 26 C 492/13 -; in: GE 2014, 939).

– 1. Eine Minderung wegen geringer Wohnfläche ist erst ab 10 % Abwechung berechtigt. 2. Auch wenn keine Baumängel für Feuchtigkeitsschäden ursächlich sind, kann der Mieter mindern, wenn er über ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung der Schäden nicht aufgeklärt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2014 – 65 S 524/13 – (Einzelrichter); in: GE 2014, 1008).

– Die durch Arbeiten an der Fassade und im Treppenhaus sowie eine Vorhangplane entstehenden Lärm-, Staub- und Sichtbeeinträchtigungen berechtigen den Mieter zur Minderung (Fassade und Plane: 12 %, Treppenhaus: 5 %). Die Zahlung der vollen Miete steht der Mindeurng nicht entgegen, wenn sie unter Vorbehalt erfolgt ist (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 – 65 S 12/14 -; in: GE 2014, 1203).

– Eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ist in der Angabe der „Ca.“- Wohnungsgröße dann nicht zu sehen, wen durch die nachfolgende Aufführung der vermieteten Räume der „räumliche Umfang bestimmt wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2014 – 11 C 545/13 -; in: GE 2014, 1345).

– Der Ausfall der Heizung im Februar rechtfertigt eine Minderung von 60 % (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: IMR 2014, 462).

– Mietminderung kann unter Umständen auch dann geltend gemacht werden, wenn der Schimmelbefall zwar vom Mieter verursacht worden, die fehlerhafte Möblierung jedoch von ihm nicht zu vertreten ist (LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 – 1 S 106/13 -; in: GE 2014, 1454).

– Anspruch des Mieters auf Beseitigung nur vor seinem Balkon angebrachter zusätzlicher, objektiv nicht erforderlicher Mehrfach-Netzlagen (AG Mitte, Urteil vom 26.02.2014 – 119 C 408/13 -; in: GE 2014, 1459).

– Nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Dies gilt nicht für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Straßen- und Schienenlärm, sondern auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche wie Strömungsgeräusche in Heizkörpern und Schallgeräusche von Heizungsanlagen (AG Hannover, Urteil vom 01.10.2014 – 412 C 8478/13 -; in: GE 2014, 1592).

– 1. Der Vermieter kann eine Müllabwurfanlage einseitig stilllegen, sofern er sich im Mietvertrag vorbehalten hat, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu ändern. 2. Bei der Zumutbarkeit der Stilllegung ist nicht auf behinderte Menschen, sondern auf den „Durchschnittsmieter“ abzustellen. 3. Dementsprechend kann ein gehbehinderter Mensch, der seinen Müll nicht selbstständig außerhalb des Gebäudes entsorgen kann, nach der Stilllegung der Abwurfanlage die Kosten für einen Pflegedienst, der die Müllentsorgung für ihn nun kostenpflichtig durchführt, nicht vom Vermieter ersetzt verlangen (LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2011 – 67 S 88/11 -; in: IMR 2011, 317).

– 1. Die Lärm- und Staubbelastung einer Mietwohnung durch die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Es besteht daher kein Recht des Mieters zur Mietminderung. 2. Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarungen können auch zukünftige Entwicklungen sein. Insoweit greifen Beschaffenheitsvereinbarungen weiter als der Gewährleistungsausschluss nach § 536a BGB. 3. Bei einem Grundstück, das in der Nähe eines Flusses liegt, muss mit permanentem Pumpeneinsatz während der Bauzeit gerechnet werden (LG Gießen, Urteil vom 15.12.2010 – 1 S 210/10 -; in: IMR 2011, 318).

– 1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen. 2. Die Bestandskraft einer Bau- und Nutzungsgenehmigung ist im Falle einer von der Gemeinde geänderten Bauplanung vom Mieter auszunutzen, wenn er nach Aufgabe seines Betriebs diesen zu demselben Vertragszweck untervermieten will (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2010 – 24 U 202/09 -; in: IMR 2011, 324).

– Liegt die vom Sachverständigen gemessene Oberflächentemperatur an den Wänden über dem Taupunkt, und ist eine unzureichende Beheizung, verbunden mit hoher Luftfeuchtigkeit in der Wohnung festgestellt oder vom Vermieter substantiiert vorgetragen, kommt nur eine Schadensursache aus der Sphäre des Mieters in Betracht, Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte scheiden dann aus (AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2014 – 102 C 194/13 -; in: GE 2015, 198).

– Ein Minderungstatbestand ist gegeben, wenn die Schimmelerscheinungen nicht ausschließlich auf falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen sind, sondern auch bausubstanzbedingt sind (LG Frankfurt/Oder, Beschluss am 14.09.2010 – 19 S 22/09 -; in: IMR 2011, 354).

– Durch einen U-Bahn-Bau hervorgerufene Zugangsbehinderungen zu einem gewerblich genutzten Objekt stellen nur dann einen Mietmangel dar, wenn der Zugang zum Ladenlokal völlig versperrt wird. Verminderungen der Gewegbreite vor dem Ladenlokal un der Qualität des Aufenthalts im Bereich des Ladenlokals begründen keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB, wenn sie vom Vermieter nicht beeinflusst werden können (entgegen KG, IMR 2008, 47) (LG Düsseldorf, Urteil vom 13.03.2012 – 9 O 193/11 -; in: IMR 2012, 445).

– 1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar ist, dass Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss. 2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft. 3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: 12 Jahre) (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2012 – 63 S 592/11 -; in: IMR 2012, 446).

– 1. Das bloße Vorhandensein von Asbest in festgebundener Form stellt keinen Mangel der Mietsache dar. 2. Ein Mangel liegt erst dann vor, wenn der Mieter die betroffenen Wände in keiner Form mechanisch bearbeiten darf, weil hierdurch Asbestfasern freigesetzt würden. 3. Eine Mietminderung kommt aber auch dann in Betracht, wenn der Anteil der eingeschränkt nutzbaren Wände mehr als 30 % der Gesamtwandfläche beträgt. Unterhalb dieses Wertes ist von einer hinreichenden Einrichtungs- und Gestaltungsmöglichkeit unter Berücksichtigung der im Übrigen uneingeschränkt nutzbaren Wände auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2010, 63 S 42/10 -; in: IMR 2011, 408).

– 1. Sowohl ein ausreichendes Beheizen als auch ein täglich einmaliges sowie zusätzlich anlassbezogenes Lüften (etwa nach dem Duschen) sowie auch ein gewisses Maß an Trocknung von Fliesen und Wänden der Dusche, etwa mittels eines Abziehers, kann nicht nur von Mietern verlangt werden, sondern hat auch ohne entsprechenden Hinweis des Vermieters zu erfolgen. 2. Auch auf den Umstand, dass ein Fenster bei winterlichen Außentemperaturen nicht in ständiger Kippstellung geöffnet zu verbleiben hat, muss ein Vermieter heutzutage nicht mehr beweisen, denn die Tatsache, dass dauerkippgeöffnete Fenster Schimmelbefall nicht vorbeugen, sondern Vorschub leisten, dürfte heute ebenso bekannt sein wie die Tatsache, dass zur Vermeidung von Schimmelbefall jedenfalls einmal täglich stoßgelüftet werden soll (AG Köln, Urteil vom 26.08.2011 – 221 C 341/10 -; in: IME 2011, 447).

– Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht, zu welchen Tagezeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz die ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 -; in: IMR 2012, 178).

– Genügt der Schallschutz nicht den vertraglcih vereinbarten Anforderungen, kann dies einen Mangel der Mietsache begründen. Im Hinblick auf den Mangel bedarf es zur Substantiierung keiner weiteren Protokollierung von Lärmbelästigungen durch den Mieter, damit dieser von seinen Minderungsrecht Gebrauch machen kann. Vielmehr ist auf eine kontinuierlich gleichbleibende Minderung unabhängig von konkreten Störungen zu erkennen. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn aufgrund besonderer Umstände eine Lärmbeeinträchtigung ausgeschlossen ist (LG Wiesbaden, Urteil vom 17.02.2012 – 3 S 54/11 -; in: IMR 2012, 183).

– 1. Ein zur Minderung berechtigtender Rechtmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeiträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht eine einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 – 24 U 43/10 -; in: IMR 2012, 187).

– 1. Eine „ca.“-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstands in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar. 2. Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz „ca.“ lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10 %. 3. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen. 4. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nicht ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277 (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 – 24 U 56/11 -; in: IMR 2012, 237).

– Der Ausfall der Wechselsprech- und Klingelanlage einer Dachgeschosswohnung ist ein Mangel der Mietwohnung, der zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 5 % berechtigt (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 – 1 T 16/12 -; in: IMR 2012, 394).

– 1. Sind bei Abschluss des Mietvertrags Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts absehbar (hier Baulücke), stellen diese Bauarbeiten keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. 2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter auf Anfrage des Mieters den vorhandenen Bauzaun auf dem Nachbargrundstück nur als Müllbarriere bezeichnet hat (LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12 -; in: IMR 2013, 320).

– Dringt in die Wohnnung wegen rauchenden Nachbarn Zigarettenrauch ein, kann eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vorligen, die zu einer Mietminderung in Höhe von 5 % berechtigt (LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012 – 311 S 92/10 -; in: IMR 2013, 11).

– Der bloße Umstand, dass sich die Aussicht aus einer Wohnung verschlechtert, stellt grundsätzlich keinen Mietmangel dar (LG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2011 – 9 S 236/11 -; in: IMR 2012, 148).

– 1. Durch einen Baumangel verursachter Schimmelbefall berechtigt zur Mietminderung, auch wenn die Art und Weise der Beheizung durch den Mieter den Schimmelschaden befördert hat (LG Berlin, Urteil vom 04.05.2012 – 65 S 14/11 -; in: IMR 2012, 403).

– Die Bildung von Schimmel in einer Altbauwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar und begründet einen Beseitigungsanspruch des Mieters. Der Vermieter trägt insoweit die Beweislast dafür, dass die Konstruktionsart des Gebäudes nicht zumindest mitursächlich für die Schimmelbildung ist (AG Wedding, Urteil vom 01.07.2011 – 15a C 58/10 -; in: IMR 2012, 408).

– Baut die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieter an, so ist sie verpflichtet, die Nutzbarkeit der Fenster in der Mietwohnung wieder herzustellen, auch wenn dies bedeutet, dass sie die Nachbarwand abreißen muss (AG Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 – 606 C 598/11 -; in: IMR 2012, 409).

– 1. Bei einer Flächenunterschreitung vertraglich vereinbarter Müllflächen in einem Gewerberaummietvertrag darf eine Minderung nicht pauschal entsprechend der geringeren Fläche erfolgen. 2. Es ist je nach Art der Nutzung der Flächen ein gegebenenfalls geringerer Gebrauchswert der fehlenden Fläche zu berücksichtigen und zu berechnen. 3. Kellerräume haben generell einen geringeren Nutzwert als „Hauptmietflächen“ und sind im Gewerberaummietrecht separat zu beurteilen. 4. Die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 -; IMR 2012, 410).

– 1. Praxen für Physiotherapie sind Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung, die nach § 45 Abs. 2 BbfBO zwingend barrierefrei sein müssen. Sind also die Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis vermietet worden, müssen die Räume barrierefrei sein. 3. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, fällt die Schaffung der entsprechenden baulichen Voraussetzungen in den Risikobereich des Vermieters. 4. Bringt der Vermieter die Räume nicht in den dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand, also hier barrierefrei, kann der Mieter nach einer Nachfristsetzung vom Mietvertrag zurücktreten (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2012 – 3 U 6/10 -; in: IMR 2012, 412).

– 1. Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann. 2. Sowohl die Verletzung des vertragsimmanenten als auch des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes stellen Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10 -; in: IMR 2012, 502).

– 1. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass eine heiße Badewanne in angemessener Zeit befüllt werden kann. 2. Dabei muss eine Temperatur des Badewassers von 41 Grad Celsius erreicht werden können, was einer Befülltemperatur von 45 Grad Celsius entspricht (AG München, Urteil vom 26.10.2011 – 463 C 4744/11 -; in: IMR 2013, 59).

– Die gegenüber dem Zustand bei Vertragsabschluss erhöhte Lärmbelastung aufgrund straßenbaumaßnahmenbedingter Umleitung von Verkehrsströmen ist ohne gesonderte Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag kein Mangel (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 -; in: IMR 2013, 92).

– Wird der Müllplatz eines Wohngebäudes so verlegt, dass die Mieter jetzt einen erheblich längeren Weg zurücklegen müssen, ca. 165 m statt zuvor 85 m, so kann die Miete um 2,5 % gekürzt werden (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012 – 6 C 258/12 -; in: IMR 2013, 182).

– Bei Verstoß gegen das Konkurrenzschutzgebot ist auch ohne konkreten Nachweis einer Beeinträchtigung eine Mietminderung von 25 % zulässig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 – 24 U 157/12 -; in: IMR 2013, 186).

– Arbeiten an einem Haus, wie Erneuerung des Treppenhauses, Aufreißen und Pflastern des Hofs oder Erneuerung des Fassadenputzes sind Instandsetzungsarbeiten, die der Mieter zu dulden hat. Also kann er insbesondere nicht Unterlassung der Bauarbeiten verlangen. Mithin steht ihm lediglich eine Mietminderung zu, er ist aber nicht berechtigt, weitere Mietzahlungen zurückzuhalten (KG, Beschluss vom 18.10.2012 – 8 U 38/12 -; in: IMR 2013, 188).

– 1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückseinfahrt wegen Lagerung von Baustelelnmaterial, wobei auch Teile der Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück zerstört werden, ist eine Mietminderung von 15 % bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen. 2. Bei solchen umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden. 3. Eine Minderung ist im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/11 -; in: IMR 2013, 359).

– Bei einer Wohnung, die in der Nähe eines betriebenen Flughafens gelegen ist, ist grundsätzlich mit Fluglärm zu rechnen, und zwar auch dann, wenn sich der Flughafen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR befindet (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2013 – 67 S 275/12528/11 -; in: IMR 2013, 406).

– Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstandt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfald rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch Baulärm keinen Grund zur Mietminderung dar (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2013 – 67 S 465/12 -; in: IMR 2013, 407).

– 1. Bei massivem Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10 % gemindert, wenn die Wohnung praktisch über keine andere ausreichende Belüftungsmöglichkeit verfügt. 2. Der Mieter darf in einem solchen Fall sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags ansetzen (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 – 67 S 307/12 -; in: IMR 2013, 451).

– 1. Grundsätzlich beinträchtigt aufsteigender Zigarettenrauch vom Balkon eines Nachbarn den Mieter in seinem Besitzrecht an den Wohnräumen. 2. Nicht jede Beeinträchtigung des Besitzrechts an den Wohnräumen führt auch zu einem Unterlassungsanspruch. Vielmehr sind wegen der gesteigerten sozialen Beziehung der Mieter untereinander „nicht wesentliche“ Beeinträchtigungen hinzunehmen. 3. Das Rauchen von ca. 12 Zigaretten täglich auf dem Balkon stellt keine wesentliche Beeinträchtigung des Nachbarn dar (AG Rathenow, Urteil vom 06.09.2013 – 4 C 300/13 -; in: IMR 2013, 457).

– 1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn es sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben. 2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es sei denn, es ist die sog. „Opfergrenze“ überschritten. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen die Sanierungskosten in krassem Missverhältnis zum Verkehrswert der Mietsache stehen, wobei etwaiges Verschulden des Vermieters zu berücksichtigen ist. 3. Auch wenn dem Vermieter eine vertragswidrige Errichtung eines mehrstöckigen Nachbargebäudes zu unterstellen ist, ist ihm nicht zuzumuten, das Nachbargebäude abzureißen, da die voraussichtlichen Kosten, die sich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen, unter Berücksichtigung der Interessen der Mietparteien in keinem Verhältnis zu einer Nettokaltmiete von 334 Euro für die betroffene Mietwohnung stehen (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2013 – 63 S 387/12 -; in: IMR 2013, 498).

– a) Zur Pflicht des Wohnraumvermieters, dass über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser afu das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen. b) Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises (§ 286 Abs. 1 ZPO) (BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14 -).

– 1. Schimmelbildung in der Mietsache führt nicht per se dazu, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht und der Mieter fristlos kündigen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2013 – 10 U 26/13 -; in: IMR 2014, 18).

– 1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende BAuarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren. 2. Sind bei Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich überstigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen (LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 – 67 S 251/13 -; in: IMR 2014, 234).

– Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Eine Minderung um 25 % ist angemessen (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13 -; in: IMR 2014, 242).

– Der Vermieter hat beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand durch den Mieter widerspricht nur dann dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn die Parteien darüber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben (LG Gießen, Urteil vom 02.04.2014 – 1 S 199/13 -; in: IMR 2014, 369).

– 1. Die Mietvertragsparteien eines Gewerberaummietvertrages sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann nach der DIN 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden. 2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessenen Flächen von Konstruktionensteilen bzw. Raumunterteilungen (OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 – 30 U 58/12 -; in: IMR 2014, 383).

– 1. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist. 2. Der Mieter, der sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellung über die künftige Entwicklung seines Wohnumfelds macht, handelt unabhängig vom Zustand dieses Umfelds zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig (LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 – 67 S 476/13 -; in: IMR 2014, 373).

– 1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen. 2. Die Begriffe „Bruttogeschlossfläche“, „innenliegende Technikflächen“ und „anteilige Gemeinschaftsflächen“ sind als „Bruttogrundfläche“, „technische Funktionsflächen“ und „Verkehrsflächen“ gemäß DIN 277 auszulegen. 3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.11.2013 – 10 U 112/13 -; in: IMR 2014, 247).

– Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahldenen Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10 % (OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 – 5 U 1890/13 -; in: IMR 2014, 422).

– Der Ausfall der Heizung im Februar rechtfertigt eine Minderung von 60 % (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 – 63 S 373/13 -; in: IMR 2014, 462).

– Stellen die Mieter einen großen Schrank vor der nördlichen Außenwand des Schlafzimmers auf und kommt es später zu Schimmelbildung an dieser Wand, ist das den Mietern nicht vorzuwerfen. Der durchschnittliche Mieter kann mangels ausreichender Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schranks zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Die Mieter können daher vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen (LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 – 1 S 106/13 -; in: IMR 2014, 504).

– Der Vermieter muss im ersten Schritt beweisen, dass eine Schimmelbildung nicht durch Mängel an der Mietsache verursacht wurden (LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 – 65 S 225/13 -; in: IMR 2015, 56).

– 1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird. 2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 – 65 S 220/14 -; in: IMR 2015, 54).

– 1. Der Wohnungmieter hat neben einem Anspruch auf Strom- und Wasseranschluss auch einen Anspruch auf eine Telefonleitung. 2. Es handelt sich nicht um einen Mangel an der Mietsache, wenn eine Störung der Telefonleitung zwischen der Telefonsteckdose in der Wohnung und dem Übergabepunkt im Objekt vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 – 63 S 151/14 -; in: IMR 2015, 141).

– 1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und STaub sind hohe Anforderungen zu stellen. 2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wird die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofs vorgenommen, so ist die Vorhersehbarkeit zu verneinen (LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2014 – 334 S 20/14 -; in: IMR 2015, 144).

– Mieter müssen keine Video-Überwachungskamera oder Kameraattrappe im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 – 33 C 3407/14 -; in: IMR 2015, 151).

– 1. Ein bloß optischer Mangel durch verwitterten Außenanstrich der Fenster stellt keine Gebrauchseinschränkung dar, die einen Instandsetzungsanspruch oder Anspruch auf Mietminderung begründet, auch wenn dadurch in der Zukunft eine Undichtigkeit der Fernster zu erwarten ist. 2. Dies kann nur ausnahmsweise dann anders sein, wenn der Mieter beispielsweise aus beruflichen Gründen in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zur Wohnung angewiesen ist (AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 – 7 C 159/14 -; in: IMR 2015, 229).

– 1. Der Mieter muss die Fenster und Terrassentüren seiner Wohnung zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig öffnen können. 2. Das Eindringen der Nachbarkatze durch die geöffneten Fenster stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des Mieters an der Nutzung der Wohnung dar, die nicht geduldet werden muss. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, diesen vertragswidrigen Zustand durch geeignete Maßnahmen zu beenden. 3. Das Eindringen der Nachbarkatze in die Wohnung verringert den Wohnwert und rechtfertigt eine Mietminderung (AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 – 26 C 492/13 -; in: IMR 2015, 22).

– 1. Der Vermieter ist verpflichtet, das über die Wasserversorgungsanlage an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf Legionellen zu untersuchen. 2. Erkrankt ein Mieter infolge einer Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen, so muss er beweisen, dass zwischen der Erkrankung und der Kontamination des Trinkwassers ein ursächlicher Zusammenhang besteht. 3. Erforderlich ist Vollbeweis. Das Gericht darf allerdings keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen, sondern muss sich mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen (BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14 -; in: IMR 2015, 265).

– 1. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. 2. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 269).

– 1. Die Störung eiens Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist. 2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (BGB § 862 Abs. 1) entsprechend anzuwendenen Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGH kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. 3. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der einen Wohnung gehört (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 270).

– Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zue iner Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 271).

– Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 SAtz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 -; in: IMR 2015, 310).

– 1. Zu der vom Vermieter geschuldeten Ausstattung einer Küche gehört auch in Altbauten, dass der Mieter zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien Hängeschränke an den Wänden befestigen kann. 2. Hat sich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung „mit frisch abgezogenen Dielen“ zu übergeben, genügt er seiner Verpflichtung nicht, wenn der Dielenboden bereits deutliche Gebrauchsspuren aufweist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 – 67 S 355/14 -; in: IMR 2015, 315).

– Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des mieters durch einen Laminatboden ersetzen. 2. Der Einbau von Laminat anstelle eines Teppichbodens stellt eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand dar (LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 – 13 S 154/14 -; in: IMR 2015, 316).

– Die Wohnflächenangaben sind nicht nach den Grundsätzen der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung zu berechnen, wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags (hier im Jahre 1997) nach Auslegung der Erklärungen auf den einfach zu handhabenden Maßstab „Länge mal Breite“ der Grundflächen geeinigt haben (LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 – 10 S 160/14 -; in: IMR 2015, 317).

– Die Zuerkennung von Gewährleistungsrechten wegen Asbestbelastung setzt konkreten Vortrag dazu voraus, in welchem räumlichen Umfang Beschädigungen der Platten aufgetreten sind und innerhalb welchen Zeitraums der Mieter diesen ausgesetzt war (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2015 – 18 S 138/14 -; in: IMR 2015, 319).

– 1. Zur vom Vermeiter geschuldeten Ausstattung einer Küche gehört auch in Altbauten, dass der Mieter zur Aufbewahrung seiner Küchenutensielien Hängeschränke an den Wänden befestigen kann; gleichwohl müssen nicht alle Küchenwände hängeschranktauglich sein. 2. Hat sich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung „mit frisch abgezogenen Dielen“ zu übergeben, genügt er seiner Verpflichtung nicht, wenn der Dielenboden bereits deutliche Gebrauchsspuren aufweist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 – 67 S 355/14 -; in: GE 2015, 454).

– Bei Graffiti an der Erdgeschossfassade eines Wohnhauses handelt es sich nicht ume inen Mangel der Mietsache (Hier Wohnung im 2. OG), wenn keine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses vereinbar ist und es sich nicht ume ine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Mieters zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist (AG Mitte, Urteil vom 04.02.2015 – 7 C 43/14 -; in: GE 2015, 462).

– Der Hinweis des Mieters darauf, dass die „Baulückenrechtsprechung“ des LG Berlin dann nicht einschlägig ist, wenn die Bebauung durch den Vermeiter selbst vorgenommen werde, darf vom zuständigen Gericht nicht übergangen werden (BerlVerfGH, Beschluss vom 18.02.2015 – VerfGH 151/14 -; in: GE 2015, 717).

– 1. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist. 2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (§ 862 Abs. 1 BGB) entsprechend abzuwendenen Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. 3. a) Der Unterlassungsanspruch nach § 682 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört. b) Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. 4. a) Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. b) Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: GE 2015, 719).

– Haben die Mietvertragsparteien die Herstellung barrierefreier Räume nicht vereinbart, sondern das Belassen einer vorhandenen Stufe in Erweiterungsräume vorgesehen, kann der Mieter von Räumen für eine Praxis für Physiotherapie auch nicht deswegen fristlos kündigen, weil nach § 45 BrbBauO Barrierefreiheit für eine derartige Praxis vorgeschrieben ist. 3. Für Geschäftsräume kann nach der anwendbaren DIN 277 auch die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m voll angerechnet werden (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 – 6 U 134/13 -; in: GE 2015, 590).

– 1. Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen und Fernsehen sind grundsätzlich als sozialadäquate und mit der üblichen Nutzung einer Wohnung verbundene Lebensäußerungen durch andere Mieter hinzunehmen, sofern sie nur gelegentlich und nicht ständig auftreten. 2. Verstetigen sich derartige Geräusche derart, dass sie nahezu täglich, vereinzelt vor 6.00 Uhr, häufig auch nach 22.00 Uhr und teilweise auch noch nach Mitternacht auftreten, liegt ein zur Minderung in Höhe von 10 % berechtigender Mangel vor; der Vermieter kann insoweit verpflichtet werden, Ruhestörungen vor 6.00 Uhr und nach 22.00 Uhr zu unterbinden (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2015 – 63 S 236/14 -; in: GE 2015, 656).

– a) Zur Pflicht des Wohnraummieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Gegionellen zu untersuchen. b) Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises (§ 286 Abs. 1 ZPO) (BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14 -; in: GE 2015, 785).

– 1. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, liegt auch bie einer „ca.“-Angabe ein Mangel vor. 2. Auf die Ortsüblichkeit der Miete kommt es nicht an. 3. Der Mieter muss auf die Relevanz der Flächenangabe nicht hinweisen. 4. Zahlungen des Jobcenters an den Vermieter sind keine Leistungen an diesen im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Rückabwicklung erfolgt entlang der Leistungsbeziehungen. 5. Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs beginnt mit Kenntnis von der Flächenabweichung (LG Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 – 65 S 477/14 -; in: IMR 2015, 360).

– 1. Bei der Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10 % ist die Miete automatisch entsprechend gemindert. 2. Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. 3. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt. 4. Das ist erst der Fall, wenn die Räume vermessen werden (AG Koblenz, Urteil vom 26.03.2015 – 152 C 3763/14 -; in: IMR 2015, 366).

– Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar (LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 – 18 S 140/14 -; in: GE 2015, 1166).

– Der Anschluss an eine durch Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversorgung anstelle einer 18 Jahre alten Gasetagenheizung ist eine vom Mieter zu duldende vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme (LG Berlin, Urteil vom 17.07.2015 – 63 S 376/14 -; in: GE 2015, 1101).

– Baucontainer, die im Zusammenhang mit der Einrichtung einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt aufgestellt worden sind, können zu einer Mietminderung berechtigen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174/14 -; in: GE 2015, 1286).

– Der Gebührenstreitwert für eine auf die Feststellung der Minderung des Mietzinses gerichtete Klage bemisst sich nicht analog § 41 ABs. 5 GKG, sondern gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO nach dem 3 1/2fachen Jahresbetrag der streitigen Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 – 67 T 137/15 -; in: GE 2015, 1291).

– 1. Sind unter dem Fußbodenbelag (Parkett) asbesthaltige Platten verlegt, liegt kein Mietmangel vor, wenn die Asbestbelastung von Innenraumluft und Staub die ohnehin vorhandene Belastung nicht übersteigt. 2. Mögliche zukünftige Veränderungen wegen des teilweise aufgebrochenen Fußbodens rechtfertigen nicht die Annahme eines Mangels, wenn eine konkrete aktuelle Gesundheitsgefährdung ausscheidet (LG Berlin, Beschlüsse vom 04.08.2015 und 29.09.2015 – 63 S 112/15 -; in: GE 2016, 197).

– Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen, sofern anders lautende Beschaffenheitsvereinbarungen fehlen, grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn der Vermeiter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 – 63 S 177/15 -; in: GE 2016, 329).

– 3 % anteilige Mietminderung für einen feuchten Keller sind angemessen (AG Spandau, Urteil gem. § 313a ZPO vom 31.03.2015 – 5 C 4/15 -; in: GE 2016, 535).

– Handelt es sich bei Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten um übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten, sind die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Arbeiten als ortsüblich hinzunehmen (LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2016 – 63 T 2/16 -; in: GE 2016, 590).

– Ein geringes Balkongefälle mit der Folge, dass ein Teil des Regenwassers nicht über den Rand abläuft, sondern stehen bleibt und erst durch Verdunstung schwindet, stellt noch keinen erheblichen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt (AG Leipzig, Urteil vom 04.11.2014 – 170 C 9129/12 -; in: GE 2016, 593).

– 1. Nicht jeder suboptimale Zustand stellt einen Mangel der Mietsache dar. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist vielmehr nur eine negative Abweichung des bestehenden Zustands des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. 2. Der geschuldete Zustand ist im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen hat bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte. 3. Die Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des Wohnungsgebrauchs; individuelle Besonderheiten sind weder zugunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen; bei einem Gebäude aus den 1970er Jahren darf ein Mieter konstruktions-und materialbedingt keine luftdicht schließenden Dachfenster erwarten. 4. Geringfügiger Schimmelbefall an einem Küchenfenster (hier: Dachflächenfenster), eine beginnende Ablösung von Tapeten im Fensterbereich, ein abgetrockneter, handtellergroßer Wasserfleck oder ein 7 x 13 cm großer Feuchtigkeitsfleck im Decken-/Wandbereich des Badezimmers berechtigen als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen nicht zu einer Mietminderung. 5. Eine mieterseits behauptete Dauerbeleuchtung im Treppenhaus stellt keinen Mangel einer Wohnung im Dachgeschoss dar. 6. Zur Minderungsquote bei Ausfall des Aufzugs bei einer Dachgeschosswohnung. 7. Verursacht der Mietr durch einen Lastschriftwiderspruch die Rückbuchung der eingezogenen Miete, hat er die dem Vermieter dadurch entstehenden Bankrücklastkosten zu erstatten. Bankrücklastkosten in Höhe von 8,10 € sind üblich (AG Schöneberg, Urteil vom 26.08.2015 – 104 C 85/15 -; in: GE 2016, 594).

– Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt muss damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (hier: Lärm aus einer Shisha-Bar in einer STraße mit nahezu lückenloser Gewerbenutzugn im Erdgeschoss) (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 – 63 S 223/15 -; in: GE 2016, 729).

– 1. Eine vermietete Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen. 2. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen während der Heizperiode auch bei Nullstellung des Thermometers in vollständig zugedrehtem Zustand bei Außentemperaturen von nicht über 18 °C zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 °C führt. Einen entsprechenden Mangel hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigen. 3. Eine andere Beurteilung gebieten grundsätzlich weder die Ausstattung der Wohnugn mit einer sog. „Einrohrheizung“ noch deren Lage in einem Plattenbau (LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 – 67 S 357/15 -; in: GE 2016, 731).

– Es kann von einem Mieter verlangt werden, dass dieser zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden die Mietwohnung bis zu dreimal am Tag lüftet, und zwar einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen. Jegliches darüber hinausgehende Lüftungserfordernis (hier: sechs- bis achtmaliges Stoßlüften) entspricht nicht dem Mietgebrauch und ist einem Mieter auch nicht zumutbar (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 – 65 S 400/15 -; in: GE 2016, 913).

– 1. Auf die (Wohnraum-)Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses. 2. Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum. 3. Die Mietvertragspareien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die (Wohnraum-)Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspricht, dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein muss. 4. Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16 -; in: GE 2016, 915).

– Bei der Vereinbarung im Mietvertrag, ein Keller werde nur „soweit verfügbar“ mitvermietet, kann der Mieter weder Mängeln des überlassenen Kellerraums keine Gewährleistungsrechte geltend machen (AG Wedding, Beschluss vom 09.08.2016 – 4 C 123/16 -; in: GE 2016, 1156).

– Zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB des für eine zum 1. Hinterhof eines Mietshauses ausgerichtete Wohnung zu leistenden Mietzinses wegen erheblicher (Lärm-) Beeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im 2. Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen (LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 – 67 S 162/16 -; in: GE 2016, 1214).

– Die Vermietung von Wohnungen an Touristen durch den Vermieter oder Dritte stellt einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses führenden und vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu besetitigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die touristische (Teil-) Nutzung des Wohngebäudes für die benachbarten Wohnraummieter mit (Lärm-) Immissionen verbunden ist, die über das übliche Mindestmaß der bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen hinausgehen. 3. Werden in einem Gebäudeteil eine Vielzahl von Wohnräumen zu touristischen Zwecken vermietet, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die im selben Gebäudeteil befindlichen Mietwohnungen durch die touristische Nutzung (Lärm-)Immissionen ausgesetzt sind, die über sas bei einer herkömmlichen Wohnnutzung übliche Mindestmaß hinausgehen (LG Berlin, Urteil vom 6.10.2016 – 67 S 203/16 -; in: GE 2016, 1573).

– Sind astbesthaltige Fußbodenplatten nach dem Stand der Technik entfernt worden (hier: Entfernen nur der Platten und Versiegelung des – ebenfalls astbesthaltigen – Klebers), liegt kein Mangel der Mietsache vor, auch wenn später bessere Verfahren zur Verfügung stehen und zu einer Änderung der behördlichen Vorgaben führen (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 – 63 S 164/16 -; in: GE 2017, 228).

– 1. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung Urteil LG München I vom 14.01.2016, 31 S 20691/14 und Ergänzung der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14). 2. Nicht zu beanstanden ist, wenn das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt werden. 3. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen. 4. Nur konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft gerechnet werden muss. Allein die absrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536b BGB nicht aus (LG München I, Urteil vom 27.l0.2016 – 31 S 58/16 -; in: GE 2017, 356).

– 1. Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen. 2. Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss vom 07.02.2017 – 67 S 20/17 -; in: GE 2017, 358).

– Der eine Mietminderung wegen Schimmelbefalls geltend machende Mieter muss im Prozess ausreichendes Lüften und Beheizen darlegen (LG Saarbrücken, Beschluss vom 23.12.2016 – 10 T 71/16 -; in: GE 2017, 480).

– Von einem Flüchtlings- und Asylbewerberheim ausgehende Geräusche und Gerüche können insbesondere in den Sommermonaten einen Mietmangel in Wohnungen auf benachbarten Grundstücken begründen (AG Wedding, Urteil vom 13.03.2017 – 9 C 46/16 -; in: GE 2017, 601).

– 1. Behauptet der Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr durch eine zwischen den Parteien unstreitige Legionellenkontamination des Trinkwassers, ist über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründet, (Sachverständigen-) Beweis zu erheben. 2. Eine richterliche Eigenrecherche, die der Ermittlung zwischen den Parteien streitiger Tatsachen dient, die nicht allgemeinkundig sind, ist durch § 291 ZPO nicht gedeckt und verstößt gegen den Beigringungsgrundsatz (LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 – 67 S 59/17 -; in: GE 2017, 777).

– Die Nichtbenutzbarkeit eines Aufzugs berechtigt den Mieter einer im 3. OG gelegenen Wohnung allenfalls zu einer Mietminderung in Höhe von 3 %, und zwar nur für die konkreten Tage des Aufzugausfalls (AG Mitte, Urteil vom 05.04.2017 – 9 C 445/16 -; in: GE 2017, 782).

– 1. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind (hier: beheizter Kellerraum). 2. Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnungen ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16 -; in: GE 2017, 890).

– Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraumes im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen. Ob der Mieter in der Vergangenheit den Raum genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – 67 S 81/17 -; in: GE 2017, 1020).

– 1. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte – seien sie dauerhaft oder zeitlich begrenzt – begründen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. 2. Öffentlich veranlasste Straßenbauarbeiten – noch dazu solche mit dem Ziel der Verkehrsberuhigung – in der Innenstadt, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann wenn sie sich in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2017 – 65 S 90/17 -; in: GE 2017, 1022).

– Auch wenn ein Baumangel nicht feststellbar ist, kann ein Schimmelschaden in der Gesamtschule als Mietmangel angesehen werden, wenn folgende Indizien dafür sprechen: voangeganger Einbau von Isolierglasfenstern ohne Lüftungsmöglichkeit, Wäremebrücken laut Gutachten, zulässige Mblierung der Außenwand, Raufasertapete als Nährboden, kleine Wohnung mit höherer Luftfeuchtigkeit, kein pflichtwidriges Heiz- und Lüftungsverhalten (AG Mitte, Teilurteil vom 04.08.2017 – 9 C 75/15 -; in: GE 2017, 1025).

– a) Zur Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-) Lärm aus der Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses. b) Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der st. Senatsrspr.: Senatsurteile vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, GE 2012, 681 = NJW 2012, 1647 Rn. 17; vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 268/11, GE 2012, 1032 = NJW-RR 2012, 977 Rn. 18; jeweils m.w.N.; Senatsbeschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16, GE 2017, 13 = NJW 2017, 1877 Rn. 12). c) Die zu fordernde erhöhte Toleranz von Kinderlärm hat auch Grenzen. Diese sind jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare und sogar gebotene bauliche Maßnahmen (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16 -; in: GE 2017, 1153).

– 1. Das Ersetzen brüchtig gewordener Silikonverfugungen ist Sache des Vermieters. 2. Silikonverfugungen sind bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und nicht unter die Reichweite einer Kleinreparaturenklausel subsumierbar (AG Mitte, Urteil vom 29.08.2017 – 5 C 93/16 -; in: GE 2017, 1227).

– Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2017 – 67 S 178/17 -; in: GE 2017, 1407).

– 1. Mangels anderweitiger Beschaffenheitsvereinbarunge kann der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch kettenrauchende Mitmieter über die nur unwesentliche Beeinträchtigung hinaus eingeschränkt sein und eine Mietminderung von 3 % rechtfertigen. 2. Die das erträgliche Maß überschreitende Intensität der Beeinträchtigungen durch rauchende Mitmieter ist erreicht, wenn Mieter nachts in ihrem Schlafzimmer Geruchsbelästigungen durch das Rauchen der Mitmieterin ausgesetzt sind, die ihren Schlaf – bei lebensnaher Betrachtung – beeinträchtigen, wenn sie sich – was vom mietvertraglich vorausgesetzten Gebrauch gedeckt und allgemein üblich ist – entscheiden, nachts bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Die Störung der Nachtruhe durch Nikotingeruch stellt dabei für sich betrachtet deshalb eine besonders intensive Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dar, weil Mieter ihr machtlos, nicht vorhersehbar und während der Ruhezeiten ausgesetzt sind, die – ausweislich zahlreicher gesetzlicher Regelungen – einen besonderen Schutz genießen; vor diesem Hintergrund ist die zeitliche Häufigkeit der Störungen nicht von Belang. 3. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Störung des Gebrauchs der Mietsache durch das Eindringen von Zigarettenrauch in sein Schlafzimmer aus den darunter liegenden Räumen von Mitmietern (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 – 65 S 362/16 -; in: GE 2017, 1470).

– 1. Das Minderungsrecht des Wohnraummieters wegen von einer benachbarten Großbaustelle ausgehender Störungen hängt nicht davon ab, ob dem Vermieter gegen den die Großbaustelle betreibenden Grundstücksnachbarn Ansprüche aus § 906 BGB zustehen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages um die Bauabsichten des Grundstücksnachbarn wusste, er den Mieter über die bevorstehenden Baumaßnahmen aber nicht informierte (Abgrenzung zur „Bolzplatzentscheidung“ BGH – VIII ZR 197/14 -; Urt. v. 29.04.2015, BGHZ 205, 177 ff. = GE 2015, 849). 2. Steht fest, dass von einer benachbarten Großbaustelle störende Immissionen erheblichen Ausmaßes ausgehen, so hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass nach dem im Sinne der „Bolzplatzentscheidung“ heranzuziehenden Maßstab des § 906 BGB lediglich eine entschädigungslos hinzunehmende unwesentliche Beeinträchtigung vorliegt (Anschluss LG München I – 31 S 20691/14 -, Urt. v. 14.01.2016, GE 2017, 356) (LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 – 18 S 211/16 -; in: GE 2017, 1550).

– 1. Die Beheizung des Gebäudes und die Warmwasserversorgung mittels auch nur teilweise als Kraft-Wärme-Kopplung betriebener Fernheizung anstelle einer Gasetagenheizung stellt eine Modernisierung dar. Eine Modernisierung liegt nicht erst dann vor, wenn der Anteil von Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 50 % der Fernwärmemende ausmacht. 2. Für den Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 2 BGB (Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie) ist es nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeinen Vorstellungen wirtschaftlich ist, also ein vernünftiges Maß zwischen den Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen gegeben ist, etwa die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in diesem Sinne sieht das Gesetz in § 555b BGB nicht als Voraussetzung für den Duldungsanspruch; weder muss die Maßnahme zu geringeren Kosten für die Beheizung und Warmwasserbereitung führen, noch müssen sich die Maßnahmen in gewisser Zeit oder für die Mieter jemals amortisieren. 3. Die Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern stellt eine Komforterhöhung dar, weil die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung des Mieters (Zutrittsgewährung zu den Messgeräten) erfolgen kann. 4. Die Verstärkung des Strom-Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnungen stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht. 5. Der Mieter muss die Verlegung des Stromzählers aus der Wohnung und die Installation an zentraler Stelle im Kellergeschoss nicht dulden, weil damit eine diesbezüglich nur denkbare Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB nicht verbunden ist. 6. Der Mieter hat den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche als Folge der Entfernung des Gasanschlusses für das Haus und den Anschluss an die Fernwärme zu dulden. 9. Der Mieter hat den Austausch von Fenstern gegen solche mit verbessertem Wärmedämmverhalten zu dulden, auch wenn sich die Glasfläche durch die breiteren Fensterkreuze der Kunststofffenster um 30 % und damit auch den Lichteinfall verringert (LG Berlin, Urteil vom 10.11.2017 – 65 S 151/17 -; in: GE 2018, 55).

– 1. Grundsätzlich stellen Baumaßnahmen in der Nachbarschaft keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung dar, so dass eine Minderung ausscheidet. 2. Anders ist es nur bei besonders lärmintensiven Arbeiten (hier: Flügelglättarbeiten) (AG Köpenick, Urteil vom 11.07.2017 – 7 C 391/16 -; in: GE 2018, 61).

– 1. Der Vermieter ist verpflichtet, zur Freischaltung eines DSL-Anschlusses Zugang zum Telefon-Hausverteiler zu gewähren. 2. Wird der Zugang vom Vermieter verhindert, ist wegen des fehlenden Internetanschlusses ein Mietmangel anzunehmen, der eine Minderung von % 5 rechtfertigt (AG Wedding, Urteil vom 08.12.2017 – 15a C 99/16 -; in: GE 2018, 199).

– 1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zugrunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundfläche von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. (Entgegen LG Berlin – 65 S 130/10 -, Urt. v. 19.7.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff.) 2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die 10-%-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann anhang der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH – VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.2.2006, NJW-RR 2006, 801 f./LG Hamburg – 307 S 52/04 -, Urt. v. 1.7.2004, WE 2005, 20 f.) (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/13 -; in: GE 2018, 256).

– Bei einem Altbau aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts sind Holzbalkendecken mit Dielen typisch; Trittschallgeräusche sind dabei unvermeidlich und stellen keinen Mietmangel dar (AG Spandau, Urteil vom 16.01.2018 – 12 C 229/16 -; in: GE 2018, 335).

– 1. Eine in die Lunge ein­ge­drun­ge­ne Asbestfaser erhöht zwar das Risiko, asbestbedingt zu erkranken, führt jedoch für sich genommen noch nicht zu einem Gesundheitsschaden, nämlich einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge (Anschluss LG Dresden, Urteil vom 25.02.2011 – 4 S 73/10 -; ZMR 2011, 465 ff.). 2. War die im Jahre 1980 vermietete Wohnung mit asbesthaltigen „Floor-Flex“-Fußbodenplatten ausgestattet, so haftet der Vermieter auch dann nicht nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB wegen eines anfänglichen Mangels der Wohnung auf Schadensersatz, wenn asbesthaltige Fliesen in Folge des Zuschnitts offene Schnittkanten aufwiesen und sich in der Bauphase freigesetzte Asbestfasern in der Luft oder am Boden der besenrein übergebenen Wohnung befanden. Eine solche Belastung der Wohnung unterfiel angesichts des damaligen Stands der Wissenschaft und des Bauwesens dem allgemeinen Lebensrisiko. Die Wohnung ist nicht deswegen – rückwirkend – als mangelhaft zu qualifizieren, weil die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe später aufgrudn neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse verboten wurde (Anschluss BayObLG, Rechtsentscheid vom 04.08.1999 – 1Z RE-Miet 6/98 -, WuM 1999, 568 ff.). 3. Die Inkraftsetzung der Asbest-Richtlinie musste dem Vermieter einer der asbesthaltigen „Floor-Flex“- Fußbodenplatten sowie in entsprechendem Kleber sind nicht im Sinne der Richtlinie schwach gebunden. Eine Schadensersatzhaftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 BGB wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels oder eine Minderung der Miete wegen einer Asbestbelastung der Wohnung scheiden daher aus, solange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren oder der Vermieter mangels Anzeige entsprechender Schäden jedenfalls im Sinne des § 536c Abs. 2 BGB keinen Anlass hatte, Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Die Asbestrichtlinie begründet keine Pflicht des Vermieters, die Wohnung auch ohne Anzeige entsprechender Mängel anlasslos daraufhin zu untersuchen, ob sich Fußbodenplatten gelöst hatten oder gebrochen waren. 4. Eine Schadensersatzhaftung des Vermieters wegen durch Asbestfasern bereits eingetretener oder zukünftig drohender Gesundheitsschäden kommt aus positiver Vertragsverletzung nach §§ 280, 241 BGB – und deckungsgleich nach § 823 BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht – dann in Betracht, wenn er den Mieter erst im Jahre 2013 auf die von den asbesthaltigen Materialien ausgehenden Gesundheitsgefahren hinwies und der Mieter in Unkenntnis der Gefahren schon zuvor selbst ohne ausreichende Schutzvorkehrungen zerbrochene Fußbodenplatten herausgerissen und entsorgt hatte. 5. Eine Haftung des durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Vermieters für immaterielle Schäden, für die der ursprüngliche Vermieter aufgrund einer vor Einführung des § 253 BGB begangenen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten nach §§ 823, 847 BGB einzustehen hat, und die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, scheidet aus, da ein solcher Schadensersatzanspruch des Mieters nicht auf dem Mietverhältnis beruht (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 140/16 (rkr.) -; in: GE 2018, 642).

– Die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäfts, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 °C nicht unterschritten werden (OLG Rostock, Urteil vom 22.02.2018 – 3 U 78/16 -; in: GE 2018, 876).

– 1. Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen. 2. Der Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Verfügungsgrund im Sinne der §§ 935, 940 ZPO. (LG Fulda, Beschluss vom 05.01.2018 – 5 T 200/17 -; in: GE15/2018, 935).

– 1. Instandsetzungsarbeiten sind dem Mieter zwar rechtzeitig anzukündigen; er hat aber keinen Anspruch auf Mitteilung einer Bauleitplanung oder darauf, dass die Arbeiten nur wochentags ab 17 Uhr oder an Wochenenden ausgeführt werden. 2. Kommt des deswegen zu einer Korrespondenz und zur Duldungsklage, hat der Mieter nach Erledigung der Hauptsache (Zutrittsgewährung) die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. (LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2018 – 65 T 73/18 – in GE: 16/2018, 997).

– Der Mieter hat einen Anspruch auf Instandsetzung der Warmwasserversorgung dahingehend, dass nach 15 Sekunden eine Temperatur von 40 ° C und nach 30 Sekunden von 55 ° C erreicht wird; anderenfalls ist eine monatliche Mietminderung von 5 % (bei einer Gesamtmiete von 2.072,48 €) angemessen. (AG Mitte, Urteil vom 25.04.2018 – 7 C 82/17 -; in: GE 17/2018, 1064).

– 1. Der Mieter muss durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt werden, die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen. Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch ohne vertragliche Vereinbarung auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. 2. Der Wohnungsmieter hat Anspruch auf Nutzung des Hofs zum Abstellen seines Fahrrades und auf einen nutzbaren Zugang zu dem im Hof vorhandenen Fahrradabstellplatz. Sofern über ein Hoftor ein ebenerdiger Zugang mögllich ist, muss sich der Mieter nicht darauf verweisen lassen, sein Fahrrad über den Haupteingang und Treppen auf den Hof zu bringen. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2018 – 224 C 254/17 -; in: GE18/2018, 1152).

– 1. Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. 2. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfensger , zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. (BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16 -; in GE 21/2018, 1393).

– Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162, Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 – 18 S 211/16 WuM 2018, 25). (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.07.2018 – 67 S 105/18 -; in: GE 22/2018, 1459).

– a) Da das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört, sind daraus herrührende Geräuscheinwirkungen jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung desbenachbarten Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB anzusehen; insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument (hier: Trompete) im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. b) Dass sich Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen. c) Bei der Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten kommt es grundsätzlich nicht auf die individuellen Lebensumstände des die Unterlasung beanspruchenden Nachbarn an (hier: Nachtdienst als Gleisbauer); vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten. d) Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sichnach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen. (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 143/17 -; in: GE 24/2018, 1587).

– Die Installation einer Video-Kamera-Attrappe im Eingangsbereich eines Wohnhauses ist wegen des verbleibenden Drucks einer Dauerüberwachung einer funktionierenden Kamera gleichzustellen, wenn die Attrappe insbesondere im Hinblick auf die Ausstattung mit einer funktionierenden LED-Blinkleuchte eine täuschend echte Optik aufweist, die einen Überwachungsbetrieb simuliert, und Dritte- Mieter, Besucher und sonstige Dritte – eine Überwachung durch Überwachungskameras ernsthaft befürchten müssen (sog. „Üerwachungsdruck“). In einem solchen Fall liegt ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht gegenüber unbeteiligten Dritten vor, der allenfalls dann zulässig – und mithin verhältnismäßig – sein kann, wenn schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Eigentums nicht in anderer Weise zumutbar begegnet werden kann; Beeinträchtigungen wie leichtere Diebstähle oder Sachbeschädigungen reichen dafür nicht. ( LG Berlin, Urteil vom 14.08.2018 – 67 S 73/18 -; in: GE 24/2018, 1598).

– 1. Kündigt der Mieter wegen der Einrüstung der Fassade eine Mietminderung in Höhe von 10 % an und vollzieht sie anschließend, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, kann er wegen § 814 BGB nachträglich die Miete nicht noch weiter mindern. 2. Eine Fassadeneinrüstung kann eine Mieterminderung in Höhe von 20 % rechtfertigen. (KG, Urteil vom 27.08.2018 – 8 U 193/16 -; in: IMR 2018, 514).

– 1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eines deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 01.06.2012 –V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 05.12.2018 – VIII ZR 67/18, zur Veröffentlichung vorgesehen, jeweils mwN.) 2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt – generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 05.12.2018 – VIII ZR 67/18, aaO). ( BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 -; in: IWW-Abrufnummer 207020).

– 1. Zur Gebrauchsgewährungs- und erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses. 2. Ist die Wohnung mit sichtbarer Telefonanschlussdose ausgestattet, umfasst mangels anderweitiger Vereinbarung der vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18 -; in: GE 1/2019, 53).

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 – I-24 U 216/16 -; in: GE 1/2019, 55).

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. 2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 – 2-13 S 168/15 -; in: GE 1/2019, 62).

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st.Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, GE 2009,1426 = NJW 2010, 1133 Rn.11; vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, GE 2012, 967 = NJW 2012, 2725 Rn.10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, GE 2013, 938 = NJW 2013, 2417 Rn.15;vom 18.12.2013 – XIIZR 80/12, GE 2014, 245 = NJW 2014,685 Rn.20; vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, GE 2019, 116; jeweils m.w.N.). 2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, GE 2007, 841 = NJW 2007, 2177 Rn.32; vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, aaO.). ( BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 67/18 -; in: GE 2/2019, 113).

– 1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt. (LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 – 67 S 309/18 -; in: GE 5/2019, 319).

– 1. Treten während der Heizperiode regelmäßig erhebliche Klopfgeräusche in der Heizung auf, ist eine Minderung von 25 % gerechtfertigt. 2. Ein Zurückbehaltungsrecht kann daneben mindestens in Höhe der monatlichen Minderung auch für die Sommermonate geltend gemacht werden. (LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 – 1 S 317/17 -; in: GE 6/2019, 387).

– 1. Vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen – bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung – nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels der Mietsache. 2. Eine vorübergehende Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird. (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2019 – 65 S 170/18 -; in: GE 6/2019, 391).

– 1. Vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen – bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung – nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels. 2. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigtenden Mangel dar, weil dem Vermieter mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wid. (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2019 – 65 S 170/18 -; in: IMR 2019, 178).

– 1. Von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ist nur dann ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß überschritten wird. 2. Gelegentliche intensive Geräuschbeeinträchtigungen (Rennen und Springen, so dass die Gläser in den Schränken klirren) reichen dafür nicht. (LG Berlin, Endurteil vom 08.01.2019 – 63 S 303/17 -; in: GE 7/2019, 456).

– Werden in einem Zimmer pro Tag etwa ein bis zwei lebende Heimchen entdeckt, stellt ein derartig geringer Heimchenbefall noch keinen Mangel dar. (AG Spandau, Urteil vom 04.12.2018 – 12 C 76/18 -; in: GE 7/2019, 463).

-1. Für Beeinträchtigungen anlässlich einer energetischen Sanierung (Baulärm, Verschmutzungen und Sichtbehinderung durch Gerüst) ist eine Mietminderung von 5 % anzunehmen; werden zeitweise noch die Fenster mit Plastikplanen verklebt, sind weitere 5 % Minderung angemessen. 2. Eine Rückzahlung der Minderungsbeträge ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter Kenntnis von der Nichtschuld hatte; die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt der Vermieter (AG Wedding vom 26.11.2018 – 22d C 147/18 -; in: GE 2019, 858).

– 1.) Wird ein ursprünglich nicht überdachter Balkon durch die Errichtung eines Balkons bzw. einer Dachterrasse für eine darüber liegende Dachgeschosswohnung überdacht, liegt darin nicht austomatisch ein zur Minderung berechtigender Mangel wegen angeblicher Verschattung. Es spricht sogar einiges dafür, dass aufgrund der je nach Jahreszeit variierenden Sonnenhöchststände gerade in den lichtärmeren Zeiten Frühjahr, Herbst und Winter die Sonne ohnehin nicht so hoch steht, als dass der über der Wohnung der Mietpartei liegende Balkon zu einer (relevanten) Verschattung führen wüdre, während im Sommer die Überdachung als sommerlicher Wärmeschutz sogar gebrauchswerterhöhend auswirkt. 2.) Soweit sich aufgrund einer Fassadendämmung mit ca. 14 cm dicken Polystyrolplatten die Fläche des Balkons verkleinert und die Fassade im Verhältnis zu den Fensterflächen etwas weiter herausragt (mieterseits behaupteter „Schießschartereffekt“), liegt hierin allenfalls eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, welche den Mieter nicht zur Minderung berechtigt. 3.) Eine ca. 10 cm hohe Verkofferung an der Decke stellt keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar (LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2019 – 66 S 14/19 -; in: GE 2019, 1036).

– Der Vermieter ist verpflichtet, bei Vorhandensein eines FI-Schalters der nur eine Steckdose absichert, die Absicherung des gesamten Stromnetzes zu gewährleisten (AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 – 7 C 157/18 -; in: GE 2019, 1039).

-Es ist allgemein bekannt, dass einfachverglaste Altbaufenster (hier: im Wintergarten) nicht den Wohnkomfort aufweisen, wie es Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster tun. Zuglufterscheinungen sowie das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen, insbesondere Schlagregen, stellen bei solchen einfachverglasten Altbaufenstern mietrechtlich keinen Mangel dar. (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.06.2019 – 226 C 211/18 -; in: GE 22/2019, 1514).

-1.Von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ist nur dann ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß überschritten wird. 2. Gelegentliche intensive Geräuschbeeinträchtigungen (Rennen und Springen, so dass die Gläser in den Schränken klirren), reichen dafür nicht. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 63 S 303/17 -; in: IMRRS 2019, 0655).

-1.Wird der ursprünglich vorhandene Fliesenboden der Terrasse durch einen Bankiral-Boden ersetzt, stellt dies eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Wurde eine konkrete Bodenbeschaffenheit nicht vertraglich vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass der Zustand bei Vertragsschluss als vertragsgemäß gilt. Wesentliche Veränderungen muss der Mieter nicht hinnehmen. 2. Instandhaltung ist eine auf die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung des Vermieters während der gesamten Mietzeit, die deshalb während des Vertragsverhältnisses nicht verjähren kann. Die Pflicht, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu halten, entsteht während des Mietverhältnisses immer wieder neu. Dies gilt auch, soweit die Verpflichtung darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen. (LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 – 65 S 315/15 -; in:IMR 2017, 130).

1.Der Mieter befindet sich auch dann nicht gemäß § 536 b Satz 2 BGB in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken. 2. Eine auf Feststellung einer Minderungsquote wegen eines dynamischen Mangels gerichtete Klage des Mieters ist für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung unbegrünedet, wenn die weitere Dauer und Intensität der mangelbedingten Beeinträchtigungen bis zum vollständigen Wegfall des Mangels ungewiss sind (hier: Feststellung einer Minderungsquote wegen Baumaßnahmen bis zu deren vollständiger Beendigung). (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2020 – 67 S 230/19 -; in GE 3/2020, 200).

–Erichtet der Vermieter auf dem Nachbargrundstück ein neues Gebäude, so berechtigt der von dem Bauvorhaben ausgehende Baulärm den Mieter zur Minderung. (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – 65 S 99/19 -; in: GE 4/2020, 263).

-1.Die Reparatur einer Steckdose ist vom Umfang der Kleinreparaturen gem. § 28 Abs. 3 II. BV gedeckt. 2. Die Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt ebenso wie die Ablaufpumpe für eine Dusche keinen Gegenstand dar, der dem häfigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist, beide Gegenstände sind nicht von der Kleinreparaturklausel erfasst. 3. Für eine undichte Toilette ist eine Mietminderung von 3 % angemessen. 4. Für den Wegfall der Duschmöglichkeit ist eine Minderung von 10 % ausreichend und angemessen. (AG Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19 -; in: GE 9/2020, 611).

-1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen betgründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immission ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN.). 2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einerMietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestandes der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechuzng des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 – VIII ZR 19/14 -, aaO Rn. 20 f.; vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, WuM, 659 Rn. 14). 3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97 -, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04-; NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art. (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 -); in: IWW-Abrufnummer 216204).

-a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. m.w.N.). b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 aaO.Rn. 20 f.; vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 =) WuM 2009, 659 Rn. 14). c) Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutz-Immissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2a m.w.N.; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – II ZR 188/92, GE 1994, 1112 = BGHZ, 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, GE 2006, 319 = NJW 2006, 1061 Rn. 3)). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. d) Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Imissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigen. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten. e) Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sahverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen. (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 -; in GE 13/2020, 865).

-1. Sind in der gemieteten Wohnung Anschlussdosen für Kabel und Telefon vorhanden, aber funktionslos, hat der Vermieter einen funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschluss herzustellen. 2. Ist im Wohnungsübergabeprotokoll nicht erwähnt, dass Kabel- und Telefonanschlussdosen funktionslos sind, ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter diesen anfänglichen Mangel kannte oder hätte kennen müssen, weil überlicherweise in einem Übergabeprotokoll (nur) der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache festgehalten wird. 3. Beim Austausch einer vom Holzwurm befallenen Diele ist eine gewisse optische Abweichung von den anderen Dielen unvermeidlich. (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 – 65 S 19/20 -; in GE 17/2020, 1118).

–Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen. (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20 -; in IMRRS 2020, 0978).

-1. Auch die Beeinträchtigung des Zugangs zu gemieteten Gewerbeflächen kann einen Sachmangel und damit eine Gebrauchsentziehung i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB darstellen, wenn die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist. 2. Wird durch den Umbau für mehr als die Hälfte der das Einkaufcenter Betretenden der Zugang zum Ladenlokal des Mieters deutlich erschwert, liegt eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung vor. 3. Bei der Zugangsbeschränkung handelt es sich nicht lediglich um eine mittelbare Beeinträchtigung. Denn es geht gerade nicht um „fehlgeschlagene Erwartungen“ des Mieters hinsichtlich der Kundenfrequenz oder aufgrund einer ungenügenden Infrastrukturellen Erschließung des Centers, sondern um bauliche Veränderungen von Seiten des Vermieters, die selbst und unmittelbar zu einer Verschlechterung der Zugangsmöglichkeiten zu den Geschäftsräumen des Mieters führen. 4. Bei Vorliegen eines der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich vorliegen müssen. (OLG München, Urteil vom 28.10.2020 – 7 U 6561/19 -; in IMRRS 2020, 1330).

-1. Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. 2. Muss das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben, kann die Miete um 80 % gemindert werden. 3. Darf nur ein geringer Teil (hier 25 % der Gesamtfläche) für den Publikumsverkehr geöffnet werden und ist dieser weiter beschränkt, kann die Miete um 50 % gekürzt werden. 4. Kann die gesamte Fläche wieder geöffnet werden, bleiben allerdings die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen, ist eine Mietminderung von 15 % gerechtfertigt. 5. Zudem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge eine Reduzierung der Miete ist, wie sie der gesetzlichen Mietminderung entspricht. (LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 -; in IMRRS 2020, 1302).

-1.Ein Mieter muss, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung als unzumutbar erscheinen lassen. 2. Entscheidend ist, ob der Mieter bei Zugrundelegung einer objektiven Betrachtung bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung rechnen musste. 3. Die nachträgliche Umnutzung eines Lokals in eine Shisha-Bar kann aufgrund der auftretenden Geruchsbelästigung eine besondere und bei Anmietung der Wohnung nicht zu erwartende Beeinträchtigung der Wohnnutzung darstellen. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2020 – 33 C 2685/19 -; in IMR 2020, 494).

-Ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus weist einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Ein solcher unterliegt der Aufklärungspflicht auch dann, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt, indes die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei im Rahmen der üblichen Nutzung austritt. Bei dieser Beurteilung sind die Grundsätze heranzuziehen, die der Bundesgerichtshof zum Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hat (vgl. nur Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15, Rz. 6). Unerheblich ist, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die Verwendung von Bleirohren noch bedenkenfrei war. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2019 – I-24 U 251/18 -; in: GE 18/2020, 1177).

-a) Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. b) Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 – NJW 2012, 3173).

-1. Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des VIII. Zivilsenats vom 23.04.2020 – VIII ZR 31/18 -). 2. Der Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH ist zu folgen, wonach die einseitige Erwartung des Mieters, das Mietobjekt werde auch in Zukunft von Baulärm frei sein, nicht ausreicht, um eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen. 3. Der Senat hält es dagegen für bedenklich, wenn der VIII. Senat des BGH eine ergänzende Vertragsauslegung vornimmt, wonach vom Vermieter entschädigungslos hinzunehmende Immissionen nach § 906 BGB keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. 4. Bei einer Beeinträchtigung eines Massagesalons durch Lärm, Schmutz und Erschütterungen durch den unmittelbaren angrenzenden Abriss und Neubau ist eine durchgängige Mietminderung von 20 % berechtigt. (KG, Urteil vom 17.09.2020 – 8 U 1006/20 -; in GE 21/2020, 1429).

–Führen öffentlich-rechtliche Maßnahmen durch Allgemeinverfügngen und Infektionsschutzmaßnahmeverordnungen zu Einschränkungen des Mietgebrauchs, kann ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegen (LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 -; in GE 22/2020, 1493).

-1.In der staatlich verordneten verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie liegt kein Mangel der Mietsache i.S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie wir dem Gewerberaumvermieter die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.3. Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie kann erst dann zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiellen bedeutsamen Folgen kommt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 – 2-15 O 23/20 -; in GE 22/2020, 1495).

-Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (GE 2004, 682 zur Wohnraummiete und GE 2005, 861 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung. (OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 – 5 U 1257/20 -; in GE 23/2020, 1554).

-a) Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. b) Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil vom 18.07. 2012 – XII ZR 97/09 – GE 2012, 1310 = NJW 2012, 3173). (BGH, Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/19 -; in GE 3/2021, 175).

-1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache. 2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor. 3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar. 4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint). ( LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 – 2 O 246/20 -).

–Staatliche Schließungsanordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie begrünnden zwar keinen zur Mietminderung führenden Mangel des Mietobjektes nach § 536 Abs. 1 BGB, dorch liegt eine Störung der großen Geschäftsgrundlage vor, die gemäß § 313 Abs. 1 BGB zu einer dahingehenden Vertragsanpassung führt, dass der Mieter für den Zeitraum der staatlichen Schließungsanordnung (nur) die Hälfte der vereinbarten Kaltmiete zu zahlen hat. ( OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 -; in GE 7/2021, 431).

-1. Die coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters. 2. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 -; in GE 7/2021, 435).

-Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informatinsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist. (LG Berlin, Urteil vom 06.04.2021 – 67 S 358/20 -; in IMRRS 2021, 0525 und in GE 10/2021, 634).

-Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Miete gemäß § 313 BGB auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss. (KG, Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20 -; in: GE 9/2021, 570).

-Der Umstand, dass die Nutzung von Veranstaltungsräumlichkeiten wegen der behördlichen Untersagung privater Feiern nicht wie von den Mietern beabsichtigt möglich ist, liegt nicht an der Mietsache selbst und berührt deshalb nicht die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses. (LG München I, Urteil vom 29.04.2021 – 29 O 8772/20 -).

-1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen (Allgemeinverfügung im Zuge der Corona-Pandemie durch Untersagung des Gastronomiebetriebs) hat der Vermieter nicht zu verantworten und begründen keinen Mangel. 2. Eine Anpassung eines Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) durch den Vermieter ist nur dann nicht geschuldet, wenn der Mieter verpflichtet ist, das Risiko der Beschränkung des Geschäftsbetriebs aufgrund der Pandemie durch eine Betriebsunterbrechungsversicherung aufzufangen. (LG München I, Endurteil vom 20.01.2021 – 15 O 6089/20 -; in: GE 13/2021, 823).

– Grundsätzlich fällt es in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Gechäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten. Als Ausnahme sind insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Das gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordene Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. In den Zeiträumen, in denen in Mieträumen betriebene Betriebe aufgrund coronabedingter Untersagungen nicht betreiben werden dürfen, ist der Mietzins um 50 % herabzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 – 2 O 85/21 -; in: GE 16/2021, 1005).

-1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters. 2. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gemäß § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden. 3. Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete. (LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 – 2 O 546/20 -).

-Eine Bäckerei, die während der COVID-19-Pandemie geöffnet bleiben durfte, war von der Pandemie nur mittelbar durch die Verminderung der Laufkundenschaft betroffen. Für eine Reduzierung der Miete ist dann kein Raum. (LG München II, Urteil vom 28.01.2021 – 1 O 2773/20 -).

–Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsgüterbeschränkungen können nur dann einen Manel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein. (LG Itzehoe, Urteil vom 22.12.2020 – 4 O 95/20 -).

-1. Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollten) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist. 2. Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärms und sonstiger Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüber hinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird. (AG Neukölln, Urteil vom 22.07.2021 – 14 C 75/20 -; in: GE 17/2021, 1066).

-1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters. 2. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden. 3. Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete (LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 – 2 O 546/20 -; in: GE 18/2021, 1125).

-Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von  Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmenwert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewerts ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. 2. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2021 – 67 S 17/21 -).

-1. Der Wortlaut und auch der Sinn und Zweck des Art. 240 § 1 Abs. 1, 2 EGBGB sehen eine Stundung corona-bedingt ausbleibender Zahlungen nur für Verbraucher und Kleinstunternehmer vor. Darüber hinaus sind Pachtzahlungen gem. Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB vom Anwendungsbereich ausgenommen. 2. Die behördlichen Schließungsanordnungen begründen keinen Mangel. Das Pachtobjekt zum geschäftlichen Erfolg zu verwenden, obliegt den Mietern bzw. Pächtern, deswegen scheidet auch eine Unmöglichkeit aus. (OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021 – 12 U 148/20 -).

-1. Ein Mangel der Mietsache liegt bei corona-bedingter Schließung nicht vor. 2. Auch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung liegt nicht vor. 3. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen das Mietobjekt wegen der Schließungsanordnungen vollständig geschlossen gehalten werden musste. 4. Eine nennenswerte Kompensation für die Schließung des Betriebs ist in der Leistung von Kurzarbeitergeld nicht gegeben. Die Zahlung von Kurzarbeitergeld allein ändert nichts an der Unzumutbarkeit der Belastung durch die vollständige Mietzahlung.  5. Bei corona-bedingter vollständiger Schließung des Einzelhandelsgeschäfts ist die Miete somit nur zur Hälfte zu zahlen. 6. Voll zu zahlen ist die Miete hingegen in den Zeiträumen, in denen das vermietete Einzelhandelsgeschäft wieder geöffnet war, infolge der Corona-Schutzmaßnahmen aber Beschränkungen des Betriebs (Maskenpflicht, Einhaltung der Abstandsregeln, Hygienekonzept, Beschränkung des Zutritts von Kunden) unterworfen war. 7. Auch sind die vertraglich vereinbarten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen während der gesamten Dauer des Mietvertrags in vollem Umfang zu entrichten. (LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 – 91 O 2329/20 -).

-1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen. 2. Die Covid-19-Pandemie führt – vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen – nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB. 3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB. 4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich. 5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer „pauschalen Mietreduzierung“ um 50 % aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927). (OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 – 30 U 114/21 (nicht rechtskräftig).

-1. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt. 2. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Zwar können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender.  3. Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen, so kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind (hier: Kellerräume), Vorang zu. (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 -; in: GE 19/2021, 1191).

-1. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. 2. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2021 – 67 S 17/21 -; in: GE 19/2021, 1194).

-1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen. 2. Die Covid-19-Pandemie führt – vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen – nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB. 3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB. 4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich. 5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer „pauschalen Mietreduzierung“ um 50 % aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927). (OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 – 30 U 114/21 ( nicht rechtskräftig).

–Verstirbt ein Wohnungsmieter nachweislich an einer Infektion mit Legionella pneumophilia der Serogrppe 1, und werden diese Keime in der Trinkwasserinstallation des Wohnhauses nicht nachgewiesen, sondern finden sich in mehreren im Hause genommenen Wasserproben lediglich Keime von Legionella pneumophilia der Serogruppen 2-14, so scheitert der Beweis, der Verstorbene habe sich die Legionelleninfektion mit den Keimen der Serogruppe 1 durch kontaminiertes Trinkwasser aus der Hauinstallation zugezogen. (LG Krefeld, Urteil vom 05.05.2021 – 2 S 18/19 -; in GE: 21/2021, 1367).

-1. Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt bei COVID-19-bedingter Geschäftsschließung aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich in Betracht. 2. Die Prüfung der Unzumutbarkeit verbietet eine pauschale Betrachtung; maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls, einschließlich finanzieller Vorteile, die der Mieter aus sämtlichen, ihm möglichen, auch staatlichen Hilfeleistungen erlangt. (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 ).

-1. Es fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolgs entwickeln und gestalten. 2. Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vetragsabschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordene Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. 3. Im Zweifelsfall ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies – abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen – irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen. (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 – 2 O 85/21 -).

-a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß §536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 VIII ZR 31/18, GE 2020, 865 =NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 =BGHZ 205, 177 Rn.35 ff-). b). Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18, aaO. RN. 56 ff). (BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19 -; in GE 2/2022, 93).

a) Die durch die COVID 19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich. b) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. c) Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 -; in GE: 3/2022, 145).

-1.Die Verkleinerung eines mitüberlassenen Fahrradkellers im Rahmen einer geduldeten Modernisierung führt nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung im Hinblick auf die Fläche, sondern berechtigt den Mieter zur Minderung. 2. Die Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung ändert nicht die Vereinbarungen der Mietparteien zur Sollbeschaffenheit und nimmt dem Mieter bei Gebrauchsbeeinträchtigung nicht das Recht auf Minderung. (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VII ZR 51/20 -; in GE: 4/2022, 196).

-1. Auch Kinderlärm zu Ruhezeiten kann nach Abmahnung zu einer wirksamen fristgemäßen Kündigung führen. 2. Das in § 22 Abs. 1 a BlmSchG enthaltene Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm ist auch im Mietrecht im Rahmen einer Ausstrahlungswirkung zu berücksichtigen. 3. Das Toleranzangebot gem. § 22 Abs. 1 a BlmSchG findet seine Grenze aber dort, wo Erwachsene dann in den Ruhezeiten nicht auf die Kinder einwirken. (LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021  – 65 S 104/21 -).

-Die berechtigte Befürchtung, der Legionellenbefall des Trinkwassers stelle eine Gesundheitsgefahr dar, rechtfertigt eine Minderung der Miete um 10 %. Eine darüber hinausgehende Minderung wäre nur dann berechtigt, wenn der Legionellenbefall eine tatsächliche Gefahr für die Gesundheit darstellen würde. (AG Wedding, Urteil vom 17.03.2022 – 13 C 335/21 -; in GE: 8/2022, 413).

-Eine mit muffigem Geruch verbundene bräunliche-dunkle Verfärbung an der Decke berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 5 %. Ein Zurückbehaltungsrecht entfällt rückwirkend, wenn seit der Mängelanzeige fünf Jahre ohne verstrichen sind, ohne dass der Vermieter die Instandsetzung veranlasst hätte. (AG Hamburg, Urteil vom 24.02.2022 – 48 C 242/20 -; in GE: 8/2022, 414).

– 1. Liegt die Ursache der Schimmelbildung in der Bausubstanz, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet und der Mieter zur Minderung berechtigt. 2. Das gilt auch dann, wenn kein Baumangel vorliegt, so dass der Mieter sich hinsichtlich eines Verschuldens durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nicht entlasten muss. (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2022 – 64 S 163/20 -; in GE: 10/2022, 523).

-1. Wenn Gewerberäume zum Betrieb eines Geschäfts für Damenbekleidung vermietet werden, ist das Auftreten von Kakerlaken in den Verkaufsräumen ein erheblicher Mangel des Mietobjekts. 2. Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.06.2022 – 9 U 112/19 -; in GE: 15/2022, 792).

-Die Parteien eines Mietvertrags schließen keine Sollvereinbarung über eine vom Mieter gemäß den §§ 535 ff. BGB zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten m²-Angabe den (Formular-) Zusatz. Die Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält. (LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2022 – 67 S 96/22 -; in GE: 16/2022, 844).

-1. Die Versorgung mit Warmwasser gehört in der Bundesrepublik zu dem üblichen Wohnstandard, den ein Vermieter einer Liegenschaft zu gewährleisten hat. 2. Der Ansteig der Gaspreise ist kein Grund, die Versorgung mit Warmwasser sowie die bestehende Gasheizung außer Betrieb zu setzen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich insoweit um umlagefähige Nebenkosten handelt, die letztlich die Mieter in der Regel entsprechend ihres Verbrauches zu tragen haben. (VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2022 – 8 L 1907/22 -).

-Wenn durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf dem Balkon Singvögel angelockt werden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds kommt, wozu auch und gerade die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehören, ist die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschrittten. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2022 – 33 C 3812/21 -; in GE: 17/2022, 908).

-1. Die Möglichkeit, in einer Wohnung Mobilfunk zu empfangen, gehört bereits nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. 2. Zum Mindeststandard einer Wohnung gehört grundsätzlich, dass in der Wohnung angemessene Temperaturen erreicht werden können. Herrschen in der Wohnung im Sommer durchgehend 40 Grad, so liegt ein erhebicher Mangel vor, der eine Mietminderung von 30 % und mehr rechtfertigt. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.08.2022 – 33 C 1355/21 (nicht rcchtskräftig).

-1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung. 2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an dem veränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen  sind. 3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Fehlverhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. 4. Zu der Frage, welche Umstände auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen sind. 5. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu Lasten. 6. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. (OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 – 12 U 116/21 -).

-a) Eine durch die COVID-19-Pandemie bedingte Betriebsbeschränkung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v.§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung  zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). b) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). c) Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat. (BGH, Urteil vom 13.07.2022 – XII ZR 75/21 -);  in GE 19/2022, 1002).

-Auch wenn der gesamte Laminatfußboden aufgenommen werden muss, weil die Trittschalldämmung in vollem Umfang beschädigt ist, können unbeschädigte Bohlen wiederverwendet werden. Der Geschädigte kann nicht darauf verwiesen werden, gebrauchte Laminatbohlen zu erwerben. Kosten für die Auslagerung der Möbel, um den Ersatz des Laminatfußbodens zu ermöglichen, sind nicht zu ersetzen, wenn der Fußboden tatsächlich nicht ersetzt wurde. Zeitaufwand zur Regulierung des Schadens ist nicht zu vergüten. (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022 – 35 o 233/20 -; in GE: 19/2022, 1006).

-Die Verlegung eines Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m) stellt, sofern der Mietvertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters enthält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt. (AG Lichtenberg, Urteil vom 26.04.2022 – 6 C 350/21 -;; in GE: 19/2022, 1008).

-1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser bei einer vom Vermieter betriebenen Gaszentralheizung. 2. Das gilt auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500 %, so dass der Vermieter nicht zur Einstellung des Gasbezugs berechtigt ist. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.07.2022 – 33 C 2065/22 (76) -; in GE: 19/2022, 1008).

-Eine in der Wohnung befindliche Split-Klimaanlage ist grundsätzlich als Zubehör der Mietsache anzusehen. (AG Wedding, Urteil vom 27.01.2022 – 13 C 29/21 -; in GE: 19/2022, 1009).

-1. Die Versorgung mit Warmwasser gehört in der Bundesrepublik zu dem üblichen Wohnstandard, den ein Vermieter einer Liegenschaft zu gewährleisten hat. 2. Der Anstieg der Gaspreise ist kein Grund, die Versorgung mit Warmwasser sowie die bestehende Gasheizung außer Betrieb zu setzen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich insoweit um umlagefähige Nebenkosten handelt, die letztlich die Mieter in der Regel entsprechend ihres Verbrauchs zu tragen haben. (VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2022 – 8 L 1907/22.F-; in GE: 19/2022, 1015).

–Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter keine digitale Klingelanlage mit Videofunktion statt der analogen Anlage einbauen. (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022 – 202 C 105/22 -; in GE: 22/2022, 1214).

-1. Wasser sieben Sekunden laufen zu lassen, um Trinkwasserqualität zu erhalten, stellt eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit dar. 2. Allerdings berechtigt dieser Mangel nicht zu einer fristlosen Kündigung. (AG Hamburg-Bergedorf, Ureil vom 06.01.2022 – 409 C 104/17 -).

-1. Es obliegt zunächst dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt. 2. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke on der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich als nicht zumutbar dar, um Schimmel zu vermeiden. (LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022 – 2 S 2/21 -).

-1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird daduch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). 2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen , die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen  Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370). 3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergenibs führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 – XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303). (BGH, Urteil vom 23.11.2022 – XII ZR 96/21 -).

-1. Die durch die Covid-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XVII ZR 8/21 ). 2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zu Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z.B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 – I-24 U 117/21 -; in GE 23/2022, 1261).

-1. Ob der Mieter wegen der geräusch- und schmutzintensiven Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern kann, richtet sich nach den gesamten Umständen des Einzelfalls, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung „Freiheit von Baulärm“ nicht ausdrücklich getroffen wurde. 2. Dem Vermieter kann nicht einseitig das Risiko für Immissionen vom Nachbargrundstück zugewiesen werden (BGH GE 2022, 93), so dass auch bei umfangreichen Bauarbeiten über zwei Jahre (Baugerüst, Baukran, Entkernung, Bagger, Rüttelmaschinen) ein Minderungsanspruch entfallen kann. (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.11.2022 – 205 C 248/21 -; in GE 1/2023, 48).

-1. Es obliegt zunächst dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt. 2. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich als nicht zumutbar dar, um Schimmel zu vermeiden. (LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022 – 2 S 2/21 – ).

-a) Kann eine Hochzeitsfeier aufgrund der zuzu diesem Zeitpunkt zur Bekämpfung der COVIC 19-Pandemie geltenden Maßnahmen nicht wie geplant durchgeführt werden, wird dem Vermieter der hierfür gemieteten Räumlichkeiten die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 02.03.2022 – XII ZR 36/21 – NJW 2022, 1382). b) Der Umstand, dass die Durchführung einer Hochzeitsfeier mit der geplanten Bewirtung von bis zu 120 Personen aufgrund verschiedener Regelungen in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Corona-Schutzverordnung nicht zulässig war, führt nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. c). Für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, kommt grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Veranstaltung aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVIC-19-Pandemie nicht in der geplanten Form stattfinden kann (im Anschluss an Senatsurteil vom 02.03.2022 – XII ZR 36/21 – NJW 2022, 1382). d) Nur wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nichtzumutbar ist, kann nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen. Dafür genügt es nicht, dass ein weiteres Festhalten am Vereinbarten nur für eine Partei unzumutbar erscheint; vielmehr muss das Abgehen vom Vereinbarten der anderen Partei auch zumutbar sein. ( BGH, Urteil vom 11.01.2023 – XII ZR 101/21 -)

-Ist der Vertragsgegenstand nicht nur die überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs, stellt eine pandemie-bedingte Nutzungseinschränkung der Mietsache keinen Fall der Unmöglichkeit dar, sondern einen nnach § 313 BGB zu beurteilenden Fall der Störung der Geschäftsgrundlage ( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 – 1 U 30/22 – ).

-Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet, gehört es zur Pflicht des Vermieters, in der Heizperiode eine Raumtemperatur von mindestens 20 ° C zu ermöglichen. ( OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2021 – 3 U 26/21 – ).

-a) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). b) Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). c) Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zui können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 13.07.2022 – XII ZR 75/21 – GE 2022, 1002 = NJW-RR 2022, 1303). (BGH, Urteil vom 23.11.2022 – XIIZR 96/21 -; in GE: 4/2023, 185).

-1. Der Mieter kann eine spätere Herabsetzung der vergleichbaren Miete unter dem Gesichtspunkt einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage nicht allein deshalb verlangen, weil seine tatsächlich in den gemieteten Räumen erzielten Umsätze deutlich hinter seinen Erwartungen zurückbleiben. 2. Statistische Werte, die der Vermieter über die Anzahl der in den Vorjahren in der Kfz- Zulassungsstelle bearbeiteten Verwaltungsvorgänge bekannt gegeben hatte, können zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören. Gibt es jedoch naheliegende Gründe für den ausbleibenden wirtschaftlichen Erfolg des Mieters, die seinen unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind, so kann ihm das Festhalten an der Miete in unverminderter Höhe zugemutet werden. (LG Trier, Urteil vom 11.01.2023 – 5 O 256/22)

-1. Die Klausel „Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjekts oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter.“ ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können. 2. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung. 3. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietparteien allein trifft, nicht in Betracht. 4. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 – 24 U 8/21 -)

-Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40°C bis 43°C und nach 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 188-200), kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt, Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. (AG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2023 – 31 C 210/21 -)

-Zum Mindeststandart einer Wohnung gehört grundsätzlich, dass in der Wohnung angemessene Temperaturen erreicht werden können. Herrschen in der Wohnung im Sommer durchgehend 40 Grad, so liegt ein erheblicher Mangel vor, der eine Mietminderung von 30% und mehr rechtfertigt. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.08.2022 – 33 C 1355/21 – )

-Die Parteien eines Mietvertrags schließen keine Sollvereinbarung über eine vom Vermieter gem. dem §§ 535 ff. BGB zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den (Formular-)Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält. (LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2022 – 67 S 96/22 – )

-Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten „Wohn- und Nutzfläche“ dazu, wenn dies im Mietvertrag so bestimmt ist. (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022 – 10 S 136/21 – )

-1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Fall von pandemie- bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint. 2. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie- bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind. 3. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigung nicht gegeben. 4. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf. (LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 – 17 O 90/22 -)

-1. Schließgeräusche bzw. Schließdefizite einer Hauseingangstür führen bei der Wohnung, die nicht nahe an der Hauseingangstür liegt in der Regel nicht zu einer Mietminderung. 2. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigung durch Lärm- und Schmutzimmissionen trägt der Mieter die Darlegungs- und ggf. Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung. (LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2023 – 65 S 111/22 -; in: GE, 16/2023, 798)

-Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen umfassender Bauarbeiten, der Einrüstung und von Wasser- und Putzschäden in der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Die Minderung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist. (AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2022 – 17 C 96/21 – )

-1. Eine Mietwohnung, die in einem älteren, um das Jahr 1970 errichteten Gebäude liegt, weist – wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist – in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Schallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden DIN- Normen entspricht. 2. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2023 – 33 C 644/21 – )

-1. Nach Mietvertragsabschluss eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen von einer auf einem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle begründen einen gem. 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen nur gegen eigene Entschädigungssansprüche nach § 906 BGB hinnehmen muss. 2. Der Mieter muss die erhebliche Beeinträchtigung seiner Mietwohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen darlegen (Beschreibung der Art und Intensität der Beeinträchtigung) und beweisen. Gesundheitsgefährdung des Mieters ist für das Überschreiten der Wesentlichkeitsschwelle nicht nötig. 3. Es wird gem. §906 BGB vermutet, dass die Einhaltung von Grenz- und/oder Richtwerten nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des Mieters führt. (LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 – 311 S 5/22 – )

-1. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten. 2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt. 3. Erst bei Überschreitung ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr augegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor. (AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 – 143 C 2593/22 – )

-Durch Hahnenkrähen darf in einem allgemeinen Wohngebiet auch in ländlich geprägten Gebieten der nach der TA Lärm für Geräuschspitzen zulässige Maximalpegel von 60 dB(A) nicht überschritten werden; das Hahnenkrähen ist von kurzzeitigen Impulsen mit hoher Frequenz gekennzeichnet, die im Vergleich zu Dauergeräuschen als wesentlich lästiger empfunden werden. (LG Mosbach, Urteil vom 31.05.2023 – 5 S 47/22 – )

-Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, sondern sich der Umfang der gemieteten Sache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterscheidung der Wohnfläche gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10 % jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10 % die Mietminderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist. (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2022 – 67 S 147/22 -; in: GE, 19/2023, 954)

-1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar. 2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, „die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren“, wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.9.2023 I-24 U 47/22 -; in: GE; 21/2023, 1094)

-1. Öffentlich- rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen den Geweberaummieter nicht zur Minderung, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist. 2. Beruht der Mangel der Mietsache (hier: fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen des Mieters für die Eröffnung eines Ladengeschäfts) sowohl auf vom Vermieter als auch vom Mieter zu vertretenden Umständen, ist die Miete um 50 % gemindert. (KG, Urtel vom 16.3.2023 – 8 U 76/21 -; in. GE, 23/2023, 1193)