Untervermietung
– 1. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen. Nach dem Gesetz liegt eine solche das Kündigungsrecht auslösende Verweigerung dann vor, wenn sie nach der Benennung der Person des infrage kommenden Untermieters erfolgt. Eine Verweigerung wird auch dann bejaht, wenn sie ohne vorherige Benennung eines Untermietinteressenten von Seiten des Vermieters ausdrücklich generell erklärt wird. Es ist jedoch nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein – ohne Bestimmung eines bestimmten Untermietinteressenten – erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert (OLG Koblenz, Beschluss vom 30.04.2001 – 4 W-RE-525/00, in: GE 2001, 769).
– Bei genereller Verweigerung der Untervermietung kann der Mieter auch dann kündigen, wenn er einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat (LG Berlin, Urteil vom 2.06.20011 – 64 S 13/01 -, in: GE 2001, 1268).
– Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf eine generelle, nicht personenbezogene Untermieterlaubnis. Verweigert jedoch der Vermieter ganz generell die Untermieterlaubnis unabhängig davon, dass der Mieter keinen konkreten Untermieter genannt hat, kann der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 540 BGB in Anspruch nehmen (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2001 – 67 S 443/00 -, in: GE 2002, 398).
-1. Als berechtigtes Interesse zur Untervermietung ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. 2. Verstößt der Mieter bei der Untervermietung gegen bindendes Mietpreisrecht (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin), so steht die begehrte Untervermietererlaubnis nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung und ist zu versagen. (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21-).
-1. Als berechtigtes Interesse zur Untervermietung ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der
– Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untermieterlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar mitteilen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer).- Fehlen die Angaben, kann das Schweigen des Vermieters nicht als zur Kündigung berechtigende Verweigerung der Untermieterlaubnis ausgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2002 – 62 S 341/01 -, in: GE 2002, 668).
– Wenn der Vermieter eine beabsichtigte Untervermietung wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Untermieters untersagt, fehlt es an einem wichtigen Grund in der Person des Dritten iSd § 540 BGB, so dass der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann (LG Berlin. Urteil vom 15.01.2002 – 65 S 559/00 -, in: GE 2002, 332).
– Der Mieter hat keinen generellen Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung. – Zur Erlangung der Untermietgenehmigung muss er stets einen konkreten Untermietinteressenten benennen (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2001 – 64 S 290/00 -, in: NZM 2002, 338).
– Formularmäßiges Untermietverbot bei langfristiger Geschäftsraummiete: Bei langfristiger Geschäftsraummiete verstoßen das formularmäßige Verbot der Untervermietung und der damit verbundene Ausschluss des Sonderkündigungsrechts in § 549 I 2 BGB a.F. (§ 540 I 2 BGB n.F.) gegen § 9 II Nr. 1 AGBG (§ 307 II Nr. 1 BGB n.F.) (LG Bonn, Urteil vom 20.02.2002 – 2 O 346/01 -, in: NJW-RR 2002, 1234).
– Duldet der Vermieter einmal die vertragswidrige Untervermietung durch den Mieter, so folgt daraus nicht dessen Recht, erneut ein Untermietverhältnis außerhalb des Vertragszwecks zu begründen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002 – 24 U 207/01 -, in: GE 2003, 321)
– Die Untervermietung eines Teils der Wohnung trotz verweigerter Untermieterlaubnis berechtigt dann nicht zur fristlosen bzw. fristgerechten Kündigung, wenn der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf die Untermieterlaubnis hat (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2003 – 67 S 383/02 -, in: GE 2003, 880).
– Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein – ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten – erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 I 2 BGB) anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001 – 4 W-RE 525/00 -, in: NZM 2001, 581).
– Eine im Mietvertrag festgelegte Zusatzvereinbarung, dass eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters gestattet sei, hat den Charakter eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt. Der Vermieter kann dann die Untervermietung verweigern, wenn mit der Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist (KG, Urteil vom 08.09.2003 – 8 U 181/02 – , in: GE 2003, 1490).
– Ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht nicht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung auf Anfrage des Mieters versagt hat, in der der Mieter lediglich ohne Benennung einer konkreten Person erklärt, einen Untermieter suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wolle (OLG Celle, Beschluss vom 05.03.2003 – 2 W 16/03 – , in: MietRB 2003, 7).
– Solange der Mieter dem Vermieter Auskunft über die Person des künftigen Untermieters, über dessen Bonität sowie über den Inhalt des Untermietvertrages verweigert, besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung (OLG Dresden, Urteil vom 29.04.2004 – 16 U 237/04 – , in: MietRB 2004, 260).
– Der Wohnraummieter, der seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung hat, kann die Erlaubnis zur Untervermietung auch dann nicht verlangen, wenn er ein Zimmer in der Wohnung für seine eigene Nutzung behält (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2004 – 65 S 303/04 – , in: GE 2005, 126).
– 1. Bei grundloser Verweigerung der dem Mieter zustehenden Untervermietungserlaubnis ist der Vermieter schadensersatzpflichtig in Höhe der entgangenen Untermiete. 2. Das Ausscheiden von Mitgliedern einer Wohngemeinschaft führt ohne weiteres zur Annahme, dass die anteiligen Belastungen der verbleibenden Mieter entsprechend ansteigen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründen. 3. Untermieter sind dem Vermieter mit Namen und Anschrift zu benennen. Auf die Angabe des Berufs hat der Vermieter ebenso wenig einen Anspruch wie auf Einflussnahme auf den Untermietzins (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2004 – 67 S 210/04 – , in: GE 2005, 619).
– Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung bedarf einer Untermieterlaubnis. Um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Erlaubnis aus Gründen, die in der Person des Untermieters/ Lebensgefährten liegen, zu erteilen bzw. zu versagen, bedarf es der Auskunft über den Lebensgefährten. Dazu reicht jedoch bei dem Lebensgefährten der (vollständige) Name zur Identifizierung. Infolgedessen kann dann der Vermieter prüfen, ob in der Person wichtige Gründe vorliegen, die zur Versagung der Erlaubnis berechtigen können (LG Berlin, Urteil vom 07.10.2005 – 63 S 184/05 – , in: GE 2005, 1554).
– Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 -, in: GE 2006, 249).
– Der Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ist nach § 48 Abs. 1 GKG i.V. m. § 3 ZPO festzusetzen. Dabei ist mit Rücksicht auf § 41 Abs. 5 GKG in der Regel der einfache Jahresbetrag des in Aussicht genommenen Untermietzinses als Wert anzusetzen (KG, Beschluss vom 10.02.2006 – 22 W 47/05 -, in: GE 2006, 387).
– Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 1200).
– Gibt nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Unter-Untermieter, der den unmittelbaren Besitz hat, dem Drängen des Hauptvermieters nach, einen neuen Mietvertrag mit diesem unmittelbar zu schließen, mittelt er den Besitz fortan diesem und nicht mehr dem Untermieter sowie über diesen dem Hauptmieter. Bei fortbestehendem Untermietverhältnis wird der Untermieter dadurch dem Hauptmieter gegenüber gemäß § 541 BGB a.F. von seiner Verpflichtung zur Zahlung weiteren Untermietzinses frei, weil der Hauptmieter ihm den mittelbaren Mietbesitz nicht mehr gewähren kann (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 -).
– 1. Geht die Erlaubnis zur Untervermietung dem Mieter nach Ablauf der dem Vermieter zur Erklärung über den Untervermietungsantrag gesetzten Frist, aber vor der Kündigung des Mieters zu, kann der Mieter nicht mehr kündigen. 2. Hat der Vermieter jedoch die Untervermietungserlaubnis an Bedingungen geknüpft, zu deren Erfüllung der Mieter nicht verpflichtet ist, kann der Mieter binnen zehn Tagen nach Zugang der bedingten Untervermietungserlaubnis kündigen. 3. Der Vermieter darf die Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht noch davon abhängig machen, den Untermietinteressenten in seinen derzeitigen Wohnverhältnissen und seinem häuslichen Umfeld kennen zu lernen, wenn der Mieter ihm bereits Namen, Familienstand, Geburtsdatum, Alter und Anzahl der Kinder sowie Beruf und Adresse des Untermietinteressenten mitgeteilt hat. 4. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig von dem befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2006 – 64 S 19/06 -, in: GE 2006, 1405).
– In der gewerblichen Miete hat der Hauptvermieter ein elementares Interesse daran, die wesentlichen Bedingungen einer geplanten Untervermietung – namentlich Miethöhe und Vertragsdauer – zu erfahren, ebenso wie – jedenfalls wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat – sich ein Bild über die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermieters machen zu können. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Hauptvermieter für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Hauptmietverhältnis einzustehen hat, reicht in solchen Fällen – schon weil es zu Räumungsproblemen bzw. zu für Einkaufszentren abträglichen Leerstandszeiten kommen kann – nicht aus, um ohne derartige Angaben die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung verlangen zu können (BGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04 – , in: NJW 2007, 288).
– Die Rechtskraft eines zwischen den Hauptmietparteien ergangenen Feststellungsurteils über den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses erstreckt sich nicht auf das Rechtsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 -, in: Info M 2007, 98).
– Verweigert der Vermieter zu Unrecht die erbetene Untervermietungserlaubnis, ist er zum Ersatz des dadurch dem Mieter entgangenen Untermietzinses verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 425/05 -, in: GE 2007,783).
– Vermietet der Insolvenzverwalter die vom Insolvenzschuldner angemieteten Gewerberäume an einen Untermieter, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, haftet er dem Vermieter persönlich, wenn der Untermieter die Räume verspätet zurückgibt (BGH, Urteil vom 25.01.2007 – IX ZR 216/05-, in: Info M 2007, 282).
– Schließt der Mieter laufend neue Untermietverträge, um die Zwangsräumung zu vereiteln, kann der Vermieter ausnahmsweise aus dem Titel gegen den Mieter auch gegen den Untermieter vollstrecken (LG Hamburg, Beschluss vom 21.03.2007 – 316 T 24/07 -, in: ZMR 2007, 620; Info M 2007, 238).
– 1. Allein durch die Mietzahlung des Untermieters an den Vermieter kommt kein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande. 2. Auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters geschlossener Untermietvertrag ist wirksam (BGH, Beschluss vom 10.10.2007 – XII ZR 12/07 -, in: GE 2007, 1627).
– Schweigt der Vermieter auf eine Anfrage zur Untermieterlaubnis, ist das nur dann als Erlaubnisverweigerung zu werten, wenn der Mieter alle erforderlichen Informationen erteilt (hier: Name, Anschrift, vorgesehene Nutzung des Untermieters) und außerdem darauf hingewiesen hat, dass er ein etwaiges Schweigen des Vermieters innerhalb einer bestimmten Frist als Erlaubnisverweigerung deuten werde (KG, Urteil vom 11.10.2007 – 8 U 43/07 -; in: Info M 2008, 176).
– 1. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, „Untervermietung, Tausch oder anderweitige Gebrauchsüberlassung der gesamten Mieträume oder eines Teils davon sind ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Eine etwa gegebene Zustimmung gilt nur für den Einzelfall. Der Vermieter kann seine Zustimmung aus wichtigem Grund versagen oder widerrufen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere in der Person des Untermieters oder in der Art des von ihm betriebenen Gewerbes liegen. Als vorab gestattet gilt die Untervermietung an den Bürgen, dessen Ehefrau und Kinder sowie Gesellschaften, an denen der Mieter mehrheitlich beteiligt ist.“, beinhaltet keinen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gem. § 540 Abs. 1 BGB. 2. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist. 3. Macht der Vermieter die erbetene Zustimmung zur Untervermietung von einer Bonitätsprüfung des Untermieters abhängig und lässt sich der Mieter hierauf ein, ist dem Vermieter nach Erhalt derselben eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 – 10 U 148/06 -; in: ZMR 2008, 783).
– Ein Schweigen des Vermieters auf die Bitte um Untervermietungserlaubnis von Geschäftsräumen gilt nicht als Verweigerung, wenn die beabsichtigte Nutzungsart der Räume trotz Anfrage des Vermieters nicht angegeben wird. Die Nennung des Namens, der Anschrift und des Berufs des Untermieters reicht dann nicht, um ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund einer angenommenen Erlaubnisverweigerung zu begründen (KG, Urteil vom 11.10.2008 – 8 U 34/07 -; in: GE 2008, 1626).
– Mindert der Untermieter die Miete und gibt der Mieter die Minderung an den Vermieter weiter, darf der wegen der Mietrückstände verklagte Mieter dem Untermieter den Streit verkünden. Die Streitverkündung hemmt die Verjährung der Mietzahlungsansprüche des Mieters gegen den Untermieter (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – XII ZR 114/06 -; in: Info M 5/09, 184).
– Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 294/08 -; in: GE 2010, 120).
– Vermietet der Eigentümer nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses unmittelbar an den Unteruntermieter, reduziert sich die Miet des Unteruntermieters gegenüber dem Untermieter wegen eines Rechtsmangels grundsätzlich auf Null. Anders ist es, wenn der Unteruntermieter den Rechtsmangel selbst herbeigeführt hat (hier: durch Beteiligung an dem Vertrag zur Aufhebung des Hauptmietverhältnisses (LG Schweinfurt, Urteil vom 12.06.2009 – 23 O 869/08 (rk.) -; in: Info M 2009, 434).
– Verklagt der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung und Herausgabe, richtet sich der Streitwert nach dem Hauptmietzins und nicht nach dem Untermietzins (KG, Beschluss vom 17.09.2009 – 8 U 71/09 -; in: IMR 2010, 37).
– Die unerlaubte Untervermietung der gesamten Wohnung begründet nach Abmahnung die fristlose Kündigung, wenn der Mieter nach der Abmahnung keine Anstrengungen unternimmt, die Untermiete zu beenden (AG Potsdam, 07.04.1994 – 26 C 510/93 -).
– Gegen den mit Beendigung des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter können dem Hauptmieter Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 987 ff BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) erwachsen. 2. Die vom nicht mehr berechtigten Untermieter geschuldete Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume, der gegebenenfalls zu schätzen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009 – 24 U 91/09 -; in: IMR 2010, 271).
– 1. Gegen den mit Beendigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter können dem Hauptvermieter Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 987 ff BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) erwachsen. 2. Die von dem nicht mehr berechtigten Untermieter geschuldete Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume, der ggf. zu schätzen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009 – I-24 U 91/09 -; in: ZMR 2010, 755 f.).
– 1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. 2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. 3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: IMR 2011, 135; GE 2011, 401).
– Gibt der Untermieter die Mieträume nach beendetem Hauptmietverhältnis an den Hauptvermieter zurück, erfüllt er damit zugleich die gegenüber dem Untervermieter bestehende Rückgabeverpflichtung (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2011 – 29 S 8/10 -; in: GE 2011, 819).
– Führt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung durch, berechtigt das den Vermieter nicht ohne Weiters zur Kündigung wegen Vertragsverstoßes, wenn materiell ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht und dem Mieter unter Würdigung aller Einzelumstände keine bewusste Missachtung der Belange und Person des Vermieters vorzuwerfen ist (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 – 63 S 517/10 -; in: GE 2011, 1159).
– Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner Einzimmerwohnung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil 01.09.2011 – 14 C 212/11 -; in: GE 2012, 66).
– Tritt der Untermieter Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Mängelbeseitigung aus dem Untermietverhältnis an den Vermieter ab, so kann der Vermieter Ersatz der Beseitigungskosten von dem Mieter nur verlangen, wenn der Untermieter diesen zuvor mit der Mängelbeseitigung wirksam in Verzug gesetzt hatte (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 04.08.2011 – I-24 U 48/11 -; in: GE 2012, 129).
– Ein Mieter hat auch dann keinen Anspruch auf eine generelle nicht personenbezogene Erlaubnis zur Untervermietung, wenn der Vermieter die Erlaubnis von vornherein abgelehnt hatte (BGH, Beschluss vom 21.02.2012 – VIII ZR 290/11 -; in: GE 2012, 825).
– Der Vermieter kann wegen unerlaubter Untervermietung nicht mehr fristlos kündigen, wenn er von dieser bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung Kenntnis erlangt hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.02.2012 – 2 C 365/11 -; in: GE 2012, 495).
– Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem zur Herausgabe auffordernden Vermieter Ersatz der zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und trägt die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommen Räumungsklage (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.03.2012 – 210 C 370/11 -; in: GE 2012, 957).
– Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters i. S. d. § 540 BGB bedarf der Mieter insoweit nicht (LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 – 4 S 96/12 -; in: GE 2012, 1565).
– Lehnt ein Vermieter ein Gesuch des Mieters um die Erlaubnis zur Untervermietung ab und meldet sich auch auf die nachfolgende Aufforderung des Mieters, dies nochmals zu überdenken, nicht mehr, so kann der Mieter spätestens nach Ablauf von drei Monaten von einer Duldung der Untervermietung ausgehen. Insbesondere bedarf es danach nicht mehr der gerichtlichen Klärung der Erlaubniserteilung (LG Stuttgart, Beschluss vom 11.06.2012 – 19 T 148/12 -; in: WuM 2012, 675).
– Durch einstweilige Verfügung kann dem Mieter die unberechtigte Überlassung der Mieträume an dritte Personen untersagt werden (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 – 12 O 507/12 -; in: GE 2013, 125).
– Konkludente Duldung einer zunächst abgelehnten Untervermietung nach Ablauf von drei Monaten (LG Stuttgart, Beschluss vom 11.06.2012 – 19 T 148/12 -; in: GE 2013, 213).
– 1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 – 8 W 10/13 -; in: GE 2013, 682).
– Der Vermieter darf die Genehmigung zur Untervermietung grundsätzlich nicht deshalb verweigern, weil keine Angaben zur Bonität des Untermieters und darüber gemacht werden, welchen Raum er bewohnen soll (LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2013 – 65 S 377/12 -; in: GE 2013, 1067).
– 1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum nach § 940a ZPO gegen einen Dritten/Untermieter setzt verbotene Eigenmacht gegenüber dem unmittelbaren Besitzer voraus. 2. Die bloße Weigerung des (Unter-)Mieters, dem Vermieter nach Ende des Besitzrechts den unmittelbaren Besitz einzuräumen, stellt keine verbotene Eigenmacht dar (LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2011 – 6 S 88/11 -; in: IMR 2012, 102).
– Hat ein Wohnraummieter die Erlaubnis zur Untervermietung erhalten, weil er selbst die Wohnung nur zeitweise alle 14 Tage für den Besuch seiner Tochter nutzen wolle, ist er auch zur wechselnden Untervermietung an Feriengäste berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2013 – 65 S 449/12 -; in: GE 2013, 1277).
– Erteilt der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 -; in GE 2014, 248).
– Im Wege der einstweiligen Verfügung kann dem Mieter ein vertragswidrige Untervermietung untersagt werden (Brdbg. OLG, Beschluss vom 20.06.2013 – 6 U 19/13 -; in: GE 2014, 251).
– a) Der Eigentümer kann von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. b) Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld ensprechnende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370) (BGH, Versäumnisurteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/13 -; in: GE 2014, 739).
– a) Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIIIZR 4/05, GE 2006, 249=NJW 2006, 1200). b) Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraumnicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsggenstände zu lagern, und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 -; in: GE 2014, 998).
– Hat der Untermieter mit dem Untervermieter eine Vereinbarung über Verwendungsersatzansprüche getroffen, scheiden Ansprüche nach §§ 994 Abs. 1, 996 BGB gegen den Eigentümer aus (Bestätigung des Senatsurteils vom 13.10.1978 – V ZR 147/77, NJW 1979, 716) (BGH, Urteil vom 19.09.2014 – V ZR 269/13 -; in: GE 2015, 53).
– 1. Die Beendigung des Hauptmietvertrags lässt ein etwaiges Untermietverhältnis unberührt, da es zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter keinerlei vertragliche Beziehungen gibt. 2. Eine zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter geschlossene Vereinbarung, dass die Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Mieter geschlossene Untermietverhältnisse auf den Hauptvermieter übergehen sollen, ist ein Vertrag zu Lasten Dritter. Sie wird nur dann wirksam, wenn alle Untermieter der Vereinbarung zugestimmt oder sie genehmigt haben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 – 24 U 6/10 -; in: IMR 2011, 443).
– 1. Ein zur Minderung berechtigtender Rechtmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeiträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht eine einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 – 24 U 43/10 -; in: IMR 2012, 187).
– 1. Der Wegfall des Hauptmietverhältnisses hat nicht zur Folge, dass der Untervermieter gegen den Untermieter keinen Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB hat. 2. Die Herausgabeansprüche des Hauptvermieters gegen den Hauptmieter und des Untervermieters gegen den Untermieter bestehen nebeneinander, wobei der Untervermieter seinen Herausgabeanspruch auch auf Herausgabe an den Hauptvermieter richten kann (KG, Urteil vom 01.03.2012 – 8 U 197/10 -; in: IMR 2012, 235).
– 1. Ein Mieter kann vom Vermieter die Duldung der Untervermietung verlangen, wenn er ohne Einnahmen aus der Untervermietung nicht in der Lage sein wird, die monatliche Miete aufzubringen, und daher Gefahr läuft, fristlos gekündigt zu werden. 2. Droht dem Mieter Obdachlosigkeit, kann der Anspruch auf Duldung der Untervermeitung auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden (LG Hamburg, Beschluss vom 13.11.2012 – 316 T 70/12 -; in: IMR 2013, 136).
– 1. Bei einer auf § 546 Abs. 2, § 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters gegen den Untermieter richtet sich der Streitwert nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Das maßgebliche „Entgelt“ ist grundsätzlich nicht der vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlende Untermietzins, sondern der vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Hauptmietzins. 3. Ist die Mietsache nur teilweie untervermietet und wir dementsprechend nur Herausgabe der untervermieteten Räume verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts. 4. Ob er daran Allein- oder Mitbesitz hat, ist hingegen für die Streitwertbemessung ohne Belang (KG, Beschluss vom 26.11.2012 – 8 W 77/12 -; in: IMR 2013, 127).
– 1. Der Vermieter darf eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen des Mieters verweigern. 2. Hat sich der Mieter durch notrarielle Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung unterworfen, kann der Vermieter die Untervermietung verweigern, wenn dadurch die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt wird. 3. Bei der Untervermietung kann eine Vereitelung angenommen werden, weil ein Untermieter durch die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht betroffen ist (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 – 12 O 507/12 -; in: IMR 2013, 189).
– 1. Der Streitwert der auf § 546 Abs. 2, § 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seines Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 – 8 W 10/13 -; in: IMR 2013, 213).
– Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauensbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar (AG München, Urteil vom 25.04.2013 – 423 C 29146/12 -; in: IMR 2014, 15).
– Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 -; in: IMR 2014, 101).
– 1. Der Eigentümer kann, von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. 2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370) (BGH, Urtiel vom 14.03.2014 – V ZR 218/13 -; in: IMR 2014, 230).
– 1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200). 2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH, Urteilv om 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 -; in: IMR 2014, 319).
– 1. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters zur Beendigung eines Untermietverhältnisses nach Abmahnung des Vermieters begründet eine zur Fristlosen Kündigung berchtigende erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. 2. Eine im Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung erfüllt die Funktion einer konkludenten Abmahnung, selbst wenn die Kündigung rechtlich unwirksam ist. 3. Ein Mieter hat keinen Anspruch auf eine Erlaubniserteilung zur Untervermietung, wenn der Mieter selbst weiteren Wohnraum seiner Lebensgefährtin in nicht unerheblichem Maße zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter über zusätzliche Wohnsitze verfügt (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 – 67 S 28/15 -; in: IMR 2015, 320).
– 1. Die Überlassung der Wohnung an ein bereits in der Wohnung lebendes Kind stellt keine zustimmungspflichtige Untervermietung an einen Dritten im Sinne des § 553 BGB dar. 2. Die mietvertragliche Regelung, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter ohne schriftliche Erlaubnis untervermietet und das Untermietverhältnis nicht auf Aufforderung beendet, ist unwirksam (AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 – 11 C 271/14 -; in: IMR 2015, 326).
– 1. Die Mieterin ist berechtigt, vom Vermieter die Erlaubnis für eine Überlassung der Wohnung an einen Familienangehörigen (hier: Sohn) zu verlangen, auch wenn sie dort nicht mehr wohnt. 2. Eine Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung ist dann kein Grund für eine außerordentliche fristlose oder fristgerechte Kündigung (AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 – 11 C 271/14 -; in: GE 2015, 456).
– Der Streitwert für eine Klage auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ist mit dem 42fachen Monatsbetrag des zu erwartenden Untermietzinses anzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 27.05.2015 – 63 T 40/15 -; in: GE 2015, 861).
– Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 340a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz voaraus (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 67 T 149/15 -; in: GE 2015, 1035).
– Die Spezialvorschrift des § 41 GKG (Jahresbetrag maßgeblich) kann nur auf dort geregelte Fälle angewandt werden, so dass der Streitwert für die Klage auf Genehmigung der Untervermietung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete festzusetzen ist (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2015 – 67 T 194/15 -; in: GE 2016, 65).
– 1. Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an- bezahlende – Feriengäste ist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt. 2. Der Mieter haftet dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrags verletzt (LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 – 65 S 318/15 -; in: GE 2016, 67).
– Der Gebührenstreitwert für eine Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis bemisst sich nach dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Untermietzinses (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2015, 861; LG Berlin, ZK 67, GE 2016, 65) (LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2016 – 65 T 259/15 -; in: GE 2016, 533).
– Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig machen. Die Angemessenheit der Erhöhung bestimmt sich nicht an der stärkeren Abnutzung und/oder einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Beteiligung des Vermieters am Untermietzins. Die Beteiligung des Vermieters am Untermietzins ist, sofern der Mieter selbst die ortsübliche Miete zu zahlen hat, im Regelfall mit 20 % anzusetzen; erreicht die Miete des Hauptmieters die ortsübliche Miete nicht, ist es jedenfalls dann angemessen, den Vermieter mit bis zu 25 % am Untermietzins parizipieren zu lassen, wenn auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Miete noch nicht erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 – 18 T 65/16 -; in: GE 2016, 1093).
– 1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptmieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlagen. 2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen (LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 – 65 S 318/15 -; in: IMR 2016, 66).
– Bei einer Mehrheit von Mietern ist ein einzelner Mitmieter allein nicht berechtigt, eine Untervermietungserlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzen (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.07.2016 – 65 S 172/16 -; in: GE 2016, 1280).
– 1. Der Mieter, dem – in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude – Räume „zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume“ vermietet worden sind, kann nicht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an den Betreiber eines häuslichen Pflegedienstes verweigert wird, der 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter beschäftigt, die selbst am Wochenende teilweise bereits vor 6 Uhr morgens in den Mieträumen eintreffen und diese teilweise erst nach 22 Uhr wieder verlassen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016 – I-24 U 63/15 -; in: GE 2016, 784).
– Der Streitwert für die Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ist auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete festzusetzen (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO) (KG, Beschluss vom 25.10.2016 – 8 W 48/16 -; in: GE 2016, 1505).
– 1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Mietsache. Das gilt auch für die Überlassung an Familienangehörige und Lebenspartner. 2. Die unbefugte Überlassung der gesamten Mietsache zum selbständigen Gebrauch an Dritte rechtfertigt auch bei einer Einzimmerwohnung die fristlose Kündigung (AG Mitte, Urteil vom 26.01.2017 – 21 C 55/16 -; in: GE 2017, 422).
– Der Begriff des „berechtigten Interesses“ in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist im Lichte der geltenden Rechts- und Sozialordnung auszulegen. Hat der Mieter keine ersichtliche Absicht, in die gemietete Wohnung zurückzukehren und möchte die Wohnung nru dauerhaft für sich „vorhalten“, ist das weder von hinreichendem Gewicht noch steht es – vor dem Hintergrund eines angespannten Wohnungsmarkts in Berlin – im Einklang mit der sozialen Bedeutung der Wohnung für den überwiegenden Teil der Bevölkerung, die ihren Wohnbedarf als Mieter befriedigt (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 433/16 -; in: GE 2017, 778).
– Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-) Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – 67 S 119/17 -; GE 2017, 781).
– Eine unbefristet erteilte Untervermietungserlaubnis kann widerrufen werden, wenn nach jahrelanger Nutzung durch wechselnde Untermieter nicht erkennbar ist, dass der Hauptmieter von der Wohnung wieder Gebrauch machen werde (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16 -; in: GE 2017, 893).
– Unberechtigte Untervermietung zur Verhinderung der Räumungsvollstreckung kann durch einstweilige Verfügung untersagt werden (OLG München, Beschluss vom 04.09.2017 – 7 W 1375/17 -; in: GE 2017, 1219).
– 1. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht alleine zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 -, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). 2. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an (BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VII ZR 105/17 -; in: GE 2018, 385).
– Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten u. a. dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, der Mieter jedoch die Erlaubnis nicht einholt (LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17 -; in: GE 2018, 511).
– Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Zur Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung der Untermieterlaubnis vorliegt, sind Angaben erforderlich, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob personenbezogene Gründe gegen die Erlaubnis vorliegen (LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2018 – 65 S 202/17 -; in: GE 2018, 515).
– Im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, sind zwar selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind, sondern mit Blick auf Art. 6 GG schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen. Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person zusammen mit den in den Haushalt aufgenommenen Familienangehörigen nutzt. Gibt der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung ohne den Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben, endgültig auf, stellt die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Überlassung der Wohnung an bis dahin mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Angehörige (auch Kinder) eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18 -; in: GE 2018, 641).
– Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt; das gilt insbesondere auch für die Vorlage eines aktuellen und vollständigen Bescheids über Leistungen des JobCenters, die der Mieter erhält (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018, 66 S 275/17 -; in: GE 2018, 646).
– Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft begründet einen Anspruch auf der Mieterseite, in Zukunft den Hauptmieter oder den Untermieter auszuwechseln. Eine „doppelte Auswechslungsbefugnis“ (Hauptmieter und Untermieter) kann dagegen nicht ohne Weiteres angenommen werden (AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 – 4 C 17/18 -; in: GE 2018, 769).
– a) die Parteien eines Mietvertrags können grundsätzlich das Mietverhältnis auch dann jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. b) In diesen Fällen ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags in der Regel nicht sittenwidrig, wenn dem hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann (BGH, Urteil vom 18.04.2018 – XII ZR 76/17 -; in: GE 2018, 870).
– Ist vermieterseits dem Mieter die Untervermietung an einen Verwandten erlaubt, kann sich der Untermieter gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, er könne seinen Ehepartner mit in die Wohnung aufnehmen. (AG Neukölln, Urteil vom 01.03.2018 – 6 C 432/17 -; in: GE 18/2018, 1153).
– 1. Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer „angemessenen“ Mieterhöhung für die „Zumutbakeit“ der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlages kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird. 2. Die Kammer folgt ausdrücklich nicht der Entscheidung der ZK 18 des Landgerichts Berlin (Beschluss vom 07.07.2016 – 18 T 65/16, GE 2016, 1093), wonach ein Anteil von 20 % des Untermietzinses anzusetzen ist. Einzelfallabhängig erscheint stattdessen ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von zwischen 5 € und 30 € pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht. Erheblich höhere Zuschläge kommen bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können. 3. Prozessual ist die berechtigte Abhängigkeitsmachung der Untermietererlaubnis von einer erhöhten Miete dadurch aufzulösen, dass das Gericht einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag erteilt, dem der Mieter zustimmen muss, will er nicht Klageabweisung riskieren. (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 – 66 S 29/18 – Einzelrichter; in: GE 2/2019, 126).
– Der Wechsel der Hauptmieter hat grundsätzlichen keine Auswirkung auf einen bestehendenden Untermietvertrag. (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018 – 37 O 123/18 -; in: GE 5/2019, 318).
– Der zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtete Vermieter hat keinen Anspruch auf eine auch nur teilweise Abschöpfung der gegenüber der anteiligen Hauptmiete höheren Untermiete (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 – 64 S 104/18 -; in: GE 2019, 601).
– Der Wunsch, nicht allein in der Wohnung leben zu müssen, kann den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen. (LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 – 66 T 56/19 -; in: GE 19/2019, 1245).
-1.Der Hauptmieter ist nicht allein des wegen berechtigt, ein mit Erlaubnis des Hauptmieters begründeten unbefristetes Untermietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB zu kündigen, weil der Hauptvermieter die Untervermietungserlaubnis wirksam widerrufen hat. Liegen die Voraussetzungen der §§ 549 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2, 573 a Abs. 2 BGB für eine erleichterte Kündigung des Untermietverhältnisses nicht vor und kann der Hauptmieter sich mangels konkreter Absicht, die Mieträume wieder selbst zu bewohnen, auch nicht auf berechtigten Eigenbedarf stützen, so bleibt seine Kündigung ohne Erfolg. 2. Die mit dem wirksamen Widerruf der Untervermietungserlaubnis begründete Pflicht des Hauptmieters, die Untervermietung zu beenden, vermag auch nicht deswegen ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen, weil ihm bei Fortsetzung der Untervermietung die Kündigung des Hauptmietverhältnisses drohte. Denn der Hauptmieter hat mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der anschließend erhobenen Räuungsklage hineichende Bemühungen entfaltet, um seinen Pflichten aus dem Hauptmietverhältnis zu genügen. (Anschluss an BGH – VIII ZR 5/13 -, Urt.v.04.12.2013, GE 2014, 113 f.) (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – 64 S 36/19 -; in: GE 22/2019, 1507).
– 1. Sind bei einer Mehrheit von Mietern bis auf einen Mitmieter bereits alle anderen Mitmieter ausgezogen, kann der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen Dritten an die Bedingung knüpfen, dass der verbliebene Mitmieter seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung behält. 2. Bittet der verbliebene Mitmieter um eine Untervermietungserlaubnis eines Teils der Wohnung an einen nichtehelichen Lebensgefährten, kann die Erlaubnis auf die Dauer der Lebensgemeinschaft befristet werden. 3. Der Entscheidung des Gerichts über die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis sind die derzeitigen Umstände zugrunde zu legen; rein hypothetische Erwägungen sind nicht zu berücksichtigen. Sollten sich die Lebensumstände der Mieter einmal ändern, steht es ihnen frei, dann aufgrund etwaiger neuer Umstände wieder um eine Untervermietungserlaubnis zu bitten, über die man dann zu befinden hätte (AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 – 19 C 316/18 -; in: GE 23/2019, 1584).
-Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis erfordert ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das nicht gegeben ist, wenn der in einem 11 km von der Wohnung in einem Eigenheim wohnende Mieter zwei Zimmer seiner 3-Zimmer-Wohnung untervermieten und nur ein Zimmer für gelegentliche Aufenthalte nutzen will. (AG Lichtenberg, Urteil vom 20.02.2019 – 8 C 338/18 -; in: GE 3/2020, 205).
– 1. Die vollständige Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung an im Haushalt lebende erwachsene Kinder der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende Vertragsverletzung seitens des Mieters dar. 2. Im Haushalt des Mieters lebende minderjährige sowie auch erwachsene Kinder sind in den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache miteinbezogen. Eine Aufnahme bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. 3. Ein gesetzlicher Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis durch den Vermieter zur dauerhaften Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung ohne eigenen Rückkehrwillen besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18 -; in: IMR 2018, 279).
-Es ist bislang höchstrichterlich ungeklärt, ob ein Mieter „unbefugt“ i.S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB handelt, wenn er den gesamten von ihm gemieteten Wohnraum einem – zuvor mit Kenntnis des Vermieters – in die Mietsache aufgenommenen Familienmitglied überlässt, ebenso, ob eine etwaige in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an das Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten „erheblichen Maße“ zu verletzen. (LG Berlin, Beschluss vom 28.07.2020 – 67 S 299/19 -; in GE 17/2020, 1117).
-Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadenersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. (BGH, Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20 -; in IWW-Abrufnummer 219828).
-1. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus. 2. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen. ( LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 – 64 T 49/20 -; in GE 1/2021, 57).
-Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. (BGH, Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20 -; in GE 2/2021, 118).
-1.Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen. 2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls. (AG Mitte, Urteil vom 26.11.2020 – 25 C 16/20 -; in: GE 3/2021, 189).
-1.Die unerlaubte Untervermietung an Touristen über airbnb stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermiter jedenfalls zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. 2. Das Recht des Vermieters, zur Ermittlung einer unberechtigten Untervermietung detektivische Mittel einzusetzen, schließt auch die Möglichkeit ein, zum Schein durch einen „agent provocateur“ ein Untermietverhältnis eingehen zu lassen (Abgrenzung zu LG Berlin -67 S 20/18, GE 2018, 936). (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2020 – 63 S 309/19 -; in: GE 4/2021, 250).
-1. Dem Vermieter steht im Fall der Untervermietung ein Anspruch auf die Vorlage der persönlichen Unterlagen des Untermieters, bestehend aus Namen, dessen aktueller Wohnanschrift und die Vorlage des Arbeitsvertrages als Nachweis zu. Ein weitergehender Anspruch auf Vorlage des Nachweises einer gesonderten Haftpflichtversicherung besteht nicht. 2. Für die Untervermietung reicht jedes berechtigte Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB aus. Für die Begründung des berechtigten Interesses an der Untermiete reicht aus, wenn der Mieter einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt. Umso mehr muss ein beruflicher Auslandsaufenthalt ausreichen. 3. Der Vermieter ist für einen in der Person des Untermieters liegenden Verhinderungsgrund darlegungs- und beweisbelastet. Der Untervermietung steht nicht entgegen, dass der Mieter nicht postalisch erreichbar ist. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 – 3 C 234/19 -; in GE 10/2021, 636).
– Das berechtigte Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis setzt voraus, dass es erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.08.2020 – 15 C 16/20 -; in: GE 14/2021).
– 1. Ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters genügt nur dann den Anforderungen des § 553 BGB, wenn er auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters erhält. 2. Das Genehmigungsgesuch des Mieters löst frühestens dann einen Erlaubnisanspruch – und einen auf der unterlassenen Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch des Mieters – aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergib, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist. 3. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen „Teils der Mietsache“, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten „Untervermietung“ verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint. 4. Eine auf § 242 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat (LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021, 67 S 87/21 -; in: GE 15/2021, 945).
-Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setzt nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt. Es reicht aus, dass es lediglich in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist (LG Berlin, (Einzelrichter-) Urteil vom 22.07.2021 – 67 S 59/21 -; in: GE 16/2021, 1004).
-1.Ein Wohnungsrecht berechtigt grundsätzlich nicht zur Vermietung der Wohnung an Dritte. 2. Hat der frühere Eigentümer jedoch dem Inhaber des Wohungsrechts die Vermietung gestattet, so bilt dies auch für den Erwerber weiter. 3. Unabhängig vom Vorliegen einer Gestattung besteht auch deshalb kein Anspruch auf Herausgabe der erzielten Mieten, weil der Zuweisungsgehalt des Eigentums nicht betroffen ist, mithin der Wohnungsrechtsinhaber nichts „auf Kosten“ des Eigentümers erlangt hat. 4. Die Kündigung der Gestattung der Vermietung ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen möglich, wobei die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts für den konkreten Fall zu berücksichtigen sind. (LG Regensburg, Urteil vom 21.04.2021 – 71 O 2493/20 -; in IMR 2021, 335).
-1. Ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Erlaubnis der Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters ist nicht dargetan, wenn ein gemeinsames Nutzungskonzept fehlt und zu Unrecht davon ausgegangen wird, dass der Vermieter dem Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietverhältnis zustimmen müsste. 2. Die Erlaubnis ist für den Vermieter unzumutbar, wenn eine Erweiterung des Nutzerkreises ohne angemessenen Untermietzuschlag begehrt wird und der Mieter einen wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung erzielen will. (LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 – 64 S 45/21 -; in: GE 18/2021, 1124).
-Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsabschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt. (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 – 64 S 261/20 -; in GE: 20/2021, 1262).
–Widerruf der Untervermietungserlaubnis kein Kündigungsgrund für Untermietverhältnis. (BGH, Beschluss vom 03.08.2021 – VIII ZR 329/19; in GE: 22/2021, 1425).
-1. Dem Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat. 2. Dem Anspruch auf Untervermietung steht nicht entgegen, dass der Mieter zunächst die gesamte Wohnung untervermietet hat, sofern der Untermietvertrag später nur auf ein Teil der Wohnung umgeschrieben wird. (AG Mitte, Urteil vom 25.08.2021 – 7 C 44/20 -; in GE: 22/2021, 1436).
-Der Kündigungsgrund der unerlaubten Untervermietung ist substantiiert vorgetragen, wenn der Vermieter auf Namensschilder von anderen Personen am Briefkasten und Befragung von Hausbewohnern hinweist; wird das vom Gericht als nicht ausreichend angesehen, ist der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt. (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VIII ZR 91/20 -; in GE 24/2021, 1562).
–Nicht jedes mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehende wirtschaftliche Interesse des Mieters ist geeignet, ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu begründen. (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 – 67 S 286/21 -; in GE: 9/2022, 470).
-1. Dass Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen mieten, ohne sie selbst zu bewohnen, ist mit Blick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, Art. 14 GG, unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreift, kein Interesse, das mt der geltenden, Veränderungen unterliegenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. 2. Mietet ein Mieter eine Wohnung von vornherein mit der Absicht, sie niemals selbst zu bewohnen, sondern einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, rechtfertigt das eine vermieterseitige Kündigung. (LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 – 65 S 202/21 -; in GE: 9/2022, 471).
-Dem Vermieter (von Wohnraum) steht gegenüber dem Mieter ein auf § 1004 BGB beruhender und im einstweiligen Verfügungsverfahren durchsetzbarer Anspruch auf Untersagung der vollständigen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte jedenfalls dann zu, wenn er gegen den Mieter einen vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt und der Mieter danach den Versuch einer unbefugten Gewahrsamsüberlassung unternommen oder bereits erfolgreich abgeschlossen haben sollte. (LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2022 – 67 T 8/22 -; in GE: 9/2022, 473).
–Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein. (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 – 67 S 7/22 -; in: GE 11/2022, 582).
-Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine begehrte Untervermietungserlaubnis zu erteilen, die nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung, sondern im Widerspruch zum sozialen Wohnraummietrecht des BGB steht, weil die Mietpreisabrede im Untermietvertrag den Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten widerspricht. Diese binden grundsätzlich auch den Mieter, der im Verhältnis zum Untermieter rechtlich als Vermieter anzusehen ist. (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21 -; in GE: 14/2022, 741).
-Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, die der Vermieter von einem Untermietzuschlag abhängig machen kann. (LG Berlin, Urteil nach § 313 a Abs. 1 ZPO vom 10.06.2022 – 63 S 72/21 -; in GE: 17/2022, 906).
-Ein Mieter muss sich das rechtswidrige Verhalten seines Untermieters, auch im Falle der Verwirklichung eines Straftatbestands wie einer Unterschlagung, zurechnen lassen. (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 05.07.2022 – I-24 U 5/21 -; in GE: 19/2022, 1002).
-1. Als berechtigtes Interesse zur Untervermietung ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. 2. Verstößt der Mieter bei der Unervermietung gegen bindendes Mietpreisrecht (hier:Mietenbegrenzungsverordnung Berlin), so steht die begehrte Untervermietererlaubnis nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung und ist zu versagen. (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21).
-Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestüzten Kündigung des Mietverhältnisses kann über die Pflichtverletzung des Mieters hinaus dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung zu erwirkenden Unterlassungstitel erfordern. (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 – 67 S 111/22 -; in GE 23/2022, 1265).
-Die Fortsetzung der auf eine umfassende mietvertragliche Gestattung des Vermieters gestüzten – und langjährigen – Gebrauchsüberlassung an Dritte berührt nach dem Widerruf der Gestattung die Rechte des Vermieters grundsätzlich nur dann in einem für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erheblichen Maße, wenn der Mieter nicht nur die Gebrauchsüberlassung fortgesetzt, sondern gleichzeitig auch einem vor dem Vermieter nach Widerruf der Gestattung erwirkten gerichtlichen Titel auf Unterlassung der weiteren Gebrauchsüberlassung zuwider gehandelt hat. (LG Berlin, Beschluss vom 03.11.2022 – 67 S 190/22 -; in GE: 2/2023, 91).
-Ist in einem Wohnraummietvertrag geregelt, dass eine Überlassung an Dritte die Zustimmung des Vermieters erfordert, und wird seitens des Vermieters klargestellt, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, begründet eine Überlassung an vier Personen einen außerordentlichen Kündigungsgrund. Eine Vertragsverletzung ist insbesondere auch dann anzunehmen, wenn der Mieter mit der nicht genehmigten Gebrauchsüberlassung Gewinn erzielt und damit von einer gewerblichen Vermietung auszugehen ist. (AG Berlin- Mitte, Urteil vom 14.03.2023 – 17 C 281/22 -)
–Vermietet der Eigentümer mehrere Wohnungen an eine Hauptmieterin mit der Berechtigung zur Weitervermietung, kann eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Mieterschutzvorschriften vorliegen, so dass nach Beendingung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter keine Räumung verlangt werden kann. (LG Berlin, Urteil vom 9.05.2023 – 65 S 191/22 – in: GE, 18/2023, 900)
-1. Der Wohnraummieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der Wohnung; der Antrag auf Gestattung muss konkret angeben, welcher abgrenzbare Bereich der Wohnung in seinem Gewahrsein verbleiben soll. 2. Eine teilweise Überlassung liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter persönliche Sachen in einem Schrank lagert und einen Wohnungsschlüssel behält. 3. Ein Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters darzulegen und die Höhe der Untermiete sowie die Bereitschaft zur Zahlung eines Untermietszuschlags zu berücksichtigen sind. (AG Wedding, Urteil vom 25.07.2023 – 16 C 315/22 -; in: GE, 18/2023, 903)
– Eine mehrmonatige „Workation“ kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Verrtagsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zu vermieten. (LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 – 64 S 280/22 – ; in: GE, 15/2023, 749)
– Auch allgemeine humanitäre Erwägungen können ein berechtigtes Interesse des Mieters für die Erlaubnis einer Untervermietung begründen (hier: Aufnahme eines ukrainischen Flüchtlings). (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 – 65 S 39/23 -; in: GE, 10/2023, 956)