Rechtsprechung

 

Mietrecht

 

Mietvertrag

- Vertragsabschluss

                  - Vertragsparteien

                  - Schriftform

                  - Sonstiges

- Vertragsinhalt

                  - Kleinreparaturen/Instandhaltung

                  - sonstige Vereinbarungen

- Konkurrenzschutz

 

 

Mieterhöhung

- Allgemeines

- preisgebundener Wohnraum

- Staffelmiete/Indexmiete

- Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

- Berliner Mietspiegel

                  - Allgemeines

                  - wohnwerterhöhende/wohnwertmindernde Merkmale

                    /Sondermerkmale

- Mieterhöhung wegen Modernisierung

 

Modernisierung

- Allgemeines

- einzelne Maßnahmen

 

 

Untervermietung

 

Schönheitsreparaturen

- Vertragliche Vereinbarungen

- Durchführung der Schönheitsreparaturen

- Schadensersatz

- Sonstiges

 

 

Mietminderung/Instandhaltung/Aufwendungsersatz

- Allgemeines

- Einzelne Mängel

 

Betriebskosten

- Allgemeines

- „Kalte Betriebskosten“

- Heiz- und Warmwasserkosten

 

Kündigung / Beendigung des Mietverhältnisses

- Allgemeines

- ordentliche Kündigung

- Kündigung wegen Vertragsverstoß

- Eigenbedarfskündigung

- Sonstige ordentliche Kündigungen

                      - außerordentliche/fristlose Kündigung

- Kündigung wegen Zahlungsverzug

- Kündigung wegen anderer Gründe

- Rückgabe/Räumung

 

Kaution

 

Parabolantenne/Satellitenschüssel

 

Insolvenz/Insolvenzverwaltung

 

Zwangsverwaltung

 

Sonstiges

 

 

 

                                      Inhalt

 

Mietvertrag

 

Vertragsabschluss

 

 

Vertragsparteien

 

- Wer im Kopf des Mietvertrages als Mieter angegeben ist und den Vertrag unterschrieben hat, kann sich nicht darauf berufen, er sei nicht Vertragspartei, weil seiner Unterschrift ein Stempelabdruck einer Kommanditgesellschaft hinzugefügt wurde (KG, Urteil vom 18.04.2002 – 8 U 33/01 -, in: GE 2002, 857).

- Sind im Kopf des Mietvertrages beide Ehepartner namentlich benannt, unterzeichnet jedoch allein die Ehefrau den Vertrag, ist nur sie Mieterin (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.10.2003 – 220 C 456/02 - , in: GE 2004, 484).

- Der überlebende Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft tritt in entsprechender Anwendung des § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters ein (BGH, Beschluss vom 13.01.1993 – VIII ARZ 6/92 -, in: GE 1993, 361).

- Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Ein Mietvertrag genügt (nur) dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also auch die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Für einen Grundstückserwerber, dessen  Informationsbedürfnis die Schriftform vorrangig dient, muss die Möglichkeit bestehen, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 -, in: GE 2002, 1326; NJW 2002, 3389).

- Sind in dem Mietvertrag beide Eheleute als Mieter vorgesehen, unterschreibt jedoch nur ein Ehegatte, wird der andere ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die für eine Bevollmächtigung sprechen, nicht Mietvertragspartner (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2004 – 63 S 237/03 - , in: GE 2004: 1096).

- Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte kann zumindest dadurch Mitmieter werden, dass er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 232/00 -, in: GE 2001, 1603).

- Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäfts durch die neugegründete Gesellschaft führen nicht kraft Gesetzes dazu, dass die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrags über die weiter genutzten Geschäftsräume wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich (BGH, Urteil vom 25.04.2001 – XII ZR 43/99 -, in: NZM 2001, 621).

- Ein Mietvertragspartner kann durch dreiseitigen Vertrag zwischen ausscheidendem, eintretendem und verbleibendem Partner und – mit Zustimmung des verbleibenden Partners – durch zweiseitigen Vertrag zwischen ausscheidendem und eintretendem Partner ausgewechselt werden (KG, Urteil vom 23.09.1999 – 8 U 344/98 -, in: NZM 2001, 622).

- Wechsel der Vertragsparteien: Die konkludente Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Verhalten aller drei Vertragsbeteiligten voraus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.12.2001 – 24 U 17/01 -, in: GE 2002, 798).

– Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem befristeten Mietvertrag bedarf neben der Zustimmung aller Vertragsparteien der Schriftform des § 566 a.F. BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

- Der Mietvertrag mit einem Strohmann, der die Konzession anstelle des Betreibers erlangen sollte, ist wirksam (KG, Urteil vom 04.04.2002 – 8 U 148/01 -, in: GE 2002, 798).

- Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag (hier: Gesellschafter einer GbR), muss dies zur Wahrung der Schriftform in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGH vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

- Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte kann zumindest dadurch Mitmieter werden, dass er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 232/00 -, in: NZM 2002, 119).

- Vermietet ein Ehepartner Räume, die ihm zusammen mit seinem anderen Ehepartner gehören, und sind beide im Mietvertrag als Vermieter genannt, werden beide Eheleute Vermieter, auch wenn der Mietvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben wird. Eine weitere Unterschrift durch den anderen Ehepartner mit Vertretungsvermerk ist nicht erforderlich. Entsprechendes gilt bei Ehepaaren als Mieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.08.1999 – 24 U 93/98).

- Wird der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch nach späterer Veräußerung des Grundstücks Vermieter (LG Stendal, Urteil vom 12.04.2001 – 31 O 5/01 -, in: GE 2001, 925).

- Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII 399/03 -, in: GE 2005, 1548).

- Lässt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages von einem Gesellschafter oder Dritten vertreten, muss der Vertreter mit Vertretungszusatz unterzeichnen, um der Form des § 550 Abs. 1 BGB zu genügen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.12.2005 – I-24 U 46/05 -, in: GE 2006, 445).

- Eine nur formelle Aufnahme eines Dritten als „Mieter“ in den Mietvertrag mit dem alleinigen Zweck, zusätzliche Sicherheit zu erlangen ohne mit diesem ein Mietverhältnis begründen zu wollen, steht dem Schutzgedanken des § 551 Abs. 1 BGB entgegen (LG Leipzig, Urteil vom 26.01.2005 – 1 S 5846/04 -, in: NZM 2006, 175).

- 1. Scheidet einer von zwei Gesellschaftern einer OHG aus, wird der nunmehrige Inhaber des Einzel- und Handelsunternehmens alleiniger Mieter. 2. Tritt danach ein neuer persönlich haftender Gesellafter in das Unternehmen mit der Folge ein, dass sie dadurch eine OHG wird, wird diese nicht Mieterin anstelle des bisherigen Inhabers. 3. Scheidet der bisherige Einzelhandelsunternehmer und persönlich haftende Gesellschafter aus der neuen OHG aus und wird neuer Kommanditist, ändert sich an seiner Stellung als (alleiniger) Mieter nichts (KG, Urteil vom 13.04.2006 – 8 U 160/05 -, in: GE 2006, 780).

- Ein einheitlicher Mietvertrag über eine Wohnung mit Stellplatz wird durch die Veräußerung der Wohnung und des Stellplatzes an jeweils unterschiedliche Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Beide Erwerber treten in den einheitlichen Mietvertrag ein und bilden eine Bruchteilsgemeinschaft (BGH, 28.09.2005 – VIII ZR 3999/03 -, in: NJW 2005, 3781).

- Die Schriftform ist gewahrt, wenn ein Vertreter den Mietvertrag für eine natürliche Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder einer GbR. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (OLG Hamm, Urteil vom 23.11.2005 – 30 U 45/05 -, in: ZMR 2006, 205).

- Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt, und wenn dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 -, in: ZMR 2005, 610).

- Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Mietvertrag für eine juristische Person (hier: GmbH) ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder eines GbR-Gesellschafters. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 -, in: NZM 2005, 502, WM 2005, 1291, ZMR 2005, 691, Info M 2005, 306).

- 1. Ein Mietvertrag mit einer GmbH i.G. ist ohne notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag unwirksam. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet ist, ohne dass deren Umfang und Einzelheiten dazu festgelegt sind. 3. Für einen unwirksamen Mietvertrag kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nur dann geltend machen, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt. Die schlichte Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten reicht nicht (KG, Urteil vom 06.11.2006 – 8 U 110/06 -, in: GE 2007, 149).

- Ist über eine Wohnung und eine Garage ein einheitliches Mietverhältnis begründet worden, wird dieses nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert. Vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (BayObLG, Beschluss vom 12.12.1990 – RE-Miet 2/90 -, in: GE 1991, 343).

- Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH – VIII ZR 399/03 -, in: GE 2005, 1548 f.).

- Begründet der Gebäudeeigentümer durch Teilungserklärung Wohnungseigentum und vermietet er dem Mieter eine Wohnung und einen Kellerraum, der einer anderen Wohnung zugeordnet ist, so ist der Mieter gegenüber dem späteren Erwerber der anderen Wohnung zum Besitz des Kellerraumes berechtigt (AG Köln, Urteil vom 23.11.2005 – 113 C 297/05 -, in: WM 2007, 11).

- 1. Hat für eine Verpächter-GmbH nicht deren Geschäftsführer, sondern ein bevollmächtigter Dritter einen langfristigen Pachtvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform nicht gewahrt. 2. Berufung auf Formunwirksamkeit nach Treu und Glauben nur dann, wenn sie bewusst herbeigeführt wurde oder bei Vertragsänderung (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 25 O 254/06 -, in: GE 2007, 846).

- Der Eintritt eines Nachmieters bedeutet keinen Neuabschluss, sondern eine Fortsetzung des mit dem Vormieter geschlossenen Mietvertrags, wenn an der Eintrittsvereinbarung (hier: als „befreiende Schuldübernahme“ tituliert) auch die Vormieter beteiligt sind und keine wesentlichen Änderungen des Mietvertrages vorgenommen werden (LG Koblenz, Urteil vom 27.03.2007 – 6 S 275/06 -, in: Info M 2007, 163).

- Der Erwerber tritt nicht in das Mietverhältnis ein, wenn der Mieter bereits vor dem Eigentumsübergang ausgezogen war (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: NZM 2007, 441).

- Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, dass die Bundesanstalt  in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.

- 1. Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. 2. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz „i.V.“) von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05 -, in: GE 2007, 1481).

- Unterzeichnet nur einer von zwei Vorständen einer Aktiengesellschaft für diese einen Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: GE 2007, 1483).

- Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass es sich um einen unternehmensbezogenen Mietvertrag handelt, wird nicht der Verhandlungsführer (hier: GmbH-Geschäftsführer), sondern das Unternehmen (hier: GmbH) berechtigt und verpflichtet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2007 – I-24 U 144/06 -, in: Info M 2007, 308).

- Lässt sich durch Auslegung der Mietvertragsurkunde nicht bestimmen, welcher der beiden Grundstückseigentümer Vermieter sein solle, kommt jedoch mündlich ein Mietvertrag mit beiden dadurch zustande, dass sie den Mietern die Wohnung überlassen und diese dafür Miete an sie zahlen (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2007 – 67 S 147/07 -, in: GE 2007, 1633).

- Ist eine AG alleinige Mieterin, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn nur eines von zwei Vorstandsmitgliedern ohne Vertretungszusatz und ohne Hinweis auf seine Funktion unterzeichnet. Die Frage, ob das Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt ist oder nicht, betrifft nicht die Schriftform, sondern die Wirksamkeit des Vertrages (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: Info M 2007, 352).

- Vermietet ein Miteigentümer ohne Mitwirkung und Wissen des anderen Miteigentümers eine Wohnung, so hat der Mietvertrag keinerlei Wirkung gegen den anderen Miteigentümer. Dieser kann jederzeit die Wohnung vom Mieter herausverlangen (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 19.07.2007 – 8 W 143/07 -; in: Info M 2008, 114).

- Mieter ist nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Ist das eine Naturalpartei, wird diese Mieterin, selbst wenn sie in einem Zusatz als Geschäftsführer eines Vereins bezeichnet wird (LG Berlin, Urteil vom 31.03.2008 – 62 S 428/07 -; in: GE 2008, 734).

-1.  Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. 2. Die Vorschrift des § 556 BGB (Kauf bricht nicht Miete) ist bei einem Eigentumsübergang kraft Gesetzes analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/07 -; in: GE 2008, 1122).

- Wird bei einem Vertragsschluss eine Person als Vertragspartner bloß vorgeschoben (sogenannter Strohmann), ist der Vertrag in der Regel selbst dann nicht als Scheingeschäft nichtig, wenn alle Beteiligten die Strohmanneigenschaft kennen (KG, Urteil vom 4.8.2008 – 8 U 49/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1323.

- Wurden Räumlichkeiten zu gewerblichen zwecken an einen Einzelhandelskaufmann vermietet und wird das von diesem betriebene Unternehmen gemäß § 152 UmwG im Wege der Aufgliederung in eine GmbH umgewandelt, so hat dies das Erlöschen der von dem Einzelhandelskaufmann geführten Firma zur Folge und, da das gesamte Unternehmen in die Ausgliederung einbezogen wurde, den Übergang des gesamten Vermögens des Unternehmers einschliesslich der Verbindlichkeiten als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger (§§ 155 i. V. m. 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Damit sind auch kraft Gesetzes und somit unabhängig von der Zustimmung des Vertragspartners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergegangen und ist ein Wechsel in der Person des Mieters dahingehend eingetreten, dass Mieter nicht mehr der Einzelhandelskaufmann sondern die GmbH geworden ist (OLG Karlsruhe, urteil vom 19.8.2008 – 1 U 108/08 -; in: ZMR 2009, 34).

- Macht der Mieter geltend, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu begründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden, so hat er dies im einzelnen darzulegen. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht insoweit auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Mietvertrag zu entlassen. Werden Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an einen Einzelunternehmer vermietet und überträgt der Kaufmann sein Handelsgeschäft anschließend auf eine neu gegründete GmbH, bedarf es für die Übertragung des Mietvertrages auf  den Erwerber der Zustimmung des Vermieters (KG, Beschluss vom 19.06.2008 – 12 U 204/07 -; in: MietRB 4/2009, S. 97 = ZMR 3/2009, S. 199 f.) 

- 1. Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer der Mietwohnung zu einem bestimmte Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll, sind als Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche auszulegen. 2. Eine Kündigung des Verkäufers nach diesem Zeitpunkt wegen Mietrückständen ist nach Treu und Glauben unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 (rk.) -; in: GE 2009, 657).

- Wird ein Einzelunternehmen im Wege der Einzelrechtsnachfolge von einer GmbH fortgeführt, geht der Mietvertrag nur dann auf die GmbH über, wenn der Vermieter zugestimmt hat (KG, Beschluss vom 19.06.2009 – 12 U 204/07 -; in: KGR 2009, 113 und Info M 2009, 222).

- Wandelt der Einzelkaufmann sein Unternehmen gem. § 152 UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH um, geht der Mietvertrag über seine gewerblich genutzten Räume auch ohne Zustimmung des Vermieters auf die GmbH über. Die Haftung des Einzelkaufmann endet (OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.08.2008 – 1 U 108/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, XII ZR 147/08) (n. rk.) -; in: OLGR Karlsruhe 2009, 85 und Info M 2009, 223).

- Bei einer Grundstücksübereignung unter Vorbehalt des Nießbrauchs für den Veräußerer kommt es nicht zu einem Vermieterwechsel (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2008 – 1-24 U 84/08 (rk.) -; in: GE 2009, 906).

- Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung dieses schwebend unwirksamen Vertrags durch den Vertretenen in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen (KG, Beschluss vom 30.11.2009 – 12 U 23/09 -; in: IMR 2010, 186).

- 1. Für die Übernahme des Mietvertrags durch den Ersteher gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB ist die Identität zwischen dem Zwangsvollstreckungsschuldner und dem Vermieter erforderlich. 2. Fehlt es an der Identität und verhalten sich die Ersteher und der Mieter in Bezug auf das Mietverhältnis nach dem Zuschlag wechselseitig so, wie im ursprünglichen Mietvertrag hinsichtlich der Mietzahlungen und Gebrauchsüberlassung geregelt, ist der Mietvertrag durch konkludentes Verhalten durch den Ersteher übernommen worden, wenn der ursprüngliche Vermieter nach Zuschlag keine mietvertraglichen Ansprüche geltend macht und damit der Übernahme konkludent zustimmt (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 84/09 - ; in: IMR 2010, 268).

- Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann nur durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung des Mieters zustande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten. Für die notwendige Zustimmung des Mieters reicht allein die unveränderte Mietzahlung an die bisherige Hausverwaltung nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2010 – 63 S 386/09 -; in: GE 2011, 268).

- Sind die Kinder des Mieters zwar im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, haben aber den Mietvertrag nicht unterzeichnet und sind auch sonst nicht mietrechtlich in Erscheinung getreten, kommt der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner des Mietvertrages zustande (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2011 – 65 S 173/10 -; in: GE 2011, 411).

- Ob beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (LG Hamburg, Beschluss vom 05.08.2010 – 333 S 17/10 -; in: GE 2011, 615).

- Der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Ehegatte kann durch Genehmigung Vertragspartei werden. Durch Abtretung wird ein Ehegatte Inhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs (AG Gießen, Urteil vom 07.03.2011 – 48 C 130/10 -; in: GE 2011, 1237).

- § 565 BGB, wonach der Vermieter bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zur gewerblichen Weitervermietung in die Recht und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt, gilt nicht für eine fremdnützige Zwischenvermietung (Weitervermietung durch gemeinnützige Organisation an Hilfebedürftigen) (AG Wedding, Urteil vom 05.12.2011 – 22a C 242/11 -; in: GE 2012, 207).

- Ist ein Mietvertrag den Umständen nach unternehmensbezogen, so wird er im Zweifel mit dem Inhaber des jeweiligen Unternehmens und nicht mit dem für das Unternehmen Handelnden abgeschlossen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2012 – I-24 U 160/11 – (rk.); in: GE 2012, 688).

- Schließt eine Partei einen Mietvertrag im Namen einer Limited nach englischem Recht ab, so wird diese verpflichtet, es sei denn die Limited ist gar nicht existent (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2010 - 24 U 232/09 -; in: IMR 2011, 94).

- 1. Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft müssen die Mieter kein berechtigtes Interesse zur späteren Auswechslung der Vertragsparteien darlegen. 2. EIne Wohngemeinschaft liegt jedenfalls dann vor, wenn vier Mieter einer großen Wohnung in Anschreiben der Hausverwaltung als Wohngemeinschaft bezeichnet werden und dies bei einem späteren Mieterwechsel wiederholt wird (LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2013 - 65 S 377/12 -; in: GE 2013, 1067).

- Für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ist es ohne Belang, wenn die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjekts war (BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des 1. Senats vom 12.09.2013 -1 BvR 744/13 -; in: GE 2014, 181).

- 1. Wird ein Mieterwechsel inForm einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf er der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Allein die Kenntnis des Vermieters davon, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausübt, reicht ebenso wenig aus wie dessen Mietzahlungen an den Vermieter. 2. Der Zuschlag des Betriebsgrundstücks an die Gesellschafter einer GbR führt auch dann nicht zum Eintritt der GbR in die Vermieterstellung, wenn die Gesellschafter das Grundstück in die Gesellschaft einbringen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.03.2014 - 2 U 16/13 -; in: GE 2014, 1271).

- Teilen die Erben des verstorbenen Mieters dem Vermieter mit, dass sie das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 BGB fortsetzen wollen, und bitten sie den Vermiter, sich im weiteren Schriftverkehr nur an einen der Erben zu wenden, liegt darin eine Bevollmächtigung des den Schriftverkehr führenden Erben zur Entgegennahme von Willenserklärungen des Vermieters, die das Mieterhältnis betreffen. Für die Frage, ob ein Eintritt eines Erben in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB als im Haushalt des verstorbenen Mieters legendes Kind erfolgt ist, kommt es nicht darauf an, ob das Kind wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt hat, sondern es reicth aus, dass es lediglich in dessen Haushalt gelegt hat (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 -; in: GE 2015, 113).

- 1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung liegt auch dann vor, wenn die eingetragene Genossenschaft entsprechend ihrer Satzung ihre Mitglieder mit Wohnraum versorgen soll und dabei die Wohnugen zwar zu einer niedrigeren als der ortsüblichen Miete vermietet, das von ihr zu zahlende Nutzungsentgelt aber deutlich überschritten wird. 2. Nach Beendigung des Nutzungsvertrages mit der Zwischenvermieterin, dessen Schwergewicht auf der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung liegt, tritt der Vermieter in die Mietverhältnisse mit den Endmietern (Dritten) ein (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 – 67 S 257/14 -; in: GE 2015, 125).

- 1. Wird ein Wohnungsverwalter im Vertrag als Vermieter bezeichnet, unterzeichnet den Vertrag aber mit dem Zusatz "im Auftrag", wird nicht er, sondern der Hauseigentümer Vertragspartei, wenn der Mieter die Eigentumsverhältnisse kennt (LG Krefeld, Urteil vom 07.11.2012 - 2 S 23/12 -; in: IMR 2013, 96).

- 1. Die Parteien eines Mietvertrags werden nur durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Hierfür sind ihre Beziehungen zur Mietsache, wie Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, unerheblich. Muss eine Vertragspartei durch Auslegung des Mietvertrags ermittelt werden, sind die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig. Wird als Vermieter "Hausverwaltung ..." genannt, ist deren Inhaber Vermieter geworden. 2. Unterzeichnet nicht der im Vertragsrubrum genannte Vermieter, sondern ein Dritter ohne Vertretungszusatz den Vertrag, greift § 164 Abs. 2 BGB nicht ein (KG, Urteil vom 20.12.2012 - 12 U 139/11 -; in: IMR 2013, 184).

- Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, wenn der Erwerber dem Mieter mitteilt, dass er nunmehr Vermieter sei, der Mieter dies durch Zahlung der weiteren Mieten an den Erwerber akzeptiert und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten ist und die Übernahme stillschweigend gebilligt hat (BGH, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 142/12 -; in: IMR 2013, 353).

- 1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen - gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum - belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutungsüberlassung (BGH, Urteil vom 12.06.2013 - XII ZR 143/11 -; in: IMR 2013, 354).

- Wer längere Zeit Mieten vereinnahmt udn einen Mietaufhebungsvertrag schließt, ist Vermieter (OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013 - 2 U 7/13 -; in: IMR 2013, 367).

- Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio). 2. Auch bei formgebundenen Verträgen gilt im Falle einer versehentlichen Falschbezeichnung einer Vertragspartei nicht das fehlerhafte Erklärt, sondern der wirkliche Wille aller Vertragsschließenden. Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ist gewahrt (BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13 -; in: IMR 2015, 188).

- 1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung, und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568 a Abs. 3 nr. 1 BGB an den Vermieter. 2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann in einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14 -; in: GE 2015, 381).

- § 563 Abs. 2 SAtz 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht (hier: Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis) (LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 - 67 S 390/15 -; in: GE 2016, 195).

- 1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten slebst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 - I-24 U 152/15 -; in: GE 2016, 856).

- Wird  ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde (LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15 -; in: IMR 2016, 62).

- Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Das ist dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt, und der Eigentümer mit der Weitervermietung (nur) karitative Zwecke im Auge hat. In einer derartigen Konstellation fehlt es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgen (im Anschluss an BGH, GE 2016, 389) (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 – 63 S 101/16 -; in: GE 2016, 1579).

- Wird dem Vermieter von einem Dritten per Fax das Angebot unterbreitet, an Stelle des bisherigen Mieters zu denselben Bedingungen in den Mietvertrag einzutreten, kommt mit dem Dritten ein Mietvertrag konkludent zustande, auch wenn der Vermieter auf das Angebot des Dritten schweigt, aber monatelang dessen Mietzinszahlungen entgegennimmt; der bisherige Mieter scheidet in diesem Fall aus dem Mietverhältnis aus (AG Neukölln, Urteil vom 06.10.2015 – 18 C 105/15 -; in: GE 2017, 232).

- Auch bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft mit stillschweigender Zustimmung des Vermieters zu einem späteren Mieterwechsel kann der Vermieter wegen mangelnder Bonität des potentiellen Ersatzmieters die Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern (LG Berlin, Beschluss vom 07.11.2016 und 09.01.2017 – 18 S 112/16 –, in: GE 2017, 421). 

- Für das Eintrittsrecht des Kindes in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters recht es, dass dieses in dem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt hat. Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 411/15 -; in: GE 2017, 591).

- Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleingen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02 – NJW-RR2004, 657) (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16 -; in: GE 2017, 1086).

a) Überlässt ei­ne Miteigentumsgemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig en (Wohnraum-) Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14, GE 2016, 849 = WuM 2016, 341 Rn. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, GE 2012, 127 = NZM 2012, 150 Rn. 23 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26.10.1990 - V-ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 04.04.2014 - V-ZR 110/13 -; in: GE 2014, 879 = NZM 2014, 522 Rn. 10) (BGH, Urteil vom 25.04.2018 - VIII ZR 176/17 -; in: GE 2018, 701).

- Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft begründet einen Anspruch auf der Mieterseite, in Zukunft den Hauptmieter oder den Untermieter auszuwechseln. Eine „doppelte Auswechslungsbefugnis“ (Hauptmieter und Untermieter) kann dagegen nicht ohne Weiteres angenommen werden (AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 – 4 C 17/18 -; in: GE 2018, 769).

 

 

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Schriftform

 

- Schließen zwei Vermieter, die beide im Eingangstext des schriftlichen Vertrages als Vermieter bezeichnet werden, einen Immobilienmietvertrag ab, unterschreibt aber nur einer von ihnen die Vertragsurkunde, so ist die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die Vollmacht des Unterzeichners nicht aus objektiven außerhalb der Urkunde liegenden Umständen hervorgeht (OLG Rostock, Urteil vom 25.09.2000 – 3 U 75/99 -, in: GE 2001, 919).

- Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 - , in: GE 2005, 791).

- Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niederlegt sind, das die andere – mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz – ihrerseits unterzeichnet hat. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 68/02 - , in: MietRB 10/2004, V).

- Ein schriftliches Mietvertragsangebot kann im Zweifel nur schriftlich und nicht durch schlüssiges Verhalten angenommen werden (KG, Urteil vom 29.04.2004 – 8 U 261/03 - , in: MietRB 2004, 286).

- Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Ein Mietvertrag genügt (nur) dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also auch die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Für einen Grundstückserwerber, dessen  Informationsbedürfnis die Schriftform vorrangig dient, muss die Möglichkeit bestehen, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 -, in: GE 2002, 1326; NJW 2002, 3389).

- Sendet der Vermieter den gegengezeichneten Mietvertrag nicht binnen 2 bis 3 Wochen an den Mieter zurück, so kommt zwar ein Mietvertrag, jedoch kein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien zu Stande (LG Stendal, Urteil vom 29.01.2004 – 22 S 107/03 - , in: NZM 2005, 15).

– Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem befristeten Mietvertrag bedarf neben der Zustimmung aller Vertragsparteien der Schriftform des § 566 a.F. BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

- Übersendet nach mündlicher Einigung in wesentlichen Punkten der Vermieter dem Mieter ein unterzeichnetes Vertragsexemplar mit der Bitte um Rücksendung nach Unterschrift, die jedoch unterbleibt, ist kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2002 – 67 S 201/01 -, in: GE 2003, 592).

- Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag (hier: Gesellschafter einer GbR), muss dies zur Wahrung der Schriftform in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGH vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

- Überlässt der Vermieter die Mieträume, nachdem der Mieter die erste Miete und die Kaution gezahlt hat, ist ein Mietvertrag schlüssig zustande gekommen, ohne dass es auf die von einer Partei gewollte Schriftform ankommt (OLG Frankfurt vom 01.08.2003 - 19 U 217/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

- 1. Eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunden erfüllt nicht die gesetzliche Schriftform des § 566 a. F. BGB. 2. Haben sich die Parteien beim mündlichen Abschluss eines langjährigen Mietvertrages zu dessen schriftlicher Beurkundung verpflichtet, so können sie sich gegenseitig den Mangel der Schriftform nicht entgegenhalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2004 - I-10 U 102/03 – in: GE 2004, 296).

- Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn für die GbR nur ein Gesellschafter ohne Vertretungszusatz den Mietvertrag unterzeichnet. Es reicht nicht aus, wenn die Gesellschafter im Rubrum des Mietvertrages genannt sind und unter der Unterschrift des betreffenden Gesellschafters das Wort „Vermieter“ steht (OLG Naumburg, Urteil vom 07.09.2004 – 9 U 3/04 - , in: NZM 2004, 825 (nicht rechtskräftig)).

- Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn für eine GbR 2 von 6 Gesellschaftern den Mietvertrag unterzeichnen und die Vertretung hinreichend zum Ausdruck kommt. Dazu reicht es aus, dass sich über den Unterschriften der beiden Gesellschafter ein Stempelaufdruck mit Namen und Anschrift der Gesellschaft sowie unter den Unterschriften maschinenschriftlich die Namen der Gesellschaft befindet (OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2004 – 5 U 946/04 – NZM 2004, 826 (nicht rechtskräftig)).

- Die gesetzliche Schriftform gemäß § 126 BGB ist nicht gewahrt, wenn nur einer von mehreren Vermietern unterschreibt, oder wenn es an einem „hinreichend deutlichen“ Zusatz fehlt, dass der Unterschreibende auch als Vertreter für den Abwesenden handelt. Die Berufung auf einen solchen Mangel ist grundsätzlich nicht treuwidrig: „Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Form sei nicht eingehalten.“ Die Kündigung mit gesetzlicher Frist ist auch noch nach jahrelanger Praktizierung des formlosen Vertrages wirksam (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 - , GE: 2004, 176-177).

- Die Zweifelsregelung des § 154 Abs. 2 BGB, wonach im Zweifel ein Vertrag nicht als geschlossen gilt, wenn eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrages verabredet worden ist, greift jedenfalls dann nicht, wenn sich die Parteien auf die Essentialia geeinigt und sich über Monate hin entsprechend dieser vertraglichen Vereinbarung verhalten haben (KG, Urteil vom 10.03.2005 – 8 U 217/04 - , in: GE 2005, 612).

- Übersendet der Vermieter dem Mieter ein von ihm noch nicht unterschriebenes Mietvertragsformular zwecks Unterzeichnung durch den Mieter und Rücksendung an den Vermieter, kommt ein Mietvertrag auch dann noch nicht zustande, wenn der Vermieter den Mieter zur Einzahlung der Kaution und einer Monatsmiete auffordert. Erforderlich für den Abschluss des (schriftlichen) Mietvertrages ist die Unterschrift des Vermieters unter dem Mietvertrag (LG Berlin, Beschluss vom 12.01.2006 – 67 T 207/05 -, in: GE 2006, 259).

- Die gesetzliche Schriftform ist schon dann gewahrt, wenn beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben (Einhaltung der „äußeren Form“). Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Antragenden die schriftliche Annahme verspätet zugeht und der Mietvertrag deshalb erst durch konkludentes Handeln (einvernehmlicher Vollzug) zustande kommt (OLG Hamm, Urteil vom 23. 11.2005 – 30 U 45/05 -, in: ZMR 2006, 205).

- Die Schriftform ist gewahrt, wenn ein Vertreter den Mietvertrag für eine natürliche Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder einer GbR. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (OLG Hamm, Urteil vom 23.11.2005 – 30 U 45/05 -, in: ZMR 2006, 205).

- Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt, und wenn dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 -, in: ZMR 2005, 610).

- Ein Schreibversehen bei der Datumsangabe der Unterzeichnung ist bei einem langfristigen Mietvertrag kein Schriftformmangel, wenn tatsächlich beide Parteien zeitnah unterschrieben haben (OLG Rostock, Urteil vom 18.04.2005 – 3 U 90/04 -, in: OLGR 2005, 697).

- Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn der Mietvertrag über zu errichtende Gewerberäume den Beginn der festen Laufzeit an die zeitlich nicht feststehende Übergabe knüpft – sog. Vermietung vom Reißbrett (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03 -, in: NJW 2006, 139, ZflR 2006, 49, Info M 2005, 303).

- Die Essentialia des Vertrages sind mit Schriftform zu beurkunden. Sie dürfen lückenhaft sein, wenn sich die Lücken durch Auslegung schließen lassen. Auch die Vertragsparteien müssen nicht namentlich bestimmt, sondern nur abstrakt bestimmbar sein. Ausreichend ist etwa eine Regelung, die denjenigen als Vermieter bezeichnet, an den der derzeitige Eigentümer veräußern wird (hier: „Erwerbergemeinschaft“) (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03 -, in: NJW 2006, 140, Info M 2005, 304).

- Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Mietvertrag für eine juristische Person (hier: GmbH) ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder eines GbR-Gesellschafters. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 -, in: NZM 2005, 502, WM 2005, 1291, ZMR 2005, 691, Info M 2005, 306).

- 1. Ein Mietvertrag mit einer GmbH i.G. ist ohne notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag unwirksam. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet ist, ohne dass deren Umfang und Einzelheiten dazu festgelegt sind. 3. Für einen unwirksamen Mietvertrag kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nur dann geltend machen, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt. Die schlichte Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten reicht nicht (KG, Urteil vom 06.11.2006 – 8 U 110/06 -, in: GE 2007, 149).

- Gibt der Mieter ein Angebot zum Abschluss eines befristeten Mietvertrags ab, kann er dem Vermieter auch außerhalb der Vertragsurkunde eine Annahmefrist setzen. Ein Schriftformmangel folgt hieraus nicht (KG, Urteil vom 27.03.2006 – 8 U 57/05 -, in: Info M 2007, 72).

- Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – XII ZR 40/05 -).

- Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB setzt eine Beifügung der in Bezug genommenen Anlage nicht voraus. Vielmehr ist die Schriftform schon gewahrt, wenn in der unterzeichneten Urkunde- etwa durch Verweis- eine zweifelsfreie Bezugnahme erfolgt. Bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume ist dann auch eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet (HansOLG Bremen, Urteil vom 13.09.2006 – 1 U 28/06 -, in: ZMR 2007, 363).

- 1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen. 2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: „Mieteinheit Nr. 15“) enthält (BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04 -, in: GE 2007, 1375).

-  Ein schriftlicher Mietvertrag hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich, so dass der Vermieter, der sich auf eine mündliche Nebenabrede beruft, konkret darlegen und beweisen muss, was wann genau zwischen den Parteien besprochen wurde (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2001 – 62 S 23/01 -, in: GE 2001, 1541).

- Die über einen Vertrag aufgenommene Urkunde hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich; wer mündliche Nebenabreden behauptet, muss nachweisen, dass die Parteien diesen Punkt auch noch zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde als Vertragsinhalt wollten (KG, Urteil vom 27.05.2002 – 8 U 2074/00 -, in: GE 2002, 931).

- Die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist nicht gewahrt, wenn im Falle einer Nachtragsvereinbarung zwar „Schriftlichkeit“ eingehalten wird, die Annahmeerklärung aber nicht mehr rechtzeitig i.S.d. § 147 Abs. 2 BGB zugeht (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 129/06 -, in: GE 2007, 780).

- 1. Hat für eine Verpächter-GmbH nicht deren Geschäftsführer, sondern ein bevollmächtigter Dritter einen langfristigen Pachtvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform nicht gewahrt. 2. Berufung auf Formunwirksamkeit nach Treu und Glauben nur dann, wenn sie bewusst herbeigeführt wurde oder bei Vertragsänderung (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 25 O 254/06 -, in: GE 2007, 846).

- Sendet der Vermieter den gegengezeichneten Mietvertrag nicht binnen angemessener Frist an den Mieter zurück (hier: erst nach ca. 5 Wochen), ist seine Annahme als neues Angebot zu werten. Nimmt der Mieter dieses Angebot nur konkludent durch Fortsetzung des Mietgebrauchs an, ist die Schriftform nicht gewahrt (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 129/06 -, in: Info M 2007, 177).

- Wird der Mietvertrag in Anwesenheit beider Parteien geschlossen, wird der Vertrag wirksam, wenn beide Parteien die Vertragsurkunde unterschrieben haben. Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn die Vertragsurkunde im Besitz einer Vertragspartei bleibt, während die andere Vertragspartei kein eigenes Exemplar erhält (KG, Urteil vom 21.12.2006 – 8 U 56/06 -, in: Info M 2007, 178).

- Beim Vertrag über noch zu errichtende Gewerberäume ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn der Vertragsbeginn nicht bestimmt, sondern an die zeitlich noch nicht feststehende Übergabe geknüpft ist. Dies gilt auch dann, wenn die Vertragsparteien es versäumen, bei Übergabe das im Vertrag vorgesehene Protokoll anzufertigen (BGH, Urteil vom 02.07.2007 – XII ZR 178/04 -, in: Info M 2007, 216).

- Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: GE 2007, 1381).

- 1. Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. 2. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz „i.V.“) von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05 -, in: GE 2007, 1481).

- Unterzeichnet nur einer von zwei Vorständen einer Aktiengesellschaft für diese einen Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: GE 2007, 1483).

- Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -, in: NJW 2008, 365; NZM 2008, 84).

- Eine Unterschrift genügt zur Wahrung des Schriftformerfordernisses, wenn sie individuell ist,  sich als Wiedergabe eines Namen darstellt und  Andeutungen von Buchstaben enthält. Lesbar muss die Unterschrift dagegen nicht sein (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: Info M 2007, 351).

- Ist eine AG alleinige Mieterin, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn nur eines von zwei Vorstandsmitgliedern ohne Vertretungszusatz und ohne Hinweis auf seine Funktion unterzeichnet. Die Frage, ob das Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt ist oder nicht, betrifft nicht die Schriftform, sondern die Wirksamkeit des Vertrages (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: Info M 2007, 352).

- Eine Klausel in einem Mietvertrag, nach welcher dem Mieter nach Mietende das Recht zum Ankauf der Mieträume zu einem Restwert der aufgewandten Investitionskosten eingeräumt wird, unterliegt der Form des § 311 b BGB. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der gesamte Mietvertrag nichtig (OLG Stuttgart, Urteil vom 14.05.2007 – 5 U 19/07 -; Info M 2007, 353).

- 1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. 2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbes. Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien  wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen. 3. Da ein „Übergabeprotokoll“ kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -, in: GE 2008, 124).

- 1. Tritt durch eine dreiseitige Überleitungsvereinbarung anstelle des ursprünglichen Vermieters ein neuer Vermieter in den Mietvertrag ein, ist die notwendige Schriftform des längerfristigen Mietvertrages dadurch gewahrt, dass der ursprüngliche Mietvertrag nebst Lageplan und der technischen Beschreibung des Objekts durch Ösen körperlich fest mit der Überleitungsvereinbarung verbunden wird, wenn sich aus dem Lageplan die gemieteten Nutzflächen bestimmen lassen. Werden nach dem in Bezug genommenen, zum Vertragsinhalt gemachten Schreiben dazu „ca. 45 Parkplätze für die gemeinsame Nutzung zur Verfügung gestellt“, ist der Umfang des dem Mieter eingeräumten Mitnutzungsrechts ebenfalls hinreichend bestimmbar. 2. Die nach dem Mietvertrag vom Zeitpunkt der Übergabe des fertiggestellten Mietobjektes abhängige Laufzeit des Vertrages (Mietbeginn am Monatsersten nach Übergabe) ist ebenfalls hinreichend bestimmbar und genügt der Schriftform. 3. Auch ohne körperliche Verbindung reicht die eindeutige wechselseitige Bezugnahme der Urkunden auf ihren Inhalt aus, die Urkundeneinheit zu wahren (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -, in: GE 2008, 195).

- 1. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich festgelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist. 2. Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform (BGH, Urteil vom 25.07,2007 – XII ZR 143/05 -; in: NZM 2007, 730; GE 2008, 453).

- 1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen. 2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: „Mieteinheit Nr. 13“) enthält (BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04 -; in: ZMR 2007, 611; GE 2008, 453).

- Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB steht es nicht entgegen, dass die Parteien den als Nebenraum mitvermieteten Kellerraum nicht genau bezeichnet haben, denn der Mietvertrag ist in einem solchen Fall so auszulegen, dass dem Vermieter bezüglich der Auswahl des Kellerraums ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB zustehen sollte (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.02.2007 – 2 U 220/06 -; in: ZMR 2007, 532; GE 2008, 454).

- Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -; in: NZM 2007, 731; GE 2008, 454).

- Zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrages ist es erforderlich, dass das Mietobjekt durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, sofern es nicht bereits aufgrund der örtlichen Verhältnisse eindeutig bestimmt ist (LG Gießen, Urteil vom 10.11.2006 – 1 S 221/06 -; in: WuM 2007, 11; GE 2008, 454).

- 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

- Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum („... 1 Keller ...“) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: GE 2008, 796).

- Bei einem langfristigen Mietvertrag muss jeder Nachtrag, der eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts beinhaltet, schriftlich vereinbart werden. Auch eine Änderung der Zahlungsfälligkeit (hier: Umstellung von quartalsweise auf monatliche Mietzahlung) ist eine wesentliche, also formpflichtige Vertragsänderung (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -; in: Info M 2008, 71).

- Haben die Vertragsparteien den Mietvertrag konkludent geändert (hier: durch jahrelange Hinnahme von Abrechnungen mit der nicht geschuldete Nebenkostenposition „Versicherungen“), ist die Schriftform jedenfalls dann nicht verletzt, wenn die zusätzlichen Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete geringfügig sind (hier: 2 bis 4 %) (OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 273).

- Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 -; in: GE 2008, 805; NJW 2008, 2181 und Info M 2008, 266).

- Zur Wahrung der Schriftform ist es ausreichend, wenn aus allen aufeinander Bezug nehmenden Urkunden die nach dem Willen der Parteien gemeinsam den Vertragsinhalt darstellen sollen, das Mietobjekt hinreichend bestimmbar ist. Der Vermieter muss nicht offen legen, dass er nicht Eigentümer des Mietgrundstücks ist (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -; in: Info M 2008, 170).

- Der Schriftform unterliegen die wesentlichen Vertragsbedingungen, wie Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses. Hierzu gehören in der Regel nicht: Übergabeprotokoll mit Festlegung kleinerer Restarbeiten des Vermieters, Nachtrag über Anmietung eines zusätzlichen Stellplatzes, Bürgschaftsvertrag zwischen Mietbürgen und Vermieter und Modalitäten einer Kautionsverpflichtung (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: GE 2008, 124; Info M 2008, 172).

- In der Regel kann das schriftliche Mietvertragsangebot noch nach zwei bis drei Wochen angenommen werden (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: GE 2008, 124; Info M 2008, 173).

- Verpflichtet sich der Mieter zu Ausbaumaßnahmen, ist diese Vereinbarung im langfristigen Mietvertrag schriftlich zu vereinbaren, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bildet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 – I-10 U 122/06 -; in: NZM 2007, 643; Info M 2008, 174).

- Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -; in: GE 2008, 803).

- 1. Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. 2. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, zum Beispiel, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 -; in: NJW 2008, 2178).

- Der Mieter darf sich nicht auf die Verletzung der Schriftform berufen, wenn er sich im Vertrag verpflichtet hat, alles zu tun, was nötig ist, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Eine solche Klausel ist auch im Formularvertrag wirksam (KG, Urteil vom 13.11.2006 – 8 U 51/06 -, in: Info M 2007, 176).

- Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform (BGH, Urteil vom 25.07.2007 – XII ZR 143/05 -, in: GE 2007,1311; NJW 2007, 3202).

- 1. Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel. 2. Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Regelung des § 545 BGB keine Anwendung findet und eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fortgesetzt oder erneuert werde, der Schriftform bedürfe, fehlt es an der konstitutiven Bedeutung der Schriftformklausel, wenn die Parteien durch Invollzugsetzung eines noch nicht beurkundeten Vertrages zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene Schriftform wirksam werden solle (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -, in: GE 2008, 1623).

- Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel folgenden Inhalts: „§ Optionszeit Dem Mieter wird eine Option von fünf Jahren eingeräumt, diese ist bis zum 30. Juni 2008 auszuüben. Diese Option wird nur dann gewährt, wenn der Mieter zwischenzeitlich erhebliche Investitionen tätigt, insbesondere Geschäftsräume umgebaut und neu möbliert hat“. genügt der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB (KG, Beschluss vom 27.03.2007 – 8 U 163/06 -, in: GE 2007, 1486).

- Die Schriftform eines Mietvertrags ist auch dann gewahrt, wenn die einzelnen Blätter zwar nicht fest miteinander verbunden sind, aber durch wechselseitige Bezugnahme eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird (KG, Urteil vom 07.11.1996 – 8 U 8972/95 -; in: GE 1997, 119).

- Die Schriftform des § 550 BGB ist auch dann gewahrt, wenn eine natürliche Person (hier: der Ehemann der Vermieterin) für eine andere natürliche Person den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Ob der Unterzeichnende Vertretungsmacht hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern betrifft ausschließlich die Wirksamkeit des Vertragsschlusses (BGH; Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 -; in: Info M 2008, 269).

- Wenn der Anbieter des Vertragsangebots (hier: Vermieter) die verspätete schriftliche Annahme seines Angebots nicht unverzüglich rügt, darf keine der beiden Parteien wegen Schriftformmangels vorzeitig kündigen (Rechtsgedanke des § 149 BGB) (OLG Naumberg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 272).

- Das Schriftformgebot in § 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -; in: NJW-aktuell 38/2008, VIII).

- Lässt sich der Mietgegenstand nicht grundstücksbezogen – z. B. durch Angabe der Postadresse oder eine Grundbuchbezeichnung – bestimmen, müssen Lage und Größe der vermieteten Flächen auf andere Weise  - z. B. durch Beschreibung – bestimmbar sein, um dem Schriftformgebot zu genügen. Hierfür genügt nicht, wenn im Mietvertrag die Flächen lediglich ihrer Funktion nach benannt werden (hier: „notwendige Flächen“ für Anlieferung, Parkplätze und Zufahrten) (OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008 – 3 U 108/07 -; in: Info M 9/08, 330).

- Eine sog. Schriftformheilungsklausel hindert den Mieter nicht, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen. In Betracht kommen aber Schadensersatzansprüche, wenn die kündigende Partei ihre Pflicht zur Heilung des Schriftformmangels verletzt hat (OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008 – 3 U 108/07 – ZfIR 2008, 627 (rechtskräftig) -; in: Info M 9/08, 331).

- Die Schriftform ist auch bei einem Vertrag mit unbestimmter Laufzeit einzuhalten, wenn die ordentliche Kündigung für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen sein soll (hier: bis zur Amortisation der Mieterinvestitionen für eine Großküche) (BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -; in: Info M 10/08, 378).

- 1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB ist es i. d. R. ausreichend, wenn das nach § 147 Absatz 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Partei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. 2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrags sein sollen. 3. Da ein „Übergabeprotokoll“ kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Währung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlagen nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: ZMR 2008, 615).

- Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung – ordentlich gekündigt werden, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH, Beschluss (§ 91a ZPO) vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -).

- Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum („… 1 Keller …“) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: WuM 2008, 290 und NJW 2008, 1661 und ZMR 2008, 608).

- Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn sich aus den örtlichen Gegebenheiten ergibt, was gemeint sein soll. (Hier: Begrenzung einer Freifläche durch Mauern.) Ist in dem Mietvertrag „ein“ Kellerraum vermietet, steht das der Schriftform nicht entgegen. Der Vermieter hat dann eben ein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB (OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2007 – 2 U 220/06 -, in: DWW 2007, 201).

- Das Schriftformerfordernis bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen ist gewahrt, 1. auch wenn der Vertrag vom Mieter erst nach Ablauf einer in einem Anschreiben gesetzten Frist unterschrieben ist und zurückgesandt wird; 2. auch wenn der Beginn des Mietverhältnisses an die im Wesentlichen mangelfreie Übergabe des Mietobjektes geknüpft ist; 3. trotz fehlender Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- und Vermieterseite; 4. wenn eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages keine wesentliche Bedeutung hat; 5. die Mieterhöhung nach dem Vertrag auf einem einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wegen eines geänderten Lebenshaltungskosten-Index beruht oder eine Erhöhungsvereinbarung der Mietvertragsparteien nur unbedeutend ist (OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 – 1 U 130/07 -, in: MietRB 4/2009, S. 97).

- 1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind der Auslegung zugänglich. Es genügt, wenn Bestimmbarkeit bei der Abgabe des Mietvertrages gegeben ist (BGH, ZMR 2006, 116). 2. Eine mündliche Vereinbarung über eine vertraglich vom Vermieter nicht geschuldete Nutzung zusätzlicher Stellplätze durch Kunden des gewerblichen Mieters führt nicht zum Schriftformmangel. 3. Angaben über die Bauausstattung, die als Anlage fest mit dem Mietvertrag verbunden sind, genügen dem Schriftformerfordernis (LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 307 O 448/05 -, in: ZMR 4/2009, S. 287 f.).

- Ist ein formularmäßiger Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – XII ZR 142/07 -).

- Der Vertrag entspricht der Schriftform, wenn der Mietgegenstand durch die Beschreibung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne weiteres (hier: durch Einsicht vor Ort) bestimmbar ist. Insbesondere schadet es nicht, wenn bei der Hotelvermietung die laut Vertrag beizufügenden Anlagen tatsächlich nicht beigefügt werden (hier: Grundrisspläne, Ausstattungs- und Einrichtungsbeschreibung sowie Inventarverzeichnis (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – XII ZR 57/07 -; in: Info M 5/09, 169).

- Ein Mietvertrag über ein Grundstück bedarf auch dann der notariellen Beurkundung, wenn er rechtlich mit einem nach § 311 b BGB zu beurkundenden Grundstücksgeschäft zusammenfällt. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der Mietvertrag nichtig (hier: Abgabe eines Kaufangebots und gleichzeitiger Abschluss eines Pachtvertrags über das Grundstück) (LG Oldenburg, Urteil vom 29.10.2008 – 13 O 1232/08 (rk. nach Rücknahme der Berufung), OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 13.2.2009 – 14 U 68/08 -; in: Info M 5/09, 170).

- Für die Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Es genügt, wenn die Parteien einen formgerechten Nachtrag vereinbaren, der auf den (hier unterstellt:) formlosen Mietvertrag Bezug nimmt (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 -; in: Info M 2009, 220).

- Die gesetzliche Schriftform ist auch dann eingehalten, wenn die Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Mietvertrags den Vertragstext ohne erneute Unterzeichnung einvernehmlich ändern (hier: u. a.: Streichung von Sonderkündigungs- und Vorkaufsrechtsklauseln). Voraussetzung ist, dass sich die Vertragsparteien über die Änderungen geeinigt haben und es ihrem Willen entspricht, dass ihre Unterschriften für die veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (BGH, Urteil vom 29.4.2008 – XII ZR 142/07 -; in: Info M 2009, 221).

- Die gesetzliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist auch dann gewahrt, wenn eine Vertragpartei den schriftlichen Vertragsantrag erst nach Ablauf der von der anderen Partei gesetzten Annahmefrist durch ihre Unterschrift annimmt (OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 – 1 U 130/07 -; in: OLGR Jena 2008, 890 und Info M 2009, 224). 

- Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zu Stande (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 -; in: NJW 2009, 2195).

- Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei diesem den Eindruck, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 BGB unwirksam und ist deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: GE 2009, 1492).

- Eine Klausel, wonach nicht nur Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, sondern auch die Aufhebung dieses Schriftformerfordernisses schriftlich erfolgen muss (sog. doppelte Schriftformklausel), verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist unwirksam (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: BeckRS 2009, 20683 und Info M 2009, 381).

- Entspricht der Nachtrag zu einem langfristigen Gewerbemietvertrag nicht der gesetzlichen Schriftform, führt das dazu, dass die Schriftform für das Mietverhältnis insgesamt fehlt (Konsequenz: der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 27.03.2009 – 2 U 72/08 (n. rk. – Nichtzul.beschw. anhängig beim BGH unter XII ZR 82/09) -; in: Info M 2009, 383).

- Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -; in: GE 2010, 53 und IMR 2010, 9).

- Haben die Parteien im Vertrag einen bestimmten Mietzweck vereinbart, handelt es sich um einen wesentlichen Vertragsbestandteil. Wird dieser Vertragszweck nur formlos (hier: durch konkludente Vereinbarung) geändert, weid eine anfänglich vorhandene Schriftform nachträglich „vernichtet“ (OLG Rostock, Urteil vom 02.07.2009 – 3 U 146/08 -; in: Info M 2009, 432).

- Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen (KG, Beschluss vom 30.11.2009 – 12 U 23/09 -; in: GE 2010, 411).

- Haben die Parteien nach Verhandlungen über eine Änderung der Miethöhe sowohl für das Übersenden des Entwurfs der Vereinbarung als auch für das Übermitteln des vom Mieter unterschriebenen Exemplars sowie für das Übermitteln der Unterschrift des Vermieters auf der Vereinbarung den Weg des Telefax gewählt, haben sie eine vertraglich vereinbarte Schriftform für Vertragsänderungen einvernehmlich abgeändert. In einem solchen Fall kann dahinstehen, ob nach § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Wahrung der Schriftform jedenfalls eine der Parteien einen unterschriebenen Brief übermitteln muss (KG, Urteil vom 14.12.2009 – 12 U 13/09 -; in: GE 2010, 412).

- a) Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB. b) Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 -; in: IMR 2010, 180; NJW 2010, 1518).

- Es liegt kein Schriftformverstoß vor, wenn zumindest das Gesamtanwesen, das vermietet werden soll, benannt ist, unabhängig davon, welche Größe und Ausstattung es im Einzelnen aufweist. Der Größe und Lage der einzelnen Geschosse, eines Parkplatzes, eines Biergartens und eines Hofraums, kommt keine vertragsbestimmende Bedeutung zu, selbst wenn Lücken im Text nicht ausgefüllt wurden und keine Anlagen (Pläne) beigefügt sind (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.02.2010 – 12 U 1306/09 -; in: IMR 2010, 144).

- 1. Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig gemäß § 566 BGB. 2. Bei einem zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter muss die Vertragsurkunde zur Wahrung der Schriftform die Unterschriften des ausscheidenden und des übernehmenden Vermieters ausweisen. Die Zustimmung des Mieters kann formlos erfolgen. 3. Bei einem dreiseitigen Vermieterwechsel ist die Form nur gewahrt, wenn alle Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen (OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.2010 – 3 U 117/09 -; in: IMR 2010, 229).

- „Übernimmt“ auf Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Gesellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch (formlos) zustimmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.01.2010 – I-24 U 145/09 -, in: IMR 2010, 281; GE 2010, 980).

- 1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. 2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden. 3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu verletzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auslösende Bedingung dar (OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 – 3 U 137/08 -; in: IMR 2010, 282).

- 1. Die formfreie Aufhebung einer qualifizierten Schriftformklausel setzt eine klar erkennbare Einigung der Parteien voraus. Andernfalls wird der Zweck der Schriftformvereinbarung, immer Klarheit über den Vertragsinhalt zu haben, in unzulässiger Weise ausgehöhlt. 2. Eine mündliche Vereinbarung über den dauerhaften Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 – 24 U 51/09 -; in: IMR 2010, 329).

- Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmietglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -; in: NJW 2010, 1453).

- Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB ist nicht erforderlich, dass die entsprechende Vertragsurkunde dem Gericht vorgelegt wird. Er reicht aus, wenn auf andere Weise – etwa durch Zeugen – feststeht, dass die Vertragurkunde existiert ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 – 5 U 188/09 -; in: IMR 2010, 475).

- 1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. 2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden, es sei denn, der Mangel ist inhaltlicher Natur und wird in der Nachtragsvereinbarung nicht geheilt. 3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu verletzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auflösende Bedingung dar (OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 – 3 U 137/08 -; in: ZMR 2010, 682 ff.).

- „Übernimmt“ auf  Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Gesellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch – formlos – zustimmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.01.2010 – I-24 U 145/09 -).

- Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09 -; in: GE 2011, 121).

- Es liegt kein Schriftformmangel vor, wenn eine Nachtragsvereinbarung lediglich die neu zu entrichtende Miete enthält, jedoch keine Begründung dazu. Der Abschluss einer Nachtragsvereinbarung führt jedenfalls zur (konkludenten) Genehmigung des Ursprungsvertrags (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.02.2010 – 10 U 40/09 -; in: IMR 2011, 18).

- Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es bei einem Gewerberaummietvertrag ausreichend, wenn eine Partei ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 – 29 O 199/10 (rk.) -; in: GE 2011, 754).

- 1. Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrags bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel. 2. An einer konstitutiven Bedeutung der Schriftform des Mietvertrags fehlt es etwa dann, wenn die Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll. Aber auch wenn die Parteien einen noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen, können sie damit zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene Schriftform wirksam werden soll (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 (KG -; in: NJW 2009, 433).

- 1. Für den Betrieb eines Baumarkts sind Parkplätze, Zufahrten und Anlieferungsflächen nicht von bloß untergeordneter Bedeutung, so dass sich das Schriftformgebot in § 3550 BGB auch auf solche Bestandteile des Mietvertrags erstreckt. 2. Dass der gewerbliche Mieter den Mietvertrag „gestellt“ hat, hindert ihn grundsätzlich nicht, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen. 3. Zur Bedeutung so genannter Vorsorge- oder Nachholklauseln im Mietvertrag für die Frage einer Heilbarkeit von Verstößen gegen das Schriftformgebot (OLG Rostock, Urteil vom 10.7.2008 – 3 U 108/07 -; in: NJW 2009, 445).

- Die Parteien können eine vertragliche Schriftformklausel auch formlos abändern. Das gilt selbst dann, wenn die Parteien im Ausgangsvertrag das Schriftformerfordernis für Anschlussverträge vereinbaren, den tatsächlich abgeschlossenen Anschlussvertrag aber formlos abschließen, so dass das vereinbarte Schriftformgebot überhaupt nicht zum Zuge kommt (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -; in: Info M 2009, 15).

- Eine nachträgliche Änderung von wesentlichen Vertragsinhalten bedarf der Schriftform. Dazu gehört auch die geänderte Zweckbestimmung von Nebenflächen (vorher: Parkraum, nachher: gastronomische Außenbewirtschaftung). Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Änderungsvereinbarung mit der Haupturkunde verbunden wird – mindestens durch eindeutige Bezugnahme – und dass beide Parteien formgültig unterschreiben (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21.11.2008 – 2 U 94/08 -; in: Info M 2009, 70).

- Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist; eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und verfassungswidrig (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 8/10 -; in: GE 2012, 121).

- Der Textform ist nicht genügt, wenn es infolge nachträglicher handschriftlicher Ergänzungen an einem räumlichen Abschluss der Vereinbarung fehlt (BGH, Urteil vom 03.11.2011 – IX ZR 47/11 -; in: GE 2012, 200).

- Eine qualifizierte Schriftformklausel als mietvertragliche Formularklausel verstößt jedenfalls in der Wohnraummiete gegen §§ 305 b, 307 BGB und ist daher unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 – 7 U 204/11 -; in: GE 2012, 1375).

- a) Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. b) Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 – NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 -).

- Für die Wahrung der Textform des Mieterhöhungverlangens genügt die Angabe des Namens der die Erklärung abgebenden juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2012 - 63 S 177/12 -; in: GE 2013, 351).

- a) Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. b) Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 - XII ZR 29/02 - NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12 -; in: GE 2013, 416).

- Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (Abgrenzung zu BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453).

- Der mündlich vereinbarte Austausch eines Teils der Mieträumlichkeiten verletzt nicht die Schriftform, wenn Mietfläche und Miete gleich bleiben und keine schützenswerten Belange der Vertragspartner berührt werden (OLG Zweibrücken, Urteil vom 19.11.2010 - 2 U 6/10 -; in: IMR 2011, 95).

- 1. Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn der Mietgegenstand durch Auslegung unter Berücksichtigung von Umständen außerhalb der Mietvertragsurkunde bestimmt werden kann. 2. Diese Bestimmbarkeit ist gegeben, wenn die Mieträume den Mietvertragsparteien bekannt sind und dort bereits zuvor dasselbe Handwerk betrieben wurde (hier: Schneiderei), wei es auch der neue Mieter ausüben will (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.08.2010 - 2 U 159/10 -; in: IMR 2011, 96).

- Werden im Gewerberaummietvertrag und in Anlagen, die Vertragsbestandteil sind, widersprüchliche Regelungen zu Laufzeit, Kündigung und Optionsausübung getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung für den Vorrang der einen oder anderen Regelung existiert, ist die Schriftform nicht gewahrt. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mit kurzer gesetzlicher Frist kündbar (BGB § 580a Abs. 2) (OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 - 9 U 213/10 -; in: IMR 2011, 501).

- Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag "Die Parteien verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dises Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen" ist wegen Verstoßes gegen §§ 550, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12 -; in: GE 2013, 744).

- Ein über mehr als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag ist nur dann formwirksam, wenn sowohl die Optionsabrede als auch deren Ausübung in Schriftform vorliegen (KG, Urteil vom 02.05.2013 - 8 U 130/12 -; in: GE 2013, 808).

- 1. Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt. 2. Die Zustimmung des Vermieters zu einem zwischen Alt- und Neu-Mieter rechtsgeschäftlich vereinbarten Mieterwechsel bedarf nicht der Form des § 550 BGB (OLG Düsseldorf, urteil vom 23.01.2012 – 10 U 66/11 -; in: IMR 2012, 108).

- Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteinen den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen (BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12 -).

- Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses (hier: "mit Übergabe der Mietsache") genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen (BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12 -).

- Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsverienbarung über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.12.2012 - I-10 U 63/12 -; in: GE 2013, 1586).

- Eine mündlich vereinbarte Abänderung des vertraglich vorgesehenen Mietzahlungstermins verstößt bei längerfristigen Mietverträgen gegen das Schriftformerfordernis und kann die jederzeitige ordentliche Kündbarkeit des Vertrages bewirken (KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12 -; in: GE 2014, 120).

- Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 -).

- Die bei einem langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform ist bei einer zwischen Mieter und Nachmieter getroffenen Vertragsübernahme nur eingehalten, wenn eindeutig erkennbar ist, in welches Mietverhältnis der neue Mieter eintritt (BGH, Urteil vom 21.12.2013 - XII ZR 137/12 -; in: GE 2014, 315).

- a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NJW 2013, 41). b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 -)

- Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 -; in: GE 2014, 385).

- Eine doppelte Schriftformklausel kann nicht formlos oder stillschweigend aufgehoben werden, weil andernfalls die Vereinbarung der Einhaltung der Schriftform für die Änderung des Schriftformerfordernisses ihren Sinn verliert (KG, Urteil vom 07.04.2014 - 22 U 86/13 -; in: GE 2014, 799).

- Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 - GE 2014, 385) (BGH, Urteil vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12 -; in: GE 2014, 865).

- Die Schriftform des Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden (KG, Beschluss vom 02.06.2014 - 8 U 179/13 -; in: GE 2014, 1270).

- 1. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Partei eines Mietvertrags, bedarf es eines Vertreterzusatzes, wenn nur ein Gesellschafter unterzeichnet und mehrere Gesellschafter gemeinsam zur Vertretung berechtigt sind. 2. Werden im Mietvertrag nicht einmal die genaue Anzahl der Stellplätze als vertragswesentlich angesehen, sind zur Einhaltung der Schriftform keine weiteren genauen Angaben nötig (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.2011 - 30 U 53/10 -; in: IMR 2011, 229).

- 1. Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es in einem Geschäftsraummietverhältnis bei zwei gleichlautenden Vertragsurkunden ausreichend, wenn eine Partei (in diesem Fall Vermieter) ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt. 2. Die Mieter, deren Vertragsexemplar nicht die Unterschrift aller Vermieter enthält, können sich nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen, da diese Vorschrift nur anwendbar ist, wenn gar kein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften existiert (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 - 29 O 199/10 -; in: IMR 2011, 235).

- Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit Zustimmung des Mieters zu Stande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (OLG Brandenburg, Urteil vom 15.09.2010 - 3 U 117/09 -; in: IMR 2011, 281).

- 1. Ist in einem befristeten Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel enthalten, so dann der Mietvertrag durch eine mündliche Änderung nicht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden, das jederzeit kündbar ist. 2. Eine Mietvertragspartei kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben daran gehindert sein, sich auf einen Formmangel nach § 550 BGB zu berufen (OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012 - 9 U 38/12 -; in: IMR 2012, 454).

- 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete unwiderruflich und für länger als ein Jahr um 10 % zu reduzieren, so ist diese Vertragsänderung wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Ist der Mieter oder der Vermieter eine BGB-Gesellschaft, wird die Schriftform nur gewahrt, wenn alle Gesellschafter unterzeichnen oder die Vertretung entsprechend gekennzeichnet ist (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2012 - 12 O 82/12 -; in: IMR 2012, 457).

- Ein Vermieter handelt treuwidrig, wenn er sich auf einen Mangel der Schriftform beruft, obwohl er dei maßgebliche Vertragsänderung selbst initiiert hat und diese für ihn lediglich vorteilhaft ist (OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 - 3 U 182/10 -; in: IMR 2011, 415).

- Die Formulierung in einem Pachtvertrag, wonach "die bestehende 18-Loch-Golfanlage, einschließlich Driving Range und Übungsgelände" verpachtet wird, ist zu unbestimmt, sofern im weiteren Vertrag jegliche Angaben zur genauen Lage, Größe und Grenzen der Golfanlage fehlen (OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 - 30 U 15/10 -; in: IMR 2011, 417).

- 1. Die Bezeichnung des Vermieters als "Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Gemeinschaft ist. 2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Mietern und Vermietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dasss sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" gilt auch für formgebundene Geschäfte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011 - 24 U 218/10 -; in: IMR 2012, 64).

- Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 -; in: IMR 2013, 144).

- Der Mietgegenstand ist hinreichend bestimmbar, wenn „24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich“ sowie „zwei Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus“ vermietet werden, ohne dass deren genaue Lage aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen erkennbar ist. Auch eine außerhalb der Mietvertragsurkunde erteilte Erlaubnis zur Untervermietung begründet keinen Schriftformverstoß, wenn der Mieter bereits im Mietvertrag zur Untervermietung nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters berechtigt ist (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 -; in: IMR 2013, 145).

- 1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. 2. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 -, IBR 2005, 451 = NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = IBR 2003, 1 1 12 – nur online = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 -; IMR 2013, 146).

- 1. Die Vereinbarung einer sog. "Schriftformvorsorgeklausel" ist - auch als allgemeine Geschäftsbedingung - wirksam. 2. Aufgrund einer solchen Klausel sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, etwaige Schriftformverstöße zu heilen. Eine vorzeitige Kündigung verstößt daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242) (OLG Hamm, Urteil vom 26.04.2013 - 30 U 82/12 -; in: IMR 2013, 329).

- 1. eine unwiderruflich ausgestaltete doppelte Schriftformklausel in zwischen Unternehmern vereinbarten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist wirksam. Für einen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkenneswertes Bedürfnis. 2. Die Schriftformklausel steht nicht im Widerspruch zu einer zugleich vereinbaren Schriftformheilungsklausel, da diese gerade nur in dem Fall einschlägig ist, dass trotz der vereinbarten doppelten Schriftformklausel eine mündlich getroffene Vereinbarung der Parteien wirksam ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 18.03.2013 - 2 U 179/12 -; in: IMR 2013, 330).

- 1. Vereinbaren die Parteien eines für länger als ein Jahr schriftlich abgeschlossenen Pachtvertrages nachträglich eine mündliche Vertragsänderung zur Tragung der Betriebskosten, so stellt dies einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB dar. 2. Da ein Schriftformverstoß gemäß § 550 BGB zur vorzeitigen Kündbarkeit des ursprünglich auf lange Frist geschlossenen Pachtvertrags führt, ist eine Wertsicherungsklausel, welche ihrerseits eine 10-jährige Vertragslaufzeit voraussetzt, mit dem Zeitpunkt des Schriftformverstoßes unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 17.10.2012 – 3 U 75/11 -; in: IMR 2013, 25).

- Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrags mit einer GbR als alleiniger Vermieterin ist auch dann genügt, wenn die auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird (OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011 - 5 U 439/11 -; in: IMR 2012, 504).

- Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2012 - 3 U 100/09 -; in: IMR 2012, 505).

- 1. Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB ist nicht erforderlich, dass die entsprechende Vertragsurkunde dem Gericht vorgelegt wird. 2. Es reicht aus, wenn auf andere Weise - etwa durch Zeugen - feststeht, dass die Vertragsurkunde existent ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 - 5 U 188/09 -; in: IMR 2010, 475).

- Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zu Stande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen (KG, Urteil vom 12.04.2010 - 8 U 175/09 -; in: IMR 2010, 476).

- Nebenabreden zum Mietvertrag unterliegen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrags dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt und nicht nur um Nebensächlichkeiten (OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012 - 6 U 29/12 -; in: IMR 2013, 66).

- Eine vertragliche Heilungsklausel, die einem Mangel der Schriftform eines Mietvertrags abhelfen soll, ist wirksam, wenn sie pauschal nicht nur die ursprünglichen Vertragsparteien verpflichtet, sondern auch einen Erwerber, der die Vermieterposition einnimmt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12 -; in: IMR 2013, 105).

1. Die Einräumung einer Verlängerungsoption im Mietverhältnis bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Themen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins, sowie die Dauer des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (ständige Rechtsprechung BGH). 3. Nach der sog. "Aufstockungsrechtsprechung" ist eine körperliche Verbindung zur Ersturkunde zwar nicht (mehr) notwendig. Jedoch müssen in der neuen Urkunde die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrrags enthalten sein. Auf die formgerechte(n) bisherige(n) Urkunde(n) muss zweifelsfrei Bezug genommen werden. 4. Jede Mietvertragspartei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung eines Mietvertrags - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2013 - 24 U 97/12 -; in: IMR 2013, 368).

- 1. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. 2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsbeginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -; in: IMR 2013, 459).

- 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner "gelegen kommt", genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen (KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12 -; in: IMR 2014, 16).

- 1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem "Vertreter", muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände hinreichend bestimmbar ist. 2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der "Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten duch Herrn O. K. ..." geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass "Herr O. K." als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 49/13 -; in: IMR 2014, 244).

- Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, IMR 2014, 155) (BGH, Urteil vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12 -; in: IMR 2014, 330).

- 1. Die Schriftform eines Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden. 2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es insbesondere nicht erforderlich, dass schon in der ersten Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt werden; es reicht aus, dass diese durch einen Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde vorliegen (KG, Beschluss vom 02.06.2014 - 8 U 179/13 -; in: IMR 2014, 420).

- Wird ein auf eine bestimmte Zeit geschlossener Gewerberaummietvertrag ergänzt oder geändert, so reicht das bloße schriftliche Verfassen dieser Änderung in seperater Urkunde nicht zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform. Vielmehr ist eine feste Verbindung zum Ursprungsmietvertrag oder wenigstens eine wechselseitige Bezugnahme auf die jeweils andere Urkunde erforderlich (LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14 -; in: IMR 2015, 69).

- Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518).

- Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio). 2. Auch bei formgebundenen Verträgen gilt im Falle einer versehentlichen Falschbezeichnung einer Vertragspartei nicht das fehlerhafte Erklärt, sondern der wirkliche Wille aller Vertragsschließenden. Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ist gewahrt (BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13 -; in: IMR 2015, 188).

- Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben als "Erbengemeinschaft nach X. Y. (=Name des Erblassers)" bezeichnet werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, IMRRS 2006, 1367 = NJW 2002, 3389) (BGH, Beschluss vom 17.03.2015 - VIII ZR 298/14 -; in: IMR 2015, 264).

- 1. Enthält der mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossene Mietvertrag oder ein Nachtrag keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, können wegen der aus § 76 Abs. 2, 3 AktG resultierenden Alleinvertretungsmöglichkeit Zweifel daran, ob ein ohne Vertretungszusatz unterzeichnendes Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Die Schriftform ist daher gewahrt. 2. Enthält die Urkunde jedoch Angaben zur Vertretungsregelung durch mehrere Personen und unterzeichnet von mehreren Vorständen nur einer, entstehen bei einem Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst mit der Folge einer Schriftformverletzung (Anschluss an BGH, BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rz. 2, 18 ff. IMR 2010, 9) (BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 -; in: IMR 2015, 280).

- Unterzeichnet einer von mehreren nur gemeinsam vertretungsberechtigten Vorständen einer Aktiengesellschaft einen Mietvertrag oder Nachtrag ohne Vertretungszusatz und enthalten die Urkunden keine Angaben über die Vertretungsregelung, folgen für einen Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften mit der Folge einer Schriftformverletzung nicht daraus, dass die Vertretungsbefugnisse im Handelsregister eingetragen sind. Maßgeblich sind allein Inhalt und äußere Form der Vertragsurkunde (BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 -; in: IMR 2015, 281).

- 1. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als "Erbengemeinschaft" mit Zusatz eines Familiennamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist. 2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein (HansOLG Hamburg, Urteil vom 19.03.2014 - 8 U 138/11 -; in: GE 2015, 378).

- a) Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß " 242 BGB gehindert sit, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen. c) Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -).

- Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453) (BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 -; in: GE 2015, 783).

- 1. Besteht für eine GbR Gesamtvertretung, muss der mit ihr geschlossene Mietvertrag von allen Gesellschaftern unterschrieben werden. 2. Die Entgegennahme von Zahlungen auf Mietforderungen durch einen Geselschafter kann nur dann als Genehmigung des infolge fehlender Unterschrift eines Gesellschafters schwebend unwirksamen Mietvertrages angesehen werden, wenn der Mieter mit der Möglichkeit rechnete, dass ein Genehmigungsbedürfnis besteht (LG Krefeld, Urteil vom 22.10.2014 - 2 O 80/14 -; in: GE 2015, 918).

- Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06 - GE 2010, 614 = NJW 2010, 1518) (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13 -; in: GE 2015, 1028).

- a) Die Änderung der Meithöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen. c) Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -; in: GE 2016, 189).

- Wird ein langfristiger Gewerberaummietvertrag, bei dem es noch auf keiner Seite eine Rechtsnachfolge durch Erwerb gegeben hat, wesentlich geändert und dabei die Schriftform nicht eingehalten, ist eine auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig, sofern die Pareien in dem insoweit schriftlich vorliegenen Gewerberaummietvertrag vereinbart haben, auf Verlangen die Handlungen vorzunehmen und die Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun (Schriftformheilungsklausel); das gilt auch, wenn die Schriftformheilungsklausel durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden ist (OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 - 9 U 196/14 -; in: GE 2016, 192).

- Enthält der Geschäftsraummietvertrag unterschiedliche Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, kann die für einen langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform nicht eingehalten sein (KG, Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15 -; in: GE 2016, 392).

1. Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf. 2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages befunden wäre (KG, Urteil vom 19.05.2016 - 8 U 207/15 -; in: GE 2016, 970).

- Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der urspründlichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (KG, Beschluss vom 09.05.2016 - 8 U 54/15 -; in: GE 2016, 973).

- Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gem. § 134 BGB nichtig (LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 - 2 O 86/14 -; in: GE 2016, 974). 

- Wird  ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde (LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15 -; in: IMR 2016, 62).

- 1. Die Änderung der Miethöhe in einem Gewerberaummietverhältnis stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. 2. Für die Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, spielen folgende Umstände keine Rolle: - die vereinbarte Vertragslaufzeit beträgt noch sechs Jahre (weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt); - der Änderungsbetrag der nur mündlich geänderten Miete ist vergleichsweise gering; - die Parteien sind ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung durch die Kläger nachgekommen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -; in: IMR 2016, 71).

- 1. Der Eintritt von Erben des Vermieters in den Mietvertrag ist nicht schriftformschädlich, weil er sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzieht und nicht auf einer vertraglichen Abrede beruht. 2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarung zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann beispielsweise bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -; in: IMR 2016, 72).

- Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages durch Unterzeichnung eines mit „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 110/17 -; in: GE 2017, 833).

- Die Berufung auf einen etwaigen Formmangel ist treuwidrig, wenn die Parteien eine „Nachholklausel“ vereinbart haben; für eine schriftliche zu erklärende Optionsausübung genügt die einfache Schriftform (KG, Beschluss vom 15.06.2017 – 8 U 116/16 -; in: GE 2017, 1159).

- Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Ver­trags­par­tei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt - anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht - dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. b) Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 und vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 - NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt (BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17 -; in: GE 2018, 704).

- a) Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. b) Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden bei jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98 - NJW 2001, 221) (BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16 -; in: GE 2018, 7069).

- a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365).

 

 

 

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Sonstiges

 

- Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (BGH, 18. Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 - , in: GE 2003, 1606).

- Empfangs- und Erklärungsvollmacht bei Personenmehrheit: Eine formularmäßige Bevollmächtigung zur Annahme und Abgabe von Willenserklärungen bei Personenmehrheit im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich, muss jedoch die Abgabe vertragsbeendender Willenserklärungen ausdrücklich ausnehmen (KG – 12 U 122/02 - , in: MietRB 2004, 201).

- Wird eine Erklärung mit einem Handzeichen unterschrieben, das nur einen Buchstaben verdeutlicht, oder mit einer Buchstabenfolge, die erkennbar als bewusste und gewollte Namensabkürzung erscheint, liegt keine Namensunterschrift im Rechtssinne vor. Auf derartige Paraphen können die Vermutung des § 440 Abs. 2 ZPO und die Beweisregel des § 416 ZPO nicht gestützt werden; sie genügen auch den Anforderungen an eine Quittung im Sinne des § 368 Satz 1 BGB nicht (BGH, Versäumnisurteil vom 15.11.2006 – IV ZR 122/05 -, in: GE 2007, 586).

- Die Vertragsannahme stellt ein Geschäft im Sinne des § 174 BGB dar, was zurückgewiesen werden kann, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt. Das gilt jedoch dann nicht, wenn das Angebot schon gegenüber dem Vertreter erfolgte (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2002 – 65 S 412/01 -, in: GE 2002, 932).

- Der Schutzbereich des zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Mietvertrages umfasst nicht gelegentliche Besucher des Mieters. Gegenüber solchen gelegentlichen Besuchern obliegt dem Vermieter keine Verkehrssicherungspflicht (OLG Köln, Urteil vom 08.11.2000 – 11 U 41/00 -, in: VersR 2001, 205).

- Jedenfalls für das Gebiet der Geschäftsraummiete ist daran festzuhalten, dass bei einer Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung dieser von Anfang an als nichtig anzusehen ist (KG, Urteil vom 04.10.2001 – 8 U 1086/00 -, in: GE 2002, 52).

- Ein Mietvertrag über eine 120 qm große Wohnung mit einem Mietzins von 1.130,00 DM ist durch den Vermieter wegen arglistiger Täuschung anfechtbar, wenn der Mieter verschwiegen hat, dass er die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, Arbeitslosengeld von 992,20 DM bezieht und seine  Lebensgefährtin derzeit ebenfalls kein Arbeitseinkommen hat. Zusagen von Familienangehörigen, ihm zu helfen, oder die Hoffnung auf Hilfe des Sozialamts ändert an der Pflicht, die Vermögensverhältnisse zu offenbaren, nichts (LG Gießen, Beschluss vom 23.03.2001 – 1 S 590/00 -, in: NZM 2002, 944).

- Auch ohne konkrete Nachfrage des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, seine schlechten Vermögensverhältnisse (hohe Mietschulden aus früherem Vertrag; drohende Verbraucherinsolvenz) zu offenbaren. Unterbleibt das, kann der Vermieter wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag anfechten (AG Wedding, Urteil vom 04.04.2003 - 15 C 49/03 – in: GE 2004, 239).

- Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den vom Mieter gestellten Ersatzmieter zu akzeptieren. Die Weigerung des Vermieters kann im Einzelfall jedoch treuwidrig sein mit der Folge, dass sein Anspruch auf die Miete erlischt (OLG Koblenz, Urteil vom 16.10.2003 - 5 U 197/03 – in: NJW 2004, 77).

- 1. Kommt es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages, hat der Eigentümer für die Dauer der Nutzung einen Anspruch auf Erstattung des Gebrauchswerts, der sich nach der ortsüblichen Miete richtet. 2. Darin enthalten sind auch die ortsüblichen Betriebskosten, über die nicht abzurechnen ist (KG, Urteil vom 07.03.2005 – 8 U 166/03 - , in: GE 2005, 482).

- Ein individuell gefertigtes Wohnungsübergabe-/ Wohnungsabnahme-Protokoll stellt sowohl ein deklaratorisches negatives als auch ein deklaratorisches positives Schuldanerkenntnis dar, worauf beide Mietvertragsparteien ihre Ansprüche bzw. Einwendungen/ Einreden stützen können (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 21.02.2005 – 32 C 137/04 -, in: GE 2005, 1555).

- Ungefragt braucht ein Vermieter bei Vertragsabschluss nicht über Mietverhältnisse mit früheren Mietern aufzuklären (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.06.2005 – I-24 U 85/05 -, in: GE 2006, 327).

- Ist über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet, ist er verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrages dem potentiellen Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, wie auch darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist (LG Bonn, Beschluss vom 16.11.2006 – 6 T 312/05 – und – 6 S 226/05 -, in: NZM 2006, 177).

- 1. Hat der Mieter ein Vertragsformular unterzeichnet, in dem eine bestimmte Wohnfläche angegeben ist, und erhält er daraufhin ein vom Vermieter unterzeichnetes Vertragsexemplar zurück, in dem zusätzlich der Begriff Nutzfläche erwähnt ist, liegt darin die Ablehnung des Vertragsangebots und ein neues Angebot des Vermieters mit der Folge, dass eine vertragliche Vereinbarung zur Wohnfläche nicht zustande gekommen ist. 2. Die Wirksamkeit des Mietvertrags wird davon nicht berührt, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hatte. 3. Bei Fehlen einer Vereinbarung zur Wohnfläche scheiden Minderungsansprüche des Mieters aus (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2006 – 65 S 338/05 -, in: GE 2006, 973).

- Ein Mietvertrag kommt nicht bereits dadurch zustande, dass die potentiellen Mietvertragsparteien konkrete Verhandlung über die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags führen und der Vermieter dem Mieter anschließend einen paraphierten Mietvertrag zuschickt (LG Münster, Urteil vom 17.02.2006 – 11 O 339/05 -, in: MietRB 2006, 182).

- 1. Ein Mietvertrag mit einer GmbH i.G. ist ohne notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag unwirksam. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet ist, ohne dass deren Umfang und Einzelheiten dazu festgelegt sind. 3. Für einen unwirksamen Mietvertrag kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nur dann geltend machen, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt. Die schlichte Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten reicht nicht (KG, Urteil vom 06.11.2006 – 8 U 110/06 -, in: GE 2007, 149).

- Auf Zeitmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist altes Recht anzuwenden (Konsequenz: Die Befristung ist auch ohne Angabe von Gründen wirksam, vgl. § 564c BGB a.F.). Dies gilt auch dann, wenn als Mietvertragsbeginn ein Termin nach dem Stichtag vereinbart wurde (BGH, Beschluss vom 19.09.2006 – VIII ZR 336/04 -, in: Info M 2007, 7).

- Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht geschieht, in der Regel nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrages. Eine neue selbständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist (OLG Karlsruhe – 3 REMit 1/83 -, in: WM 1983, 266 f.).

- Behält sich der Vermieter formularmäßig das Recht vor, das Vertragsangebot des Mieters auch noch nach längerer Zeit (hier: 6 Wochen) anzunehmen, benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, wenn die Parteien über den Ladenmietvertrag in einem noch nicht fertig gestellten Einkaufszentrum verhandeln (KG, Urteil vom 27.03.2006 – 8 U 57/05 -, in: Info M 2007, 73).

- Im Fall der Doppelvermietung kann der Mieter dem Vermieter nicht im Wege der einstweiligen Verfügung aufgeben lassen, es zu unterlassen, den Besitz an der Mietsache dem Dritten einzuräumen (KG, Beschluss vom 25.01.2007 – 8 W 7/07 -, in: DWW 2007, 201).

- Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (BGH, Urteil vom 11.07.2007 – XII ZR 113/05 -).

- Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist in der Regel 2 bis 3 Wochen. Nur „in ganz besonderen Ausnahmefällen“ kann eine kürzere Annahmefrist gerechtfertigt sein (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: Info M 2007, 350).

- Eine falsche Selbstauskunft des Mieters berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags, wenn die zugrunde liegende Frage des Vermieters zulässig ist und wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat (hier: frühere Mietschulden des Mieters) (LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 – 9 S 132/07 -; in: WM 2008, 281; Info M 2008, 167).

- Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -, in: GE 2008, 1318;  Info M 10/08, 381).

- Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen (BGH,rteil vom 10.07.2008 – IX ZR 128/07 -, in: NJW 2008, 2771).

- Gewerbemietrecht ist anwendbar, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend davon ausgehen, dass der Mieter die Räume vorrangig zum Betrieb eines Gewerbes (hier: Änderungsschneiderei) nutzen und damit auch seinen Lebensunterhalt verdienen soll. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter später den größeren Teil der Mietfläche tatsächlich als Wohnung nutzt (OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2008 – 5 U 199/07 –  in: Info M 10/08, 380;  Info M 10/08, 381).

- 1. Ein Arbeitnehmer ist in den Schutzbereich des vom Arbeitgeber geschlossenen gewerblichen Mietvertrages einbezogen. 2. Jedoch schränkt ein im gewerblichen Mietvertrag enthaltener formularmäßiger Haftungsausschluss für anfängliche Mängel (hier: „Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt“) wirksam Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers auch dann ein, wenn anfängliche Mängel der Mietsache zu erheblichen Gesundheitsschäden geführt haben (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 19.03.2008 – 4 U 167/05 -; in: ZMR 2008, 788).

- Macht der Mieter eines Einzelhandelsgeschäfts bewusst unvollständige Angaben zu seinem Warenangebot (hier: Outdoor-Ausrüstung) und verschweigt er insbesondere eine sortimentsbestimmende Marke, die in der Öffentlichkeit als Erkennungsmerkmal einer bestimmten Randgruppe wahrgenommen wird (hier: rechtsradikale Szene), kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (OLG Naumburg, Urteil vom 28.10.2008 – 9 U 39/08 -; in: IBR 2008, 3569 und Info M 2008, 425).

- Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch noch nach Überlassung der Mieträume zulässig. Sie wirkt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück (BGH, Urteil vom 6.8.2008 – XII ZR 67/06 -; in: Info M 2008, 426).

- Die Frage des Vermieters an den Mietinteressenten nach früheren Mietschulden muss in der geforderten Selbstauskunft wahrheitsgemäß nur auf berechtigte und offene Mietzinsverpflichtungen beantwortet werden (LG Itzehoe, Urteil vom 28.3.2008 – 9 S 132/07 -; in: WuM 2008, 281).

- Im Falle von Vertragsklauseln, die zur Verwendung in einem einzelnen Verbrauchervertrag bestimmt sind, trägt der Verbraucher die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsklauseln vorformuliert worden sind und er infolge der Vorformulierung keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen konnte (BGH, Urteil vom 15.4.2008 – X ZR 126/06 -; in: WuM 2008, 395).

- Eine zu DDR-Zeiten auf dem Mietgrundstück mit Erlaubnis des Vermieters errichtete Garage ist (hier:) Teil des einheitlichen Wohnungsmietvertrages (AG Köpenick, Urteil vom 25.9.2007 – 11 C 144/07 -; in: WuM 2008, 401).

- 1. Wegen der zentralen Bedeutung der Zahlungsfähigkeit des Mieters sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw. zulässig. 2. Der Mieter, aber auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht der um Auskunft Gebetenen ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie eine Erklärung verweigern können. Das ist nicht dadurch in Frage gestellt, dass der gewünschte Vertrag in einem derartigen Fall wahrscheinlich scheitert. 3. Für den aus einer Falschauskunft sich ergebenden Mietausfallschaden haftete der Arbeitgeber des Mieters nicht, wenn der Vermieter den anfechtbaren oder kündbaren Mietvertrag nach Kenntnis des wahren Sachverhalts durch Fortsetzung des Mietverhältnisses bestätigt (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.2008 – 5 U 28/08 -; in: WuM 2008, 471).

- Der Vermieter handelt nicht als Unternehmer, wen er für seine Vermietungstätigkeit keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb benötigt (hier: Vermietung eines einzigen Wohnhauses mit 8 Wohnungen). Nur wenn der Vermieter unternehmerisch handelt, darf der Mieter die in der Wohnung getroffenen Vereinbarungen widerrufen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.4.2008 – 1 S 27/07 -; in: DWW 2008, 259).

- Auch wenn es an einer Einigung über bestimmte essentialia negotii (hier: Miethöhe) fehlt, muss der Vertrag (hier: Vertragsfortsetzung) nicht endgültig scheitern. Solange die Parteien ihre Verhandlungen nicht endgültig abgebrochen haben, können sie die Einigungslücke vielmehr auch nachträglich (hier: nach rund 9 Monaten) schließen (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -; in: Info M 2009, 14).

- Die Zuordnung eines Mietobjektes als Wohnraum oder sonstiger Raum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Benutzung im Sinne der Führung eines Haushaltes bestimmter Raum zu verstehen. Der bezweckte Betrieb einer Immobilien-Vermögensverwaltung und eines Forschungsinstituts stellt keine Wohnnutzung dar, sondern eine geschäftliche Nutzung (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.04.2008, 2 U 214/07; in: ZMR 3/2009, S. 198 f.).

- Ein Schuldbeitritt kann dadurch zustande kommen, dass der Dritte im Rahmen der vertragsvorbereitenden Wohnungsbesichtigung zusagt, für die Mietzahlungen des einkommensschwachen Mieters zu sorgen, dabei seine Bonität herausstellt (hier: „gute“ Anstellung in der nahen Schweiz), und über längere Zeit (hier: 4 Jahre) tatsächlich alle laufenden Mietschulden zahlt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2009 – 4 U 99/08 -; in: Info M 5/09, 160).

- Das Angebot zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrages kann, wenn in dem Angebot keine entsprechende Befristung eingeräumt ist, nach Ablauf von 4 ½ Wochen nicht mehr wirksam angenommen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – I-24 U 210/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1556).

- Nach viereinhalb Wochen kann eine Angebot zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrags nicht mehr wirksam angenommen werden, es sei denn, das Angebot enthält eine entsprechend lange Annahmefrist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – 24 U 210/08 -; in: IMR 2010, 230).

- 1. Ob der Vermieter von Immobilien als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen ist, richtet sich nach Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge, während die Höhe der verwalteten Werte nicht maßgeblich ist. 2. Wer als Testamentsvollstrecker für eine Erbengemeinschaft, der er selbst angehört, insgesamt acht Einheiten, davon drei Gewerbeeinheiten, vermietet, ist Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, da er sein eigenes Vermögen verwaltet. 3. Der Rechtsprechung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf, wonach bei der Vermietung mehrerer Einheiten ohne Weiteres eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen sei, ist nicht zu folgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.01.2010 – I-24 U 72/09 -; in: GE 2010, 845).

- Ein Schadensersatzanspruch wegen eines nicht zu Stande gekommenen Mietvertrags setzt voraus, dass die geschädigte Vertragspartei aufgrund des Verhaltens der anderen Vertragspartei auf den Abschluss des Mietvertrags vertrauen durfte und die andere Vertragspartei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – 24 U 210/08 -; in: IMR 2010, 280).

- Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 – GE 2010, 261 = NJW 2010, 671) (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -; in: GE 2010, 1193).

- Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – SII ZR 192/08 -).

- Eine „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als GbR behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04 in NZG 2007, 597 ff.) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

- Ein Mietvertrag liegt (in Abgrenzung zu einer Leihe) schon dann vor, wenn der Nutzer nur die Betriebskosten der genutzten Räumlichkeiten zu tragen hat (OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.08.2009 – 6 W 44/09 -; in: NZM 2010, 579).

- 1. Verschweigt der als Vertreter auftretende Betreuer bei Abschluss des Mietvertrages, dass der Betreute unter einem Sammelwahn leidet, liegt hierin kein schuldhaftes Verhalten bei den vorvertraglichen Verhandlungen. Ein Schadensersatzanspruch kommt grundsätzlich nur gegen den späteren Vertragspartner, also gegen den Betreuten, in Betracht. 2. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Betreuer ein besonderes wirtschaftliches Interesse am Vertrag hat oder er dem Vermieter über das allgemeine Vertrauen hinaus eine zusätzliche, von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und Erfüllung des Mietgeschäfts geboten hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.07.2010 – 15 U 26/09 -; in: IMR 2010, 373).

- Überlässt der eine von zwei Erbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten einer Wohnungen gegen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298) (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10 -; in: IMR 2010, 502).

- 1. Der Mietgegenstand ist hinreichend bestimmt bezeichnet, wenn die Anschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die vermieteten Flächen mit „im Erdgeschoss“ … „links“ … gelegenes „Ladenlokal vorne, 2 Räume hinten und Souterrain“ beschrieben ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2010 – 24 U 5/10 -; in: IMR 2010, 523).

- Bei Erklärungen für eine (noch) nicht bestehende juristische Person gelten die Vorschriften der §§ 177 ff BGB entsprechend. Eine Einigung kommt wirksam zu Stande, auch wenn eine Partei erst nach Unterzeichnung der Vertragsurkunde ihre Rechtsfähigkeit erlangt hat. Der vor der Erlanung der Rechtsfähigkeit in ihrem Namen unterzeichnete Vertrag ist nicht nichtig, sondern war zunächst schwebend unwirksam und ist später genehmigt worden (OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 – 7 U 27/10 -; in: IMR 2012, 20).

- 1. Konnten sich die Parteien eines beabsichtigten Mietvertrags mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr und zahlreichen Nebenbestimmungen nicht über alle als regelungsbedürftig angesehenen Punkte einigen, so ist der Vertrag gemäß § 154 BGB nicht wirksam geschlossen worden. 2. Dies gilt auch dann, wenn die betreffenden Mieträume ab Beginn der Verhandlungen aufgrund eines über einen Teil des beabsichtigten Vertrags herrschenden Einverständnisses bereits vom Mietinteressenten genutzt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2012 - 24 U 96/11 -; in: IMR 2012, 322).

- Erfordert eine (hier: 24-seitige) Mietvertragsgestaltung angesichts des multiplen Einsatzes von Alternativen auch von überdurchschnittlichen Lesern ein teils mehrfaches Lesen, kommt Intransparenz insgesamt in Betracht (LG Dortmund, Urteil vom 22.09.2011 - 1 S 165/10 -; in: IMR 2012, 146).

- 1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderliche Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrags, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art. 2. In der vorbezeichneten Konstellation kann auch ein Mietvertrag nicht angenommen werden, solange noch nicht Einigkeit über die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags - Mietdauer, Mietentgelt und Mietobjekt - besteht (OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 - 3 U 90/12 -; in: IMR 2014, 471).

- Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags (BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 -; in: IMR 2015, 5).

- 1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückverlangen kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.03.2003 - XII ZR 18/00 -, BGHZ 154, 171; vgl. Beschluss des Kammergerichts vom 25. September 2008 - 8 U 44/08 -; NZM 2008, 889). 2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen zeitabschnitten ein (KG, Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14 -; in: GE 2015, 653).

- Zur Abgrenzung einer invitatio ad offerendum vone inem rechtsgeschäftlichen Angebot bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015 - 67 S 470/14 -; in: GE 2015, 655).

- Mehrfach verwendete Vertragsbedingungen stehen der Annahme einer Individualvereinbarung dann nicht entgegen, wenn die einzelnen Regelungen ausgehandelt worden sind (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2015 - 32 O 258/13 -; in: GE 2015, 657).

- a) Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (Im Anschluss an BGH, Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731). b) Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH, Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11 - NJW-RR 2013, 948). c) Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt. d) Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können. e) Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien vone einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.06.2010 - V ZR 85/09 - NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12 - NJW 2014, 854) (BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15 -; in: GE 2016, 455).

- 1. Ein Stellen von Vertragsbedingungen liegt nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mitd er effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17.02.2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259). Danach entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 26/15 -; in: GE 2016, 852).

- Ist die Dauer des Kündigungsausschusses handschriftlich in ein Mietvertragsformular eingetragen, liegt nur dann keine Allgemeine Geschäftsbedingung vor, wenn die Ergänzung ausgehandelt oder nach freier Entscheidung des Vertragspartners des Verwenders eingetragen wurde (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16 -; in: GE 2016, 1441).

- Ein wirksamer Mietvertrag kann nicht zustande kommen, wenn auf Vermieter- und Mieterseite dieselben Personen beteiligt sind (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2017 – 63 S 278/16 -; in: GE 2017, 1162).

 

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Vertragsinhalt

 

 

Kleinreparaturen/Instandsetzung

 

- Schlüsselverlust bei Schließanlage: Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, ist gem. § 9 AGBG unwirksam. Der Vermieter kann Ersatz der Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000 – 64 S 551/99 -, in: GE 2000, 810).

- Die Klausel eines Wohnraummietvertrags, wonach eine Ungezieferbekämpfung innerhalb der Wohnung Sache des Mieters ist, ist gem. § 9 AGB unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2000 – 307 S 17/00 -, in: NZM 2001, 853).

- Die formularmäßige Freizeichnungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, der Vermieter leiste keine Gewähr dafür, dass die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001 – 64 S 107/01 -, in: GE 2002, 397; NZM 2002, 787).

- Eine Klausel, nach der der Mieter den Mietzins bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands („vollständig geräumt, renoviert und ohne Schäden, wobei der natürliche Verschleiß ausgenommen bleibt“) fortzuentrichten habe, verstößt gegen § 9 AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2002 – 24 U 133/01 -, in: NZM 2002, 742).

- Keine Entfernungspflicht für nicht konkret bezeichnete Einbauten des Vormieters: Der Mieter ist nicht verpflichtet, solche Einbauten zu entfernen, die ein Vormieter eingebaut hat, wenn diese Einbauten im Vertrag nicht konkret bezeichnet sind. Die Klausel „Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht“ ersetzt die konkrete Bezeichnung nicht (AG Schöneberg, Urteil vom 13.12.1999 – 108 C 386/99 -, in: GE 2000, 814).

- In den Bedingungen eines Mietvertrags kann dem Mieter nicht wirksam aufgegeben werden, dass er bei seinem Auszug die Räume weiß gestrichen zurückzugeben habe. Die farbliche Gestaltung ist Sache des Mieters, von extremen Fällen abgesehen. Eine hellblau marmorierte Flurtapete stellt keine exzentrische Farbgestaltung dar (LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2000 – 14 S 2w21/00 -, in: NZM 2002, 485).

- Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel, „Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit“, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 24.10.2001 – V III ARZ 1/01 -, in: NZM 2002, 116).

- Es stellt sich als unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer neuen Beheizungsart, für die der Mieter sorgen will, nicht zustimmt, obwohl diese für den Mieter wesentliche Vorteile, für den Vermieter aber keine Nachteile mit sich bringt (Einbau einer Gasetagenheizung). Nachteile entstehen dem Vermieter schon allein deswegen nicht, weil der Mieter sowohl die Kosten des Einbaus als auch des Rückbaus zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 21.07.2003 – 62 S 114/03 -, in: GE 2003, 1429).

- 1. Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzinszahlungspflicht des Mieters die „Fertigstellung“ der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche – auch kleinere -Mängel vorhanden sind; auf die Abnahmefähigkeit nach § 640 Abs. 1 BGB kommt es dabei nicht an (KG, Urteil vom 22.11.2004 – 8 U 109/04 - , in: GE 2005, 181).

- Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf er einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04 –).

- Ist der Mieter eines Einfamilienhauses lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z. B. Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 - , in: GE 2005, 615).

- Eine Kostenklausel für Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 100 Euro pro Einzelfall, maximal 8 % der Jahresnettomiete bei maximal 300 Euro im Kalenderjahr benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 – 116 C 196/05 - , in: GE 2005, 677).

- Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereichungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.05.2005 – I-24 U 12/05 -, in: GE 2005, 799).

- Das Kleben einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven im Kinderzimmer hält sich im Rahmen des zu Wohnzwecken Üblichen und ist vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (LG Berlin, Beschluss vom 26.05.2005 – 62 S 87/05 -, in: GE 2005, 867).

- Eine Regelung, wonach Instandhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der Auslegware Sache des Mieters ist, enthält eine bloße Freizeichnung des Vermieters und begründet keinen Anspruch des Vermieters auf Leistung nach Beendigung des Mietverhältnisses (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.02.2005 – 211 C 373/04 -, in: GE 2005, 679).

- 1. Bei wenig ansprechender Gebäudefassade und Anbringung der Sat-Schüssel auf dem Balkon der Mietwohnung besteht grundsätzlich keine erhebliche optische Beeinträchtigung und kein Beseitigungsanspruch des Vermieters. 2. Anderes gilt bei bewiesenen erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz. 3. Soweit das Anbringen der Sat-Schüssel noch zum vertragsgemäßen Gebrauch zu rechnen ist, bedarf es keiner Abwägung der Grundrechte aus Artikel 5 und 14 GG (LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2005 – 307 S 139/05 -).

- Vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die seinen individuellen Wünschen entsprechen (hier: Anpflanzungen im Garten des Einfamilienhauses), kann das einen Ausschluss von Aufwendungsersatzansprüchen beinhalten. Ob dies dem Parteiwillen entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 387/04 -, in: Info M 2007, 207).

- Die Beseitigung einer Störung in der Heiztherme der Mietwohnung ist keine Kleinreparatur, deren Kosten aufgrund einer Kleinreparaturenkostenklausel vom Mieter zu tragen wäre (AG Hannover, Urteil vom 28.06.2007 – 528 C 3281/07 -)

- Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 -, in: GE 2007, 1112).

- Die Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag (1-Zimmer-Wohnung, 260 Euro mtl. Grundmiete), wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 Euro im Einzelfall und maximal 1.000 Euro pro Kalenderjahr haftet, ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen (AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 269/05 -, in: NJW-aktuell 8/2008, VI).

- 1. Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden. Die Erhöhungserklärung muss aber den Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern. 2. Die Klausel in Wohnraummietverträgen, wonach der Mieter gegenüber den Mietforderungen mit Gegenforderungen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige mindestens einen Monat vor Fälligkeit aufrechnen kann, ist bei Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel unwirksam. 3. Wartungsklauseln, wonach der Wohnraummieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen worden ist (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 66/05 -, in: GE 2006, 322).

- Die Überbürdung von Kosten für Kleinreparaturen ist zwar grundsätzlich (und auch durch Formularvereinbarung) möglich, unterliegt jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Die Reparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ferner muss ein Höchstbetrag je Einzelreparatur sowie ein Höchstbetrag für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen, festgesetzt werden (AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil vom 06.03.2008 – 31 C 306/07 -; in: GE 2008, 483).

- Eine Regelung, wonach Kleinreparaturen bis zum Betrag von 100 Euro vom Mieter zu tragen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, ist unwirksam (Verstoß gegen das Transparenzgebot) (LG Potsdam, Urteil vom 19.06.2008 – 11 S 151707 -; in: GE 2008, 1054).

- Eine Jahresobergrenze von mehr als 7 % der Jahresmiete in der Kleinreparaturklausel ist unbillig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel (AG Hannover, Urteil vom 9.7.2008 – 564 C 16208/07 -; in: WuM 2008, 721).

- Es stellt keinen Eingriff in das Auswahlermessen des Vermieters dar. Wenn der Mieter bei vorhandenem mangelhaften textilen Fußbodenbelag die Ausführungsart Laminatfußboden zur Mängelbeseitigung ablehnt und er Vermieter nicht die Maßgabe des § 554 Abs. 3 BGB beachtet (AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/08 -; in: GE 2009, 913).

- Der Anspruch des Mieters auf vertragsgemäße Überlassung stellt eine Dauerverpflichtung dar, die innerhalb des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann (AG Tiergarten, Urteil vom 03.04.2009 – 9 C 1/07 -; in: GE 2009, 1195).  

- Beruht ein Wasserschaden auf der Undichtigkeit einer Wasserrohrleitung, so begründet dies alleine keine Schadensersatzpflicht des Vermieters. Es besteht nämlich keine Pflicht des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen (LG Duisburg, Urteil vom 18.05.2010 – 13 S 58/10 -; in: IMR 2010, 274).

- Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden (BGH; Urteil vom 12.05.2010 – VIIIZR 170/09 -; in: GE 2010, 973).

- Diese Beträge in einer Kleinreparaturklausel sind angemessen: 110,- Euro im Einzelfall; jährlich 8 % der Jahresgrundmiete, höchstens 500,- Euro (AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010 – 13 C 670/10 -; in: WM 2010, 561).

- Eine Klausel zur Übernahme von Kleinreparaturen umfasst nur Gegenstände und Einrichtungen, die dem Zugriff des Mieters unterliegen. Dichtungen von Abflussrohren gehören nicht dazu (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11 -; in: GE 2011, 1311).

- Die Erneuerung von Dichtungen von Abflussrohren unterfällt nicht einer Kleinreparaturklausel (AG Charlottenburg, 31.08.2011 - 212 C 65/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 29).

- Die Erneuerung von Silikonfugen unterfällt nicht einer Kleinreparaturenklausel (AG Wedding, 25.10.2011 - 20 C 191/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 30).

- Eine sogenannte Kleinreparaturenklausel, die nicht nur diejenigen Teile der Mietsache einbezieht, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sondern auch Reparaturen an Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern einbezieht, ist unwirksam (AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015 - 4 C 50/15 -; in: GE 2015, 921).

- 1. Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch AGB die Verpflichtung auferlegt wird, "ausreichende Versicherungen" abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden, und in welcher Höhe er diese unterhalten muss. 2. Der Vermieter kann von einem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen, selbst wenn darauf der Name des Praxisbetreibers angegeben wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016 - 1-24 U 25/16 -; in: GE 2016, 1565).

- 1. Eine Höchstbetragsgrenze von 120 € für die einzelne Reparatur führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Kleinreparaturklausel. 2. Ein Kaltwasserabsperrhahn in einer Mietwohnung ist ein allein dem Mieter zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand; die Kosten für dessen Austausch unterfallen der Kleinreparaturklausel (AG Schöneberg, Urteil vom 03.08.2017 – 106 C 46/17 -; in: GE 2018, 463).

 

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Sonstige Vereinbarungen

 

 

- Mietvertragsunterschrift durch Nichtmieter: Wer einen Mietvertrag neben der im Mietvertragsrubrum als Mieter vorgesehenen Person unterschreibt, haftet nicht ohne weiteres aus Schuldbeitritt oder Bürgschaft. Es kommt auf die (beweisbaren) Vereinbarungen mit dem Vermieter im einzelnen an. Im Zweifel ist Bürgschaft anzunehmen, die allerdings der Schriftform bedarf. Diese ist nur gewahrt, wenn die Urkunde außer dem Willen, für fremde Schuld einzustehen, auch die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung enthält. Aus der reinen Unterschrift ergibt sich eine Haftungserklärung nicht mit ausreichender Deutlichkeit (LG Berlin, Urteil vom 15.08.2002 – 62 S 119/02 -, in: GE 2003, 259).

- Die Klausel „Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages bedürfen der Schriftform“ bezieht sich nicht auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).

- Mündliche Nachmietervereinbarung: 1. Die nachträgliche Vereinbarung einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters zählt nicht zu den Essentialia eines Mietvertrages, die dem Formzwang des § 566 S. 1 BGB a.F. unterliegen. 2. Der Mieter handelt treuwidrig, wenn er eine allein zu seinen Gunsten getroffene Vereinbarung (hier: Nachmietervereinbarung) zum Anlass nimmt, sich unter Berufung auf einen Formmangel vorzeitig aus dem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.11.2001 – 10 U 98/00 -, in: GE 2002, 800).

- 1. Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist. 2. Eines Rückbezugs der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag (in Untermietungsfällen) bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01 -, in: NJW 2003, 1248; GE 2003, 588).

- Für die Rechtwirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, dass sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird, wenn eine entsprechende Empfangsvollmacht der Mieter untereinander mit dem Vermieter vereinbart ist, was auch durch AGB bewirkt werden kann. Klauseln in derartigen AGB, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, wenn nicht auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie Kündigung oder das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich ausgenommen sind (KG, Urteil vom 05.01.2004 – 12 U 122/02 – in: GE 2004, 753).

- Die Berufung auf den Schriftformmangel einer Staffelmietvereinbarung ist unzulässig, wenn die Parteien im Mietvertrag für den Fall des Formmangels Nachholung vereinbart haben (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2007 – 62 T 72/07 -, in: GE 2007, 1052).

- Eine mietvertragliche Regelung, wonach der Mieter außerhalb der Wohnung keine Parabolantenne anbringen darf, ist wirksam und umfasst auch das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2004 – 64 S 117/04 - , in: GE 2004, 1097 – Anmerkung: nicht rechtskräftig, BGH VIII ZR 207/04).

- Werbegemeinschaft: Die Verpflichtung eines Gewerberaummieters zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft kann zumindest dann formularmäßig durch den Mietvertrag begründet werden, wenn die Höhe der an die Werbegemeinschaft zu zahlenden Beträge bestimmbar ist; das ist der Fall, wenn sich die Beiträge prozentual nach der jeweiligen Nettokaltmiete bemessen (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2000 – 64 S 509/99 -, in: GE 2000, 810; NZM 2001, 338).

- Die Klausel, „Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung ... als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt mit folgenden Ausnahmen ...“ verstößt gegen § 11 Nr. 15 b AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).

- Im Gewerberaummietrecht müssen formularvertragliche Vertragsstrafenversprechen in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des Verstoßes stehen, aber nicht von vornherein eine Begrenzung der Vertragsstrafe auf einen Höchstbetrag vorsehen (BGH, Urteil vom 12.03.2003 - XII ZR 18/00 – in: MietRB 2003, 37).

- Unwirksam ist eine Formularklausel in Mietverträgen, wonach sämtliche Zahlungen des Mieters zunächst auf (rückständige) Zinsen und Kosten verrechnet werden und eine anderweitige Leistungsbestimmung durch den Mieter ausgeschlossen ist ( LG Berlin, Urteil vom 20.10.2000 – 65 S 237/99).

- Die bloße Angabe der Flächen im Mietvertrag stellt keine Zusicherung dar. Eine erhebliche Abweichung, die als Mangel zu verstehen ist, liegt wie im Kauf- und Werkvertragsrecht bei etwa 10% (KG, Urteil vom 22.10.2001 – 20 U 3713/00 -, in: GE 2002, 257).

- Ist der Gewerbemietzins auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise zu ermittelnde Fläche gebunden, stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. Ist die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietzinsberechnung unzutreffend, so dass der irrtümlich gezahlte Betrag nach § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden kann. Zahlt der Mieter die Miete jedoch längere Zeit vorbehaltlos, kann konkludent durch die ständige Übung eine Festschreibung der zunächst vereinbarten Miete erfolgen (KG, Urteil vom 25.01.2001 – 8 U 9675/99 -, in: GE 2001,622).

- Werden Wohnräume zur Begründung der wirtschaftlichen Existenz (hier: Steuerberaterpraxis) gemietet, liegt der Schwerpunkt des Mischmietvertrages in der freiberuflichen Nutzung, so dass das ganze Mietverhältnis nicht den Vorschriften über Wohnraummietrecht unterliegt. Das gilt auch dann, wenn in dem Vertrag der Wohnungsteil (mit deutlich geringerer Miete) flächenmäßig ca. das Doppelte des gewerblichen Teils ausmachen soll (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2001 – 67 S 374/00, in: GE 2001, 771).

- Weicht die vereinbarte von der tatsächlich vorhandenen Gewerberaummietfläche um deutlich mehr als die Toleranzgrenze von 10 % ab, so erstreckt sich die kraft Gesetzes eintretende Mietminderung auf den vollen Umfang der Flächendifferenz. Dabei ist ohne Belang, ob der tatsächliche Mietgebrauch beeinträchtigt ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.12.2001 – 17 U 176/00 -, in: NZM 2002, 218).

- Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen Sonderkündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts (BGH, Urteil vom 30. 05.2001 – XII ZR 273/98 -, in: GE 2001, 1194).

- Legen die Parteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zugrunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten. Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung zu (LG Hamburg, Urteil vom 13.10.2000 – 311 S 184/99 -, in: GE 2000, 1688).

- In der Gewerbemiete kann ein Minderungsrecht abbedungen werden. Das darf allerdings nicht zum vollständigen Ausschluss dieses Rechtes führen (keine unangemessene Einschränkung des Grundsatzes der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung) (KG, Urteil vom 02.11.2000 – 8 U 4206/99 -, in: GE 2002, 257).

- In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Formularklausel wirksam, wonach der Mieter ein Minderungsrecht nicht „ausüben“ darf, weil damit ein Rückforderungsanspruch nach Bereicherungsrecht nicht ausgeschlossen ist und deshalb eine unangemessen Benachteiligung des Mieters ausscheidet (KG, Urteil vom 14.02.202 – 8 U 8203/00 -, in: GE 2002, 666).

- Die Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter verpflichtet ist, sämtliche behördlichen Genehmigungen einzuholen, ist gem. § 9 AGBG unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2000 – 64 S 455/99 -, in: GE 2000, 811).

- Behördliche Nutzungsbeschränkungen (etwa wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot) können nur dann zur Mietminderung führen, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist (KG, Urteil vom 07.03.2002 – 8 U 8514/00 -, in: GE 2002, 664).

- Mietvertragliche Regelungen, die für den Fall eines Insolvenzverfahrens ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund vorsehen, sind gem. § 119 InsO unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 07.03.2001 – 30 U 192/00 -, in: NZM 2002, 343).

- Wird eine Wohnung zusammen mit Atelierräumen an einen freischaffenden Künstler vermietet, der mit seiner Tätigkeit in den Räumen seinen Lebensunterhalt verdient, sind die Vorschriften über das Wohnraummietrecht unanwendbar; das gilt auch dann, wenn es sich nach dem Wortlaut des Vertrages um einen Wohnraummietvertrag handelt. Gesetzliche Mieterhöhungsrechte bestehen dann für den Vermieter nicht. Die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages führt zu einer Vertragsänderung, auch wenn beide Parteien von einem Wohnraummietverhältnis ausgingen; hier kann nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage allenfalls eine Änderung für die Zukunft verlangt werden (KG, Urteil vom 11.03.2002 – 8 U 6289/00 -, in: GE 2002, 796).

- Die vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter Miete zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten habe, ist unabhängig davon wirksam, ob der Vermieter einen Verzicht auf Steuerbefreiung (Option zur Mehrwertsteuer) erklären konnte (KG, Urteil vom 11.04.2002 – 8 U 86/01 -, in: GE 2002, 798).

- Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anschein erweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüssen deckten derzeit die Betriebskosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2002 – 228 C 330/01 -, in: GE 2003, 192).

- Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder sonstigen Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag weder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungs- (Leistungsverweigerungs-)recht ausüben noch mit einer bestrittenen oder nicht rechtskräftigen festgestellten Gegenforderung aufrechnen. Die Klausel hält der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand (KG, Urteil vom 14.02.2002 – 8 U 8203/00 -, in: NZM 2002, 526).

- Stellt die Einräumung eines Vorkaufsrechts für den Mieter eine wesentliche Bedingung des Mietvertrags dar, so führt die unterbliebene notarielle Beurkundung zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags. Daran vermag auch eine „salvatorische“ Klausel nichts zu ändern, wenn dem Vorkaufsrecht zentrale Bedeutung zukommt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.1999 – 24 U 191/98 -, in: NZM 2001, 622).

- Eine Klausel in einem Mietvertrag, gemäß der der Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats für den laufenden Monat zu zahlen ist, ist wirksam, auch wenn eine weitere Klausel des Mietvertrags die Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter von einer schriftlichen Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses abhängig macht (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2000 – 62 S 326/00 -, in: NZM 2002, 381).

- Im Gewerberaummietvertrag ist eine Formularklausel, wonach nur der hinsichtlich der Mietzinszahlung vertragstreue Mieter nach entsprechender Ankündigung mindern darf, auch in Verbindung mit einem Aufrechnungsverbot (Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen), wirksam (KG, Urteil vom 12.03.2001 – 12 U 8765/99 -, in: NZM 2002, 387).

- Grundsätzlich kann nicht von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 149/02 - , in: GE 2004, 1021).

- Bitten die Gesellschafter einer GbR den Vermieter, den auf „F.S. und M.L. GbR“ ausgestellten Mietvertrag bezüglich der Bezeichnung des Mieters zu ändern in „F.S. und M.L. GbR mit beschränkter Haftung“, so führt dies nicht zu einer individualrechtlichen Vereinbarung mit dem Vermieter als Gläubiger, die die bestehende persönliche unbeschränkte Haftung des Gesellschafters einer GbR einschränken kann (KG, Urteil vom 03.06.2004 – 12 U 51/03 - , in: ZMR 2004, 579).

- Wird im Mietvertrag vereinbart: „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (...). Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2004 – 65 S 25/04 - , in: GE 2004, 1299).

- Wird im Mietvertrag vereinbart: „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (...). Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen (BGH, Beschluss vom 25.10.2005 – VIII ZR 262/04 - , in: GE 2005, 1418).

- Dem Mieter können Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss zustehen, wenn der Vermieter schuldhaft falsche Angaben in der Präambel eines Gewerbemietvertrages macht. Als Rechtsfolge kommt insbesondere auch eine fristlose Kündigung in Betracht (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 149/02 - , in: GE 2004, 1021).

- Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der – auch unbefristeten – Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 192/01 -).

- 1. Ist Wohnraummietern in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungsmöglichkeit vor. 2. Der Widerruf einer solchen Nutzungsmöglichkeit ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter ein wichtiger Grund zur Seite steht (hier: Umgestaltung des Hofes durch Vergrößerung der nutzbaren Hofgartenfläche) (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2004 – 67 S 57/04 - , in: GE 2005, 617).

- Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -, in: GE 2005, 1546).

- Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er das Anbringen einer Parabolantenne duldet, wenn der vorhandene Kabelanschluss nicht geeignet ist, das Informationsinteresse des Mieters hinreichend zu befriedigen. Ein besonderes Informationsinteresse ergibt sich aber nicht schon aus der Tatsache, dass über eine Satellitenempfangsanlage im Vergleich zum Breitbandkabelanschluss eine größere Anzahl von Programmen empfangen werden kann (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 5/05 -, in: WuM 2006, 28, NZM 2006, 98, ZMR 2006, 195).

- Auf eine für den Fall vereinbarte Vertragsstrafe, dass die Gebrauchsgewährung nicht zu dem festgesetzten Übergabezeitpunkt erfolgt, ist § 341 Abs. 3 BGB anzuwenden, mit der Folge, dass ein verwirkter Strafanspruch erlischt, wenn der Mieter sich die Geltendmachung der Vertragsstrafe bei der verspäteten Übergabe der Mieträume nicht vorbehält (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2005 – I-10 U 129/04 -, in: GE 2006, 188).

- 1. Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden. Die Erhöhungserklärung muss aber den Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern. 2. Die Klausel in Wohnraummietverträgen, wonach der Mieter gegenüber den Mietforderungen mit Gegenforderungen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige mindestens einen Monat vor Fälligkeit aufrechnen kann, ist bei Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel unwirksam. 3. Wartungsklauseln, wonach der Wohnraummieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen worden ist (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 66/05 -, in: GE 2006, 322).

- Eine Mahnkostenklausel muss dem Mieter die Nachweisführung gestatten, ein Schaden sei überhaupt nicht oder nicht in der Höhe des Pauschalbetrags entstanden (BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -, in: NJW 2006, 1056, NZM 2006, 256).

- Eine für beide Vertragsteile geltende AGB-Klausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, bleibt gegenüber dem Verwender im Sinne einer sogenannten personalen Teilungswirksamkeit wirksam (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2005 – 63 S 234/05 -, in: GE 2006, 447).

- Hat der Mieter durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, dessen rechtliche Einordnung anhand der sog. Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung der Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2006 – I-10 U 120/05 -, in: GE 2006, 647).

- Die Mieträume müssen in der Schriftform-Urkunde grundsätzlich durch Text oder Anlagen eindeutig bestimmt sein. Sind sie es nicht, ist eine Berufung auf den Formmangel in der Regel nicht treuwidrig. Eine Ausnahme gilt, wenn die Formnichtigkeit „nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt“, wenn die Berufung auf den Formmangel etwa zur Existenzgefährdung des Vertragspartners führt, oder eine schwere Treuepflichtverletzung darstellt (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03 -, in: NJW 2006, 140, Info M 2005, 305).

- Die Verlängerungsoption für einen Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurde, bedarf der Schriftform. Die Übermittlung dieser Option per Fax genügt dem Schriftformerfordernis nicht (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05 -, in: OLGR 2006, 65).

- Der Vermieter haftet auch für zugesicherte Eigenschaften, die in einer Präambel enthalten sind. Es muss sich allerdings um generell zusicherungsfähige Eigenschaften handeln. Eine quantitativ und qualitativ hochwertige Mieterstruktur ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03 -, in: BGHR 2006, 287, Info M 2006, 23).

- Auch bei langfristigen Gewerberaummietverhältnissen haben nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen Vorrang vor formularmäßigen Schriftformklauseln (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -, in: GE 2005, 1546).

- Wird die Mieterin im Mietvertrag falsch bezeichnet (hier: GmbH in Gründung, die nicht eingetragen, also nicht errichtet wird), so ist der wahre Rechtsträger (hier: Vorgesellschaft) berechtigt und verpflichtet. Der Gläubiger (hier: Vermieter), der selbst auch Mitgesellschafter ist, muss sich beim Vorgehen gegen einen Gesellschafter seinen eigenen Verlustanteil anrechnen lassen. Das gilt auch für den Zessionar des Gläubigers (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2005 – 10 U 50/05 -, in: GE 2006, 54).

- Eine individuelle Vereinbarung (hier: mündliche Reduzierung der Miete) hat nach § 305b BGB auch Vorrang vor einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines gewerblichen Mietvertrages enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.06.2006 – I-10 U 1/06 -, in: GuT 2006, 188).

- 1. Enthält ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist und damit der Schriftform des § 550 BGB unterliegt, eine Verlängerungsoption, so bedarf auch die Ausübung dieser Option der Schriftform. 2. Da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Schriftform handelt, kann die Verlängerungsoption nicht wirksam durch Telefax ausgeübt werden. 3. Die an den Mieter gerichtete Bitte des Vermieters, in der Korrespondenz auch, wenn möglich, Telefax zu benutzen, enthält keinen Verzicht auf den Zugang der Optionserklärung in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform. 4.Ist ein Rechtsanwalt mit der Ausübung der Option beauftragt, so stellt die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform eine schuldhafte Verletzung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten dar (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05 -, in: NZM 2006, 464).

- Die der mietvertraglichen Wohnflächenvereinbarung zugrunde gelegte Berechnungsmethode bleibt auch dann als Größenangabe maßgeblich, wenn wohnungswirtschaftliche Berechnungsmethoden eine andere Flächengröße berechnen lassen (LG Trier, Beschluss vom 02.11.2005 – 1 T 60/05 -, in: WuM 2006, 376).

- a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 –, in: GE 2006, 1163; Info M 2006, 233).

- 1. Die Abbedingung des § 568 BGB a.F./§ 545 BGB n.F. ist nicht nur durch eine Individualvereinbarung möglich. Sie kann auch durch eine Formularklausel erfolgen. 2. Die bloße Bezugnahme auf § 568 BGB a.F./§ 545 BGB n.F. verstößt nicht gegen das Transparenzgebot (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: IMR 2006, 77).

- Die Parteien können unabhängig von gesetzlichen Regelungen (VoFIV, II. BV) vereinbaren, was zur Wohnfläche zählen soll (hier: Berücksichtigung von Souterrainwohnungen) (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 – 64 S 362/05 -, in: GE 2006, 1173).

- Die Mietvertragsklausel „Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen“ ist unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 12.07.2006 – 104a C 147/06 -, in: GE 2006, 1297).

- Nach Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit am 31.12.1989 sind diejenigen Klauseln wirkungslos, mit denen die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen sich auf die Kostenmiete als Mietobergrenze festlegten (BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 128/05 -, in: Info M 2006, 222).

- Eine Formularklausel im Gewerbemietvertrag, die zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichtet, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie die Rechtsform der GbR nicht ausschließt (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 -, in: Info M 2006, 232).

- Das „Aushandeln“ i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB verlangt mehr als bloßes Verhandeln. Der Verwender muss den „gesetzesfremden Kerngehalt“ der Klausel inhaltlich „ernsthaft“ zur Disposition stellen. Sein Vertragspartner muss die „reale Möglichkeit“ haben, auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrages einzuwirken (BGH, Urteil vom 14.04.2005 – VII ZR 56/04 -, in: Info M 2006, 308).

- 1. Das Recht der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht. 2. Der Mieter darf Gegenstände wie einen Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf den er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange dessen Größe das Abstellen zulässt (BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06 – (LG München), in: NJW 2007, 146).

- Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag über Wohnraum ist unwirksam (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.07.2006 – 316 C 120/06 -, in: WuM 2006, 607 f.).

- Eine Formularklausel, in der die Parteien zwar die Vorschrift unter Nennung des § 545 BGB abbedungen haben, aber weder den Regelungsgehalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: GE 2007, 219).

- Der mietvertragliche Nutzungszweck „Grillstube (Gaststätte)“ umfasst zwar den Betrieb einer „Pizzeria“, nicht aber einen „Pizza-Taxi-Betrieb“ (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2006 – I-24 U 179/05 -, in: GE 2007, 292).

- Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: NJW 2007, 1742).

- Eine Vereinbarung zwischen den Parteien eines Mietvertrages, wonach die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus anzuwenden sind, obwohl die Voraussetzungen für eine Preisbindung tatsächlich nicht vorliegen, ist wegen Verstoßes gegen die zwingenden Vorschriften des BGB-Mieterhöhungsrechts unwirksam (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 122/05 -, in: Info M 2007, 59).

- Ist im Mietvertrag eine Betriebspflicht „im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten“ vereinbart, kann die Verweisung statisch oder dynamisch sein. Bei einer Formularklausel ist allerdings zu Lasten des Vermieters von einer statischen Verweisung auszugehen (BGH, Beschluss vom 29.11.2006 – XII ZR 121/04 -, in: Info M 2007, 69).

- Eine Partei kann sich in der Geschäftsraummiete nicht auf einen Schriftformmangel berufen, wenn das vertraglich (auch formularmäßig) ausgeschlossen ist (KG, Urteil vom 13.11.2006 – 8 U 51/06 -, in: GE 2007,650).

- Während der Dauer der Preisbindung ist die Vereinbarung einer Staffelmiete unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2006 – 67 S 207/06 -, in: GE 2007, 719).

- 1. Wird ein Kellerraum mit der Einschränkung „soweit vorhanden“ vermietet, stellt die faktische Überlassung eines Kellerraums die Konkretisierung dieser Vereinbarung und die Einbeziehung des Kellerraums in das Mietverhältnis dar (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006 – 63 S 126/06 -, in: GE 2007, 723).

- Sieht der Mietvertrag vor, dass die Tierhaltung von der Erlaubnis des Vermieters abhängt, hat der Vermieter ein freies Ermessen, ob er erlaubt. Der Vermieter kann die im Haus lebenden Mieter gegebenenfalls unterschiedlich behandeln (LG Krefeld, Urteil vom 08.11.2006 – 2 S 46/06 -, in: ZMR 2007, 375).

- Liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über Wohnung und Garage vor, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mindestvoraussetzung für die Annahme eines separaten Garagen-Mietvertrages ist die Vereinbarung einer gesondert ausgewiesenen Garagenmiete (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006 – I-10 U 115/06 -, in: Info M 2007, 111).

- Ein in Miet-AGB enthaltenes – generelles – Parabolantennenverbot (mit Erlaubnisvorbehalt) wird den in der Rechtsprechung von BVerfG und BGH konkretisierten Anforderungen nach einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Mietvertragsparteien im konkreten Einzelfall, die jede schematische Lösung verbieten, nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04 -, in: NJW-aktuell 29/2007, VIII).

- Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 -, in: NJW-aktuell 31/2007, X; GE 2007,1047).

- Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter zwei Teilbeträge als Miete schuldet, nämlich den Betrag, den das JobCenter nach SGB II zahlt, und einen weiteren Betrag, den der Mieter aufgrund einer Zusatzvereinbarung zu zahlen hat, ist nicht gesetzes- oder sittenwidrig. Ansprüche auf Grund der Zusatzvereinbarung stehen dem Vermieter jedoch nicht zu, denn er muss sich nach §§ 826, 249 Abs. 1 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung des Mieters so stellen lassen, als sei diese Vereinbarung nicht getroffen worden. Ein möglicher Mietrückstand berechnet sich also allein nach dem Betrag, den das JobCenter zahlt (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2007 – 62 S 254/06 -, in: GE 2007, 1053)

- Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die im Vertrag vorgesehene Miete in voller Höhe nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist, ist wirksam (hier entschieden für die Kappungsgrenze bei Neuvermietung nach dem Mietenüberleitungsgesetz) (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06 -, in: GE 2007, 1114).

- Eine Formularvereinbarung, welche die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen jeweils von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – XII ZR 54/05 -, in: GE 2007, 1179).

- Hat der Wohnungsmieter eine Garage auf einem ihm von der KWV mitvermieteten Grundstücksteil errichtet, so wird diese Teil des Wohnungsmietvertrages und kann nur mit diesem zusammen gekündigt werden (AG Köpenick, Urteil vom 25.09.2007 – 11 C 144/07 -, in: GE 2007, 1491).

- Wird während der Mietpreisbindung (hier: nach MÜG) eine preisrechtswidrig überhöhte Miete vereinbart, ist diese Vereinbarung teilnichtig. Sie kann aber mit dem Wegfall der Preisbindung in vollem Umfang wirksam werden, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach eine gesetzwidrige Vereinbarung dann wieder wirksam wird, wenn das Verbotsgesetz außer Kraft tritt (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06 -, in: Info M 2007, 256).

- Eine Klausel, wonach die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen von der Zustimmung des Verwenders (im Einzelfall) abhängig sein soll, hält der Inhaltskontrolle entsprechend § 309 Nr. 3 BGB auch im Unternehmerverkehr nicht stand (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – XII Z 54/05 – (OLG Frankfurt a.M.), in: NJW 2007, 3421).

- Enthält eine Vereinbarung zur Umsatzmiete die Verpflichtung des Gewerbemieters, monatlich eine von einem Buchprüfer oder Steuerberater bestätigte betriebswirtschaftliche Auswertung zu übergeben, so genügt es nicht, wenn das Steuerbüro nur die Umsätze mitteilt (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2007 – 3 U 181/06 -, in: Info M 2007, 310).

- Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -).

- Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 -, in: GE 2008, 48; NJW 2008, 218).

- Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses für einen auf seinen Wunsch hin zu Beginn des Mietverhältnisses verlegten Laminatboden für jeden Monat der vorzeitigen Beendigung an den Vermieter einen bestimmten Teil der aufgewendeten Kosten für die Verlegung eines Laminatbodenbelages zahlt, stellt ein unwirksames Vertragsstrafenversprechen dar (AG Mitte, Urteil vom 12.12.2006 – 9 C 462/06 -; LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 19.04.2007 – 62 S 11/07 -, in: GE 2007, 1695 und Info M 2008, 264).

- Die formularmäßig vereinbarte Betriebspflicht bedeutet nicht, dass der Mieter alle Zugänge zu seinem Laden geöffnet halten muss (hier: Ankermieter im EKZ) (OLG Dresden, Urteil vom 24.07.2007 – 5 U 489/07 -, in: GuT 2007, 296; Info M 2007, 356).

- Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen kann, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, wobei das nicht für Mietzinsminderungen gilt, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind, und vom Mieter diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zu viel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden können, macht eine für sich genommen wirksame Vorauszahlungsklausel nicht unwirksam (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -, in: GE 2008, 113).

- Ein Haftungsausschluss für den Vermieter ist unwirksam, wenn er sich auch auf den Fall bezieht, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen (BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/06 -, in: GE 2008, 120).

- Die weit verbreitete, in der Regel standardmäßig verwendete salvatorische Klausel, nach der ein nichtiges Rechtsgeschäft auch ohne die nichtige Klausel wirksam sein soll, entbindet nicht von der nach § 139 BGB vorzunehmenden Prüfung, ob die Parteien das teilnichtige Geschäft als Ganzes verworfen hätten oder aber den Rest hätten gelten lassen. Bedeutsam ist sie lediglich für die von § 139 BGB abweichende Zuweisung der Darlegungs- und Beweislast; diese trifft denjenigen, der entgegen der Erhaltensklausel den Vertrag als Ganzen für unwirksam hält (BGH, Urteil vom 24.09.2002 – KZR 10/01 -; in: NZM 2003, 61).

- Haben die Parteien vereinbart, dass der neu eintretende Mieter für „alle“ Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag „gesamtschuldnerisch haftet“, so gilt das auch für diejenigen Verbindlichkeiten, die vor seinem Schuldbeitritt entstanden sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2007 – 10 U 19/07 -; in: OLGR Düsseldorf 2007, 709-710; Info M 2008, 21).

- Wird eine Betriebspflicht im Mietvertrag vereinbart, bleibt der Mieter auch dann verpflichtet, wenn die Fortsetzung des Betriebs unrentabel ist und zu wirtschaftlichen Verlusten führt. Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Erfüllung der Betriebspflicht auch in einem solchen Falle mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Celle, Beschluss vom 03.07.2007 – 2 W 56/07 -; in: BeckRS 2007, 12337; Info M 2008, 22).

- Unwirksam ist eine Formularklausel, die die Haftung des Vermieters auch dann ausschließt, wenn die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung für den vereinbarten Nutzungszweck aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes beruhen (hier: Änderung der genehmigten Nutzung) (BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/06 -; in: Info M 2008, 67).

- Enthält ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag sowhl eine Vorfälligkeitsklausel als auch eine Aufrechnungsbeschränkung, so ist die Klausel nur dann unwirksam, wenn die Aufrechnungsbeschränkung dazu führt, dass der Mieter seine Rückforderung wegen einer Mietminderung im Klageweg durchsetzen muss. Unschädlich ist es, wenn der Mieter seine Rückforderung erst „nach ein oder zwei Monaten“ verwirklichen kann (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -; in: Info M 2008, 105).

- Ein formularmäßiger Ausschluss von § 537 Abs. 2 BGB benachteiligt den Mieter auch in Gewerbemietverträgen unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 13/06 -; in: Info M 2008, 118).

- Eine Klausel, die dem Mieter nach Mietende ein Vorkaufsrecht einräumt, unterliegt der Form des § 311 b BGB. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist die Klausel nichtig. Der Gesamtvertrag ist jedoch nur dann nichtig, wenn keine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart wurde und wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass er den Mietvertrag ohne Vorkaufsrecht nicht geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -; in: Info M 2008, 171).

- Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/05 -; in: GE 2008, 862).

- Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06 -; in: NJW-aktuell 31/2008, VIII).

- Eine Formularklausel, die den Anschein erweckt, die Mehrheit der Geschäftsraummieter entscheide über die Öffnungszeiten , ist bei einem dahingehenden Bestimmungsrecht des Vermieters unwirksam mit der Folge, dass die Öffnungspflicht entfällt (Bestätigung von BGH, GE 2007, 1117 und BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 5/06 -; in: GE 2008, 1049).

- 1. Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, 4 W 24/99). 2. a) die formularmäßig in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter geregelte Offenhaltungspflicht, derzufolge zeitweilige Schließungen „wie Mittagspause, Ruhetage, Betriebsferien“ untersagt und Unterbrechungen wegen Inventuren und Betriebsversammlungen gestattet werden, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil – auch mit Rücksicht auf die Interessen der betroffenen Verkehrskreise – die Einlegung einer Mittagspause sämtlicher Mitarbeiter eines Lebensmittel-Discounters in einem Einkaufscenter ebenso wenig branchentypisch und der Verkehrssitte entsprechend ist wie die Schließung aufgrund von Betriebsferien oder eines Ruhetages. b) Die  - unterstellte – Unwirksamkeit des vorerwähnten Ausschlusses kurzzeitiger Geschäftsschließungen erstreckte sich, ohne damit gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu verstoßen, nicht auch auf die formularmäßig geregelte Betriebspflicht, die die auf Dauer angelegte Nutzung der Geschäftsräume regelt (OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.07.2008 – 9 U 18/08 (Revision zugelassen) -).

- Unwirksam ist eine Formularklausel, mit der der Mieter bestätigt, dass er die Wohnung „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ übernimmt (LG Freiburg, Urteil vom 9.10.2007 – 9 S 37/07 -; in: WuM 2008, 334 und Info M 9/2008, 318).

- Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn er auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge jeder Art unterstellen will, ist unwirksam und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Vereinbarung verstößt gegen das Transparenzgebot, weil eine Differenzierung, welche Kraftfahrzeuge darunter fallen sollen, nicht getroffen ist und darunter auch motorisierte Krankenfahrstühle erfasst sein können (LG Berlin, Urteil vom 13.6.2008 – 63 S 453/07 -; in: GE 2008, 1329).

- Unangemessen benachteiligend und damit unwirksam ist folgende Formularklausel: „Etwaige, vom Vormieter belassene Gegenstände und Einbauten (…) sind nicht Mietgegenstand (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2008 – 65 S 169/07; in: Info M 10/08, 372).

- Ergibt der Wortlaut des Vertrages nicht eindeutig, ob die Parteien eine Betriebskostenpauschale oder –vorauszahlung vereinbart haben, rechtfertigt die Nichtabrechnung über 16 Jahr eine Auslegung als Pauschale (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -, in: NJW-aktuell 1-2/2009, VIII).

- Die Mietvorauszahlungsklausel im Altmietvertrag ist insoweit wirksam, als eine formularmietvertragliche Aufrechnungsbeschränkung das Minderungsrecht des Mieters nicht ausschließt und die Kürzung der Mieter innerhalb von ein oder zwei Folgemonaten möglich ist (nichtamtlicher Leitsatz) (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -; in: WuM 2008, 152).

- Die Abbedingung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Formularmietvertrag verstößt nicht gegen das Transparenzgebot, wenn die Klausel sich auf den Gesetzestext bezieht (LG Erfurt, Beschluss vom 29.2.2008 – 2 T 318/07 -; WuM 2008, 283).

- An die Vereinbarung einer geringeren als der tatsächlichen Wohnfläche im Mietvertrag ist der Vermieter auch als Grundstückserwerber gebunden. Erst im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens kann er die tatsächliche Wohnfläche der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen (AG Lichtenberg, Urteil vom 8.2.2008 – 5 C 377/07 -; in: WuM 2008, 332).

- Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08 -).

- An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: GE 2009, 577).

- Ist eine Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, schuldet der Mieter grundsätzlich nur die Nettomiete, wenn die Vermietung umsatzsteuerfrei ist, s. Senat, 28.7.2004 – XII ZR 292/02 – Info M 2005, 85. Etwas anderes gilt, wenn die Bruttomiete unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht der Vermietung als Endpreis gelten soll. Diese Auslegung kommt in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss die Zahlung des Gesamtpreises unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht des Vermieters zugesagt hat und die Bruttomiete über einen längeren Zeitraum (hier: 3 Jahre) vorbehaltlos zahlt (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – XII ZR 79/07 -; in: Info M 2009, 117).

- 1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Koten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung hat.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2008 – I-10 U 11/08 -; in: MietRB 3/2009, 70 und ZMR 4/2009, 275 f.).

- Für eine vorzeige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Die Bezeichnung als „Vertragsaufhebungsgebühr“ ist unschädlich (AG Tiergarten, Urteil vom 13.2.2008 – 5 C 536/07 – LG Berlin, urteil vom 9.1.2009 – 63 S 91/08 -; in: GE 2009, 655).

- 1. Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit Parteien nicht anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.5.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13 und GE 2007, 1047). 2. Sind hiernach für die Flächenermittlung die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH, Urteil vom 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: GE 2009, 773; NJW 2009, 2295).

- Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20.9.2006 – VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398 = NJW 2006, 3557) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 711).

- a) Bei der Klausel „Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf“ handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 233/08 -; in: GE 2009, 712).

- Haben die Mietvertragsparteien die Anpassung der Miete an eine bestimmte Veränderung (Punktzahl) des „Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts“ vereinbart und fällt dieser Index später weg, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden (BGH, Urteil vom 4.3.2009, - XI ZR 141/07 -; in: NJW-aktuell 20/2009,VIII).

- 1. Wenn im Mietvertrag ein Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum mitvermietet ist, liegt für die Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, die eine Anwendung der Wohnflächenverordnung ausschließt. 2. Auf die Mittelung der Bauaufsichtsbehörde, in einem Hobbyraum sei nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich, kommt es dann nicht an (AG Potsdam, Urteil vom 9.4.2009 – 24 C 43108 -; in: GE 2009, 787).

- Dem Vermieter einer bis zum 31.12.2003 vermieteten Wohnung steht es grundsätzlich frei, die anrechenbaren Außenflächen (hier. Dachterrassen) zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (§ 44 Abs. 2 II. BV). Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht (BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: Info M 2009, 216).

- 1. Eine vom Mieter veranlasste Zahlung mit dem Zusatz „Miete 4-12/2005“ beinhaltet eine Leistungsbestimmung i. S. v. § 367 Abs. 2 BGB. 2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag „Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Kosten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung getroffen hat“ ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 11/08 -; in: GE 2009, 906). 

- Eine falsche Zusicherung des Mietertrages im Kaufvertrag wird nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibt (BGH, Beschluss vom 04.06.2009 – V ZR 228/08 -; in: GE 2009, 1040).

- Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses „Ein- und Ausbauten … zu entfernen“, wenn durch sie „eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)“, ist wirksam. 2. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Rückbaupflicht des Mieters ist Hauptpflicht. 3. Zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung für den Rückbau (OLG Düsseldorf, urteil vom 21.04.2009 – I-24 U 56/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1045).

- Die formularmietvertragliche Vereinbarung einer sogenannten Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie im gesetzlichen Leitbild nicht vorgesehen ist (LG Hamburg, Urteil vom 50.03.2009 – 307 S 144/08 -; in: GE 2009, 1191).

- Eine formularvertraglich getroffene Regelung hinsichtlich der Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und Kautionsrate ist wirksam (LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009 – 6 T 25/09 -; in: GE 2009, 1191).

- An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel  eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: NJW 2009, 1491).

- Die Übernahme der Gartenpflege verpflichtet den Mieter nur zur Durchführung von einfachen Pflegearbeiten (LG Braunschweig, Hinweisbeschluss vom 05.02.2009 – 6 S 548/08 -; in: GE 2009,1317).

- Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu bestimmten Ruhezeiten und an bestimmten Tagen gestattet wird, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich zulässig (LG München II, Beschluss vom 21.07.2008 – 12 S 1118/08 -; in: GE 2009, 1317).

- Die in einem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter die Durchführung bestimmter Arbeiten in der Wohnung übernimmt, gibt dem Vermieter keinen klagbaren Anspruch (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 20.01.2009 – 2-17 S 78/08 -; in: GE 2009, 1321).

- Eine mietvertragliche Regelung, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, ist unwirksam. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken. Die Besichtigung ist aber nur nach Vorankündigung gestattet (AG Münster, Urteil vom 18.12.2008 – 6 C 4949/08 -; in: GE 2009, 1323).

- Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -).

- Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei diesem den Eindruck, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 b BGB unwirksam, und ist deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: NJW 2009, 3376).

- Das formularmäßige Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag „Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins ist nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig“ gilt nicht für eine entscheidungsreife Gegenforderung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – 1-10 U 58/09 -; in: GE 2009, 1432).

- 1. Einer mietvertraglichen Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, kommt unabhängig davon, ob sie nach der II. BV oder WoFIV als Wohnfläche zu berücksichtigen sind, Vorrang zu. 2. Zur Einbeziehung der Fläche von Souterrainräumen in die Wohnflächenberechnung (BGH, Hinweisbeschluss vom 29.09.2009 – VIII ZR 242/08 -; in: GE 2009, 1487).

- Die formularmäßige Vereinbarung einer pauschalen Bearbeitungsgebühr im Wohnungsmietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009 – 307 S 144/08 (rk.) -; in: WuM 2009, 452 und Info M 2009, 373).

- Die Klausel in einem EKZ-Mietvertrag, wonach der Mietvertrag eines Einzelhandelsgeschäfts (hier: Bäckerei) endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet (hier: Lebensmitteldiscounter), ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Offen bleibt, ob der Mieter in diesem Fall wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzeitig kündigen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – I-10 U 142/08 -; in: OLGR Düsseldorf 2009, 375 und Info M 2009, 382). 

- Im preisgebundenen Wohnraum ist eine sog. Nutzerwechselgebühr nicht umlagefähig. Als Verwaltungskosten ist sie zwingend in der Verwaltungspauschale der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten (AG Kirchhain, Urteil vom 31.08.2009 – 7 C 110/09 (77) -; in: WuM 2009, 586).

- Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts: „ Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrags zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt“ ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB (KG, Urteil vom 16.03.2009 – 8 U 112/09 -; in: GE 2009, 1555).

- Grundsätzlich gehört zum Mietgegenstand auch eine allein von der vermieteten Wohnung aus zugängliche Außenfläche (hier: Dachbereich). Das gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet ist. Zu Wohnzwecken ist eine Außenfläche nur dann vermietet, wenn – eine solche Nutzung mindestens konkludent vereinbart wurde oder – eine andere sinnvolle Nutzung ausscheidet. Das ist nicht der Fall bei einer Außenfläche im Dachbereich, die im Wohnungsgrundriss als „Plattform“ bezeichnet ist und in einen Lichthof hineinragt (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 420).

- Enthält ein Mietvertrag (hier: betr. EKZ-Großfläche) eine Vereinbarung zum Konkurrenzschutz, ist ein Rückgriff auf den sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz grundsätzlich ausgeschlossen (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: Info M 2009, 479).

- Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: IMR Feb./2010, 45).

- Die Ausübung von Minderung und Zurückbehaltung kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter dies vorher ankündigt und er sich nicht in Zahlungsrückstand befindet. Eine solche Klausel verliert nicht mit Vertragsende und Rückgabe der Mietsache ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2009 – 10 U 62/09 -; in: IMR 2010, 50).

- Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“. 2. Das nach § 305c II BGB gebotene kundenfreundliche Verständnis des im Formularmietvertrag verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“ geht dahin, darunter – im Interesse des Mieters einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen – die „Wohnfläche“ und nicht die „Grundfläche“ (ohne Abzüge für die Dachschrägen) zu fassen (BGH, VU vom 21.10.2009 – VIII ZR 244/08 -; in: NJW 2010, 293).

- Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt „Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig“ ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird (KG, Urteil vom 05.03.2009 – 8 U 177/08 -; in: GE 2010, 202).

- 1. Ist der Konkurrenzschutz vertraglich geregelt, so gehen diese Regelungen dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz grundsätzlich vor. 2. Die Konkurrenzschutzverspflichtung des Vermieters gilt ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht gegenüber Untermietern des Hauptmieters (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: IMR 2010, 99).

- Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway“) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2009 – I-24 U 61/09 (rk) -; in: GE 2010, 411).

- Einhält ein Mietvertrag eine Angabe über die Größe der Nutzfläche, umfasst diese auch die als „Zubehör“ mitvermieten Kellerräume (LG Hildesheim, Urteil vom 27.08.2009 – 4 O 376/08 -; in: GE 2010, 623).

 - Die formularmietvertragliche Hausordnung, die den Wohnungsmieter zur Reinigung von Räumen im Wohngebäude, die ausschließlich dem Vermieter zur freistehen, verpflichtet, ist als überraschende und unangemessen benachteiligende Klausel unwirksam (AG Köln, Urteil vom 14.10.2008 – 205 C 144/08 -, in: WuM 4/2010, 230).

 

- Eine salvatorische Erhaltungsklausel, mit welcher die dispositive Regelung des § 139 BGB wirksam abgedungen worden ist, schließt eine Gesamtnichtigkeit zwar nicht aus, führt aber zu einer Umkehrung der Vermutung des § 139 BGB in ihr Gegenteil. Die Nichtigkeit des gesamten Vertrages tritt nur dann ein, wenn die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts trotz der salvatorischen Klausel im Einzelfall durch den durch Vertragsauslegung zu ermittelnden Parteiwillen nicht mehr getragen wird (BGH, Beschluss vom 15.03.2010 – II ZR 84/09 -; in: NJW-aktuell 20/2010, 10).

 

- Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil vom 20.01.2009 – 8 C 1063/08 (12) -, WuM 4/2010, 244).

 

- Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, sofern die Ab- und Zuläufe ausreichend gegen Wasserauslaufen gesichert sind. Ein allgemein ausnahmsloser Ausschluss der Waschmaschinennutung in der Wohnung verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da es den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (AG Tettnang, Urteil vom 19.03.2010 – 4 C 1304/09 -; in: IMR 2010, 221).

 

- Eine Sortimentsbindung setzt eine bestimmbare Begrenzung voraus. 2. Bei Discount-Ketten sind daran grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen, da es für diese Unternehmen typisch ist, auch branchenfremde, aber gerade besonders preisgünstige Angebote in das jeweils aktuelle Sortiment einzubeziehen. 3. Eine Bezugnahme auf den Firmennamen (hier: „T.-Discount“) und die Einbeziehung von „Rand- und Nebensortimenten“ lässt nur auf eine diffuse abgrenzbare Sortimentsbeschränkung ohne praktische Bedeutung schließen (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 279). 

 

- Der Leerstand eines Einkaufszentrums stellt keinen Mietmangel der zugehörigen Parkgarage dar. 2. Die Vollvermietung eines Einkaufszentrums ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB. 3. Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters. 4. Die vorstehenden Grundsätze gelten auch dann, wenn der Leerstand des Einkaufzentrums au eine Entscheidung des Vermieters zurückgeht (LG Duisburg, Urteil vom 16.03.2010 – 6 O 121/09 -; in: IMR 201, 284).

 

- Bei vor dem 1.1.2004 angemieteten Wohnungen in Berlin sind für die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Balkonflächen bis zur Hälfte anzurechnen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.05.2010 – 104a C 557/09 -; in: GE 2010, 919).

 

- Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -; in: GE 2010, 1047).

 

 - In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, 2 BGB stand; „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung des gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um fünf Jahre (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 -; in: IMR 2010, 362).

 

- Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wangel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird umso eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-)geprägt wird. (Fortführung der Urteile vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/82 – ZIP 1984, 841, vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/83 – ZIP 1984, 1093 und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/89 – NJW-RR 1990, 1076) ( BGH, Urteil vom 09.06.2010 – XII ZR 171/08 -; in: GE 2010, 1333).

 

- Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, dass der Vermieter auch ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigten darf, ohne dass die Häufigkeit des Besichtigungsrechts eingeschränkt ist, ist unwirksam. 2. Dem Vermieter steht jedoch auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht an Werktagen zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 15 und 18 Uhr nach vorheriger siebentägiger schriftlicher Ankündigung zu, wenn er sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung wegen geplanter Modernisierungsmaßnahmen verschaffen will (AG Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09 -; in: GE 2010, 1425).

 

- Wer als Arzt ein Teileigentum mit dem Nutzungszweck „Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie“ anmietet, darf dort nicht schwerpunktmäßig eine Drogenersatztherapie durchführen (LG Bonn, Urteil vom 12.04.2010 – 9 O 440/09 -; in: ZMR 2010, 689 f.).  

 

- Eine schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB erfordert nicht die Angabe eines Basisjahres (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.02.2010 – 212 C 188/09 -; in: GE 2010, 1547).

 

- Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist wirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2010 – 103 C 59/10 -; in: MM 10/2010, 30).

- Wird der Mietgegenstand im Gewerberaummietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betreib einer Zahnarztpraxis“, so ist dies als Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro  und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter ausgebaut und vom Vermieter in ähnlicher Weise genutzt wurden (KG, Beschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09 -).

- In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615 und IMR 2010, 506).

- 1. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08, IMR 2010, 92 ff = NJW 2010, 671). 2. Ist ein Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel in einer Klausel des Formularmietvertrags enthalten, die mit „§ 6 Aufrechnung, Zurückhaltung“ unterschrieben ist und sich hauptsächlich mit entsprechenden Regelungen zu einer Mietminderung beschäftigt, handelt es sich um eine Wiedergabe an unsystematischer Stelle und damit um eine unwirksame Überraschungsklausel (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -, in: IMR 2010, 425).

- Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrags die Höhe der Miete an die nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich (KG, Urteil vom 17.05.2010 – 12 U 211/08 -; in: IMR 2010, 426).

- Die folgende Formularklausel in einem gewerbliche Mietvertrag hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand: „Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“ (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 – 10 U 154/09 -; in: IMR 2010, 430).

- Wird der Mietgegenstand im Gewerberaummietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Arztpraxis“, so ist dies als Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter ausgebaut und vom Vormieter in ähnlicher Weise genutzt wurden (KG, Beschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09 -; in: IMR 2010, 431).

- 1. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. 2. Allerdings ermöglicht der Grundsatz der Vertragsfreiheit es dem Mieter und dem Vermieter auch, in eindeutiger Weise einen selbstständigen Vertrag über den Stellplatz zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. 3. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben (AG Mannheim, Urteil vom 04.08.2010 – 17 C 179/10 -; in: IMR 2011, 15).

- Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 -; in: IMR 2011, 45).

- Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -, in: GE 2011, 545).

- Eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat, genügt zur Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings nach § 2 Nr. 4 c BetrKV; einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht (BGH, Beschluss vom 08.02.2011 – VIII ZR 145/10 -; in: GE 2011, 609).

- Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F. bestellt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 -).

- Die einseitige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB nur zugunsten der Ersatzansprüche des Vermieters ist unwirksam (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2/11 S 309/10 -; in: GE 2011, 1084).

- Reparaturen an Duschstange und Duschabtrennung werden von der Klausel „Installationsgegenstände für Wasser“ nicht erfasst (AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 25.08.2010 – 822 C 55/10 -; in: GE 2011, 957).

- 1. Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete in einem Gewerberaummietvertrag über Räumlichkeiten eines Ladenlokals in einem Bahnhof stellt keine überraschende und unwirksame Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB dar. 2. Die Klausel verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB. 3. Die Umsatzmiete ist auch nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB (OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.03.2011 – 3 U 171/10 -; in: IMR 2011, 184).

- 1. Ein Mietvertrag kann auch unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der zukünftige Mieter eine Zahnarztzulassung erhält (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.02.2011 – 3 U 84/10 -; in: IMR 2011, 185).

- Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, stellt eine Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB dar, wonach bei einem Mietverhältnis aus der Zeit vor der Mietrechtsreform und vereinbarter Bruttomiete der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten analog § 560 BGB zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 36/11 -; in: GE 2011, 1620).

- Die formularmäßige vorbehaltlose Erlaubnis zum Halte von Kleintieren deckt nicht das Halten von Kleinhunden (hier: Yorkshire Terrier) (AG Spandau, Urteil vom 13.04.2011 – 13 C 574/10 -; in: GE 2011, 1687).

- 1. Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von § 305 BGB gestellt. 2. Bei einer unangemessenen Benachteiligung der Gegenseite (hier: Verpflichtigung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden) ist eine Vereinbarung insoweit unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2012 – 63 S 233/11 -; in: GE 2012, 405).

- Folgende Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist unwirksam: „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; andernfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden (LG Leipzig, Urteil vom 16.09.2011 – 8 O 696/11 -; in: GE 2012, 407).

- In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahin gehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: GE 2012, 894).

- Die Klausel, wonach sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietvertrag jeweils um 6 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 17.04.2012 – 15 C 384/11 -; in: GE 2012, 756).

- Eine Bestimmung im Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirksam (LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 – 13 S 243/11 -; in: GE 2012, 1497).

- Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VII ZR 119/12).

- Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306 [= WuM 1991, 381] (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 -; in: WuM 2013, 31).

- a) Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591). b) Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 01.01. 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 -; in: WuM 2013, 32).

- Nach unverschuldetem Verlust der Haus- und Wohnungsschlüssel können dem Mieter nicht die Kosten für den Austausch von Schlössern und Schlüsseln auferlegt werden; eine entgegenstehende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam (AG Spandau, Urteil vom 20.12.2012 – 6 C 546/12 -; in: GE 2013, 271).

- Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12 -). 

- Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr hält der AGB-Kontrolle nicht stand (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 - 2-11 S 309/10 -; in: IMR 2011, 494).

- Eine in Gestalt Allgemeiner Geschäftsbedingungen in einem Gewerberaummietvertrag verfasste mietvertragliche Bestimmung, wonach als Nutzungsentschädigung bei nicht oder nicht rechtzeitiger Rückgabe des Mietgegenstands das 1,5-fache der zuletzt vom Mieter monatlich zu zahlenden Beträge nach dem Mietvertrag zu zahlen ist, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 28.01.2011 - 2 U 135/10 -; in: IMR 2011, 102).

- Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 -; in: GE 2013, 678).

- 1. Die Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, der zu einem Zweck handelt, der nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, geschlossen wird. 2. Diese Richtlinie ist dahin auszulegen, dass  - das mit der Klage eines Gewerbetreibenden gegen einen Verbraucher befasste nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen zu prüfen, ob die Klausel, auf die der Antrag gestützt ist, gegen zwingende nationale Bestimmungen verstößt, auf die gleiche Weise von Amts wegen anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien zu prüfen hat, ob die Klausel missbräuchlich ist;  - das nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prezessrecht befugt ist, von Amts  wegen eine Klausel für nichtig zu erklären, eine Vertragsklausel, deren Missbräuchlichkeit es anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien festgestellt hat, grundsätzlich von Amts wegen für nichtig erklären muss. 3. Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass er einem nationalen Gericht nicht erlaubt, die in dieser Klausel dem Verbraucher auferlegte Vertragsstrafe, wie es nach dem betreffenden nationalen Recht zulässig ist, lediglich herabzusetzen, sondern es verpflichtet, die Klausel schlicht unangewendet zu lassen (EuGH, Urteil vom 30.05.2013 - Rs. C-488/11 -; in: IMR 2013, 272).

- Voraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sog. "Schneeräumplans" in die Briefkästen der Mieter reicht insoweit nicht aus (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 - 9 U 38/12 -; in: IMR 2013, 273). 

- Eine Formularklausel, wonach Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner usw., auch in Pension gegebene Tiere, nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden können und eine etwaige Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 - 63 S 493/12 -; in: GE 2013, 1340).

- Eine Formularvereinbarung, die ohne weiteren Zusatz die Anwendung des § 545 BGB ausschließt, ist in einem Geschäftsraummietvertrag wirksam (KG, Beschluss vom 20.01.2014 - 8 U 168/13 -; in: GE 2014, 460).

- Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach ensprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 -).

- In Neubauten gehört das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern zum vertragsgemäßen Gebrauch und kann auch nicht durch die Hausordnung untersagt werden (LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 - 9 S 60/13 -; in: GE 2014, 804).

- 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z. B. aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zumBetreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiigung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 -; in: GE 2014, 1053).

- Eine vom Vermieter angebotene Erweiterung des Vertragsgegenstandes gegen Zahlung einer erhöhten Miete kann der Mieter durch Nutzung konkludent annehmen; das ist bei einer späteren Vergrößerung der Wohnfläche auch dann der Fall, wenn der Mieter sich den Einwand vorbehalten hatte, zur Duldung der Baumaßnahme nicht verpflichtet zu sein, aber gleichwohl die erweiterte Wohnfläche von Anfang an nutzt (BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 -; in: GE 2014, 1133).

- In einem Wohnraummietvertrag mit Staffelmietvereinbarung ist die Formularklausel "Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!" wirksam (BGH, Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 120/11 -; in: IMR 2012, 52).

- Besteht zu befürchten, dass die vertragswidrige Ladenlokalschließung zu einer Minderung der Attraktivität des Verkaufszentrums und zu Umsatzeinbußen anderer Mieter führt, kann die Betriebspflicht durch Leistungsverfügung durchgesetzt werden (KG, Urteil vom 12.09.2011 - 8 U 141/11 -; in: IMR 2011, 452).

1. Eine Preisanpassungsklausel in Form eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters nach Billigkeitserwägungen kann einer AGB-Prüfung in einem gewerblichen Mietvertrag standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses enthalten (BGH, Urteil vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10 -; in: IMR 2012, 284).

- 1. Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen. 2. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvetrags nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen. 3. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011 – 24 U 95/10 -; in: IMR 2012, 21).

- Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft wirken grundsätzlich nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Eine Klausel, mit der sämtliche Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnis bewirken – unabhängig von einem Verweis auf den ordnungsgemäßen Gebrauch -, ist unwirksam (AG Schorndorf, Urteil vom 05.07.2012 – 6 C 1166/11 -; in: IMR 2013, 139).

- 1. Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, dem Mieter Wärme zu liefern, und überträgt er ohne Kenntnis des Mieters die Lieferung auf einen Dritten, kommt durch die Abnahme der Wärme seitens des Mieters kein konkludenter Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Lieferant zu Stande. 2. Hat der Mieter aus Allgemeiner Geschäftsbedingung eine Verpflichtung, mit jedwedem Wärmelieferanten, den der Vermieter bestimmt, einen Vertrag abzuschließen, so ist diese wegen fehlenden Schutzes vor überhöhten Kosten unwirksam (AG Winsen/Luhe, Urteil vom 30.07.2012 – 16 C 384/12 -; in: IMR 2013, 140).

- 1. Die in einem gewerblichen MIetvertrag enthaltene Klausel "Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (BGB § 315) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit". benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat. 3. Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht (BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10 -; in: IMR 2012, 368).

- 1. Eine AGB-Klausel, die die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjekts auf den Mieter abwälzt, ist grob benachteiligend und damit gemäß § 307 BGB unwirksam. 2. Eine AGB-Klausel, die den Vermieter berechtigt, "Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v. H. jährlich zu erheben", verstößt gegen § 309 Nr. 5 a BGB, da der begehrte Mindestzinssatz mit 8 % p. a. über dem nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwartenden Schaden liegt. 3. Eine AGB-Klausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume unter Einhaltung einer 24-stündigen Ankündigungsfrist in der der Zeit von 08:00 bis 18:00 Uhr zu besichtigen, greift in unangemessenener Weise in die Privatsphäre des Mieters ein und ist gemäß § 307 BGB unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 - 7 U 204/11 -; in: IMR 2012, 411).

- Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 -; in: IMR 2013, 51).

- Eine AGB-Klausel, die jede Tierhaltung von der schriftlichen Einwilligung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam (AG Kiel, Urteil vom 26.07.2012 - 111 C 162/11 -; in: IMR 2013, 98).

- Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirkam (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12 -; in: IMR 2014, 22).

- 1. Eine Vertragsstrafenklausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen. 2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. 3. Die Obergrenze einer Vertragsstrafe ergibt sich letztlich nach Treu und Glauben bzw. der Treuwidrigkeit nach § 242 BGB; diese liegt jedoch bei sieben Monaten noch nicht vor. 4. Eine Vertragsstrafe in Höhe von 75 % des vereinbarten täglichen Mietzinses ist auch nicht unverhältnismäßig (OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 - 2 U 164/13 -; in: IMR 2014, 246).

- 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). Bei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. 2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete leigenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535) (BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 -; in: IMR 2014, 365).

- 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustands" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 -; in: IMR 2014, 366).

- Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig (AG München, Urteil vom 27.06.2014 - 463 C 4060/14 -; in: IMR 2014, 377).

- Eine Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich aus der Beschafffenheit oder der Lage es Mietobjekts beruhen (KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 -; in: IMR 2014, 384).

- Der formularmäßige Anschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung udn eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13 -; in: IMR 2015, 62).

- Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktionen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 - 10 U 21/12 -; in: IMR 2015).

- Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der Immobilie erwirbt, so schuldet er die bei einer mietvertraglichen Abrede zu Grunde liegende Vertragsstrafe auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht (OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014 - 2 U 111/14 -; in: IMR 2015, 155).

- 1. Mietvertragsklauseln, die ien bestimmtes Verhalten des Mieters wie Tierhaltung, Rauchen oder die Anbringung einer Parabolantenne ohne Rücksicht auf den Einzelfall verbieten, benachteiligen den Mieter unangemessen (BGB § 307 Abs. 1 SAtz 1). 2. Entsprechendes gilt hinsichtlich einer Klausel, die dem Mieter das Halten und den unmittelbaren Besitz eines Kfz ohne Rücksicht auf die Interessen des Mieters verbieten, selbst wenn sich der Vermieter hierzu aufgrund städtebaulichen Vertrags verpflichtet hat (LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 - 3 S 37/14 -; in: IMR 2015, 222).

- 1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. 2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH, Urteil vom 20.03.1986 - IX ZR 42/85, IBRRS 2007, 1028; NJW 1986, 2426). 3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12 -; in: IMR 2015, 25).

- Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Fromularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680 Euro - für eine Quartals- oder Jahreszahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14 -; in: IMR 2015, 180).

- 1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein - unter den weiteren Voraussetzungen des § 138 BGB zur Vertragsnichtigkeit führendes - auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. 2. Bei der Ermittlung des objektiven Marktwerts ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. 3. Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten. 4. Dementsprechend kann für Räume für einen Kfz-Schilderprägebetrieb, die in dem Gebäude, in dem sich auch die Kfz-Zulassungsstelle befindet, liegen, eine höhere Vergleichsmiete verlangt werden, wenn andere Schilderpräger weder im Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig, sondern erst nach einem beträchtlichen Fußweg zu erreichen sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2015 - U (Kart) 14/14 -, in: IMR 2015, 284).

- Die Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag "eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen" ist dahingehend auszulegen, dass eine Anpassung der Miete durch den Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode verlangt werden kann. Einer ausdrücklichen Mietanpassungsvereinbarung im Vertrag bedarf es sodann nicht (LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015 - 311 O 7/13 -; in: IMR 2015, 287). 

- Eine Wertsicherungsklausel des Inhalts, dass im Falle des Wegfalls des als Maßstab festgelegten Lebenshaltungskostenindex der ihm am nächsten kommende neue Index (hier. Verbraucherpreisindex) treten soll, ist wirksam. Eines Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung bedarf es nicht (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.04.2015 - 6 U 77/12 -; in: IMR 2015, 334).

- Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 577 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15 -; in: GE 2015, 656).

- 1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680,00 € - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14 -; in: GE 2015, 657).

- Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrags eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil (AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2015, 7 C 71/15 -; in: GE 2015, 981).

- Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem  Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind, Die Anwendung von Wohnungsmietrechti st aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss (KG, Urteil vom 27.08.2015 - 8 U 192/14 -; in: GE 2015, 1397).

- 1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag. 2. Ein der äußeren Form des " 126 BGB entsprechender Gewerberaummietvertrag genügt der schriftlichen Form des § 550 Satz 1 BGB auch dann, wenn die Mietvertragsurkunde im Ganzen oder hinsichtlich einzelner Reglungen auslegungsbedürftig ist, sofern der Wille der Vertragsparteien in der Vertragsurkunde zumindest angedeutet ist. Erfoderlich ist dazu lediglich, dass sich die Richtng des rechtsgeschäftlichen Willens dem Grunde nach aus der Urkunde entnehmen lässt; einer über dieses Maß der bloßen Willensandeutung hinausgehenden "Bestimmbarkeit" bedarf es nicht. 3. Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt niht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugurndelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB (LG Berlin, Urtiel vom 15.10.2015 - 67 S 187/15 -; in: GE 2015, 1399).

- 1. Auch wenn ein sozialer Träger als Hauptmieter planmäßig an Bedürftige zu Wohnzwecken untervermietet, unterliegt der Hauptmietvertrag im Regelfall Gewerbemietrecht, daran ändert die Schutzbedürftigkeit des Endmieters nichts. 2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann (KG, Urteil vom 08.12.2014 - 8 U 117/14 -; in: GE 2016, 257).

- Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2011 - XII ZR 273/98 - NJW 2001, 3480) (BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15-; in: GE 2016, 455).

- Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter". ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen (BGH, Urteil vom 17.02.2016 - XII ZR 183/13 -; in: GE 2016, 454).

- Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder technisch festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag (BGH, Urteil vom 06.04.2016 - XII ZR 29/15 -; in: GE 2016, 717).

- a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057) (BGH, Urteil vom 13.04.2016 - XII ZR 146/14 -; in: GE 2016, 1081).

- 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundeledung des Berliner Mietspiegels 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist. 2. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zuteilgewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den im Rahmen des § 287 ZPO zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016 - 67 S 72/16 -; in: GE 2016, 1092). 

- Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 17.05.2016 - 67 S 115/16 -; in: GE 2016, 788).

- Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. Doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 -).

- Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. In Algemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15 -; in: GE 2017, 99).

- Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 -; in: GE 2017, 289).

- Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, komme keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärulngen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen (LG Berlin, Urteil vom 14.03.2017 – 63 S 263/16 -; in: GE 2017, 477).

- Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages durch Unterzeichnung eines mit „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 110/17 -; in: GE 2017, 833).

- Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt die Vereinbarung zur Zahlung einer Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung und eines „Zuschlag(s) Schönheitsreparaturen“ nicht gegen § 307 BGB; vielmehr gehört der Zuschlag zur Mietpreis(haupt)abrede und stellt einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist (BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 -; in: GE 2017, 886).

- Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn für Ansprüche beider Mietvertragsparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2016 – 65 S 305/16 -; in: GE 2017, 892).

- a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365) (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 -; in: GE 2017, 1397).

- Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen „Verwaltungskostenpauschale“ auf den Wohnraummieter – zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete – ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 – 67 S 196/17 -; in: GE 2017, 1408).

- Eine vereinbarte mietvertragliche Formularklausel, wonach die in der Wohnung befindliche Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspülmaschine, Kühlschrank sowie Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, verstößt nicht gegen §§ 305c ff. BGB (AG Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 – 18 C 182/17 -; in: GE 2017, 1479).

- Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb engegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 -; in: GE 2017, 1545).

 

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Konkurrenzschutz

 

- Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz für einen Imbissbetreiber wird verletzt, wenn im selben Einkaufszentrum eine Fleischerei eine sogenannte heiße Theke einrichtet (KG, Urteil vom 25.02.2002 – 2 U 9113/00 -, in: GE 2002, 667).

- Wenn das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dadurch endet, dass der Vermieter das vermietete Teileigentum veräußert, kann der Mieter von seinem ehemaligen Vermieter einen Konkurrenzschutz nur dann verlangen, wenn er es im Vertrag ausdrücklich vereinbart hat (LG Konstanz, Urteil vom 09.07.2004 – 4 O 529/03 H - , in: Info M 2004, 12).

- Enthält der Mietvertrag für eine Arztpraxis in einem Ärztehaus mit einem Radiologen einen Konkurrenzschutz, wonach der Vermieter keine Vermietung an einen anderen Arzt mit gleicher Fachgebietsbezeichnung vornehmen darf, ist die Begründung von Mietverhältnissen mit Ärzten anderer Fachgebiete mit fachbezogener Röntgenberechtigung dadurch nicht ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 – I-10 U 28/06 -, in: GE 2007,651).

- Eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit welcher der marktbeherrschende Vermieter dem mietenden Kfz-Schilderprägebetrieb Konkurrenzschutz einräumt, ist jedenfalls bei einer Vertragslaufzeit von mehr als fünf Jahren nichtig (OLG Köln, Urteil vom 08.06.2007 – 1 W 15/07 -, in: Info M 2007, 309).

- Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages über Räume in einem Einkaufzentrum (Markthalle) die Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters ausdrücklich geregelt, kann darin eine Einschränkung der Grundsätze des „vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes“ liegen (KG, Beschluss vom 18.05.2007 – 12 U 99/07 -, in: GE 2007, 1629).

- Wird bei Abschluss eines neuen Mietvertrages über Gewerberäume von den Vertragsparteien der bestehende Zustand eines Konkurrenzbetriebes den vertraglichen Vereinbarungen über den Konkurrenzschutz zugrunde gelegt, so kann der Mieter vom Vermieter Konkurrenzschutz schon bei nur teilweiser Veränderung dieses Zustandes verlangen (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 8 W 85/07 -; in: GE 2008, 409).

- Ein vertragliches Konkurrenzverbot kann den Vermieter verpflichten, die Leistungen des Bestandsmieters (hier: Physiotherapie) auch gegen Nebenleistungen im Angebot des neu hinzukommenden Mieters (hier: Osteopathie) zu schützen (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.08.2007 – 3 U 134/06 -; in: Info M 2008, 19).

- Bei Vermietung von Geschäftsräumen schuldet der Vermieter dem Mieter mindestens den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 8 W 85/07 -; in: ZMR 2008, 616).

- Gehört dem Vermieter nicht das gesamte Haus, sondern nur das vermietete Teileigentum (hier: Arztpraxis), schuldet er grundsätzlich nur dann Konkurrenzschutz, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Einen sog. vertragimmanenten Konkurrenzschutz entfaltet der Mietvertrag in diesem Fall nicht. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vereinbarung über einen Konkurrenzschutz getroffen hat (z. B. in der Teilungserklärung) (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 -; in: GuT 2009, 216 und Info M 2009, 384).

- Ohne ausdrückliche Regelung im Hauptmietvertrag besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters zu Untermietern des Mieters (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: GE 2009, 1621).

- Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway“) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2009 – 24 U 61/09 -; in: IMR 2010, 141).

- 1. Eine auf Mietminderung gerichtete Feststellungsklage ist zulässig (Anschluss an BGH, WM 1985, WM Jahr 1985 Seite 1213). 2. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen. 3. Ob die Parteien eines Mietvertrags einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrags (§§ BGB § 133, BGB § 157 BGB). 4. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, das ein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weiterer Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hinten anstellt. 5. Liegt der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrags nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Vermieters, so scheidet die konkludente Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes regelmäßig aus. 6. Teil-/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereichs des § WEG § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 -).

- Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen „Lebensmitteldiscounter“, so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort – zum großen Teil russische – Lebensmittel angeboten werden. Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn einschränken kann (KG, Beschluss vom 6.5.2010 – 12 U 150/09 -; in: Ge 2010, 1338).

- 1. Besteht zu Gunsten eines „Lebensmitteldiscounters“ ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz, so ist dieser durch die Vermietung eines Ladens an einen Betreiber eines „russischen Kaufhauses“, das zum großen Teil russische Lebensmittel anbietet, nicht verletzt. 2. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz wird durch eine vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz eingeschränkt (KG, Beschluss vom 06.05.2010 – 12 U 150/09 -; in: IMR 2010, 427).

- Im Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel liegt kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB (entgegen OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; KG, IMR 2007, 184; OLG Koblenz, NZM 2008, 405). Der Mieter kann aber gemäß § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadens verlangen (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010 – 5 U 1286/09 -; in: IMR 2011, 61).

- 1. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird. 2. Der Vermieter verletzt gegenüber einem Mieter, der vertragsgemäß eine Kampfkunstschule betreibt, den versprochenen Konkurrenzschutz, wenn er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen - also die Unterrichtung in Kampfkünsten - anbietet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 - I-24 U 157/12 -; in: GE 2013, 1276).

- 1. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz eines Autoglasers wegen nachträglicher Sortimentserweiterung eines Erstmieters, der bereits bei Anmietung sachnahe Dienstleistungen im Bereich des Autoreparaturgewerbes anbot, scheidet nach dem Prioritätsgrundsatz (Erst- vor Zweitmieter) aus. 2. Die vertragliche Verpflichtung des Vermieters, nicht an eine "direkte Konkurrenzfirma" einer Autoglas-Service Station zu vermieten, erfasst nur ausschließlich auf Autoglaserei spezialisierte Betriebe, nicht aber Angebots- oder Sortimentserweiterungen eines Konkurrenten (OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - 3 U 101/09 -; in: IMR 2011, 280).

- Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist dann unwirksam, wenn der Mieter neben der Betriebspflicht und der Sortimentsbindung auch verpflichtet ist, das Preisniveau vergleichbarer Mitbewerber zu unterschreiten (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13 -; in: GE 2015, 321).

- 1. Die mietrechtliche Gewährung von Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fitnessstudios mit medizinisch-therapeutischer Behandlung umfasst auch die Ansiedlung eines "regulären" Fitnessstudios, das sich vorrangig an ein jugendliches Publikum richtet. 2. Maßgend ist nicht allein die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters, sondern der im anderen Mietvertrag vereinbarte Mietzweck. 3. Der Vermieter muss bei Verletzung der Konkurrenzschutzklausel auf den neuen Mieter einwirken, das Betreiben eines von der Schutzklausel umfassten Gewerbebetriebs in den Mieträumen zu unterlassen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.01.2012 - 2 U 299/11 -; in: IMR 2012, 154).

 

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Mieterhöhung

 

Allgemeines

- Eine Anfertigung mittels einer automatischen Einrichtung im Sinne von § 8 MHG liegt nur vor, wenn die wesentlichen Inhalte der Erklärung automatisch erstellt worden sind. Das ist nicht der Fall, wenn sie nur von einer automatischen Einrichtung vorbereitet wird und wesentliche Elemente im Einzelfall geändert oder ergänzt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies elektronisch im Computer oder unmittelbar auf dem Ausdruck erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 63 S 500/98 -, in: GE 1999, 1127).

- Die Mieterhöhung ist auch dann mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt, wenn die Berechnung der erhöhten Miete mit Hilfe eines Computerprogramms erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002 – 64 S 444/01 -, in: GE 2002, 1061).

- Die Mieterhöhungserklärung ist auch dann mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn eine Maske mit Textbausteinen verwendet wird, in die individuell eingetragen wird, welche Miete zu zahlen ist, wenn diese automatisch von einem Rechenzentrum errechnet worden ist. Wird die Mieterhöhung nur auf eine bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, dass der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

- Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens. § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02 -, in: 2003, 318).

- Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist (formell) unwirksam, wenn mit ihm eine Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur verbunden ist (OLG Hamburg WuM 1983, 49 f.).

- Haben mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet, so kann das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG nicht aufgespalten und gegen einen der Mieter allein durchgeführt werden. Das nur an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen ist unwirksam (OLG Koblenz, Beschluss vom 13.10.1983 – 4 W RE 171/83 -).

- Bei einer (Außen-)GbR als Vermieterin muss die GbR das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB geltend machen und gegebenenfalls klagen; die Gesellschafter selbst sind nicht aktivlegitimiert, da sie nicht (auch) Rechtsinhaber sind. Auch eine gewillkürte Prozessstandschaft kommt nicht in Betracht, da es sich um einen Anspruch auf Vertragsänderung nach § 558 BGB handelt (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2002 – 62 S 453/01 -, in: GE 2002, 1061).

- Ein Mieter, der einer einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters jahrelang nachgekommen ist, kann sich nicht mehr auf einen bloßen Formfehler der Erhöhung berufen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2000 – 65 S 210/99 -, in: NZM 2000, 11049) (Hinweis: Diese Entscheidung ist zu einer Mieterhöhungserklärung gem. § 2 MHG ergangen; ob dies auch für eine Mieterhöhungserklärung bei preisgebundenem Wohnraum gilt, scheint fraglich).

- Der objektive Tatbestand einer sittenwidrigen Mietzinsüberschreitung in einem Mietvertrag über Gewerberäume ist dann erfüllt, wenn der vereinbarte Mietzins 100 % über der Marktmiete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegt. Für die Voraussetzungen der Nichtigkeit trägt der Mieter die Beweislast (KG, Beschluss vom 22.01.2001 – 12 U 5939/99, in: GE 2001, 766).

- Eine Mieterhöhungserklärung kann zwar auch noch im Prozess nachgeholt werden; das setzt jedoch voraus, dass insoweit eine neue materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die bloße Klageerhebung unter Hinweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung reicht nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 64 S 1/00 - , in: GE 2001, 58).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es keine Angaben zu Kürzungsbeträgen enthält. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind (LG Berlin, Urteil vom 21.01.2002 – 62 S 365/01 -, in: GE 2002, 396).

- Allein die Neuvermessung der Wohnfläche mit dem Ergebnis eines größeren Fläche als im Mietvertrag ausgewiesen, berechtigt den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung, wenn nicht eine Quadratmetermiete vereinbart ist ( LG Berlin, Urteil vom 17.08.2001 - 64 S 148/01 -, in: NZM 2002, 733).

- Ist in einem Geschäftsraummietvertrag eine Größe von ca. 87 qm angegeben, für die der Mieter eine bestimmte Miete zu zahlen hat, kann der Vermieter keine erhöhte Miete mit der Begründung verlangen, die Mietfläche betrage in Wahrheit 107 qm (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.05.2001 – 10 U 44/01 -, in: GE 2002, 1335).

- Der Mieter, der sich auf eine sittenwidrige Miethöhe beruft, muss dazu nachvollziehbare und hinreichend konkrete Tatsachen vortragen; die Berufung auf eine Marktübersicht der IHK reicht dann nicht, wenn wesentliche Abweichungen von der Übersicht vorliegen (KG, Urteil vom 27.06.2002 – 8 U 43/01 -, in: GE 2002, 1559).

- Hat es der Vermieter über einen Zeitraum von fast vier Jahren unterlassen, eine indexbedingte Mietzinserhöhung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, kann dieser unter Umständen dem nunmehrigen entsprechenden Zahlungsbegehren den Einwand der Verwirkung entgegenhalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.03.1999 – 10 U 113/98 -, in: NZM 2001, 892).

- In einer Außen-BGB-Gesellschaft, die ein Hausgrundstück erworben hat, wobei die Gesellschafter in Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen wurden, sind, soweit Wohnungen auf dem Grundstück vermietet waren, nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft Vermieter geworden. Eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nur von der Gesellschaft und nicht von den Gesellschaftern erhoben werden (gegen KG, GE 2001, 1131). Eine Prozessstandschaft ist bei Klagen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht möglich (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2002 – 62 S 453/01 -, in: NZM 2002, 780).

- Bei einer Mieterhöhung für eine Wohnfläche ist von der in dem Mietvertrag genannten und nicht von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 07.06.2001 – 62 S 407/00 -, in: NZM 2002, 947).

- Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB geht es um Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag, die Angabe des Betrages, um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt allerdings den Umfang des geltend gemachten Anspruchs und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens. Dieser Betrag begrenzt die begehrte Mieterhöhung (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2003 – 62 S 377/02 -, in: GE 2003, 669).

- War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat er die Kosten des Rechtsstreits auch dann zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichen der Klage, aber vor deren Zustellung erklärt wird, und der Vermieter die Klage nicht unverzüglich zurücknimmt (LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2003 – 65 T 2/03 -, in: GE 2003, 881).

- Bei einem Mieterhöhungsverlangen in Textform muss (u.a.) die Person des Erklärenden genannt werden; dafür ist bei einer juristischen Person die Angabe notwendig, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2003 – 62 S 52/03 -, in: GE 2003, 1156).

- Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete mehrfach, ohne jedoch dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt zu haben, kann erst nach mindestens sechs Monaten eine konkludente Zustimmung angenommen werden (AG Hohenschönhausen, Beschluss vom 22.12.2003 - 11 C 492/03 – , in: GE 2004, 301).

- Im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, dass dann, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, von der vertraglich vereinbarten Fläche ausgegangen werden muss (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.01.2004 - 209 C 556/03 – , in: GE 2004, 301).

- 1. Ist in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart, dass nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren ist, sollte eine Neufestsetzung der Miete erfolgen und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen. 2. Die Neufestsetzung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, wobei grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse billigem Ermessen entspricht. 3. Bei einem Anspruch auf Neufestsetzung hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, so dass nicht auf Zustimmung des Mieters zu klagen ist, sondern auf Feststellung der Höhe der neuen Miete (KG, Urteil vom 30.06.2003 – 8 U 317/01 -, in: GE 2003, 1154).

- Eine auf ein nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 2 BGB gestützte Klage ist unzulässig, wenn für das nachgeholte Verlangen die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter klar zu erkennen gegeben hat, dass er dem Mieterhöhungsverlangen in keinem Fall zustimmen werde, weil dann das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei bedeuten würde (AG Charlottenburg, Urteil vom 16.04.2004 – 235 C 4/4 -, in: GE 2004, 693).

- Der Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf behebbare Mängel zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes berufen (LG Berlin, Urteil vom 11.01.1999 – 62 S 389/98 – , in: GE 1999, 378).

- Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03 - , in: GE 2004, 1021).

- Der Vermieter einer Doppelhaushälfte kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf entsprechende Entgelte für Einfamilienhäuser (LG Berlin, Urteil vom 06.08.2004 – 65 S 414/03 - , in: GE 2004, 1396).

- Der Vermieter darf bestimmte formale und inhaltliche Mängel eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 2. Alternative BGB noch im Rechtsstreit „beheben“. Das bedeutet nicht, dass er dabei noch einmal ausdrücklich zur Zustimmung auffordern muss. Die erfolgreiche Fehlerbeseitigung wirkt nur ex nunc. Mit Zustellung des fehlerbeseitigenden Klageschriftsatzes beginnt eine neue Zustimmungsfrist. Deshalb wird die Klage erst nachträglich – nach Ablauf der Zustimmungsfrist von 2 vollen Kalendermonaten – zulässig (LG Köln, Urteil vom 08.12.2004 – 10 S 213/04 - , in: Info M 2005, 12).

- Grundsätzlich muss der Vermieter eine Mieterhöhung jeder Mietpartei zustellen. Ausnahmsweise kann es aber eine unzulässige Rechtsausübung sein, wenn sich einer der Mieter darauf beruft, dass nicht an alle Mieter zugestellt wurde. Das kann etwa der Fall sein, wenn einer von 2 Mietern etwa 2 ½ Jahre vor der Mieterhöhung ausgezogen ist, wenn der verbleibende Mieter anschließend die Wohnung allein bewohnt, allein die Miete zahlt und sich im Rahmen einer Betriebskostenprüfung auch darauf beruft, dass er die Wohnung allein bewohnt (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03 - , in: ZMR 2004, 492).

- Bei der Berechnung der Kappungsgrenze darf der Vermieter auch solche modernisierungsbedingten Mieterhöhungen unberücksichtigt lassen, die er nicht in dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren einseitig geltend gemacht, sondern mit dem Mieter einvernehmlich vereinbart hat. Das gilt bei Teilinklusivmieten auch für Mieterhöhungsvereinbarungen wegen gestiegener Betriebskosten. Die vorgenannten Mieterhöhungsvereinbarungen bleiben auch bei Berechnung der einjährigen Sperrfrist unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 185/03 - , in: GE 2004, 749-750).

- Der Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen. Der Vermieter kann den Mieter allerdings bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen. Dadurch erlangt der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter kann jedoch in diesem Fall nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den der Vermieter aber im Prozess konkret darlegen muss (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 -).

- Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 - , in: GE 2005, 730).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das die bevollmächtigte Hausverwaltung im eigenem Namen stellt, ist auch dann unwirksam, wenn eine Vollmacht zwar beigefügt, aber im Mieterhöhungsverlangen nicht in Bezug genommen wird (AG Köpenick, Urteil vom 12.08.2004 – 12 C 51/04 - , in: GE 2005, 621).

- Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer“ ist jedenfalls dann unwirksam, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Verhangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.11.2005 – 204 C 182/05 -, in: GE 2005, 61).

- Der Mieter kann das Mieterhöhungsverlangen eines Vertreters (Hausverwaltung) nicht zurückweisen, wenn er schon mehrmals vorher mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert hatte (AG Spandau, Urteil vom 04.08.2006 – 3a C 475/06 -, in: GE 2006, 1175).

- Eine Zustimmungsklage ist unzulässig, wenn sich weder aus dem Klageantrag noch aus der Klagebegründung oder den Anlagen zur Klageschrift entnehmen lässt, für welche Wohnung die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.10.2006 – 212 C 155/06 -, in: GE 2006, 1619).

- In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nicht erforderlich, die Wohnung des Mieters anzugeben (AG Schöneberg, Urteil vom 26.10.2006 – 106 C 208/06 -, in: GE 2006, 1621).

- Der Beschwerdewert bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach §§ 558 ff. BGB ist nach § 9 ZPO nach dem 42fachen Wert des Mieterhöhungsbetrages (dreieinhalbfacher Wert des einjährigen Bezugs der wiederkehrenden Nutzungen oder Leistungen) zu bemessen (BGH, Beschluss vom 28.11.2006 – VIII ZB 9/06 -, in: GE 2007, 147).

- Das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist (LG Berlin, Urteil vom 09.10.2006 – 67 S 196/06 -, in: GE 2007, 152).

- In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, dass die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 311/06 -, in: GE 2007,782).

- Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 -, in: GE 2007, 909).

- Bei nicht vorhandener vertraglicher Vereinbarung der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist der Vermieter berechtigt, einen Zuschlag auf die Miete für die bei verbliebenen Schönheitsreparaturen sowie Kleininstandhaltungen in Analogie zu § 28 der II. BerechnungsVO vorzunehmen (LG München I, Urteil vom 15.05.2002 – 14 S 17806/01 -, in: NZM 2002, 945).

- Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, und wird er im vom Vermieter angestrengten Rechtsstreit zur Zustimmung verurteilt, hat er zwar die Prozesskosten zu tragen, nicht jedoch noch zusätzlich vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2007 – 206 C 555/06 -, in: GE 2007, 919).

- Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06 -, in: GE 2007,1046).

- Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/06 -, in: NJW-aktuell 37/2007, VI).

- Ist nach dem notariellen Vertrag der Käufer einer Wohnung ermächtigt, schon vor Umschreibung im Wohnungsgrundbuch Vermieterrechte wie Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen wahrzunehmen, ist eine Erklärung dem Mieter gegenüber nur dann wirksam, wenn die Ermächtigung offengelegt wird (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2007 – 67 S 65/07 -, in: GE 2007, 1489).

- Bei vereinbarter Bruttomiete ist eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich, wenn unklar ist, welche Betriebskosten in der Miete in welchem Umfang enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2004 – 65 S 46/04 - , in: GE 2004, 1396).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist formell unwirksam, wenn nicht klargestellt ist, unter Berücksichtigung welcher (konkreter) Betriebskosten eine höhere Miete verlangt wird. 2. Bei anzugebenden konkreten Betriebskosten für die Wohnung ist eine Aufstellung hinreichend aktuell, wenn die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist (LG Berlin, Urteil vom 02.02.2007 – 63 S 277/06 -, in: GE 2007, 447).

- 1. In einem Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden; der Angabe der Wohnfläche bedarf es nicht. 2. Der Mieterhöhungserklärung, die durch den vom Geschäftsführer einer GmbH bevollmächtigten Mitarbeiter mit dem Zusatz „i.V.“ abgegeben wird, muss grundsätzlich die Originalvollmacht des Geschäftsführers beigefügt werden; wird sie nicht wegen fehlender Vollmachtsvorlage unverzüglich zurückgewiesen, ist sie gleichwohl wirksam. 3. Ergibt sich, dass in der Gesamtmiete Betriebskostenanteile für Grundsteuer und Versicherungen enthalten sind, und werden im übrigen vereinbarungsgemäß nur Kosten für Schornsteinfeger und Straßenreinigung vom Vermieter dem Mieter einmal jährlich ohne Vorauszahlungen in Rechnung gestellt, handelt es sich um eine Teilinklusivmiete, deren Erhöhung als Nettokaltmiete nicht verlangt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2007 – 67 S 399/06 -, in: GE 2007, 986).

- Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete setzt bei Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel die Umrechnung auf die Nettomiete durch Angabe der konkreten Betriebskosten voraus. Dazu bedarf es einer Betriebskostenaufstellung unter Einhaltung der Anforderungen des § 259 BGB. Fehlt diese Aufstellung, ist das Mieterhöhungsverlangen formell nicht ordnungsgemäß, was zur Unzulässigkeit der Klage führt. Wird der Mangel im Rechtsstreit geheilt, löst das nachgeholte Erhöhungsverlangen eine neue Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 aus. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, besteht keine gerichtliche Pflicht zur Vertagung der Sache nach § 227 ZPO (AG Wedding, Urteil vom 16.01.2008 – 8 a C 286/07 -, in: GE 2008, 203).

- Der Mieter hat gegen den Vermieter, der unter Berufung auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt hat, auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Abwehr dieses Erhöhungsverlangens entstehenden Anwaltskosten, wenn kurz vor Ablauf der Zustimmungsfrist ein neuer Mietspiegel in Kraft trat, der infolge Absenkung der Mietspiegelwerte die verlangte Miete nicht mehr rechtfertigte, der Vermieter aber dennoch die Zustimmung unter Klageandrohung anmahnte (AG Mitte, Urteil vom 08.01.2008 – 5 C 287/07 -; in: GE 2008, 273).

- Grundsätzlich kann die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen durch schlüssiges Verhalten erfolgen, indem der Mieter den geforderten höheren Mietzins zahlt. Ein Mietänderungsvertrag kommt dann allerdings konkludent nicht zustande, wenn der Vermieter ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung zur Mietänderung verlangt hat (LG Berlin, Urteil 13.11.2007  63 S 154/07 -; in: GE 2008, 605).

- Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 287/06 -; in: GE 2008,729).

- Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen, darf der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nicht pauschal nach § 28 Abs. 4 S. 2 der II. BV, sondern nach den vom Mieter im Einzelfall ersparten Aufwendungen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 28.12.2007 – 2 U 200/07 -; in: WuM 2008, 82 – 83; Info M 2008, 166).

- Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB brauchen in einem Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Förderung (Zinsvergünstigung) nicht mehr angegeben zu werden (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2008 – 62 S 468/07 -; in: GE 2008, 733).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es nach Aufhebung der Betreuung nur dem Betreuer, nicht aber dem Mieter zugegangen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Aufhebung der Betreuung dem Vermieter mitzuteilen (AG Wedding, Urteil vom 18.03.2008 – 16 C 503/07 -; in: GE 2008, 737).

- Hat der Vermieter in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung der Wahrheit zuwider behauptet, er sei Vermieter, obwohl er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, verhält sich ein Mieter der daraufhin eine Teilzustimmung erteilt hatte, nicht treuwidrig, wenn er nunmehr die Aktivlegitimation bestreitet (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.04.2008 – 67 S 51/08 -; in: GE 2008, 931).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist dann formell unwirksam, wenn nicht angegeben ist, ob und welche öffentlichen Fördergelder geflossen sind. Die Frage, ob dann eine Anrechnung dieser Gelder zu erfolgen hat, ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2008 – 63 S 349/07 -; in: GE 2008, 991).

- 1. Ein Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag  eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Abgesehen davon, dass § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen derartigen Zuschlag nicht vorsieht, lässt sich das auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Der Entgeltcharakter bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter steht dem nicht entgegen. 2. Der Vermieter kann die mit dem Zuschlag beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen oder sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) berufen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 83/07 -; in: GE 2008, 1046).

- 1. Ist bei einer als Klageänderung anzusehenden Parteiauswechselung die Klagefrist des § 2 MHG schon abgelaufen, wird die Klage damit unzulässig. 2. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG kann nicht im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft eingeklagt werden (KG, Beschluss vom 02.12.1996 – 8 RE-Miet 6399/96 -; in: GE 1997, 110).

- Ein Gericht ist im Rahmen des Grundsatzes des fairen Verfahrens gehalten, zeitlich so zu terminieren, dass eine (neue) Zustimmungsfrist im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 b Abs. 3 BGB eingehalten wird; notfalls muss das Gericht vertagen (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2008 – 63 S 246/07 -; in: GE 2008, 995).

- Bei der Berechnung der Miete ist die tatsächliche Fläche der Wohnung zugrunde zu legen. Aus dem Umstand, dass der Vermieter in Nebenkostenabrechnungen und vorangegangenen Mieterhöhungsverlagen bislang eine niedrigere Fläche angegeben hat, ergibt sich nicht eine abweichende Vereinbarung über die Größe der Wohnung. Der Mieter darf eine vom Vermieter mit Maßen versehene Grundrisszeichnung nicht nur mit Nichtwissen bestreiten; er muss konkrete Einwände gegen die tatsächliche Wohnungsgröße vortragen (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2008 – 63 S 400/07 -; in: GE 2008, 1258).

- Hat der Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöht und hat der Mieter dem zugestimmt, hat der Vermieter jedoch wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von den Mietern vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete bis zur Höhe nach der Vereinbarung gemäß § 558 BGB erhöhen, wenn sich die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht (AG Mitte, Teil- und Schlussurteil vom 16.07.2008 – 11 C 99/08 -; in: GE 2008, 1267).

- Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung liegt dann nicht vor, wen der Mieter nur unter Bedingungen zustimmt. Das gilt auch dann, wenn die Bedingungen (vorliegend Mietminderung wegen nicht behobener Mietmängel und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen) im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen sind (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2008 – 67 S 157/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1492).

- Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil vom 17.09.2008 – VIII ZR 58/08 -, in: Info M 2008, 419)).

- Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das in der „Wir-Form“ abgefasst ist, ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters unwirksam. Insoweit reicht insbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus (AG Mitte, Urteil vom 14.12.2007 – 9 C 245/07 (rk.) -; in: GE 2008, 1633).

- Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bis zu einem bestimmten Betrag der Nettomiete zugestimmt, liegt darin eine Teilzustimmung, die ein späteres Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Wartefrist ausschließt (AG Charlottenburg, Schlussurteil gem. § 313 a ZPO vom 17.10.2008 – 234 C 100/08 -; in: GE 2009, 59).

- Keine konkludente Zustimmung des Mieterhöhungsverlangens durch vorbehaltlose Zahlung, wenn ausdrückliche Zustimmung gefordert (AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2008 – 16b C 185/08 -; in: GE 2009, 117).

- Ist der Käufer (Erbbauberechtigter) schon vor Eintragung im Grundbuch vom Verkäufer ermächtigt worden, Gestaltungsrechte wie ein Mieterhöhungsverlangen wahrzunehmen, muss die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber offengelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 63 S 109/08 -; in: GE 2009, 326).

- Sieht der Vertrag vor, dass bei Ausübung der Option die Miete „neu auszuhandeln“ ist und scheitert eine entsprechende Einigung, bestimmt das Gericht die Miete und die Mietentwicklung im Optionszeitraum nach billigem Ermessen. Angemessen ist grundsätzlich die im Zeitpunkt der Optionsausübung marktübliche Miete. Mieterhöhungen während des Optionszeitraums scheiden bei einem Mietermarkt aus (KG, Urteil vom 18.9.2008 – 8 U 2/07 -; in: MDR 2008, 1385 und Info M 2009, 13).

- Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 22.1.2009 – 9 C 194/08 -; in: GE 2009, 523).

- Ein Mieterhöhungsverlangen für ein Zweifamilienhaus ist unwirksam, wenn zur Begründung auf Mieten für zwei Einfamilienhäuser und ein Reihenmittelhaus verwiesen wird (AG Pankow/Weißensee, Teilurteil vom 9.3.2009 – 4 C 318/08 -; in: GE 2009 582).

- Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält (Bestätigung BGH WuM 2008, 560) (BGH, Urteil vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: WuM 4/2009, 240 f.).

- Der Vermieter eine öffentlich geförderten Wohnung kann die Miete durch einseitige Erklärung um die erhöhten Instandhaltungskosten nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, weil die Renovierungsklausel des Mietvertrages aufgrund der zwischenzeitlich geänderten rechtlichen Wertung unwirksam ist und der Vermieter dies anfänglich bei der Berechnung der Miete nicht berücksichtigen konnte (AG Wetzlar, Urteil vom 02.12.2008 – 38 C 1882/08 (38); in: WuM 3/2009, 172).

- 1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. 2. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angaben zu Drittmitteln nicht ordnungsgemäß begründet, kann der Vermieter das im Zustimmungsprozess dadurch nachbessern, dass ein früheres Mieterhöhungsverlangen mit den erforderlichen Angeben dem Mieter zugestellt wird (BGH, Urteil vom 1.4.2009 – VIII ZR 179/08 -; in: GE 2009, 645; NJW 2009, 1737).

- Bestreitet der Mieter im Rechtsstreit die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens, obwohl er die erhöhte Miete vorbehaltlos von Anfang an gezahlt hatte, verhält er sich widersprüchlich mit der Folge, dass er zur Zustimmung zu verurteilen ist (LG Berlin, Urteil vom 12.3.2009 – 67 S 376/08 -; in: GE 2009, 657).

- Der Senat hält an seiner in BGHZ 177, 186 = NJW 2008, 2840 = NZM 2008, 641, begründeten Rechtsprechung fest, wonach der unwirksame Dekorationsklauseln verwendende Vermieter keine Kompensation in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: NJW 2009, 1410).

- Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zulegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, GE 2007, 1046) (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 -; in: GE 2009, 1038 und NJW 2009, 2739; NZV 2009, 267).

- Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist unabhängig davon formell wirksam, ob die zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 14.05.2009 – 3 C 319/08 -; in: GE 2009, 911).

- Werden zwei nebeneinanderliegende Wohnungen an dieselben Mieter durch zwei verschiedene Mietverträge vermietet, kann die Miete für die jeweilige Wohnung getrennt erhöht werden, auch wenn ursprünglich der Zugang bei Vertragsschluss nur über die Nachbarwohnung möglich war (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Vermieter versehentlich ein unzutreffendes Mietspiegelfeld angekreuzt hatte. Ob die Einordnung zutreffend ist, ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.04.2009 – 65 S 454/08 -; in: GE 2009, 843).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam, wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist. 2. An einer solchen Darlegung fehlt es, wenn auf eine Abrechnung Bezug genommen wird, aus der nicht ersichtlich ist, dass die Wohnung des Mieters in der Abrechnungseinheit enthalten ist und die Betriebskosten für einen Werkstattraum nicht ausgewiesen sind (Bestätigung LG Berlin, GE 2009, 519) (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2009 – 63 S 418/08 -; in: GE 2009, 980).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist unzulässig, wenn es hilfsweise abgegeben wird für den Fall, dass ein vorangegangenes rechtshängig gemachtes Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam sein sollte (AG Wedding, Urteil vom 14.05.2009 – 19 C 85/09 -; in: GE 2009, 1127).

- 1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor (Bestätigung von LG Berlin, GE 2002, 1266). 2. Für eine Erhöhung der Bruttomiete reicht die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen, der nur bei Bestreiten im Rechtsstreit zu erläutern ist (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 236/09 -; in: GE 2010, 271).

- Bei teilgewerblicher Nutzung einer Wohnung ist in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV im Rahmen eines Zustimmungsverfahrens zur Mieterhöhung ein anteiliger Zuschlag gerechtfertigt (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 01.10.2008 – 771 A C 56/08 -; in: GE 2009, 1257).

- Bezieht sich eine Wertsicherungsklausel (hier: Punkteklausel) auf einen nicht fortgeführten Index für Lebenserhaltung eines 4-Personen-Haushalts, tritt an dessen Stelle der Verbraucherpreisindex (VPI). Der Wechsel erfolgt ab 01.01.2000, auch wenn der auslaufende Lebenshaltungskostenindex (hier: für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt) noch bis 2003 fortgeführt wurde (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 -; in: Info M 2009, 326).

- Hat der Vermieter wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von dem Mieter vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete nur dann ohne Durchführung des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB erhöhen, wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw. zur Zustimmung zu einer höheren Miete verurteilt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2009 – 63 S 340/08 -; in: GE 2009, 1319).

- Eine die Mieterhöhungen für zehn Jahre betragsmäßig ausweisende Staffelmietvereinbarung wird durch den formularmäßigen Zusatz unwirksam, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den „gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen“ zulässigen Mieten überschreitet (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2009 – 63 S 13/09 -; in: GE 2009, 1494).

- 1. Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist für ein Mieterhöhungsverlangen zunächst eine neue Bruttokaltmiete zu bilden, von der dann die kalten Betriebskosten abzuziehen sind; eine unzulässige einseitige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht. 2. Eine fehlende Ermittlung der Heizkosten nach Verbrauch begründet nur ein Kürzungsrecht des Mieters bei der Abrechnung und ist für die fiktive Ermittlung der Nettomiete im Rahmen einer Mieterhöhung ohne Belang (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2009 – 65 S 242/08 -; in: GE 2009, 1499).

- Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren mit einem qualifizierten Mietspiegel, muss der Mietspiegel nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist auch dann der Fall, wenn er durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrags (hier: 3 €) abgegeben wird und vollständig im Internet veröffentlicht ist (BGH, Beschluss vom 28.04.2009 – VIII ZB 7/08 -; in: Info M 2009, 369).

- Für die konkludente Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung genügt schon eine einmalige Zahlung des geforderten Erhöhungsbetrags (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2009 – 67 S 483/08 -; in: GE 2009, 1625).

- Wird dem Vermieter die Anschrift des ins Ausland verzogenen Mieters mitgeteilt, kann eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht wirksam an die Anschrift der gemieteten Wohnung im Inland erfolgen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.09.2009 – 10 C 124/09 -; in: GE 2009, 1627).

- Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 – 100 C 260/09 -; in: GE 2009, 1629).

- Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter beweisen. Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 63 S 523/08 -; in: GE 2010, 63).

- Beansprucht der Vermieter von Gewerberäumen eine Mieterhöhung, obwohl der Mietvertrag eine solche nicht vorsieht, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietverhältnis und muss die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts übernehmen (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 475).

- Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, NJW-RR 2009, 1021 = NZM 2009, 429 = WuM 2009, 352; NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164) (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 -; in: NJW 2010, 225).

- Bei der Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/09 -; in: GE 2010, 338 und WuM 2010, 161).

- 1. Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nach dem 42fachen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlages von 20 %. 2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG gilt nur für Ansprüche „auf Erhöhung der Miete für Wohnraum“ und nicht für Ansprüche „aus“ der Mieterhöhung  (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 22 W 76/08 -; in: GE 2010, 546 und IMR 2010, 154).

- Erhöht ein Vermieter ohne Rechtsgrundlage die Miete, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihm durch das Einschalten eines Anwalts Kosten entstanden sind (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 -; in: IMR April 2010).

- Eine Wärmedämmung an der Außenfassade eines Mietobjekts ist grundsätzlich dann im Rahmen einer Mieterhöhung als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: IMR 2010, 136).

- Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 63 S 89/09 -, in: GE 2010, 911).

- Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlanges genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“ (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09 -).

 

- Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete – einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV – nunmehr als „Marktmiete“ zu zahlen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: GE 2010, 1051).

 

- Der bei vereinbarter Bruttokaltmiete zu der Nettokaltmiete zu machende Zuschlag ist nach den tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bemessen, wozu jedoch nicht eine Betriebskostenabrechnung erforderlich ist, sondern die Kosten auch durch die Vorlage entsprechender Rechnungen im Prozess dargelegt werden können (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2010 – 63 S 256/09 -, in: GE 2010, 981).

 

- Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Zweifamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2010 – 65 S 165/09 -; in: GE 2010, 985).

 

- Die Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete kann auch durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen. Voraussetzung dafür ist, dass der Änderungswille des Vermieters dem Mieter aufgrund besonderer Umstände erkennbar ist (LG Itzehoe, Urteil vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -).

 

- Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter beweisen. Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 63 S 543/08 -).

 

- Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09 -; in: GE 2010, 1109 und IMR 2010, 411).

 

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung unwirksam sein sollte (AG Schöneberg, Urteil vom 15.07.2010 – 2 C 132/10 -; in: GE 2010, 1279).

 

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Unwirksamkeit der vorausgegangenen Mieterhöhungen wegen Modernisierung abhängig gemacht wird, steht unter einer zulässigen Rechtsbedingung (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010 – 63 S 384/10 -; in: GE 2010, 1541).

 

- Eine schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB erfordert nicht die Angabe eines Basisjahres (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.02.2010 – 212 C 188/09 -; in: GE 2010, 1547).

- Der konkludente Übergang von einer Bruttoinklusivmiete mit Staffelvereinbarung in eine andere Art der Nebenkostenabrechnung kann zur Verwirkung des Anpassungsanspruchs aus der Staffelmietvereinbarung führen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – I-21 U 14/09 -; in: MietRB 2010, 262 f.).

- Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.10.2010 – 216 C 319/10 -; in: GE 2010, 1689).

- Auch wenn der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag das Recht auf Mieterhöhung an den Käufer abgetreten oder ihn dazu ermächtigt hat, ist vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „im Namen des Eigentümers“ (also des Verkäufers) formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2010 – 63 S 100/10 -; in: GE 2010, 1743).

- Ein mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter ausgebauter Kellerraum ist jedenfalls dann nicht der im Mietvertrag angegebenen Fläche für ein Mieterhöhungsverlangen hinzuzurechnen, wenn er die gesetzlichen Anforderungen (BauO) für Wohnraum nicht erfüllt und eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien fehlt, wonach der Keller mitzählen soll (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2010 – 67 S 624/09 -; in: GE 2010, 1746).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, in dem gewährte Drittmittel nicht angegeben sind, ist bereits formell unwirksam (AG Köpenick, urteil vom 05.10.2010 – 7 C 229/10 -; in: GE 2010, 1750).

- Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09 -; in: GE 2011, 121).

- 1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtbedingung. 2. Der Abzug eines konkreten Betriebskostenanteils bis zur Vergleichsmiete bei der Bruttomiete entfällt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dem Mietspiegel, sondern einem Sachverständigengutachten ermittelt wird (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2010 – 67 S 280/09 -; in: GE 2011, 204).

- Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/ Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung von Fördermitteln vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 63 S 107/10 -; in: GE 2011, 339).

- 1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich nach dem Zeitpunkt, zu dem es dem Mieter zugegangen ist. 2. Eine später wirksame Umstellung einer Bruttomiete auf eine Teilinklusivmiete ist nicht zu berücksichtigen, so dass die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete erklärt werden muss (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2010 – 63 S 174/10 -; in: GE 2011, 341).

- Ein Mieterhöhungsverlangen für den Fall, dass eine Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine Rechtsbedingung vorliegt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.01.2011 – 20 C 287/10 -; in: GE 2011, 342).

- 1. Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat. Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters, die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen, der Zustimmung des Personalrats. 2. § 558 BGB erlaubt zwar Mieterhöhungen unter Bezug auf einen örtlichen Mietspiegel. Diese Bestimmung enthält jedoch keine das Mitbestimmungsrecht ausschließende Regelung, da § 558 BGB dem Vermieter Entscheidungsspielräume belässt, nämlich in Bezug auf die Wahl des Zeitpunktes der Mieterhöhung und bei der Ausschöpfung des gesetzlich nach oben begrenzten Mieterhöhungsrahmens (VG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.2010 – 23 K 535/10 -; in: IMR 2011, 16).

- Eine anlässlich einer Modernisierung geschlossene Vereinbarung, dass der jeweilige Mietpreis sich an einer „mit Teilstandard ausgerüsteten Wohnung“ orientiert, umfasst keinen Verzicht auf wohnwerterhöhende Sondermerkmale bei späteren Mieterhöhungen. 2. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2011 – 63 S 241/10 -; in: GE 2011, 411).

- Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus reicht die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser dann aus, wenn die Miete innerhalb der Mietspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2011 – 65 S 173/10 -; in: GE 2011, 411).

- Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

- 1. Zuschüsse, die ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, führen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete nach § 558 Abs. 5 i. V. m. § 559a  BGB (wie BGH, IMR 2011, 86). 2. Die öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbildungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (BGH, urteil vom 19.01.2011, VIII ZR 12/10 -; in: IMR 2011, 134).

- Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse oder enthält der Mietvertrag eine dahin gehende Abrede, so ist der Mieter verpflichtet, seine Zustimmung zu einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich zu erteilen (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010 – 67 S 76/10 -; in: GE 2011, 692).

- Ein Modernisierungszuschlag wird Bestandteil der Nettokaltmiete und ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 156/10 -; in: GE 2011, 693).

- 1. Öffentliche Fördermittel (hier: Baukosten- und Aufwendungszuschüsse) brauchen dann im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben zu werden, wenn sie nach dem Fördervertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt waren. 2. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter keine höhere Miete als im mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbau zu zahlen habe, kann er sich nach zwischenzeitlicher Zustimmung zu einer höheren Miete nicht mehr auf die darin liegende Begrenzung berufen, wenn sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, die die Parteien als maßgeblich vereinbart haben (LG Berlin, Urteil vom 31.05.2011 – 63 S 395/10 -; in: GE 2011, 886).

- Sind die Schönheitsreparaturen mietvertraglich von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt, kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Die Höhe des Zuschlags kann sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren (LG München II, Urteil vom 09.11.2010 – 12 S 1790/10 -; in: GE 2011, 820).

- 1. Das Mietererhöhungsverlangen, das nicht on der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam. 2. Die in einer Vereinbarung über Mietermaßnahmen getroffene Regelung, dass „für die Dauer des Mietverhältnisses“ Mieterhöhungen ausgeschlossen sind, schließt auch diejenige auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.06.2011 – 18 C 502/10 -, in: GE 2011, 1024).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das von den Vermietern namentlich unter der Bezeichnung „GbR“ erklärt wird, erweckt bei dem Mieter den Anschein, dass es sich um eine Mieterklärung einer –nicht existierenden – Außen-GbR handelt mit der Folge der Unwirksamkeit der Erklärung (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 561/10 -; in: GE 2011, 1230).

- 1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung. 2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Mieter ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungsstichtag des Mietspiegels abzustellen (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

- 1. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung kann im Zustimmungsprozess nachgeholt werden. 2. Insoweit reicht es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet wird; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedarf es nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.06.2011 – 67 S 156/11 -; in: GE 2011, 1232).

- Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei der Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2011 – VIII ZR 261/10 -).

- Im Wege ergänzender Vertragauslegung kann für die Berechnung der Mieterhöhung anstelle des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden (Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 06.04.2011 – 4 U 60/10 -; in: GE 2011, 1369).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es mit dem Mietspiegel begründet wurde, der nur Aussagen zu Wohnungen trifft, und es sich überwiegend auf Räume bezieht, die bauordnungsrechtlich nicht zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.07.2011 – 2-11 S 349/10 -; in: GE 2011, 1371).

- In der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, welches von einer Nettomiete ausgeht, liegt gleichzeitig eine einvernehmliche (stillschweigende) Änderung der Mietstruktur auf eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen anstelle der bisherigen Bruttomiete (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2011 – 63 S 469/10 -; in: GE 2011, 1373).

- 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige, vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, ist auch ohne Beifügung der Vollmacht wirksam, wenn der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückweist (AG Köpenick, Urteil vom 25.08.2011 – 17 C 407/10 -; in: GE 2011, 1376).

- Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: WuM 2010, 490).

- Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11 -; GE 2011, 1549).

- 1. Die nur einem von zwei Mietern zugegangene Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Vereinbarung einer Empfangsvollmacht auch dann wirksam, wenn der andere Mieter allein gekündigt hat und aus der Wohnung ausgezogen ist. 2. Der Beginn der Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der dreimonatigen Frist nach Ankündigung verzögert die Mieterhöhung nur dann, wenn die Mieterhöhung in der Ankündigung nicht angegeben worden ist oder diese um mehr als 10 % überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2011 – 63 S 426/10 -; in: GE 2011, 1555).

- 1. Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist formell unwirksam. 2. Gibt der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 – 67 S 216/11 – (Einzelrichter); in: GE 2011, 1618).

- Das von den Gesellschaftern der in den Mietvertrag eintretenden GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte Mieterhöhungsverlangen bleibt auch dann unwirksam, wenn die GbR den Zustimmungsprozess an Stelle der ursprünglich klagenden Gesellschafter fortführt und klarstellt, dass sie als neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.201 – 16 C 552/10 -, in. GE 2011, 1623).

- Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das „namens des Vermieters“ erklärt wird, ist bei Wechsel des Vermieters auch dann unwirksam, wenn dem Mieter der Name des neuen Vermieters aus einem Parallelrechtsstreit bekannt ist (AG Mitte, Urteil vom 09.11.2011 – 15 C 516/10 -; in: GE 2011, 1687).

- Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051 = WuM 2010,490) (BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 -; in: GE 2012, 62).

 

- Bei einer wahlweise möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) und § 559 BGB (Modernisierung) wirkt die allgemeine Mieterhöhung als überholende, die eine zeitlich nachgelagerte Mieterhöhung wegen vorher durchgeführter Baumaßnahmen i. d. R. ausschließt (AG Kerpen, Urteil vom 21.06.2011 – 104 C 321/10 -; in: GE 2012, 133).

 

- Ein Mieterhöhungsverlangen von mehreren Vermietern kann nur von allen gemeinsam zurückgenommen werden. Die Rücknahme durch nur einen Vermieter ist unwirksam (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.11.2011 – 67 S 393/11 -; in: GE 2012, 206).

 

- In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -).

- 1. Macht ein Mitvermieter aufgrund einer offengelegten Ermächtigung des anderen Mitvermieters im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen geltend, fehlt dem im Rechtsfall auf Klägerseite beitretenden anderen Mitvermieter das Rechtsschutzbedürfnis. 2. Eine Einbauküche gilt auch dann als vermieterseits gestellt, wenn sie vom Vermieter in der Mietsache zurückgelassen worden ist, es sei denn, der Nachmieter hättesi von dem Vormieter erworben (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2011 – 63 S 170/11 -; in: GE 2012, 405).

- Das Mieterhöhungsverlangen ist insoweit unbegründet, als die zur Angabe der in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten beigefügte Betriebskostenabrechnung auch auf andere Wohnungen entfallende Betriebskosten enthält (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.03.2012 – 10 C 214/11 -; in: GE 2012, 692).

- 1. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten (Brutto-) Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. 2. Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus (AG Wedding, Urteil vom 29.02.2012 – 3 C 177/11 -; in: GE 2012, 491).

- In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahin gehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: GE 2012, 894).

- Wird im Zweifel an der Wirksamkeit einer vorhergehenden Mieterhöhungserklärung zum Anlass genommen, vorsorglich ein weiteres Mieterhöhungsverlangen zu erklären, so ist auch dieses unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass es erst nachrangig zu prüfen ist (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2012 – 63 S 474/11 -; in: GE 2012, 1098).

- 1. Die Bevollmächtigung zur Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens kann auch formularmäßig durch eine mietvertragliche Klausel erfolgen. 2. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. 3. In einem eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten muss der Sachverständige nicht die konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte angeben, wenn die sonstigen Angaben eine genügende Grundlage für eien Überprüfung der Nachvollziehbarkeit des Sachverständigengutachtens ergeben (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2012 – 63 S 417/10 -; in: GE 2012, 1378).

- a) Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. b) Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 -).

- a) Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591). b) Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 01.01. 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 -; in: WuM 2013, 32).

- 1. Zieht der Mieter im Zuge einer geplanten umfassenden Modernisierung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter, der für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjekts vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.  2. Zu den Maßstäben für die Abgrenzung zwischen einer Vertgragsänderung und einer Schulumschaffung (Novation) (BGH, Telversäumnis- und Schlussurteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 50/12 -; in: GE 2013, 113).

- Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter abgegeben wird, ist unwirksam (LG Berlin, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom 28.02.2013 - 67 S 327/12 -; in: GE 2013, 483).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das als Absender nur den Hausverwalter und nicht den Vermieter angibt, ist unwirksam (LG Potsdam, Urteil vom 21.11.2012 - 13 S 127/12 -; in: GE 2013, 689).

- 1. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei; der Hausverwalter handelt dann als Vertreter und nicht im eigenen Namen (LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 - 65 S 512/12 -; in: GE 2013, 691).

- 1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, hat er zusätzlich die Werte eines qualifizierten Mietspiegels (hier: Berliner Mietspiegel 2011) mitzuteilen. 2. Bie einer Bruttomiete ist dazu auch der Betriebskostenanteil anzugeben; anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Die zusätzliche Mitteilungspflicht der Mietspiegelwerte entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter den Mietspiegel nicht für qualifiziert hält, da er eine deutlich bessere Wohnlage als "gut" nicht vorsieht (AG Schöneberg, Urteil vom 27.02.2013 - 6 C 514/12 - (n. rk., Berufung unter LG Berlin - 63 S 141/13 - anhängig); in: GE 2013, 817).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Ein solcher Fall ist nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat und der Mieter ohne Weiteres erkennen kann, dass der Vorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer MIeterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in der Berechnung aufgeführt ist (LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 - 9 S 30/12 -; in: GE 2013, 1069).

- Ornet der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Wohnung in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualtersklasse ein, ist der Streit zur Berechtigung dieser Maßnahme nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Der Tatrichter ist bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 269/12 -; in: GE 2013, 1133).

- 1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten. 2. Der Vermieter kann zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zurückzugreifen. Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar (vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht). Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 -; in: GE 2013, 1136).

- Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn ein Gericht ein wohnwerterhöhendes Merkmal für ein Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt, ohne dass dies Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen wäre (hier: Abstellraum aus vom Mieter eingereichter Grundrissskizze) (VerfGH Berlin, Beschluss vom 31.05.2013 - VerfGH 22/12 -; in: GE 2013, 1269).

- Geht dem Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB zu und verlangt der Vermieter mit Schreiben vom selben Tag die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung des neu modefizierten Zustandes der Wohnung ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam (AG Mitte, Urteil vom 28.06.2010 - 12 C2 153/09 -; in: MM 2011, Heft 12, 30).

- a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12 -).

- Für den mit der Bruttomieterhöhung geltend gemachten Betriebskostenanteil ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig (AG Schöneberg, Urteil vom 27.09.2013 - 16 C 300/11 -; in: GE 2013, 1458).

- Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksamens Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -).

- a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558 b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöung vom Mietverhältnis durch ausßerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12 -; in: GE 2013, 1581).

- Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -; in: GE 2014, 113).

- Die in dem Mietvertrag als Wohn- und Nutzfläche vereinbarte geringere Wohnfläche ist auch dann für das Mieterhöhungsverlangen maßgebend, wenn eine größere vermessene "Heizfläche" unter Einschluss von Hobbyräumen der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde gelegt wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013 - 67 S 117/13 -; in: GE 2014, 124).

- Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten (AG Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013 - 8 C 209/12 -; in: GE 2014, 125).

- 1. Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage wahrt auch dann noch die Klagefrist, wenn der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 16 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt wird. 2. Die Offenlegung der Ermächtigung zum Mieterhöhungsverlangen in der Klageschrift führt zur Behebung des entsprechenden Mangels des Erhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 - 63 S 26/13 -; in: GE 2013, 1656).

- 1. Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss BGH, 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06). 2. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter (hier: einer Doppelhaushälfte) bei Abschluss des Vertrags über die tatsächliche Wohnfläche nicht geirrt, sondern in Kenntnis des Dachgeschosses und der darauf entfallenden Flächen allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03. 2013 - 63 S 298/12 -; in: WuM 2013, 736).

- Mieterhöhungen nach § 559 a. F. (§ 559 Abs. 1 BGB n. F.) und § 558 BGB sind voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 - 63 S 146/13 -; in: GE 2014, 190).

- Eine vereinbarte Bruttomiete verpflichtet den Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht, bei der Mitteilung über die Höhe der Betriebskosten die Kosten für Gewerbeflächen auszugliedern, wenn eine gleichmäßige Kostenverteilung nicht unbillig ist; insofern ist der Mieter beweisbelastet (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 - 63 S 192/13 -; in: GE 2014, 462).

- 1. Ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, und ist daher als Schätzungsgrundlage geeignet. 2. Einer mehr als 10 %igen Flächenabweichung wird bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren Wohnfläche multipliziert wird (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2014 - 63 S 81/12 -; in: GE 2014, 463).

- Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13 -).

- Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13 -).

- 1. Bei einem vor dem 01.09.2001 geschlossenen Mietvertrag mit einer Bruttomiete können Betriebskostensteigerungen nur aufgrund wirksamer Mieterhöhungsklausel weitergegeben werden. Daran fehlt es, wenn entgegen § 560 Abs. 2 BGB eine rückwirkende Erhöhung möglich sein soll. 2. Für eine Mieterhöhung müssen die jetzigen Betriebskosten den zuletzt vereinbarten Betriebskosten gegenübergestellt werden. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.01.2014 - 67 S 327/13 -; in: GE 2014, 592).

- Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 -VIII ZR 231/13 -; in: GE 2014, 658).

- Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13 -; in: GE 2014, 663).

- Rügt der Mieter, dass in dem zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens verwandten Sachverständigengutachten umfangreiche Mieterinvestigionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt worden seien, betrifft das nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 - VIII ZR 220/13 -; in: GE 2014, 668).

- Wird dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert, kann das Gericht die vom Vermieter behauptete Miethöhe als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 - 63 S 359/10 -; in: GE 2014, 671).

- Der Mieter hat gegenüber dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung auch dann kein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter rechtskräftig zur Beseitigung von Mängeln verurteilt worden ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 28.05.2014 und Beschluss vom 30.06.2014 - 65 S 148/14 -; in: GE 2014, 1007).

- Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist nicht anzunehmen, wenn eine Wohnung in Alt-Treptow für 11 €/m² netto gemietet wird und der Mieter nicht vorträgt, eine vergleichbare Wohnung auch in einfachen Stadtrandlagen zu angemessener Miete vergeblich gesucht zu haben (AG Köpenick, Urteil vom 15.07.2014 - 7 C 127/14 -; in: GE 2014, 1141).

- Wird ein Mieterhöhungsverlangen gleichermaßen auf den Mietspiegel wie auf ein SAchverständigengutachten gestützt, kann es für den Mieter im Ergebnis möglicherweise weder anhand des einen noch anhand des anderen nachzuvollziehen sein. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist dann unzulässig (AG Siegburg, Urteil vom 19.11.2010 - 101 C 263/10 -; in: IMR 2011, 227).

- Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 5 GKG greift nach Wortlaut und Zweck nicht nur bei Klagen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch bei Feststellungsklagen nach einer einseitigen Mieterhöhung und demzufolge auch bei einer negativen Feststellungsklage des Mieters, die gegen eine solche gerichtet ist (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 16.07.2012 - 8 W 36/12 , GE 2012, 1095 = NJW-RR 2013, 262) (KG, Beschluss vom 25.09.2014 - 8 W 67/14 -; in: GE 2014, 1529).

- Zieht ein Vermieter, ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters und ohne den Rechtsweg zu beschreiten, vom Konto des Mieters unabgesprochen die erhöhte Miete ein, so stelle das Schweigen des Mieters selbt dann keine konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen dar, wenn die unerlaubten Abbuchungen von ihm längere Zeit wiederspruchslos hingenommen werden (LG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2011 - 13 S 41/11 -; in: IMR 2012, 181).

- 1. Eine Preisanpassungsklausel in Form eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters nach Billigkeitserwägungen kann einer AGB-Prüfung in einem gewerblichen Mietvertrag standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses enthalten (BGH, Urteil vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10 -; in: IMR 2012, 284).

- Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung von IMR 2010, 364) (BGH, Urteil vom 09.11.2011 – VIII ZR 87/11 -; in: IMR 2012, 5).

- 1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für die Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. 2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03, imr-online; Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 283/03, imr-online) (BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 310/11 -; in: IMR 2012, 312).

- 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. 2. Eine Widerklage des Vermieters auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages erhöht den Streitwert nur dann, wenn Rückstände von mehr als einem Jahr eingeklagt werden (BGH, Beschluss vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13 -; in: GE 2015, 249).

- 1. Die in einem gewerblichen MIetvertrag enthaltene Klausel "Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (BGB § 315) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit". benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat. 3. Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht (BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10 -; in: IMR 2012, 368).

- Im Rahmen der Mieterhöhung ist eine Stellvertretung zulässig. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung unterzeichnet ist, aus dem jedoch ein Handeln im Namen des Vermieters nicht ersichtlich ist, ist formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2013 - 67 S 327/12 -; in: IMR 2013, 317).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wenn daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im Nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung. 2. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheind ist, dass der Vermeiter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zu Grunde legt und der Mieter sie prüfen kann (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 - 67 S 216/11 -; in: IMR 2012, 149).

- Haben die Parteien eines Mietvertrags über Geschäftsräume eine Umsatzmiete vereinbart, ist der Mieter auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Vermieter die zur Feststellung notwendigen Auskünfte zu erteilen und ihm Einsicht in die Geschäftsbücher zu gewähren. Dem Vermieter steht ein immanentes konkludent vereinbartes Recht zur Kontrolle der vom Mieter angegebenen Umsatzzahlen zu (KG, Urteil vom 21.11.2011 - 8 U 77/11 -; in: IMR 2012, 153).

- 1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des "Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 - XII ZR 141/07, IMR 2009, 197). 2. Jedenfalls, wenn der der Anpassung zu Grunde liegende Zeitraum ab dem 01.01.2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassugng der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 - XII ZR 141/07, IMR 2009, 197) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 - XII ZR 41/11 -; in: IMR 2013, 62).

- 1. Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude und Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB muss auch der Gewerberaummieter über § 578 BGB grundsätzlich dulden. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würden. 2. Massive Umbauarbeiten für die Dauer von neun Monaten stellen für eine Arztpraxis für Neurologie und Psychiatrie ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko und damit eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der gesteigerten wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist (BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11 -; in: IMR 2013, 63).

- Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss an BGH, IMR 2007, 242) (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 - 63 S 298/12 -; in: IMR 2013, 401).

- Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter (hier. einer Doppelhaushälfte) bei Abschluss des Vertrags über die tatsächliche Wohnfläche nicht geirrt, sondern in Kenntnis des Dachgeschosses und der darauf entfallenden Flächen allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 - 63 S 298/12 -; in: IMR 2013, 402).

- Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, die Miete getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, dass er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete vom Mieter begehrt (LG Karlsruher, Urteil vom 13.09.2013 – 9 S 572/11 -; in: IMR 2013, 450).

- 1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung ert mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 - VIII ZR 204/10, IMR 2011, 312). 2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (BGB § 561 Abs. 1 Satz 2) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12 -; in: IMR 2013, 493).

- Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirkam (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12 -; in: IMR 2014, 22).

- Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentliche Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13 -; in: IMR 2014, 227).

- 1 Bei einer in Textform (hier: nach § 126b BGB) abzugebenden Erklärung ist es nicht erforderlich, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. 2. Ein nach § 126b BGB erforderlicher Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift" gewahrt (BGH, Beschluss vom 01.07.2014 - VIII ZR 72/14 -; in: IMR 2014, 458).

- Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

- 1. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist. 2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde. 3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist (AG München, Urteil vom 19.09.2013 - 423 C 16401/13 -; in: IMR 2014, 509).

- 1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein. 2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermeiter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Tel dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt. 3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Partein aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschudeter Miete ausgeht (OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 - 3 U 1355/13 -; in: IMR 2014, 518).

- Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen un der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 - 11 C 547/13 -; in: IMR 2015, 226).

- Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhägig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15 -; in: IMR 2015, 318).

- 1. Bei der formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen sind nicht nur in fünf Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen, sondern auch die Wohndauer; die Wohndauer lässt sich zwangslos unter das Kriterium "Beschaffenheit" bzw. "Ausstattung" subsumieren. Bei der Wohndauer bietet es sich an, pauschal zwischen kurzen (bis 4 Jahre), mittleren (ca. 4 bis 15 Jahre) und langen Mietdauern zu unterscheiden (mehr als 15 Jahre). 2. An den Begriff der "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze" als Bedingung für die Qualifiziertheit eines Mietspiegel sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, die Einhaltung von Grundsätzen im Sinne von gewissen Mindeststandards reicht aus. Wissenschaftlichkeit muss im Sinne einer praktikablen und verhältnismäßig machbaren Wissenschaftlichkeit verstanden werden. 3. Der Berliner Mietspiegel 2013 entfaltet als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d Abs. 3 BGB eine gesetzliche Vermutung dafür, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Stichhaltige Anhaltspunkte dafür, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentaviem Datenmaterial, gibt es nicht (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.03.2015 - 203 C 527/14 -; in: GE 2015, 515).

- 1. Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten. 2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kostenmiete verlangt hatte und der Mieter bestreitet, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, sofern der Vermieter im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert vorträgt, dass die Preisbindungsvorschriften (hier: § 17 Abs. 1 II. WoBauG) anwendbar waren (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2015 - 18 S 416/13 -; in: GE 2015, 729).

- Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 577 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15 -; in: GE 2015, 656).

- Stellt sich das mit der Klage geltend gemachte Mieterhöhungsverlangen als unzulässig dar, kann es nach § 558b Abs. 3 SAtz 1 BGB im Prozess nachgeholt oder verbessert werden. Wenn das Gericht eine in diesem Fall wegen des Laufs neuer Fristen erforderliche Vertagung ablehnt, soll - so der Einzelrichter der ZK 63 des LG Berlin - ein Grund für die Annahme der Befangenheit vorliegen (LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2015 - 63 T 62/15 Abl -; in: GE 2015, 916).

- Fordert der Vermieter die Zustimmung und Zahlung einer erhöhten Miete, ist bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung anzusehen (AG Osnabrück, Beschluss vom 17.03.2015 - 42 C 734/15 -, in: IMR 2015, 365).

- Versehentliche Falschbezeichnung der Bruttomiete als Netto-Miete im Fließtext einer Mieterhöhung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn erkennbar hiermit keine Struktuänderung der Miete erklärt werden soll und sich aus der Mieterhöhung auch ansonsten eindeutig ergibt, dass Grundlage der Mieterhöhung die tatsächlich vereinbarte Brutto-Miete ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.07.2015 - 63 S 165/15 -; in: GE 2015, 1407).

- Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) gilt nicht für die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (AG Spandau, Urteil vom 27.10.2015 - 5 C 267/15 -; in: GE 2015, 1463).

- a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größer der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 = GE 2009, 1038 Rn. 10, 13 m.w.N.). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, komtm bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 -; in: GE 2016, 49).

- 1. Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern. 2. Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen (LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 - 13 S 26/14 -; in: GE 2016, 63).

- Die Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen muss nicht zwingend schriftlich erteilt werden, sondern kann auch konkludent durch Zahlung des Erhöhungsbetrages erfolgen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 02.12.2013 - 6 C 110/13 -; in: GE 2016, 335).

- Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, GE 2010, 1048 = NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15 -; in: GE 2016, 388).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten defekt ist (fehlende Klappe), der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte (AG Wedding, Urteil vom 17.02.2016 - 18 C 380/15 -; in: GE 2016, 397).

- Ist durch Landesgesetz in Verbindung mit der Satzung die höchstzulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, ist die Ermittlung mit dem Mietspiegel, der für die Einordnung der Wohnlage bestimmte Kriterien vergibt, eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage (BGH, Beschluss vom 15.03.2016 - VIII ZR 87/15 -; in: GE 2016, 649).

- Der Vermeiter kann zur formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält oder sie wie der Berliner Mietspiegel ausdrücklich aus seinem Anwendungsbereich ausschließt, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (LG Berlin, Urteil vom 27.04.2016 - 65 S 209/15 -; in: GE 2016, 655).

- Verlangt ein Vermieter, der Unternehmer ist, in Textform vom Wohnungsmieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein widerrechtliches Fernabsatzgeschäft, weil allein ein Briebwechsel über eine Mieterhöhung weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich i. S. d. § 312b I 1 BGB fällt. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es zusätzlicher Anforderungen, wie z. B. dem Umstand, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt; die normale - schriftliche - Korrespondenz mit einem Vertragspartner stellt kein solches Dienstleistungssystem dar (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 - 202 C 3/16 -; in: GE 2016, 1221).

- 1. Der Mieter kann seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge nach §§ 312 ff. BGB widerrufen. Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB als lex specialis vorgehen oder §§ 312 ff BGB teleologisch zu reduzieren sind, bleibt offen. 2. Einem Widerruf der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen stünde ohnehin regelmäßig entgegen, dass die Zustimmungserklärung die Erfüllung des zugrunde liegenden Anspruchs des Vermieters nach § 558 Abs. 1 BGB und zugleich ein deklaratorisches anerkenntnis dieses Anspruchs darstellt. Ein solches kann aber nur nach § 812 BGB widerrufen werden, wobei zudem die Beschränkungen des § 814 BGB zu beachten sind (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15 -; in: GE 2016, 1391). 

- Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 17.05.2016 - 67 S 115/16 -; in: GE 2016, 788).

- 1. Rügt der Mieter einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB, kann die zulässige Neuvertragsmiete (ortsübliche Miete plus 10 %) mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. 2. Auch wenn der einen Mietpreisbremsen-Verstoß rügende Mieter seinerseits zwei Drittel seiner Wohnung zum Vierfachen der zulässigen Miete untervermietet, liegt in seiner Rüge gegen die Mietpreisvereinbarung bei Neuvermietung kein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) (AG Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 - 11 C 414/15 -; in: GE 2016, 1446).

- Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete bei Neuvertragsabschluss orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 - 2 C 202/16 -; in: GE 2016, 1449).

- Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, im eigenen Namen vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen (BGH, GE 2014, 663). Dabei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers“ geltend gemacht wird (LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 – 65 S 121/16 -; in: GE 2017, 173).

- 1. Für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen kommt es nicht darauf an, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden. 2. Hobbyräume sind nach der maßgeblichen Wohnflächenverordnung keine Zubehörräume, sondern wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume zumindest zum Teil bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen (AG Wedding, Urteil vom 13.12.2016 – 20 C 298/16 -; in: GE 2017, 481).

- 1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete in einem Mieterhöhungsverlangen führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. 2. Bei einer Zustimmungsklage muss im Klageantrag weder der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete angegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 – 67 S 317/16 -; in: GE 2017, 535).

- Widerspricht der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit der Begründung eines persönlichen Härtefalls, und erhebt der Vermeiter sodann fristgerecht Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen, ist das Anerkenntnis des Mieters nicht „sofort“ i. S. d. § 93 ZPO mit der Folge, dass er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (AG Wedding, Schlussurteil vom 28.02.2017 – 4 C 80/16 -; in: GE 2017, 539).

- Die Zustimmung zu einem schriftlich begehrten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann als Fernabsatzgeschäft i. S. v. § 312c BGB grundsätzlich widerrufen werden. Allerdings ist Voraussetzung, dass der Vermieter ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem hat und Fernkommunikationsmittel nach § 312c Abs. 2 BGB einsetzt. Das ist dann nicht der Fall,  wenn der Vermieter ein individuell gefertigtes Mieterhöhungsverlangen stellt, das gegen die Verwendung eines für den Fernabsatz organiseirten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems (mit einer automatisierten Software) spricht. Ein Widerruf der Zustimmung des Mieters ist dann unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 – 63 S 248/16 -; in: GE 2017, 594).

- Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, GE 2014, 1649 = NJW 2015, 475) (BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16 -; in: GE 2017, 774).

- Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 -; in: GE 2017, 825).

- Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB entstandene vorgerichtliche anwaltiche Mahnkosten stellen grundsätzlich keinen ersatzfähigen Verzugsschaden dar (AG Schöneberg, Versäumnis- und Schlussurteil vom 12.06.2017  - 16 C 50/17 -; in: GE 2017, 837).

- Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt die Vereinbarung zur Zahlung einer Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung und eines „Zuschlag(s) Schönheitsreparaturen“ nicht gegen § 307 BGB; vielmehr gehört der Zuschlag zur Mietpreis(haupt)abrede und stellt einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist (BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 -; in: GE 2017, 886).

- 1. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind (hier: beheizter Kellerraum). 2. Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnungen ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16 -; in: GE 2017, 890).

- Verfassungswidrigkeit der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) – Aussetzungs- und Vorlagebeschluss gemäß Art. 100 Abs. 1 GG (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 – 67 S 218/17 -; in: GE 2018, 125).

- § 556d BGB ist – zur Überzeugung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin – wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 S 149/17 -; in: GE 2017, 1163).

- War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§§ 558 ff. BGB) in Verzug, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn dann die Zustimmung zur Mieterhöhung durch ihn nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und der Vermieter die Klage hierauf hin zurücknimmt (AG Brandenburg a. d. Havel, Beschluss vom 02.10.2017 – 31 C 88/17 -; in: GE 2017, 1226).

- 1. Beruft sich der Vermieter im Rückforderungsprozess wegen abgeblich nach § 556 d Abs. 1 überhöhter Miete auf die nach § 556 c Abs. 2 BGB (Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung) zulässige Miete, muss er darlegen, in welchem energetischen Erhaltungszustand sich das Gebäude vor den behaupteten energetischen und anderen Modernisierungsmaßnahmen befunden haben soll. 2. Die bloße Wiederholung der in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel genannten Merkmale (hier: Wohnumfeld) reicht zur Begründung von Wohnwertmerkmalen alleine nicht aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 – 210 C 55/17 -; in: GE 2017, 1415).

- Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mangels ausreichender Begründung unwirksam (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 20.10.2017 – 102 C 182/17 -; in: GE 2017, 1559).

- Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dassselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann (LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 – 67 S 282/17 -; in: GE 2018, 196).

- 1. Für Mieterhöhungsvereinbarung (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie – selbst bei vereinbarter Schriftformklausel – auch konkludent getroffen werden können. 2. Ein Mieter nimmt das Angebot des Vermieters auf Erhöhung der bisherigen Miete wirksam stillschweigend jedenfalls durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete in Folge an (BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16 -; in: GE 2018, 325).

- Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Ver­trags­par­tei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt - anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht - dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. b) Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 und vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 - NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt (BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17 -; in: GE 2018, 704).

 

 

 

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Preisgebundener Wohnraum

- Die Schriftform für eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG ist nur dann eingehalten, wenn die Unterschrift den gesamten Text einschließlich Berechnung und Erläuterung abschließt; die feste Verbindung der Anlagen zu einer einheitlichen Urkunde reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 26.07.2001 – 62 S 21/01 -, in: GE 2001, 1403).

- 1. Eine Mieterhöhungserklärung kann unter der Rechtsbedingung abgegeben werden, dass sie nur für den Fall gelten soll, dass die vorangegangene Erklärung unwirksam ist. 2. Aus den erheblichen Anforderungen der Rechtsprechung an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG folgt, dass auch eine umfangreiche Begründung (hier: sieben Seiten) nicht wegen Unübersichtlichkeit die Mieterhöhung unwirksam werden lässt. 3. Einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG kann anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2002 – 67 S 474/01 -, in: GE 2002, 1266).

- Ergibt sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau eine Mieterhöhung aus den turnusmäßigen Verringerungen der Aufwendungsdarlehen, die bereits in der Anlage zum Mietvertrag mitgeteilt worden waren, so muss der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht beigefügt werden. Wird in einer Mietänderungserklärung auf eine „anliegende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung“ Bezug genommen, so muss der Empfänger prüfen, ob sie auch beiliegt und ihr Fehlen dem Absender umgehend mitteilen. Unterlässt er eine entsprechende Anzeige, ist er so zu behandeln, als sei ihm die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch zugegangen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 63 S 2/00 -, in: GE 2000, 1687).

- Nach einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG kann der Mieter Mietrückzahlungen (Modernisierungszuschlag) verlangen (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2002 – 62 S 445/01 -, in: GE 2002, 802).

- Schon vor Ende der Preisbindung kann für die Zeit danach ein Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Ein solches ist allerdings dann formell unwirksam, wenn in ihm nicht der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekannt gemacht wird (vorausgesetzt, der Mieter besitzt diese Kenntnis nicht bereits) (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2003 – 63 S 179/02 -, in: GE 2003, 592).

- Die Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003 – 67 S 322/02 -, in: GE 2003, 809).

- Waren die Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG unwirksam, kann der Mieter Rückforderungsansprüche geltend machen, es sei denn, es war eine zulässige Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV vereinbart. Bei einer formungültigen Mieterhöhungserklärung besteht ein Rückzahlungsanspruch trotz wirksamer Mietgleitklausel dann, wenn der Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat (LG Berlin, Urteil vom 10.0.2003 – 62 S 37/03 -, in: GE, 957).

- Zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehört die Angabe von Drittmitteln (Kürzungsbeträgen) auch dann, wenn diese auf die Berechnung der Mieterhöhung keine Auswirkung haben (gegen LG Berlin, ZK 67, GE 2003, 591) (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 262/02 -, in: GE 2003, 1020).

- 1. Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 68/04 - , in: GE 2004, 964).

- Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 -, in: GE 2004, 687).

- 1. Bei den im öffentlich geförderten Wohnungsbau einkommensabhängig gewährten Familienzuschüssen (AZFam) handelt es sich nicht um einen Teil der Kostenmiete, weshalb bei ihrem Wegfall eine Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG nicht erforderlich ist. 2. Entfällt mit Auslaufen der Preisbindung auch die Zahlung des Familienzuschusses, so ist zur Geltendmachung des sich daraus ergebenden Erhöhungsbetrages eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 63 S 331/04 - , in: GE 2005, 305).

- Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – VIII ZR 310 - , in: GE 2006, 111).

- In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Berechnung der Kostenmiete für Sozialwohnungen sind als Ertrag nur solche Einnahmen zu berücksichtigen, die der Vermieter aus der ordentlichen Bewirtschaftung des Gebäudes erzielt und denen anrechenbare laufende Aufwendungen gegenüberstehen. Die Einnahmen aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne gehören nicht dazu (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – VIII ZR 310/04 -, in: NZM 2006, 133, WuM 2006, 26, Info M 2006, 19).

- Eine Formularklausel, wonach der Mieter bei preisgebundenem Neubau die jeweils zulässige Miete schulde, ohne dass es einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG bedarf, ist als unbillige Benachteiligung insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2006 – 62 S 324/05 -, in: GE 2006, 1485).

- Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 122/05 -, in: GE 2007, 510).

- Die Umstellung der Bruttomiete in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen ist für preisgebundenen Wohnraum durch eine einseitige Erklärung des Vermieters gem. § 10 WoBindG zulässig. Ausreichend dafür ist eine dementsprechende Umstellungserklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. 2. Der Mieter kann die aufgrund einer Mietpreisgleitklausel für preisgebundenen Neubau gezahlte Miete nicht allein deswegen zurückfordern, weil die entsprechende Mieterhöhungserklärung unwirksam war, sondern nur dann, wenn die gezahlte Miete die Kostenmiete überstieg (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 385/98 -, in: GE 1999, 909).

- Wenn es sich entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht um preisgebundenen Neubau handelt, sind alle Mieterhöhungen nach dem WoBindG unwirksam; der Mieter kann die entsprechenden Zahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.12.2007 – 223 C 160/07 -; in: GE 2008, 334).

- Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist berechtigt, für die von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten gem. § 28 Abs. 4 II. BV anzusetzen, wenn die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter fehlgeschlagen ist (AG Schöneberg, Urteil vom 06.06.2008 – 17b C 295/07 (n. rkr.) -; in: GE 2008, 1495).

- Zur Erläuterung einer Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum reicht die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht. Vielmehr sind die bisherigen und die nunmehrigen laufenden Aufwendungen einander gegenüberzustellen (AG Potsdam, Urteil vom 4.9.2008 – 23 C 148/08 -; in: GE 2009, 118).

- 1. Für eine Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ist die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend. 2. Aus der Mieterhöhung muss sich aus sich heraus verständlich ergeben, inwieweit sich Zins- und Tilgungsleistungen und Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten erhöht haben (AG Zossen, Urteil vom 18.9.2008 – 3 C 110/08 -; in: GE 2009, 119).

- An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, istauch für die Zeit nach dem 1.1.2003die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: WuM 2009, 228).

- a) Bei der Klausel „Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf“ handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 233/08 -; in: GE 2009, 712).

- Eine unvollständige (unwirksame) Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG kann nicht durch spätere Erläuterungen geheilt werden (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009 – 11 S 208/08 -; in: GE 2009, 1253).

- Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186) (BGH, Urteil vom24.03.2010 – VIII ZR 177/09 -; in: GE 2010, 687 und WuM 2010, 296).

 

1. Gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt und erweist sich diese Annahme als unzutreffend, so ist der Mietvertrag wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage den veränderten Verhältnissen anzupassen. 2. Hat der Vermieter in einem solchen Fall die Miete nach den §§ 8a, 10 WoBindG erhöht, so ist die Mieterhöhung unwirksam. Der Mieter kann die Differenz zwischen der gezahlten höheren Kostenmiete und der nach der Vertragsanpassung geschuldeten niedrigeren Vergleichsmiete zurückverlangen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Erhöhungsbeträge steht dem Mieter dagegen nicht zu (BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/09 -; in: IMR 2010, 214).

- Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen“ genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/09 -).

- 1. Es ist nicht erforderlich, einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetzt (WoBindG) Unterlagen in einem Umfang beizufügen, die dem Mieter – auch wenn es sich um einen Zweit- oder Folgemieter handelt – die Möglichkeit verschaffen, die Entwicklung der Kostenmiete bis auf die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen. 2. Zur Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung genügt neben der Berechnung und Erläuterung derselben (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) vielmehr die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszugs daraus oder – falls der Mieter bereits im Besitz der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eines Auszugs daraus ist – einer Zusatzberechnung zu dieser oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt ist, einer Abschrift dieser Genehmigung (§ 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG) (BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83 -; in: NJW 1984, 1032-1035; WuM 1984, 70-73).

- 1. Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete“ begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind („Teilinklusivmiete“). 2. Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebene „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen“ genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/09 -; in: GE 2010, 1117).

- Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete infolge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10 -; in: GE 2010, 1680).

- Die Mieterhöhungserklärung für preisgebundenen Wohnraum ist formell unwirksam, wenn in ihr der für die Umrechnung von der Durchschnittsmiete auf die Einzelmiete notwendige Differenzierungsmaßstab nach Lage und Ausstattung der Wohnung nicht angegeben ist (AG Schöneberg, Urteil vom 14.07.2009 – 105 C 18/09 -; in: GE 2011, 823).

- Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragenden Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2011 – VIII ZR 261/10 -; in: GE 2011, 1155).

- 1. Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhnung, auf die die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind. 2. Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln (LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10 -; in: GE 2011, 1021).

- 1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 2. Bei preisgebundenen Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung erforderlich (VG Berlin, Urteil vom 24.11.2011 – VG 16 K 31.10 -; in: GE 2012, 137).

- Ein Zustimmungsverlagen des Vermieters nach MietHöReglG § 2 Abs. 1 S. 1 ist nicht schon deswegen unwirksam, weil es dem Mieter noch während der Preisbindung der Mietwohnung zugeht, wenn der Vermieter damit die Erhöhung des Mietzinses für die Zeit ab Beendigung der Preisbindung erreichen will (KG Berlin, 29.01.1982 – 8 W RE-Miet 4902/81 -).

- Für eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG (hier: wegen Erhöhung der Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung und der Kosten für Aufwendungsdarlehen) ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend; eine Einzelmiete nach § 8 a Abs. 5 WoBindG ist nicht zu bilden (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2012 – 63 S 4/12 -; in: GE 2012, 1496).

- Bei einer Erhöhung der Einzelmiete für preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter zu berechnen und zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die jeweilige Einzelmiete ermittelt hat (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2012 – 63 S 59/12 -; in: GE 2012, 1496).

- nach § 10 WoBindG ist die Erhöhung der Durchschnittsmiete zu berechnen und zu erläutern; eine Erläuterung der Bildung der Einzelmiete ist nicht erforderlich (an der entgegenstehenden Entscheidung der Kammer in GE 2012, 1496 wir nicht festgehalten) (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2012 – 63 S 144/12 -; in: GE 2013, 269).

- Bei der Mieterhöhung wegen gestiegener laufender Aufwendungen kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Finanzierungskosten des Erwerbers des Hausgrundstücks geringer sind als die des früheren Eigentümers (Einfrierungsgrundsatz) (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2013 - 63 S 95/12 -; in: GE 2013, 485).

- 1. Änderungen - auch Verringerungen - der Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen führen nach § 4 a II. BV nur ausnahmsweise zu einer Senkung der Kostenmiete (Einfrierungsgrundsatz). 2. Geringere Finanzierungskosten für einen Erwerber nach dem Erlöschen von REchten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen. 3. Bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel darf der Vermieter die volle Instandsetzungspauschale geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 - 63 S 615/12 -; in: GE 2013, 1279).

- In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 32/13).

- Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Kostenmiete auch dann einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.10.2013 - 2-11 S 91/13 -; in: WuM 2013, 749).

- In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 32/13 -; in: GE 2014, 185).

- Bei einem aus öffentlich geförderten Wohnungen und sonstigen Räumen bestehenden Gebäude genügt es für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG, dass der Mieter über die auf den Wohnraum entfallenden Aufwendungen informiert wird (BGH, Urteil vom 06.04.2011 - VIII ZR 199/10 -; in: IMR 2011, 273).

- In einer Mieterhöhungsklage nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 32/13 -; in: IMR 2014, 100).

- Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

- Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die jeweils zulässige Kostenmiete zu zahlen habe, kann ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters jedenfalls nach längerer Mietdauer einseitig widerrufen werden, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein (LG Berlin, Urteil vom 26.06.2015 - 63 S 383/14 -; in: GE 2015, 1033).

- Dem Umstand, dass der Vermieter einer Sozialwohnung bei Mietvertragsabschluss zunächst eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, lässt sich kein Rechtsbindungswille dergestalt entnehmen, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 - 65 S 2/16 -; in: GE 2016, 394).

- 1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen. 2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht (AG Schöneberg, Urteil vom 09.02.2016 - 18 C 108/15 -; in: GE 2016, 1099).

- a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WobindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -; in: GE 2017, 1339).

- 1. Zur Frage, wann dem Vermieter einer preisgebundenen Wohnung das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zusteht, weil sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. 2. Lässt sich dem Wortlaut des Mietvertrages kein Hinweis auf eine etwaige Preisbindung des vermieteten Wohnraums entnehmen, und setzt sich der Vermieter nach einer zeitnah zum Mietvertragsschluss mit der zuständigen Stelle geführten Korrespondenz über die Höhe der zulässigen Kostenmiete darüber hinweg, indem er mit dem Mieter eine deutlich über der Kostenmiete liegende Miete vertraglich vereinbart, deuten die Umstände darauf hin, dass der Vermieter die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte; damit ergibt sich der Ausschluss einer Mieterhöhung aus den Umständen (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2017 – 65 S 502/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 1471).

- a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltende Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09 BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -, in: GE 2017, 1339).

 

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Staffelmiete/Indexmiete

- Auf Staffelmietvereinbarungen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, ist die alte Regelung des § 10 MHG anzuwenden. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 558 BGB aus (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2001 – 62 S 265/01 -, in: GE 2002, 468).

- Macht der Vermieter die Erhöhungsbeträge aus einer Staffelmietvereinbarung über einen längeren Zeitraum (hier: zweieinhalb Jahre) nicht geltend, obwohl ihm eine Einzugsermächtigung erteilt wurde, liegt darin ein Verzicht auf die Erhöhungsbeträge (LG München I, Urteil vom 17.04.2002 – 14 S 17240/01 -, in: GE 2003, 809).

- Die Regelung, wonach die Miete bei einer Staffelmietvereinbarung mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, gilt für die erstmalige Vereinbarung einer Staffelmiete, nicht jedoch für einmalige Mietsenkungen auf Wunsch des Mieters während einer laufenden Staffelmietvereinbarung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2003 – 64 S 82/02 – , in: GE 2004, 183).

- Dem Mieter kann es nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung zur Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei offensichtlich aber vergessen wird (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2005 – 65 S 355/04 -, in: GE 2006, 453).

- Eine Staffelmietvereinbarung, bei der die erste Staffel nicht für mindestens ein Jahr gelten soll, ist insgesamt unwirksam; eine nach allgemeinen Vorschriften begründete Mieterhöhung wird durch sie nicht begrenzt (LG Berlin, Urteil vom 24.09.2001 – 62 S 155/01 -, in: GE 2002, 54).

- Mietzahlungen aufgrund unwirksamer Staffelmietvereinbarung können dann nicht zurückgefordert werden, wenn die (unwirksame) Mietzinsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung der vereinbarten Erhöhungsbeträge jeweils bestätigt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 05.02.2002 – 63 S 268/01 -, in: GE 2002, 804).

- Eine vor der Mietrechtsreform vereinbarte Staffelmiete für eine Dauer von 20 Jahren ist insgesamt unwirksam und wird nicht mit Inkrafttreten des § 557 a BGB, der keine zeitliche Begrenzung vorsieht, wirksam. Damit verbleibt es bei der Ausgangsmiete (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2004 – 63 S 179/03 – , in: GE 2004, 625).

- Liegt das Schwergewicht bei einem Mischmietverhältnis auf der Wohnraumnutzung, ist eine Staffelmietvereinbarung nur für den gewerblich genutzten Teil unwirksam, wenn die jeweilige Gesamtmiete oder die jeweilige Erhöhung nicht betragsmäßig angegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 18. 12.2003 – 67 S 243/03 – , in: GE 2004, 425).

- Eine Staffelmietvereinbarung liegt bereits dann vor, wenn sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums nur einmal erhöht (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04 – in: GE 2006, 121).

- Auch wenn nach Vereinbarung einer Staffelmiete die ohne besondere Erklärung des Vermieters eintretende Mietanpassung viele Jahre nicht praktiziert wird, kann allein der Zeitablauf nicht zur Verwirkung der Ansprüche des Vermieters führen; vielmehr müssen weitere besondere Umstände hinzutreten (KG, Urteil vom 02.06.2003 – 12 U 320/01).

- Dem Mieter kann es nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei aber offensichtlich vergessen wird (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2005 – 65 S 355/04 -, in: GE 2006, 453).

- Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist bei einer Bruttomiete auch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen (AG Tiergarten, Urteil vom 01.11.2006 – 8 C 140/06 -, in: GE 2007, 59).

- Bei einer Staffelmietvereinbarung über eine Bruttomiete sind nur solche Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung umlagefähig, die sich nach der letzten Staffelstufe erhöht haben. Die Erhöhung ist begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2001 – 61 S 49/01 -, in: GE 2002, 399).

- Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08 -; in: GE 2009, 257; Info M 2009, 113).

- Eine unter Geltung des MHG ohne zeitliche Beschränkung formularmietvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: WuM 2009, 587).

- Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 279/07 -; in: GE 2009, 510).

- Eine Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich nur dann wirksam, wenn sie die erhöhten Mietbeträge oder die Erhöhungsbeträge ausweist. Ausnahmen sind zulässig, wenn sie zugunsten des Mieters wirken (hier: der Mieter darf statt der vereinbarten Mietstaffeln eine etwa niedrigere, ortübliche Vergleichsmiete wählen) (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 279/07 -; in: Info M 2009, 217).

- 1. Sieht ein Bruttoinklusivmietvertrag eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vor, so trägt der Vermieter das Risiko künftiger Nebenkostensteigerungen. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Bruttoinklusivmiete als Staffelmiete ausgestaltet wurde und die Nebenkostensteigerungen durch die Mietzinsstaffel nicht kompensiert werden können. 3. Gehen die Parteien eines Bruttoinklusivmietvertrags mit Staffelmietvereinbarung konkludent in eine andere Art und Weise der Nebenkostenabrechnung über, so kann hiermit der Anpassungsanspruch des Vermieters aus der Staffelmietvereinbarung verwirkt sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – 21 U 14/09 -; in: IMR 2010, 184).

- 1. Mietstaffeln können auch die Funktion haben, dem Mieter als eine Art „Anschubhilfe“ den Start mit seinem Gewerbe unter zunächst günstigeren Konditionen zu erleichtern. 2. Eine Kombination von Staffelmiete und Indexklausel, die bei sinkendem Mietniveau auch zu Gunsten des Mieters wirkt, kann jedenfalls dann eine zulässige Mietvertragsgestaltung darstellen, wenn die vereinbarten Staffeln nach fünf und nach zehn Jahren eingreifen (OLG Brandenburg, Urteil vom 19.08.2009 – 3 U 135/08 -; in: NJW 2010, 876).

- Bei einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung ist ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn über Jahre hinweg die erhöhten Mieten gezahlt wurden (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 63 S 138/10 -; in: GE 2011, 206).

- Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

 - Wird in einer Staffelmietvereinbarung nur für die ersten 10 Jahre die Miete in einem Geldbetrag angegeben, für den Fall des Weiterbestehens des Mietvertrages nach diesem Zeitraum jedoch nur ein Prozentsatz, bleibt die Vereinbarung für die ersten 10 Jahre wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

- Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten 10 Jahre in einemn Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam (BGH, Urteil  vom 15.02.2012 - VIII ZR 197/11 -; in: IMR 2012, 175).

- Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557-559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558-559 b BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu AG Dortmund in NZM 2010, 862 = WuM 2010, 431 und LG Dortmund in NZM 2012, 136 = WuM 2012, 99) (LG Krefeld, Urteil vom 15.04.2015, 2 S 52/14 -; in: GE 2015, 975).

- Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten (BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 -; in: GE 2018, 121).

- Bei einer Staffelmietvereinbarung sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Eine Staffelmietvereinbarung ist auch bereits dann unwirksam, wenn in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen ist, dass die Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach §§ 558-559b BGB ausschließt (AG Lichtenberg, Urteil vom 05.04.2017 – 8 C 379/16 -; in: GE 2018, 263).

 

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Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

- Kostenmiete und Mieterhöhung bei ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen: Ist im Mietvertrag mit einem ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen keine Kostenmietklausel vereinbart, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2002 – 65 S 209/01 -, in: GE 2002, 803).

- 1. Soweit die Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland, die verwaltungsintern für die Vermietung bundeseigener Wohnungen unter anderem an Bundesbedienstete als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete („maßgebliche Vergleichsmiete“ im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, ist die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung regelmäßig auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden. 2. Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesrepublik Deutschland ebenfalls nach den Grundsätzen der genannten Verwaltungsvorschriften vermietet worden sind (BayObLG, Beschluss vom 16.12.1998 – RE-Miet 3/98 -, in: GE 1999, 443).

- Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind Drittmittel (Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Immobilie vom Voreigentümer modernisiert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2003 – 67 S 241/02 -, in: GE 2003, 458).

- 1. Für das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn sie geringer als die tatsächliche ist. 2. Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen wird das Verlangen auf die niedrigste Miete einer genannten Vergleichswohnung beschränkt. 3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann im Streitfall in der Regel nicht mit der Angabe von Vergleichswohnungen bewiesen werden. Dazu ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2003 – 67 S 269/03 – , in: GE 2004, 482).

- Auch während der Preisbindung können die Parteien eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach dem Auslaufen der Preisbindung vereinbaren (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 157/03 – , in: GE 2004, 175 -).

- Eine Mietpreisgleitklausel in einem Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum widerspricht dem klauselkontrollrechtlichen Transparenzgebot, wenn sich ihr nicht mit der hinreichenden Deutlichkeit entnehmen lässt, dass die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete geschuldet sein soll und benachteiligt den Mieter weiterhin unangemessen, wenn eine zeitlich unbegrenzte Rückwirkung einer einmal eingetretenen Mieterhöhung vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR149/03 – , in: NJW-aktuell 2004, Heft 21).

- Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 – 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 185/03 -).

- Bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage im preisgebundenen Wohnraum kann die Garagenmiete unabhängig von der Wohnungsmiete im Rahmen der Angemessenheit erhöht werden (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2003 – 63 S 258/03 – , in: GE 2004, 625).

- Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind dem Vermieter gezahlte Drittmittel (Kürzungsbeträge) anzugeben und die Berechnungsgrundlagen darzulegen. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck – Modernisierung oder Instandsetzung – ggf. zu welchem Zinssatz erhalten hat. Fehlt es hieran, ist das Verlangen formell unwirksam und setzt die Überlegungsfrist und damit die Klagefrist nicht in Lauf (BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 235/03 - , in: GE 2004, 1170).

- Hat der Mieter bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert und die erhöhte Miete jahrelang gezahlt, kann er sich bei einer späteren Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nicht darauf berufen, der Ausgangsmietzins sei wegen fehlerhafter Betriebskostenerhöhung aufgrund eines fehlenden vertraglichen Erhöhungsvorbehalts unrichtig berechnet (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2004 – 65 S 243/04 - , in: GE 2004, 1593).

- Der Geschäftsraummieter ist auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an vertraglich vereinbarte Staffelerhöhungen gebunden; das gilt auch dann, wenn die Staffeldauer 20 Jahre betragen sollte. Die Auslegung des Begriffs „Gesamtnutzfläche“ als Nettogrundfläche im Sinne der DIN 277 ist jedenfalls nicht zu beanstanden, wenn im Vertrag auch auf die DIN 277 und die Nettogrundfläche verwiesen wird und zusätzlich im Wege eines deklaratorischen Anerkenntnisses die Nettogrundfläche nach der DIN 277 mit einer sich daraus ergebenden Mieterhöhung bestätigt wird (BGH, Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/02 - , in: GE 2005, 63).

- Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2005 – 65 S 358/04 -, in: GE 2005, 617).

- Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, selbst wenn diese höher ist als die im Mietvertrag angegebene. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Parteien im Mietvertrag eine Größe vereinbart hätten, die kleiner ist als die tatsächliche Größe (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2005 – 62 S 96/04 - , in: GE 2005, 619).

- 1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen ist ordnungsgemäß, wenn diese nach Anschrift, Lage, Größe und Quadratmeterpreis identifizierbar beschrieben worden sind. 2. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist bei ehemaligen Alliiertenwohnungen die in der entsprechenden Siedlung gezahlte Miete zugrunde zu legen. 3. Auch bei Vereinbarung einer vorläufigen Wohnfläche im Mietvertrag ist der Vermieter für eine dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegte größere Wohnfläche beweispflichtig (AG Wedding, Urteil vom 25.01.2006 – 20 C 621/04 -, in: GE 2006, 331).

- Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, darf dieses bezogen auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der gewünschten Anhebung der Miete nicht veraltet sein. Ein Gutachten ist zu alt, wenn es bereits deutlich älter als ein Jahr ist bzw. eine Miete ermittelt, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll (AG Schöneberg, Urteil vom 23.03.2006 – 2 C 293/05 -, in: GE 2006, 725).

- a) Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. b) Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens – und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage – zur Folge (BGH, Urteil vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05 -, in: GE 2006, 1094).

- Die Berechnung einer Bruttowarmmiete, in der die angefallenen Heiz- und Wasserkosten ohne nähere Aufschlüsselung mit der Kaltmiete kombiniert werden, ist unzulässig. Der Vermieter muss die Heizungs- und Warmwasserkosten für jede Wohnung einzeln abrechnen. Dennoch wird eine ansonsten legitime Mieterhöhung nicht allein aufgrund des unzulässigen Abrechnungsmodus unwirksam (BGH, Urteil vom 23.08.2006 – VIII ZR 212/05 -).

- Ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anzubieten. Unterbleibt die angebotene Vertragsänderung, kann der Vermieter im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2006 – 21 S 288/05 -, in: AIZ 2006, 54, WuM 2006, 387 u. 448).

- Gestattet der Vermieter dem Mieter den Einbau einer Gasetagenheizung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine neue Zentralheizungsanlage, ist eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist (LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 – 67 S 257/06 -, in: GE 2007, 293).

- Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HeizKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 49/06 -, in: GE 2007,785).

- Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der – seit Vertragsbeginn unveränderten – ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06 -).

- Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 -, in: GE 2006, 46 ).

- Bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete sind zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegeldaten eines Nettomietspiegels die auf die Wohnung entfallenden konkreten warmen und kalten Betriebskosten abzuziehen. Nach Feststellung der ortsüblichen Nettokaltmiete sind die Beträge wieder hinzuzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2006 – 63 S 24/06 -, in: GE 2006, 1098).

- Wenn eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf die im Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Netto-Kaltmieten erhöht werden soll, ist die Brutto-Kaltmiete zunächst in eine Netto-Kaltmiete umzurechnen, wobei die zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung aktuellen Betriebskostenanteile herauszurechen sind (KG, Urteil vom 20.01.2005 – 8 U 127/04 - , in: GE 2005, 180).

- 1. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht. 2. Die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen führt nicht zu dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen. Der Mieter wird auch durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 -, in: GE 2006, 1162).

- 1. Soll eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel erhöht werden, ist das Mieterhöhungsverlangen dann formunwirksam, wenn nicht klargestellt wird, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten (konkrete oder pauschale Betriebskosten lt. Mietspiegel) eine höhere Bruttomiete verlangt wird. 2. Bei Umrechnung der Brutto- in eine Nettomiete mit den konkreten Betriebskosten muss der Betriebskostenstatus mindestens mit Angaben aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Ferner müssen vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 171/05 -, in: GE 2006, 579).

- Ein Mieterhöhungsverlangen bei einer vereinbarten Bruttomiete ist nicht deswegen formell unwirksam, wenn zur Umrechnung auf die Nettomiete mit den pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels gerechnet worden ist. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Bruttowarmmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2006 – 63 S 271/05 -, in: GE 2006, 391).

- 1. Das nach dem Stichtag des neuen Mietspiegels vor dessen Veröffentlichung zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es hilfsweise auf den früheren Mietspiegel gestützt wird. Der formellen Wirksamkeit steht auch nicht entgegen, dass bei der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete auf die Nettomiete des Mietspiegels auf die durchschnittlichen und nicht auf die tatsächlichen Betriebskosten abgestellt worden ist. 2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben ist, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2006 – 62 S 11/06 -, in: GE 2007, 520).

- Der Vermieter ist berechtigt, einen Zuschlag gemäß § 28 Abs. 2 bis 5 II. BV auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen (hier: 0,71 €/qm), wenn die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gescheitert ist (hier: wegen eines „starren“ Fristenplans) (AG Wiesbaden, Urteil vom 26.03.2007 – 93 C 5183/06 -, in: Info M 2007, 166).

- Ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Verwendung eines starren Fristplans unwirksam, kann der Vermieter einen Zuschlag in Höhe von 8,50 €/qm/Jahr auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 -, in: NZM 2007, 481; GE 2007, 909; Info M 2007, 167).

- Der Vermieter darf seinem Verlangen zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche um mehr als 10 % niedriger ist als die tatsächlich vorhandene (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06 -, in: Info M 2007, 172).

- Enthält der Mietvertrag neben den überbürdeten Schönheitsreparaturen keine Regelung zu den „Kleinreparaturen“ mit der Folge, dass diese dem Vermieter zur Last fallen, darf der Vermieter in Ansehung des örtlichen Mietspiegels, der von einem regelhaften Überbürden von Klein- und Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausgeht, keinen „Kleinreparaturenansatz gemäß Mietspiegel“ (als „isolierte“ Mieterhöhung) verlangen (LG Dortmund, Urteil vom 30.05.2006 – 1 S 10/05 -, in: NJW-aktuell 11/2007, XII).

- Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind behebbare Mängel der Wohnung grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Mangel nicht leicht zu beheben ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Vermieter weigert, den Mangel zu beseitigen (hier: u.a. die gekappte Gasversorgung wiederherzustellen) (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2007 – 67 S 367/06 -, in: Info M 2007, 214).

- a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebkosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 -; GE 2008, 45; NJW 2008, 848; Info M 2008, 6).).

- 1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 556 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. 2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -, in: GE 2008, 191; WuM 2008, 88).

- Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung ist in die erhöhte Grundmiete einzubeziehen. In einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB ist sie Bestandteil der Ausgangsmiete. Wenn der Vermieter die modernisierungsbedingte Mieterhöhung stattdessen als Nebenmiete (hier: „Wohnwertverbesserungszuschlag“) behandelt, berührt das nicht die formelle Wirksamkeit, sondern allein die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 -; in: Info M 2008, 7).

- Stützt sich das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogene Sammelgutachten auf im wesentlichen sanierte Wohnungen, so ist es zur Begründung der Mieterhöhung für eine nicht sanierte Wohnung nicht verwertbar mit der Folge, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist (AG Mitte, Urteil vom 09.01.2008 – 21 C 206/07 -; in: GE 2008, 337).

- Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren nach § 558 BGB mit einem qualifizierten Mietspiegel, so genügt für die formelle Wirksamkeit die Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds; die Mitteilung der einzelnen Werte des Mietspiegelfelds ist hingegen nicht erforderlich. Der Mietspiegel selbst muss nicht beigefügt werden, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht wurde (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -; in: Info M 2008, 55).

- Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist unwirksam, wenn zur Ermittlung einer Nettomiete ein bestimmter Wert für „konkrete Betriebskosten“ ohne weitere Erläuterung angegeben ist (AG Wedding, Urteil vom 20.12.2007 – 19 C 277/07 -; in: GE 2008, 739).

- Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung löst auch dann nicht die 15-monatige „Einfrierungsfrist“ für die Miethöhe aus, wenn sie ausnahmsweise nicht auf einer einseitigen Mieterhöhungserklärung, sondern auf einer (hier: konkludenten) Mieterhöhungsvereinbarung beruht (BGH, Urteil vom 09.04.208 – VIII ZR 287/06 -; in: Info M 2008, 223).

- Ist ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bei einem Reihenhaus mit einem Sachverständigengutachten begründet worden, das fiktive Betriebskosten enthält, muss der Vermieter im Rechtsstreit die konkreten Betriebskosten angeben (AG Schöneberg, Urteil vom 07.08.2007 – 11 C 574/06 -; in: GE 2008, 1265).

- Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist (BGH, 9.7.2008 – VIII ZR 181/07 (Parallelentsch. – VIII ZR 83/07) -; in: Info M 9/08, 312).

- Bei der Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete kommt es auf den zuletzt feststellbaren tatsächlichen Betriebskostenanteil an. Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 – VIII ZR 4/08 (Hinweisbeschluss nach §§ 552 a, 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO) -; in: GE 2008, 1488).

- Um für ein Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines Netto-Mietspiegels eine vereinbarte Bruttokaltmiete um den Betriebskostenanteil zu bereinigen, sind die auf die Wohnung entfallenden zuletzt feststellbaren Betriebskosten zugrunde zu legen. Dafür genügt es, die zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung zuletzt bekannte Betriebskostenabrechnung zu verwenden. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn die entsprechende Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wird (AG Schöneberg, Urteil vom 26.09.2008 – 17b C 121/08 -; in: GE 2008, 1499).

a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 588a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 588a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -; in: WuM 2008, 88).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der in Bezug genommene Mietspiegel nur kostenpflichtig erhältlich (hier: für 3,00 – 4,00 €) und trotzdem nicht beigefügt ist (LG Krefeld, Urteil vom 24.9.2008 – 2 S 28/08 (n. rk.) – Revision beim BGH – VIIIZR 276/08 -; in: Info M 2008, 470).

- Will der Vermieter eine Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, ist es zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, dass er die zu Grunde gelegte Betriebskostenabrechnung beifügt (AG Schöneberg, Urteil vom 26.09.2008 – 17b C 121/08 -; in: Info M 3/09, 58).

- Die Wahl eines falschen Mietspiegelfeldes führt nicht zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; die zutreffende Einordnung in ein Mietspiegelfeld ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 316/07 -; in: GE 2009, 512; Info M 2009, 111).

 - Für das Verlangen des Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf  die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben. Sind in dem angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt, ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet (LG Berlin, Urteil vom 27.1.2009 – 63 S 238/08 -; in: GE 2009, 519).

- Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 22.1.2009 – 9 C 194/08 -; in: GE 2009, 523).

- Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf einen Mietspiegel Bezug, muss er auch den nicht allgemein-zugänglichen Mietspiegel nicht beifügen, wenn er die Einsichtnahme am Wohnort des Mieters anbietet (hier: im Kundencenter des Vermieters) – Anschluss an BGH, 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 – Info M 2008, 55 (BGH, Urteil vom 11.3.2009 VIII ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 110; GE 2009, 648).

- Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen ist unwirksam, wenn die Wohnungen auch nicht ungefähr vergleichbar sind. Die Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist weder mit einem Reihenhaus noch mit einem Einfamilienhaus ungefähr vergleichbar (AG Pankow/Weißensee, Teilurteil vom 09.03.2009 – 4 C 318/08 -; in: WuM 4/2009, 239).

- Bei einem Mieterhöhungsverlangen auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil herauszurechnen. Liegt für das Vorjahr eine Betriebskostenabrechnung nicht vor, kann auf die vorhergehende Abrechnung Bezug genommen werden (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.4.2009 – 67 S 144/09 -; in: GE 2009, 716).

- Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH, Urteil vom 1.4.2009 – VIII ZR 179/08 -; in: NJW 2009, 1737).

- Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugänglich und muss dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er zwar von den Interessenverbänden für 3 € verkauft wird, aber im Internet vollständig veröffentlicht ist (BGH, Beschluss vom 28.4.2009 – VIII ZB 7/08 -; in: GE 2009, 777).

- Der bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete anzugebende Betriebskostenanteil ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum (BGH, Beschluss vom 8.7.2008 – VIII ZR 4/08 -; in: Info M 5/09, 162).

- Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist spätestens im Rechtsstreit die Höhe des Betriebskostenanteils zu erläutern (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.06.2009 – 222 C 72/09 -; in: GE 2009, 1049).

- Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung (hier: 40 %) im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: GE 2009, 1321; NJW 2010, 162).

- Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09 -, in: GE 2009, 616). 

- Nimmt der Vermieter zur Gründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht  (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 -; in: GE 2009, 1617).

- Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

- Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 – 100 C 260/09 -; in: GE 2009, 1629).

- Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2009 – 63 S 97/09 -; in: GE 2010, 61).

- Werden einzelne Zimmer einer Wohnung vermietet (hier: möblierte Studentenzimmer mit gemeinsamer Nutzung von Flur, Küche und Bad), kann sich der Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf die Miethöhe der anderen, in derselben Wohnung vermieteten Zimmer berufen (AG Köln, Urteil vom 08.07.2009 – 203 C 33/09 -; in: Info M 2009, 468).

- Wird die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete durch eine Bandbreite bestimmt (hier: vom gerichtlich bestellten Sachverständigen), ist eine Mieterhöhung bis zum Oberwert dieser Bandbreite materiell gerechtfertigt. Eine punktgenaue Einordnung in die Bandbreite ist nicht erforderlich. Das gilt auch dann, wenn weder ein qualifizierter, noch ein einfacher Mietspiegel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 21.10.20009 – VIII ZR 30/09 -; in: Info M 2009, 469).

- Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige nur einen Teil der baulich und örtlich vergleichbaren Wohnungen besichtigt (hier: 19 von 48 Wohnungen) oder für die auszuwertenden Wohnungen und deren Miethöhe nur Vermieter befragt oder für die Miethöhe nicht einen „punktgenauen“ Betrag, sondern eine Bandbreite nennt (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09 -; in: Info M 2009, 498).

- Nimmt ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug auf einen veralteten qualifizierten Mietspiegel, führt dies zur Unwirksamkeit des Verlangens, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung bereits ein aktuellerer qualifizierter Mietspiegel veröffentlich ist (LG Stuttgart, Urteil vom 02.12.2009 – 4 S 61/09 -; in: IMR 2010, 88).

- Will ein Vermieter die Miete für eine einzeln vermietetes Zimmer erhöhen, kann er nicht die Zimmer derselben Wohnung als Vergleich heranziehen. Zur Begründung der Mieterhöhung muss er mindestens drei in anderen Wohnungen gelegene „Vergleichszimmer“ nennen (AG Köln, Urteil vom 08.07.2009 – 203 C 33/09 -; in: IMR April 2010).

- Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/09 -; in: IMR 2010, 125).

- Ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB bildet ein gewichtiges Indiz dafür, dass die dort enthaltenen Werte die ortsübliche Mieter wiedergeben. Der Mieter kann die Indizwirkung widerlegen. Gelingt ihm dies nicht, so kann ein einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Verfahren alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründet wurde (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -; in: IMR 2010, 319).

- Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines  Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“ (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09 -; in: GE 2010, 1048).

- Der Vermieter darf seine Mieterhöhungserklärung auf einen für die Nachbargemeinde erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist, wenn für die Gemeinde, in der die Wohnung des Mieter belegen ist, kein Mietspiegel existiert (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -; in: GE 2010, 1049).

- Ein einfacher Mietspiegel stellt im Mieterhöhungsprozess (nur) ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Allerdings kommt ihm nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -).

- Benennt der Vermieter zur Begründung des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung Vergleichswohnungen, so muss er dem Mieter deren Mietstruktur offen legen, wenn diese von der Mietstruktur der vermieteten Wohnung abweicht (hier: abweichende Schönheitsreparaturpflicht der Vertragsparteien) (LG Hannover, Urteil vom 11.06.2009 – 8 S 10/09 -; in: WM 10, 429).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert des angegebenen Mietspiegelfeldes ohne Begründung überschreitet, ist insoweit formell unwirksam mit der Folge, dass eine tatsächlich höhere ortsübliche Vergleichsmiete (z. B. wegen Zuschlags für ein Sondermerkmal) nur in einem neuen Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Wartefrist geltend gemacht werden kann (LG Berlin, Urteil vom 27.04.2010 – 63 S 410/09 -; in: GE 2010, 1419).

- Entgegen BGH ZMR 2010, 276 darf der Vermieter nicht generell den Oberwert einer Mietpreisspanne im qualifizierten Mietenspiegel oder (gerichtlichen) Sachverständigengutachten verlangen (LG München I, Hinweisbeschluss vom 31.03.2010 – 14 S 21981/09 -; in: ZMR 2010, 767 f.).

- Die nach einem qualifizierten Mietspiegel ermittelbare Miete gilt nach § 558d Abs. 3 BGB als ortsüblich. Eine abweichende Miethöhe kann gegen den qualifizierten Mietspiegel nicht durch Sachverständigengutachten bewiesen werden, wenn der Sachverständige nicht durch eine methodische Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel aufzeigt, dass dieser falsch ist (LG Frankfurt, Urteil vom 10.08.2010 – 2-11 S 339/09 -; in: IMR 2010, 515).

- Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09 -; in: GE 2010, 1109 und IMR 2010, 411).

 

- a) Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558 c, 558 d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. b) Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg. c) Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete darf nicht „generell“ – d. h. unabhängig von den Merkmalen der Wohnung – der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/10 -; in: GE 2011, 883).

- Nach Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 – 63 S 454/10 -; in: GE 2011, 1162).

- Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH, VU vom 06.07.2011 – VIII ZR 337/10 -; in: GE 2011, 1228).

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das wegen des Fehlens eines Mietspiegels der Gemeinde mit einem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet wird, ohne anzugeben, warum gerade dieser Mietspiegel und nicht der einer anderen Nachbargemeinde herangezogen wird, ist formell unwirksam (AG Ahrensberg, Urteil vom 21.09.2011 – 49 C 949/11 -; in: GE 2012, 133).

- Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11 -; in: GE 2012, 684).

- Auch ein grundsätzlich geeigneter Mietpreisspiegel stellt nur eine Grundlage für die Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO dar. Deshalb kann etwaigen Zweifeln daran, dass es sich bei den in einer Liste ausgewiesenen Mietpreisen um den im Einzelfall maßgeblichen Normalpreis handelt, gegebenenfalls auch durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (Fortführung Senatsurteil vom 12.04.2011 – VI ZR 300/09, VersR 2011, 769 Rn. 18) (BGH, Urteil vom 18.12.2012 – VI ZR 316/11 -).

- Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitsreparaturenzuschlag zu erhöhen (BGH, IMR 2008, 261). Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: "Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB Nr. 5 Abs. 2) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. ... DM je qm Wohnfläche und Jahr" (LG Heidelberg, Urteil vom 17.12.2010 - 5 S 60/10 -; in: IMR 2011, 90).

- Der Vergleichsmietenermittlung ist dann nicht die tatsächliche Wohnfläche (hier: Erd- und Dachgeschoss der vermieteten Doppelhaushälfte) zugrunde zu legen, wenn die Parteien eine bestimmte Wohnfläche (hier: Fläche des Erdgeschosses) mietvertraglich vereinbart haben. Zwar kann für den Vermieter bei Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht kommen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter in Kenntnis der tatsächlichen Umstände allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 - 63 S 298/12 -; in: GE 2013, 749).

- Der in der Bruttomiete enthaltene Betriebskostenanteil ist von dem die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangenden Vermieter im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11 -; in: GE 2013, 880).

- Ornet der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Wohnung in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualtersklasse ein, ist der Streit zur Berechtigung dieser Maßnahme nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Der Tatrichter ist bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 269/12 -; in: GE 2013, 1133).

- 1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten. 2. Der Vermieter kann zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zurückzugreifen. Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar (vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht). Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 -; in: GE 2013, 1136).

- Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten (AG Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013 - 8 C 209/12 -; in: GE 2014, 125).

- Die Frage, ob die Aufstellung der Betriebskosten in dem mit einem Nettokaltmietspiege begründeten Verlangen auf Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der Höhe nach zutreffend war, betrifft allein dessen materielle Berechtigung (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 - 63 S 146/13 -; in: GE 2014, 190).

- Das mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es keine Angaben zu den Betriebskosten enthält (LG Berlin, Urteil vom 10.12.201 - 63 S 141/13 -; in: GE 2014, 191). 

- Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurück liegt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.01.2014 - 65 S 334/13 -; in: GE 2014, 254).

- 1. Bei einem Verlangen zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete muss der Vermieter den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil anhand der letzten Betriebskostenaufstellung darlegen; dabei ist die Betriebskostenrechtsprechung des BGH zugrunde zu legen. Setzt der Vortrag des Vermeiters den Mieter in die Lage, die sachliche berechtigung der Betriebskostenaufstellung zu überprüfen, muss der Mieter - gegebenenfalls nach Belegeinsicht - konkret bestreiten und darf sich nicht auf einfaches Bestreiten zurückziehen (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481712 -; in: GE 2014, 591).

- 1. Die Angabe von Vergleichswohnungen im mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise zum ansatzweisen Nachvollzug der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben. 2. Bei den Anforderungen an die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen; keineswegs ist eine Übereinstimmung oder gar "Identität" in allen Wohnwertmekmalen zu fordern (BGH, Hinweisbeschluss vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13 -; in: GE 2014, 929).

- Behebbare Mängel der Mietsache sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2014 - 204 C 267/13 -; in: GE 2014, 1009).

- Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, ist nicht verwertbar (LG Berlin, Urteil vom 04.09.2014 – 18 S 362/13 -; in: GE 2014, 1338).

- Wird ein Mieterhöhungsverlangen gleichermaßen auf den Mietspiegel wie auf ein Sachverständigengutachten gestützt, kann es für den Mieter im Ergebnis möglicherweise weder anhand des einen noch anhand des anderen nachzuvollziehen sein. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist dann unzulässig (AG Siegburg, Urteil vom 19.11.2010 - 101 C 263/10 -; in: IMR 2011, 227).

- Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer ist als die vertraglich vereinbarte und deshalb dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann, ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze die bisher rechtlich wirksam vereinbarte Miete zugrunde zu legen (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13 -; in: GE 2014, 1455).

- Mieterhöungsverlangen sind auch dann bis zum oberen Wert der Bandbreite der Einzelvergleichsmiete berechtigt, wenn im Sachverständigengutachten sowohl die Bandbreite als auch ein vom Sachverständigen errechnetes arithmetisches Mittel als ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wird (LG Karlsruhe, Urteil vom 15.03.2011 - 9 S 569/10 -; in: IMR 2011, 353).

- 1. Die vom Tatrichter gem. § 558 Abs. 2 BGB konkret zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Im zweitgenannten  Fall (Bandbreite) kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert dieser Bandbreite anheben. 2. Allerdings wird diese Bandbreite nicht durch die gesamte Mietspanne der vom Sachverständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichwohnungen bestimmt, so dass auch nicht die höchste dieser Vergleichsmiete verlangt werden kann. Vielmehr ist innerhalb dieser Mietspanne eine durch Neuvermietungen und Bestandsmietänderungen der letzten vier Jahre geprägte ortsübliche Vergleichsmiete herauszubilden (BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10 -; in: IMR 2012, 177).

- Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise wirksam. Ob der Umstand, dasss die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 28.03.2012 - VIII ZR 79/11 -; in: IMR 2012, 223).

- Eine Auswahl von Wohnugen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 -; in: IMR 2013, 356).

- 1. Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner "Identität" bedrüfte, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen. 2. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den Vergleichswohnungen aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist (BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13 -; in: IMR 2014, 500).

- 1. Ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhung genügt den Formerfordernissen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. 2. Hierzu zählt, dass nicht zur die Vertragsmieten der letzten Monate angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt haben (LG Gießen, Beschluss vom 11.02.2014 - 1 S 257/13 -; in: IMR 2014, 501).

- Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

- Bei einer Mieterhöhung einer tatsächlich um mehr als 10 % nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße gilt die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf Basis der vereinbarten Mietfläche (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13 -; in: IMR 2015, 143).

- Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung einer (gegen § 2 HeizkV verstoßenden) Bruttowarmmiete, ist die Kappungsgrenze von der fiktiven Bruttokaltmiete zu berechnen (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2015 - 63 S 71/15 -; in: GE 2015, 1405).

- Begehrt der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung, muss sich, wenn die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB danach auf den Mieter umgelegt werden sollen, dem Meiterhöhungsschreiben nach § 558 BGB hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (LG Berlin, Urtiel vom 30.09.2015 - 65 S 240/15 -; in: GE 2015, 1531).

- a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größer der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 = GE 2009, 1038 Rn. 10, 13 m.w.N.). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, komtm bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 -; in: GE 2016, 49).

- Lässt das Mieterhöhungsverlangen nicht konkret erkennen, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Miete nicht vorliegt, ist eine Zustimmungsklage ohne weitere Beweiserhebung als unbegründet abzuweisen (AG Köpenick, Urteil vom 09.02.2016 - 2 C 258/15 -; in: GE 2016, 337).

- Ist durch Landesgesetz in Verbindung mit der Satzung die höchstzulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, ist die Ermittlung mit dem Mietspiegel, der für die Einordnung der Wohnlage bestimmte Kriterien vergibt, eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage (BGH, Beschluss vom 15.03.2016 - VIII ZR 87/15 -; in: GE 2016, 649).

- 1. Ob hochwertiger Linoleumboden im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 vorliegt, hängt nicht allein vom Produktpreis ab, sondern auch von der Art der Verlegung; verschweißte Nähte sind ein Indiz für Hochwertigkeit. 2. Über Putz liegende Heizungsrohe sind nicht im Rahmen des wohnwertmindernden Merkmals "Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz" (Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel) zu berücksichtigen; unschädlich ist, dass in einer Ecke des Badezimmers eine Abwasserleitung der darüber liegenden Wohnung sichtbar auf Putz verläuft. 3. Auch ein abgeschlossener Müllraum gilt als sichtbegrenzende, Wohnwert erhöhende Müllstandsfläche (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2016 - 63 S 259/15 -; in: GE 2016, 654).

- 1. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 (GVBl. S. 128) ist rechtmäßig. Sie verstößt nicht gegen höherrangiges Recht. 2. Sie hält sich an die sich aus § 558 Abs. 3 BGB ergebenden Grenzen. 3. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Verordnung in Berlin für die ganze Stadt gilt und nicht nur in begehrten (Innenstadt-)Stadtteilen. 4. Den Landesregierungen ist ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, innerhalb dessen sie entscheiden können, welche Gemeinden sie in die jeweilige Verordnung aufnehmen. Die Gerichte dürfen nur prüfen, ob das angewandte methodische Konzept in sich tragfähig ist. 5. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Gefährdung der Wohnungsversorgung vorliegt, kommt es allein auf den Zeitpunkt des Erlassens der Verordnung an. Esi st keine Prognoseentscheidung zu treffen (BGH, Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 -; in: IMR 2016, 59).

- 1. Nach § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpassung eines Vertrags wegen einer nach Vertragsschluss eingetretenen schwer wiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nur in Betracht, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. 2. Ist die vereinbarte Fläche einer Wohnung mehr als 10 % kleiner als die tatsächliche Fläche, liegen diese Voraussetzungen nicht vor. 3. Auch in diesem Fall kann eine Mieterhöhung nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB afu die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 -; in: IMR 2016, 61).

- 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen. 2. Vertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen über die Wohnungsgröße spielen keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche mehr oder weniger als 10 % größer oder kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist. 3. Eine Minderung der Miete tritt aber weiterhin erst ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % kleiner als die vereinbarte Fläche ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 -; in: IMR 2016, 60).

- Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechnten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -; in: GE 2017, 472).

- 1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zugrunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundfläche von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. (Entgegen LG Berlin – 65 S 130/10 -, Urt. v. 19.7.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff.) 2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die 10-%-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann anhang der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH – VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.2.2006, NJW-RR 2006, 801 f./LG Hamburg – 307 S 52/04 -, Urt. v. 1.7.2004, WE 2005, 20 f.) (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/13 -; in: GE 2018, 256).

 

 

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Berliner Mietspiegel

 

Allgemeines

 

- Bei einer  nach dem MHG (preisfreier Wohnraum) ist ein Zuschlag zum Mietspiegelmittelwert nicht schon dann zulässig, wenn innerhalb einer Merkmalgruppe lediglich ein einziges positives Merkmal überwiegt, denn nach der im Mietspiegel wiedergegebenen Anleitung zur Spanneneinordnung soll lediglich bei einem gehäuften Auftreten von Pluspunkten ein Zuschlag zu machen sein (LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1999 – 65 S 335/98).

- Zwar ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Miete der Zugang des Mieterhöhungsverlangens; bei einem Zugang nur wenige Tage vor dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels sind dessen Werte heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2001- 63 S 411/00 -, in: GE 2001, 1606).

- Die Angabe des falschen Mietspiegelfeldes in einem mit dem Mietspiegel begründeten Zustimmungsverlangen gem. § 2 MHG macht dieses unwirksam, wenn dem Mieter die für die Einordnung seiner Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld notwendigen Daten nicht bekannt sind (LG Berlin, Urteil v. 10.10.1997 – 64 S 243/97, ihn: GE 1997, 1533).

- Kappungsgrenze: 1. Im Mieterhöhungsverlangen bedarf es keiner Angaben zur Kappungsgrenze. 2. Besteht ein Mietverhältnis noch keine drei Jahre, ist statt der Drei-Jahres-Frist die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zur Berücksichtigung und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. 3. War ursprünglich eine Bruttomiete vereinbart und wird diese später vereinbarungsgemäß in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen umgewandelt, ist die frühere Bruttomiete zur Ermittlung der Kappungsgrenze nicht in eine fiktive Nettomiete umzurechnen. Vielmehr ist die Kappungsgrenze anhand der Bruttomiete zu berechnen, der ermittelte Betrag dann allerdings um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der sich anhand der für das entsprechende Mietspiegelfeld ermittelten durchschnittlichen, nicht anhand der für die spezielle Wohnung tatsächlichen Betriebskosten, errechnet (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2002 – 63 S 404/01 -, in: GE 2002, 1433).

- Der Potsdamer Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Reihenhäusern (LG Potsdam, Urteil vom 09.01.2003 – 11 S 139/02 -, in: GE 2003, 393).

- Hat der Vermieter nach Baumaßnahmen einen Modernisierungszuschlag erhoben, kann bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen lediglich der nicht modernisierte Standard bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde gelegt werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2002 – 2 C 560/01 -, in: GE 2003, 461).

- 1. Auch wenn die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2003 nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist, kann sie vom Gericht nach § 287 ZPO zur Spanneneinordnung herangezogen werden. 2. Die zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens ist in der Regel entbehrlich (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2003 – 65 S 17/03 -, in: GE 2003, 1022).

- Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 -).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist im Klageverfahren vom Vermieter dem jeweils aktuellen Mietspiegel anzupassen. Geschieht das nicht, ist die Klage unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet worden ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 03.09.2003 - 11 C 69/03 – , in: GE 2003, 1497).

- 1. Für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ist der Berliner Mietspiegel 2003 maßgeblich, wenn das Mieterhöhungsverlangen nach dem Erhebungsstichtag (1. März 2002) dem Mieter zuging. 2. Auch die Orientierungshilfe ist nach § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2004 – 65 S 126/03 – , in: GE 2004, 483).

- Auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels kann das Gericht ein Sachverständigengutachten zur ortüblichen Vergleichsmiete einholen; dieses ist dann dem Mietspiegel vorzuziehen ( LG Berlin, Urteil vom 08.12.2003 – 67 S 288/03 – , in: GE 2004, 180).

- Die Verpflichtung des Vermieters durch Fördervertrag, Mieterhöhungen nach dem Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen einer Durchschnittsgröße zu berechnen, entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung zur Angabe des zutreffenden Mietspiegelfeldes für die konkrete Wohnung. Wird dies unterlassen, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und eine Zustimmungsklage unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2004 – 64 S 226/03 - , in: GE 2004, 545).

- Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel ist der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsvorlangens gültige Mietspiegel zugrunde zu legen. Der Vermieter, der das Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens gültigen Mietspiegel begründet hat, braucht nicht, auch nicht im Laufe des Prozesses, ausdrücklich auf den aktuellen Mietspiegel Bezug zu nehmen. Es reicht für einen schlüssigen Parteivortrag aus, wenn diejenigen Tatsachen, aus welchen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt, vorgetragen werden (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2004 – 62 S 303/03 – , in: GE 2004, 626).

- Die Vermutung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, kann durch ein Sachverständigengutachten entkräftigt werden. Enthält das Gutachten dann jedoch Vergleichsobjekte, deren Mietzins erheblich von den Mietspiegelwerten abweichen, so muss das Gutachten die Vergleichbarkeit des abweichenden Vergleichsobjektes mit dem zu bewertenden Objekt nachvollziehbar und überzeugend darlegen. Gelingt dies nicht, ist der Mietspiegel für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2004 – 65 S 370/03 - , in: GE 2004, 1456).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag formularmäßig die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. 2. Im Mieterhöhungsverlangen sind keine Ausführungen zur Spanneneinordnung erforderlich. 3. Für eine Mieterhöhung ab 1. Oktober 2004 ist der Mietenspiegel 2005 heranzuziehen, selbst wenn das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden ist, weil der Mietenspiegel 2005 noch nicht veröffentlicht war (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2005 – 63 S 167/05 - , in: GE 2005, 1431).

- Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 erklärt worden sind, ist die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2006 – 63 S 188/05 -, in: GE 2006, 655).

- Auch für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46, erklärt worden sind, ist die Angabe der Betriebskostenpauschalen laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht ausreichend; ein derartiges Mieterhöhungsverlangen ist vielmehr formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2006 – 65 S 10/06 -, in: GE 2006, 973).

- 1. Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam. 2. Ein nicht vorhandener Balkon ist im Rahmen der Orientierungshilfe wohnwertmindernd. 3. Um die vom Vermieter zur Umrechnung einer Brutto- in eine Nettomiete vorgetragenen konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten beurteilen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 354/05 -, in: GE 2006, 723).

- Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete und begründet er seinen Anspruch mit einem Mietspiegel, der Nettomieten ausweist, so muss er im Erhöhungsverlangen die auf die Wohnung zuletzt tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben; nicht genügend ist die Angabe eines im Mietspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerts für Betriebskosten (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 -, in: Info M 2006, 285).

- Bei einer Bruttomiete kann der Vermieter die Vergleichbarkeit mit Nettowerten des Mietspiegels dadurch herstellen, dass er die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungsjahres ermittelt und abzieht (AG Schöneberg, Urteil vom 15.11.2006 – 8 C 187/06 -, in: GE 2007, 153).

- Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HeizKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 49/06 -, in: GE 2007,785).

- 1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Mittelwert des qualifizierten Mietspiegels hinausgeht, hat er wohnwerterhöhende Merkmale darzulegen. 2. Das gilt auch, wenn eine Orientierungshilfe fehlt; die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist unzulässig (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 29.03.2007 – 34 C 174/06 -, in: GE 2007, 791).

- Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel begründet, muss der Vermieter die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben oder dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügen (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2006 – 62 S 154/06 -, in: GE 2007, 988).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist ausreichend begründet, wenn zwar nicht das Mietspiegelfeld ausdrücklich angegeben ist, aber Angaben zur Baualtersklasse, zur Größe und zur Wohnlage es dem Mieter ermöglichen, mit den ihm bekannten Ausstattungsmerkmalen das maßgebliche Mietspiegelfeld zu ermitteln. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Spannenwerte des zutreffenden Feldes angegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2007 – 67 S 207/07 -; in: GE 2008, 198).

- 1. Für die materielle Begründetheit eines nach dem Erhebungsstichtag zugegangenen Mieterhöhungsverlangens ist der auf diesen Stichtag ermittelte Mietspiegel maßgeblich (LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2008 – 67 S 310/07 -; in: GE 2008, 334).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn bei einer Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel mit Nettomieten ein Betriebskostenanteil ohne Erläuterung herausgerechnet wird (AG Wedding, Urteil vom 20.12.2007 – 19 C 275/07 -; in: GE 2008, 483).

- Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch dann der aktuelle – d.h. der zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens geltende - Mietspiegel maßgeblich, wenn im Laufe des Mieterhöhungsverfahrens ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird (KG, Beschluss vom 25.10.2007 – 8 W 71/07 -; in: GE 2007, 1629; Info M 2008, 56).

- Das unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründete Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung in ein falsches Mietspiegelfeld einordnet und der Mieter dies nicht erkennen kann (hier: falsche Baualtersklasse) (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2007 – 62 S 205/07 -; in: GE 2007, 1635; Info M 2008, 110).

- Für die Einordnung in die Baualtersklasse eines Mietspiegels kommt es auf den Zeitpunkt der Bauerrichtung an und nicht auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (hier: ab 01.01.1965) (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2007 – 62 S 205/07 -; in: GE 2007, 1635; Info M 2008, 111).

- 1. Der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt dessen Abgabe gültigen Mietspiegel begründet hat, braucht auch nicht im Prozess ausdrücklich auf den zur Zeit des Zugangs aktuellen und maßgebenden Mietspiegel Bezug nehmen. 2. Ist laut Mietvertrag nur eine Toilette vermietet, ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, wenn diese Ausstattung vom Mieter eingebracht  worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 346/07 -; in: GE 2008, 1057).

- 1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann den Käufer ermächtigen, ein vom Noch-Eigentümer geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen schon vor Eigentumsumschreibung im eigenen Namen weiterzuverfolgen. 2. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn statt der Bruttokaltmiete pro Quadratmeter versehentlich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter angegeben ist, die übrigen Angaben aber sachlich und rechnerisch richtig sind: Ausgangsmiete, Mietspiegelfeld, durchschnittliche Betriebskosten, neue Bruttokaltmiete (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2004 – 65 S 126/03 -; in: GE 2004, 483).

- Weist ein Mietspiegel ein leeres Rasterfeld genau für die Wohnung aus, deren Miete erhöht werden soll, ist der Mietspiegel als Begründungsmittel untauglich. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen, das auf benachbarte Felder des Mietspiegels zugreift, ist formell unwirksam und nicht geeignet, die Zustimmungs- bzw. Klagefrist auszulösen (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2008 – 67 S 157/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1492).

- Hat der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mehrere Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als neutral gewertet, ist er nach Treu und Glauben daran gehindert, im Rechtsstreit davon abzurücken und diese Merkmalsgruppen als wohnwerterhöhend zu bezeichnen (AG Schöneberg, Urteil vom 25.9.2008 – 106 C 297/08 -; in: GE 2009, 201).

- Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 74/08 -).

- Angaben zu wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen im Erhöhungsverlangen sind für den Vermieter in späteren Prozessen nicht bindend (gegen AG Schöneberg, GE 2009, 201) (LG Berlin, Urteil vom 31.3.2009 – 63 S 321/08 -; in: GE 2009, 653).

- 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel ist kein Abschlag für die Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter vorzunehmen. 2. Die Anmerkung zu Nr. 5 des Berliner Mietspiegels 2007 führt zu keinem anderen Ergebnis; wenn schon für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter übernommen hat, ein Zuschlag abgelehnt wird, muss das erst recht für Kleinreparaturen gelten (LG Berlin, Urteil vom 30.1.2009 – 63 S 221/08 -; in: GE 2009, 654).

- 1. Ein auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter ausdrücklich auf den Mietspiegel verweist, die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt, wo der Mietspiegel abgerufen und auch eine Online-Berechnung genutzt werden kann, und der Vermieter dem Schreiben einen vollständigen Ausdruck der einzelnen Schritte der Online-Berechnung beifügt. 2. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 stellt grundsätzlich eine geeignete Schätzgrundlage dar; zur Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 (KG, Hinweisbeschluss vom 16.03.2009 – 8 U 216/08 -; in: GE 2009, 905).

- Die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche und einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, ist unabhängig davon, ob sie zusätzlich ein Handwaschbecken aufweist und ob man sich darin abtrocknen kann, als Bad einzuordnen (AG Mitte, Urteil vom 27.05.2009 – 9 C 17/08 -; in: GE 2009, 911).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam, wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist. 2. An einer solchen Darlegung fehlt es, wenn auf eine Abrechnung Bezug genommen wird, aus der nicht ersichtlich ist, dass die Wohnung des Mieters in der Abrechnungseinheit enthalten ist und die Betriebskosten für einen Werkstattraum nicht ausgewiesen sind (Bestätigung LG Berlin, GE 2009, 519) (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2009 – 63 S 418/08 -; in: GE 2009, 980).

- Jedenfalls die Felder des Berliner Mietspiegels 2007, die nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind, weil sie lediglich auf 15 bis 29 Mietwerten basieren, stellen eine geeignete Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007, wenn zwar nicht das Sondermerkmal „Moderne Küche“, aber einzelne wohnwerterhöhende Merkmale der Merkmalgruppe 2 (Küche), die durch das Sondermerkmal „Moderne Küche“ ausgeschlossen werden könnten, vorliegen (KG, Beschluss vom 26.03.2009 – 8 U 10/09 (rk.) -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII und GE 2009, 1044).

- Maßgeblich für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel ist das Baualter (hier: Abnahme am 29.12.1964) und nicht die Bezugsfertigkeit (hier: 1. Januar 1965) (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2009 – 65 S 217/09 -; in: GE 2009, 1494).

- 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt. 2. Ein Bad als gesonderter Raum innerhalb der Wohnung liegt nur dann vor, wenn eine Abtrennung vorhanden ist (KG, Urteil vom 12.11.2009 – 8 U 106/09 -; in: GE 2010, 60; IMR 2010, 7).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn unklar ist, welches Mietspiegelfeld einschlägig sein soll (hier: Angabe „Mietspiegelfeld J2 + 4“) (AG Tiergarten, Urteil vom 26.11.2009 – 7 C 19/09 -; in: Ge 2010, 67).

- Eine Wohnung ist als Altbauwohnung in den Berliner Mietspiegel einzustufen, auch wenn nach dem Zweiten Weltkrieg aus ehemals großen Wohnungen mehrere kleinere Wohnungen gemacht wurden (AG Schöneberg, Urteil vom 09.10.2009 – 19 C 186/07 -; in: GE 2010, 69).

- Die Rasterfelder im Berliner Mietspiegel können für ein Mieterhöhungsverlangen nicht herangezogen werden, wenn die Ausstattungsmerkmale zum Teil vom Vermieter und zum Teil vom Mieter stammen (LG Berlin, Urteil vom 31.07.2009 – 63 S 60/08 -; in: GE 2010, 273).

- Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels abzustellen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2010 – 3 C 374/09 -; GE 2010, 625).

- Behebbare Mängel (hier: vom Vermieter ausgehändigtes Badezimmertürblatt) haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete (AG Lichtenberg, Urteil vom 01.04.2010 – 2 C 529/09 -; in: GE 2010, 699).

- Das Spanneneinordnungsmerkmal „Bad“ liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist. 3. Ein fehlender Balkon steht nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleich (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

- Um ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 handelt es sich nur dann, wenn wenigstens ein kleines Handwaschbecken zusätzlich zur Dusche vorhanden ist und der gesonderte Raum, in dem sich Dusche und Waschbecken befinden, dem Badnutzer noch soviel Platz bietet, dass er sich beispielsweise außerhalb der Dusche abtrocknen kann (AG Mitte, Urteil vom 28.04.2004 – 21 C 213/03 -).

- Innerhalb einer konkreten Mietspiegelspanne kann die ortsübliche Miete geschätzt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010 – 63 S 384/10 -; in: GE 2010, 1541).

- 1. Einer Dusche fehlt die Eigenschaft als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009, wenn der Raum, in dem diese untergebracht ist, es aufgrund seiner Platzverhältnisse nicht zulässt, dass ein Durchschnittsmieter sich dort unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe abtrocknen kann. 2. Es ist für das Vorhandensein eines Bades i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 nicht erforderlich, dass sich in dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken befindet, da in der Definition des Mietspiegels hiervon nicht die Rege ist (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2010 – 65 S 34/10 -; in: MM 10/2010, 29).

- Ist die Wohnung in ein Rasterfeld des Mietspiegels mit einer geringen Anzahl von Vergleichsdaten einzuordnen, weswegen insoweit der Mietspiegel nicht als qualifiziert im Sinne des § 558 d BGB gilt, kann er jedenfalls dann gleichwohl als (alleiniges) Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden, wenn die Parteien damit einverstanden sind (Anschluss an Kammergericht GE 2009, 1044) (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 156/10 -; in. GE 2011, 693).

- Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung ohne Bad und Sammelheizung ist dieser Umstand nicht doppelt negativ zu berücksichtigen (AG Wedding, Urteil vom 28.04.2011 – 17 C 527/10 -; in: GE 2011, 697).

- a) Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558 c, 558 d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. b) Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg. c) Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete darf nicht „generell“ – d. h. unabhängig von den Merkmalen der Wohnung – der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/10 -; in: GE 2011, 883).

 

- Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad) bleibt auch bei der Ermittlung des Mietspiegelfeldes für die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (LG Berlin, Urteil vom 10.05.2011 – 63 S 301/10 -; in: GE 2011, 888).

 

- 1. Auf eine Mietermodernisierung, die mit Zuschüssen der IBB und des Vermieters durchgeführt wurde, kann sich der Vermieter auch dann nicht berufen, wenn der Mieter dazu keine Eigenmittel aufgebracht hat. 2. Beim Einbau einer Gasetagenheizung gilt die Wohnung in diesem Fall für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2011 – 67 S 198/10 -; in: GE 2011, 818).

 

- Eine vom verstorbenen Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn in dem mit dem in den Mietvertrag eintretenden Mieter geschlossenen Folgemietvertrag Regelungen über diese Ausstattung nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 23.076.2011 – 67 S 567/10 -; in: GE 2011, 1022).

 

- Der Mietspiegel 2009 gilt auch für Erdgeschosswohnungen mit Garten und einem separaten Zugang (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

- Zur Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete sind den Mietern des Nettomietspiegels die aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum sich ergebenden Betriebskosten hinzuzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

- Ist eine Wohnung mit einer neu eingebauten Gastherme ausgestattet, so ist der auf das Ausstattungsmerkmal Sammelheizung entfallende Erhöhungsbetrag zu quoteln, wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Mieterkosten eingebaut wurde und Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 65 S 65/11 -; in: GE 2011, 1557).

- Wurde das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, ausweislich des Gebrauchsabnahmescheines im Jahre 1929 bezugsfertig, ist für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel von einer Bezugsfertigkeit in diesem Jahr auch dann auszugehen, wenn das Gebäude durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt wurde, aber der Wiederaufbau in identischer Bauweise erfolgte (AG Wedding, Urteil vom 19.04.2012 – 2 C 298/10 -; in: GE 2012, 958).

- 1. Der Berliner Mietspiegel 2011 ist auch auf eine Wohnung im 22. Obergeschoss eines Hauses in der Leipziger Straße anwendbar. 2. Die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels wird nicht allein dadurch widerlegt, dass sämtliche Wohnungen im Haus zu Mieten vermietet sind, die die Mietspiegelwerte übersteigen (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 487/11 -; in: GE 2012, 1039).

- 1. Ein mangels ausreichender Erhebungswerte von der Qualifizierung des Mietspiegels nicht erfasstes Rasterfeld kann nicht immer als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen. 2. Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht insbesondere dann, wenn nur wenige statistische Werte vorliegen und die Spanne zwischen Ober- und Unterwert besonders groß ist (hier: Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2005). 3. Hat der Mieter unentschuldigt mehrfach dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigert, kann nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung die Behauptung des Vermieters zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als wahr unterstellt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2012 – 63 S 84/07 -; in: GE 2012, 1043).

- Der Mieter ist sowohl für wohnwertmindernde Merkmale als auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, die jetzt vorhandenen Ausstattungsmerkmale stammten nicht vom Vermieter, sondern von ihm selbst (AG Schöneberg, Urteil vom 25.09.2012 – 19 C 381/11 -; in: GE 2012, 1705).

- a) Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. b) Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Parei, die sich die Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 -; in: GE 2013, 197)

- Auch ein grundsätzlich geeigneter Mietpreisspiegel stellt nur eine Grundlage für die Schätzung gemäß § 287 Abs.1 ZPO dar. Deshalb kann etwaigen Zweifeln daran, dass es sich bei den in einer Liste ausgewiesenen Mietpreisen um den im Einzelfall maßgeblichen Normalpreis handelt, gegebenenfalls auch durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (Fortführung Senatsurteil vom 12.04.2011, VI ZR 300/09, VersR 2011, 769 Rn. 18) (BGH, Entscheidung vom 18.12.2012 – VI ZR 316/11 -).

- 1. Auch ein einfacher Mietspiegel mit geringer Zahl der erhobenen Mietwerte (hier: Feld G 1 im Berliner Mietspiegel 2011) kann zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht herangezogen werden. 2. Ein Sachverständigengutachten ist nur einzuholen, wenn der Vermieter substantiierte Einwendungen gegen den Mietspiegel erhebt. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2013 - 13 C 552/11 -; in: GE 2013, 359).

- Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558 d BGB handet. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 - 63 S 557/12 - (Einzelrichter); in: GE 2013, 483).

- Der schlichte Hinweis des Vermieters auf Vergleichswohnungen (hier: im Bezirk Mitte) mit bei Neuvermietung höhere Miete als im entsprechenden Mietspiegelfeld angegeben (hier: H 11) reicht nicht, um die Bewertung des Berliner MIetspiegels 2011 als qualifizierten Mietspiegel zu erschüttern (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2013 - 63 S 487/12 -; GE 2013, 625).

- Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, ist er nicht deswegen bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen an die EInordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld (Rasterfeld, Wohnwertmerkmale) gebunden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.01.2013 - 216 C 154/12 -; in: GE 2013, 752).

- Der Berliner Mietspiegel 2011 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB. Die Erstellung des Mietspiegels ist in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert (vorliegend in den Endberichten der Erstellung des Mietspiegels). Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sondermerkmale sind Teile des Mietspiegels und gehen der Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Spanneneinordnung vor (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12 -; in: GE 2013, 1004).

- Die Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % durch die Verordnung vom 07.05.2013 gilt nicht für Mieterhöhungsverlangen, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung zugegangen sind (AG Neukölln, Urteil vom 10.10.2013 - 7 C 170/13 -; in: GE 2013, 1465).

- Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurück liegt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.01.2014 - 65 S 334/13 -; in: GE 2014, 254).

- Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Die Kappungsgrenze von 15 % nach § 558 d Abs. 3 BGB gilt erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen wurde. War die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Verordnung abelaufen, gilt die Kappungsgrenze von 20 % (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 - 63 S 161/13 -; in: GE 2014, 255).

- Ein im Jahr 1985 errichteter Plattenbau wird nicht dadurch zu einem Neubau i. S. d. Berliner Mietspiegels, dass er teilweise zurückgebaut und umfassend saniert und modernisiert wird (AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 - 20 C 56/14 -; in: GE 2014, 875).

- Die Berliner Kappungsgrenzen-VO vom 7. Mai 2013 (GVBl., S. 128) ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2014 - 67 S 121/14 -; in: GE 2014, 1064).

- Ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 reicht als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete aus, ohne dass ein Sachverständigengutachten einzuholen ist (AG Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14 -; in: GE 2014, 1013).

- 1. Einwendungen eines Mieters gegen die vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen für eine Brutokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit in einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) angesetzte Höhe des Betriebskostenanteils sind nur dann zu berücksichten, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (AG Mitte, Urteil vom 04.08.2014 – 20 C 50/14 -; in: GE 2014, 1341).

- Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer ist als die vertraglich vereinbarte und deshalb dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann, ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze die bisher rechtlich wirksam vereinbarte Miete zugrunde zu legen (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13 -; in: GE 2014, 1455).

- 1. Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel zumindest dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann. das gilt auch, wenn dadurch der obere Spannwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wird. 2. Für die materielle Begründung ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen (AG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014 - 425 C 4765/14 -; in: GE 2014, 1461).

- 1. Für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel auch dann abzustellen, wenn das Zustimmungsverlangen nach dem für dessen Erstallung festgelegten Stichtag, aber vor dessen Inkrafttreten zugegangen ist (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2014 – 65 S 5127/13 -; in: GE 126).

- 1. Die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung des Mieters, dass eine derzeit unstreit vorhandene Ausstattung (hier: Dusche) dem Mieter zuzurechnen sei, trägt der Mieter. 2. Die Heranziehung eines Sternchenfeldes ist einem Sachverständigengutachten überlegen. 3. Legt ein Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen nur die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, ist vom Gericht bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit gleichwohl die im Mietvertrag vereinbarte (hier: größere) Wohnfläche anzusetzen, wenn die Flächenabweichung unter 10 % liegt (in Fortführung von BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 – GE 2009, 1038) (AG Schöneberg, Urteil vom 16.10.2014 – 107 C 434/12 -; in: GE 2015, 127).

- Keine Berücksichtiung von vertraglich dem Vermieter zugeschriebenen, aber vom Mieter eingebrachten Einbauten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete (AG Köpenick, Urteil vom 3. Juni 2014 – 2 C 13/14 -; in: GE 2015, 131).

- Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 337/10 -; in: IMR 2011, 401).

- Ein im Mietspiegel vorgesehener Zuschlag darf zur Überschreitung der Mietspiegelspanne führen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 -; in: IMR 2013, 398).

- 1. Die innerhalb einer Spanne eines qualifizierten Mietspiegels liegenden Mietwerte spiegeln die ortsübliche Miete für Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds wieder. Innerhalb der Spanne erfolgt die Bestimmung der konkreten ortsüblichen miete durch Schätzung. 2. Steht neben einem qualifizierten Mietspiegel auch eine für diesen Mietspiegel aufgestellte Orientierungshilfe der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten zur Verfügung, ist die Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Miete aufgrund der damit einhergehenden zusätzlichen Kosten nicht gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12 -; in: IMR 2014, 8).

- 1. Maßgebend für die Einordnung einer Wohnung in einen Mietspiegel sidn das Baualter und die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. 2. Auch nach einer aufwändigen Sanierung kann ein Plattenbau von 1985 nicht als Neubau angesehen werden (AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 - 20 C 56/14 -; in: IMR 2014, 417).

- Ein Mieter, der seit 45 Jahren in der Wohnung wohnt und deshalb in der Umgebung verwurzelt ist, dort als Hartz-IV-Empfänger am Wohnungsmarkt chacenlos und zudem gesundheitlich sehr labil ist, hat nach einer begründeten Eigenbedarfskündigung Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 - 19 C 77/12 -; in: IMR 2014, 418).

- 1. Tritt nach Zugang des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 BGB ein neuer Mietspiegel in Kraft, so ist dieser der gerichtlichen Entscheidung im Zustimmungsprozess zu Grunde zu legen. 2. Die Angaben ine inem Energieausweis sind für die Beurteilung der energetischen Qualität eines Gebäudes nicht zwingend (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13 -; in: IMR 2015, 142).

- 1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen (Sternchen-Felder). 2. Den Werten eines solchen Felds kommt keine Vermutungswirkung zu. 3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14 -; in: IMR 2015, 20).

- Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich seine Anwendbarkeit auf Wohnungen in Reihenhäusern ausschließt, kann er zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, das damit formell wirksam ist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 - 63 S 192/14 -; in: GE 2015, 453).

- Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, die einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 - 232 C 262/14 -; in: GE 2015, 457). 

- Ein im Krieg beschädigtes Gebäude stellt keinen Nachkriegsbau dar, wenn die Außenmauern noch komplett standen, Keller und Kellerdecken unbeschädigt, das Treppenhaus intakt und die Wohnungen  noch begehbar waren (AG Köpenick, Urteil vom 04.11.2014 - 3 C 29/14 -; in: GE 2015, 660).

- Der Berliner Mietspiegel 2013 ist auch als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.05.2015 - 20 C 560/14 -; in: GE 2015, 794).

- Eine Beweisaufnahme zur Klärung der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel gilt, ist nur möglich, wenn die Partei, die dies in Abrede stellt, substanziierte Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels vorbringt (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 - 18 S 411/13 -; in: IMR 2015, 361).

- Auch der einfache Mietspiegel kann eine ausreichende tatsächliche Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Als solche kommt er nur dann nicht infrage, wenn eine Partei substanziierrt die erforderliche Sachkunde seiner Ersteller, sachfremde Erwägungen oder die Verwertung unrichtigen oder nicht repräsentativen Datenmaterials rügt. Eine nicht im Einzelnen ausgeführte Beanstandung methodischer Mängel genügt nicht, zumal von einem gerichtlichen Sachverständigengutachten keine besseren Ergebnisse zu erwarten sind (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15 -; in: IMR 2015, 362).

- 1. Der Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15 -; in: GE 2015, 971).

- Der Berliner Mietspiegel 2009 ist wegen Mängeln bei der Datenerhebung kein qualifizierter Mietspiegel i. V. v. § 558d Abs. 1, 3 BGB. Wegen der Mängel kann er auch nicht als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleismiete herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 17.07.2015 - 63 S 220/11 -; in: GE 2015, 1097).

- 1. Wird ein wohnwerterhöhendes Merkmal erst in der Berufungsinstanz vorgetragen und von der Gegenseite nicht bestritten, ist der Vortrag nicht verspätet. 2. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bruttokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) genügt es, wenn der angesetzte Betriebskostenanteil der Höhe nach (hier mit 0,90 €/m²) angegeben ist, die Beifügung einer Berechnung des Betriebskostenanteils ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2015 - 67 S 76/15 - (Einzelrichter); in: GE 2015, 1599).

- Wenn beide Parteien im Zustimmungsprozess Einwendungen gegen die Heranziehung eines Mietspiegels erheben, kann das  Gericht einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten den Vorzug geben (LG Berlin, Urteil vom 02.12.2015 - 18 S 183/15 -; in: GE 2016, 61).

- 1. Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern. 2. Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen (LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 - 13 S 26/14 -; in: GE 2016, 63).

- 1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist jedenfalls als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. 2. Die Indizwirkung zum Nachweis der Ortsüblichkeit dr verlangten Miete wird insbesondere durch folgenden Vortrag des Vermieters nicht erschüttert: nicht repräsentatives Datenmaterial mit unverhältnismäßig geringer Anzahl vonWerten • Verletzung des Homogenitätsgebotes durch Einteilung in nur drei Wohnlagen mit empirisch fehlerhafter Extremwertbereinigung • nur unzureichende Erhebungen zu den Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016 - 233 C 467/15 -; in: GE 2016, 331).

- 1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. 2. Welcher Mietspiegel anwendbar ist, richtet sich nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (AG Wedding, Urteil vom 06.01.2016 - 8a C 205/15 -; in: GE 2016, 333).

- 1. Die ortsübliche Miete ist nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln, wenn die Mietparteien im Prozess keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt kann in diesem Fall dahinstehen (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 273/15 -; in: GE 2016, 591).

- Mit Vergleichswohnungen - auch aus dem eigenen Bestand - kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Im Rahmen der (materiellen) Begründetheit sind Vergleichswohnungen einem Mietspiegel nicht überlegen. Der Berliner Mietspiegel kann als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (Anschluss an LG Berlin, ZK 67, GE 2015, 971), so dass dahinstehen kann, ob er seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel zwischenzeitlich eingebüßt hat (ZK 63, GE 2015, 1097) (AG Mitte, Urteil vom 06.04.2016 - 7 C 185/15 -; in: GE 2016, 593).

- Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel und bezieht sich im Zustimmungsprozess ohne weiteren Vortrag nur auf Sachverständigengutachten, weil der Mietspiegel nicht qualifiziert sei, stellt das einen Antrag auf unzulässigen Ausforschungsbeweis dar, dem nicht nachzugehen ist (AG Köpenick, Urteil vom 23.02.2016 - 14 C 179/15 -; in: GE 2016, 594). 

- Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel begründet wird mit dem Zusatz, der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, ist formell unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 - 13 C 203/15 -; in: GE 2016, 656).

- Um den Berliner (Netto-) Mietspiegel anzuwenden, ist wie bei der Telinklusivmiete bei einer vereinbarten Nettokaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 209/15 -; in: GE 2016, 728).

- Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt werden, wenn die Vertragsparteien im Rechtsstreit keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt, kann in diesem Fall dahinstehen (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 - 63 S 264/15 -; GE 2016, 867).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter zwar auf den Mietspiegel Bezug nimmt, aber gleichzeitig mitteilt, er halte ihn nicht für qualifiziert. 2. Daran ändert sich nichts, wenn im Zustimmungsprozess der Vermieter sich zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich auf Sachverständigengutachten beruft. 3. Werden Einwendungen gegen den Mietspiegel von den Parteien nicht (rechtzeitig) vorgetragen, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 jedenfalls als einfacher Mietspiegel zu Beweiszwecken herangezogen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2016 - 65 S 149/16 -; in: GE 2016, 975).

- Auch wenn der Berliner Mietspiegel (2011) ausdrücklich ausführt, dass er auf Wohnungen in Reihenhäusern nicht anwendbar sei, ist der Vermieter nicht gehindert, sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf den Mietspiegel zu berufen (BGH, Beschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15 -; in: GE 2016, 1022).

- Unabhängig davon, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert i. S. d. § 555d BGB ist, kann er als einfacher Mietspiegel nach § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971) (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15 -; in: GE 2016, 1029).

- Für eine Wohnung mit Ofenheizung kann zwar der Berliner Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden; als Beweismittel im Prozess ist er jedoch ungeeignet (AG Köpenick, Urteil vom 17.05.2016 - 3 C 97/15 -; in: GE 2016, 1033).

- 1. Das Gericht ist im prozess um die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB auch dann gemäß § 287 ZPO befugt, die ortsübliche Miete auf Grundlage eines ordnugnsgemäß erstellten Mietspiegels zu schätzen, wenn der Vermieter zum Beweis der behaupteten Ortsangemessenheit der verlangten Miete ein Sachverständigengutachten anbietet und einer gerichtlichen Schätzung ausdrücklich widerspricht. Die Norm des § 287 ZPO dient nicht nur den Interessen des Anspruchstellers, sondern soll auch den Anspruchsgegner vor vermeidbaren Prozesskosten schützen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht schon deswegen besser als ein Mietspiegel zur Ermittlugn der ortsüblichen Miete geeignet, weil es formal einen Strengbeweis liefert. Das Gericht muss ohnehin schätzen, denn "die ortsübliche Miete" kann selbst mit maximalem Aufwand niemals weissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr lässt sich immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert finden. (Anschluss an BVerfG, 1 BvR 268/90 u. a., Beschluss vom 3. April 1990 sowie 1 BvR 160/91, Beschluss v. 20. März 1991, und LG Berlin - 18 S 108/15-, Urteil vom 2. Dezember 2015). 2. Wird im Verlaufe des Rechtsstreits ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, dessen Erhebungsstichtag näher am Datum der Wirksamkeit der angestrebten Mieterhöhung liegt als der Erhebungsstichtag des bei Abfassung des Erhöhungsverlangens jüngsten Mietspiegels, so ist für eine Schätzung der ortsüblichen Miete der neuere Mietspiegel heranzuziehen. 3. Ob der Berliner Mietspiegel 2015 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher ein "qualifizierter Mietspiegel" im Sinne des § 555d BGB ist, bleibt offen. Der Berliner Mietspiegel 2015 einschließlich der "Orientierungshilfe" zur Spanneneinordnung kann grundsätzlich jedenfalls als "einfacher Mietspiegel" im Sinne des § 555c BGB für eine Schätzung der ortsüblichen Miete herangezogen werden, denn die ihm zugrundeliegende Primärdatenerhebung genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung, und die "Orientierungshilfe" ist von der Expertise der an ihrer Erstellung beteiligten Fachleute getragen. Die erhobenen Rügen gegen die Methoden der Datenbereinigung treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015 teils nicht zu, teils sind sie bezogen auf die vorliegende Wohnung irrelevant (LG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 18 S 111/15 -; in: GE 2016, 1152).

- 1. Auch wenn einem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltende Vermutungswirkung, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben, zukommt, darf er in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen. 2. Die im Zeitpunkt der Errichtung einer Wohnung übliche Ausstattung ist nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern der heutige Ausstattungszustand. 3. Will der Vermieter sich im Rahmen der Begründetheit einer Zustimmungsklage auch auf wohnwerterhöhende Merkmale stützen, die keinen Eingang in die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel gefunden haben (hier: kleines Mietobjekt mit weniger als sieben Mietparteien), muss er substantiiert etwaige positive Begleitumstände vortragen (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 13.07.2016 - 65 S 199/16 -; in: GE 2016, 1155).

- Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es dahinstehen, ob dieser qualifiziert nach § 558d BGB ist, er reicht zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Das wiederspricht nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen ist noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.07.2016 - 67 S 166/16 -; in: GE 2016, 1156).

- 1. Der Vermieter ist in der Wahl seines Begründungsmittels für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss dem Mieter die entsprechenden Angaben des qualifizierten Mietspiegels nur (zusätzlich) mitteilen. Dem Vermieter soll trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel frü die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt udn er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will. 2. Der Umstand, dass der Vermieter bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitteilt, dass der in Bezug genommene Mietspiegel seiner Auffassung nach "nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB" sei, ändert nichts daran, dass ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliegt; die Begründung genügt auch dann vollumfänglich ihrem Zweck, wenn der Vermieter (ohne jede Begründung) die Qualität des Begründungsmittels in Frage stellt. 3. Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter sich im Prozess zur Überprüfung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auf Sachverständigengutachten beruft; dies führt nicht - nachträglich - zur Unwirksamkeit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 79/16 -; in: GE 2016, 1383).

- Es bestehen keine Bedenken rechtlicher und tatsächlicher Art, den Berliner Mietspiegel 2015 als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 65 S 197/16 -; in: GE 2016, 1509).

- Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechnten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -; in: GE 2017, 472).

- Für die Einordnung einer Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss in den Berliner Mietspiegel ist die Bezugsfertigkeit maßgeblich. Hat der Mieter dazu substantiierte Angaben gemacht, reicht für die entgegenstehende Behauptung des Vermieters über einen späteren Termin die Vorlage eines Schlussabnahmescheins nicht, der nur die Abnahme von genehmigungspflichtigen Bauarbeiten bestätigt, ohne dies zu bezeichnen (LG Berlin, Urteil vom 12.05.2017 – 63 S 276/16 -; in: GE 2017, 955). 

- Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum – nicht aber Küche und Bad – einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017 – 67 S 149/17 -; in: GE 2017, 1224).

- Die bloße Wiederholung der in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel genannten Merkmale (hier: Wohnumfeld) reicht zur Begründung von Wohnwertmerkmalen alleine nicht aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 – 210 C 55/17 -; in: GE 2017, 1415).

- Im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung kann die Einordnung eines Gebäudes in die maßgebliche Baualtersklasse aufgrund von Indizien vorgenommen werden, wenn sich das Gebäudealter nicht mehr aus den – weil unstreitig nicht mehr vorhanden (hier: verbrannt) – Bauakten feststellen lässt (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2017 – 65 S 402/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 1475).

- 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn der Vermieter auf das einschlägige Mietspiegelfeld Bezug nimmt. Weder eine Beifügung des Mietspiegels noch die Angabe einer konkreten Spanne im Rasterfeld sind nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich. 2. Die möglicherweise irrtümliche zusätzliche Bezugnahme auf einen früheren Mietspiegel ist unschädlich (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17 -; in: GE 2017, 1558).

- Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -).

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wohnwerterhöhende/wohnwertmindernde Merkmale/Sondermerkmale

 

- Gamat–Außenwandöfen sind keine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Mitte, Urteil vom 01.1.2001 – 10 C 274/01 -, in: GE 2001, 1679).

- Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2000 in den westlichen Bezirken ist wie folgt auszulegen: Ein nicht vorhandener Balkon ist nicht wohnwertmindernd; bei Übernahme der vollen Kosten für den Kabelanschluss durch die Mieter liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor; ein nicht ausdrücklich mitvermieteter Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend (AG Schöneberg, Urteil vom 24.01.2002 – 13 C 394/01 -, in: GE 2002, 469).

- Führt die Spanneneinordnung zu der Merkmalgruppe 2 (Küche) zu einem höheren Zuschlag, als er sich für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche berechnen würde, so wird der Zuschlag auf den Betrag für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche begrenzt (LG Berlin, Urteil vom 17.08.2001 – 63 S 508/00 -, in: GE 2002, 261). 

- 1. Der Mietspiegel ist als Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn ein erheblicher Teil der Miete (hier: für eine Einzimmerwohnung) aus einem „Möblierungszuschlag“ besteht. 2. Für die Bewertung des Möblierungszuschlags ist auf den Zeitwert (Nutzungswert) der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen; dieser ist mit monatlich 2 % zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01 -, in: GE, 954).

- Ist die Wohnung an eine Ölzentralheizung angeschlossen, gilt sie im Sinne des Mietspiegels als mit einer Sammelheizung ausgestattet, selbst wenn Heizkörper und Rohre innerhalb der Wohnung früher vom Mieter eingebaut worden waren (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2003 – 62 S 256/03 – , in: GE 2004, 180).

- Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ist ein fehlender Balkon wie ein „nicht nutzbarer Balkon“ zu behandeln; dies folgt sowohl aus Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale als auch daraus, dass nach Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels bei Berechnung der Zusatzmerkmale ein „nicht nutzbarer Balkon“ einem nicht vorhandenen Balkon gleichgesetzt wurde (KG, Urteil vom 02.09.2004 – 12 U 211/03 - , in: GE 2004, 1391).

- Bei einer Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete ist ein nicht vorhandener Balkon kein Negativmerkmal im Sinne eines nicht nutzbaren Balkons (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.03.2005 – 213 C 573/04 - , in: GE 2005, 743).

- Stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf ein Mietspiegelfeld für Neubau, muss er bei einem vor 1918 errichteten Gebäude (Altbau) die Neubaueigenschaft für die Wohnung schon im Mieterhöhungsverlangen begründen. Ist die Einordnung der Wohnung als Neubau nicht erkennbar gerechtfertigt, ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine ortübliche Vergleichsmiete für Neubau nicht hinreichend dargelegt, selbst wenn aufgrund einer Einordnung der Wohnung als Altbau das Erhöhungsverlangen in der Sache die ortsübliche Miete nicht übersteigen würde (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2004 - 63 S 263/04 - , in: GE 2005, 307).

- 1. Ein auf einen Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist bereits formell unwirksam, wenn der Mietspiegel keine vergleichbaren Wohnungen enthält, sondern die Begründung durch Interpolation zwischen bzw. Analogie oder Kombination mit anderen Feldern gewonnen wurde. 2. Der Berliner Mietspiegel 2003 erfasst keine Wohnungen mit Außen-WC und kann deshalb auch nicht zur Begründung einer Mieterhöhung für solche Wohnungen herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004 – 67 S 190/04 - , in: GE 2005, 675).

- 1. Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam. 2. Ein nicht vorhandener Balkon ist im Rahmen der Orientierungshilfe wohnwertmindernd. 3. Um die vom Vermieter zur Umrechnung einer Brutto- in eine Nettomiete vorgetragenen konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten beurteilen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 354/05 -, in: GE 2006, 723).

- 1. Der Begriff „überwiegend“ im Zusatzmerkmal „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend nicht unter Putz“ in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stellt nicht auf die Wohnung insgesamt ab, sondern nur auf die Räumlichkeiten, die einen Wasseranschluss haben. 2. Ein „überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand“ nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt vor, wenn die Fassade eines Hauses erneuert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 09.06.2006 – 65 S 75/06 -, in: GE 2006, 917).

- Hat die Wohnung keinen Balkon, ist das nicht als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen, denn es handelt sich insofern nicht um einen „nicht nutzbaren Balkon“ im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2005 (AG Charlottenburg, Teilurteil vom 15.06.2006 – 219 C 41/06 -, in: GE 2006, 1175).

- Ein Kaltwasserzähler in der Wohnung ist nicht wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter den Zähler geleast hat (AG Köpenick, Urteil vom 19.09.2006 – 5 C 26/06 -, in: GE 2006, 1409).

- Die Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler ist nicht als wohnwerterhöhend anzusehen (AG Köpenick, Urteil vom 14.06.2006 – 6 C 105/06 -, in: GE 2006, 1045).

- Ein geleaster Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend (AG Köpenick, Urteil vom 07.06.2007 – 12 C 86/07 -, in: GE 2007, 1056).

- Auch ein geleaster Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005 (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2007 – 67 S 400/06 -, in: GE 2007,652).

- Ein Kaltwasserzähler in der Wohnung ist auch dann wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter den Zähler geleast hat (AG Mitte, Urteil vom 28.06.2006 – 17 C 154/06 -, in: GE 2006, 1411).

- 1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. 2. Der Umstand, dass die Zählermiete im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt wird, ändert daran nichts (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 162/06 -, in: GE 2007, 55).

- Ein Handwaschbecken mit Innenmaßen von 48 cm x 26 cm ist nicht „klein“ im Sinne der Orientierungshilfe Berliner Mietspiegel 2005. Ein Waschbecken mit einer Innenbreite von mehr als 40 cm ist ein normales Handwaschbecken (AG Lichtenberg, Urteil vom 13.09.2006 – 11 C 105/06 -, in: GE 2006, 1411).

- 1. Doppelfenster sind nicht mit Isolierverglasung gleichzustellen. 2. Für ein modernes Bad reicht es nicht mehr aus, wenn es gefliest ist und über eine eingebaute Badewanne verfügt (AG Mitte, Urteil vom 12.10.2006 – 7 C 315/05 -, in: GE 2006, 1485).

- Die Ersetzung der vom Mieter eingebauten Etagenheizung durch eine Zentralheizung des Vermieters rechtfertigt jedenfalls dann deren Berücksichtigung als Ausstattungsmerkmal des Berliner Mietspiegels, wenn die Aufwendungen für die Etagenheizung abgewohnt sind (AG Mitte, Urteil vom 14.07.2006 – 6 C 107/06 -, in: GE 2007, 227).

- Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Breitbandkabelanschluss besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muss, eine 1 qm große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum und ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann (AG Tiergarten, Urteil vom 03.01.2007 – 4 C 397/06 -, in: GE 2007, 296).

- 1. Für eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 reicht es aus, dass die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Dies ist bereits bei einer gepflasterten Fläche der Fall. 2. Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich (AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 -, in: GE 2007, 299).

- 1. Ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels ist unabhängig von seiner Größe auch dann vorhanden, wenn es nur über die Küche erreichbar ist. 2. Ein Kaltwasserzähler ist bei einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend. 3. Der Schöneberger Kiez ist keine Citylage (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2006 – 63 S 71/06 -, in: GE 2007, 597).

- Hat der Mieter ein Spülbecken selbst angeschafft als Ersatz für ein marodes Ausgussbecken, kann er sich nicht auf ein wohnwertminderndes Merkmal i.S. der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel berufen (AG Köpenick, Urteil vom 01.02.2007 – 3 C 229/06 -, in: GE 2007, 659).

- 1. Ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität in den Wohnräumen ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005, nicht dagegen ein solcher in der Küche. 2. Die Lage in einer Straße mit einer Feuerwehrwache führt nicht automatisch zu einer negativen Einstufung der Wohnung als lärmbelastet (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2006 – 65 S 335/05 -, in: GE 2006, 849).

- Der sich aus der Orientierungshilfe ergebende Wohnwertzuschlag für einen geleasten Kaltwasserzähler kann im Wege der Schätzung gekürzt werden, wenn die Wohnwerterhöhung durch die Verbrauchskontrolleinrichtung tatsächlich geringer ist (AG Köpenick, Urteil vom 27.03.2007 – 7 C 362/06 -, in: GE 2007,725).

- 1. Früher zur Modernisierung der preisgebundenen Wohnung verwendete öffentliche Fördermittel brauchen nach Auslaufen der Preisbindung in der Mieterhöhungserklärung nicht mehr angegeben zu werden. 2. Die Lage der Wohnung im Hochparterre ist nicht wohnwertmindernd. 3. Behebbare Mängel sind bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2007 – 63 S 285/06 -, in: GE 2007,784).

- 1. Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine Gestaltung der Müllstandsfläche i.S. der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2005 dar. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung etwa die Müllgefäße verdeckt. 2. Eine mit einer leicht demontierbaren Verblendung verkleidete Badewanne ist keine Einbauwanne i.S.d. Mietspiegels (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2007 – 65 S 156/07 -, in: GE 2007, 1191).

- 1. Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist. 2. Das Fehlen von Steckdosen im Bad ist als unzureichende Elektroinstallation wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 3. Die bloße Wiederholung des Mietspiegeltextes zur Orientierungshilfe ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich (hier: „ überwiegend moderne Isolierverglasung“). 4. Ein Trockenraum außerhalb der Wohnung ist ein zusätzlicher Nutzraum im Sinne der Orientierungshilfe (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 – 67 S 481/06 -, in: GE 2007, 1255).

- 1. Auf Wunsch des Mieters entfernte Spüle und Herd sind auch dann als wohnwertmindernd i.S.d. Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn der Vermieter bereit gewesen wäre, sie in der Wohnung zu belassen. 2. Überstrichene Fliesen sind ebenso wenig wohnwerterhöhend wie abgezogener Dielenfußboden. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht, wenn die Hauseingangstür abgeschlossen ist. 3. Das Fehlen eines Balkons ist wohnwertmindernd (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007 – 63 S 144/07 -, in: GE 2008, 124).

- 1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. 2. Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist. 3. Ein modernes Bad i.S.d. Berliner Mietspiegels 2005 setzt kein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten voraus. Vielmehr reicht eine Verfliesung des Bodens und der Wände sowie der Badewanne aus. Die Verfliesung der Wände ist als „türhoch“ anzusehen, wenn sie eine Höhe von etwa 2 m erreicht (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2008 – 62 S 313/07 -; in: GE 2008, 266)., ändert daran nichts (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 162/06 -; in: GE 2007, 55).

- Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 – 67 S 481/06 -; in: GE 2007, 1255).

- Ein modernes Bad i.S.d. Berliner Mietspiegels setzt eine freihängende Toilette mit unter Putz verlegtem Spülkasten und unter Putz verlegten Wasser- und Heizungsrohren voraus. Fliesen an Boden und Wänden sowie eine eingebaute Badewanne allein sind lediglich eine Standardausführung und keine besondere, über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und Gestaltung, die für ein modernes Bad erforderlich sind (AG Mitte, Urteil vom 12.10.2006 – 7 C 315/05 -; GE 2006, 1485).

- Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich (AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 -; in: GE 2007, 299).

- 1. Eine abschließbare Müllstandsfläche liegt vor, wenn zwar die Müllstandsfläche selbst unmittelbar nicht abschließbar, jedoch nur über einen verschlossenen Kellereingang zu erreichen ist. 2. Für die Annahme einer bevorzugten Citylage reicht es nicht, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schlossstrasse oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können. 3. Hochwertiger Bodenbelag in Form von Parkettboden setzt voraus, dass dieser sich in einem guten Zustand befindet. 4. Eine aufwendige Deckenverkleidung (Stuck) kann nur dann wohnwerterhöhend sein, wenn sich diese in gutem Zustand befindet (AG Charlottenburg, Urteil vom 16.01.2007 – 218 C 228/06 -; in: GE 2008, 542).

- 1. Eine im Hochparterre (halbe Treppe) gelegene Wohnung steht einer Erdgeschosswohnung nicht gleich. 2. Wandfliesen in der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich der Spüle abgedeckt ist. Das Fehlen eines gesonderten Waschmaschinenanschlusses ist ebenso wohnwertmindernd wie das Fehlen einer Steckdose im Bad und das Vorhandensein nur einer Steckdose im Wohnzimmer. 4. Rollläden in einer Hochparterrewohnung sind nicht wohnwerterhöhend. 5. Eine nicht verschließbare Abstellnische steht einem Abstellraum nicht gleich. 6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche im Umfeld der Wohnung ist wohnwertmindernd. 7. Ein etwa 25 m von der Wohnung entfernter Kindergarten und Schulhort steht der Einordnung der Straße als besonders ruhig entgegen (AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2008 – 15 C 388/07 -; in: GE 2008, 545).

- 1. Auch fast 70 Jahre alte Bodenfliesen in der Küche sind wohnwerterhöhend. 2. Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht. 3. Eine Loggia miteiner Fläche von 2,5 qm ist nicht wohnwerterhöhend. 4. Eine Waschküche außerhalb der Wohnung ist wohnwerterhöhend. 5. Das Auftreten von Ratten stellt einen behebbaren Mangel dar und spielt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle. 6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur dann wohnwertmindernd, wenn beide Kriterien erfüllt sind; dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen des anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche (AG Schöneberg, Urteil vom 12.03.2008 – 104 a C 544/07 -; in: GE 2008, 607).

- Für das Sondermerkmal „modernes Bad“ kommt es nicht auf die Größe des Bades und seinen Zuschnitt an (AG Köpenick, Urteil vom 17.12.2007 – 10 C 177/07 -; in: GE 2008, 675).

- 1. Ein modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels liegt auch dann vor, wenn es sich nicht um hochwertige Ausstattungsgegenstände handelt; auf den Zuschnitt des Bades, dessen Größe und die Anordnung des Fensters kommt es nicht an. 2. Eine unzureichende Wärmedämmung liegt nur dann vor, wenn der Standard für vergleichbare Gebäude der gleichen Baualtersklasse nicht erreicht wird (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 12.02.2008 – 8 C 327/07 -; in: GE 2008, 675).

- 1. Für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reicht es aus, wenn der Mieter detailliert vorträgt, dass die Wände im Badezimmer nur teilweise gefliest sind, wenn der Vermieter dies allein mit Nichtwissen bestreitet. 2. Für eine Beeinträchtigung durch Geräusche reicht der Vortrag des Mieters nicht aus, dass sich in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt mit Kundenparkplatz befindet (AG Schöneberg, Urteil vom 29.06.2007 – 17b C 70/07 -; in: GE 2008, 675).

- Bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist eine Speisekammer wie ein Abstellraum zu bewerten (LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2008 – 67 S 310/07 -; in: GE 2008, 334).

- Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ist ein fehlender Balkon wie ein „nicht nutzbarer Balkon“ zu behandeln; dies folgt sowohl aus Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale als auch daraus, dass nach Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels bei Berechnung der Zusatzmerkmale ein „nicht nutzbarer Balkon“ einem nicht vorhandenen Balkon gleichgesetzt wurde (KG, Urteil vom 30.09.2004 – 8 U 54/03 -; in: GE 2004, 1392).

- Da der Mietspiegel nur isolierverglaste Fenster als wohnwerterhöhend ansieht, reichen Doppelglasfenster nicht aus, selbst wenn sie die gleichen isolierenden Eigenschaften haben. Eine Nische im Flur ist weder ein Einbauschrank noch ein Abstellraum, da es an einer Tür fehlt, so dass dieser Bereich nicht verschlossen werden kann. Ein Balkon ist auch nicht groß und geräumig, wenn ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar sind, allerdings der dritte Stuhl gerade noch an den Tisch stellbar ist und dazu führt, dass es um den Tisch sehr eng wird und nicht jeder Platz auf dem Balkon problemlos erreichbar ist (AG Schöneberg, Urteil vom 03.02.2005 – 8 C 101/04 -; in: GE 2005, 311).

 Ist laut Mietvertrag nur eine Toilette vermietet, ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, wenn diese Ausstattung vom Mieter eingebracht  worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 346/07 -; in: GE 2008, 1057).

- 1. Leistet der Vermieter einen Zuschuss von 2.000 DM zum Kauf von Spüle, Ober- und Unterschränken nebst Herd, gilt die Wohnung als mit Einbauküche und Spüle im Sinne der Orientierungshilfe ausgestattet. 2. Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor. 3. Eine Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.07.2008 – 20 C 103/08 -; in: GE 2008, 1199).

- 1. Sind mehrere Fenster zur Straße sowie die Balkontüren mit isolierverglasten Fenstern ausgestattet worden, ist das Merkmal „überwiegend moderne Isolierverglasung“ unabhängig davon erfüllt, ob ein erheblicher Schallschutz erreicht wird. 2. Auch die von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist als „Abstellraum innerhalb der Wohnung“ anzusehen. 3. Ein fehlender Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleichzustellen. 4. Das Merkmal “stark vernachlässigte Umgebung in einfacher Wohnlage“ ist nicht allein dadurch erfüllt, dass sich im Straßenbild der Wohngegend alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2008 – 67 S 9/08 -; in: GE 2008, 1257).

- Ersetzt der Mieter einen vermieterseits gestellten (auch defekten) Küchenherd durch einen eigenen (besseren), ist die Wohnung mietspiegelmäßig als mit einer vorhandenen Kochmöglichkeit zu behandeln. Eine Kellerfeuchtigkeit stellt sich als wohnwertminderndes Merkmal dar, auch wenn die Wassereintrittsstelle örtlich begrenzt ist. Eine Ungepflegtheit der offenen Müllstandsfläche ergibt sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2008 – 63 S 400/07 -; in: GE 2008, 1258).

- 1. Auch ein geleaster Kaltwasserzähler gilt als wohnwerterhöhend. 2. Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. 3. Eine unzureichende Elektroinstallation bei einem Altbau liegt nicht vor, wenn die Waschmaschine und der Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden können. 4. Die Wohnräume sind nicht überwiegend schlecht belichtet, wenn nur das Berliner Zimmer in der Erdgeschosswohnung betroffen ist; der pauschale Hinweis auf vor dem Fenster stehende Bäume reicht nicht. 5. Eine Heizanlage, die vor 1984 eingebaut wurde, gilt als Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad und ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 – 63 S 160/07 -; in: GE 2008, 1259).

- 1. Ein Balkon ist nicht deswegen „nicht nutzbar“ i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007, weil er ein Gefälle aufweist. 2. Die Elektroinstallation liegt nicht „über Putz“, wenn sie nicht sichtbar ist, weil die Leitungen in Kabelkanälen gefasst, verschalt oder abgekoffert sind. 3. Liegt die Wohnung im Hochparterre, ist für sie ein Abschlag für „Lage im Erdgeschoss“ nicht vorzunehmen, da sie im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung mit einem geringeren Einbruchrisiko behaftet ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.03.2008 – 7 C 457/07 -; in: GE 2008, 1261).

- 1. Ein modernes Bad liegt auch dann vor, wenn es sich um einen kleinen Raum mit einem Fenster ohne Kippfunktion handelt. 2. Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3,00 m lang). 3. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes liegt schon dann vor, wenn die Fassade erneuert wurde. 4. Eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti beschmiert sind. Erforderlich ist eine unterlassene Instandsetzung über einen längeren Zeitraum mit der Folge von z. B. vermehrt auftretendem Leerstand von Gewerbeflächen (AG Mitte, Urteil vom 11.03.2008 – 5 C 152/07 -; in: GE 2008, 1263).

- Eine zugunsten des Vermieters zu berücksichtigende Sammelheizung liegt vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich sind, eingebaut hat. Eine vom Vermieter erneuerte Gastherme stellt die zentrale Energieabnahmestelle dar, mit deren Hilfe die Wohnung mit Wärme versorgt wird. Von dem Mieter eingebaute Heizkörper und Rohre sind demgegenüber unbedeutend (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.12.2007 – 7 C 53/07 –, LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 7.4.2008 – 62 S 23/08 -; in: GE 2008, 1430).

- Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein eines Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer sowie eine moderne Heizungsanlage. Letzteres Merkmal ist auch erfüllt, wenn der Vermieter zu einem derartigen Einbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet war. Eine Wärmedämmung ist dann unzureichend, wenn der Wärmeschutz der Gebäudehülle hinter demjenigen Standard zurückbleibt, der für Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse typisch ist. Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz kann ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen; die Unterlassung einer solchen Maßnahme führt nicht zwangsläufig zur Annahme einer wohnwertmindernden Merkmals (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2008 – 67 S 95/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1494).

- Bei einem Abstand zwischen Erdboden und der Unterkante der Fenster von 1,94 m ist eine Lage der Wohnung im Hochparterre anzunehmen, so dass ein Abschlag für eine Erdgeschosswohnung nach dem Berliner Mietspiegel nicht in Betracht kommt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.8.2008 – 18 C 230/08 -; in: GE 2008, 1564).

- 1. Eine freistehende Badewanne ohne Verblendung ist negativ zu bewerten. 2. Das Merkmal „Wandfliesen im Arbeitsbereich“ liegt nur dann vor, wenn der Fliesenspiegel mindestens die Arbeitsflächen von Herd und Spüle vollständig umfasst. 3. Eine aus 1950 stammende Kücheneinrichtung inklusive eines sog. „Stufenbeckens“ und eines Wandschrankes ist nicht mehr als wohnwerterhöhende „komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken“ anzusehen. 4. Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein „Abstellraum“. 5. Das Fehlen einer Steckdose im Bad ist wohnwertmindernd (AG Schöneberg, Urteil vom 2.10.2008 – 10a C 116/07 (n.rk.) -; in: GE 2008, 1565).

- 1. Bei einer Mieterhöhung ist hinsichtlich des Ausstattungszustandes einer Wohnung auf denjenigen bei Vertragsbeginn abzustellen. Mietermodernisierungen sind nicht zu berücksichtigen. 2. Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändert nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit „Abstellraum“. 3. Stoffummantelte Elektroleitungen stellen keine unzureichende Elektroinstallation dar. 4. Auch eine nach vorne gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume im Seitenflügel liegen, ist eine Wohnung im Vorderhaus. 5. Behebbare Mängel haben auf die Höhe der ortsüblichen Miete keinen Einfluss (LG Berlin, Urteil vom 15.8.2008 – 63 S 42/08 -; in: GE 2008, 1627).

- 1. Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m² ist auch dann „geräumig“, wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,7 m breit ist. 2. Eine Müllstandsfläche ist auch dann „abschließbar“, wenn die Schließanlage von Unbefugten mittels eines Hilfsmittels geöffnet werden kann (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6.6.2008 – 4 C 100/08 -; in: GE 2008, 1628).

- 1. Die Warmwasserversorgung der Wohnung ist unzureichend, wenn für die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/ WC und Küche lediglich ein Boiler mit einem Fassungsvermögen von 80 Litern zur Verfügung steht. 2. Hat der Mieter – und nicht der Vermieter – die vorhandene Spüle und den Herd selbst gestellt, ist die Küche als ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle ausgestattet anzusehen. 3. Rollläden im ersten Obergeschoss sind nicht wohnwerterhöhend. 4. Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m² ist nicht als Abstellraum anzusehen. 5. Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist (AG Köpenick, Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 220/08 -; in: GE 2008, 1629).

- 1. Liegen die Elektroinstallation und die Be- und Entwässerungsleitungen nur im Bad auf Putz, ist das nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal „stark vernachlässigte Umgebung“ liegt nur dann vor, wenn die Wohnanlage deutliche Merkmale von „Verslumung“ aufweist (AG Tiergarten, Urteil vom 4.1.2008 – 9 C 190/07 -; in: GE 2008, 1631).

- 1. Sogenannte Riemchen im Arbeitsbereich der Küche sind mit Fliesen nicht vergleichbar und stellen kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. 2. Wohnwerterhöhende Merkmale in der Merkmalgruppe 4Gebäude – liegen nicht vor, wenn sie keinen Bezug zur Wohnung aufweisen und nicht zu einem Nutzungsvorteil führen. 3. Kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste (AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2008 – 16b C 185/08 -; in: GE 2009, 117).

- 1. Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist als moderne Heizungsanlage im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen. 2. Einzelne Putzabplatzungen reichen nicht aus, um einen schlechten Instandhaltungszustand der Fassade anzunehmen. 3. Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen, ist ein Zuschlag nach den Sätzen der II. BV anzusetzen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.4.2008 – 239 C 158/07 -; in: GE 2009, 203).

- Das Fehlen eines Balkons ist nicht als wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer seit GE 2006, 723 und Anschluss an Rechtsprechung der 67. Kammer [GE 2008, 1257]) (LG Berlin, Urteil vom 9.1.2009 – 63 S 189/08 -; in: GE 2009, 383).

- 1. Rollläden an Hochparterrewohnung sind wohnwerterhöhend. 2. Ein fehlender Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleichzusetzen. 3. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in dem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet (AG Wedding, Urteil vom 25.2.2009 – 19 C 246/08 -; in: GE 2009, 521).

- Das Spanneneinordnungsmerkmal „Bad“ liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist. 3. Ein fehlender Balkon steht nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleich (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

- Das Fehlen eines Balkons ist – was den Berliner Mietspiegel 2007 betrifft – nicht gleichzusetzen mit dem wertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons (Fortführung von LG Berlin, ZK 63, GE 2009, 383). Zur Abgrenzung zwischen Hochparterre- und Erdgeschosslage im konkreten Fall feststellen lassen. Das ist für die vermehrte Kälteeinwirkung von unten zu bejahen; doch auch die Höhe der Fenster erlaubt einer Vielzahl von Menschen unerwünschte Einblicke in die Wohnung, und die Einbruchsgefahr dürfte auch noch größer sein im Vergleich zu höher gelegenen Wohnungen (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2009 – 63 S 355/08 -; in: GE 2009, 1046).

- 1. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist schon dann anzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der eine entsprechende Dose installiert. 2. Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Feuchträume. 3. Ob eine hohe Lärmbelästigung im Wohnumfeld anzunehmen ist, kann nicht aus einem Sachverständigengutachten für ein Haus in derselben Straße abgeleitet werden, das sich in Nähe zu der Schienenstrecke und Ausrichtung unterscheidet (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 509/08 -; in: GE 2010, 67).

- Eine Nische im Flur ohne Sichtschutz ist kein Abstellraum im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Schöneberg, Urteil vom 25.11.2009 – 12 C 370/09 -; in: GE 2010, 127).

- Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m² als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2009 – 67 S 411/08 -; in: GE 2010, 204).

- Das Fehlen eines Balkons ist nicht wohnwertmindernd. 2. Die Wände des Bades sind überwiegend gefliest, wenn die Verfliesung im Nutzbereich 1,46 m hoch reicht. 3. Für einen schlechten Instandhaltungszustand reichen beschränkte bauliche Mängel nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2009 – 65 S 182/09 -; in: GE 2010, 271).

- Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht (BGH; Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 -; in: IMR März 2010).

- 1. Behebbare Mängel des wohnwerterhöhenden Merkmals des Terrazzofußboden sind unerheblich. 2. Eine zusätzliche Gemeinschaftswaschküche ist auch dann als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn sie in einem fußläufig (hier: höchstens 50 m) zu erreichenden Gebäude außerhalb des Hauses liegt (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 63 S 249/09 -; in: GE 2010, 414). 

- Eine Wärmedämmung an der Außenfassade eines Mietobjekts ist grundsätzlich dann im Rahmen einer Mieterhöhung als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: IMR 2010, 136).

- Ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt bei einer Isolierverglasung nur dann vor, wenn diese nach der Anzahl der Fenster (und nicht nach der Fläche der Verglasung) überwiegend ist. Ein vermietetes halbes Zimmer ist kein Abstellraum; der Anschluss an die Fernwärme zählt nicht als Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994 (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2009 – 67 S 441/08 -; in: GE 2010, 622).

- 1. Behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale sind bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. 2. Eine einen k-Wert von 1,8 W/m²·Kaufweisende Isolierverglasung ist als moderne, energieeinsparende Isolierverglasung anzusehen. 3. Gästewohnungen in einer Entfernung von 170 m bzw. 250 m, die in wenigen Gehminuten zu erreichen sind, sind wohnwerterhöhend (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2010 – 3 C 374/09 -, in: GE 2010, 625).

- 1. Im Bad sind nur weniger als 40 cm breite Handwaschbecken klein. 2. Ein 4 m² großer Balkon ist jedenfalls bei einer Breite von 1,20 m geräumig. 3. Eine 200 m entfernt liegende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend. 4. Eine Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät ein weiteres Gerät nicht betreiben werden kann, ist wohnwertmindernd. 5. Die Be-und Entwässerungsinstallation ist schon dann als überwiegend auf Putz verlegt anzusehen, wenn das im Bad der Fall ist. 6. Befindet sich die Unterkante der Wohnungsfenster etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür, liegt die Wohnung nicht mehr im Erdgeschoss (LG Berlin, Urteil vom 3.11.2009 – 63 S 184/09 -; in: GE 2010, 767).

 

- 1. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ reicht eine hüfthohe Hecke aus. 2. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ erfordert eine aufwendige Gestaltung der Wege oder Sitzflächen (AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2010 – 6 C 442/09 -; in: GE 2010, 851).

 

- 1. Ist das Bad mit mindestens einem normalen Handwaschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet, ist es unerheblich, dass das davon getrennte WC nur eine kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung aufweist. 2. Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m² sind wohnwerterhöhend. 3. Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten verstärkten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte. 4. Liegt die Lärmentwicklung der nahe der Wohnung gelegenen S-Bahn-Strecke unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm liegenden Grenzwerte, liegt das wohnwertmindernde Merkmal der erhöhten Lärmbelästigung nicht vor (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2010 – 63 S 256/09 -, in: GE 2010, 981).

 

- 1. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist schon dann anzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der eine entsprechende Dose installiert. 2. Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Feuchträume (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 509/08 -). 

 

- Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m² als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2009 – 67 S 411/08 -).

 

- 1. Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. 2. Ein Fahrradkeller ist auch dann nicht wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen. 3. Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ auch dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 63 S 635/09 -; in: GE 2010, 1339).

 

- Ein Kellerraum, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, bleibt ein nur dem Mieter allein zugänglicher Abstellraum (AG Köpenick, Urteil vom 27.08.2010 – 12 C 89/10 -; in: GE 2010, 1347).

 

- 1. Das innenliegende Bad, das durch ein Fenster oberhalb des neben dem Badezimmer liegenden Abstellraums mit abgehängter Decke belüftet werden kann, ist kein „Bad mit WC ohne Fenster“. 2. Die Wohnung mit zwei direkt miteinander verbundenen Zimmern im Seitenflügel, die nur durch das Wohnzimmer betreten werden können, ist schlecht geschnitten, weil sie mehr als ein gefangenes Zimmer aufweist. 3. Eine Waschmaschine ist auch dann in der Küche stellbar, wenn für sie an den 4 m langen Längswänden Platz ist. 4. Der als Durchgang dienende Keller ist kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum (AG Wedding, Urteil vom 10.05.2010 – 22b C 224/09 -; in: GE 2010, 1349). 

 

- 1. Behebbare Mängel einer bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Spüle sind nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 2. Im Jahre 1995 eingebaute Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung angesehen werden. 3. Eine funktionsfähige Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ohne technische Zusatzfunktionen ist nicht wohnwertmindernd. 4. Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichen abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.03.2010 – 18 C 326/09 -; in: GE 2010, 1423).

 

- Eine moderne Heizung im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist nicht anzunehmen, wenn der Anschluss an das Fernwärmenetz vor 1994 erfolgt ist (LG Berlin, Urteil vom 17.08.2010 – 63 S 646/09 -; in: GE 2010, 1541).

 

- Eine Wohnung gilt als mit einer Sammelheizung ausgestattet im Sinne des Mietspiegels, wenn der Mieter in der vermieteten Ofenheizungswohnung eine Gasetagenheizung hatte einbauen lassen, die nach mehr als 20 Jahren an die hauseigene Gasetagenheizung angeschlossen wurde. Unerheblich ist, dass dafür eine Mieterhöhung nach Modernisierung nicht erfolgte (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.10.2010 – 3 C 184/10 -; in: GE 2010, 1625).

 

- 1. Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. 2. Ein Fahrradkeller ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen. 3. Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ auch dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 63 S635/09 -).

 

- 1. Von den nagativen Merkmalen „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ in der Küche ist nicht auszugehen, wenn der Mieter einen mietvertraglichen Anspruch auf Bereitstellung dieser Einrichtung hat. 2. Eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist i. s. d. Mietspiegels 2009 „nur den Mietern zugänglich“. 3. Ein Wintergarten in der form eines „verglasten Balkons“ ist erst dann wohnwerterhöhend, wenn er mindestens 4 m² groß ist (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010  63 S 110/10 -; in: GE 2010, 1688).

 

- Ein ausgebauter Kellerraum ist auch dann nicht als Abstellraum im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel anzusehen, wenn er von der Wohnung aus direkt zu erreichen ist (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2010 – 67 S 624/09 -; in: GE 2010, 1746).

 

- 1. Ein Abstellraum liegt auch dann im Gebäude, wenn er über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen ist. 2. Für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „bevorzugte Citylage“ ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die über eine typische Infrastruktur einer Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09 -; in: GE 2011, 202).

 

- Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ nach dem Berliner Mietspiegel 2009 liegt nicht in jedem Fall vor, wenn ein Kinderspielplatz oder Sitzbänke auf dem Grundstück vorhanden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2010 – 63 S 168/10 -; in: GE 2011, 206).

 

-  Ein Bad, dessen Wände mindestens bis zur Höhe von 1,80 m gefliest sind, und das mit einer Einbaudusche ausgestattet ist, ist auch dann als „modernes Bad“ einzustufen, wenn die Dusche keine geschlossene Kabine aufweist sowie ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist (AG Mitte, Urteil vom 21.09.2010 – 5 C 559/09 -; in: GE 2011, 208).

- Das wohnwertmindernde Merkmal „hohe Verkehrslärmbelastung“ liegt, auch wenn die Adresse des Hauses im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet aufgeführt ist, nicht vor, wenn die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10 bis 20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liegt (AG Tiergarten, Urteil vom 28.01.2011 – 3 C 70/10 -; in: GE 2011, 341).

- Für das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag“ des Mietspiegels 2007 kommt es nicht auf die Qualität des verlegten Laminatbodens an (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2011 – 63 S 241/10 -; in: 411).

- Eine mobile Duschkabine mit Handpumpe in einer Speisekammer ist kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 (AG Wedding, Urteil vom 02.02.2011 – 18 C 367/10 -, in. GE 2011, 413).

- Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: GE 2009,1321).

- 1. Ersetzt der Mieter die bei Anmietung vorhandene Einbauküche in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten, weil sie unbrauchbar ist, liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. 2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser“ reicht der Vortrag nicht aus, die Wohnung liege in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.04.2011 – 212 C 17/11 -; in: GE 2011, 760).

- 1. Ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage ist eine Spüle im Sinne des Mietspiegels. 2. Die Wohnung ist auch dann mit einer Kochmöglichkeit ausgestattet, wenn der Vermieter bei der Erstanschaffung eines Herdes mehr als 50 % der Kosten übernommen hat. 3. Ein Balkon mit einer Grundfläche von 1 m x 4 m ist auch bei Lage an einer Straße mit hoher Lärmbelästigung nutzbar (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2011 – 67 S 198/10 -; in: GE 2011, 818).

- 1. Ein über 80 Jahre alter Terrazzoboden ist nicht hochwertig und in gutem Zustand, wenn der Vermieter zur Instandhaltung und zur Pflege nichts vorträgt. 2. Eine unzureichende Elektroinstallation ist auch dann anzunehmen, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist. 3. Ein Fernwärmeanschluss gilt nicht als Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 – 65 S 472/10 -; in: GE 2011, 1084).

- 1. Eine Loggia, die größer als 4 m² ist, ist als groß und geräumig i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 zu bezeichnen. 2. Eine Wohnung verfügt auch dann über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, insoweit einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen. 3. Das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers ist bei Vereinbarung einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2011 – 63 S 347/10 -; in: GE 2011, 1024). 

- 1. Entspricht die Nutzung eines Abstellraumes zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung, liegt das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal nicht vor. 2. Liegt die Wohnung des Mieters in einer Straße, in der einige Hausnummern als besonders lärmbelastet gekennzeichnet sind, liegt sie jedenfalls nicht an einer besonders ruhigen Straße (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 561/10 -; in: GE 2011, 1230).

- 1. Befindet sich im Bad keine Steckdose, sondern nur ein Wandauslass, ist die Elektroinstallation unzureichend. 2. Ist der zusätzliche Nutzraum schimmelig und feucht, ist er nicht angemessen nutzbar. (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

- 1. Ein Bad mit einer über der Badewanne nicht gefliesten Dachschräge und einer zu nah an die Badewanne gerückten Toilette ist kein modernes Bad. 2. Der Balkon ist geräumig i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009, wenn gleichzeitig drei Personen an einem dort aufgestellten Tisch sitzen und sich bewegen können, ohne die Sitzenden zu behelligen (AG Köpenick, Urteil vom 25.08.2011 – 17 C 407/10 -; in: GE 2011, 1376).

- Eine Gästewohnung ist auch dann als wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4 des Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn sie von der Mietwohnung etwas mehr als 500 m entfernt ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisurteil vom (ohne Datum) Oktober 2011 – 4 C 194/11 -; in: GE 2011, 1564).

- Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Miet­spiegel kann bei einer Wohnung ohne Bad/mit WC das fehlende Bad doppelt negativ durch den Sonderabschlag nach der Tabellenstruktur und die erste Merkmalgruppe der Orientierungshilfe berücksichtigt werden (LG Berlin, Urteil vom 23. November 2011 - 67 S 284/11 -; in: GE 2012, 65).

 

- Das Sondermerkmal Parkett liegt nicht vor, wenn lediglich zwei Räume von gemieteten vier oder fünf Zimmern Parkett haben. Ein 5 m2 großer Balkon ist geräumig. Eine Elektroinstallation ist unzureichend, wenn sich vermieterseits im Bad keine und in der Küche nur eine Steckdose befindet. Bei dem Merkmal der nicht anschließbaren Waschmaschine ist ein nicht vorhandener Wasseranschluss gemeint. Ein überdurch­schnittlicher Instandhaltungszustand ergibt sich nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nur dann vor, wenn die Gartenanlage den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Ver­fügung steht (LG Berlin, Urteil vom 25. November 2011 - 63 S 139/11 -; in: GE 2012, 130).

 

- Laminatfußboden ist nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn dieser aus dem obersten Preissegment stammt und seine Eigenschaften denen eines Parkettfußbodens gleichkommen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.04.2012 – 231 C 494/11 -; in: GE 2012, 837).

 

- 1. Eine Entlüftungsanlage für das innenliegende Bad ist modern, wenn die Entlüftung durch eine Intervallschaltung gesteuert wird, die sich nach der Dauer der Nutzung des Bades richtet. 2. Der Bodenbelag einer  Wohnung ist nicht überwiegend hochwertig, wenn neben zwei größeren Wohnräumen mit Parkett noch zwei nur mit Dielenboden ausgestattete kleinere Räume vorhanden sind. 3. Die Ausstattung mit Dielen stellt keinen hochwertigen Bodenbelag dar (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2012 – 65 S 116/12 -; in: GE 2012, 1169).

 

- Das wohnwertmindernde Merkmal „Elektroinstallation überwiegend auf Putz“ liegt nicht vor, wenn die Kabel sich überwiegend unter einer angebrachten weißen Holzleiste befinden (Kabelkanal), die überwiegend an der Decke entlangläuft (AG Tiergarten, Urteil vom 16.07.2012 – 603 C 97/12 -; in: GE 2012, 1173).

 

- 1. Die pauschale Behauptung, die Elektroinstallation sei unzureichend, reicht nicht aus. 2. Eine nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Etagenheizung ist eine wohnwerterhöhende moderne Heizungsanlage. 3. Ob eine Wärmedämmung unzureichend ist, ist durch einen Vergleich mit dem Baualter und der Ausstattung vergleichbarer Häuser zu ermitteln, die Anforderungen der EnEV an Neubauten sind für Altbauten nicht maßgebend. 4. Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten sind dann nicht wohnwertmindernd, wenn sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage (hier: Kollwitzplatz) ergeben (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 – 63 S 276/11 -; in: GE 2012, 549).

 

- 1. Laminat ist kein höherwertiger Bodenbelag i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011. 2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen, gesteuerten Entlüftung des innenliegenden Badezimmers ist nicht erfüllt, wenn der automatische Entlüfter über den Entlüftungsschacht sich lediglich automatisch mit Betätigung des Lichtschalters einschaltet (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.08.2012 – 212 C 56/12 -; in: GE 2012, 1319).

 

- 1. Wohnwerterhöhende Merkmale des Mietspiegels muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen. 2. Behebbare Mängel bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. 3. Eine Wohnung in der Leipziger Straße weist keine „bevorzugte Citylage“ i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 auf (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2012 – 63 S 239/11 -; in: GE 2012, 488).

 

- Der vorhandene Anschluss an den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwerterhöhend, wenn der Wohnungsmieter zu dessen Nutzung einen Vertrag mit entsprechenden Kosten abschließen muss (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.02.2012 – 5 C 406/11 -; in: GE 2012, 491).

 

- 1. Hat der Mieter nach der „Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung“ eine Einbauküche und einen Abstellraum übernommen, ist er für deren Fehlen bei Mietvertragsbeginn darlegungs- und beweispflichtig. 2. Für einen „Abstellraum mit Sichtschutz“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011 reicht auch eine Nische mit Vorhang in der Wohnung aus (AG Wedding, Urteil vom 19.06.2012 – 12b C 228/11 -; in: GE 2012, 1047).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung" ist nichtschon dann gegeben, wenn die Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt aufbewahrt werden (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2012 - 63 S 96/12 -; in: GE 2012, 1562). 

- Das Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt“ ist auch dann gegeben, wenn in einer Zweizimmerwohnung das kleine Schlafzimmer von der Küche abgeht (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 – 67 S 346/12 -; in: GE 2013, 269).

- Der mehrere Mietern überlassene Garten ist im Rahen des Berliner Mietspiegels 2011 nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2012 – 67 S 363/12 – (Einzelrichter); in: GE 2013, 270).

- Die Gevierte der Chaussee, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in bevorzugter Citylage" (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 - 63 S 557/12 - (Einzelrichter); in: GE 2013, 483).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "repräsentativer/ hochwertig sanierter Eingangsbereich" trifft für eine Wohnung im Quergebäude nicht zu, wenn zwar der Eingangsbereich zum Vorderhaus hochwertig ist, der Eingangsbereich zum Quergebäude jedoch nicht (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 - 67 S 510/12 -; in: GE 2013, 691).

- 1. Der Fahrradraum ist nicht abschließbar i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn er nur von innen verschlossen werden kann. 2. Eine Gemeinschaftswaschküche ist kein zusätzlich nutzbarer Raum, wenn sie mehrere 100 m von der Wohnung des Mieters entfernt ist. 3. Fehlen gezielte Anpflanzungen, Bänke oder andere Elemente besonderer Gartenpflege, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Wohnumfeld auf dem Grundstück aufwendig gestaltet ist. 5. Die Müllstandsfläche ist nicht gepflegt, wenn die Mülltonnen regelmäßig überfüllt sind, der Müll neben die Mülltonnen gekippt wird und dort Unrat liegt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2013 - 63 S 335/12 -; in: GE 2013, 812).

- Das Merkmal des aufwendig gestalteten Wohnumfeldes erfordert eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung, es reicht nicht, wenn im Umfeld Ruhebänke oder ein Spielplatz vorhanden sind (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 – 63 S 261/12 -; in: GE 2013, 947).

- Ein Laminatfußboden erfüllt nicht das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011, selbst wenn es sich um hochwerties Laminat handelt (AG Köpenick, Urteil vom 02.05.2013 – 17 C 3/13 -; in: GE 2013, 948).

- Ein Fahrradabstellraum muss grundsätzlich keine Mindestgröße haben (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12 -; in: GE 2013, 1004).

- Auch ein nur 0,66 m² großer "Abstellraum" ist wohnwerterhöhend; ein Energiebedarfswert von mehr als 216 kWh ist wohnwertmindernd (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 - 63 S 26/13 -; in: GE 2013, 1656).

- 1. Ein zweites WC ist der Wohnung gilt auch dann als wohnwerterhöhend, wenn es nur mit einem kleinen Handwaschbecken ausgestattet ist. 2. Eine Gästewohnung in etwa 100 m Entfernung ist wohnwerterhöhend. 3. Der gelegentliche Überflug von Rettungshubschraubern zum 1,2 km entfernten Rettungskrankenhaus dürfte keine dauerhafte Belastung mit Fluglärm im Sinne des Mietspiegels darstellen (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.11.2013 - 6 C 91/13 -, in: GE 2014, 199).

- 1. Für eine Wohnung in der Goethestraße in Berlin-Charlottenburg trifft das wohnwerterhöhende Merkmal "bevorzugte Citylage" im Sinne des Berliner Mietspiegels zu. 2. Ist der Keller durchfeuchtet, weil immer wieder Grundwasser aufsteigt, beruht dies nicht auf mangelnder Instandhaltung und ist nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - 211 C 567/12 -; in: GE 2014, 325).

- Zum Wohnwertmerkmal "Wohnküche" kommt es lediglich darauf an, dass ein separater Raum von mindestens 14 m² Grundfläche vorhanden ist, nicht hingegen, ob es weitere Ausstattungsmerkmale in der Küche gibt (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12 -; in: GE 2014, 591).

- Das Merkmal "bevorzugte Citylage" erfordert nur die Nähe einer Wohnung zu einem zentralen Teilraum Berlins, der sich durch besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen, Restaurants etc. mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft auszeichnet, nicht jedoch eine bevorzugte Platzierung innerhalb dieses Gebiets (hier bejaht für Wohnung in der Nürnberger Straße) (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.02.2014 - 18 S 281/13 -; in: GE 2014, 745).

- 1. Eine mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossene Badewanne ist keine "frei stehende Badewanne" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013, selbst wenn sie auf Füßen steht und unter der Badewanne im hinteren Bereich ein schmaler Streifen des Fußbodens nicht gefliest ist. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Duschmöglichkeit" liegt nicht vor, wenn ein Badezimmer über eine Badewanne verfügt, die mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossen ist; auf das Vorhandensein eines Duschvorhangs oder einer Duschkabine kommt es nicht an (AG Mitte, Urteil vom 07.02.2014 - 16 C 130/13 -; in: GE 2014, 806).

- Das Sondermerkmal "von der Badewanne getrennte Dusche" für Altbauten bis Baujahr 1918 erfordert keine besondere Qualität der sanitären Einrichtungen (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 - 65 S 85/14 -; in: GE 2014, 941).

- Ersetzt der (Vor-) Mieter vorhandene Ausstattungsgegenstände durch eigene, führt dies nicht zum Wegfall der wohnwerterhöhenden Merkmale (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2014 - 204 C 267/13 -; in: GE 2014, 1009).

- Für das wohnwerterhöhende Merkmal "abschließbarer Fahrradabstellraum" kommt es grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit an (AG Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14 -; in: GE 2014, 1013).

- Für das wohnwerterhöhende Merkmal "Dunstabzugshaube" genügt es, wenn es sich um eine Gerät mit Umlufttechnik handelt (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14 -; in: GE 2014, 1140)

- 1. Durch die Vorlage von einzelnen Detailfotos des Treppenhauses genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das von ihm  behauptete wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbericht überwiegend im schlechten Zustand“ nicht. 2. Graffiti an den straßenseitigen Außenwänden eines Gebäudes und an der Außenseite der Hauseingangstür begründen kein wohnwertminderndes Merkmal. 3. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ liegt nicht vor, wenn es auf dem Hof enen Fahrradständer gibt (AG Mitte, Urteil vom 04.08.2014 – 20 C 50/14 -; in: GE 2014, 1341).

- Ein repräsentativer Eingangsbereich des Vorderhauses ist als wohnwerterhöhendes Merkmal bie der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Seitenflügel jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Seitenflügel auch über den repräsentativen Eingangsbereich des Vorderhauses zu erreichen ist (AG Charlottenburg, Anerkenntnisurteil- und Schlussurteil vom 14.03.2013 - 234 C 273/12 -; in: GE 2014, 1458).

- 1. Das wohnwerterhöhende Merkmal "hochwertige Fliesen im Bad" liegt nicht vor, wenn die Fliesen sämtlich in weiß gehalten sind; erforderlich sind Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln oder die Verwendung von Natursteinen wie Marmor, Schiefer oder Granit. 2. Ein fehlender Balkon ist wohnwertmindernd, sofern der Vermieter nicht den Beweis für dei Behauptung antritt, dass ein Anbau von Balkonenen aus baulichen und/oder rechtlichen Grüden nicht zulässig ist. 3. Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung ist als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen. 4. Eine vor sechs Jahren gestrichene Fassade rechtfertigt nicht die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes des Gebäudes, feuchte Kellerwände erfüllen dagegen das wohnwertmindernde Merkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes. 5. Ein Abstand von 20 m zwischen den Seitenflügeln und von unter 10 m zwischen Vorder- und Hinterhaus rechtfertigt bei einem geschlossenen rechteckig bebauten Mietwohngrundstück die Annahme einer verdichteten Bebauung (Merkmalgruppe 4) (AG Schöneberg, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 12.03.2014 - 103 C 238/13 -; in: GE 2014, 1591).

- Soweit das Sondermerkmal "modernes Bad" gemäß dem Berliner Mietspiegel 2009 "neuzeitlichen Standard" voraussetzt, kann auch ein Bad, das bereits 20 Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens eingebaut wurde, "neuzeitlichen Standard" haben, wenn es den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen an eine Mietwohnung entspricht (AG Tiergarten, Urteil vom 22.12.2010 - 4 C 347/10 -; in: IMR 2011, 319).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einhebelmischbatterie" in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel trifft nur zu, wenn alle im Bad vorhandenen Zapfstellen damit ausgestattet sind (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2014 - 213 C 106/14 -; in: GE 2014, 1656).

- Liegt der Balkon an eine rStraße mit hoher Lärmbelastung, liegt das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon“ vor (AG Schöneberg, Urteil vom 16.10.2014 – 107 C 434/12 -; in: GE 2015, 127).

- 1. Beschafft der mieter auf eine Kosten Spüle und Herd, kann der Vermieter sich bei Mieterhöhungsverlangen nicht auf deren Vorahndensein stützen, auch wenn das im Mietvertrag anders vereinbart wurde. 2. Temporäre Überfüllung von Mülltonnen steht der Annahme einer gepflegten Müllstandsfläche nicht entgegen (AG Köpenick, Urteil vom 3. Juni 2014 – 2 C 13/14 -; in: GE 2015, 131).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" ist auch dann in Ansatz zu bringen, wenn der Mieter eine zu Mietbeginn vorhandene Kammer auf eigenen Wunsch mit Genehmigung des Vermieters entfernt hat (AG Mitte, Urteil vom 26.08.2014 - 116 C 48/14 -; in: GE 2015, 193).

- 1. Das wohnwertmindernde Merkmal "Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" des Mietspiegels 2013 liegt nicht vor, wenn der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss. 2. Ist der Heizkessel 1993 ausgetauscht worden, liegt weder das Positivmerkmal "Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994" noch das Negativmerkmal "Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" vor (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.05.2014 - 25 C 188/14 -; in: GE 2015, 331).

- Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzung im und am Gebäude stellen noch keinen "schlechten Instandhaltungszustand" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 dar (AG Mitte, Urteil vom 15.01.2015 - 21 C 43/14 -; in: GE 2015, 259).

- Eine Küche, die außer einer Dunstabzugshaube - die der direkten Abführung der Küchendünste während des Kochvorgangs dient, sonst aber keine weitere Be- und Entlüftungsfunktionen erfüllt - über keine weitere selbstständige Entlüftung des Küchenraums verfügt, stellt ein wohnwertminderndes Merkmal dar (LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2013 - 63 S 487/12 -; in: IMR 2013, 399).

- 1. Verfügt ein Mietshaus über einen repaäsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch wenn diese zwangsläufig zuerst durch den vorderen hochwertigen Eingangsbereich gehen müssen. 2. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der sanierten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 - 67 S 510/12 -; in: IMR 2013, 400).

- Für die Annahme des Sondermarkmals "Dusche getrennt von Badewanne" ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades werden nicht gestellt (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 - 65 S 85/14 -; in: ImR 2015, 11).

- Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 - 232 C 262/14 -; in: GE 2015, 457).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einhebelmischbatterie" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 liegt dann vor, wenn Einhebelmischbatterien zumindest an der überwiegenden Anzahl der Zapfstellen vorhanden sind (im Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 25.11.2014 - 67 S 365/14 -; in: GE 2015, 462).

- Die Möglichkeit, ohne vertragliche Nutzung mit Dritten kostenlos die Grundprogramme empfangen zu können, reicht aus, das positive Merkmal "rückkanalfähiger Breitbandanschluss" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als vorhanden anzunehmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.02.2015 - 235 C 399/14 -; in: GE 2015, 660).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal nach dem Mietspiegel 2013 "Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang" liegt auch dann vor, wenn dafür ein Entgelt zu zahlen ist (LG Berlin, Urteil vom 19.05.2015 - 63 S 371/14 -; in: GE 2015, 858).

- Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegene Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15 -; in: GE 2015, 971).

- 1. Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor. 2. Bei Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung vor (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 - 65 S 476/14 - (Einzelrichter); in: GE 2015, 1034).

- 1. Gehört laut Mietvertrag "1 Kammer" zur Mietsache, reicht dies zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals "Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" aus. 2. Sofern der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte, führt das nicht zum Wegfall des wohnwerterhöhenden Merkmals. 3. Abnutzungserscheinungen (übliche Gebrauchsspuren) stehen dem wohnwerterhöhenden Merkmal "repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus" nicht entgegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 04.06.2015 - 210/C 42/15 -; in: GE 2015, 1035).

- Das Wohnwertmindernde Merkmal "kein Balkon" liegt dann nicht vor, wenn der Balkonanbau den Gebrauchswert der Mietsache nicht nachhaltig erhöhen würde (hindernder rechtlicher Grund gegen Balkonanbau) (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2015 - 65 S 175/15 -; in: GE 2015, 1292).

- Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss gilt nur dann als wohnwerterhöhend im Sinne des Berliner Mietspiegels, wenn nicht nur die Fernsehprogramme ohne zusätzlichen Vertrag empfangen werden können, sondern auch die zusätzlichen Leistungen (Telefonieren oder Zugang zum Internet) ohne gesonderten Vertrag in Anspruch genommen werden können (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 18 S 63/14 -; in: GE 2015, 1294).

- Graffitis an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und der Hauseingangstür genügen nicht zur Annahme des wohnwertmindernden Merkmals "Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2015 - 67 S 76/15 - (Einzelrichter); in: GE 2015, 1599).

- 1. Eine 50 x 25 x 170 cm große, vermieterseits mit Tür ausgestattete Flurnische ist als Abstellraum wohnwerterhöhend. Gleiches gilt für das Merkmal "Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" aufgrund der im Innenhof aufgestellten beleuchtbaren Statuen (LG Berlin, Urteil vom 15.01.2016 - 65 S 145/15 -; in: GE 2016, 394).

- 1. Ein fehlender Balkon ist nach der Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 auch in einem denkmalgeschützten Gebäude wohnwertmindernd zu berücksichtigen, sofern der Vermieter nicht nachvollziehbar - etwa durch Nachweis vergeblicher Bemühungen um eine entsprechende Baugenehmigung oder durch eine abschlägig beschiedene Bauvoranfrage- vorträgt, dass ein Balkonanbau aus baulichen oder rechtlichen Gründen unmöglich oder unzulässig ist. 2. Das wohnwerterhöhende Merkmal "rückkanalfähiger Breitbandanschluss" (Merkmalgruppe 3) nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt (nur) voraus, dass die Nutzung dem Mieter ohne zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten möglich ist; nicht vorausgesetzt ist, dass die Leistung fü rden Mieter kostenfrei ist. 4. Ein wohnwertmindernder schlechter Instandhaltungszustand nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt; leichte Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus reicht dafür nicht (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 273/15 -; in: GE 2016, 591).

- Ein rückkanalfähiger Breitbandanschluss ist bereits dann wohnwerterhöhend, wenn er ohne zusätzliche vertragliche Bindung an einen Dritten den Empfang von Fernsehprogrammen ermöglicht (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.07.2016 - 7 C 52/16 -; in: GE 2016, 1156).

-  Das Sondermerkmal "Aufzug im Haus" ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung im Erdgeschoss liegt. Eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung setzt keinen vollständigen Sichtschutz von allen Seiten voraus (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 18.07.2016 - 18 S 73/16 -; in: GE 2016, 1217).

- 1. Bei Holzkastendoppelfenstern handelt es sich nicht um eine "Einfachverglasung" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015. 2. Weder ein mieterseits behauptetes Grundrauschen von einer Autobahn noch mieterseits behauptetes Grundrauschen von einer Autobahn noch mieterseits behaupete Geräusche von einer Bahnstrecke bei geöffnetem Fenster erfüllen das wohnwertmindernde Merkmal "Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrsbelastung". 3. Eine Straße in Berlin-Nikolassee liegt zwar nicht in einer "bevorzugten Citylage" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015, aber in einer Umgebung, die von "villenartigen Mehrfamilienhäusern" geprägt ist was ein Positivmerkmal darstellt (AG Schöneberg, Urteil vom 15.06.2016 - 7 C 38/16 -; in: GE 2016, 1219).

- Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbau/Installation einer moderneen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994" in der Merkmalgruppe 4 zum Berliner Mietspiegel ist auch dann gegeben, wenn anch dem 1. Juli 1994 nur die Wärmeerzeugnungsanlage und nicht auch vorhandene Rohre und Heizkörper ausgetauscht werden (LG Berlin, Beschluss vom 26.08.2016 - 65 S 291/16 -, in: GE 2016, 1276).

- Eine gepflegte Müllstandsfläche erfordert keine Überdachung und kann keine separate Abschließbarkeit, wenn sie nur den Mietern zugänglich ist, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels kommen. Ein repräsentativer Eingangsbereich liegt dann vor, wenn er großzügig ist, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest ist (AG Köpenick, Urteil vom 25.05.2016 - 6 C 14/16 -; in: GE 2016, 791).

- Ein abgezogender Dielenfußboden ist ein hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015 (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 – 65 S 187/16 -; in: GE 2017, 53).

- 1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Bad ohne seperate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ liegt nicht vor, wenn eine Wanne niht frei im Raum steht, sondern unmittelbar an die verflieste Wand anschließt. Weder ist für die Verneinung des Negativmerkmals eine Einbauwanne erforderlich, noch hätte ein Fehlen einer Verblendung einen Einfluss auf die Einordnung der Wanne als „nicht freistehend“. Auch eine zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens fehlende Silikonfuge oder mangelhafte Abdichtung zwischen Badewanne und Wand würde nicht dazu führen, dass die Wanne als „frei stehend“ zu qualifizieren wäre. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal „weder Breitbandanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage“ ist nicht anzusetzen, wenn jedenfalls das Haus (nicht notwendigerweise auch bereits die Wohnung) an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist und der Mieter dieses auf Wunsch durch entsprechende Verträge mit einem Kabelanbieter nutzen könnte. 3. Stuck (hier: jeweils Mittelrosette und umlaufendes Bad) ist per se eine aufwendige Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels. Das Vorhandensein eines etwaigen Deckenrisses spricht nicht gegen einen guten Zustand des Stuckes – ein Riss führt nicht dazu, dass der Stuck als solcher tatsächlich nicht mehr als in einem guten Zustand angesehen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 – 67 S 317/16 -; in: GE 2017, 535).

- 1. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ ist nicht gegeben, wenn Fahrräder im Innenhof abgestellt werden können, ohne dass es auf die Abschließbarkeit ankommt. 2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ bedarf es der hinreichenden Dimensionierung desselben (LG Berlin, Urteil vom 02.03.2017 – 67 S 375/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 595).

- 1. Historisches Fischgerät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung der Baualtersklasse "bis 1918" ist aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapazierfähigkeit - unabhängig von seinem aktuellen Zustand - ein "hochwertiges Parkett" im Sinne des Berliner Mietspiegels. 2. Auch Kurfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz liegen "mittendrin" in der "bevorzugten Citylage" im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 - 211 C 236/16 -; in: GE 2018, 396).

- Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 m x 0,73 m ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendens Merkmal der Merkmalgruppe 3: Wohnung. Ein vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld (AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2018 – 17 C 188/17 -; in: GE 2018, 719).

 

 

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Mieterhöhung wegen Modernisierung

- 1. Eine bei preisgebundenem Neubau zulässige Mietpreisgleitklausel umfasst eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur dann, wenn dies ausdrücklich im Wortlaut der Klausel erwähnt ist. 2. Eine langjährige Zahlung des Mieters auf eine unwirksame Mieterhöhung stellt keine Vertragsänderung dar (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2000 – 62 S 567/99 -, in: GE 2000, 813).

- § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sogenannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag  zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt (KG, Rechtsentscheid vom 17.01. 2002 – 8 RE-Miet 4/01 -, in: GE 2002, 259).

- 1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden. 2. Die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung muss dargelegt werden. 3. Der Einbau einer „Sicherheitsverglasung“ ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen. 4. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 Meter stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte. 5. Zur Darlegung des Modernisierungscharakters der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen reicht die Gegenüberstellung der Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten Anlage in der Mieterhöhungserklärung aus. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter bereits bisher mit der alten Anlage ausgekommen ist. 6. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin, Urteil vom 05.1.2002 – 64 S 170/02 -, in: GE 2003, 122, 123).

- Eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung setzt eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung im Sinne des § 554 Absatz 3 BGB voraus, es sei denn, der Mieter hat die Maßnahmen geduldet. § 559 b Absatz 2 Satz 2 (Verschiebung der Mieterhöhung um sechs Monate) bezieht sich nur auf die Folgen einer unterlassenen bzw. zu niedrigen Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung, nicht auf die gänzlich unterbliebene bzw. fehlerhafte Modernisierungsankündigung (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002 – 61 S 466/01 -, in: GE, 2003, 187).

- Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung eingebaut, gilt die Wohnung auch dann für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt, wenn nach der vertraglichen Vereinbarung die Heizung nach acht Jahren „in das Eigentum des Hauses“ übergehen sollte (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2002 – 63 S 257/01 -, in: GE 2002, 594).

- 1. Der Mieter einer Sozialwohnung kann bei Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel nicht allein wegen formeller Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen des Vermieters den bereits gezahlten Modernisierungszuschlag zurückverlangen. 2. Nachhaltig ist eine Energieeinsparung bereits dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist; für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. 3. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt für Modernisierungszuschläge für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus nicht, wenn die Modernisierung von der zuständigen Stelle genehmigt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2003 – 64 S 390/99 -, in: GE 2003, 391).

- Verzichtet der Vermieter in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorläufig auf einen Teil der Miete (hier: Modernisierungsanteil nach Förderung durch öffentliche Mittel) mit der Maßgabe, dass nach Wegfall der Verzichtsgrundlagen (hier: Wegfall der mit der Förderung festgesetzten Mietobergrenze) die volle Miete zu zahlen ist, verstößt diese Vereinbarung gegen § 557 Abs. 4 BGB wegen