Rechtsprechung

 

 

Mietrecht

 

Betriebskosten

- Allgemeines

- „Kalte Betriebskosten“

- Heiz- und Warmwasserkosten

 

Kündigung / Beendigung des Mietverhältnisses

- Allgemeines

- ordentliche Kündigung

                  - Kündigung wegen Vertragsverstoß

                  - Eigenbedarfskündigung

                  - Sonstige ordentliche Kündigungen

- außerordentliche/fristlose Kündigung

                  - Kündigung wegen Zahlugnsverzug

                  - Kündigung wegen sonstiger Gründe

- Rückgabe/Räumung

 

Kaution

 

Parabolantenne/Satellitenschüssel

 

Insolvenz/Insolvenzverwaltung

 

Zwangsverwaltung

 

Sonstiges

 

 

                                      Inhalt

 

Betriebskosten

 

Allgemeines

- Eine wirksame Überwälzung von Betriebskosten (Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen) liegt nur vor, wenn vereinbart wird, welche Arten von Betriebskosten gemeint sind; dabei reicht es grundsätzlich aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV  zu verweisen (LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2002 – 65 T 19/02 -, in: GE 2002, 10639).

- In der wiederholten Zahlung von Betriebskostenabrechnungen liegt eine stillschweigende Vereinbarung über die Umstellung einer Bruttomiete auf eine Nettomiete (LG Potsdam, Urteil vom 12.07.2001 – 11 S 7/01 -, in: GE 2001, 1199).

- Haben die Mietvertragsparteien über mehrere Jahre eine Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse praktiziert, so liegt darin die konkludente Änderung des Mietvertrages dahingehend, dass auch künftig Vorschüsse zu zahlen sind (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2001 – 64 S 168/00 -, in: GE 2001, 1676).

- Die Umstellung einer Brutto- in eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorschüssen kann u. U. konkludent in der Weise geschehen, dass der Mieter Betriebskostennachforderungen bezahlt; ein entsprechender Erklärungswert liegt jedenfalls aber nicht in der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2002 – 65 S 354/01 -, in: GE 2002, 737).

- Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anschein erweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse deckten derzeit die Betriebskosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2002 – 228 C 330/01 -, in: GE 2003, 192).

- Unklare Betriebskostenregelung im Zweifel als Vorauszahlung: 1. Ist in einem Wohnungsmietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit für „Vorauszahlungen“ vereinbart, so ist es unschädlich, wenn die Zahlung der Nebenkosten mit „150 DM pauschal“ vereinbart ist. 2. Vorschüsse für Betriebskosten können nicht mehr als solche geltend gemacht werden, wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 64 S 258/01 -, in: GE 2002, 803).

- Eine Mietvertragsklausel, nach der eine Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn Einwendungen nicht binnen sechs Wochen erhoben werden, ist unwirksam (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: NZM 2002, 954).

- Enthält eine Betriebskostenabrechnung den Zusatz, wonach die Auszahlung des Guthabens voraussetze, dass auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden, stellt die anschließende Auszahlung des Guthabens ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich streitiger früherer Mietrückstände dar mit der Folge, dass diese nicht mehr geltend gemacht werden können (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 11.12.2002 – 11 C 340/02 -, in: GE 2003, 327).

- Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: 1. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, „Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt“, stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar. 2. § 2 Heizkostenverordnung (HKV) ist auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.09.2002 – 10 U 170/01 -, in: GE 2002, 1427).

- Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: Im Gewerberaummietvertrag über Teileigentum ist die Abrede, der Mieter habe (neben im einzelnen aufgeführten Betriebskosten) „alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts“ zu tragen, unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.05.2002 – 24 U 142/01 -, in: GE 2002, 1561).

- Konkretisierung einer unwirksamen Vereinbarung durch Abrechnung und Zahlung: Ist im Mietvertrag ohne Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV geregelt, dass der Mieter die „Nebenkosten“ zu tragen habe, kann eine wirksame Vereinbarung durch die erste Betriebskostenabrechnung und die Zahlung des Saldos durch den Mieter nachgeholt werden (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2002 – 64 S 43/02 -, in: GE 2002, 1566).

- Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen: Der Mieter, dessen Betriebskostenvorschüsse bewusst extrem zu niedrig angesetzt worden sind, hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen, dass der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätte, um den Freistellungsanspruch auszuschalten (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2001 – 64 S 109/01 -, in: GE 2001, 1605).

- Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen: Unterschreitet die vom Vermieter angesetzte Nebenkostenvorauszahlungspauschale sogar den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss in Höhe des die Vorauszahlungen übersteigenden Betrages zu (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.11.2001 – 2/17 S 81/01 -, in: NZM 2002, 485).

- Der Vermieter kann fehlende Angaben in einer Betriebskostenabrechnung über den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung auch während des Rechtsstreits nachholen. Angaben des Vermieters beim Vertragsschluss über die Höhe der Betriebskosten sind im Zweifel keine verbindliche vertragliche Zusicherung. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen bei Vertragsabschluss zu gering angegebener Betriebskostenvorschüsse kann nur in Betracht kommen, wenn der Mieter darlegt, dass er eine vergleichbare Wohnung zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins gefunden hätte (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2000 – 62 S 295/00).

- Vorauszahlungen: In eine Betriebskostenabrechnung müssen die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen („Ist-Vorauszahlungen“) aufgenommen werden, nicht die vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen („Soll-Vorauszahlungen“). Da der Anspruch auf Zahlung der Vorschüsse in dem Zeitpunkt erlischt, in dem der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet hat, führt eine insoweit fehlerhafte Abrechnung dazu, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der „Soll-Vorauszahlungen“, soweit sie nicht vom Mieter geleistet wurden, verliert (LG Berlin, in: GE 2000, 1623).

- Vorauszahlungen: Nach dem Urteil des LG Berlin vom 02.07.2001 – 62 S 466/00 - ist die Abrechnung der Betriebskosten auf der Grundlage der Sollvorschüsse zulässig; nach der Rechtsprechung des BGH (WuM 1982, 207) ist jedoch eine Abrechnung auf der Grundlage der vom Mieter tatsächlich geleisteten Zahlungen, also der Ist-Zahlungen erforderlich. 

- Vorauszahlungen: Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn – wie hier – zum Zeitpunkt der Erteilung Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sine des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist (BGH, Urteil vom 27.1.2002 – VIII ZR 108/02 - , in: GE 2003, 250).

- Vorauszahlungen: Eine Betriebskostenabrechnung, in der statt der tatsächlich gezahlten Vorschüsse die Soll-Vorschüsse eingestellt werden, ist wirksam (entgegen LG Berlin, ZK 64) (LG Berlin, Urteil vom 15.3.2002 – 65 S 327/01 -, in: GE 2003, 257).

- Vorauszahlungen: Eine Betriebskostenabrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ist dann jedenfalls ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970, § 556 Abs. 3 BGB eingetreten ist (BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02 -, in: GE 2003, 52).

- Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind dann zu berücksichtigen, wenn er diese auf Grund der Einsicht in die Rechnungsunterlagen konkretisiert (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/0 -, in: NZM 2002, 65).

- Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsicht in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angeben, was er moniert oder anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen. Der pauschale Hinweis darauf, dass die Betriebskosten im allgemeinen niedriger seien, reicht nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2001 – 62 S 106/01 -, in: GE 2001, 1469).

- Einsicht in Belege: Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat, Die Einsichtnahme hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder in der von ihm beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen. Ein Anspruch auf Rechnungskopien steht dem Mieter nur zu, wenn er sich gleichzeitig bereit erklärt, die erforderlichen Kosten zu tragen (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002 – 67 S 147/02 -, in: GE 2003, 253).

- Nachholung der Erläuterung: 1. Eine fehlende Erläuterung zu einer Betriebskostenabrechnung ist auch noch während des Rechtsstreits nachholbar. 2. Anders ist es nur, wenn die nachgeholten Erläuterungen dazu führen würden, dass sich der Mieter aus den Einzelangaben eine eigene Abrechnung zusammenstellen muss (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2002 – 61 S 312/01 -, in: GE 2002, 995).

- Zur Rückforderung nicht abgerechneter Betriebskostenvorschüsse: Unterlässt es der Vermieter von Wohnraum bei inzwischen beendetem Mietverhältnis, über die in vergangenen Zeiträumen angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen, und holt er die Abrechnung auch nicht während des vom Mieter angestrengten Prozesses auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen nach, so steht dem Mieter ein Recht auf Rückforderung der nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüsse zu, soweit sie nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht sind. Der Mieter ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen. Kann er dies mangels jeglicher Anhaltspunkte nicht, ist er berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzufordern (OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 08.Juli 1999 – 1 REMiet 1/99, in: GE 1999, 1213).

- Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse verlangen, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat, wenn weder Abrechnungen für vergangene Zeiträume erfolgt sind noch solche für die anderen Wohnungen in dem selben Haus vorliegen ( LG Berlin, Urteil vom 28.03.2000 – 64 S 516/99, in: NZM 2001, 466).

- Ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorschüsse besteht nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam ist, denn aus der Unwirksamkeit folgt nicht, dass auch die angesetzten Kosten nicht angefallen sind (LG Berlin, Urteil vom 25.07.2002 – 62 S 57/02 -, in: GE 2002, 1339).

- Der Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn er für die Übersendung von Fotokopien der Berechnungsunterlagen pro Seite 1,00 DM verlangt (LG Berlin, Urteil vom 25. 01. 2000 – 65 S 260/99 -, in: GE 2000, 409).

- Der Vermieter kann für die Überlassung von Ablichtungen der einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege Kostenerstattung bis zur Höhe von 0,25 Euro je Ablichtung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2002 – 63 S 488/01 -, in: GE 2002, 1563).

- Das Gebot der Erläuterung von Betriebskosten erfordert auch bei preisgebundenem Wohnraum nicht die Bezeichnung von Rechnungsdaten. Die Berichtigung eines materiellen Fehlers einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zulässig (hier: Einstellung von Soll- statt Ist-Vorschüssen) (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 63 S 2/00 -, in: GE 2000, 1687).

- Die Betriebskostenabrechnung über preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum ist nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Kosten des laufenden Abrechnungsjahres denjenigen des vergangenen Abrechnungsjahres gegenübergestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2002 – 64 S 360/01 -, in: GE 2002, 1127).

- Bei preisgebundenem Wohnraum dürfen nur die Betriebskosten neben der Miete umgelegt werden, die im Mietvertrag mit Einzelbeträgen ausdrücklich aufgeführt sind (OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.03.1997 – 5 UH 1/97).

- 1. Auch ohne Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen beginnt die Verjährung für einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters erst mit der Erteilung einer nachprüfbaren Betriebskostenabrechnung. 2. Unterlässt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung, muss er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wenn die Forderung fällig geworden wäre (anderer Ansicht BGHZ 113, 194) mit der Folge, dass dann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt (KG, Urteil vom 14.10.2002 – 8 U 180/01 -, in: GE 2003, 117).

- 1. Soweit kein Vertrauenstatbestand im Hinblick auf die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten geschaffen ist, kann der Vermieter vom Mieter stets die tatsächlichen Nebenkosten verlangen und zwar auch dann, wenn diese die Vorauszahlungen erheblich übersteigen. 2. Dem Mieter steht dann ein Recht zur fristlosen Kündigung zu (LG Düsseldorf, Urteil vom 03.01.2002 – 21 S 609/00 -, in: NZM 2002, 604).

- Der Vermieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum hat keinen Anspruch auf die Nachzahlung von Betriebskosten, wenn die Nachforderung die Vorauszahlungen um das 7,5 bis 8-fache übersteigt (OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2001 – 9 U 171/01 -, in: NZM 2002, 387).

- Macht der Vermieter nach Auseinandersetzung über eine Betriebskostenabrechnung aus einem seit fünf Jahren bestehenden Mietverhältnis erst zweieinhalb Jahre nach Beendigung der Auseinandersetzung den Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung erneut geltend, ist sein Anspruch verwirkt (LG Berlin, Urteil vom 16.10.2001 – 64 S 158/01 -, in: NZM 2002, 286).

- 1. Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten. 2. Ein vorzeitiger Auszug des Mieters bei bis zum Ablauf der Abrechnungsperiode fortbestehendem Mietverhältnis ist kein Fall des Nutzungswechsels i. S. des § 9 b HeizkostenVO (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2001 – 10 U 122/00 -, in: NZM 2001, 1125).

- Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 -, in: GE 2003, 945).

- Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VII ZR 168/05 -, in: GE 2006,907).

- Ist im Mietvertrag über eine Eigentumswohnung vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden, wahrt eine Abrechnung nach Flächenanteilen die Ausschlussfrist des § 556 BGB nicht mit der Folge, dass Nachforderungen aus einer späteren korrigierten Abrechnung ausgeschlossen sind (AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003 – 24 C 550/02 -, in: GE 2003, 1084).

- 1. Der Mieter, der Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangt, muss die Betriebskostenabrechnung inhaltlich substantiiert angreifen und muss dazu vorher in die Abrechnungsunterlagen einsehen. Es genügt nicht, beanstandete Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern. 2. Zur Belegeinsicht darf der Mieter nicht pauschal die Übersendung von Abrechnungskopien verlangen, sondern muss vor Ort Einsicht nehmen und kann dann gegebenenfalls Einzelkopien zwecks weiterer Überprüfung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2003 - 63 S 416/02 – , in: GE 2003, 1492).

- Ein pauschales Bestreiten von Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Für eine substantiierte Einwendung muss der Mieter gegebenenfalls die Unterlagen beim Vermieter einsehen. Eine pauschale Anforderung sämtlicher Belege ist zu unbestimmt; der Mieter muss die fehlenden Belege bezeichnen (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2003 - 62 S 166/03 – , in: GE 2003, 1492).

- Rechnet der Vermieter die Betriebskosten nach einem Schlüssel ab, der sich aus dem Produkt der Bewohner und der Anzahl der Monate ergibt, ist die Abrechnung nur ausreichend erläutert, wenn aus der Abrechnung selbst ersichtlich ist, für welche Wohnung der Vermieter in welchem Zeitraum wie viele Bewohner angesetzt hat (LG Mannheim, Urteil vom 03.07.2002 - 4 S 142/01 – , in: MietRB 2003, 2).

- Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewusst in Täuschungsabsicht handelte (LG Berlin, Urteil vom 03.11.2003 - 67 S 204/03 -, in: GE 2004, 107).

- Auch nach dem Verkauf einer Mietwohnung ist der Voreigentümer verpflichtet, alle Nebenkosten abzurechnen, die in der letzten abgelaufenen Abrechnungsperiode vor dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels angefallen sind. Zwar gilt grundsätzlich der Leitsatz, dass vor dem Eigentumswechsel entstandene Ansprüche und Verpflichtungen bei dem bisherigen Vermieter verbleiben, danach fällig gewordene dem neuen Eigentümer zukommen. Gleichwohl besteht bei der Betriebskostenabrechnung eine Ausnahmeregelung: Sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen ist, muss der frühere Eigentümer auch dann die Betriebskosten für diesen Zeitraum abrechnen, wenn die Ansprüche des Mieters (oder Forderungen an ihn) erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03 -, in: GE 2004, 292).

- Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter  (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -in: GE 2004, 1522).

- Der Vermieter – auch von Geschäftsraum – darf sich nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten zum Anfang eines Berechnungszeitraums neu zu bilden. 2. Jedenfalls sind Änderungen des Verteilungsschlüssels nur mit Wirkung für die Zukunft möglich (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2003 – 7 U 50/02 – in: GE 2004, 479).

- Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinbart hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2004 – 62 S 350/03).

- Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten mit einem falschen Umlageschlüssel abgerechnet, ist nach Ablauf der Ausschlussfrist eine Korrektur nicht möglich (LG Potsdam, Urteil vom 18.03.2004 – 11 S 157/03 – ,in: GE 2004, 755).

- Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 – , in: GE 2004, 416).

- Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 -) (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02 -, in: NJW 2004, 2674).

- Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 - , in: ZMR 2004, 568).

- Die Bezugnahme auf Abrechnungen nach WEG ersetzt keine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung (AG Homburg, Teilurteil vom 11.03.2004 – C 174/03 - , in: ZMR 2004, 593).

- Schätzt der Vermieter Verbrauchswerte, obwohl nach dem Vertrag eine verbrauchsabhängige Berechnung der Kosten vereinbart war, so muss der Grund für die Schätzung und die Erläuterung der Schätzgrundlage bereits in der Betriebskostenabrechnung angegeben werden. Fehlt es daran, so liegt keine formal ordnungsgemäße Abrechnung mehr vor. Werden die notwendigen Erläuterungen erst später vorgenommen, kann dies zu einem Nachforderungsverlust führen (AG Leipzig, Urteil vom 08.09.2003 – 19 C 12515/02 - , in: ZMR 2004, 594).

- Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter innerhalb der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) überhaupt nicht abgerechnet hat. Dem kann der Fall gleichgestellt werden, dass die Abrechnung dergestalt unzulänglich ist, dass ihr die Fehler geradezu „auf die Stirn geschrieben stehen“. Hingegen können einfache Fehler in der Abrechnung kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründen. Allein der Umstand, dass der Mieter über einen Zeitraum von vier Jahren Abrechnungen mit einem - Sind die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke entstanden, so muss der Vermieter diese in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht in der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Pinneberg, Urteil vom 12.03.2004 – 66 C 306/03 - , nicht rechtskräftig, in: ZMR 2004, 597).

- Sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen ist, muss der frühere Eigentümer auch dann die Betriebskosten für diesen Zeitraum abrechnen, wenn die Ansprüche des Mieters (oder die Forderungen an ihn) erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden (BGH - VIII ZR 168/03 -).

- Auch wenn der Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung eine Gleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV enthält, kann der Vermieter den durch Nichtbeachtung des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV entstandenen Mangel der Umlagevereinbarung nicht durch eine rückwirkende Mietänderungsklärung gemäß § 10 WoBindG heilen (AG Köln, Urteil vom 10.08.2004 – 205 C 111/04 - , in: MietRB 10/2004, V).

- Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung wirkt wie bei § 560 Abs. 2 BGB zum Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (AG Köln, Urteil vom 22.07.2004 – 222 C 44/04 - , in: MietRB 10/2004, V).

- Nur ein übersichtliches und klares Zahlenwerk macht dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung deutlich, wie sich die Kostenpositionen zusammensetzen. Werden wesentliche rechnerische Zwischenschritte nicht erläutert, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und damit nicht fällig (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2004 – 168 C 12477/03 - , in: MietRB 2004, 283).

- Eine Umlagevereinbarung über Betriebskosten kann auch durch wiederholten Ausgleich des Saldos einer Abrechnung, die von der vertraglichen Klausel nicht gedeckte Positionen enthält, zustande kommen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 146/03 - , in: MietRB 2004, 254).

- 1. Die für die Betriebskostenabrechnungen im preisgebundenen Wohnraum erforderliche Schriftform ist gewahrt, wenn im unterzeichneten Hauptteil auf die nicht unterzeichneten Anlagen Bezug genommen wird. 2. Die maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Betriebskostenabrechnung reicht aus, wenn ein Computerprogramm die manuell eingegebenen Daten verarbeitet hat (BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/03 - , in: GE 2004, 1388).

- Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter  (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -).

- Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 -, in: GE 2005, 50).

- Hat der Mieter vertragswidrig Betriebskostenvorschüsse nicht gezahlt und rechnet der Vermieter über Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist (verspätet) ab, kann der Vermieter einen Zahlungssaldo in Höhe der vom Mieter nicht gezahlten Vorschüsse geltend machen. Lediglich mit der Nachforderung von weiteren durch die vereinbarten Vorschüsse nicht gedeckten Kosten ist er ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2004 – 34 O 387/04 -, in: GE 2005, 57).

- Ist die Betriebskostenabrechnung des Vermieters infolge unterbliebener Hinweise zum Verständnis der verwendeten Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar und weist der Mieter den Vermieter auf diesen Umstand weit vor Ablauf der Abrechnungsfrist für das abzurechnende Jahr hin, so ist eine der Nachvollziehbarkeit dienende Erläuterung, die erst im gerichtlichen Verfahren im Folgejahr abgegeben wird, verspätet mit der Folge, dass die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geheilt werden kann. Das Kürzel „MEA“ für Miteigentumsanteil dürfte hinreichend bekannt sein (LG Leipzig, Hinweisbeschluss vom 03.08.2004 – 12 S 2867/04 - , in: NZM 2005, 14).

- Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zu Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten bei früheren Eigentümer und Vermieter (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 - , in: NZM 2005, 17).

- Eine Betriebskostenabrechnung, die lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufführt, ist ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitpunkt keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004 – 62 S 206/04 -, in: GE 2005, 303).

- Schätzt der Vermieter Verbrauchswerte, obwohl eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart wurde, muss der Grund für die Schätzung und die Erläuterung der Schätzgrundlage bereits in der Abrechnung selbst angegeben werden. Fehlt es daran, liegt eine formal ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor. Werden die notwendigen Erläuterungen erst später vorgenommen, kann dies zu einem Nachforderungsverlust führen (AG Leipzig – 19 C 12515/02 -, in: ZMR 2004, 590).

- Auch im gewerblichen Mietrecht bleibt der weichende Eigentümer verpflichtet, über diejenigen Abrechnungsperioden abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang abgelaufen sind. Nur ihm stehen die Guthaben zu, nur er schuldet den Mietern die Auszahlung der Guthaben (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -, in: NJW-RR 2005, 96).

- Decken die Vorauszahlungen nicht einmal die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, muss der Mieter keine Nachzahlung mehr leisten (LG Frankfurt – 2/17 S 81/01 -).

- Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel (Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses) von der im Mietvertrag vereinbarten (Miteigentumsanteile) ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Der Vermieter kann betragsmäßig nur den Betrag (nach-) fordern, der sich aus der fristgemäßen Betriebskostenabrechnung ergibt (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 116/04 -, in: GE 2005, 360).

- 1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. 2. Auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter nicht gehindert, über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Abschlagszahlungen des Mieters abzurechnen. Nur darüber hinausgehende Nachforderungen sind ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -, in: GE 2005, 543).

- 1. Werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung ohne entsprechende Vereinbarung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt, ist die Abrechnung unwirksam, auch wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist. Auch wenn sich die Abweichung im Ergebnis kaum auswirkt, führt der falsch berechnete Schlüssel zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch wenn sich die Anteile letztlich nur wenig ändern, ist der Mieter nicht gehalten, diese erst durch Nachrechnen selbst zu ermitteln, denn die Aufstellung des Verteilerschlüssels und die Ermittlung der Anteile ist gerade Sache des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2004 – 67 S 158/04 -, in: GE 2005, 617).

- Trotz beendeten Mietverhältnisses darf der Vermieter die Verjährungsfrist hinsichtlich Betriebskostennachzahlungsansprüchen in zeitlicher Hinsicht ausnutzen. Ohne das Hinzutreten besonderer Umstände muss der Mieter auch damit rechnen, dass der Vermieter noch Forderungen geltend macht, sodass keine Verwirkung besteht (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2004 – 65 S 323/04 -, in: GE 2005, 737).

- Leistete der Mieter vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig nicht, können die abgerechneten Betriebskosten bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat. Das gilt auch dann, wenn der Mieter Vorschüsse wegen Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht gezahlt hat (Anmerkung: Revision beim BGH unter VIII ZR 99/05 anhängig) (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2005 – 65 S 379/04 -, in: GE 2005, 741).

- Ist der Vermieter mit der Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug, so kann der Mieter Verzugszinsen auf ein sich daraus ergebendes Guthaben seit diesem Zeitpunkt geltend machen (AG Mitte, Urteil vom 27.04.2005 – 26 C 5001/03 -, in: GE 2005, 805).

- Auf Wunsch des Mieters muss der Vermieter die kopierten Belege gegen Erstattung der Kosten auch per Post zusenden (LG Duisburg - 13 S 208/01 -).

- Der Vermieter kann Vorschüsse auf Nebenkosten von dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr verlangen. Die geschuldeten Nebenkosten können dann nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 02.08.2005 – 63 S 39/05 -, in: GE 2005, 1250).

- Allein der Umstand, dass in dem Wohnhaus ein Wohnheim betrieben wird, gebietet es nicht, dass für die gewerblich genutzte Fläche stets vorweg die auf diese entfallenden anteiligen Betriebskosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnfläche zu verteilen sind. Für einen Vorwegabzug müssten Anhaltspunkte vorliegen, dass das Wohnheim anteilig höhere Betriebskosten verursacht (LG Berlin, Urteil vom 19.08.2005 – 63 S 118/05 - , in: GE 2005, 1553).

- Der Vermieter kann Vorschüsse auf Nebenkosten von dem Mieter auch nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangen, soweit die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB noch nicht abgelaufen ist (Aufgabe der Kammerrechtsprechung – vgl. Urteil vom 02.08.2005 – 63 S 39/05 -, in: GE 2005, 1250) (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2005 – 63 S 173/05 -, in: GE 2005, 1553).

- 1. Der Anspruch des Vermieters auf Ausgleich der entstandenen Betriebskosten ist grundsätzlich davon unabhängig, ob die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken. 2. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches auf Freistellung von den Betriebskosten wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Betriebskostenvorschüsse ist entweder, dass der Vermieter die Angemessenheit der Vorschüsse ausdrücklich zusichert oder bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen (LG Berlin, Urteil vom 23.03.1999 – 64 S 331/98 - , in: GE 1999, 907).

- 1. Die Betriebskosten für mehrere auf einem Grundstück stehende, dem Vermieter gehörende Häuser können zusammen nach der Wohnfläche umgelegt werden. Entfallen einzelne Betriebskosten jedoch nur auf bestimmte Häuser, so muss in der Abrechnung dargelegt werden, welche Kosten auf das Gesamtobjekt entfallen und wie sie verteilt werden, und welche Kosten nur für das Haus anfallen, über das abgerechnet wird. 2. Nachträgliche Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung ersetzen nicht die für die Betriebskostenabrechnung selbst erforderlichen Angaben, die einheitlich und zusammenhängend erfolgen müssen. 3. Erhöhungen von Betriebskostenvorschüssen für die Zukunft, die aus einer unwirksamen Abrechnung für die Vergangenheit resultieren, sind nicht geschuldet (LG Berlin, Urteil vom 02.02.1999 – 64 S 347/98 -, in: GE 1999, 907).

- Hat der Mieter die Betriebskostenabrechnung durch Zahlung des daraus resultierenden Nachforderungsbetrages anerkannt, so hat er keinen Rückzahlungsanspruch (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 385/98 -, in: GE 1999, 909).

- 1. Eine die Umlage nach dem gesetzlichen Maßstab „Wohnfläche“ entbehrlich machende sonstige Vereinbarung liegt auch darin, dass sich die Mietvertragsparteien darauf einigen, den sich aus der Teilungserklärung ergebenden Verteilungsschlüssel anzuwenden. 2. Ein Vorababzug ist nur dann geboten, wenn das Gewerbe in Bezug auf einzelne Kostenarten eine erhebliche Mehrbelastung verursacht. 3. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg verloren geht (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005 – 67 S 1/05 -, in: GE 2005, 1355).

- Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn auf Grund von Versäumnissen eines privaten Postzustellers die Zustellung der Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt (LG Potsdam, Urteil vom 01.09.2003 – 11 S 236/04 - , in: GE 2005, 1357).

- Der Vermieter kann Vorschüsse auf Betriebskosten von dem Mieter nur bis zum Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangen (AG Köpenick, Urteil vom 26.10.2005 – 8 C 100/05 -, in: GE 2006, 195).

- Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 -, in: GE 2006, 246, NZM 2006, 222).

- 1. Betriebskostenvorschüsse können nach Eintritt der Abrechnungsreife, die regelmäßig mit Ablauf eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode eintritt, nicht mehr geltend gemacht werden. 2. Teilzahlungen des Mieters sind zunächst auf Betriebskostenvorschüsse zu verrechnen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2005 – I-10 U 73/04 -, in: GE 2006, 255).

- Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, innerhalb der Abrechnungsfrist Nachforderungen in einer weiteren korrigierten Abrechnung geltend zu machen (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2005 – 63 S 181/05 -, in: GE 2006, 125).

- a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 -, in:  NJW 2006, 1419; GE 2006, 502).

- Der Mieter hat bei fristgerechter Abrechnung keinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Abrechnung formell wirksam ist, auch wenn sie – unzulässigerweise – inhaltlich auf Schätzungen beruht (AG Schöneberg, Beschluss vom 23.12.2005 – 106 C 311/05 -, in: GE 2006, 515).

- 1. Der Mieter kann die geleisteten Betriebskostenvorschüsse bei formeller Wirksamkeit der Abrechnung nicht zurückfordern. 2. Der Mieter ist nach Ablauf der Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung auch mit Einwendungen gegen nicht umlagefähige Betriebskosten ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 28.03.2006 – 65 S 315/05 -, in: GE 2006, 651).

- Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -).

- Dem Vermieter ist es grundsätzlich möglich, Betriebskosten nach dem sogenannten Abflussprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einzustellen. Dann muss aber nach diesem Prinzip auch einheitlich abgerechnet werden. Gegen das Abflussprinzip bestehen jedenfalls dann keine Bedenken, wenn das Mietverhältnis längere Zeit besteht und deswegen eine Belastung des Mieters mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2006 – 64 S 484/05 -, in: GE 2006, 725).

- Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefasst, ist für eine Betriebskostenumlage (oder eine sich daraus ergebende Mieterhöhung) die Angabe der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit erforderlich (VerfGH Berlin, Beschluss vom 25.04.2006 – VerfGH 5/03 -, in: GE 2006, 774).

- Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken (BGH, Beschluss vom 11.05.2006 – I ZB 94/05 -, in: GE 2006, 844).

- In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 -, in: GE 2006, 844).

- 1. Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig. 2. Die vertragliche Bestimmung der Abrechnungsfrist beinhaltet im Gewerberaummietverhältnis ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen. 3. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006 – I-10 U 169/05 -, in: GE 2006, 847).

- Ein dingliches Wohnungsrecht ist grundsätzlich unentgeltlich zu gewähren, so dass ohne besondere Vereinbarung der Inhaber des Wohnungsrechts nicht zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist (KG, Urteil vom 29.04.2005 – 7 U 136/04 -, in: GE 2006, 972).

- Die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist unabhängig von der Bezahlung der Rechnungen schon dann fällig, wenn die den Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Leistungen bereits erbracht sind (AG Tiergarten, Urteil vom 09.06.2006 – 2 C 595/05 -, in: GE 2006, 1045).

- Die vorbehaltlose Annahme eines Betriebskostenguthabens stellt einen Anerkenntnisvertrag dar und schließt weitere Rückzahlungsansprüche des Mieters aus (AG Mitte, Urteil vom 21.06.2006 – 5 C 25/06 -, in: GE 2006, 1045).

- Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -, in: GE 2006, 1160).

- 1. Der Mieter ist nicht gehindert, gegen die nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück fälligen Mietforderungen mit seinem Anspruch auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens aus der vor der Beschlagnahme beendeten Abrechnungsperiode aufzurechnen, wenn die Abrechnung nach der Beschlagnahme fällig wurde. 2. Der Zwangsverwalter kann sich zu der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung, auf die der Mieter seine Rückforderung stützt, nicht mit Nichtwissen erklären (OLG Rostock, Urteil vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: NZM 2006, 520).

- 1. Eine Erklärung zur Erhöhung der Betriebskosten hat wie in einer Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten und die Angabe und Erläuterung der zugrundeliegenden Verteilungsschlüssel zu enthalten. 2. Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefasst, so genügt es nicht, dass die aufgeführten Gesamtkosten auf die einzelnen Häuser oder Gebäudeteile verteilt werden, ohne dass als zusätzlicher für den Mieter nachvollziehbarer Berechnungsschritt angegeben wird, woraus sich diese anteiligen Werte ergeben (VerfGH Berlin, Beschluss vom 16.05.2006 – VerfGH 5/05 -, in: ZMR 2006, 593).

- Rechnet der Vermieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags die Nebenkosten über mehrere Jahre hinweg nicht ab, so kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien (OLG Naumburg, Urteil vom 17.01.2006 – 9 U 106/05 -, in: NZM 2006, 630).

- Auch wenn über einen längeren Zeitraum über die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen keine Abrechnung erstellt wird, führt dies nicht zur stillschweigenden Vertragsänderung der Vorauszahlungen in Richtung auf Betriebskosten- oder Nebenkostenpauschalen des Mieters. Da die Abrechnungsfristen nicht abgelaufen sind, kann der Vermieter wieder über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen. Bestreitet der Mieter dieses Recht, hat der Vermieter ein Feststellungsinteresse (LG Hamburg, Urteil vom 12.07.2005 – 316 S 32/05 -, in: WE 2006, 185).

- 1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auszuzahlen, selbst wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen nicht erhalten hat. 2. Der Mieter kann seinen Auszahlungsanspruch auch im Wege der Aufrechnung gegenüber dem Zwangsverwalter durchsetzen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: IMR 2006, 100).

- Bei einem laufenden Mietverhältnis muss der Zwangsverwalter auch über diejenigen Zeiträume eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -, in: Info M 2006, 208).

- Ist die Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung tituliert, handelt es sich regelmäßig um eine unvertretbare Handlung, die nach § 888 ZPO (also Zwangsgeld und Zwangshaft) zu vollstrecken ist. Anders ist es nur, wenn der Vermieter – ausnahmsweise – zur Erstellung einer Abrechnung aufgrund der beim Mieter vorhandenen Unterlagen verurteilt ist. Diese Handlung würde als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO vollstreckt (BGH, Beschluss vom 11.05.2006 – I ZB 94/05 -, in: Info M 2006, 209).

- 1. Fehlt es an einer Bestimmung des Mieters, auf welche Mietbestandteile eine Teilzahlung zu verrechnen ist, wird zunächst der Betriebskostenvorschuss getilgt. 2. Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (KG, Urteil vom 24.07.2006 – 8 U 224/05 -, in: GE 2006, 1231).

- Eine Betriebskostenabrechnung muss bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung unwirksam. Eine Mietminderung bezieht sich auch auf die Nebenkosten. Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – 63 S 342/05 -, in: GE 2006, 1235).

- Hat der Vermieter ein Abrechnungshindernis nicht zu vertreten, darf er auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist noch Nachforderungen stellen. Der Vermieter hat es aber zu vertreten, wenn er sich nach Wegfall des Abrechnungshindernisses mit der Nachforderung „unnötig viel“ Zeit lässt. Im Regelfall gilt eine Frist von längstens 3 Monaten (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -, in: InfoM 2006, 227).

- 1. Bei preisgebundenem Neubau kann der Vermieter die Erläuterung für einzelne Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung nachschieben. 2. Vor substantiierten Einwendungen des Mieters nach Einsichtnahme in die Belege ist eine solche Erläuterung nicht erforderlich (LG Berlin, Hinweisbeschluss  vom 21.08.2006 – 62 S 190/06 -, in: GE 2006, 1407).

- Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 279/05 -, in: GE 2006, 1474).

- Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, in: GE 2006, 1544).

- Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann. Übersendet der Vermieter dennoch dem Mieter einzelne Abrechnungsunterlagen, entsteht dadurch keine rechtliche Verpflichtung, noch weitere geforderte Belege zu übersenden (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – VIII ZR 71/06 -, in: GE 2006, 1612).

- Hat der Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die Belege, die die Betriebskostenabrechnung betreffen (hier: zweieinhalb Stunden), so gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass das pauschale Bestreiten einzelner Abrechnungspositionen beachtlich ist (AG München, Urteil vom 07.07.2006 – 453 C 26483/05 -, in: NJW-aktuell 2006, X).

- Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis und fruchtlosem Ablauf der Abrechnungsfrist die Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen. Dieser Anspruch erlischt erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Eine fehlerhafte Abrechnung (hier: fehlende Angabe der Verteilerschlüssel) reicht nicht aus (AG Essen, Urteil vom 07.03.2006 – 24 C 474/05 -, in: Info M 2006, 284).

- Hat der Vermieter dem Mieter zugesagt, auf sein Verlangen Kopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zuzusenden, ist er daran gebunden, auch wenn er mit dieser Zusage lediglich den Mieter hinhalten und für sein Zuwarten vertrösten wollte (AG Mainz, Urteil vom 21.09.2006 – 86 C 149/06 -, in: WuM 2006, 619 f.).

- Die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung wird dem Mieter durch Vorlage von Aktenordnern mit Belegen in zumutbar erreichbaren Geschäftsräumen des Vermieters gewährt. Um sich in den Belegen zurecht zu finden, kann sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 – 67 S 225/06 -, in: WuM 2006, 617 f.).

- Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass „spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Abrechnungsperiode abzurechnen“ ist, ist als Ausschlussfrist anzusehen, wodurch der Vermieter mit Nachforderungen aus nach deren Ablauf erstellten Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen ist (AG Spandau, Urteil vom 25.01.2007 – 2a C 303/06 -, in: GE 2007, 297).

- Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, Nachforderungen aus der innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgten Korrektur dieser Abrechnung geltend zu machen (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2007 – 229 C 257/06 -, in: GE 2007, 297).

- Ändert der Vermieter die Mietstruktur in der Weise, dass er statt Bruttomiete eine Nettomiete zuzüglich abzurechnender Betriebskosten verlangt, muss er im Einzelnen „hinreichend deutlich“ erkennen lassen, welche Art von Betriebskosten er künftig umlegen will (hier: Kosten des Wärmecontracting). Das gilt insbesondere für die einseitige schriftliche Umlageerklärung des Vermieters nach § 14 Abs. 1 MHG (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 279/05 -, in: Info M 2007, 13).

- Der Vermieter darf die Betriebskosten grundsätzlich auf Wohn- und Gewerbeflächen einheitlich verteilen. Ausnahmsweise ist ein Vorwegabzug geboten, wenn die einheitliche Verteilung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Wenn der Zwischenmieter die Wohnräume selbst zu Wohnzwecken nutzt (hier: betreutes Wohnen), ist zu unterscheiden: bei verbrauchsabhängigen Kosten bleibt es bei der einheitlichen Verteilung, bei verbrauchsunabhängigen Kostenarten (hier: Grundsteuer und Versicherungskosten) kommt eine unterschiedliche Verteilung in Frage (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, in: Info M 2007, 15).

- Lehnt der Gewerberaummieter (hier: Büromieter) eine einheitliche „Flächenverteilung“ der Betriebskosten wegen Unbilligkeit ab, muss er darlegen, bei welchen Betriebskostenarten bestimmte Nutzer oder Nutzergruppen (hier: Wohnungsmieter oder bestimmte andere Gewerbemieter) erheblich mehr Kosten verursachen oder verbrauchen als er selbst (KG, Urteil vom 24.07.2006 – 8 U 224/05 -, in: Info M 2007, 24).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr fristgerecht mitgeteilt, wenn sie am letzten Tag der Jahresfrist – im allgemeinen dem 31.12. – nach 18.00 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingelegt wird; es sei denn der maßgebliche Tag fällt auf einen Sonn- oder Feiertag, dann gilt § 193 BGB (AG Ribnitz-Damgarten, Urteil vom 11.12.2006 – 1 C 324/06 -, in: WuM 2007, 18).

- Beruht der Fehler einer Betriebskostenabrechnung nur auf der Einstellung von Soll-Vorauszahlungen, die tatsächlich nicht oder nur zum Teil geleistet wurden, so ist der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. III Satz 3 BGB mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten nicht ausgeschlossen (AG Rheda-Wiedenbrück, Urteil vom 13.02.2006 – 11 C 8/05 -, in: NZM 2007, 85).

- Werden einem Mieter Belegkopien vorgelegt, diese aber nicht erläutert, stellt dies keine Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen dar (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 – 67 S 225/06 -, in: MietRB 2007, 58).

- Eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich möglich. Stellt sich im Einzelfall heraus, dass die Wahl des Abflussprinzips zu unbilligen Ergebnissen führt, kann das dem Vermieter entgegengehalten werden (Grundsatz von Treu und Glauben). Die Möglichkeit unbilliger Belastung im Einzelfall steht jedenfalls dem Grundprinzip nicht per se entgegen (LG Berlin, Urteil vom 01.12.2006 – 63 S 113/06 -, in: GE 2007, 368).

- Für die Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung sind 0,05 bis 0,1 Euro pro Seite angemessen und vom Mieter zu erstatten (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 13.03.2002 – 7 C 482/01 -, in: NJW-RR 2002, 1235).

- Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 -, in: GE 2007, 438).

- Eine Betriebskostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Das gilt jedenfalls dann, wenn damit keine unangemessenen Benachteiligungen des Mieters stattfinden, so in dem Fall, in dem das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden hat (LG Berlin, Urteil vom 08.12.2006 – 63 S 72/06 -, in: GE 2007, 451).

- Eine Betriebskostenabrechnung aufgrund des sog. Abflussprinzips ist jedenfalls formell ordnungsgemäß, denn die Abrechnungsweise ist in Berlin nach wie vor zulässig und verstößt nicht gegen § 556 BGB (AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2007 – 227 C 237/05 -, in: GE 2007, 453).

- 1. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter neben dem Mietzins die im Vertrag genannten Nebenkosten zu zahlen hat, steht der Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nebenkosten nicht entgegen, dass der Vermieter keine Kostenvorschüsse erhoben hat. 2. Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen. 3. Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen gilt allgemein der Grundsatz, dass um so seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Bei kürzer verjährenden Forderungen (hier: Forderung aus Betriebskostenabrechnung für Gewerbemietsache) kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden; die bloße Untätigkeit des Vermieters reicht insoweit nicht (KG, Urteil vom 27.11.2006 – 12 U 182/04 -, in: GE 2007, 591).

- Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude sind die auf die Gewerbeeinheit entfallenden Kosten grundsätzlich vorweg abzuziehen. Der Vorwegabzug kann ausnahmsweise entfallen, wenn die gewerblichen Betriebskosten keine ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter verursachen. Unbedeutend in diesem Sinne sind Mehrkosten, die nicht über 3 % der „Gesamtkosten“ hinausgehen (LG Aachen, Urteil vom 11.08.2006 – 5 S 68/06 -, in: WuM 2006, 615; Info M 2007, 62).

- Die Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar. Eine Ausschlussfrist muss daher im Gewerbemietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Hierfür genügt nicht die bloße Benennung einer Abrechnungsfrist (OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 – 1 U 12/06 -, in: Info M 2007, 74).

- Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: GE 2007, 718).

- Hat der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist über Betriebskosten abgerechnet und das Schreiben rechtzeitig abgesandt, hat er nicht zu erwartende Verzögerungen der Zustellung durch die Post nicht zu vertreten, so dass er mit einer Nachforderung nicht ausgeschlossen ist (AG Neukölln, Urteil vom 20.03.2007 – 7 C 418/06 -, in: GE 2007, 727).

- Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Abrechnung zugegangen ist. Der Beweis, dass die Abrechnung versandt wurde, reicht nicht aus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.02.2007 – 23 S 108/06 -, in: NZM 2007, 327).

- Hat der Gewerberaumvermieter eine Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter den Saldo ausgeglichen, sind Vermieter und Mieter mit einer nachträglichen Korrektur der Abrechnung,  die bereits vor dem Saldoausgleich durch gründliche Prüfung hätte offenbar werden können, ausgeschlossen; insoweit liegt konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) vor (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 07.02.2007 – 30 C 3/07 -, in: GE 2007, 789).

- Mit „Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben“ in einem Gewerbemietvertrag ist dasselbe gemeint wie mit „Betriebskosten“ im Sinne der Anlage 3 (Nrn. 1 bis 16) zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung; dies ist von einem durchschnittlichen Gewerbemieter auch in diesem Sinne zu verstehen. Die Rechtsfolge des im Bereich der Wohnraummiete geltenden § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Satzes 2 (spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wird nicht auf Gewerbemietverträge übertragen (KG, Beschluss vom 29.12.2006 – 12 U 117/06 -, in: GE 2007, 845).

- Eine stillschweigende Umlagevereinbarung kommt in Betracht, wenn der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen erfüllt, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür aber jedenfalls nicht (OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006 – 4 U 157/06 -, in: Info M 2007, 119).

- Eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird mit Zugang der Abrechnung fällig und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Mieter (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.04.2007 – 67 S 82/07 -, in: GE 2007, 913).

- Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung zu vertreten, wenn er schlicht zuwartet, bis Abrechnungen der Versorgungsunternehmen bei ihm eingehen (AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007 – 14 C 78/06 -, in: GE 2007,990).

- Beim Vermieterwechsel muss der ehemalige Vermieter über die Betriebskosten für solche Zeiträume abrechnen, für die er die Vorauszahlungsbeträge erhalten hat. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumsumschreibung im laufenden Abrechnungsjahr erfolgt und der Mieter noch vor der Umschreibung auszieht (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: Info M 2007, 169).

- Rechnet der Insolvenzverwalter über die Betriebskosten für solche Abrechnungszeiträume ab, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geendet haben, darf der Mieter sein Abrechnungsguthaben gegen die Ansprüche der Insolvenzmasse auf die aktuell fälligen Mieten aufrechnen (BGH, Urteil vom 21.12.2006 – IX ZR 7/06 -, in: Info M 2007, 193).

- Eine Betriebskostenabrechnung stellt keine Willens-, sondern eine Wissenserklärung dar und kann dem Mieter deshalb auch von einem Dritten erteilt werden (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 621).

- Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt am Ende des vierten Jahres nach dem (kalendermäßigen) Abrechnungszeitraum (LG Neubrandenburg, Beschluss vom 09.09.2003 – 1 T 45/03 -, in: WuM 2007, 390).

- Kann die vertraglich geschuldete Verbrauchsabrechnung wegen abgelaufener Eichfristen der Zähler nicht erfolgen, hat die Abrechnung nach Fläche unter 15%igen Abschlag zu erfolgen (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 621).

- Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt jegliche dem Mieter nachteilige Korrekturen an der Abrechnung aus; dies gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Abrechnung ein Guthaben ausgewiesen hatte (LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2006 – 11 S 26/06 -, in: WuM 2007, 447).

- Der nicht rechtzeitige Zugang einer Betriebskostenabrechnung ist vom Vermieter jedenfalls dann im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB „zu vertreten“, wenn er beim nicht zahlenden Mieter nicht zeitnah nachfragt oder diesen mahnt (AG Münster, Urteil vom 17.01.2007 – 49 C 2648/06 -, in: ZMR 2007, 546).

- Bei preisgebundenem Wohnraum, bei dem Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind, ist zur Bestimmung eines angemessenen Kostenverteilungsfaktors gegen die Gesamtwohnfläche auch nur die Gesamtfläche der Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten und dergleichen zu stellen. Es kommt daher auf das Verhältnis nur der vermieteten Flächen zueinander an (AG Spandau, Urteil vom 23.01.2007 – 2b C 255/06 -, in: GE 2007, 1189).

- § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 – 63 S 469/06 -, in: GE 2007, 1252).

- 1. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn eine rechtzeitig abgesandte Betriebskostenabrechnung auf dem Postwege verloren geht. 2. Auch nach Ablauf der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter nicht gezahlte Betriebskostenvorschüsse für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum nachfordern, soweit sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ergibt (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2007 – 67 S 133/06 -, in: GE 2007, 1317).

- Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).

- Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn es sich um sog. gemischte Kosten handelt, die Kostenanteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören (BGH, Beschluss vom 11.09.2007 – VIII ZR 1/07 -, in: GE 2007, 1378).

- § 556 III BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 – 63 S 469/06 -).

- Ist dem Vermieter aus den Vorjahren bekannt, dass auch bei Abschluss des aktuellen Wohnungsmietvertrages die Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlichen Kosten bei Unterschreitung eines gewissen Betrages bei weitem nicht decken können, ist er darüber dem Mietinteressenten aufklärungspflichtig (AG Göttingen, Urteil vom 29.08.2007 – 28 C 34/07 -).

- Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist zur Betriebskostenabrechnung, weil ihm selbst gegenüber das Versorgungsunternehmen die Rechnung erst nach Ablauf der Jahresausschlussfrist vorgenommen hat, hat er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung zu vertreten, wenn er sich nicht um die rechtzeitige Rechnungsstellung des Versorgers bemüht hat (AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007 – 14 C 78/06 -).

- Der eine frühere Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierende Vermieter ist mit einer Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen, wenn der Mieter die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung ausgeglichen hat (AG Potsdam, Urteil vom 26.09.2007 – 26 C 268/07 -, in: GE 2007, 1495).

- Übersendet eine andere Person als der Vermieter (hier: Vater der Vermieterin) dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die dem Mietverhältnis dennoch eindeutig zuzuordnen ist, wahrt diese Abrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 620; Info M 2007, 255).

- Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses vorliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -).

- Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).

- 1. Die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten kann auch konkludent durch entsprechende Betriebskostenabrechnung erfolgen. 2. Die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Urteil vom 17.07.2007 – 63 S 422/06 -, in: GE 2007, 1552).

- Ist der Mieter ausgezogen, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenabrechnung an einen früheren Prozessbevollmächtigten des Mieters zu übersenden, ohne vorher eine Meldeauskunft einzuholen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2006 – 20 C 186/06 -, in: GE 2007, 227).

- Der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn  der Vermieter den Mietvertrag vorlegt, der den Mieter verpflichtet, Betriebskosten zu tragen und entsprechende Vorschüsse zu leisten;  die Erteilung der Betriebskostenabrechnung und deren Zugang unstreitig sind. Einer Vorlage der Betriebskostenabrechnung selbst oder weiterer Urkunden bedarf es dann nicht (AG Mitte, Urteil vom 09.05.2006 – 9 C 77/05 -, in: ZMR 2007, 42; Info M 2007, 328).

- 1. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. 2. Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (Abgrenzung zu BGH GE 2004, 810; hier verneint bei mehreren Abrechnungen mit Guthaben für Mieter) (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in GE 2008, 46).

- 1. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. 2. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -, in: GE 2007, 1686;  VIII; NJW 2008, 142).

- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 -; in:  GE 2008, 116; NZM 2008, 78).

- Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Der Mieter stimmt einer Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten nicht allein dadurch zu, dass er gegen die in der Vergangenheit ein Guthaben zu seinen Gunsten ergebenden Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen erhebt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 - ,in: NJW 2008, 283; NZM 2008, 81).

- Der Mieter, der aus der Mietwohnung auszieht, ohne seinem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann sich gegenüber einer Betriebskostennachforderung nicht auf den Ablauf der Jahresfrist des § 556 III 2 BGB berufen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII).

- Begehrt der Vermieter Zahlung der auf den Mieter umgelegten Müllgebühren, rechnet er diese jedoch nicht gesondert, sondern unter der Position Grundsteuer/Grundstücksgebühren ab, so muss er bei substanziiertem Bestreiten der beklagten Mieter bereits erstinstanzlich sein Vorbringen dazu substanziieren, welche Gebühren in dieser Position enthalten sind, wenn seine Klage Erfolg haben soll. Eines entsprechenden Hinweises des Gerichts hierzu bedarf es nicht (LG München I, Beschluss vom 24.05.2007 – 15 S 1462/07 -, in: NJW-aktuell 5/2008, X).

- Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -, in:  NJW 2008, 575).

- 1. Für die Umlage der Kosten einer bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehenden Feuerversicherung reicht die Vereinbarung eines Betriebskostenvorschusses für „Sach- und Haftpflichtversicherung“ nicht aus. 2. Die Überwälzung der Feuerversicherungskosten unter dem Abschnitt „Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen“ wird als überraschende Regelung nicht Vertragsbestandteil. 3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG, Urteil vom 03.12.2007 – 8 U 19/07 -, in: GE 2008, 122).

- 1. Dem Mieter steht nicht schon deswegen ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Betriebskostennachforderung zu, weil der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig angesetzt hat. 2. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2006 – 29 O 326/06 -, in: GE 2008, 126).

- Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -, in: NZM 2008, 100).

- Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: GE 2008, 327; NJW 2008, 1150).

- Auch bei einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, eine eigenständige Berechnung vorzunehmen und überzahlte Vorschüsse zurückzuverlangen (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2004 – 65 S 212/04 -; in: GE 2008, 268).

- 1. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine formell wirksame, aber inhaltlich unzutreffende Betriebskostenabrechnung, ist der Mieter berechtigt, aufgrund einer eigenständigen Berechnung zuviel gezahlte Vorschüsse zurückzuverlangen. 2. Der Mieter ist gehalten, die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2006 – 62 S 95/06 -; in: GE 2008, 268).

- Aufgrund einer verfristeten Abrechnung darf der Vermieter zwar keine Nachzahlungen aus der Abrechnung anfordern, wohl aber offen gebliebene Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in: Info M 2008, 9).

- 1. Hat der Mieter ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung über sechs Jahre Betriebskostenvorschüsse geleistet, ist eine stillschweigende Umstellung der bisherigen Mietstruktur auf eine Nettomiete mit Vorauszahlungen anzunehmen. 2. Die Anpassung der Vorauszahlungen setzt eine Abrechnung sowie eine entsprechende Erklärung voraus und gilt nur für die Zukunft. 3. Der Anspruch des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen erlischt mit der Abrechnungsfälligkeit (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2007 – 63 S 50/07 -; in: GE 2008, 331).

- §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07 -; in: GE 2008, 471; NJW 2008, 1300).

- Ein Mieter ist zur Zahlung von ausstehenden Betriebskosten für seine Mieträumlichkeiten auch dann noch verpflichtet, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum kontinuierlich eine viel zu geringe Betriebskostenvorauszahlung einfordert und auf eine ordentliche nachträgliche Betriebskostenabrechnung verzichtet hat (BGH, Urteil – VIII ZR 14/06 -).

- Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 82/07 -; in: GE 2008, 401).

- Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung dem Mieter verspätet zugeht, denn die Post ist insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2008 – 65 S 176/07 -; in: GE 2008, 411).

- Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter von Mietbeginn an zwei Jahrzehnte lang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, folgt noch keine auf Vertragsänderung gerichtete Willensbestätigung des Vermieters mit der Folge, dass eine erstmalige Abrechnung nach so langer Zeit ausgeschlossen wäre (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: NJW 2008, 1302; : GE 2008, 534).

- Der Vermieter bzw. dessen Beauftragter handelt fahrlässig, wenn er die Betriebskostenabrechnung so spät in den Postkasten einwirft, dass unsicher ist, ob die Abrechnung am Folgetag und damit rechtzeitig dem Mieter zugeht (LG Berlin, Urteil vom 21.01.2008 – 52 S 397/06 -; in: GE 2008, 481).

- Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Abrechnung verspätet zugestellt wird oder auf dem Postwege verloren geht (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2007 – 67 S 133/06 -; in: GE 2007, 1317; Info M 2008, 219).

- Der Vermieter darf auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist seine Betriebskostenabrechnung korrigieren. Er bleibt aber mit solchen Beträgen ausgeschlossen, die den Saldo aus der bereits erteilten Abrechnung zu seinen Gunsten ändern. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: Info M 2008, 57).

- Der Vermieter darf die formell wirksam erstellte und fristgerecht mitgeteilte Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Jahresausschlussfrist korrigieren. Das gilt zumindest dann, wenn der Vermieter nach der Korrektur weniger verlangt als vorher (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 58).

- Rechnet der Vermieter in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, muss er einen Vorwegabzug für die auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vornehmen, wenn das Gewerbe mehr Kosten verursacht. Das ist hinsichtlich der Müllkosten bei einem Lokal generell anzunehmen. Der Mieter muss dann hinsichtlich der Mehrkosten nichts weiter vortragen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 59).

- Nach Ablauf der Einwendungsfrist für eine – formell wirksame – Abrechnung ist der Mieter auch mit dem Einwand ausgeschlossen, dass es für einzelne, grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer Umlagevereinbarung fehlt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in: Info M 2008, 60).

- Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 80/07 -; NJW 2008, 1521; GE 2008, 664).

- Eine nachträgliche Erweiterung der Umlagevereinbarung kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Hierfür genügt nicht, dass der Mieter die Abrechnungen mit den zusätzlichen, nicht vereinbarten Kostenarten widerspruchslos hinnimmt (hier: 3 Jahre lang kritiklose Annahme von Guthaben). Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, die den Änderungswillen des Vermieters  für den Mieter und den Zustimmungswillen des Mieters für den Vermieter erkennbar machen (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in: Info M 2008, 61).

- Der Vermieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen auch dann wirksam erhöhen, wenn die zugrunde liegende Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 64).

- Grundsätzlich muss der Mieter auch dann die geforderte Nachzahlung leisten, wenn die Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig festgesetzt ist. Ausnahmsweise gilt etwas anderes u.a. dann, wenn der Vermieter die Vorschüsse bewusst zu niedrig bemessen hat, um über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und auf diese Weise einen Vertragsabschluss zu erreichen (hier: nach Erklärung des Mieters, nur eine bestimmte Gesamtmiete zahlen zu können). Der Mieter kann dann Freistellung der überhöhten Betriebskosten verlangen (KG, Urteil vom 25.06.2007 – 8 U 208/06 -; in: Info M 2008, 69).

- § 556 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht analog anwendbar. Der Vermieter kann daher auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gegen den Mieter geltend machen (LG Nürnberg-Fürth vom 21.12.2007 – 7 S 8274/07 -; in: Info M 2008, 70).

- Ist als Umlegungsmaßstab der Betriebskosten die Wohnfläche vereinbart, kann bei Ausstattung der Wohnung mit Wasserzählern der Vermieter nur dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn er vorher eine entsprechende Änderungserklärung abgegeben hat (AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 – 26 C 287/06 -; in: GE 2008, 551).

- §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eines Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: NJW 2008, 1801).

- Die Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn der Vermieter die umzulegenden Kostenarten, die entsprechenden Kostenansätze und die Summe der umgelegten Kosten entweder in der Abrechnung selbst oder in einer beizufügenden Anlage mitteilt. Nicht ausreichend ist ein Verweis auf die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters, in der der Vermieter die umzulegenden Kosten durch Unterstreichen gekennzeichnet und die entsprechende Summe handschriftlich hinzugesetzt hat (LG Mannheim, Urteil vom 21.11.2007 – 4 S 11/07 -; Info M 2008, 222).

- a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum. b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt (BGH, Urteil vom 30.04.2008 – VIII ZR 240/07 -; in: GE 2008, 853 und NJW 2008, 2328).

- Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07 -; in: GE 2008, 855; NJW 2008, 2260 und Info M 2008, 261).

- 1. Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 III BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. 2. Auf die Ausschlussfrist des § 556 III 2, 3 BGB ist § 212 I Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: NJW 2008, 2258; GE 2008, 795).

- Ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Grundsteuern ist nicht notwendig, wenn sie nicht höher sind als für Wohneinheiten. Dasselbe gilt für Versicherungsprämien, die für Gewerbe und Wohnanteil getrennt berechnet werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

- Zieht der Mieter aus, ohne dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann er sich später gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht darauf berufen, dass ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07 -; in: GE 2008, 935).

- Nach Ablauf der Einwendungsfrist für eine – formell wirksameAbrechnung ist der Mieter auch mit dem Einwand ausgeschlossen, dass bestimmte Kostenarten mit einer Betriebskostenpauschale abgegolten sind (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 80/07 -; in: Info M 2008, 156).

- Für die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ist ein Verhalten der einen Vertragspartei erforderlich, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Dafür reicht grundsätzlich weder die Übersendung einer vom Vertrag abweichenden Betriebskostenabrechnung noch das jahrelange Unterlassen jeglicher Abrechnung (hier: 20 Jahre) aus (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: Info M 2008, 159).

- Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 8/08 -; in: GE 2008, 731).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt werden, ohne dies in der Abrechnung aufzuschlüsseln (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2007 – 63 S 186/07 -; in: GE 2008, 737).

- Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung. Betrifft der Fehler alle Kostenarten, ist die gesamte Abrechnung unwirksam (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: Info M 2008, 212).

- Die Bestimmung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner den Anspruch (konkludent) anerkennt, ist auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: Info M 2008, 213).

- Der Vermieter ist nur dann zur Abrechnung nach Verbrauch verpflichtet, wenn er es vereinbart hat, oder wenn alle Wohnungen mit Messgeräten (hier: Wasserzählern) ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: Info M 2008, 214).

- Eine Abänderung des im Zweifel maßgeblichen Umlagemaßstabs „Wohnfläche“ ist nur dann geboten, wenn das Ergebnis im Einzelfall „krass unbillig“ ist. Das ist auch dann nicht der Fall, wenn die Verteilung nach Wohnfläche bei einer Kostenart (hier: Wasserkosten) deutlich (hier: um fast das zweieinhalbfache) höher ist als eine Verteilung nach gemessenem Verbrauch (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: Info M 2008, 215).

- 1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. 2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang. 3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabs geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen. 4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarung entbehren nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen - § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendungerst für die nachfolgende Abrechnungsperiode. 5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 – I-10 U 143/05 -, in: GE 2006, 970).

- Nebenkosten müssen auch in Altmietverträgen einzeln abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 23.08.2006 – VIII ZR 212/05 -).

- 1. Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt. 2. Die Kosten für die Teilnahme des Rechtsanwalts des Mieters an dem Termin zur Rückgabe der Wohnung sind jedenfalls dann nicht ersatzfähig, wenn der Mieter Mitglied eines seiner Interessen wahrnehmenden Vereins ist und der Rechtsanwalt keine konkrete Tätigkeit entfaltet (LG Berlin, Uretil vom 13.06.2008 – 63 S 309/07 -, in: GE 2008, 995).

- Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist, kann der Mieter nach Vertragsende sogleich auf vollständige Rückzahlung der Vorauszahlung klagen (Anschl. an BGH, 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 – Info M 2005, 132). Holt der Vermieter die Abrechnung im Prozess nach, ist die Hauptsache erledigt. Der Vermieter hat dann die Prozesskosten zu tragen. Dies gilt auch dann, wenn sich aus der Abrechnung kein Guthaben zugunsten des Mieters ergibt (AG Köln, Urteil vom 27.02.2008 – 214 C 218/07 -; in: Info M 2008, 294).

- Der Ansatz erheblich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten widerspricht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Einen Anhaltspunkt bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (AG Köln, Urteil vom 21.04.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008, 556).

- Die Versäumung der Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) hat der Vermieter auch zu vertreten, wenn das Abrechungsunternehmen die Unschlüssigkeit der ihm mitgeteilten Daten außer Acht lässt und inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen herstellt, und die Mitteilung korrigierter Abrechnungen an den Mieter in der Folge verspätet ist. Dies gilt auch, wenn die Unschlüssigkeit auf der Mitteilung seiner fehlerhaften Ablesungen oder Schätzungen des Versorgungsunternehmens gründet (LG Köln, Urteil vom 28.06.2007 – 1 S 161/06 -; in: WuM 2008, 560).

- Auch der Vermieter von Gewerberäumen hat nach Ablauf der – regelmäßig ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums – laufenden Abrechnungsfrist keinen Anspruch mehr auf die vereinbarten Betriebskosten (KG, Urteil vom 4.8.2008 – 8 U 49/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1323).

- 1. Der Mieter hat darzulegen, dass der von ihm vereinbarungsgemäß geschuldete und an den Vermieter gezahlte Betrag neben der Miete auch Betriebskostenvorauszahlungen enthält, wenn der Mieter die variablen Betriebskosten seit geraumer Zeit selbst entrichtet (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 9.6.2008 – I-24 U 159/07 -; in: GE 2008, 1325).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht formell unwirksam, wenn sie auch solche Kostenarten einbezieht (hier: Heizungs- und Warmwasserkosten), die nicht in dem Abrechnungszeitraum für die übrigen Kostenarten entstanden sind (hier: Kalenderjahr), sondern in einem abweichenden Erfassungszeitraum (hier: Heizperiode vom 1.8. eines Kalenderjahres bis 31.7. des Folgejahres). Anders ist es, wenn sich der Vermieter verpflichtet hat, gesondert abzurechnen. Die einjährige Ausschlussfrist beginnt auch dann erst mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes (hier: Kalenderjahr), wenn in der maßgeblichen Abrechnung solche Kosten eingestellt sind, für die ein anderer – früher endender – Verbrauchserfassungszeitraum gilt (hier: Heizperiode 1.8. – 31.7.) (BGH, Urteil vom 30.04.2008 – VIII ZR 240/07; in: Info M 10/08, 366/367; WuM 2008, 404).

- Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen des § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 8/08 -; in: ZMR 10/2008 und GE 2008, 731-733).

- Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse normierte Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen kann auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog angewendet werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 21.12.2007 – 7 S 8274/07 -; in: ZMR 2008, 801).

- Ein Zurückbehaltungsrecht an Betriebs- und Heizkostenvorschüssen kann bezüglich bereits gezahlter Beträge nicht mehr geltend gemacht werden (LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2008 – 65 S 182/08 (rkr.) -; in: GE 2008, 1493).

- Ergibt der Wortlaut des Vertrages nicht eindeutig, ob die Parteien eine Betriebskostenpauschale oder –vorauszahlung vereinbart haben, rechtfertigt die Nichtabrechnung über 16 Jahre eine Auslegung als Pauschale (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524).

- Befinden sich mehrere benachbarte Mehrfamilienhaus-Grundstücke im Eigentum desselben Vermieters, darf der Vermieter die Betriebskosten für alle Grundstücke ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nur dann einheitlich abrechnen, wenn eine objektbezogene Abrechnung „unmöglich“ ist. Daran fehlt es, wenn der Vermieter bestimmte Dienstleistungsaufträge ohne weiteres für jedes Haus gesondert vergeben kann (LG Darmstadt, Urteil vom 6.6.2008 – 6 S 46/08 (rk) -; in: Info M 2008, 416).

- Wird der Abrechnungszeitraum von einem Jahr für Betriebskosten überschritten, ist die Abrechnung formell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -; in: GE 2008, 1566).

- Wird eine innerhalb der Abrechnungsfrist erteilte, formell unwirksame Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben des Mieters durch Erläuterung nach Fristablauf wirksam, kann der Mieter über das in der fristgemäßen Abrechnung ausgewiesene Guthaben hinaus keine Rückforderungsansprüche geltend machen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 9.10.2008 – 16 C 246/08 -; in: GE 2008, 1630).

- Der Ansatz erheblich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten widerspricht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Einen Anhaltspunkt bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Orientierungssatz des Autors: Überschreiten die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten die Durchschnittswerte des Betriebskostenspiegels deutlich, spricht grundsätzlich eine Vermutung für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Den Vermieter trifft dann die Darlegungs- und Beweislast, dass die Höhe der Kosten dennoch gerechtfertigt ist (AG Köln, Urteil vom 21.4.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008 556 und 702).

- Die jährliche Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung kann durch Formularvereinbarung nicht nach einem jeweiligen Kosten-Verteilerschlüssel der Wohnungseigentümer erfolgen (LG Hamburg, Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 -; in: WuM 2008, 727).

- 1. Ändert der Vermieter einseitig den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel, führt dies zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. 2. Ist vertraglich vereinbart, dass Betriebskosten nach der Fläche aller Wohnungen einschließlich der als Gewerberaum genutzten Kellerfläche umgelegt werden könne, ist der Vermieter nicht berechtigt, einseitig die Kellerfläche aus der Berechnung herauszunehmen (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 174/08 –; in: GE 2009, 57).

- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 -; in: WuM 2008, 29).

- Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: WuM 2008, 150).

- Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: WuM 2008, 85).

- Sieht der Wohnungsmietvertrag monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und deren jährliche Abrechnung vor, führt allein das Unterlassen der Abrechnungen über die ersten zwanzig Abrechnungsperioden im Mietverhältnis zu keiner Vertragsänderung. Die Forderung aus einer rechtzeitigen Betriebskostenabrechnung über eine anschließende Abrechnungsperiode ist nur verwirkt, wenn vertrauensbildende Umständeabgesehen vom bloßen Zeitablaufvorliegen (BGH, Urteil vom 13.2.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: WuM 2008, 225).

- Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss eine nachvollziehbare Kostentrennung nach Gebäudeteilen auch enthalten, soweit Kostenteile nicht auf den Wohnungsmieter dem Grunde nach umgelegt werden (LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2007 – 311 S 133/06 -; in: WuM 2008, 404).

- Der Vermieter muss beweisen, dass dem Mieter die Betriebskosten-Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Die Regeln des Anscheinsbeweises finden keine Anwendung. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung als Einwurf-Einschreiben versandt hat (AG Köln, Urteil vom 16.7.2008 – 220 C 435/07 -; in: WuM 2008, 483).

- Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Miete in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Auf die Ausschlussfrist des § 556 III 2 und 3 BGB ist § 204 I Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung von Senat, NJW 2008, 2258) (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07 -; in: NJW 2009, 283; GE 2009, 189; WuM 2009, 42).

- Wenn der Mietvertrag es dem Mieter untersagt, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen (hier: Treppenhaus), sind die dort anfallenden Betriebskosten nicht umlegbar (hier: Hausreinigungskosten) (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 -; in: NZM  2008, 806 (n. rk.) und Info M 2008, 477).

- Die formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn der Vermieter die Höhe dieser Kosten verschleiert hat. Die ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Vermieter die Umlagevereinbarung „unauffällig“ platziert (hier: an letzter Stelle einer Anlage unter „sonstige Betriebskosten“), mit den Verwaltungskosten einen bedeutenden Teil der Gesamtnebenkosten umlegt (hier: rd. 1/3 bis 1/2), die Kostenhöhe nicht mitteilt und die vereinbarten Vorauszahlungen offenbar zu niedrig festsetzt (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 (n. rk.) –, Revision BGH – XII ZR 109/08 -; in: NZM 2008, 806 und Info M, 478).

- Die Versäumung der Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) hat der Vermieter auch zu vertreten, wenn das Abrechnungsunternehmen die Unschlüssigkeit der ihm mitgeteilten Daten außer Acht lässt und inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen an den Mieter in der Folge verspätet ist. Dies gilt auch, wenn die Unschlüssigkeit auf der Mitteilung seiner fehlerhaften Ablesungen oder Schätzungen des Versorgungsunternehmens gründet (LG Köln, Urteil vom 28.6.2007 – 1 S 161/06 -; in: WuM 2008, 560).

- 1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627). 2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr (AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundurteil vom 15.9.2008 – 20 C 208/07 -; in: GE 2009, 119).

- 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

- 1. Der Vermieter ist hinsichtlich des Differenzbetrages zwischen vereinbarten Vorauszahlungen und tatsächlich entstandenen Betriebskosten nur dann gegenüber dem Mieter wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten schadensersatzpflichtig, wenn der Vermieter – abgesehen von der Zusicherung der Angemessenheit der Vorschüsse – den Mieter arglistig über die tatsächlichen Koten getäuscht hat, um ihn zum Vertragsschluss zu bewegen. 2. Eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter berechtigt ist, den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auch im laufenden Jahr einseitig zu ändern, wenn diese sachgerecht ist, ist unwirksam (OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 – 3 U 123/07 -; in: GE 2009, 324).

- Erläuterungen des Verteilerschlüssels sind entbehrlich, wenn der Mieter die erläuterungspflichtigen Umstände schon kennt (hier: aus dem vorangegangenen prozessualen Schriftsatz zu einer früheren Abrechnung) (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07 -; in: Info M 2009, 4).

- Begehrt der Vermieter mit der Klage die Zahlung der sich nach Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aus der erstellten Jahresabrechnung zu seinen Gunsten errechneten Nachforderung und verlangt der Mieter widerklagend die Rückzahlung sämtlicher die abgerechnete Periode betreffenden Vorauszahlungen betreffen Klage und Widerklage nicht denselben Gegenstand i. S. des § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.11.2008 – I-10 W 114/08 -; in: ZMR 2009, 197; ZMR 2009, 197; NJW 2009; 1515; IMR 2010, 14).

- 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe ist genügend erläutert, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden sind. 2. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen. 3. Zieht der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes aus, kann der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten des gesamten Abrechungszeitraumes anteilig auf ihn umlegen, ohne eine gesonderte Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen zu müssen. 4. Die Kosten für den Nutzerwechsel hat der Vermieter zu tragen (AG Neukölln, Urteil vom 13.03.2008 – 19 C 499/07 -; in: GE 2009, 384).

- Liegen die Kostenansätze der Betriebskostenabrechnung erheblich (hier: rund 50 %) über den oberen Grenzwerten eines – auch überörtlichen – Betriebskostenspiegels, so besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat (AG Köln, Urteil vom 21.04.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008, 556 und Info M 2009, 60).

- Der Vermieter eines aus mehreren Einheiten bestehenden Objekts muss die Gesamtkosten bei den einzelnen Nebenkostenpositionen nicht angeben, wenn sich dies durch Addition der Einzelpositionen für die Mieter hinreichend klar ergeben (LG Köln, Urteil vom 4.12.2008 – 1 S 358/07 -; in: Info M 2009, 62).

- Wird der Anwalt damit beauftragt, eine vom Vermieter geltend gemachte Nachforderung aus einer Betriebskostenjahresabrechnung abzuwehren, so kann er seine Gebühren nur nach dem Wert der Nachforderung berechnen, also nicht nach dem – möglicherweise zu prüfenden – gesamten Abrechnungsbetrag (AG Düsseldorf, Urteil vom 11.2.2009 – 22 C 14416/08 -; in: Info M 2009, 88).

- 1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. 2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe der Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 107/08 -; in: GE 2009, 509 und NJW 2009, 2197).

- Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß i. S. d. § 259 BGB, indem sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, steht dem Mieter ein umfassendes Rückforderungsrecht an den geleisteten Vorschüssen nicht schon dadurch zu, dass er die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet (KG, Urteil vom 5.2.2009 – 12 U 122/07 -; in: GE 2009, 516).

- Der Mieter kann von dem früheren Eigentümer bis zur Abrechnung vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen, wenn das Grundstück inzwischen versteigert worden ist (AG Charlottenburg, Beschluss vom 6.2.2009 – 232 C 292/08 -; in: GE 2009, 582). 

- Eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann fristwahrend, wenn der Mieter eine Beanstandung ausreichend konkret vorbringt. Es reicht nicht aus, wenn der Mieter lediglich beanstandet, eine bestimmte Kostenposition sei zu hoch (hier: Reinigungskosten „völlig überhöht“) (AG Frankfurt, Urteil vom 7.11.2008 – 33 C 1783/08-57 (rk.) -; in: Info M 2009, 106).

- Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 4/2009, 232 ff.).

- Die formularvertragliche dynamische Verweisung im Wohnraummietvertrag auf die Jahresabrechnung nach § 28 WEG ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2008 – 307 S 34/08 -; in: ZMR 4/2009, 288 ff.).

- Der gewerbliche Vermieter ist bei vorzeitigem Auszug nicht zu einer Teilabrechnung über die Nebenkosten verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2008 – I-10 U 11/08 -, in: MietRB 3/2009, 70 und ZMR 4/2009, 275).

- Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit den Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senat, NJW 2006, 355/) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 780). 

- 1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627). 2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr (LG Berlin, Urteil vom 7.5.2009 – 67 S 475/08 -; in: GE 2009, 780).

- 1. Ist der Umlageschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar, besteht hinsichtlich der davon betroffenen Positionen kein Zahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechung. 2. Die auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten sind vorweg abzuziehen; fehlt der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung, kann der Fehler nicht durch eine Schätzung behoben werden (LG Berlin, Urteil vom 24.2.2009 – 63 S 309/08 -; in: GE 2009, 782).

- Allein in der Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung liegt regelmäßig keine Zustimmung zu einer Vertragsänderung einer vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete zuzüglich zu leistender Betriebskostenvorschüsse. Allein in der Mitteilung der Kontoverbindung zur Auskehrung eines Guthabens für einen bestimmten Abrechnungszeitraum liegt keine rechtsgeschäftliche Annahme eines Angebots des Vermieters zur Vertragsänderung (LG Berlin, Urteil vom 20.1.2009 – 63 S 290/07 -; in: GE 2009, 783).

- Die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, das die geleisteten Vorschüsse rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebracht wurden (AG Charlottenburg, Urteil vom 2.3.2009 – 237 C 266/08 -; in: GE 2009, 785).

- Eine formularmäßige Umlagevereinbarung ist unwirksam, wenn sie bestimmt, dass der Mieter einer Eigentumswohnung den Betriebskostenanteil trägt, „den die Verwalterabrechnung vorgibt“ (LG Hamburg, Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 (rk) -; in: WuM 2008, 727 und Info M 5/09, 167).

- Der Verzicht auf oder die Verwirkung von Nebenkostenforderungen ist nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf eine Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2008 – 1-24 U 84/08 (rk.) -; in: GE 2009, 906; ZMR 2009, 844).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn nicht nach der Fläche, sondern nach der Zahl der Nutzer abgerechnet wird, ohne dass die Anzahl der Gesamtnutzer, der Nutzer in der Wohnung sowie die Dauer ihrer Nutzung angegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2009 – 63 S 304/08 -; in: GE 2009, 980).

- 1. Der Inhaber eines Wohnungsrechts hat auch ohne besondere Vereinbarung die Betriebskosten zu tragen. 2. Wenn ein Verteilungsmaßstab nicht vereinbart ist, kann der Grundstückseigentümer die Leistung nach billigem Ermessen bestimmen (LG Marburg, Urteil vom 15.04.2009 – 5 S 173/08 -; in: GE 2009, 1047; Info M 2009, 288).

- Nur bei Vorliegen besonderer Umstände ist der Vermieter verpflichtet, die Vorauszahlungen für die Nebenkosten kostendeckend zu kalkulieren (Anschl. an BGH, 28.04.2004 – XII ZR 21/02). Solche Umstände liegen jedenfalls dann nicht vor, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages erkennt, dass die Vorauszahlungen nicht ausreichen (hier: nach Abrechnung der Vorauszahlungen des Vormieters) (OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 – 3 U 123/07 (rk.) -; in: OLGR Rostock 2009, 447 und Info M 2009, 274). 

- Bei einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung kann der Mieter auch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB Einwendungen erheben. 2. Betreffen die Mängel nur einzelne Positionen, ist die Abrechnung im Übrigen materiell wirksam. 3. Hinsichtlich des unwirksamen Teils ist der Vermieter berechtigt und verpflichtet, eine formell wirksame Abrechnung vorzulegen. Ergibt sich daraus, dass die anteiligen Vorschüsse verbraucht sind, entfällt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 21.07.2009 – 63 S 553/08 -; in: GE 2009, 1127). 

- Die in einem Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht ersetzt auch bei Ehegatten nicht die Adressierung der Nebenkostenabrechnung an beide Mieter (LG Frankfurt a. M.; urteil vom 2. 12.2008 – 2-17 S 63/08 -; in: GE 2009, 1193).

- Eine große Hausverwaltung darf sich für die Behauptung der Auszahlung eines Betriebskostenguthabens nicht auf Zeugenbeweis beziehen, sondern muss die erfolgte Zahlung urkundlich beweisen (AG Schöneberg, Urteil vom 26.08.2009 – 103 C 380/08 -; in: GE 2009, 1257).

- Der Vermieter darf die Betriebskosten mehrerer Grundstücke zusammenfassen und auf diese Weise eine Wirtschaftseinheit bilden, auch wenn dies im Mietvertrag aus der Zeit nach dem 01.01.2004 vereinbart ist. Obiter dictum: Eine unzulässige Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten führt nur zur materiellen – und nicht formellenUnrichtigkeit der Abrechnung (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 09.06.2009 – 33 C 473/09-29 -; in: Info M 2009, 320).

- Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll jedenfalls dann nicht als Sammelposition ausweisen und abrechnen, wenn er vom Versorgungsunternehmen getrennte Rechnungen über die Einzelpositionen erhalten hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, welche Kostenarten sich hinter dem Sammelbegriff verbergen (hier: „Stadtwerke“) (LG Mannheim, Urteil vom 12.11.2008 – 4 S 19/08 -; in: Info M 2009, 322).

- § 566 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse analog anwendbar. Der Vermieter ist daher nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen (LG Darmstadt, Urteil vom 12.12.2008 – 6 S 182/08 -; in: NZM 2009, 546; Info M 2009, 330).

- Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat (AG Neukölln, Urteil vom 22.09.2009 – 15 C 206/09 -; in: GE 2009, 1323).

- Der Vermieter hat den Zugang der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht zu vertreten, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auch einen Nachsendeantrag bei der vom Vermieter beauftragten PIN AG gestellt hat (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2009 – 110 C 171/09 -; in: GE 2009, 1503).

- Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/09 -; in: NJW 2009, 3644).

- Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/08 -; in: GE 2009, 1489 und NJW 2009, 3575; Info M 2009, 465).

- 1. Eine Betriebskostenabrechung ist formell unwirksam und deshalb nicht fällig, wenn ihr eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschuldeten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten fehlt, die übersichtlich in einzelne, im Mietvertrag geregelte Abrechnungspositionen gegliedert ist. 2. Legt der Vermieter seiner Betriebskostenabrechnung Belege zugrunde, die nicht an ihn, sondern an einen Dritten adressiert sind, wird nicht die formelle, sondern allenfalls die materielle (inhaltliche) Wirksamkeit der Abrechnung berührt. 3. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, gegen den Mieter Nachforderungen aus einzelnen Nebenkostenabrechnungen durchzusetzen, wenn der Vermieter nur einen Teil der Nebenkosten formell wirksam abrechnet, die Abrechnung anderer Teile der Nebenkosten (und Nebenkostenvorauszahlungen) aber unwirksam ist. 4. Vor Abgabe der Mahnsache (nach Widerspruch) an das Prozessgericht und Eingang der Verfahrensakten wird eine anderweitige Rechtshängigkeit nicht begründet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009 – I-24 U 163/08 -; in: GE 2009, 1489).

- Zahlt der Mieter eine (unberechtigte) Betriebskostennachforderung aus einer Abrechnung nach Androhung der fristlosen Kündigung, kann der Vermieter sich gegenüber einem Rückforderungsanspruch nicht darauf berufen, die Leistung sei in Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) erfolgt (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.10.2009 – 218 C 105/09 -; in: GE 2009, 1503).

- Ist der Abrechnungszeitraum länger als ein Jahr (hier: 13 Monate), handelt es sich um eine formell unwirksame Abrechnung (LG Gießen, Urteil vom 21.01.2009 – 1 S 288/08 -; in: DWW 2009, 189 und Info M 2009, 374).

- Gelangt eine Betriebskostenabrechnung erst am letzten Tag der einjährigen Abrechnungsfrist nachmittags in den Briefkasten des Mieters (hier: am 31.12. um 17:05 Uhr), geht sie erst nach Ablauf der Jahresfrist zu (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009 – 1 S 19/09 -; in: NJOZ 2009, 3746 und Info M 2009, 378).

- Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters zur Auskunft über die in den abgerechneten Betriebskosten enthaltenen Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen verpflichtet (hier: in Form einer Aufgliederung als Teil der Betriebskostenabrechnung) (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.07.2009 – 222 C 90/09 -; in: WuM 2009, 587; GE 2010, 550).

- Die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft ist aufgrund einer formell wirksamen Abrechnung auch dann zulässig, wenn diese erst nach Ablauf der Ausschlussfrist erteilt wird (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2009 – 67 S 44/09 -; in: GE 2009, 1556).

- Formell unwirksam ist eine besonders umfangreiche Betriebskostenabrechnung (hier: 12 Seiten), die zur Zusammensetzung einer bestimmten Sammelposition (hier: Heizung, Ww, Be- und Entwässerung) auf die beigefügte Abrechnung eines Dritten verweist, wenn sich die Sammelposition dort nicht wieder findet, sondern nur durch Addition von bestimmten Teilbeträgen ermitteln lässt (LG Mannheim, Urteil vom 22.07.2009 – 4 S 4/09 (n. rk.) -; in: Info M 2009, 428).

- Mindestens bei Mietern mit Altverträgen darf der Vermieter die Betriebskosten mehrerer Grundstücke zusammenfassen und auf diese Weise eine Wirtschaftseinheit bilden, wenn der Mietvertrag nicht entgegensteht. Wird flächenanteilig abgerechnet, sind u. a. folgende Angaben für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung anzugeben und ggf. zu erläutern – alle Gebäude, die zur Wirtschaftseinheit gehörendie Flächen der einzelnen Wohngebäude (LG Mannheim, Urteil vom 22.07.2009 – 4 S 4/09 -; in: Info M 2009, 429).

- Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. 2. Der oben zitierte Begriff der „Kosten der … Hausverwaltung“ ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 92).

- Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 -; in: GE 2010, 118).

- a) Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen. b) Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30.April 2003 – VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005 – VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/08 -, in: GE 2010, 263).

- Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117).

 - Dem Mieter ist es im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung des Vermieters gestattet, die Belege abzufotografieren; denn insoweit nutzt der Mieter – dem Anfertigen von Notizen oder Abschriften vergleichbar – nur die heutzutage allgemein üblichen technischen Einrichtungen zur Vervielfältigung von Belegen, zu denen auch (Hand-)Scanner (nebst Laptop) und Kopierer gehören (AG München, Teilurteil vom 21.09.2009 – 412 C 34593/08 -; in: NJW 2010, 78; GE 2010, 275).

- Eine Nachforderung des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung kann nicht im Urkundenprozess geltend gemacht werden (LG Bonn, Urteil vom 08.10.2009 – 6 S 107/09 -; in: IMR 2010, 78).

- Der Vermieter, der über die Betriebskosten nicht in angemessener Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt sehen, wenn über die folgenden Perioden abgerechnet wurde, so dass der Mieter darauf vertrauen durfte, dass die Vorschüsse die angefallenen Kosten für den nicht abgerechneten Zeitraum deckten (BGH, Beschluss vom 27.10.2009 – VIII ZR 334/07 -; in: GE 2010, 197).

- 1. Der Vermieter ist bei preisgebundenem Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten nach den einzelnen Beträgen aufzuschlüsseln. Ist das unterblieben, kann der Mieter die gezahlten Vorschüsse aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen. 2. Die unwirksame Vereinbarung im Vertrag wird durch eine Betriebskostenabrechnung geheilt; die Heilungswirkung tritt nicht erst für die folgende Abrechnungsperiode ein, sondern mit Zugang der Abrechnung (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2009 - 63 S 507/08 -; in: GE 2010, 204).

- Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: GE 2010, 333).

- Sind in einer Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen angegeben, ohne dass diese erläutert werden, ist die Abrechnung formell unwirksam und kann auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 238 C 103/09 -; in: GE 2010, 207).

- a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderung verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. c) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -).

- Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwenigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -).

- 1. Soll der Vermieter von Gewerberaum über Nebenkosten laut Vertrag einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen, wird lediglich der Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt, jedoch keine Frist vereinbart, innerhalb derer der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Abrechnung erteilen soll. 2. Der Vermieter von Geschäftsraum ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. 3. Bei der Bestimmung der angemessenen Frist ist zum einen dem Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten Rechnung zu tragen. Zum anderen ist darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötigt, um die Abrechnung zu erteilen. Dafür ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechungsunterlagen vorliegen. 4. Folge des Ablaufs der angemessenen Frist ist nur, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen ist damit nicht verbunden (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -; in: IMR 2010,91).

- 1. Zur Erfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückgegriffen werden. 2. Kosten der technischen Hausverwaltung können sich zwar mit andren Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden. Dies führt aber nicht zu einer Intransparenz der Umlageklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verbleibende Unklarheiten gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders. 3. Kosten der technischen Hausverwaltung umfassen keine Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären, und sind als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 93).

- 1. Bei Betriebskosten, die durch Allgemeine Geschäftsbedingungen mit fortlaufender Nummerierung umgelegt werden, besteht kein Anlass zu der Annahme, dass „hintere“ Positionen weniger bedeutsam sind. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich deshalb auch bei hohen tatsächlichen Kosten nicht aus der Stellung der jeweiligen Klausel ergeben. 2. Fehlt eine vertragliche Bezugnahme auf die BetrKV, kann beim Mieter nicht der Eindruck entstehen, dass die Kostentatbestände nicht weiter gehen als die nach der BetrKV umlegbaren Kosten. 3. Dadurch, dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV Verwaltungskosten von den Betriebskosten ausnimmt, wird die Einordnung der Verwaltungskosten bei den Betriebskosten im Rahmen der Geschäftsraummiete noch nicht ungewöhnlich, da sich die Reichweite der BetrKV auf die Kostenumlage bei der Wohnungsmiete beschränkt. 3. Verwaltungskosten von 5,5  der Bruttomiete (Grundmiete inkl. Umsatzsteuer) können als üblich angesehen werden. Eine Höchstgrenze muss nicht vereinbart werden (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 94).

- a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. C) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -; in: GE 2010, 406 und NJW-aktuell 10/2010, 8).

- Wird eine Betriebskostenabrechnung, in der ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht vorgenommen worden ist, später dahin gehend erläutert, dass nur ein bereinigter Anteil der Gesamtkosten dargestellt worden ist, ohne diese selbst anzugeben, ist sie formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 63 S 234/09 -; in: GE 2010, 413).

- 1. Zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen. 2. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn in ihr sog. gemischte Kosten umgelegt werden, ohne anzugeben, dass von den einzelnen Kostenpositionen keine Vorwegabzüge vorgenommen worden sind. 3. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung sind nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 – 63 S 24/09 -; in: GE 2010, 414).

- Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Revision wird zugelassen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

- 1. Der Vermieter braucht die aus „sachlichen Gründen“ erfolgte Umstellung des Verteilerschlüssels nicht zu erläutern. 2. Die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen verweigert, ist ohne nähere Konkretisierung unbeachtlich (LG Berlin, Urteil vom 16.02.2010 – 63 S 307/09 -; in: GE 2010, 487).

- Die nur an einen von mehreren Mietern gerichtete Betriebskostenabrechnung ist insgesamt unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 10.03.2010 – 6 C 141/09 -; in: GE 2010, 550). 

- Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass die Abrechnung über die Betriebskosten formell ordnungsgemäß ist. Inhaltliche Fehler haben nur Einfluss auf die Angemessenheit des Erhöhungsbetrags (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: IMR 2010, 130). 

- Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlung mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: IMR 2010, 131).

- 1. Der Gewerbemieter kann Betriebskostenvorauszahlungen und Abrechnungssaldo, die er vorbehaltlos ausgeglichen hat, nach beendetem Mietverhältnis zurückfordern, wenn die Abrechnung formell unwirksam war. 2. Die Rückforderung richtet sich in diesem Fall nicht auf die Vorauszahlungen oder den Abrechnungssaldo, sondern auf das abgerechnete Betriebskostenschuldverhältnis. 3. Der Mieter muss als Bereicherungsgläubiger darlegen und beweisen, dass die Betriebskostenverbindlichkeit nicht oder nicht in der ausgeglichenen Höhe besteht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009 – 24 U 160/08 -; in: IMR 2010, 143).

- Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil vom 20.01.2009 – 8 C 1063/08 (12) -, WuM 4/2010, 244).

 

- Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung für die Zukunftdie Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordndungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 14.04.2010 – VIII ZR 120/09 -; in: GE 2010, 757).

 

- Der Ansatz eines falschen Abrechnungszeitraumes führt dazu, dass die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -).

 

- Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -).

 

- Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -).

 

- Materiellrechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -).

 

- Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 –) (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 -).

 

- Aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag – auch einseitig durch den Vermieter – die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden (BGH, Beschluss vom 23.02.2010 – VIII ZR 199/09 -; in: GE 2010, 759).

 

- Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -; in: GE 2010, 760).

- Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann ausnahmsweise einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung haben, wenn ihm die Einsicht in die Belege unzumutbar ist, weil er verzogen ist und auswärtig studiert (BGH, Hinweisbeschluss vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09 -; in: GE 2010, 761).

- 1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen. (im Anschluss an BGH – VIII ZR 57/04 – GE 2005, 543 für Wohnraum) 2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht (KG, Urteil vom 22.03.2010 – 8 U 142/09 -; in: GE 2010, 764 und IMR 2010, 231).

- 1. Das Aufrechnungsverbot in Gewerberaummietverhältnissen, wonach nur mit „unbestrittenen“ Forderungen aufgerechnet werden dar, greift auch dann nicht ein, wenn der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch entscheidungsreif ist. 2. Der Vortrag des Mieters, die Umlage der Versicherungskosten verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, ist nur dann zu berücksichtigen, wenn er konkret darlegt, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum dieselben Leistungen billiger angeboten worden sind (KG, Urteil vom 29.03.2010 – 8 U 20/09 -; in: GE 2010, 766).

- Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Die Frage, ob der Ausnahmefall einer Unzumutbarkeit vorliegt, die einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege begründet, ist vom Tatrichter im Einzelfall zu entscheiden (hier: Wegzug in eine andere Stadt und studienbedingter Aufenthalt im Ausland) (BGH, Beschluss vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09 -; in: WuM 2010, 296).

- Formularklauseln, die für die Umlage verbrauchsabhängiger Anteile der Kosten der Wasserversorgung eines Mietshauses einen wohnflächenunabhängigen Maßstab verwenden, sind wegen unangemessener Benachteiligung unzulässig (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 -; in: IMR 2010, 172).

- Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter aufgrund einer verspäteten Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2009 – 67 S 44/09 -, in: IMR 2010, 177).

- Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenumlagevereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: IMR 2010, 182).

- 1. Eine Klausel, wonach vereinbart ist, dass „die Heiz- und Nebenkosten, die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind“ umgelegt werden sollen, ist inhaltlich hinreichend bestimmt. Nach dieser Klausel ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten gemäß Ziffer 1 – 16 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt BetrKV § 2) auf den Mieter umzulegen. 2. „Sonstige Betriebskosten“ gemäß Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt BetrKV § 2 ) und die pauschale Kostenposition „Wartungskosten“ sind nach dieser Klausel nicht umlagefähig (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.05.2009 – 9 U 174/08 -; in: IMR 2010, 183).

- 1. Sieht ein Bruttoinklusivmietvertrag eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vor, so trägt der Vermieter das Risiko künftiger Nebenkostensteigerungen. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Bruttoinklusivmiete als Staffelmiete ausgestaltet wurde und die Nebenkostensteigerungen durch die Mietzinsstaffel nicht kompensiert werden können. 3. Gehen die Parteien eines Bruttoinklusivmietvertrags mit Staffelmietvereinbarung konkludent in eine andere Art und Weise der Nebenkostenabrechnung über, so kann hiermit der Anpassungsanspruch des Vermieters aus der Staffelmietvereinbarung verwirkt sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – 21 U 14/09 -; in: IMR 2010, 184).

- Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärungfür die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eineformell ordnungsgemäßeBetriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 14.04.2010 – VIII ZR 120/09 -; in: IMR 2010, 216).

- Die Abwälzung von Betriebskosten auf den Wohnraummieter ohne Angabe der Betriebskostenarten ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2010 – 63 S 457/09 -; in: GE 2010, 849).

- Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

- 1. Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: Fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. 2. Nicht nachvollziehbare Teilzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung ohne jegliche Ausführungen gelten nicht als Einwendungen (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: IMR 2010, 265).

- Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -; in: IMR 2010, 266).

- Gibt eine Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen an, ohne dass sich dafür in der Abrechnung oder während der Abrechnungsfrist eine Erklärung findet, ist die Abrechnung formell unwirksam, somit kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Heilung nicht mehr eintreten (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 238 C 103/09 -, in: IMR 2010, 276).

- Bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel oder einem kombinierten Personen-/Flächenschlüssel muss der Vermieter auch bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen. Eine dem zuwider lautende Vertragsklausel ist unwirksam. Auch formelle Fehler der Abrechnung werden vom Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB erfasst (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WuM 2010, 357).

- Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegungsübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen. Die Revision wird zugelassen (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: WuM 2010, 361).

- Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Die Frage, ob der Ausnahmefall einer Unzumutbarkeit vorliegt, die einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege begründet, ist vom Tatrichter im Einzelfall zu entscheiden (hier: Wegzug in eine andere Stadt und studienbedingter Aufenthalt im Ausland; Belegeinsicht durch örtlichen Mieterverein oder Rechtsanwalt) (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 80/09 -; in: WuM 2010, 363).

- Materiell-rechtliche Einwendungen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: GE 2010, 901).

- Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -).

- Verschiedene Betriebskosten (hier: Kosten der Be- und Entwässerung; Hausreinigungs- und Gartenpflegekosten) können in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden, wenn diese Leistungen von nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet werden. Einer gesonderten Erläuterung bedarf es nicht, wenn die Abrechnung aus sich heraus verständlich ist (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2010 – 63 S 141/09 -; in: GE 2010, 983).

- Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichenAbrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 -, NJW 2005, 3135; GE 2005, 1118). 2. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist grundsätzlich jährlich über Betriebskosten abzurechnen, so dass eine Abrechnung nur für eine kürzere Periode eine unzulässige Teilabrechnung darstellt. 3. Bei sachlichen Gründen kann eine zeitliche Aufspaltung (Teilabrechnung) gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, z. B. bei Eigentümerwechsel oder Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 -; GE 2010, 1191).

- 1. Der Mieter kann die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, solange der Vermieter die Belegeinsicht verweigert. 2. Der Zugang der Betriebskostenabrechnung per Einschreiben wird nicht tatsächlich vermutet (LG Landau/Pfalz, Urteil vom 11.01.2010 – 1 S 68/09 -; in: IMR 2010, 323).

- Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschlussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/09 -; in: IMR 2010, 330).

- Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: GE 2010, 1051). 

- Es obliegt tatrichterlicher Würdigung, ob einem Mieter wegen seines Umzugs in eine andere Stadt und seines Studiums bedingten Aufenthalts im Ausland eine Belegeinsicht am Ort seiner bisherigen Wohnung nicht zumutbar ist (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 80/09 -; in: GE 2010, 1057).

- a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen, die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, NJW 2006, 211) (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: GE 2010, 1261).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist trotz Angabe verschiedener Flächen nicht formell unwirksam, wenn sie verständlich bleibt. Ob die Flächen richtig angegeben sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 545/09 -; in: GE 2010, 1203).

- 1. Der Vermieter hat im preisgebundenen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Schriftform zu beachten. 2. Zur Wahrung der Schriftform genügt ein korrekt unterschriebenes Begleitschreiben. 3. Eine Unterzeichnung „i. A.“ reicht nicht aus, die Schriftform einzuhalten (LG Essen, Urteil vom 23.02.2010 – 15 S 183/09 -; in: IMR 2010, 374).

- Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -).

- Nach Zahlung des Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter kann der Vermieter die Abrechnung nicht zu seinen Gunsten korrigieren (hier: übersehende Kabelkosten) (AG Potsdam, Urteil vom 06.07.2010 – 23 C 194/10 -; in: GE 2010, 1275).

- Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn der Mieter vorher konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte (AG Tiergarten, Urteil vom 14.07.2010 – 5 C 146/10 -; in: GE 2010, 1280).

- Der Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheit im Gebäude entfallenden Betriebskosten ist erforderlich, wenn die Mehrkosten die Betriebskosten der Wohnraummieter um mehr als 3 % erhöhen würden (LG Aachen, Urteil vom 22.06.2006 – 6 S 211/05 -; in: WM 10, 422).

- Die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots kann es erfordern, dass der Vermieter zur Kalkulation der nach Mietvertrag umzulegenden Betriebskosten Leistungsvergleiche und Kostenangebote einholt, um die mietvertraglich geschuldete Gebäudebewirtschaftung zu leisten (AG Aachen, Urteil vom 14.08.2009 – 116 C 23/09 -; in: WM 10, 425).

- Hat der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen. Die Verjährungsfrist dieses Rückzahlungsanspruchs beginnt mit Ende des Jahres, in welchem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Peine, Beschluss vom 30.01.2008 – 16 C 321/07 -; in: WM 10, 420).

- Bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel oder einem kombinierten Personen-/Flächenschlüssel muss der Vermieter auch bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigten. Eine dem zuwider lautende Vertragsklausel ist unwirksam (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WM 10, 357).

- 1. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Ersatz seines Verzugsschadens gemäß den §§ 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 2 Ziffer 1, 2 und 4, 288 Abs. 2 BGB gegen den Vermieter wegen verspäteter Auszahlung der Betriebskostenguthaben zu. 2. Mit der Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung ist zugleich der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Betriebskostenguthaben fällig (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2010 – 12 O 466/09 -; in: GE 2010, 1345).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist verfristet, auch wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters eingelegt, der Mieter die Einschreibsendung nicht abgeholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 681/09 -; in: GE 2010, 1345).

- Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung exnunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499) (BGH, Urteil vom 20.09.2010 – VIII ZR 285/09 -).

- Die Einwendung des Vermieters, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung entfällt, ist gemäß § 767 Abs. 2 ZPO zulässig, wenn die Abrechnung erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Vorprozess erfolgte und die sich darauf ergebende Nachforderung auch nicht mehr durch Einspruch hätte geltend gemacht werden können (BGH, Hinweisbeschluss vom 10.08.2010 – VIII ZR 319/09 (rk.) -; in: GE 2010, 1414).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist auch bei Angabe einer Bruchteilspersonenzahl formell wirksam (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: GE 2010, 1422).

- Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09, […]) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 -).

- Im bestehenden Mietverhältnis kann der Wohnraummieter nicht allein deswegen Rückzahlung der auf Betriebskosten geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, weil die materielle Richtigkeit der Abrechnung mangels Zumutbarkeit der Belegeinsicht durch den Mieter noch offen ist (BGH, Hinweisbeschluss vom 22.06.2010 – VIII ZR 288/09 -; in: GE 2010, 1534).

- Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: GE 2010, 1261) (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 -; in: GE 2010, 1534).

- Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich allein am Ergebnis der Betriebskostenabrechnung zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010 – 63 S 622/09 -; in: GE 2010, 1540).

- Die fehlende Vereinbarung über die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird durch jahrelange Abrechnung und Auszahlung der daraus resultierenden Guthaben auch dann nicht ersetzt, wenn die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2010 – 63 S 658/09 -; in: GE 2010, 1542).

- Der Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umfasst auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln im Termin zur Belegeinsicht, soweit dabei die Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege nicht besteht. Das umfass insbesondere das Abfotografieren oder Einscannen von Belegen  (AG München, Teilurteil vom 21.09.2009 – 412 C 34593/08 -; in: WM 2010, 567 f.).

- 1. Der Rückforderungsanspruch des Mieters von Betriebskostenvorauszahlungen unterliegt der Regelverjährung nach § 193 BGB. 2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: IMR 2010, 422).

- Der Vermieter hat bei Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Schriftform zu beachten. Zur Wahrung dieser genügt ein korrekt unterschriebenes Begleitschreiben, nicht hingegen eine Unterzeichnung „i. A.“ (LG Essen, Urteil vom 23.02.2010 – 15 S 183/09 -; in: IMR 2010, 374).

- 1. Zur Bekanntgabe i.S.d. § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 genügt es bei neugeschaffenem Wohnraum, wenn dem Mieter die umzulegenden Betriebskostenarten und die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in einer Summe mitgeteilt werden. 2. Die in Ansatz gebrachten Betriebskosten sind nach § 315 BGB zu reduzieren, wenn sich auf dem Grundstück fremdvermietete Stellflächen befinden (LG Itzehoe, Urteil vom 12.02.2010 – 9 S 109/08 –; in: ZMR 2010, 690 ff.).

- 1. Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. 2. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: ZMR 2010, 692 ff. und GE 2010, 1422).

- 1. Rechnet der Vermieter unmittelbar vor Ende des Abrechnungszeitraums bereits ab, so wird der Saldo noch im Abrechnungsjahr fällig und die Verjährung beginnt bereits zu laufen. 2. Wird der Anspruch im Mahnbescheid nicht hinreichend erkennbar individualisiert, hemmt der Mahnbescheid nicht die Verjährung. Ist eine Individualisierung erfolgt, muss erkennbar sein, wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt (LG Hamburg, Urteil vom 06.05.2010 – 316 O 68/09 -; in: ZMR 2010, 760 ff.).

- Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenvereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: MietRB 2010, 261 f.)

- Eine Betriebskostenabrechnung ist trotz Angabe verschiedener Flächen nicht formell unwirksam, wenn sie verständlich bleibt. Ob die Flächen richtig angegeben sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 545/09 -; in: GE 2010, 1203).

- 1. Dem Mieter steht ein Anspruch auf  Ersatz seines Verzugsschadens gemäß §§ 280 I1, 286 I, II Ziff. 1, 2 und 4, 288 II BGB gegen den Vermieter wegen verspäteter Auszahlung der Betriebsguthaben zu. 2. Mit Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung ist zugleich der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Betriebskostenguthaben fällig (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2010 – 12 O 466/09 - ; in: GE 2010, 1345).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist verfristet, auch wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 681/09 -).

- Nach Zahlung des Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter kann der Vermieter die Abrechnung nicht zu seinen Gunsten korrigieren (hier: übersehene Kabelkosten) (AG Potsdam, Urteil vom 06.07.2010 – 23 C 194/10 -; in: GE 2010, 1275).

- Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn der Mieter vorher konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte (AG Tiergarten, Urteil vom 14.07.2010 – 5 C 146/10 -; in: GE 2010, 1280).

- Der Vermieter ist bei einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 IV BGB nicht berechtigt, einen „Sicherheitszuschlag“ bis zu 10 % festzusetzen (AG Schöneberg, Urteil vom 14.10.2009 – 12 C 314/09 -; in: MM 10/2010, 30).

- Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -; in: GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499) (BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09 -; in: GE 2010, 1613).

- a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615).

- 1. Der nach beendetem Mietverhältnis bestehende Anspruch des Wohnraummieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen bleibt auch dann noch begründet, wenn der Vermieter zwar während des Rückforderungsrechtsstreits abrechnet, aber auf das Verlangen des Mieters, ihm Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu gewähren, nicht reagiert. 2. Für den Beginn der Verjährung des Rückforderungsanspruches ist das Ende desjenigen Jahres maßgebend, in dem das Mietverhältnis endet (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: GE 2010, 1625).

- Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135; urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -, juris, GE 2010, 1415 = NJW 2010, 629) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 -; in: GE 2010, 1682, IMR 2010, 505, NJW 2011, 368).

- Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. b) Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. c) Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10 -; in: GE 2011, 126).

- a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: IMR 2010, 506).

- Wird in der Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Kosten vorgenommen, so müssen diese im Einzelnen nachvollziehbar nach Kostenarten und Höhe aufgeschlüsselt werden (LG Berlin, Urteil vom 17.09.2010 – 63 S 54/10 -; in: GE 2010, 1742).

- Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich allein am Ergebnis der Betriebskostenabrechnung zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010 – 63 S 622/09 -; in: GE 2010, 1540).

- Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, da einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 -; vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07) (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09 -; in: GE 2011, 331).

- 1. Sind die Verbrauchswerte nicht abgelesen worden, darf eine Schätzung nicht so erfolgen, dass der Anteil der Wohnfläche in das Verhältnis zum Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen im Haus gesetzt wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2010 – 220 C 94/10 -; in: GE 2011, 207).

- 2. Die mietrechtlich vereinbarte (kürzere) Frist für die Abrechnung der Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist, sondern  führt (nur) zur Fälligkeit der Nachforderung (AG Wedding, Urteil vom 09.12.2010 – 2 C 289/10 -; in: GE 2011, 207).

- Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/10 -; in: GE 2011, 329).

- 1. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. 2. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.10.2006 – VII ZR 251/05, IMR 2007, 3) (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -).

- Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollziehbar werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnungvor Ablauf der Abrechnungsfristerteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: IMR 2010, 413).

- Wird eine Betriebskostenposition im Wege des Vorwegabzugs zwischen den gewerblichen Nutzern und den Wohnungsmietern aufgeteilt, so muss sich aus der Abrechnung ergeben, welche Kosten insgesamt angefallen sind und welche Beträge auf die jeweiligen Nutzergruppen entfallen. Die Aufteilung muss dabei dergestalt erfolgen, dass sie vom Abrechnungsempfänger gedanklich und rechnerische nachvollzogen werden kann (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: IMR 2010, 413).

- 1. Der Rückforderungsanspruch des Mieters von Betriebskostenvorauszahlungen unterliegt der Regelverjährung nach § 195 BGB. 2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: IMR 2010, 422).

- Die Nebenkostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Der Mieter muss anhand der Abrechnung in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters nachzuvollziehen, also gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (OLG Köln, Urteil vom 11.06.2010 – 1 U 66/09 -; in: IMR 2010, 429).

- 1. Auch bei Nebenkostennachforderungen kann ein Urkundenprozess statthaft sein. 2. Die Abstandnahme vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz ist nicht möglich (KG, Urteil vom 28.06.2010 – 8 U 167/09 -; in: IMR 2010, 451).

- Eine nachträglich Korrektur einzelner, bereits abgerechneter Betriebskostenpositionen setzt nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist in Gang mit der Folge, dass der Vermieter – einredefrei – ihm nachbelastete Grundsteuerbeträge umlegen könnte. Vielmehr ist der Mieter über die Regelverjährungsfrist ab Zugang der (ersten) Betriebskostenabrechnung geschützt, und zwar insbesondere im zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: NJW 2011, 688).

- Nach der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Wohnraummietverhältnis des Schuldners) ist der Mieter (und nicht der Insolvenzverwalter) Schuldner einer danach fällig werdenden Betriebskostennachforderung (AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2010 – 215 C 88/10 -; in: GE 2011, 272).

- Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, kommt die Vermutung der Richtigkeit nicht zu (Anschluss an BGH, GE 2011, 96, 126). In einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter wegen falscher Kostenverteilung muss gleichwohl der Geschädigte als Anspruchsteller die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen. Inwieweit sich der als Schädiger in Anspruch genommene Abrechner seinerseits auf die Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt offen (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011 – 32 Wx 32/10 -; in: GE 2011, 273).

- 1. Materiell- rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. 2. Dies gilt auch dann, wenn die früheren Einwendungen jeweils mit Anwaltsschreiben geltend gemacht worden sind und wenn der Mieter auf die neue Nachforderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen nur anteilig leitet, ohne sich hierzu weiter zu erklären (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: NJW 2010, 2275). 

- Führt der Verweis des Vermieters auf eine Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung im Ergebnis des jeweiligen Einzelfalls zu einer faktischen Vereitelung des Einsichtsrechts des – entfernt vom Aufbewahrungsort der Belege wohnenden – früheren Mieters, hat ihm der Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben Belegkopien (gegen Kostenerstattung) zu übersenden. Auf eine Einsichtnahme durch hierzu regelmäßig nur gegen Honorarabrede bereite Rechtsanwälte oder durch einen erklärtermaßen hierzu sich nicht in der Lage sehenden Mieterverein braucht sich ein solcher Mieter nicht verweisen zu lassen (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 80/09 -; in: NJW 2010, 2288).

- Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 -; in: GE 2011, 404).

- Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2010 – 67 S 29/10 -; in: GE 2011, 340).

- 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden  Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: IMR 2011, 21).

- Maßgeblich für die Frage, ob die Überwälzung der Kosten auf den Mieter möglich ist, ist nicht die Abrechnung selbst, sondern vielmehr die mietvertragliche Klausel (LG Köln, Urteil vom 23.08.2010 – 15 O 211/07 -; in: IMR 2011, 23).

- Hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Sollvorschüsse statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eingestellt, ohne dies deutlich zu machen, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist die nicht geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr verlangen (LG Krefeld, Hinweisbeschluss vom 10.11.2010 – 2 S 34/10 -; in: GE 2011, 408).

- Eine Verwirkung des Anspruchs auf Mietnebenkostennachzahlungen erfordert Umstände, die geeignet sind, ein Vertrauen des Mieters darauf zu begründen, der Vermieter werde diese Kosten nicht mehr abrechnen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – XII ZR 124/09 -; in: IMR 2011, 57).

- 1. Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten, so dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht greift. 2. Zur Frage, wann der Anspruch auf Nachzahlung von rückwirkend erhöhter Grundsteuer verjährt (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: IMR 2011, 142).

- 1. Bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten beeinflussen, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (Wirtschaftlichkeitsgebot). 2. Für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast die Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hat nur konkrete Anhaltspunkte für eine Verstoß vorzutragen, worauf der Vermieter dann die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen substanziiert darzulegen hat. Danach hat der Mieter die Unwirtschaftlichkeit nur konkret darzulegen und zu beweisen. 3. Die Vorwegerfassung von Abfallentsorgungskosten für Gewerbeeinheiten ist nur bei einem überproportional hohen gewerblichen Abfallaufkommen nötig (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 -; in: IMR 2011, 143).

- 1. Der Vermieter darf Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die mehreren Wohngebäuden von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt worden sind. 2. Die Verwendung eines falschen – aber nachvollziehbarenBerechnungsfaktors in der Betriebskostenabrechnung führt nicht ohne Weiteres zur Unbegründetheit der Nachforderungsklage (BGH, Versäumnisurteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 151/10 -; in: GE 2011, 477).

- Der Mieter hat bei konkreten Einwänden gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht auch in die dem Vermieter selbst erstellten – als Umlageschlüssel zugrunde gelegten – Flächenberechnungen (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 – 65 S 4/10 -; in: GE 2011, 487).

- 1. Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. 2. Der darlegungspflichtige Mieter legt den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend dar, wenn er wesentlich günstigere Vergleichsangebote vorlegt. Der Vermieter muss dann darlegen, dass keine günstigeren Verträge hätten abgeschlossen werden können. 3. Bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Mieter von den insoweit entstandenen Betriebskosten insgesamt freizustellen. 4. Ist im Gewerbemietvertrag vereinbart, dass der Vermieter eine (Betriebskosten-) Nachforderung nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsfrist (nur) geltend machen kann, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat, ist eine Nachforderung verfristet, wenn dem Mieter die rechtzeitig erstellte und zur Post aufgegebene Abrechnung erst nach Fristablauf zugeht (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -; in: GE 2011, 545).

- 1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nicht unwirksam, auch wenn sie wenige Tage vor Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt. 2. Der Vorwegabzug für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist. 3. Für den Vermieter ist die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche auch dann maßgeblich, wenn ihm die angefallenen Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt sind (hier: Grundsteuer). 4. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten eines Hauswarts, deren Koten umlagefähig sind. 5. Einwendungen des Mieters gegen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Einzelnen konkretisiert werden (LG Berlin, Urteil vom 07.01.2011 – 63 S 177/10 – (zu 1. Revision zugelassen); in: GE 2011, 612).

- In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/10 -; in: GE 2011, 684).

- 1. Ein Vermieter, der Nebenkosten nicht innerhalb einer angemessenen Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt sehen, wenn er nicht geltend machen kann, dass er ohne eigenes Verschulden an der Abrechnung gehindert war. 2. Der Tatbestand der Verwirkung greift allerdings nur dann ein, wenn über das bloße Verstreichenlassen einer Abrechnungsfrist hinaus Umstände vorliegen, die für den Mieter einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – VIII ZR 334/07 -; in: IMR 2010, 128).

- 1. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. 2. Die Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte ist formell wirksam, wenn die auf die jeweilige Hälfte entfallenden Kosten angegeben werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten“ dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen“ (BGH, Hinweisbeschluss vom 15.03.2011 – VIII ZR 243/10 -; in: GE 2011, 683).

- Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann der Vermieter eine Änderung des für die Betriebskosten vereinbarten Verteilungsschlüssels nach den zur Störung der Geschäftsgrundlage geltenden Grundsätzen beanspruchen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 – I-24 U 28/10 (rk.) -; in: GE 2011, 689).

- Ist dem Mieter die Belegeinsicht wegen zu großer Entfernung des Vermietungssitzes zum Mietort unzumutbar, muss der Vermieter die Einsicht am Mietort gewährleisten. Dabei ist er in der Organisation zur Örtlichkeit der Einsichtnahme frei. Auf die Übersendung von Fotokopien muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 – 3 S 348/10 -; in: GE 2011, 693).

- Bei berechtigter Minderung, die sich auf die Bruttomiete bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 223/10 -; in: GE 2011, 749).

- Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 – I-10 W 16/11 -; in: GE 2011, 751).

- Zahlt der Vermieter wegen fehlender Aufschlüsselung Betriebskostenvorauszahlungen an den Mieter zurück, steht ihm im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BGH ein Rückforderungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu (AG Wedding, Urteil vom 23.03.2011 – 10 C 266/10 -; in: GE 2011, 757).

- a) Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. b)  Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10 -).

- a) Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. b) Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10 -; in: GE 2011, 881).

- 1. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot „trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen“ (BGH, NJW 2008, 440). 2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. 3. Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast. Der Mieter hat zusätzlich nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Vermieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtpunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 (n. rk.) -; in: GE 2011, 888).

- Bei einem offensichtlichen Versehen (hier: Berücksichtigung von Sollvorschüssen statt der niedrigeren Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung) kann der Mieter sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10 -; in: GE 2011, 814).

- Auf Grund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag kann – auch einseitig durch den Vermieter – die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden (BGH, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 6.4.11 – VIII ZR 199/10 -; in: GE 2011, 815).

- Die verspätete Abrechnung der Betriebskosten schließt eine Erhöhung des Betriebskostenvorschusses nicht aus (AG Schöneberg, Urteil vom 14.07.2009 – 105 C 18/09 -; in: GE 2011, 823).

- § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 27..07.2011 – VIII ZR 316/10 -; in: GE 2011, 1153).

- Nach Heizungseinbau stehen dem Vermieter angemessene Vorauszahlungen zu, die er mit einer einseitigen Erklärung geltend macht (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 – 67 S 641/09 -; in: GE 2011, 1161).

- Die bloße Behauptung des Mieters, mit Mülltrennung ein Drittel der Entsorgungskosten einsparen zu können, reicht für die Annahme eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht aus (AG Köln, Urteil vom 28.12.2010 – 211 C 185/10 -; in: GE 2011, 1163).

- Der Vermieter kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht Rückzahlung eines irrtümliche errechneten Guthabenbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung verlangen (BGH, Hinweisbeschluss vom 3.05.2011 – VIII ZR 139/10 -; in: GE 2011, 1013).

- Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Gesamtfläche mehrerer zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude angegeben worden ist, ist unabhängig davon formell wirksam, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 – 63 S 467/10 -; in: GE 2011, 1021).

- Die Korrektur einer innerhalb der Abrechnungsfirst dem Mieter zugegangene Betriebskostenabrechnung durch Übersendung einer vollständig neuen Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist, die weder klarstellt, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung tritt, noch erkennen lässt, worin die vorgenommene Korrektur besteht, und zudem auch nicht beanstandete Positionen korrigiert, reicht nicht aus (AG Köpenick, Urteil vom 14.06.2011 – 3 C 35/11 -; in: GE 2011, 1025).

- Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 -).

- 1. Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. b) Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10 -; in: GE 2011, 949).

- Auch diejenige Heizkostenabrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, ist formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

- a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. c) den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 -; in: GE 2011, 1225).

 

- Der Mieter, der seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter per Post mitteilt, hat deren Verschulden bei dem verspäteten Zugang auch dann zu vertreten, wenn auf dem Postweg für ihn unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (LG Berlin, Urteil vom 22.07.2011 – 63 S 607/10 -; in: GE 2011, 1229).

- a) Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum Gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohnung bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen (Fortführung des Senatsurteils vom 4. Juli 1969 – V ZR 37/66, BGHZ 52, 234 ff.). b) Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11 -).

- Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 -).

- Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011 – VIII ZR 106/11 -).

- Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetztes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11).

- Eine nach dem früheren Preisbindungsrecht für Berliner Altbauwohnungen unzulässige Vereinbarung über die verbrauchshängige Umlage von Betriebskosten kann in eine zulässige Betriebskostenpauschale umgedeutet werden, wenn der Vermieter jahrelang keine Abrechnung über die Betriebskosten erteilt und der Mieter dies hinnimmt (BGH, Urteil vom 09.03.2011 – VIII ZR 132/10 -; in: IMR 2011, 176).

- 1. Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. 2. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter nicht verweisen lassen (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 – 3 S 348/10 -; in: IMR 2011, 182).

- Die letzte Betriebskostenabrechnung  ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretenderUmstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 -; in: GE 2011, 1547).

- Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11 -; GE 2011, 1549).

- 1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen. 3. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 – I-24 U 106/10 - (rk.); in: GE 2011, 1616).

- Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, stellt eine Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB dar, wonach bei einem Mietverhältnis aus der Zeit vor der Mietrechtsreform und vereinbarter Bruttomiete der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten analog § 560 BGB zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 36/11 -; in: GE 2011, 1620).

- Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 24 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011 – VIII ZR 106/11 -; in: GE 2011, 1677).

- Die Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, läuft auf ein "Nullsummenspiel" hinaus, weil sich die Summe der zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt seien, ist eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei. Den Vermieter trifft keine Pflicht, im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10 -; in: GE 2012, 126).

 

- a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.August 201 O-VIII ZR45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010,3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011,90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt. b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007,438 = NJW 2007, 1059). BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 -; in: GE 2012, 126).

 

- Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 34/11 -).

 

- 1. „Sonstige Betriebskosten“ (z. B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind. 2. Die vertragliche Formulierung „sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 – I-10 U 96/11 -; in: GE 2012, 202).

 

- Für den Fall, dass der Vermieter Arbeitsleistungen (hier: Hausreinigung und Schneeräumdienste) in Eigenleistung erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gilt nicht, wenn ein Dritter (hier Ehemann der Vermieterin) die Leistungen unentgeltlich erbringt (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 122/11 -; in: GE 2012, 205).

 

- 1. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbe­dingungen wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn die umzulegen­den Nebenkosten im Mietvertrag nicht konkret angegeben oder zumindest eindeutig bezeichnet sind. 2. Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Ver­sicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuho­len (KG, Beschluss vom 07.02.2011 - 8 U 147 /10 -).

 

- Hat der Mieter mietvertraglich einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, ohne dass die Nebenkosten näher konkretisiert werden, und wird über die Vorschüsse jahrelang nicht abgerechnet, handelt es sich um eine Bruttomiete (BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 -; in: GE 2012, 822).

 

- Die Betriebskostennachforderung ist verwirkt, wenn der Vermieter trotz Einwänden des Mieters gegen die Abrechnung dreieinhalb Jahre verstreichen lässt, ehe er den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31.12.2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend macht (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.02.2012 – VIII ZR 146/11 -; in: GE 2012, 823).

 

- Vergisst der Vermieter in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummer einiger Gebäude, berührt das nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Für die Wasserabrechnung dürfen die Kaltwasser- und Entwässerungskosten im Hinblick auf eine Verbrauchserfassung aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden, auch wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liegt (BGH, Beschluss vom 13.03.2012 – VIII ZR 291/11 -; in: GE 2012, 824).

 

- Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in den Wärmelieferungsvertrag, den der Vermieter mit einem Fernwärmelieferanten abgeschlossen hat. Solange ihm dieses Recht nicht gewährt wird, hat der Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11 -; in: GE 2012, 825).

 

- Nach dem Einbau von Kaltwasserzählern kann auch die vor der Mietrechtsreform vereinbarte Bruttowarmmiete auf eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen für den Wasserverbrauch umgestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 05.07.2012 – 67 S 335/10 -; in: 1230).

 

- Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26) (BGH, Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 246/11 -).

 

- 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann nachvollziehbar, wenn bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Nebenkostenpositionen der Verteilerschlüssel in Prozentsätzen angegeben wird. 2. Die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert Null genügt den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. 3. Die fehlende Beteiligung der Stellplatzmieter an der Betriebskostenumlage ist ein bloß inhaltlicher Fehler der Betriebskostenabrechnung (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.012.2011 – VIII ZR 286/10 -; in: GE 2012, 402).

 

- Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind (BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 -; in: GE 2012, 609).

 

- 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr nur die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten und der sich daraus ergebende Anteil pro Quadratmeter angegeben ist, die Gesamtkosten jedoch nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt worden sind sowie ein intransparenter Verteilerschlüssel nicht erläutert worden ist. 2. Falsche Flächenangaben betreffen nur die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. 3. Werden die Kalt- und Warmwasserzähler wegen Ablaufs der Eichfrist ausgetauscht, so müssen diese Kosten als solche in der Betriebskostenabrechung bezeichnet werden; eine Umlage als „Eichkosten“ ist unwirksam (AG Spandau, Urteil vom 22.12.2011 – 10 C 285/11 -; in: GE 2012, 617).

 

- 1. Auch die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, kann formell wirksam sein. 2. Bestand nach § 14 MHG bis 31.12.1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen, kann der Vermieter nach Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen die Vorschüsse auch erhöhen (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.01.2012 – VIII ZR 335/10 -; in: GE 2012, 543).

 

- 1. Der Mieter hat auch bei einer mietvertraglichen Vereinbarung zur Übersendung von Kopien der Betriebskostenbelege darauf keinen Anspruch, wenn sich die Hausverwaltung in räumlicher Nähe zu den gemieteten Gewerberäumen befindet und die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zumutbar ist. 2. Ist dem Mieter der Umlageschlüssel nach Fläche aus dem Mietvertrag bekannt, ist die Angabe „ Einzelverteiler“ mit der Fläche der Gewerberäume in der Betriebskostenabrechnung ausreichend (KG, Urteil vom 12.03.2012 – 12 U 72/11 -; in: GE 2012, 689).

 

- 1. Die Frage, ob der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung mehrere einheitlich bewirtschaftete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit. 2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit entspricht billigem Ermessen, wenn der Mieter dadurch keine unzumutbaren Nachteile erleidet (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 228/11 -; in: GE 2012, 479).

 

- 1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“, schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. 2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 – I-10 U 91/11 - ; in: GE 2012, 482).

 

- 1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. 2. Die Vereinbarung der Umlage der „Kosten für das Management“ ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen. 3. Die Anwendung der Klausel zu den „Kosten für das Management“ kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 – I-24 U 153/10 – (rk.); GE 2012, 483).

 

- 1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung. 2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesem zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zugrunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten. 3. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.02.2012 – I-10 U 102/11 -; in: GE 2012, 484).

 

- 1. Auch die neben der kleineren „Wohn- und Nutzfläche“ vereinbarte größere „beheizte Fläche“, in der Hobbyräume enthalten sind, kann Umlagemaßstab für die kalten Betriebskosten sein. 2. Haben sich die Mietvertragsparteien später darauf geeinigt, dass das Ergebnis einer beabsichtigten Vermessung der Wohnung zukünftig als Umlagemaßstab für die Betriebskosten zugrunde gelegt werden soll, ist das Vermessungsergebnis des Sachverständigen unabhängig davon maßgebend, nach welchen Vorschriften des Ergebnis zustande gekommen ist. 3. Die Klage auf Feststellung der Wohnungsgröße ist unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2011 – 67 S 43/11 -; in: GE 2012, 485).

 

- Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters beginnt mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung auch dann, wenn in dieser (vertragswidrig) Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart ist, abgerechnet worden sind oder (unzulässig) das Kalenderjahr zugrunde gelegt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2012 – 65 S 406/11 -; in: GE 2012, 489).

 

- 1. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten (Brutto-) Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. 2. Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus (AG Wedding, Urteil vom 29.02.2012 – 3 C 177/11 -; in: GE 2012, 491).

 

- Die Angabe der Quadratmeterfläche als Umlageschlüssel für die Aufzugskosten reicht für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch dann aus, wenn darin ihre Berechnung nicht erläutert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 503/11 -; in: GE 2012, 898).

 

- Bei zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäuden ist die Auflistung der Einzelgebäude regelmäßig nicht erforderlich; ausreichend ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe  - und, falls erforderlich, auch die Erläuterung – des Verteilerschlüssels, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlung (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 – VIII ZR 207/11 -; in: GE 2012, 954).

 

- 1. Der Mieter muss darlegen, aus welchen Gründen ein vom Vermieter nicht vorgenommener Vorwegabzug notwendig war. 2. Bei gemeinsamer Versorgung mehrerer Grundstücke kann der Vermieter nach der daraus gebildeten Abrechnungseinheit abrechnen (AG Wedding, Protokollurteil vom 25.05.2012 – 20 C 98/12 -; in: GE 2012, 959).

 

- Der Mieter kann die Begleichung einer Betriebskostennachforderung nicht verweigern, wenn die Hausverwaltung zwar mitgeteilt hatte, dass Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung stehen, eine Terminsanfrage aber nicht beantwortet hatte (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.06.2012 – 67 S 244/12 -; in: GE 2012, 1038).

 

- Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (KG, Urteil vom 16.02.2012 – 8 U 124/11 -; in: GE 2012, 751).

 

- Der Mieter kann Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse trotz formeller Wirksamkeit der der Erhöhung zugrunde liegenden Abrechnung insoweit verlangen, als die Abrechnung evident inhaltlich unrichtig ist (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 28.02.2012 – 101 C 94/11 -; in: GE 2012, 760).

 

- Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centro-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 -).

 

- In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005 , 1499) (BGH, Entscheidung vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 -).

 

- Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: GE 2012, 1696).

 

- 1. Unrichtige Flächenangaben stehen der formellen Wirksamkeit der – im Übrigen die Mindestanforderungsen erfüllenden – Betiebskostenabrechnung nicht entgegen. 2. Pauschale Einwendungen des Mieters innerhalb der Einwendungsfrist sind nicht zu berücksichtigen. 3. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner mitvermieteter Räume (hier: u. a. tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 – 67 S 1/12 -; in: GE 2012, 1701).

 

- Die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung einseitig erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Anpassung der Vorauszahlungen auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Beschluss vom 16.10.2012 - VIII ZR 360/11 -; in: GE 2012, 1554).

 

- Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 -; in: GE 2012, 1556). 

 

- Für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2012 - 63 S 434/11 -; in: GE 2012, 1565).

 

- Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11 -).

 

- Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung läuft stets erst am Ende des Kalendermonats i. S. v. § 192 BGB ab (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 20.11.2012 – 16 S 47/12 – (n. rk.); in: WuM 2013, 40).

 

- Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstallung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11 -; in: GE 2013, 199).

 

- Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwicrkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 264/12

-; in: GE 2013, 202).

 

- Nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugehen (AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 - 17 C 304/12 -; in: GE 2013, 361).

 

- Bei Leerstand einzelner Wohnungen, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, kann es insbesondere für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt, in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen (BGH, Beschluss vom 08.01.2013 - VIII ZR 180/12 -; in: GE 2013, 411).

 

- 1. Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten - formell ordnungsgemäßen - Betriebskostenabrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass diese auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erfolgte und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013 - 65 S 318/12 (Einzelrichterin) -; in: GE 2013, 421).

 

- Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst erreichnet, darf er eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen au der Grundlage seines ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen (BGH, Urteil vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12 -; in: GE 2013, 480).

 

- Bei einem offensichtlichen Versehen (hier: Ansatz der Heizkosten mit 0,00 € statt rechnerisch richtiger 1.474,57 € in der Betriebskostenabrechnung) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des öffensichtlichen Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieter korrigieren (AG Köpenick, Urteil vom 21.02.2013 – 17 C 377/12 -; in: GE 2013, 555).

 

- Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 - 65 S 101/12 -; in: GE 2013, 621).

 

- Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, daws einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09 -; in: IMR 2011, 88).

 

- Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 148/10 -; in: IMR 2011, 89).

 

- Der Umstand, dass die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung nicht in der Abrechnung aufgeführt sind, begründet keinen formellen Mangel. Es handelt sich insoweit nicht um einen Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des BGH (LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2011 - 9 S 21/10 -; in: IMR 2011, 496).

 

- Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1,4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 07.06.1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363) (BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12 -).

 

- 1. Eine Eigenhaftung des Zwangsverwalters wegen Pflichtverletzung kann auch gegenüber dem Mieter als nicht formell Beteiligten nach Beendigung des Zwangsverwaltungsverfahrens bestehen. 2. Hat der Zwangsverwalter pflichtwidrig nicht über Betriebskostenvorschüsse abgerechnet,  hat nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der bisherige vermietende Eigentümer die Abrechnung zu erstellen. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den ehemaligen Zwangsverwalter wegen unterlassener Abrechnung kann jedenfalls nicht mit einer selbst gefertigten Teilabrechnung begründet werden (LG Potsdam, Urteil vom 28.02.2013 - 13 S 153/12 -; in: GE 2013, 875).

 

- Auch ein einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09 -; NJW 2011, 843) (BGH, Urteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12 -).

 

- Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung eshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273) (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273) (BGH, Urteil vom 20.06.2013 - IX ZR 310/12 -; in: GE 2013, 1000).

 

- 1. Ist der Vermieter zugleich Geschäftsführer einer für die Treppenhausreinigung zuständigen GmbH, die ihrerseits als Subunternehmer eine andere GmbH einsetzt, so erstreckt sich die Belegvorlagepflicht auch auf Rechnungen der Subunternehmerin. 2. Bei Fortbestehen des Zurückbehaltungsrechts des Mieters (wegen fehlender Belegvorlage) kommt es nicht zur Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern der Abrechnungssaldo ist (noch) nicht fällig, die Zahlungsklage (derzeit) unbegründet (LG Bremen, Entscheidung vom 28.03.2012 - 1 S 107/11 -).

 

- Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09 - BGH, Urteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12 -; in: GE 2013, 1130).

 

- a) Zur Umlagefährigkeit von Hausmeisterkosten. b) Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 -).

 

- Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 - 13 C 66/13 -; in: GE 2013, 1283).

 

- Mit einer verjährten Forderung (hier: Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen) kann gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution dann nicht aufgerechnet werden, wenn dieser Anspruch bei Eintritt der Verjährung noch nicht fällig war. Fälligkeit tritt erst mit Beendigung des Meitverhältnisses bzw. nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters ein; vorher handelt es sich lediglich um einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Kaution (LG Berlin, Urteil vom 01.08.2013 - 67 S 655/12 -; in: GE 2013, 1340).

 

- Betriebskosten können nur nach dem vereinbarten Umlagemaßstab abgerechnet werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 - 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

 

- Trägt der Mieter der Einliegerwohnung die anteiligen Betriebskosten des Hausgrundstücks, ohne dass Vorauszahlungen erbracht oder vereinbart sind, findet die Jahrensabrechnungsfrist keine Anwendung (AG Neuruppin, Urteil vom 24.07.2009 - 42 C 66/08 -; in: WuM 2011, 565).

 

- Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung kann nicht im Urkundenprozess eingeklagt werden (LG Bonn, Urteil ovm 08.10.2009 - 6 S 107/09 -).

 

- 1. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB sind Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 546 Abs. 3 Satz 6 BGB. 2. Ebenso wie der Vermieter hat der Mieter hierbei ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten. Die Post ist die Erfüllungsgehilfin des Mieters, wenn er sich der Post zur Beförderung seines Einwendungsschreibens bedient. 3. Der Mieter kann sich hierbei nicht dadurch entlasten, dass auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind, auf die er keinen Einfluss hat nehmen können (LG Berlin, Urteil vom 22.07.2011 - 63 S 607/10 -; in: MM 2011, Heft 12, 29).

 

- Es ist das Risiko des Vermieters einer Eigentumswohnung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenumlageschlüssel durch Beschluss ändert. Der Vermieter kann den mietvertraglichen Betriebskosten-Umlageschlüssel in Folge dessen nicht einseitig ändern (AG Saarbrücken, Urteil vom 12.05.2011 - 42 C 464/10 (09) -; in: WuM 2011, 630).   

 

- Der Mieter ist berechtigt, bei Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskosten mit eigenem Gerät Kopien oder Fotografien von Belegen anzufertigen. Belange des Datenschutzes stehen nicht dagegen, auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (hier: Hausmeister) vereinbart hat (LG Potsdam, Urteil vom 17.08.2011 - 4 S 31/11 -; in: WuM 2011, 631).

 

- 1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen. 3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung. 4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben. 5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 - 1-24 U 106/10 -; in: GE 2011, 1616).

 

- Will der Mieter die Belege der Betriebskostenabrechnung einsehen, muss er sich nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen lassen, wenn sich seine Wohnung mehrere 100 km vom Sitz des Vermieters entfernt befindet. Der Mieter hat dann vielmehr einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege am Ort der Mietwohnung (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 - 3 S 348/10 -; in: MM 2012, Heft 5, 29).

 

- 1. Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegnen stehen, ist auch der Vermieter von Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum bie der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht. 2. Ist der - wegen deutlicher Mehrbelastung der Wohnungsmieter - notwendige Vorwegabzug für die Gewerberäume (hier: Altenheim) unterblieben, ist die Betriebskostenabrechnung für das Mischobjekt materiell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2013 - 239 C 227/12 -; in: GE 2013, 1523).

 

- Bie einem offensichtlichen Versehen (Additionsfehler) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 - 65 S 152/13 -; in: GE 2014, 123).

 

- 1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. 2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsnunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem es den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 - 83 C 207/12 -; in: WuM 2013, 731).

 

 

 

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„Kalte“ Betriebskosten

Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: Wenn auch im Gewerberaummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten frei vereinbart werden kann, bedarf es gleichwohl einer transparenten Vereinbarung, die den Mieter das Kostenrisiko überschauen lässt. Daran gemessen gilt: a) Eine Position „Center-Management“ muss den Inhalt der Leistungen, die damit erfasst werden, erkennen lassen; b) Eine Position „Raumkosten“ mit der die Kosten der im Zentrum liegende Gemeinschaftseinrichtungen erfasst werden, können ein am Rande liegendes Lokal nicht betreffen; c) Eine Position „Allgemeiner Service“ kann mit den Reinigungskosten der Ladenstraße und des Ärztezentrums Kosten enthalten, die ein am Rande liegendes Ladenlokal nicht betreffen können; d) Bei einer Position „Müllentsorgung“ muss klargestellt werden, inwieweit eine zulässige Selbstentsorgung berücksichtigt worden ist, bei „Versicherungskosten“ müssen diese aufgeschlüsselt werden; e) Eine Position „Stromkosten“ muss erkennen lassen, inwieweit der jeweilige Mieter an ihnen beteiligt ist und hinsichtlich der „Verwaltungskosten“ muss festgelegt sein, welche Kosten umgelegt werden dürfen; f) Betreffen „Wartungskosten“ eine Lüftungsanlage, an der nicht alle Mieter eines Zentrums beteiligt sind, muss deren Umlagefähigkeit klargestellt werden. Dasselbe gilt auch für eine Position „Aufzug“ (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: NZM 2002, 954).

- Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Abschluss der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der „Blick ins Grüne“ aus. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

- Ausgliederung von Gewerberaum, Umlage nach Anzahl der Wohnungen: 1. In einer Betriebskostenabrechnung ist eine schematische Ausgliederung von Betriebskosten, die auf Gewerberaum entfallen, nicht notwendig; erforderlich ist dies nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. 2. Die Umlage von Kosten für Hauswart und Hausreinigung nach der Anzahl der Wohnungen ist nicht sachgerecht, vielmehr ist eine Verteilung nach der Wohnfläche ermessensgerecht. Allerdings können die Kosten für Antenne/Breitbandkabelnetz nach der Anzahl der Mietparteien umgelegt werden, denn diese Kosten fallen für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen an. 3. Der Mieter darf nicht „ins Blaue hinein“ bestreiten, sondern muss zuvor  Einsicht in die entsprechenden Unterlagen nehmen ( LG Berlin, Urteil vom 23.05.2002 – 67 S 296/01 -, in: GE 2002, 1493).

–Bei der Umlage von Grundsteuern, Müllabfuhr, Versicherungen und Wasserkosten für ein Mischobjekt mit Gewerbe muss der Vermieter im einzelnen darlegen, dass die Kosten durch das Gewerbe nicht beeinflusst sind (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2002 – 64 S 433/01 -, in : GE 2003, 190).

- Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen; er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters/Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht; eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht. Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Es können auch nicht geeichte Wasseruhren verwendet werden, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer „Pfennig-Gerechtigkeit“ nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 Heizkosten V für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. Nimmt der Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten wahr, ist der Betrieskostenansatz um 20 % zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von 5 Jahren verteilt werden. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausscheidender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 62 S 230/02 -, in: GE 2003, 121).

- Hat das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht, kann der Vermieter eine dem Mieter schon zugegangene Betriebskostenabrechnung berichtigen. Der Vermieter ist berechtigt, rückwirkend erhöhte Grundsteuern für den vom Steuerbescheid umfassten Zeitraum anzusetzen (Verbrauchsprinzip) (LG Berlin, Urteil vom 10-02.2000 – 62 S 409/99 -, in: GE 2000, 813).

- Bei einer nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung um diese Position ergänzen, auch wenn die Abrechnung keinen Vorbehalt hinsichtlich einer möglichen Nachbelastung enthielt. Zwar ist eine erfolgte und ausgeglichene Abrechnung für die Parteien grundsätzlich bindend, jedoch gilt dies nur für solche Einwendungen, die bereits bei Erstellung der Abrechnung bekannt werden. Dies ist bei einer erst nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer regelmäßig nicht der Fall (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2000 – 64 S 255/00).

- Eine Grundsteuernachforderung kann in Mietverhältnissen, die der Neubaumieten VO unterliegen, für zurückliegende Jahre nur dann auf die Miete umgelegt werden, wenn die Nachforderungen nach Eingang des Steuerbescheids den Mietern mitgeteilt wird, und binnen drei Monaten eine Abrechnung erfolgt (AG Bielefeld, Urteil vom 08.03.2002 – 41 C 994/01 -, in: NZM 2003, 22).

- Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Nachbelastungen von Grundsteuer nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber früheren Mietern nicht mehr geltend machen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.11.2001 – 2-11 S 191/01 -, in: NZM 2002, 336).

- Erhöht das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend, kann eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung berichtigt werden, allerdings nur soweit das Jahr der Berichtigungserklärung oder das diesem vorangegangene Jahr von der Erhöhung betroffen ist (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.05.2000 – 2-11 S 409/99 -, in: NZM 2001, 583).

- Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Nachbelastungen mit Grundsteuer für vergangene Zeiträume (hier: vier Jahre) ungeachtet der Betriebskostenabrechnungen für diese Zeiträume auf die Mieter umlegen, sofern er aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, diese Belastungen nicht früher geltend machen konnte (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.11.2001 – 2-11 S 192/01 -, in: NZM 2002, 336).

- Bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum bedarf die Umlage von Betriebskosten einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung. Die Formulierung, der Mieter habe anteilig „alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ zu tragen, enthält nicht eindeutig die Verpflichtung zur Tragung der Grundsteuer durch den Mieter (OLG Jena, Urteil vom 16.10.2001 – 8 U 392/01 -, in: NZM 2002, 70).

- Eine pauschale Vorwegerfassung der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach umbautem Raum ist nur dann zulässig, wenn eine getrennte Kostenerfassung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gem. § 20 Abs. 1 NMV verpflichtet den Vermieter zu einem Umlageschlüssel, der dem unterschiedlichen Verbraucher der Nutzer Rechnung trägt. Bei preisgebundenem Neubau ist insbesondere ein Vorwegabzug für Grundsteuer, Wasserverbrauch, Müllabfuhr und Versicherungen vorzunehmen. – Die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung „unter Vorbehalt“, ohne dass dies näher erläutert wird, gilt als Anerkennung durch den Mieter; ein für den Vermieter nicht nachvollziehbarer Vorbehalt ist gegenstandslos (LG Berlin, Urteil vom 27. 10. 2000 – 65 S 65/00 -, in: GE 2000, 1686).

- Eine Betriebskostenerhöhung ist nicht deshalb schon formell unwirksam, weil der Vermieter einen Vorwegabzug bei einer Mischnutzung von Gewerbe und Wohnraum unterlassen hat; dies ist nur bei feststehendem oder wahrscheinlichem Mehrverbrauch der Gewerbemieter erforderlich. Für nicht umlagefähige Hauswartskosten (Instandhaltungsarbeiten) kann ein Abschlag von 20 % von dem im übrigen als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartslohn gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 29.07.1999 – 61 S 513/98 -, in: GE 1999, 1127).

- 1. Die auf Gewerbemieter entfallenden Müllabfuhrkosten sind vorweg zu erfassen und dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. 2. Die Kosten für eine Neuanlage eines Gartens können nicht als Gartenpflegekosten gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. 3. Nach dem Abflussprinzip ist es gerechtfertigt, auch zurückliegende Grundsteuerzahlungen in demjenigen Abrechnungsjahr in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, in dem sie geleistet worden sind. 4. Die Kosten für eine Zwischenablesung der Verbrauchseinheiten der Zentralheizung und/oder des Warmwassers sind grundsätzlich als Heiz- und Warmwasserkosten umlagefähig. Diese Kosten können aber nicht gesondert geltend gemacht werden, sondern nur als Teil der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 64 S 177/98 -, in: GE 1999, 1129).

- Eine Abrechnung der Wasserversorgung entgegen § 21 II NMVO nach Wohnfläche statt nach Zählerstand begründet für sich allein noch keinen Rückzahlungsanspruch eines Mieters auf die Vorschusszahlung. Vielmehr muss der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen, die er sich gegebenenfalls im Wege der Ersatzvornahme erstellen lassen muss (LG Stendal, Urteil vom 2.1.201 – 2 S 120/01 -, in: NZM 2002, 940).

- Bei der Betriebskostenabrechnung sind die Flächen von leerstehenden Wohnungen mitzuzählen, wenn die entsprechenden Kosten nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. 2. Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist dann erforderlich, wenn der Grundsteuermessbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenziert. 3. Ein Vorwegabzug für Gewerbe bei Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr ist nur dann notwendig, wenn die gewerbliche Nutzung eine entsprechende erhebliche Mehrbelastung verursacht. 4. Wird ein Hauswart auch mit Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt, muss in bezug auf Lohn- und Lohnnebenkosten ein Abzug bezüglich der entsprechenden Betriebskostenposition vorgenommen werden ( LG Berlin, Urteil vom 04.02.2002 – 67 S 185/01 -, in: GE 2002, 736).

- Vertragswidriger Umlegungsmaßstab: Die Abrechnung der Kosten für Wasser und Abwasser entgegen dem auf die Mietfläche abstellenden Mietvertrag nach Verbrauch stellt keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dar, auch wenn der Mieter auf ebenso unrichtige Abrechnungen bereits gezahlt hat. Eine konkludente Vertragsänderung durch eine andere Abrechnungspraxis setzt voraus, dass diese Übung vom Einverständnis beider Parteien getragen ist, das sich aus der kommentarlosen Zahlung des Mieters noch nicht ergibt (LG Leipzig, Urteil vom 10.01.2002 – 12 S 6001/01 -, in: NZM 2002, 486).

- Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung den Umlegungsmaßstab insoweit wechseln, als er von der Wohnfläche der gesamten Wohnanlage nach Vorwegaufteilung auf die Wohnfläche von Einzelgebäuden übergeht. Der Vermieter kann auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen. Daher ist es unerheblich, ob die eigene Hausverwaltung oder eine Drittfirma die Hausreinigung ausführt (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/00 -, in: GE 2001, 1677).

- Eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen ist zulässig; wenn das Mietverhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist, darf sich der Mieter nicht darauf beschränken, seine Wohnfläche und die Gesamtwohnfläche pauschal zu bestreiten. Der Mieter muss Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Hausverwaltung einsehen; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht (Anm. v. mir: die Entscheidung erging zu preisfreiem Wohnraum; bei preisgebundenem Wohnraum Hat der Mieter einen Anspruch nach § 29 NMV auf Übersendung der Unterlagen). Die pauschale Behauptung, Einzelversicherungen seien unwirtschaftlich, reicht nicht. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen sind keine Kosten der Gartenpflege. Hauswartskosten sind um 20 % zu kürzen, wenn der Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten ausführt (LG Berlin, Urteil vom 29.04.2002 – 62 S 413/01 -, in: GE 2002, 860).

- Sperrmüllabfuhren sind nur dann Betriebskosten, wenn sie laufend anfallen (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000 – 64 S 123 /00 -, in: NZM 2002, 65).

- Sperrmüllkosten sind als Müllabführkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2001 – 62 S 106/01 -, in: GE 2001, 1469).

- Sperrmüllkosten können jedenfalls dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof anzustellen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/0 -, in: NZM 2002, 65).

- Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen sind als kalte Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2000 – 64 S 257/00 -, in: NZM 2002, 65).

- Ameisen und Wespen sind kein Ungeziefer im Sinne von Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 65 S 2/00 -, in GE 2000, 1687).

- Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt, für deren erforderlichen jährlichen Turnus der Vermieter darlegungspflichtig ist (KG, Urteil vom 08.04.2002 – 8 U 8/01).

- Die Kosten für die Anschaffung eines Häckslers sind keine – jedenfalls nicht in voller Höhe im Anschaffungsjahr – umlagefähigen Betriebskosten (AG Starnberg, Urteil vom 17.09.2002 – 1 C 1209/02 -, in: NZM 2002, 910).

- 1. Bei bestehenden Aufzugs-Vollwartungsverträgen muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den enthaltenen Anteil für Instandsetzung abziehen und einen Pauschalabzug im Rechtsstreit darlegen; anderenfalls ist die Betriebskostenabrechnung um die gesamten Wartungskosten für den Aufzug zu kürzen. 2. Dasselbe gilt für die Hauswartskosten, bei denen ein Abzug für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten erfolgt. 3. Bei Versicherungskosten allerdings darf der Mieter nicht „ins Blaue“ hinein behaupten, bestimmte Wohnungen würden die Kosten verteuern (hier: errichtete Dachgeschosswohnungen); der Mieter muss nach Einsicht der Unterlagen substantiiert vortragen (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 65 S 327/01 -, in: GE 2002, 257).

- 1. Kosten der Hofentrümpelung sind nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen. 2. Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt. 3. Nachträglich eintretende Grundsteuererhöhungen können auch dann umgelegt werden, wenn in den dem entsprechenden Grundsteuerbescheid vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen kein Vorbehalt gemacht worden ist. 4. Mit Abrechnungsreife können auch Betriebskostenvorschusserhöhungen für das abgelaufene Abrechnungsjahr nicht mehr geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2002 – 64 S 289/01 -, in: GE 2002, 595).

- 1. Die Kosten eines Doorman sind keine umlagefähigen Betriebskosten. 2. Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Position „Versicherungen“ nicht die in ihr zusammengefassten Versicherungen nennt, begründet keine Nachforderung der Betriebskostenabrechnung. 3. Eine Position „ Hausmeisterkosten“ in der Betriebskostenabrechnung mit 45.000,00 DM bedarf einer Erläuterung, wenn daneben 22.000,00 DM für Winterdienst und Hausreinigung abgerechnet werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.10.2001 – 18 C 259/01 -, in: NZM 2002, 523).

- Kosten eines Doorman sind jedenfalls dann auch im preisfreien Wohnraum umlagefähig, wenn die Parteien diese ausdrücklich in den Katalog der anfallenden Nebenkosten aufgenommen haben. Bei der Abrechnung sind für eine nachvollziehbare Aufschlüsselung jedoch die Kosten der eigentlichen Hauswarttätigkeit von denen der Verwaltungs- und Reparaturleistungen nicht nur durch Angabe von Prozentsätzen zu trennen (LG Potsdam, Urteil vom 07.11.2002 – 11 S 63/02 -, in: GE 2003, 743).

Auch die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten, die auf eine Münzwascheinrichtung innerhalb einer preisgebundenen Wohnanlage entfallen, sind vorweg zu erfassen (LG Berlin, Urteil vom 15.06.1999 – 64 S 510/98 -, in: GE 1999, 1131).

- 1. Die Schriftform für eine Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum ist gewahrt, wenn der Vermieter in dem Schreiben auf damit verbundene (nicht unterzeichnete) Erläuterungen Bezug nimmt. 2. Eine fristgerecht erstellte Abrechnung kann jedenfalls dann nach Ablauf der Jahresfrist berichtigt werden, wenn die ursprüngliche Nachforderung verringert wird. 3. Die Erläuterungspflicht betrifft nur solche Positionen, die sich gegenüber dem Vorjahr verändert haben. 4. Der Vorwegabzug für Tiefgaragenplätze ist nicht nach dem Flächen- oder Kubusschlüssel vorzunehmen, sondern nach billigem Ermessen. 5. Führt der Hauswart in einem größeren Objekt Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen aus, ist ein Abzug von 20 % der Lohnkosten als nicht umlegungsfähiger Betriebskostenanteil angemessen (LG Berlin, Urteil vom 10.05.2001 – 67 S 312/00 -, in: GE 2001, 923).

- Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II.BV in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist dazu eine klare, das Transparenzgebot wahrende Vereinbarung nötig (hier verneint für Position Center Manager, Raumkosten, allgemeiner Service, Verwaltungskosten). Die Abrechnung muss die Kosten nach einem die Verursachungsbeiträge berücksichtigenden nachvollziehbaren Maßstab umlegen (hier verneint für Müllabfuhr, Versicherungen, Stromkosten, Wartung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung) (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: GE 2002, 327).

- 1. Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf auf seine Kosten nachträglich einen Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen lassen. 2. Der Vermieter ist nach dem Einbau verpflichtet, die Wasserkosten für diese Wohnung verbrauchsabhängig abzurechnen (AG Tiergarten, Urteil vom 12.02.2003 – 4 C 346/02 -, in: GE 2003, 396).

- 1. Der Vermieter von Wohnraum muss die Wirtschaftlichkeit des Betriebskostenansatzes darlegen, wenn streitig ist, ob die angefallenen Kosten erforderlich waren (hier: für dreimal wöchentliche Hausreinigung eines repräsentativen Gebäudes). 2. Beim Ansatz von Kosten des Aufzugs ist der Vermieter nicht berechtigt, neben den Wartungskosten die Kosten für die Beseitigung von Störungen und für die Lieferung kleinerer Ersatzteile anzusetzen; denn diese Kosten gehen über diejenigen für bloße Wartung hinaus. 3. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallende Grundsteuer vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. 4. Eine Formularklausel, nach der der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen aller Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG; denn sie kann dazu führen, dass der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlasst werden (LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2000 – 316 S 15/00 -, in: NZM 2001, 806).

- 1. Eine Betriebskostenabrechnung, die die für die Nutzungszeit des Mieters anfallenden Betriebskosten zwar rechnerisch richtig angibt, aber nicht klarstellt, dass diese nur auf die Nutzungszeit entfallen, ist unwirksam. 2. Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden. 3. Kosten für „Dienstleistungen“ sind ohne weitere Erläuterung nicht als Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

- Bei Anmietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum liegt die Notwendigkeit von Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination derart auf der Hand, dass der Begriff der in die umzulegenden Betriebskosten einbezogenen „Verwaltungskosten“ dem Bestimmtheitserfordernis ausreichend Rechnung trägt (OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002 – 4 U 32/00 -, in: NZM 2002, 388).

- Erhöht das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend, kann eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung berichtigt werden, allerdings nur soweit das Jahr der Berichtigungserklärung oder das diesem vorangegangene Jahr von der Erhöhung betroffen ist (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.05.2000 – 2/11 S 409/99 -, in: NZM 2001, 583).

- 1. Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten. 2. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2002 – 24 U 191/01 -, in: GE 2003, 1210).

- 1. Die Kosten der Bewachung und der Verwaltung können bei Geschäftsraum als Nebenkosten umgelegt werden. 2. Darüber hinausgehende Kosten des Centermanagements sind jedenfalls dann nicht ausreichend bestimmt, wenn daneben Verwaltungskosten verlangt werden (KG, Beschluss vom 02.10.2003 - 8 U 25/03 –, in: GE 2004, 234).

- Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV a.F. sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VII ZR 167/03 – , in: GE 2004, 613).

- Bei den Kosten für die Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten, die dem Eigentümer laufend durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie als „sonstige Kosten“ expliziert im Mietvertrag aufgeführt werden. Fehlt es an dieser ausdrücklichen vertraglichen Regelung, kann die Kostenumlage dennoch rechtmäßig sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Umlage über einen langen Zeitraum nicht rügt (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 146/03).

- Gartenpflegekosten für nicht zum öffentlichen Gehweg abgetrennte Vorgärten, die von vorbeigehenden Passanten mitbenutzt werden, können nicht als Betriebskosten umgelegt werden, da es sich nicht um Flächen handelt, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2004 – 67 S 180/03 – in: GE 2004, 627).

- 1. Der Vermieter ist berechtigt, den Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Grundsteuer dahin zu ändern, dass nicht mehr nach dem Verhältnis der Flächen, sondern nach dem Verhältnis der Rohmietanteile abgerechnet wird. 2. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife entfällt bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung; ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist im Wege der Klage auf Nachzahlung oder Rückerstattung zu entscheiden. 3. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen, wenn die Einsicht in die Originale der einfachere und für den Vermieter weniger belastende Weg ist. 4. Verzugszinsen können erst nach Ablauf der Prüfungsfrist von zwei Wochen nach Zugang der Betriebskostenabrechnung verlangt werden (KG, Urteil vom 05.01.2004 – 8 U 22/03 –,  in: GE 2004, 423).

- Eine Umlage von nachträglich angefallenen Betriebskosten (hier: rückwirkende Grundsteuererhöhung) ist auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich, wenn dies innerhalb von drei Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids geschieht (AG Neukölln, Urteil vom 07.11.2003 – 18 C 517/02 - , in: GE 2004, 1029).

- Die Kosten der Pflege gemeinschaftlicher Gartenfläche gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, selbst wenn der einzelne Mieter die Gartenfläche nicht nutzen kann. Denn eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche verschönert das Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Etwas anderes gilt dann, wenn die Gartenflächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen worden sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenteile ist der „ausgeschlossene“ Mieter nicht zu beteiligen (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 - , in: GE 2004, 959).

- Die Kosten des Betriebes der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Kabelgebühren) stellen Betriebskosten dar, die auch derjenige Mieter zu tragen hat, der den vorhandenen Kabelanschluss nicht nutzt (AG Schöneberg, Urteil vom 17.11.2004 – 103 C 350/04 - , in: GE 2004, 1595).

- 1. Die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. 2. Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sind keine Betriebskosten (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2003 – 29 O 374/03 - , in: GE 2005, 237).

- Ist ein Hauswart für mehrere, örtlich nicht zusammenliegende Häuser eingestellt, können die Hauswartskosten nicht in der Weise umgelegt werden, dass der einzelne Mieter die Kosten trägt, die sich nach dem Prozentsatz bestimmen, der sich als Mittelwert aus dem prozentualen Anteil des einzelnen Grundstücks an der Wohnfläche, an der Grundstücksfläche, an der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter Grundstücke rechnerisch ergibt (AG Schöneberg, Urteil vom 20.09.2004 – 109a C 316/04 - , in: GE 2005, 58).

- Neue, modernisierungsbedingte Betriebskosten (hier: Betriebskosten des nachträglich eingebauten Fahrstuhls) darf der Vermieter auch bei fehlender Umlagevereinbarung umlegen, wenn sich die Parteien über die zusätzliche Umlage durch konkludentes Handeln geeinigt haben. Dazu genügt es, dass der Mieter die Umlage einmal widerspruchslos akzeptiert hat (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII 99/03 - , in: NZM 2004, 253).

- Die Kosten der Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die gemeinschaftlichen Gartenflächen nicht nutzen darf oder nicht nutzen kann. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Garten ganz oder teilweise nur dem Vermieter oder nur bestimmten anderen Mietern zur Nutzung überlassen ist (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 - , in: WM 2004, 399-400).

- Die Umlage von Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten kann nur dann in Betracht kommen, wenn die Einführung des Concierge-Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist (BGH, Beschluss vom 05.04.2005 – VIII ZR 78/04 -, in: GE 2005, 607).

- Der Vermieter kann grundsätzlich bei der nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich umlegen. Das ist auch dann möglich, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2005 – 62 S 321/04 - , in: GE 2005, 737).

- 1. Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. 2. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind. 3. Ist die Abrechnung aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen nicht innerhalb der Abrechnungsfrist möglich, kann er mit der Abrechnung warten, bis das Abrechnungshindernis beseitigt ist, muss dann aber unverzüglich nach Vorlage der Abrechnungsunterlagen abrechnen (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2005 – 65 S 90/05 - , in: GE 2005, 1249).

- 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Fläche ist ausreichend. Für Wasserkosten ist ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für das Gewerbe verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vorwegabzug bei Müllabfuhrkosten ist entbehrlich, wenn der Gewerbemüll über eigene Mülltonnen des Gewerberaummieters entsorgt wird. 2. Der Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten. 3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, dass nicht alle Mieter zugestimmt haben. 4. Ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart. 5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter. 6. Eine Minderung wegen Heizungsmängeln ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nicht darlegt, auf welche Art und Weise von ihm vorgetragene Temperaturen gemessen worden sind (AG Mitte, Urteil vom 07.09.2005 – 5 C 577/04 - , in: GE 2005, 1253).

- Zu den Kosten einer Sachversicherung können auch die Kosten einer Terrorversicherung zählen. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung können diese jedoch nur im Rahmen der Erforderlichkeit angesetzt werden. Dazu kommt es darauf an, dass das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend liegt, etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer militärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten seien. Sturmbeseitigungskosten gehören in Berlin nicht zu Gartenpflegekosten, weil es in Berlin nicht häufig schwere Stürme gibt, ein Sturm vielmehr als ein ungewöhnliches Naturereignis zu beurteilen ist (keine periodisch anfallenden Betriebskosten) (AG Spandau, Urteil vom 08.02.2005 – 2a C 755/04 -, in: GE 2005, 1255).

- Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. 3. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um 15 %  gekürzt werden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2005 – 64 S 77/05 -, in: GE 2005, 1489).

- Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, dürfen Kabelgebühren nur nach der Wohnfläche (und nicht nach der Zahl der Wohnungen oder der Anschlussdosen) umgelegt werden (AG Wedding, Urteil vom 21.10.2005 – 4 C 198/05 - , in: GE 2005, 1493).

- 1. Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen auch für früher preisgebundenen Wohnraum in den östlichen Bundesländern bei der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. 2. Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt jedoch voraus, dass es sich um gärtnerisch angelegte Flächen handelt. Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 366/98 -, in: GE 1999, 909).

- Die Nachberechnung rückwirkend erhöhter Grundsteuer muss unverzüglich, d.h. im Regelfall binnen zwei Wochen nach Zugang des entsprechenden Grundsteuerbescheides erfolgen (AG Mitte, Urteil vom 15.11.2005 – 9 C 440/05 – Berufung zugelassen, in: GE 2006, 193).

- „Sonstige Betriebskosten“ müssen konkret mietvertraglich vereinbart werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt dieses Bestimmtheitserfordernis nicht (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 22.11.2005 – 8 C 338/05 -, in: MM 2006, 31).

- Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungskosten und Hauswartskosten) gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im einzelnen dar, kann er – wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG, Urteil vom 12.01.2006 – 12 U 216/04 -, in: GE 2006, 382).

- Der Vermieter darf die durch die Umstellung der Entwässerung auf eine neue Abwassergrube entstehenden dreifach höheren Kosten nicht auf den Mieter umlegen, wenn er nicht darlegt, dass ihm die Wiederherstellung des bei Vertragsschluss bestehenden Anschlusses unzumutbar war (LG Berlin, Urteil vom 16.02.2005 – 67 S 433/05 -, in: GE 2006, 449).

- Kosten einer Inventarversicherung können nur kraft ausdrücklicher Vereinbarung auf den (Gewerbe-)Mieter umgelegt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2006 – I-10 U 120/05 -, in: GE 2006, 647).

- 1. Der Vermieter ist auch dann zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für eine Wohnung verpflichtet, wenn nur diese mit Wasserzählern ausgestattet ist. 2. Bei der Grundsteuer für Mischobjekte ist ein Vorwegabzug für Gewerbe notwendig, der nach dem Anteil der Jahresrohmieten erfolgen kann (AG Köpenick, Urteil vom 13.03.2006 – 10 C 274/05 -, in: GE 2006, 785).

- 1. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass nicht die tatsächliche (nach WoFIV berechnete) Fläche, sondern die vereinbarte Fläche maßgebend sein soll, ist das auch für die Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. 2. Dachbegrünungskosten sind nicht als Gartenpflegekosten betriebskostenmäßig zu berücksichtigen; sie sind eher mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches vergleichbar. 3. Es entspricht dann nicht billigem Ermessen, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone, Dachgärten, Loggien oder Terrassen flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 125/05 -, in: GE 2006, 845).

- Der Vermieter ist nicht berechtigt, dem Mieter aus Gründen des Datenschutzes Einsicht in den Hauswartdienstvertrag und die Lohnabrechnungen zu verweigern (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2006 – 63 S 416/02 -, in: GE 2006, 849).

- Auch wenn im Mietvertrag für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die warmen und kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2006 – 67 S 368/05 -, in: GE 2006, 849).

- Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wenn die Kosten der Bewachung der Sicherheit der Mieter dienen sollen (AG Mitte, Urteil vom 23.06.2006 – 11 C 84/06 -, in: GE 2006, 1041).

- Fehlt in einer Abrechnung die Ausweisung der dem Vermieter tatsächlich entstandenen Gesamtkosten, so liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor. Hat der Vermieter Wasserkosten für die Waschküche vorerfasst, die vorerfassten Kostenanteile abgezogen und nur die nach Abzug verbleibenden restlichen Wasserkosten in die Abrechnung eingestellt, ohne den Vorabzug deutlich zu machen, so fehlt die gebotene Ausweisung der Gesamtkosten in der Abrechnung. Gesamtkosten sind die dem Vermieter entstandenen Kosten – in voller Höhe ohne Vorabzüge, nicht lediglich die Teile, die nach § 2 BetrKVO umlagefähig sind (LG Itzehoe, Urteil vom 28.10.2005 – 9 S 38/05 -, in: GE 2006, 159).

- Bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis und Überprüfung (hier: durch einen Steuerberater) korrigieren (LG Berlin, Urteil vom 24.04.2006 – 67 S 435/06 -, in: GE 2006, 1098).

- Wer als Mieter einen Aufzug im Mehrfamilienhaus nicht nutzt, weil er Parterre wohnt, muss sich trotzdem an den entstehenden Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 102/06 -).

- 1. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, setzt dies in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen voraus. 2. Ausnahmsweise kann der (hier: gewerbliche) Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen. 3. Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich nicht allein daraus, dass einzelne der im Folgejahr ausgewiesenen Kosten niedriger sind als die des Vorjahres. 4. Betreut der Hausmeister eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft, kann der Pächter auch dann anteilig mit den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Hausmeisterkosten belastet werden, wenn er für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig geworden ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 – I-10 U 164/05 -, in: GE 2006, 1230).

- Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06 -, in: GE 2006, 1398).

- Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06 – , in: GE 2006,1473, NJW 2006, 3558).

- 1. Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 III 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. 2. Rechnet der Vermieter über eine Grundsteuernachbelastung nicht nach dem Abflussprinzip (Betriebskosten im Jahr der Zahlung der Nachbelastung), sondern nach dem Leistungsprinzip ab (also bezogen auf das Steuerjahr), kann ob dieser Wahl des Vermieters die Beantwortung der Frage, welches Prinzip der Betriebskostenabrechnung zutreffender Weise zu Grunde zu legen ist, offen bleiben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 3350).

- Eine vom Vermieter in einem gewerblichen Mietvertrag verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der dem Mieter die Kosten der Hausverwaltung überbürdet werden, ist gem. § 305 c BGB unwirksam, wenn diese Kosten im Mietvertrag nicht beziffert sind, aber einen so hohen Betrag ausmachen, dass der Mieter nach dem gesamten Inhalt der Nebenkostenregelung des Mietvertrags mit einem solchen Betrag vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: NJW 2006, 3358).

- Grundsätzlich hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Wasser, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl). Der Vermieter hat jedenfalls dann keinen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung eines (hier: konkludent) vereinbarten Verteilerschlüssels zur Entlastung der leerstehenden Wohnungen, wenn der neue Maßstab unabhängig von Umfang und Dauer des tatsächlichen Leerstandes gelten soll (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 -, in: Info M 2006, 228).

- Die formularmäßige Überbürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten als sonstige Betriebskosten in einem Geschäftsraummietvertrag ist als überraschende Klausel unwirksam, wenn die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten verschleiert wird (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: GE 2006, 1404).

- Die Vereinbarung der Umlage der „Verbrauchsabgaben“ oder „Anliegerbeiträge“ in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag ist wirksam. Unter den Begriff der „Anliegerbeiträge“ fallen auch die Straßenreinigungskosten (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2006 – 62 S 97/06 -, in: GE 2006, 1480).

- Ist für Einzelwasserzähler die Eichfrist abgelaufen, kommt eine Umlage nach Verbrauch nicht in Betracht; die Wasserkosten sind nach der Wohnfläche umzulegen (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.07.2005 – 13b S 23/05 -, in: GE 2006, 1557).

- Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. Die entsprechenden Betriebskosten sind auch dann auf den Mieter umlegbar, wenn der Fahrstuhl sich nicht in dem Hause des Mieters, sondern in einem Nachbarhaus einer gebildeten Wirtschaftseinheit befindet (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 178/06 -, in: GE 2007, 54).

- Der Vermieter darf Betriebskosten, die erstmals während des laufenden Mietverhältnisses entstehen (hier: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung), jedenfalls dann anteilig auf die Mieter umlegen, wenn ihm die Umlagevereinbarung das Recht einräumt, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und  wenn die Umlagevereinbarung die neuen Betriebskosten als umlagefähig ausweist (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06 -, in: Info M 2006, 287).

- Eine formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten bei Gewerberaum ist regelmäßig wirksam. Sie ist jedoch ausnahmsweise unwirksam, wenn sie an unauffälliger Stelle platziert ist (hier: an letzter Stelle der Betriebskostenliste unter „sonstige Betriebskosten“),  wenn sie keine Kostenbegrenzung enthält und wenn sie die tatsächliche Höhe der Verwaltungskosten verschleiert (hier: durch unverhältnismäßig niedrige Vorauszahlungen) (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: Info M 2006, 289).

- 1. Der Vermieter darf zumindest dann Betriebskosten nach dem sog. Abflussprinzip bei der Betriebkostenabrechnung einstellen, wenn in den fraglichen Abrechnungszeiträumen kein Mieterwechsel stattgefunden hat. 2. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden (AG Schöneberg, Urteil vom 20.12.2006 – 5a C 166/06 -, in: GE 2007,301).

- Die einjährige Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist insbesondere dann nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar, wenn der Mieter die Ermittlung des anteiligen Stromverbrauchs kritisiert (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 24.05.2006 – 3 U 189/05 -, in: Info M 2007, 22).

- Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II: Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: GE 2007, 439; NJW 2007, 1356, Info M 2007, 63).

- Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind (OLG Stuttgart, Urteil vom 15.02.2007 – 13 U 145/06 -, in: GE 2007, 444).

- 1. Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters eines Geschäftslokals ohne direkten Zugang zum Treppenhaus an den Kosten des dort befindlichen Aufzugs benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. 2. Die für die Abrechnung von Betriebskosten für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. 3. Der Gewerberaumvermieter verwirkt seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nicht allein dadurch, dass er einen Abrechnungszeitraum überspringt (LG Berlin, Urteil vom 05.12.2006 – 65 S 210/06 -, in: GE 2007,446).

- Voraussetzung für die Umlage neu entstandener Betriebskosten (hier: Hauswartskosten) ist, dass im Mietvertrag die Betriebskostenart bezeichnet und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten umzulegen (AG Neukölln, Urteil vom 19.02.2007 – 19 C 459/06 -, in: GE 2007, 455).

- 1. Entstehen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten, wie etwa nach dem Einbau eines Fahrstuhls, sind diese grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen. 2. Eine Ausnahme besteht nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen wie bei der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 65 S 169/06 -, in: GE 2007, 597).

- Betriebskosten sind nur solche Kosten, die „laufend entstehen“. Dieses Merkmal ist jedenfalls dann erfüllt, wenn die Aufwendungen (hier: für die Revision der Elektroanlage) regelmäßig im Abstand von 4 Jahren anfallen (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: Info M 2007, 64).

- Die Voraussetzungen für „Sonstige Betriebskosten“ sind nicht nur dann erfüllt, wenn umfassende Wartungsleistungen durchgeführt werden – also: Justieren, Reinigen und Pflegen. Es genügen auch bloße Funktionsprüfungen (hier: turnusmäßige Revision der Elektroanlage) (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: Info M 2007, 65).

- 1. Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten auf den Wohnraummieter abgewälzt werden, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht. 2. Kann der Vermieter für die entsprechende Vereinbarung vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen, steht ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zu (LG Berlin, Urteil vom 04.01.2007 – 67 S 287/06 -, in: GE 2007, 656).

- Erfährt der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, dass abgerechnete Hauswartskosten nicht entstanden waren, ist er mit einem Rückforderungsanspruch jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn dem Vermieter treuwidriges oder arglistiges Verhalten nicht vorzuwerfen ist (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2007 – 67 S 488/06 -, in: GE 2007, 847).

- 1. Der Vermieter darf statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, soweit sie unter denjenigen Beträgen bleiben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden. 2. Die Kosten der Schornsteinreinigung sind auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden. 3. Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfassten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung aus, dass ihr getrennte Abrechnungen über die „Heiz- und Warmwasserkosten“ und über die „Hausnebenkosten“ beigefügt werden. 4. Der Vermieter braucht in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozess vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben. 5. Ist die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Messfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar, sind nur die sich aufgrund des gemessenen Verbrauchs der Wohnung der Tarife der Berliner Wasserwerke ergebenden Wasserkosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

- 1. Wird die Umlage sämtlicher Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung vereinbart, ist es unschädlich, wenn aus der dem Gesamtvorauszahlungsbetrag angefügten Aufstellung der Betriebskosten einzelne Positionen gestrichen sind. 2. In der Betriebskostenabrechnung können die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung unter der Bezeichnung „Versicherungen“ zusammengefasst werden. 3. Die Kosten der Reinigung des Glasdaches können als Hausreinigungskosten umgelegt werden. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sowie der Reinigung der Lichtschächte und Jalousien sind nur bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlagefähig. 4. Die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ist in Höhe von 1/12 des Nachforderungsbetrages zulässig (AG Potsdam, Urteil vom 23.05.2007 – 23 C 465/06 -, in: GE 2007, 917).

- Neu entstehende Hauswartskosten, deren Umlage generell vereinbart worden ist, sind auf Gewerberaummieter auch ohne Öffnungsklausel umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2007 – 67 S 368/06 -, in: GE 2007,987).

- 1. Als Kosten der Hausreinigung sind auch die Kosten für den Mattenreinigungsservices einer Dienstleistungsfirma umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern. 2. Die im Berliner Mietspiegel veröffentliche Betriebskostenübersicht ist nicht geeignet, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen. 3. Die Kosten des Eichservices für die Wasserzähler sind nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007 – 67 S 239/06 -, in: GE 2007, 1123).

- Die mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage der Kosten für den „Pförtner“ umfasst keine Wachschutzkosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007 – 224 C 276/06 -, in: GE 2007, 1125).

- 1. Der Vermieter ist zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Kaltwasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist, wenn er nachweist, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren. 2. Ein Kürzungsrecht analog § 12 HeizkostenV steht dem Mieter nicht zu (AG Spandau, Urteil vom 26.06.2007 – 2b C 376/06 -, in: GE 2007, 1127).

- Ist die Aufteilung der Be- und Entwässerungskosten nicht nachvollziehbar, so sind nur die Kosten des Verbrauchs gemäß Wasserzähler zu den Tarifen der BWB umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

- Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Kosten für den Hauswart nur dann ansetzen, wenn die Tätigkeiten des Hauswarts und die Kosten dafür dargelegt sind. Ohne eine Erläuterung ist die Abrechnung unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 20.06.2007 – 8 C 42/07 -, in: GE 2007,1195).

- 1. Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung jeweilig festgesetzten und erhobenen Grundsteuer kann auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. 2. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum kann der Umlage der Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind. 3. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 – 65 S 272/05 -, in: GE 2007, 1257).

- Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen i.d.R. Hausreinigungskosten und damit umlagefähige Betriebskosten dar (AG Mitte, Urteil vom 27.07.2007 – 11 C 35/07 -, in: GE 2007, 1259).

- 1. Hat bei Vereinbarung einer Bruttomiete der Vermieter später nach einem Ankündigungsschreiben über einen längeren Zeitraum dem Mieter Betriebskostenabrechnungen übersandt, und sind die Nachzahlungsbeträge widerspruchslos gezahlt worden, liegt eine einverständliche Änderung der Mietstruktur vor. 2. Werden bestimmte Betriebskostenarten (hier: Gartenpflege und Hauswart) zunächst nicht erwähnt, liegt insoweit keine einverständliche Änderung vor; diese Betriebskostenarten sind nach wie vor in der Miete enthalten (Teilinklusivmiete) (AG Schöneberg, Urteil vom 26.10.2006 – 7 C 469/05 -, in: GE 2007, 1321).

- 1. Der Mieter ist auch dann zur Zahlung der Betriebskostenposition „Kabelgebühren“ verpflichtet, wenn er kein Interesse mehr an einem Kabelanschluss hat. Dies gilt auch im Falle eines Wechsels des Anbieters durch den Vermieter, der mit Mehrkosten für den Mieter verbunden ist. 2. Die Pflicht zur Zahlung der Betriebskostenposition „Kabelgebühren“ kann nur einvernehmlich durch eine Änderung des Mietvertrags entfallen (AG Münster, Urteil vom 27.02.2007 – 7 C 4811/06 -, in: NJW 2007, 3078).

- Steigt der Wasserverbrauch im Vergleich zum Vorjahr deutlich, hat der Vermieter nachvollziehbar darzulegen, dass der Anstieg nicht die Ursache in seinem Verantwortungsbereich hat (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.07.2007 – 10 C 24/07 -, in: GE 2007, 1389).

- Öl-Tankreinigungskosten sind im Wohnraummietverhältnis keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten, die – jedenfalls formularvertraglich – nicht umlagefähig sind (AG Speyer, Urteil vom 03.09.2007 – 33 C 126/07 -).

- Ist die Eichfrist der zur (vereinbarten) Verbrauchserfassung eingesetzten Wasserzähler abgelaufen, ist nach dem gesetzlichen Flächenmaßstab abzurechnen. Eine Abrechnung nach Kopfzahl ist ohne weitere Vereinbarung nicht zulässig. Das Ergebnis ist um 15 % zu kürzen (sog. Strafabzug) (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 – ZMR 2007, 620; Info M 2007, 254).

- Der Vermieter darf die Kosten des Breitbandkabelanschlusses umlegen,  wenn er die Kosten der Gemeinschaftsantenne umlegen durfte, und  wenn es sich bei der Umstellung auf das Kabelnetz um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 554 Abs. 1 BGB handelte (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 258).

- Wenn der Vermieter die Programmversorgung von Gemeinschaftsantenne auf Breitbandkabelnetz-Anschluss umstellt, darf er die etwa umlegbaren Breitbandkabelkosten (auch) nach der Anzahl der Wohneinheiten verteilen (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 259).

- Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen stellen umlagefähige Betriebskosten dar (LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06 -, in: GE 2007, 1694).

- 1. Der Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage ist grundsätzlich als Teil der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und nicht als „Allgemeinstrom“ in der Betriebskostenabrechnung abzurechnen. 2. Hinsichtlich der Höhe der auf den Mieter umgelegten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hat der Vermieter zu beweisen, dass die von ihm ausgewählte Versicherung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des konkreten Objekts die Günstigste ist (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007 – 161 C 8191/06 -; in: NZM 2008, 83).

- Aus der Duldungspflicht des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf den Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz als Wohnungsmodernisierungsmaßnahme folgt nicht die Pflicht, die Betriebskosten des Breitbandkabels zu tragen, wenn der Mieter dem Anschluss der Wohnung an das Netz nicht zugestimmt hat (AG Hannover, Urteil vom 23.10.2006 – 461 C 7752/06 -).

- Rechnet der Vermieter in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, muss er einen Vorwegabzug für die auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vornehmen, wenn das Gewerbe mehr Kosten verursacht. Das ist hinsichtlich der Müllkosten bei einem Lokal generell anzunehmen. Der Mieter muss dann hinsichtlich der Mehrkosten nichts weiter vortragen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 59).

- Kosten einer Zwischenablesung und –abrechnung, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Zulässig ist eine gesonderte Vereinbarung, die den Mieter zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: Info M 2008, 65).

- Wartungskosten für Rauchmelder können jedenfalls dann nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag nicht konkret aufgeführt sind (AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 – 26 C 287/06 -; in: GE 2008, 551).

- Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; GE 2008, 662; NJW 2008, 1801).

- a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: GE 2008, 661; NJW 2008, 1876).

. 1. Hat der Mieter einen Wasserzähler selbst eingebaut, ist er für die Instandhaltung und damit auch die Eichung verantwortlich. 2. Ist die Eichfrist abgelaufen, kann der Verbrauch nach den unstreitigen Verbrauchsdaten der Vergangenheit geschätzt werden. 3. Das gilt nicht, wenn dem Vermieter der Ablauf der Eichfrist längst bekannt ist und er untätig bleibt (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2007 – 32 O 683/05 -; in: GE 2008, 669).

- Der Vermieter darf die Rechnung für Wasserkosten, die ihm der Versorger auf der Grundlage des beim einzelnen Mieter gemessenen Verbrauchs vorlegt, an den jeweiligen Mieter „schlicht weiterleiten“, wenn er über die übrigen Betriebskosten eine formell wirksame Abrechnung vorlegt, die auch die Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt (BGH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 -; in: Info M 2008, 211).

- Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind als Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV auf den Mieter umlegbar, wenn die Maßnahmen regelmäßig erforderlich sind (hier: vierteljährliche Beseitigung von monatlich neu entstehenden Graffiti) und nicht eine Sachbeschädigung, sondern nur eine Verschmutzung beseitigen (AG Mitte, Urteil vom 27.07.2007 – 11 C 35/07 -; in: GE 2007, 1259; Info M 2008, 216).

- Der Vermieter darf die laufenden Kosten einer digitalen Satellitenanlage auf den Mieter umlegen, wenn vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß II. BV trägt, und wenn es sich bei Umstieg von analogem auf digitalen Satellitenempfang um eine duldungspflichtige Maßnahme handelt. Es kommt nicht darauf an, ob der einzelne Mieter die Vorteile des digitalen Empfangs nutzt (AG Steinfurt, Urteil vom 05.02.2008 – 4 C 499/07 -; in: WM 2008, 283; Info M 2008, 217).

- Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern können als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch ohne qualifizierte Umlagevereinbarung im Mietvertrag, wenn die Wohnung erst nach Vertragsabschluss mit Rauchmeldern ausgerüstet wurde (AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07 -; in: ZMR 2008, 302; Info M 2008, 220).

- Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen sind umlegbare Betriebskosten (LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06 -; in: ZMR 2007, 865; Info M 2008, 221).

- Wenn die Umlage der „Sach- und Haftpflichtversicherungen“ vereinbart ist, ist der Vermieter nicht ohne weiteres berechtigt, die Kosten einer nachträglich abgeschlossenen Feuerversicherung auf den Mieter umzulegen. Das gilt mindestens dann, wenn die Kosten der neu eingedeckten Versicherung im Verhältnis zu allen anderen Betriebskosten exorbitant hoch sind (hier: fast viermal so hoch) (KG, Urteil vom 03.12.2007 – 8 U 19/07 -; in: GE 2008, 122; Info M 2008, 224).

- Wenn der Mieter einen pauschalen Abzug von den Hauswartskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung beanstandet, genügt ein schlichtes Bestreiten. Dann ist es Sache des Vermieters, den tatsächlichen Zeitaufwand des Hauswarts für die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Leistungsteile nachvollziehbar darzulegen. Eine Leistungsbeschreibung im Arbeitsvertrag ist nur ein Indiz (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: Info M 2008, 242).

- Zu den als Hauswartkosten umlagefähigen Betriebskosten gehören die Vergütungen für Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, die Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen, Kontrolle und Abnahme der Wartungsfirmen, Notdienst zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, Kontrolle und Überprüfung der Haus- und Hoftüren. Das mit nur geringem Zeitaufwand verbundene Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler kann dabei vernachlässigt werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

- Die Differenzen zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch ist bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

- Die Kosten für Niederschlagswasser gehören zu den Betriebskosten, auch wenn verbrauchsabhängig abgerechnet wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.02.2008 – 11 C 254/07 -; in: GE 2008, 1063).

- Der Vermieter von Gewerberaum kann formularmäßig wirksam vereinbaren, dass der Mieter die Verwaltungskosten trägt. Dabei bedarf es weder einer näheren Umschreibung des Begriffs, noch einer Kostenbegrenzung. Das gilt auch dann, wenn die Verwaltungskosten einen großen Anteil an den Nebenkosten haben (hier: rd. 50 %), und wenn die Vorauszahlungen ungewöhnlich niedrig sind (OLG Köln, Urteil vom 18.01.2008 – 1 U 40/07 -; in: NJW-RR, 752 und Info M 2008, 270)

- Die Umlage von Verwaltungskosten ist im Formularvertrag nicht wirksam vereinbart, wenn diese Kostenart in der Umlagevereinbarung ohne nähere Umschreibung und ohne Kostenobergrenze aufgeführt ist (OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2008 – 3 U 158/06 -; in Info M 2008, 271; nicht rechtskräftig, Revision beim BGH – XII ZR 69/08 -).

- Nach Ablauf der Eichfristen sind die abgelesenen Messwerte der Wasserzähler nicht verwertbar. Der Vermieter kann jedoch einen Schadensersatz gegen den Mieter in Höhe des geschätzten Verbrauchs geltend machen, wenn der Mieter (ausnahmsweise) verpflichtet war, die Wasserzähler selbst zu eichen. Dieser Schadensersatz scheitert jedoch wegen Vermieter-Mitverschuldens, wenn der Vermieter trotz Kenntnis der abgelaufenen Eichfristen untätig geblieben ist (KG, Beschluss vom 21.02.2008 – 12 U 40/07 -; in: Info M 10/08, 377).

- 1. Werden in einer Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts auch die geringfügigen, nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten umgelegt, so ist die Abrechnung nicht deswegen formell unwirksam; der darauf entfallende Anteil kann vom Gericht geschätzt werden. 2. Die Kosten der Wartung der Rauchabzugsanlage und der Schädlingsbekämpfung können nur dann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig spezifiziert worden sind (AG Schöneberg, Urteil vom 29.10.2008 – 12 C 90/08 -; in: GE 2008, 1631).

- 1. Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnraummietvertrag ist unwirksam. 2. Werden in den Hauswartskosten enthaltene Kosten für die Überwachung von Fremdleistungen nicht aufgeschlüsselt, sind die Hauswartskosten insgesamt nicht umlagefähig. 3. Deckt die Gebäudeversicherung auch Terrorakte ab, so sind ihre Kosten ohne Darlegung der Gefahr derartiger Akte nicht umlagefähig (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20.11.2008 – 6 C 107/08 -; in: GE 2009, 57).

- Aus der Duldungspflicht des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf den Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz als Wohnungsmodernisierungsmaßnahme folgt nicht die Pflicht, die Betriebskosten des Breitbandkabels zu tragen, wenn der Mieter dem Anschluss der Wohnung an das Netz nicht zugestimmt hat (AG Hannover, Urteil vom 23.10.2006 – 461 C 7752/06 -; in: WuM 2008, 29).

- Die formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn der Vermieter die Höhe dieser Kosten verschleiert hat. Die ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Vermieter die Umlagevereinbarung „unauffällig“ platziert (hier: an letzter Stelle einer Anlage unter „sonstige Betriebskosten“), mit den Verwaltungskosten einen bedeutenden Teil der Gesamtnebenkosten umlegt (hier: rd. 1/3 bis 1/2), die Kostenhöhe nicht mitteilt und die vereinbarten Vorauszahlungen offenbar zu niedrig festsetzt (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 (n. rk.) –, Revision BGH – XII ZR 109/08 -; in: NZM 2008, 806 und Info M, 478).

- 1. Hat der Vermieter durch Individualvereinbarung die Pflicht zur Gartenpflege auf den Mieter übertragen, kann er Kosten für Pflegearbeiten nicht als Betriebskosten über den Mieter geltend machen. 2. Auf die Frage, ob Baumfällkosten Betriebskosten sind, kommt es dann nicht an (BGH, Beschluss vom 29.9.2008 – VIII ZR 124/08 -; in: GE 2009, 115; WuM 2009, 41).

- Die für den Hausmeister während der Freistellungsphase des Vorruhestandes anfallenden Kosten sind zumindest zu 50 % auch dann umlagefähig, wenn der Hausmeister während dieser Zeit keine Arbeitsleistungen erbracht hat (AG Köpenick, Urteil vom 11.12.2008 – 12 C 365/08 -; in: GE 2009, 199).

- 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

- 1. Die Umlage der erfassten Kaltwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen (AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2008 – 109 C 342/08 -; in: GE 2009, 271).

- Die Kosten der Anmietung eines Wasserzählers sind nach Verbrauch und nicht nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen (gegen LG Berlin [ZK 67], GE 2007, 1123 für Eichkosten) (LG Berlin, Urteil vom 13.1.2009 – 65 S 458/07 -; in: GE 2009, 383).

- Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 2009, 232).

- Das Gericht darf den auf nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungsleitungen entfallenden Anteil an den Hauswartkosten schätzen. Der vorzunehmende Abzug beträgt Null, wenn im Vergleich zur eigentlichen Hauswartstätigkeit (hier: Hausreinigung, Gartenpflege) die nicht umlegbaren Leistungen „nicht ins Gewicht fallen“ (hier: Glühbirnenwechsel, Anbringen eines Aushangs, Einlass von Handwerkern, Heizölstand-Meldung am Jahresende und Verteilen der Nebenkostenabrechnungen) (AG Schöneberg, Urteil vom 29.10.2008 – 12 C 90/08 -; in: GE 2008, 1631 und Info M 2009, 66). 

- Erhöhter Wasserverbrauch in der Wohnung wegen defekter, vom Vermieter instand zu setzender Toilettenspülung ist im Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung außer Acht zu lassen. Der Wasserverbrauch ist zu schätzen (hier in einem Vielfachen des gemessenen Warmwasserverbrauchs) (AG Hannover, Urteil vom 13.11.2008 – 513 C 7283/08; in: WuM 3/2009, 178).

- Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20.9.2006 – VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398 = NJW 2006, 3557) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 711).

- Die Annahme von Lieferungen, die Weiterleitung von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter und die Benachrichtigung von Störungen sind typische Hauswartskosten und als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar (LG Berlin, Urteil vom 24.04.2009 – 63 S 286/08 -; in: GE 2009, 979).

- Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 -; in: GE 2009, 1037).

- Zu den umlagefähigen Kosten der Hausreinigung: Es ist Sache des Vermieters, ob er rapportierte Stunden mit der Reinigungsfirma vereinbart oder aber monatliche pauschale Beträge (AG Saarburg, Urteil vom 22.04.2009; in: WuM 2009, 458).

- Die Kosten für die Miete der Wasserzähler sind nach Verbrauch und nicht nach Stückzahl umzulegen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2009 – 65 S 458/07 -; in: GE 2009, 383 und Info M 2009, 262).

- Der Vermieter darf eine nachträgliche Grundsteuererhöhung auch rückwirkend umlegen, wenn er das innerhalb einer 3-Monats-Frist tut. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist. Die berichtigende Nachforderung verjährt jedoch in demselben Zeitpunkt wie die ursprüngliche Nachforderung (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 2009, 232; Info M 2009, 263; GE 2009, 1253).

- Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 -; in: WuM 2009, 669).

- Kann ein Mieter die von ihm vertraglich übernommene Hausreinigung nicht mehr ausführen, darf der Vermieter diese einem Fremdunternehmen übertragen und die dafür entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen (AG Köpenick, Urteil vom 26.10.2009 – 5 C 11/09 -; in: GE 2009, 1558).

- Der Abschluss einer Terrorversicherung verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn Art und Lage des Mietobjekts eine „gewisse Grundgefährdung“ für einen Terroranschlag vermuten lassen (hier: auffällige Architektur, Nutzung für städtische Behörden, Nachbarschaft zu Bundes- und Landesbehörden sowie Fußballstadion) (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009 – 2 U 54/09 (n. rk. – Revision unter XII ZR 129/09) -; in: NZM 2009, 744 und Info M 2009, 477).

- Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117; IMR 2010, 48; WuM 2010, 35).

- Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nicht, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR Feb/2010 und GE 2010, 261).

- Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XI ZR 69/08 -; in: GE 2010, 482).

- 1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kosten für Gartenpflege und Gartensprengwasser auf die Mieter umzulegen, wenn sie zur Nutzung nicht berechtigt sind und sich aus den Umständen die alleinige Nutzung durch den Vermieter ergibt (hier: Terrasse des Vermieters ragt in den Garten). 2. Kosten für Schneebeseitigung können nicht allein auf Mieter eines Hauses abgewälzt werden, wenn auch Bewohner anderer Häuser den Weg nutzen (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2010 – 67 S 409/09 -; in: GE 2010, 412).  

- Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Revision wird zugelassen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

- Die Abrechnung der Wasserkosten der Mietwohnung anhand der Ergebnisse von Wasserzählern, deren Eichfrist bereits vor 9 Jahren abgelaufen ist, kann nicht durch Schätzung unter Verwertung der Ablesewerte korrigiert werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Zähler trotz fehlender Eichung ordnungsgemäß gemessen haben (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: WuM 2010, 91).

- Die gesonderte Umlage der Stromkosten der Entlüftungsanlage im Wohnhaus auf die Mietpartei bedarf der Vereinbarung; zu einer mietvertraglichen Position „Beleuchtungskosten“ gehören die Stromkosten der Entlüftungsanlage nicht (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2010 – 33 C 3805/09-51 -; in: WuM 2010, 92).

- Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 – zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 -; in: IMR 2010, 181).

- Die Kosten für die regelmäßige Beseitigung von Sperrmüll zählen zu den Betriebskosten. Es spielt keine Rolle, ob der Sperrmüll vertragsgemäß oder vertragswidrig abgelagert wird. Unbeachtlich ist auch, ob die Ablagerung durch die Mieter oder durch rechtswidrig handelnde Dritte erfolgt (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: IMR 2010, 132).

- 1. Die Begriffe „Verwaltungskosten“ und „Kosten der Hausverwaltung“ genügen dem Bestimmtheitserfordernis für die Umlage von Betriebskosten auf Gewerberaum. 2. Die Verbrauchswerte für den Betriebsstrom der Heizungsanlage brauchen in der Abrechnung nicht gesondert angegeben zu werden (KG, Urteil vom 29.03.2010 – 8 U 20/09 -; in: GE 2010, 766).

- Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

- Die Kosten für das Fällen von Bäumen und der Beseitigung von Schäden durch außergewöhnliche Stürme (Kyrill) sind nicht umlagefähig (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WuM 2010, 357).

- Zu den nicht als Hauswartskosten umlagefähigen Instandsetzungskosten gehören auch diejenigen für das Auswechseln von Glühbirnen und sonstige Kleinreparaturen (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 -; in: GE 2010, 915).

- Die Kosten für die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung sowie des Wasserfilters, für den Winterdienst sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 07.06.2010 – 31 C 210/09 -; in: GE 2010, 915).

- 1. Für den Abzug von Instandhaltungskosten des Vollwartungsvertrages für den Aufzug sind 20 % der Gesamtkosten anzusetzen. 2. Die Kosten für die Dachkontrolle gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten. 3. Reinigungskosten für gesondert vermietete Tiefgaragenplätze sind auf diejenigen Mieter, die keinen Einstellplatz gemietet haben, nicht umlegbar (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2010 – 63 S 141/09 -; in: GE 2010, 983).

- 1. Die Umlage der Kosten des Winterdienstes verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Vermieter nicht darlegt, welche Tätigkeiten die damit beauftragte Firma tatsächlich ausgeführt hat. 2. Kosten für eine wöchentliche Reinigung eines 5-Familien-Hauses in Höhe von 862,08 € entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgebot (AG Lichtenberg, Urteil vom 09.06.2010 – 105 C 6/10 -; in: GE 2010, 985).

- Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117).

- Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll jedenfalls dann nicht als Sammelposition ausweisen und abrechnen, wenn er vom Versorgungsunternehmen getrennte Rechnungen über die Einzelpositionen erhalten hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, welche Kostenarten sich hinter dem Sammelbegriff verbergen (hier: „Stadtwerke“) (LG Mannheim, Urteil vom 12.11.2008 – 4 S 19/08 -; in: Info M 2009, 322).

- Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 4/2009, 232 ff.).

- 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe ist genügend erläutert, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden sind. 2. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen. 3. Zieht der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes aus, kann der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten des gesamten Abrechungszeitraumes anteilig auf ihn umlegen, ohne eine gesonderte Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen zu müssen. 4. Die Kosten für den Nutzerwechsel hat der Vermieter zu tragen (AG Neukölln, Urteil vom 13.03.2008 – 19 C 499/07 -; in: GE 2009, 384).

- 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

- Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Mieteinheiten entfällt. Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von  Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: GE 2010, 1268).

- 1. Versicherungskosten sind unabhängig davon umlagefähig, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt für das versicherte Risiko ist. 2. Kosten für verdunstetes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage sind umlagefähig. 3. Das Bestreiten des Vorwegabzuges für Verwertungs- und Instandhaltungskosten aus den Hauswartkosten mit Nichtwissen ist ebenso wenig zu berücksichtigen wie dasjenige für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.08.2010 – 2 C 76/10 -; in: GE 2010, 1351).

- 1. Hat der Vermieter zwei Hauswartverträge abgeschlossen, nämlich einen über die umlagefähigen Kosten und einen weiteren über Kleinreparaturen und Verwaltungstätigkeiten, so genügt es, wenn er allein die aus dem Vertrag über die umlegbaren Hauswartleistungen angefallenen Gesamtkosten in der Abrechnung aufführt. 4. Laufende Sperrmüllkosten sind auch dann „ für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren“ i.S.d. Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, wenn der Vermieter immer wieder Müll abfahren lassen muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abstellen (LG Itzehoe, Urteil vom 12.02.2010 – 9 S 109/08 -; in: ZMR 2010, 690 ff.).

- Wechselt der Hauswart Glühbirnen aus und übernimmt er auch sonstige Kleinreparaturen, sind die Hauswartkosten nicht umlagefähig, wenn der Vermieter diese Kostenanteile nicht nachvollziehbar, sondern nur pauschal herausrechnet (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 – in: GE 2010, 915  und HE 2010, 233).

- Bei Vorhandensein einer Gaststätte im Hause darf der Mieter den Vorwegabzug für Wasser und Müll verlangen, ohne dass er nähere Angaben zur Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag. Öffnungszeiten usw. macht. Es gibt eine allgemeine Erfahrung, dass ein Restaurant oder eine Kneipe einen Mehrverbrauch von Wasser und Müll verursacht (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2010 – 67 S 602/09 -; in: MM 10/2010, 29).

- a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615 und IMR 2010, 506).

- 1. Kosten für eine Terrorschadensversicherung können als Nebenkosten umgelegt werden, wenn ein Vermieter von Gewerberäumen konkrete Umstände annehmen darf, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. 2. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude, in denen staatliche macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- und Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09 -; in: IMR 2010, 522). 

- 1. Sind Wohnungen nur teilweise mit Wasserzählern ausgestattet, ist eine Vorwegerfassung des auf sie entfallenden Wasserverbrauchs zulässig mit der Folge der Umlage der verbleibenden Wasserkosten auf die übrigen Mieter nach Fläche. 2. Kosten der Sperrmüllabfuhr sind auch dann umlagefähig, wenn sie nicht jährlich entstehen (LG Berlin, Urteil vom 17.09.2010 – 63 S 54/10 -; in: GE 2010, 1742).

- Der Vermieter ist gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenumlage verpflichtet, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzugs zu beantragen und für die Erfassung Zwischenzähler an allgemein zugänglichen Wasserhähnen außerhalb des Hauses zu installieren (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 08.11.2010 – 34 C 16/10 -; in: GE 2010, 1751).

- 1. Ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Hauwartskosten von den Betriebskosten ist nicht zulässig. 2. Laufend anfallende Sperrmüllkosten sind umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

- Die Umlage der Kosten der Rattenbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt, wofür der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 65 S 129/10 -; in: GE 2011, 200).

- 1. Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt. 2. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten au die Mieter umgelegt werden können (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: IMR 2010, 417). 

- Die Positionen Grundsteuer sind ordnungsgemäß aufzuschlüsseln, da sonst ein inhaltlicher Mangel der Abrechnung vorliegt (OLG Köln, Urteil vom 11.06.2010 – 1 U 66/09 -; in: IMR 2010, 429).

- In Gewerberummietverträgen ist es möglich, Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umzulegen. Allerdings muss die Umlage vereinbart werden (LG Köln, Urteil vom 23.08.2010 – 15 O 211/07 -; in: IMR 2011, 23).

Die Vorwegerfassung von Abfallentsorgungskosten für Gewerbeeinheiten ist nur bei einem überproportional hohen gewerblichen Abfallaufkommen nötig (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 -; in: IMR 2011, 143).

- Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters (AG Wedding, urteil vom 14.02.2011 – 22b C 213/10 -; in: GE 2011, 489).

- Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -, in: GE 2011, 545).

- Erfolgt eine rückwirkende Neuberechnung der Grundsteuer, kann sich der Mieter gegenüber einem Nachforderungsanspruch auf Verjährung berufen (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: GE 2011, 695).

- 1. Eine Überprüfung der Gasrohre für die Gasetagenheizung ist mangels besonderer Anhaltspunkte nur im Turnus von zwölf Jahren erforderlich. 2. Wird sie ohne hinreichenden Grund in kürzeren Abständen vorgenommen, können die Kosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden (AG Köln, Urteil vom 26.10.2010 – 221 C 128/09 -; in: GE 2011, 1163).

- 1. Wiederholte Überfüllungen der Müllbehälter rechtfertigen die Erhöhung der Leerungszyklen. 2. Zur Schätzung der Stromkosten für die Heizung bei nicht vorhandenem Zwischenzähler. 3. Zur Schätzung von Kaltwasserkosten. 4. Umfang der Hausmeistertätigkeit (Leistungsbild) und übliche Kosten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit (AG Neukölln, Urteil vom 23.06.2011 – 7 C 78/11 -; in: GE 2011, 1089).

- Belaufen sich die formularmäßig vereinbarten Verwaltungskosten auf etwa 5,5 % der Bruttomiete, kann der Mieter Unwirksamkeit wegen überraschender Klausel nicht geltend machen (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – XII ZR 112/09 -; in: GE 2011, 946).

- 1. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind Kapitalersatzkosten und keine Betriebskosten. 2. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern können ur unter folgenden Bedingungen auf den Mieter umgelegt werden: - sie sind im Mietvertrag ausdrücklich als solche aufgeführt oder der im Mietvertrag genannte Betriebskostenkatalog ist nicht abschließend und es ist zusätzlich vereinbart, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf (sog. Öffnungsklausel), oder der Betriebskostenkatalog nicht abschließend ist und ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus ergänzender Vertragsauslegung (AG Schönebeck, Urteil vom 04.05.2011 – 4 C 148/11 -; in: GE 2011, 1379).

- 1. Für die Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung von Mietergärten ist ein Vorwegabzug erforderlich. Fehlt ein Zwischenzähler, können die Wasserkosten für die Wohnungsmieter ohne Gartennutzung geschätzt werden. 2. Bei preisgebundenem Wohnraum können auch ohne Erwähnung im Mietvertrag „sonstige Betriebskosten“ (hier: Überprüfung der Brandschutzeinrichtung) umgelegt werden, wenn dies schon in einer früheren Betriebskostenabrechnung erfolgt ist (AG Schöneberg, Urteil vom 02.08.2011 – 15 C 186/11 -; in. GE 2011, 1622).

- 1. Der Anteil der Vergütung für die dem Hauswart übertragenen, nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann nach dem sich aus der Leistungsbeschreibung ergebenden zeitlichen Umfang dieser Leistungen geschätzt werden (hier: 5 %). 2. Die Kosten der Beseitigung eines Wespennestes sind nicht umlagefähig, wenn sie nicht laufend anfallen (AG München, Urteil vom 24.06.2011 – 412 C 32370/10 -; in: GE 2011, 1623).

- 1. Macht der Vermieter geltend, die umgelegten und eingeklagten Hauswartskosten hätten (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand, braucht er die nach einem weiteren Hauswartvertrag über im Sondereigentum stehenden Wohnungen entstehenden Kosten nicht nach umlagefähigen Hauswartskosten einerseits und nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten andererseits aufzuschlüsseln. 2. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die vermietete Wohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, sondern die Grundsteuer kann „direkt“ an den Mieter weitergegeben werden (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11 -; in: GE 2011, 1679).

- Wird der Wasserverbrauch wegen Ausfalls der Wasserzähler infolge Defekts und Ablaufs der Eichfristen nach Quadratmetern umgelegt, ist der auf den Mieter insoweit entfallende Kostenanteil um 15 % zu kürzen (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011, 63 S 149/11 -; in: GE 2011, 1683).

- Die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern stellen „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV dar (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11 -; in: GE 2012, 131). 

- Wartungskosten für Rauchmelder sind Instandsetzungskosten und deshalb nur bei besonderer Vereinbarung umlagefähig (AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011 – 17 C 288/11 -; in: GE 2012, 132).

- Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind nicht umlagefähig (AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 – 23 C 349/11 -; in: GE 2012, 493).

- Die Angabe der Quadratmeterfläche als Umlageschlüssel für die Aufzugskosten reicht für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch dann aus, wenn darin ihre Berechnung nicht erläutert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 503/11 -; in: GE 2012, 898).

- a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagements“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – NJW 2012, 54 = GE 2011, 1301). b) Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten. (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: GE 2012, 1696).

- 1. Stehen eine Waschmaschine und ein Trockner im Keller allein Mietern zur Vergügung, so muss der Mieter darlegen, dass die dafür entstehenden Kosten nicht umgelegt werden dürfen, weil der Vermeiter dafür eine Nutzungsgebühr verlangt. 2. Bei Umlage der Hauswartskosten muss der Vermieter im Einzelnen aufschlüsseln, welche Kosten auf die umlagefähige Hauswartstätigkeit einerseits und auf nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits entfallen (LG Berlin, urteil vom 06.07.2012 - 63 S 434/11 -; in: GE 2012, 1565).

- Kosten für Namensschilder und Rohrverstopfungsbeseitigung sind nicht umlagefähig (AG Augsburg, Urteil vom 11.01.2012 - 21 C 4988/11 -; in: GE 2012, 1572).

- Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens (BGH, Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 -; in: WuM 2013, 44).

- Die Umlage der - erst nach Mietvertragsschluss entsandenen Kosten der Wasserzähler - hat im Gewerbemietraumverhältnis auch dann nach der Fläche zu erfolgen, wenn im Mietvertrag die Umlage der Wasser- und Entwässerungskosten "nach Verbrauch" vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2013 - 25 S 75/12 -; in: GE 2013, 484).

- 1. Kosten des Wachschutzes sind nur dann umlagefähig, wenn der Sicherheitsdienst zum Schutz des Eigentums des Mieters notwenig ist. 2. Kosten der Warten und Prüfung der Trockensteigeleitung sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret aufgeführt sind (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 – 67 S 365/12 -; in: GE 2013, 550).

- Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von der Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden (hier: Grundsteuer), sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht „weiterzuleiten“ (BGH, Urteil vom 17.04.2013 – VIII ZR 252/12 -; in: GE 2013, 680).

- 1. Die Kosten der Gebäudereinigung können insoweit nicht umgelegt werden, als nach dem Mietvertrag die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter obliegt. 2. Die Betriebskosten für den Kabelanschluss sind ohne weitere Begründung nicht umlagefähig, wenn sie früher vom Vermieter aufgrund einer Sondervereinbarung mit dem Mieter nicht umgelegt worden sind. 3. Für die Umlage der Schornsteinreinigungskosten reicht der Vortrag des Vermieters nicht aus, er gehe davon aus, dass der Mieter an das zentrale Heizungssystem angeschlossen sei. 4. Der Vermieter muss die umlagefähigen Kosten des Hauswarts von den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in der Abrechnung derart abgrenzen, dass der Mieter die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen kann; dazu reicht allein die Angabe der schon bereinigten Koten in der Abrechnung nicht aus (AG Köpenick, Urteil vom 07.03.2013 - 17 C 394/12 -; in: GE 2013, 819).

- 1. Die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen der Fallrohre der Dachrinne sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. 2. Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers sind auch auf die Garagen- und Stellplatzmieter umzulegen (AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11 -; in: GE 2013, 880).

- 1. Bei den Wartungs- und Mietkosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 nr. 17 BetrKV. 2. Der Vermieter kann die Anmietkosten frü die Rauchmelder nur dann umlegen, wenn die Gerätemiete bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen ist. Der Mieter ist hinreichend durch das in § 556 Abs. 1, § 560 Abs. 5 BGB normierte Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11 -; in: IMR 2012, 99).

- Eine Formularklausel, mit der Kosten für "Versicherungen" als Betriebskosten auf einen gewerblichen Mieter umgelegt werden sollen, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn ein Auslegungsrückgriff auf Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. § 2 Nr. 13 BetrKV nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht möglich ist. Eine solche Klausel bietet dem Mieter dann im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation keine Anhaltspunkte dafür, Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 20).

- Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eins in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auserlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung der Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 -).

- An dem auch für Betriebskosten in Gewerbemietverhältnissen geltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nicht nur die Höhe des an einen Hauswart/Hausmeister gezahlten Entgelts zu messen, sondern auch der erforderliche Umfang seiner Tätigkeit (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - I-24 U 115/12 -; in: GE 2013, 1273).

- Bei Erhöhung der Versicherungskosten gegenüber dem Vorjahr um 240 % sind mangels Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur die Kosten des Vorjahrens anzusetzen, wenn der Gewerberaumvermieter die Gründe für die Kostensteigerung nicht ausreichend darlegt (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 - 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

- Im zu 80 v. H. gewerblich genutzten Gebäude bedarf die vereinbarte Umlage der Grundsteuer auf den Wohnungsmieter einer Umrechnung (hier: nach anteiliger Jahresrohmiete), wenn dem Grundsteuerbescheid eine Bemessung nach dem Sachwertverfahren zugrunde liegt (AG Erfurt, Urteil vom 3.5.2011 - 13 C 1373/09 -; in: WuM 2001, 564).

- Die Kaltwasserkosten müssen nach Quadratmetern umgelegt werden, wenn die Wohnungswasserzähler defekt oder nicht hinreichend geeicht sind. Dabei hat der Mieter Anspruch auf Kürzung seines Anteils um 15 % (LG Berlin, 11.11.2011 - 63 S 149/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 29).

- Die Kosten für Baumfällung sind nach Wortlaut, Sinn und Zweck der BetrKV nicht auf die Mieter umlegbar (AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 - 23 C 349/11 -).

- Die Kosten des Feuerstättenbescheides sind als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks zu qualifizieren und stellen damit Betriebskosten dar (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 - 12 C 280/12 -; in: GE 2014, 129).

- Wird mit dem Hauswart ein einheitlicher Vertrag geschlossen, aber getrennt über umlagefähige Kosten für Hausmeistertätigkeiten und nicht umlagefähige Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten abgerechnet, so liegt darin eine sachgerechte Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit, wenn der Vertrag getrennte Leistungsbeschreibungen enthält und entsprechende Kostenanteile ausweist (LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 - 4 S 610/12 -; in: WuM 2013, 671).

 

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Heiz- und Warmwasserkosten

- Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Kosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in § 7 II bzw. § 8 II HeizkostenVO aufgeführten Kostenarten aufzugliedern (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2000 – 64 S 257/00 -, in: NZM 2002, 65).

- Verstößt der vereinbarte Verteilerschlüssel gegen die Heizkosten-Verordnung, greift die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 1 Heizkosten-Verordnung (KG, Urteil vom 21.03.2002 – 8 U 9082/00 -, in: GE 2002, 800).

- Eine Betriebskostenabrechnung ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 572) nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung „Heizungskosten“ ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weitere nicht unbeträchtliche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht unmittelbar aus der Abrechnung ersichtlich ist (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002 – 5/23 U 2557/01 -, in: GE 2002, 994).

- Preisgebundener Wohnraum: 1. Wird die zur Heizkostenabrechnung gehörende Kostenaufstellung für die konkrete Wohnung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugesandt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen. 2. Es ist dem Vermieter nach § 315 BGB zuzubilligen, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen. 3. Nicht verständliche Abkürzungen sind in der Heizkostenabrechnung zu erläutern. 4. Bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf Nutzergruppen ist das entsprechende Zahlenwerk innerhalb der Nutzergruppen zu erläutern (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2002 – 67 S 505/01 -, in: GE 2002, 1627).

- Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Abschluss der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der „Blick ins Grüne“ aus. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

- Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen; er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters/Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht; eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht. Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Es können auch nicht geeichte Wasseruhren verwendet werden, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer „Pfennig-Gerechtigkeit“ nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 Heizkosten V für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. Nimmt der Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten wahr, ist der Betrieskostenansatz um 20 % zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von 5 Jahren verteilt werden. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausscheidender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 62 S 230/02 -, in: GE 2003, 121).

- 1. Die auf Gewerbemieter entfallenden Müllabfuhrkosten sind vorweg zu erfassen und dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. 2. Die Kosten für eine Neuanlage eines Gartens können nicht als Gartenpflegekosten gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. 3. Nach dem Abflussprinzip ist es gerechtfertigt, auch zurückliegende Grundsteuerzahlungen in demjenigen Abrechnungsjahr in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, in dem sie geleistet worden sind. 4. Die Kosten für eine Zwischenablesung der Verbrauchseinheiten der Zentralheizung und/oder des Warmwassers sind grundsätzlich als Heiz- und Warmwasserkosten umlagefähig. Diese Kosten können aber nicht gesondert geltend gemacht werden, sondern nur als Teil der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 64 S 177/98 -, in: GE 1999, 1129).

- Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II.BV in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist dazu eine klare, das Transparenzgebot wahrende Vereinbarung nötig (hier verneint für Position Center Manager, Raumkosten, allgemeiner Service, Verwaltungskosten). Die Abrechnung muss die Kosten nach einem die Verursachungsbeiträge berücksichtigenden nachvollziehbaren Maßstab umlegen (hier verneint für Müllabfuhr, Versicherungen, Stromkosten, Wartung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung) (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: GE 2002, 327).

- 1. Im öffentlich geförderten Wohnraum kommt eine Kürzung der vom Vermieter berechneten Heizkosten um 15 % im Falle einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht in Betracht, wenn der Vermieter 70 % der Kosten nach dem Verbrauch und 30 % nach den Grundkosten abgerechnet hat. 2. Eine Abrechnung der Wasserversorgung entgegen § 21 II NMVO nach Wohnfläche statt nach Zählerstand begründet für sich allein noch keinen Rückzahlungsanspruch eines Mieters auf die Vorschusszahlung. Vielmehr muss der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen, die er sich ggf. im Wege der Ersatzvornahme erstellen lassen muss (LG Stendal, Urteil vom 22.11.2001 – 22 S 120/01 -, in: NZM 2002, 940).

- Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).

- 1. Eine Betriebskostenabrechnung, die die für die Nutzungszeit des Mieters anfallenden Betriebskosten zwar rechnerisch richtig angibt, aber nicht klarstellt, dass diese nur auf die Nutzungszeit entfallen, ist unwirksam. 2. Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden. 3. Kosten für „Dienstleistungen“ sind ohne weitere Erläuterung nicht als Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

- 1. Die Anwendung eines unrichtigen Abrechnungsschlüssels auf einzelne Positionen hindert nicht die Fälligkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung. 2. Mietvertragsparteien können die Abrechnung der Heizkosten „nach Heizkostenverteiler“ vereinbaren. 3. Versagen die Geräte zur Erfassung der Wärmemengen, so ist der Verbrauch ohne einen Abschlag von 15 % zu schätzen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003 – 24 U 74/02 -, in: GE 2003, 879).

- 1. Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten. 2. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2002 – 24 U 191/01 -, in: GE 2003, 1210).

- Die Verpflichtung nach § 5 HeizkostenVO, Räume mit Thermostatventilen oder mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten, gilt nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. B HeizkostenVO eingreift. Für die Heizanlagen in dem Gebiet der ehemaligen DDR, die bis 31. Dezember 1995 auszustatten sind, gilt nicht anderes (BGH, Urteil vom 08.10.2003 - VIII ZR 67/03).

- Werden für die Heizkostenabrechnung die Verbrauchswerte für eine Wohnung nicht abgelesen, kann unabhängig von der Ursache jedenfalls nicht die Kostenverteilung nach dem Durchschnittsverbrauch aller Wohnungen des Hauses vorgenommen werden (AG Charlottenburg, Beschluss vom 11.04.2003 - 73/70 II 644/02 – , in: GE 2003, 1497).

- Eine Heizkostenabrechnung ist dann nicht mehr zureichend nachvollziehbar, wenn sie nicht mehr klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich ist. Dies gilt erst recht, wenn in der Abrechnung mit nicht näher erläuterten Abkürzungen gearbeitet wird und Elemente enthalten sind, die für die konkrete Abrechnung keinen Sinn machen (AG Dortmund, Urteil vom 06.02.2004 – 107 C 8704/03 - , nicht rechtskräftig (AZ: 1 S 81/03 LG Dortmund), in: ZMR 2004, 589).

- Beruht die Abrechnung der Heiz- und Wasserkostenabrechnung teilweise auf einer nicht berechtigten Schätzung, so ist diese Kostenposition insgesamt aus der Abrechnung zu streichen (AG Leipzig, Urteil vom 29.03.2004 – 163 C 11776/03 - , in: ZMR 2004, 595).

- Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter bei der Wärmeversorgung der Wohnung nicht einseitig von der zunächst vorhandenen eigenen Zentralheizung auf Fremd-Wärmelieferung mittels Contracting umstellen. Tut er das ohne Zustimmung des Mieters dennoch, könnte er mit einer Heizkostenabrechnung nur dann durchdringen, wenn diese allein die mietvertraglich vereinbarten umlegbaren Betriebskosten umfasst. Die Erstellung einer solchen alternativen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und nicht des Gerichts (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2004 – 67 S 104/04 - , in: GE 2004, 1294).

- 1. Bei einer Gaszentralheizung sind in der Heizkostenabrechnung Brennstoffkosten nach Ablesedaten und Lieferumfang aufzuschlüsseln (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2004 – 62 S 111/04 - , in: GE 2004, 1395).

- Bei der Umlage des verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteils auf den Mieter unter Zugrundelegung der Gesamtwohn- oder Nutzfläche des Hauses entfallen die anteiligen Kosten für Flächen leerstehender Wohnungen auf den Vermieter (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03 - , in: MietRB 2004, 163).

- Bei der Umlage des verbrauchsunabhängig berechneten Anteils der Heizkosten muss der Vermieter auch die leerstehenden Wohnungen berücksichtigen, wenn er die Kosten flächenanteilig zu verteilen hat. Eine nachträgliche Änderung des Verteilungsmaßstabs ist nur in den (engen) Grenzen von § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV möglich (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03 - , in: ZMR 2004, 343).

- Kosten der Druckdichtigkeitsprüfung der Gasleitung vom Hauptanschluss/ Hauptzähler zur Gasetagenheizung sind umlegbare Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 d BetrKV (Nr. 4 d Anl. 3 zu § 27 II. BV) (AG Bad Wildungen, Urteil vom 20.06.2003 – C 66/03 - , in: GE 2005, 365).

- 1. Ein Vermieterwechsel ist kein wichtiger Anlass, der den Vermieter zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr berechtigt. 2. Bei einer koksbetriebenen Zentralheizung müssen der Anfangs- und Endbestand in der Heizkostenabrechnung nicht angegeben werden. 3. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 65 S 342/04 - , in: GE 2005, 433).

- Es ist zulässig, im Mietvertrag zu regeln, dass der weichende Mieter die Kosten einer Zwischenablesung nach der HeizkV zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2005 – 64 S 466/04 - , in: GE 2005, 433).

- Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04 - , in: GE 2005, 664).

- Bei einer Heizkostenabrechnung kann der Mieter verlangen, dass ihm Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen vorgelegt werden; Vorschriften des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2005 - 220 C 450/04 - , GE 2005, 805).

- 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Fläche ist ausreichend. Für Wasserkosten ist ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für das Gewerbe verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vorwegabzug bei Müllabfuhrkosten ist entbehrlich, wenn der Gewerbemüll über eigene Mülltonnen des Gewerberaummieters entsorgt wird. 2. Der Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten. 3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, dass nicht alle Mieter zugestimmt haben. 4. Ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart. 5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter. 6. Eine Minderung wegen Heizungsmängeln ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nicht darlegt, auf welche Art und Weise von ihm vorgetragene Temperaturen gemessen worden sind (AG Mitte, Urteil vom 07.09.2005 – 5 C 577/04 - , in: GE 2005, 1253).

- Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. 3. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um 15 %  gekürzt werden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2005 – 64 S 77/05 -, in: GE 2005, 1489).

- a) Ein „anderer zwingender Grund“ i. S. d. § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizKV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden. c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizV um 15 % gekürzt werden (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04 - , in: GE 2006, 48).

- 1. War schon bei Beginn des Mietverhältnisses das Haus an das Fernwärmenetz angeschlossen, kann bei einer Heizkostenabrechnung der Vermieter die ihm berechneten Kosten des Versorgungsunternehmens ohne Abzug geltend machen. 2. Der Mieter muss hinreichend substantiieren, dass der Vermieter gegen das Gebot der ordentlichen Bewirtschaftung verstoßen hat oder dass die Abrechnungen des Wärmelieferanten falsch sind (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005 – 62 S 162/05 -, in: GE 2006, 57).

- 1. Kosten der Entsorgung des Warmwassers sind nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser i. S. d. § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkV umlagefähig, sondern nur als Kosten der Entwässerung i. S. d. §§ 2 Nr. 3 BetrKV. 2. Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so sind die Kosten der Wasserversorgung daneben nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser umlagefähig, wenn sie bereits in der Bruttomiete enthalten waren (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.10.2005 – 219 C 97/05 -, in: GE 2006, 59).

- Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 05.04.1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04 -, in: WM 2006, 322, GE 2006, 839, NJW 2006, 2185, Info M 2006, 115).

- Im laufenden Mietverhältnis bedarf die Umstellung des Betriebs der vorhandenen Heizungsanlage auf „Wärmecontracting“ der Zustimmung des Mieters, wenn eine Regelung im Mietvertrag für die Umstellung fehlt und dem Mieter dadurch zusätzlich Kosten auferlegt werden sollen (BGH vom 15.03.2006 – VIII ZR 153/05 -, in: WuM 2006, 256).

- Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (Wärmecontracting), bedarf es hierfür einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 153/05 -, in: GE 2006, 838).

- 1. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass nicht die tatsächliche (nach WoFIV berechnete) Fläche, sondern die vereinbarte Fläche maßgebend sein soll, ist das auch für die Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. 2. Dachbegrünungskosten sind nicht als Gartenpflegekosten betriebskostenmäßig zu berücksichtigen; sie sind eher mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches vergleichbar. 3. Es entspricht dann nicht billigem Ermessen, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone, Dachgärten, Loggien oder Terrassen flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 125/05 -, in: GE 2006, 845).

- Auch wenn im Mietvertrag für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die warmen und kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2006 – 67 S 368/05 -, in: GE 2006, 849).

Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

- 1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. 2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang. 3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabs geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen. 4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarung entbehren nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen - § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendungerst für die nachfolgende Abrechnungsperiode. 5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 – I-10 U 143/05 -, in: GE 2006, 970).

- 1. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs können als Heizkosten geltend gemacht werden. 2. Betriebskosten dürfen nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden. 3. Die für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten entstehenden Gebühren können ohne Zustimmung der Mietermehrheit zur Anmietung nicht umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – 63 S 373/05 -, in: GE 2006, 1041).

- Zu den umlagefähigen Kosten der Wartung von Etagenheizungen gehören nicht die Kosten der Wartung der zu den Gas-Etagenheizungen führenden Rohre; die Kosten der Druckdichtigkeitsprüfungen der allgemeinen Gasleitung sind daher nicht umlagefähig (AG Kassel, Urteil vom 08.04.2005 – 454 C 6175/04 -, in: NZM 2006, 537).

- Werden die Heizkosten zulässigerweise geschätzt (hier: weil infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst wurde), darf der Mieter von der so erstellten Heizkostenabrechnung nicht den Strafabzug von 15 % gemäß § 12 HeizkV in Abzug bringen (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04 -, in: Info M 2006, 226).

- 1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass wegen nicht unerheblicher Mehrkosten für den Wohnraummieter ein Vorwegabzug der auf die Gewerberaummieter entfallenden Betriebskosten für Mischobjekte erforderlich ist. 2. Unterlässt der Vermieter die Ermittlung des Verbrauchs an Heizkosten, kann der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen. 3. Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch greift nicht durch, wenn der Vermieter seinerseits bereits wirksam mit Gegenansprüchen gegen die Kaution aufgerechnet hatte (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2006 – 65 S 199/06 -, in: GE 2007, 223).

- Mit der Bezeichnung „Warmwasserversorgung“ in der mietvertraglichen Aufstellung zu den umlagefähigen „kalten“ Betriebskosten sind zumindest dann- auch für den Mieter erkennbar – die Kosten der „Wasserversorgung“ umgelegt, wenn daneben die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung gesondert vereinbart worden ist (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2006 – 64 S 278/06 -, in: GE 2007, 225).

- Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung von der von ihm betriebenen Ölheizung auf Wärmecontracting mit Gasversorgung umgestellt, sind bei der Abrechnung zusätzliche Kosten des Wärmecontractors herauszurechnen (KG, Beschluss vom 13.02.2007 – 8 U 195/06 -, in: GE 2007, 444).

- 1. Auch hinsichtlich der Kosten eines Hundesalons trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, das diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf diesen entfallenden Kosten geboten ist. 2. Der Abrechnung über die Warmwasserkosten sind bei Nutzerwechsel die aufgrund der Zwischenablesung festgestellten Verbrauchswerte zugrunde zu legen; Schätzungen sind unzulässig. 3. Der Vermieter kann die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zumindest dann erhöhen, wenn er sich mietvertraglich eine Erhöhung der Betriebskosten vorbehalten hat und sich die ursprünglichen Vorauszahlungen – wie aus einer Abrechnung ersichtlich – deutlich erhöht haben (AG Wedding, Urteil vom 21.02.2007 – 6a C 119/06 -, in: GE 2007, 525).

- 1. Nach der Umstellung von Zentralheizung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur die bisher entstandenen Kosten umlegen. 2. Unterlässt der Vermieter die Herausrechnung der zusätzlichen Kosten (z.B. für Investition, Instandhaltung, Rücklagen, Finanzierung, Pachtzinsen, Abschreibungen, Gewinnanteilen, Steuerbelastungen), entfällt ein Nachzahlungsanspruch aus einer Heizkostenabrechnung (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 62 S 256/06 -, in: GE 2007, 595).

- 1. Entstehen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten, wie etwa nach dem Einbau eines Fahrstuhls, sind diese grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen. 2. Eine Ausnahme besteht nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen wie bei der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 65 S 169/06 -, in: GE 2007, 597).

- 1. Der Vermieter darf statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, soweit sie unter denjenigen Beträgen bleiben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden. 2. Die Kosten der Schornsteinreinigung sind auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden. 3. Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfassten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung aus, dass ihr getrennte Abrechnungen über die „Heiz- und Warmwasserkosten“ und über die „Hausnebenkosten“ beigefügt werden. 4. Der Vermieter braucht in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozess vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben. 5. Ist die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Messfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar, sind nur die sich aufgrund des gemessenen Verbrauchs der Wohnung der Tarife der Berliner Wasserwerke ergebenden Wasserkosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

- Zur Umstellung auf Wärmecontracting reicht es nicht aus, wenn sich der Mieter verpflichtet, eine Umstellung auf Fernheizung zu dulden. Nach einer Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur diejenigen Kosten umlegen, die ohne Umstellung angefallen wären. Zum Nachweis der umlegbaren Kosten ist eine detaillierte Aufgliederung des Wärmepreises erforderlich. Sie muss folgende Preisbestandteile nennen: Investition, Finanzierung, Abschreibung, Instandsetzung, Pacht (für Heizungsraum), Steuern sowie Wagnis und Gewinn. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter denjenigen Teil des Wärmepreises ansetzt, der nach Ansicht des Wärmelieferanten umlegbar sein soll (hier: Grundpreis 100 % umlegbar, Arbeitspreis 59 % umlegbar) (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 62 S 256/06 -, in: GE 2007, 595; Info M 2007, 114).

- 1. Für die Umlage von Betriebskosten auf preisgebundenen Wohnraum ist die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags nicht ausreichend. Die unwirksame Vereinbarung kann jedoch durch Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebkostenarten entfallenden Kosten in einer Abrechnung für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden. 2. Die Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für eine sog. verbundene Anlage i.S.d. § 9 HeizKV brauchen nicht aufgeschlüsselt zu werden. 3. Vorbehaltlose Zahlungen des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung sind nicht als Schuldbestätigung zu werten (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2007 – 62 S 28/07 -, in: GE 2007, 913).

- Beruht die Heizkostenabrechnung auf unrichtigen Ablesewerten und Umrechnungsfaktoren, ist der Mieter zu einer Nachzahlung nicht verpflichtet (AG Neukölln, Urteil vom 14.12.2006 – 6 C 490/05 -, in: GE 2007,990).

- 1. Ist die Wärmeversorgung schon vor Abschluss des Mietvertrages auf Wärmecontracting umgestellt, kann der Vermieter die gesamten Kosten auf den Mieter umlegen. 2. Der Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, hat konkret vorzutragen, dass ein preiswerteres Angebot zur Verfügung stand. 3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nur innerhalb der vom Vermieter gewählten Versorgungsart (hier: Wärmecontracting) und verpflichtet den Vermieter nicht, schon bei der Auswahl (hier: Zentralheizung oder Wärmecontracting) stets die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsalternative zu wählen (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 78/06 -, in: GE 2007, 1051).

- Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen „Wärmecontractor“ durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwärmewasser geregelt ist (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 244/06 -, in: GE 2007, 1118).

- Wird 6 Wochen vor Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen, ist diese Abweichung zwischen Ablese- und Abrechnungszeitraum nicht mehr geringfügig. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ablesung während der Heizperiode erfolgt (AG Schöneberg, Urteil vom 03.04.2007 – 19 C 507/06 -, in: Info M 2007, 160).

- Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung „erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO“ zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: GE 2007, 1310; NJW 2007, 3060).

- 1. Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung jeweilig festgesetzten und erhobenen Grundsteuer kann auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. 2. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum kann der Umlage der Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind. 3. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 – 65 S 272/05 -, in: GE 2007, 1257).

- Wird der Wärme- und Wasserverbrauch des Mieters geschätzt, ist die Grundlage der Schätzung bereits in der Abrechnung zu erläutern. Andernfalls ist die Nebenkostenabrechnung bereits formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007 – 67 S 472/06 -, in: Info M 2007, 210).

- Soweit in leerstehenden Wohnungen wegen „Überfüllung“ der Verdunstungsröhrchen mit einer „Kaltverdunstungsvorgabe“ Nullverbräuche gemessen worden sind, obwohl eine Frostschutzbeheizung stattfand, handelt es sich um eine von den Mietern der übrigen Wohnungen in Kauf zu nehmende Messungenauigkeit (AG Köpenick, Urteil vom 21.08.2007 – 17 C 185/07 -, in: GE 2007, 1327).

- Wird der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht angetroffen, darf der Wärmeverbrauch geschätzt werden. Ohne Erläuterung der Grundlage der erfolgten Schätzung in der Heizkostenabrechnung ist diese jedoch formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007 – 67 S 472/06 -).

- Die Umlage der Nahwärme-Kosten setzt eine Umlagevereinbarung voraus, die die Umlage dieser Kostenart erlaubt. Nicht ausreichend ist eine Umlagevereinbarung für Zentralheizungs- oder Fernwärmekosten. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung schon bei Vertragsabschluss mit Nahwärme versorgt war (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 244/06 -, in: Info M 2007, 253).

- Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auch ohne Zustimmung des Mieters die vorhandene Zentralheizung auf Fernwärme umstellen und die Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umlegen,  wenn die Umlagevereinbarung auf den Betriebskostenkatalog gemäß Anl. 3 zu § 27 II. BV oder BetrkV verweist und  wenn der Vertrag nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurde (= Stichtag für die Zulässigkeit der Umlage von Fernwärme) (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 257).

- Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in GE 2007, 1686; NJW 2008, 142).

- Die Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.10.2007 – 2 C 300/07 -, in: GE 2007, 1558).

- Bei den Kosten des Nutzerwechsels handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die „Nutzerwechselgebühr“ fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -).

- Der Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage ist grundsätzlich als Teil der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und nicht als „Allgemeinstrom“ in der Betriebskostenabrechnung abzurechnen. (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007 – 161 C 8191/06 -; in: NZM 2008, 83).

- 1. Nach Einbau von Verbrauserfassungsgeräten ist der Vermieter berechtigt, bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. 2. Für die Zeit bis zur Geräteinstallation können die Heizkosten nach der Gradtagszahlenmethode ermittelt werden; der Mieter ist berechtigt, den danach auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen (AG Lichtenberg, Urteil vom 04.12.2007 – 6 C 179/07 -, in: GE 2008, 205).

- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass bei einer Einrohrheizung auch in den Sommermonaten selbst bei abgedrehtem Thermostatventil ein Wärmeverbrauch gegeben ist, wenn nicht der Hauptabsperrhahn am Wärmemengenzähler zugedreht wird (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2007 – 67 S 164/07 -; in: GE 2008, 269).

- Wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv unmöglich ist (hier: wegen unterlassener Ausstattung mit Messgeräten), hat der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten ausschließlich nach Flächenanteilen abzurechnen. Der Mieter darf eine Kürzung um 15 % verlangen. Außerdem kann er den Schaden geltend machen, der sich daraus ergibt, dass der Vermieter schuldhaft nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Wenn ihm der entsprechende Nachweis gelingt, kann er eine über 15 % hinausgehende Kürzung erreichen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in: Info M 2008, 8).

- Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; GE 2008, 662; NJW 2008, 1801).

- 1. Ist der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen, ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß. 2. Die Nachforderung aus einer derartigen Abrechnung ist aber nicht fällig, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007 – 63 S 100/07 -; in: GE 2008, 673).

- Der Vermieter, der mit dem Mieter die Umlage der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vereinbart hat, darf auf Wärmecontracting umstellen und sodann den vollen Wärmepreis auf den Mieter umlegen (AG Velbert, Urteil vom 13.02.2008 – 13 C 554/07 -; in: GE 2008, 673).

- Ist mietvertraglich durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (jetzt: § 2 BetrKV) die Umlage entsprechender Betriebskosten vorgesehen (sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 17 der Anlage handelt), darf der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn mietvertraglich bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung trägt und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages (nach dem 01.05.1984 = Stichtag für die Zulässigkeit der Umlage von Fernwärme) gültige Fassung des Gesetzes die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht (BGH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 -; in: GE 2008, 730; Info M 2008, 210).

- Es ist vom Mieter hinzunehmen, dass auch bei vollständig abgestellten Heizkörperventilen allein infolge der Wärmeleitung durch das Metall der Anschlussleitungen eine – wenn auch geringe – Erwärmung der Heizkörper erfolgt (AG Neukölln, Urteil vom 27.03.2008 – 7 C 53/08 -; in: GE 2008, 739).

- Bei den Kosten der Öltankreinigung handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Instandhaltungskosten. Eine (formularmäßige) Umlagevereinbarung für diese Kostenart ist unwirksam (AG Speyer, Urteil vom 03.09.2007 – 33 C 126/07 -; in: WM 2008, 575; Info M 2008, 218).

- 1. Die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen sind bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten unberücksichtigt zu lassen. 2. Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist unwirksam. 3. Die Differenzen zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch ist bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

- Der Mieter kann von dem Vermieter grundsätzlich keine Erklärung über den hohen Verbrauch der Heizkosten verlangen, da ein überdurchschnittlicher Verbrauch in der Regel das Resultat seiner Heizgewohnheiten ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.04.2008 – 67 S 43/08 -, in: in GE 2008, 991).

- 1. Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt. 2. Die Kosten für die Teilnahme des Rechtsanwalts des Mieters an dem Termin zur Rückgabe der Wohnung sind jedenfalls dann nicht ersatzfähig, wenn der Mieter Mitglied eines seiner Interessen wahrnehmenden Vereins ist und der Rechtsanwalt keine konkrete Tätigkeit entfaltet (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008 – 63 S 309/07 -, in: GE 2008, 995).

- Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist gesondert zu ermitteln; er kann nicht als Teil des allgemeinen Hausstroms abgerechnet werden. Ist kein Zwischenzähler vorhanden, darf der Vermieter ihn schätzen und einen entsprechenden Abzug vom Hausstrom vornehmen. Bestreitet der Mieter die Schätzung, ist es Sache des Vermieters, die „Grundlagen“ der Schätzung darzulegen (BGH; Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: Info M, 260).

- Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: GE 2008, 1120;).

- Wird Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation geliefert, kann der Vermieter den (vollen) Wärmepreis, den der Betreiber dem Vermieter in Rechnung stellt, auf den Mieter umlegen, wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zu tragen hat und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2008 – 63 S 374/07 -; in: GE 2008, 1198, WuM 2008, 556).

- Werden Verbrauchserfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten erst während des laufenden Abrechnungszeitraums eingebaut, ist eine Schätzung des für die vorangegangene Zeit nicht erfassten Verbrauchs nicht zulässig (AG Köpenick, Urteil vom 29.04.2008 – 9 C 15/08 -; in: GE 2008, 1260).

- Die HeizkostenV schreibt zwingend vor: Bei nicht-einheitlicher Verbrauchserfassung muss der Vermieter die Teilverbräuche für die Nutzergruppen mit einheitlicher Messtechnik gesondert erfassen. Dabei muss er den Teilverbrauch für jede Nutzergruppe durch Wärmezähler erfassen. Es genügt nicht, wenn er den Teilverbrauch der letzten Nutzergruppe durch eine Differenzrechnung ermittelt (z. B. Gesamtverbrauch minus Teilverbrauch für Nutzergruppe A und B = Teilverbrauch für Nutzergruppe C). Tut er es doch, dürfen die betroffenen Nutzer die ihnen angelasteten Heizkosten um 15 % kürzen (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: Info M 9/08, 323).

- Der Mieter darf die umlegbaren Heizkosten nicht gem. § 12 HeizKV um 15 % kürzen, wenn der Vermieter (hier: der von ihm beauftragte Versorger) den Gesamtverbrauch an Heizgas durch Schätzung ermittelt hat, anstatt den Hauptzähler zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode ablesen zu lassen (AG Frankfurt/M., Urteil vom 08.05.2008 – 33 C 2550/07-30 (rechtskräftig); in: Info M 10/08, 369).

- 1. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sich aus ihr ergibt, dass vom Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppe des Mieters ein bestimmter bezifferter Verbrauch entfällt. 2. Sind bei Nutzerwechsel die Verbrauchskosten in Ermangelung einer Zwischenablesung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden, steht dem ausgezogenen Mieter ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Verbrauchs um 15 % zu (AG Schöneberg, Urteil vom 16.07.2008 – 6 C 68/08 -; in: GE 2008, 1497).

- Auch wenn die Heizkosten mit einer Nebenkostenpauschale abgegolten sind, ist der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Als anteilige Vorauszahlung gilt derjenige Teil der Pauschale, der sich ergibt, wenn man die Gesamtheizkosten des Vorjahres flächenanteilig umlegt. Diese Vorauszahlungen darf der Mieter um 15 % kürzen und bei Abrechnungsverzug solange einbehalten, bis der Vermieter abgerechnet hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524 und Info M 2008, 429).

- Bei vorliegender mietvertraglicher Vereinbarung steht es dem Vermieter zur Umlage von Heizkosten frei, ob er die Kosten des Betriebs einer im Haus befindlichen , selbst betriebenen Heizungsanlage auf die Mieter umlegt oder ob er sich eines Wärmecontractors bedient und die durch Inanspruchnahme des Wärmecontractors anfallenden Wärmekosten abrechnet. Dabei geht das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht soweit, dass der Vermieter bereits bei der Grundentscheidung, wie er die Wärmeversorgung gewährleistet, die Kosten berücksichtigen und eine Art Kostenanalyse anstellen muss, welche Art der Versorgung für den Vermieter am sparsamsten ist (LG Berlin, Urteil vom 11.7.2008 – 65 S 261/07 -; in: GE 2008, 1561).

- Die Prüfung der Gasleitungen zur Etagenheizung in der Mietwohnung ist keine Betriebssicherheitsprüfung der Heizung. Die Umlage der Prüfungskosten als Betriebskosten bedarf der besonderen Vereinbarung im Mietvertrag (AG Trier, Urteil vom 23.11.2007 – 7 C 260/07 -; in: WuM 2008, 598).

- 1. Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenrechnung gehört es, dass die Umrechnungsfaktoren für Heizkostenverteiler mit Einheitsskala in der Abrechnung angegeben sind. 2. Dem Mieter müssen bei der Wahrnehmung seines Prüfungsrechts Unterlagen bereitgestellt werden, aus denen hervorgeht, ob diese Faktoren richtig ermittelt sind (LG Berlin, Urteil vom 9.11.2007 – 63 S 100/07 -; in: WuM 2008, 587).

- Eine Vorerfassung i.S.v. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sin. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (BGH, Urteil vom 16.7.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: WuM 2008, 556).

- Bei gemeinsamer Fernwärmebeheizung einer Doppelhausanlage über die Übergabestation in einem der Häuser sind die zu verteilenden Kosten nicht vorab nach der Anzahl der Häuser zu teilen, sondern die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten sind jeweils zuzuordnen und sodann im einzelnen Haus umzulegen (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 15.7.2008 – 3b C 84/08 -; in: WuM 2008, 726).

- Selbst wenn das vorrangig für das Wohnraummietrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auf einen Gewerberaummietvertrag vollständig übertragen werden könnte, besteht keine Vermieterverpflichtung, langfristige Verträge mit einem (Monopol-)Unternehmen (vorliegend Vattenfall) zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2008 – 32 O 102/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2009, 52).

- Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: WuM 2008, 85).

- Ist eine Zwischenablesung zur Erfassung der verbrauchsabhängigen Heizkosten technisch nicht möglich, weil Wärmemengenzähler (gemeint: Heizkostenverteiler, d. Red.), die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, installiert sind, darf der Vermieter nach Gradtagszahlen abrechnen (AG Köpenick, Urteil vom 11.12.2008 – 12 C 365/08 -; in: GE 2009, 199).

- a) Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). b) § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: GE 2009, 258).

- Ist mieterseits vorgetragen, dass in verschiedenen Wohnungen an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Heizkostenverteiler mit unterschiedlichen Skalen angebracht sind, muss sich der Vermieter dazu im Rahmen eines Streits über die Heizkostenabrechnung erklären und entsprechende Datenblätter für die Heizkörper und die Verteiler vorlegen. Sind gegen die Nachvollziehbarkeit der Ablesewerte mieterseits konkrete Einwendungen erhoben worden (vorliegend Vertauschung von auf den Verteilern angebrachten Skalen), kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er sei zur Offenlegung der Ableseprotokolle nicht verpflichtet und es bestehe insofern auch kein Einsichtsrecht des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2008 – 63 S 482/07 -; in: GE 2009, 452).

- Bei einem Einrohrheizsystem können die Kosten einer Wohnung dann nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, wenn lediglich 6 % der abgegebenen Wärme von elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 94 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter den Umlagemaßstab der Heizkosten dahin gehend festgelegt hat, dass die Heizkosten 70 % nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt werden (LG Mühlhausen, Urteil vom 29.1.2009 – 1 S 182/08 -; in: WuM 2009, 221). 

- 1. Wird bei Abschluss eines Fernwärmevertrages vereinbart, dass auch ein Gewinn verdeckt auf die Mieter umgelegt wird, der an den Vermieter zurückfließt („kick-back“), können diese Beträge weder als Betriebskosten och als Modernisierungskosten geltend gemacht werden. 2. Wer diesen Sachverhalt verschleiert, macht sich des versuchten Prozessbetrugs strafbar (BGH, Beschluss vom 2.4.2008 – 5 StR 129/07 -; in: GE 2009, 581).

- Auch wenn die Wärmeerzeugungsanlage (hier: automatische Ölfeuerung, Öltank und Zuleitungen) im Haus des Vermieters auf Kosten des Leasingunternehmens installiert wurde, handelt es sich jedenfalls dann um eine Zentralheizung des Vermieters und nicht um die Heizung eines Fernwärmelieferanten, wenn der Vermieter sowohl den Brennstoffeinkauf als auch die Service- und Wartungsleistungen in eigener Regie und auf eigene Kosten veranlasst. Liegt eine Zentralheizung des Vermieters vor, sind nur die in § 7 Abs. 2 HeizkV genannten Gestehungskosten umlegbar (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: Info M 2009, 114).

- Die Miet- und Leasingkosten für die Zentralheizung des Vermieters oder für einzelne Bestandteile davon (hier: Brenner, Öltank und Zuleitungen) sind nicht als Heizkosten umlegbar (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: Info M 2009, 115).

- Auch die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen müssen bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten berücksichtigt werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 15.5.2007 – 2 C 507/06 -; in: GE 2009, 657).

- Übersteigt die tatsächliche Heizfläche die im Mietvertrag vereinbarte Heizfläche um mehr als 10 %, ist die tatsächliche Fläche der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen (AG Spandau, Urteil vom 24.4.2009 – 8 C 27/09 -; in: GE 2009, 723).

- Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind (KG, Urteil vom 13.07.2009 – 8 U 36/09 -; in: GE 2009, 1251).

- 1. Ist die Lieferung von Heizwärme durch einen Dritten nach dem Mietvertrag zulässig, gehören zu den umlagefähigen Kosten auch die Instandhaltungs- und sonstigen Kosten der an den Wärmelieferanten übereigneten und von diesem betriebenen Kundenanlage im Hause. 2. Zusätzliche Kosten für ein „Müllmanagement“ sind nicht umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2009 – 63 S 443/08 -; in: GE 2009, 1254).

- Über die Heizkosten muss der Vermieter auf Grundlage einer auf den Abrechnungszeitraum bezogenen Verbrauchsabrechnung abrechnen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig und führt zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (LG Hamburg, Urteil vom 20.11.2008 – 307 S 87/08 – nicht rechtskräftig, Revision unter VIII ZR 1/09 ; in: ZMR 2009, 531; Info M 2009, 321),

- Fernwärme im Sinne der AVBFernwärmeV liegt auch dann vor, wenn ein Dritter die Wärme in einer im Eigentum des Grundstückseigentümers stehenden Heizungsanlage eigenverantwortlich erzeugt (KG, Urteil vom 01.09.2009 – 27 U 76/08 -; in: GE 2009, 1312).

- Ist im Mietvertrag in der Bestimmung über die Umlage der Heizkosten formularmäßig geregelt, dass der Mieter (auch) die Kosten der eigenständigen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser zu tragen hat, steht der Umlage dieser Kosten nicht entgegen, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart „Fernheizung/Zentralheizung“ angegeben worden ist (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2009 – 67 S 397/08 -; in: GE 2009, 1319.

- Weist eine Nebenkostenabrechnung eine Position „Heizkosten“ aus, obgleich der Vermieter gegen den Mieter unstreitig keinen Anspruch auf Zahlung von Heizkosten hat, liegt jedenfalls dann eine evidente Falschbezeichnung vor, die nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat, wenn sich aus der der Nebenkostenabrechnung beigefügten Einzelabrechnung ergibt, dass sich die Position „Heizkosten“ aus den Einzelpositionen „Heizkosten“, „Warmwasserkosten“, „Kaltwasser“ und „Abwasser“ zusammensetzt und dass die Position „Heizkosten“ mit einem Kostenanteil von „0“ in Ansatz gebracht wird (KG, Hinweisbeschluss vom 25.06.2009 – 8 U 81/09 -; in: GE 2009, 1493).

- Der Wohnungsmieter kann von dem Vermieter die Überlassung einer Kopie der Gesamtaufstellung der erfassten Verbrauchseinheiten aller Heizkörper in der Liegenschaft verlangen und hat derweil ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Zahlung einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung (AG Coesfeld, Urteil vom 21.08.2009 – 6 C 93/09 -; in: WuM 2009, 586).

- Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 -; in: GE 2010, 118).

- § 9 a HeizkV gibt dem Vermieter, der seiner Pflicht zur Anbringung von Heizkostenverteilern nicht rechtzeitig nachkommt, nicht das Recht, stattdessen den Verbrauch zu schätzen (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 555/08 -; in: GE 2010, 126).

- Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: IMR 2010, 129).

- Ist in einem Mietvertrag eine beheizte Fläche angegeben, die um mehr als 10 % kleiner ist als die tatsächliche beheizte Fläche, ist bei der Abrechnung nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen (AG Spandau, Urteil vom 19.01.2010 – 11 C 217/09 -; in: GE 2010, 277).

- Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwäreV dadurch zu Stande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/08 -; in: IMR 2010, 83).

 - Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

- Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben au ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: GE 2010, 477).

- Die Abrechnung der Wasserkosten der Mietwohnung anhand der Ergebnisse von Wasserzählern, deren Eichfrist bereits vor 9 Jahren abgelaufen ist, kann nicht durch Schätzung unter Verwertung der Ablesewerte korrigiert werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Zähler trotz fehlender Eichung ordnungsgemäß gemessen haben (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: WuM 2010, 91).

- Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Anfangs- und Endbetrag des Heizöls oder die Gesamtfläche der zugrunde gelegten Wirtschaftseinheit – zumindest durch Benennung der einbezogenen Häuser – nicht angegeben ist (AG Schöneberg, Urteil vom 27.01.2010 – 12 C 492/09 -; in: GE 2010, 489).

- Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnungen maßgeblichen Belege und Unterlagen zur Überprüfung der von dem Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung zu. Dazu gehören auch die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2009 – 63 S 122/09 -; in: GE 2010, 546).

- Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppe gebildet worden sind (KG, Urteil vom 13.07.2009 – 8 U 36/09 -; in: WuM 4/2010, 245 und WuM 2010, 245).

 

- Der Mieter hat nach Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten jedenfalls dann zu tragen, wenn er im Mietvertrag die Kosten der Beheizung der Öfen übernommen hatte (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2010 – 65 S 199/08 -; in: GE 2010, 694).

- Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeikostenVO zu dulden (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 170/09 -).

- Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

- Von den in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angegebenen (höheren) Brennstoffkosten sind  nur diejenigen umlagefähig, die sich aus der Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten ergeben (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 -; in: GE 2010, 915).

- Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -).

- Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von  Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: GE 2010, 1268).

- Die Umstellung der Heizkostenabrechnung vom Flächenmaßstab auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der Ausstattung der Anlagen mit Geräten zur Verbrauchserfassung bedarf vor Beginn der Abrechnungsperiode einer entsprechenden Erklärung des Vermieters, dass der Umlageschlüssel verändert werde. Eine Umstellung in der laufenden Abrechnungsperiode ist auch zeitanteilig nicht möglich (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2008 – 65 S 14/08 -; in: WM 10, 428).

- 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Breitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335). 

- Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005, VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135) (BGH, urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -; in: GE 2010, 1415).

- Die Erfassung des Wärmeverbrauchs an Heizkörpern durch Heizkostenverteiler stellt auch bei einer Einrohrheizung grundsätzlich ein geeignetes Mittel zur Erfassung der Heizwärme dar. Allerdings dürfen die Kosten dann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn von den vorhandenen Heizkostenverteilern nur geringe Anteile (hier: ca. 6 %) der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst werden, weil die von dem Einrohrheizsystem abgegebene Wärme einen Großteil des Gesamtverbrauchs ausmacht (LG Mühlhausen, Urteil vom 29.01.2009 – 1 S 182/08 -; in: ZMR 2010, 766 f.).

- 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335 f.).

- Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist wirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2010 – 103 C 59/10 -; in: MM 10/2010, 30).

- a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615).

- Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen (LG Berlin, urteil vom 12.11.2010 – 63 S 150/10 -; in: GE 2010, 1743).

- Das pauschale Bestreiten der Ablesewerte für die Heizkosten ist unbeachtlich (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

- 2. Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf  Wärmecontracting kann auch formularmäßig schon bei Abschluss des Mietvertrages erteilt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2010 – 220 C 94/10 -; in: GE 2011, 207).

- 1. Die Duldungspflicht des Mieters nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV erstreckt sich auch auf den Austausch eines bestehenden funktionierenden Systems gegen ein moderneres System zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser. 2. Hierbei kann der Vermieter im Rahmen des ihm eingeräumtenbilligen Ermessens grundsätzlich auch ein Verbrauchserfassungssystem mit Funkübertragung der Messdaten wählen, sofern die Anforderungen des § 5 Abs. 1 HeizkostenV erfüllt sind. 3. Hat der Vermieter bei der beabsichtigten Ausstattung mit gemieteten (oder sonst durch Gebrauchsüberlassung beschafften) Verbrauchserfassungsgeräten das Ankündigungsverfahren nach § 3 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV nicht eingehalten, so ändert dies nichts an der Duldungspflicht des Mieters. Der Verstoß des Vermieters wirkt sich nur so aus, dass die Mieter die Kosten der Miete für die Verbrauchserfassungsgeräte nicht nach § 7 Abs. 2 Heizkosten V tragen müssen. 4. Sofern die Ausstattung mit Funk-Verbrauchserfassungsgeräten für Wärme und Warmwasser vom Mieter nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV zu dulden ist, ergibt sich eine Duldungspflicht hinsichtlich des Funk-Verbrauchserfassungsgerätes für Kaltwasser in der Regel aus § 554 Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB (LG Heidelberg, Urteil vom 19.11.2010 – 5 S 34/10 -; in: GE 2011, 269).

 - 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden  Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: IMR 2011, 21).

- Kann der Verbrauch der nicht regulierbaren Einrohrringheizung, an den die regulierbaren Heizkörper angeschlossen sind, erfasst werden, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung vorzunehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.01.2011 – 12 C 132/10 -; in: GE 2011, 415).

- Wird die Abrechnung den fehlerhaft ermittelten Wärmeverbrauchswert eines einzelnen Heizkörpers gekürzt, hat der Mieter kein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung (AG Wedding, Urteil vom 14.02.2011 – 22b C 213/10 -; in: GE 2011, 489).

- Eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat, genügt zur Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings nach § 2 Nr. 4 c BetrKV; einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht (BGH, Beschluss vom 08.02.2011 – VIII ZR 145/10 -; in: GE 2011, 609).

- 1. Ist (nur) das Badezimmer nicht mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet, können die Verbrauchswerte geschätzt werden. 2. Fehlt es an der Angabe der Schätzungsgrundlage, ist insoweit die Abrechnung formell unwirksam. Daraus folgt aber nicht, dass die gesamten Heizkosten für die Wohnung nach der Fläche umgelegt werden müssten (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 409/10 -; in: GE 2011, 612).

- Weist die Heizkostenabrechnung nicht den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel auf, ist sie formell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.12.2010 – 215 C 118/10 -; in: GE 2011, 6118).

- Auch bei der Abrechnung von Heizungskosten ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010 – 67  S 74/10 -; in: GE 2011, 753).

- Wird wegen Ausfalls der Heizkostenverteiler der Wärmeverbrauch des Mieters nur geschätzt und werden die zugrunde gelegten Schätzwerte weder in der Abrechnung noch innerhalb des Abrechnungszeitraums erläutert, ist die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass insgesamt keine Nachforderung mehr besteht (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.05.2011 – 218 C 271/09 -; in: GE 2011, 756).

- § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV n. F., wonach von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind, ist dann nicht anwendbar, wenn unter Einbeziehung der Leitungen in den Wohnungen die Leitungen im Hause insgesamt überwiegend nicht gedämmt (AG Schöneberg, Urteil vom 15.04.2011 – 17 C 271/10 -; in: GE 2011, 758).

- 1. Die Abrechnung von Heizkosten ist nur nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) zulässig. 2. Kann der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Heizkostenabrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten berichtigen, ist eine nachträgliche Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zulässig (AG Köpenick, Urteil vom 28.04.2011 – 17 C 34/11 -; in: GE 2011, 891).

- Die Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung, in der der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen ist, ist dann nicht fällig, wenn die für die Umrechnung maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 – 63 S 467/10 -; in: GE 2011, 1021).

- Zur Schätzung der Stromkosten für die Heizung bei nicht vorhandenem Zwischenzähler (AG Neukölln, Urteil vom 23.06.2011 – 7 C 78/11 -; in: GE 2011, 1089).

- Auch diejenige Heizkostenabrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, ist formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

- 1. Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten folgt dann unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV. 2. Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise zugrunde zu legen. 3. Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit „0.00 €“ angegeben, betrifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. 4. Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Vermieter auch nach dem „Abflussprinzip“ abrechnen (LG Heidelberg, Urteil  vom 25.02.2011 – 5 S 77/10 -; in: GE 2011, 1373).

- Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10 -; in: GE 2011, 1550).

- Der Vermieter kann die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme bei Umstellung der Wärmeerzeugung von seiner zentralen Heizungsanlage auf Wärmelieferung während des laufenden Mietverhältnisses dann auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nimmt und in deren zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltenden Fassung auch diese Kosten als Betriebskosten aufgeführt waren (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 63 S 47/11 -, in: GE 2011, 1620).

- 1. Der Mieter einer mit Einrohrheizung vermieteten Wohnung hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt werden. 2. Der Mieter einer derartigen Wohnung hat auch keinen Anspruch auf die Ausstattung der Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die die trotz entsprechender Einstellung erfolgende Erwärmung der Heizkörper messen (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011 – 63 S 341/11 -; in: GE 2011, 1621).

- 1. Die Heizkostenabrechnung, die keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält, ist formell wirksam und materiell richtig. 2. Der Vermieter darf einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude im Laufe des Mietverhältnisses – auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung – bilden, wenn sich eine Notwendigkeit hierfür ergibt, wie bei Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage nach Mietvertragsabschluss (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11 -; in: GE 2011, 1679).

- Die Aufgliederung der auf den Mieter nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings in der Heizkostenabrechnung ist entbehrlich, wenn der Vermieter (hier: durch eine Vergleichsrechnung) darlegt, dass die Kosten des Wärmecontractors niedriger sind als die bei sonstiger Wärmeerzeugung anfallenden Heizkosten (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2011 – 67 S 13/11 -; in: GE 2011, 1682).

- Bei der Heizkostenabrechnung brauchen die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume nicht berücksichtigt zu werden, wenn verbrauchsunabhängig (nur) 30 % abgerechnet werden (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011 – 63 S 149/11 -; in: GE 2011, 1683).

- Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupacken, zu warten und zu betreiben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.10.1989 – VIII ZR 229/88, BGHZ 109, 118; vom 15. Februar 2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667) (BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 262/09 -; in: GE 2012, 198).

- a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, GE 2008, 471 = NJW 2008, 1300). b) Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11 -; in: GE 2012, 401).

- Wird in einer mietvertraglichen Vereinbarung alternativ u. a. auch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser genannt, sind die Kosten des Wärmecontractings umlagefähig. Wird schon bei Abschluss des Mietvertrages die Mietwohnung im Rahmen von Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt, muss der Mieter bei Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Koten bei dem Vermieter entsprechend nachfragen und gegebenenfalls den Mietvertrag nicht abschließen; eine Aufklärung- oder Informationspflicht der Vermieterseite besteht insofern nicht (LG Berlin, Urteil vom 02.04.2012 – 67 S 231/11 -; in: GE 2012, 956).

- 1. Die einmalige Aufforderung zur Übersendung der Ableseprotokolle für den Wärmeverbrauch begründet noch kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters. 2. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Anteil der auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge mit 18 % angegeben wird (AG Wedding, Protokollurteil vom 25.05.2012 – 20 C 98/12 -; in: GE 2012, 959).

- Der Wohnraummieter ist bei der Abrechnung der Heizkosten einer Einrohrheizung nach Fläche zur Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % berechtigt, wenn eine Erfassung des Verbrauchs technisch möglich und die Kosten dafür nicht unverhältnismäßig hoch sind, was der Vermieter darzulegen hat (AG Wedding, Urteil vom 23.05.2012 – 3 C 378/08 -; in: GE 2012, 1099).

- Bestreitet der Mieter die der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegte Wärmemengenerfassung, ist die Angabe des Erfassungsgerätes unzureichend; der Vermieter muss vielmehr die ordnungsgemäße Anbringung des Gerätes und dessen grundsätzliche Eignung zur Verbrauchserfassung – u. a. auch eine erforderliche Nacheichung – darlegen (AG Köpenick, Urteil vom 27.03.2012 – 7 C 398/11 -; in: GE 2012, 759).

- Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VII ZR 119/12).

- Wird der durch die abgegebene Rohrwärme und durch Ablesung nicht erfasste Wärmeverbrauch einer Einrohrringleitung nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt, steht dem mieter kein Kürzungsrecht aus § 12 HeihkV zu (LG Berlin, Urtiel vom 05.10.2012 - 63 S 11/12 -; in: GE 2012, 1563).

- Die Heizkostenabrechnung ist trotz Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten in einem einheitlichen Betrag formell wirksam, wenn die Mietvertragsparteien einen "Heizkostenvorschuss" ohne Aufschlüsselung nach Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben (LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2013 - 63 S 568/12 -; in: GE 2013, 547).

- Der Wohnraumieter ist zu einer Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils der Kosten für eine Einrohrheizung jedenfalls dann nicht berechtigt, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung auch bei einer Absenkung der Heiztempemperaturen ohne Berücksichtigung der von den Ringleitungen abgegebenen Wärme nicht erfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 – 67 S 365/12 -; in: GE 2013, 550).

- Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 - 65 S 101/12 -; in: GE 2013, 621).

 

- Beauftragt der Vermieter ein externes Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung, so muss er diese seiner Betriebskostenrechnung beifügen. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Abrechnungsposition Heizkosten formell fehlerhaft (AG Langen, Urteil vom 27.10.2010 - 55 5 201/10 -; in: IMR 2011, 91).

 

- Der Umstand, dass die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung nicht in der Abrechnung aufgeführt sind, begründet keinen formellen Mangel. Es handelt sich insoweit nicht um einen Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des BGH (LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2011 - 9 S 21/10 -; in: IMR 2011, 496).

- Ist der am Heizkörper gemessene Verbrauch aus zwingenden physikalischen Gründen unrichtig, hat der Vermieter die Heizkosten für den betreffenden Raum nach dem Ersatzverfahren des § 9a HeizkV oder unter Abzug von 15 % nach der Fläche zu ermitteln. 2. Stützt der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch allein auf das (unrichtige) Ableseergebnis, kommt eine Schätzung des Mindestbetrags aufgrund der durchschnittlichen Quadratmeterkosten für das Gesamtobjekt nicht in Betracht (BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 310/12 -; in: GE 2013, 680).

- 1. Will der Vermieter während des laufenden Wohnraummietverhältnisses auf Wärmecontracting umstellen und die Contracting-Kosten auf den Mieter umlegen, muss der Mietvertrag dies ausdrücklich regeln. 2. Als ausdrückliche Regelung genügt ein Verweis im mietverrtrag auf Anlage 3 der II. BV, wenn die bei Abschluss des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung bereits die Umlegung der Contracting-Kosten vorsah. 3. Auch wenn das Mietobjekt nicht mit Fernwärme, sondern mit einer zentralen Heizungsanlage beheizt wird, können die Contracting-Kosten auf den Mieter umlegbar sein. 4. Wenn neben dem Verweis im mietvertrag auf Anlage 3 der II. BV die Betriebskosten in einer Anlage zum Mietvertrag aufgelistet sind, wo der Passus über die zentrale Heizungsanlage – anders als in Anlage 3 der II. BV – nicht enthalten ist, hindert dies den Vermieter nicht daran, die Contracting-Kosten auf den Mieter umzulegen (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 63 S 47/11 -; in: IMR 2012, 98).

- Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/ Energiediesnstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben (BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 262/09 -; in: IMR 2012, 117).

- Elektronische Heizkostenverteiler können bei manchen Heizungsanlagen ungeeignet sein (hier: Einrohrheizung). 2. Die Messwerte sind dann nicht verwertbar. Ein derartiges System aus Heizunganlage und Messtechnik erfüllt nicht die Anforderungen an den Stand der Technik (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.08.2011 – 12 O 4361/10 -; in: IMR 2012, 119).

- Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22.11.2011 - VIII ZR 38/11, GE 2012, 825 = WuM 2012, 276) (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 322/12 -; in: GE 2013, 1196).

- Gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus eine verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, solange ihm nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013 - 65 S 141/12 -; in: GE 2013, 1143).

- Die Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten sind auch in Gewerberaummietverhätnissen mangels konkreter Vereinbarung nicht umlegbar (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 - 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

- Bestreitet der Wohnungsmieter die über Funk abgelesenen Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten, hat der Vermieter die Richtigkeit darzulegen und zu beweisen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2013 - 239 C 227/12 -; in: GE 2013, 1523).

 

- Für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Nichterfassung eines wesentlichen Anteils des Wärmeverbrauchs in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist es nicht erforderlich, dass die drei in der Richtlinie VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben sind. Ausreichend ist es, wenn eine sehr niedrige Erfassungsrate vorliegt (hier unter 30 %) und eine höhe Wärmemenge unerfasst über nicht oder schlecht gedämmte Heizrohrleitungen abgegeben wird (LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 - 4 S 610/12 -; in: WuM 2013, 671).

 

 

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Kündigung / Beendigung des Mietverhältnisses

 

Allgemeines

– Sind an dem Mietvertrag mehrere Personen beteiligt, kann das Mietverhältnis nur einheitlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Dies gilt umgekehrt auch für die Aufhebung einer wirksamen Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Aufhebung des Verlängerungswiderspruchs (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

- Aufhebungsvertrag: Bittet der Mieter den Vermieter um vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und fordert ein Angestellter der Hausverwaltung den Mieter danach auf, zu räumen und die Schlüssel zurückzugeben, liegt darin nicht ohne weiteres das Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages, der durch Annahme des Mieters das Mietverhältnis sofort beendet. In Abgrenzung zu einem Bemühen des Vermieters, die Mietsache schnellstmöglich anderweitig zu vermieten, bedarf es zur Rechtswirksamkeit eines Aufhebungsvertrages klarer Willenserklärungen des Vermieters bzw. eines rechtswirksam Bevollmächtigten und des Mieters mit Festlegung des Beendigungstermines (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002 – 67 S 123/02 -, in: GE 2003, 256).

- Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: Kündigungsfristen in Mietverträgen aus der Zeit vor dem 01.09.2001 sind nur dann „durch Vertrag vereinbart“ i.S.d. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, wenn die Vereinbarung individualvertraglich getroffen wurde (LG Hamburg, Urteil vom 19.07.2002 – 311 S 53/02 -, in: GE 2002, 1123).

-Fortgeltung der Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen: Wenn im Mietvertrag die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Kündigungsfristen wiederholt werden, liegt darin eine Vereinbarung mit der Folge, dass die seit dem 1. September 2001 geltende kurze Kündigungsfrist von drei Monaten nicht gilt (AG Tiergarten, Urteil vom 17.06.2002 – 5 C 122/02 -, AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2002 – 103 C 521/01 -, in: GE 2002, 933).

- Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: Kündigungsfristen sind im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBG „durch Vertrag vereinbart“, wenn die Parteien in einem vor dem 1. September 2001 vereinbarten Formularmietvertrag die Kündigungsfristen so regeln, dass sie die in § 565 BGB a.F. festgelegten Fristen im einzelnen wiederholen (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2002 – 62 T 93/02 -, in: GE 2002, 1491, ebenso LG Berlin, GE 2002, 1337).

.- Kündigt ein Rechtsanwalt ein Mietverhältnis namens und in Vollmacht seines Auftraggebers, der Hausverwaltung, so liegt eine wirksame Kündigung durch den Vermieter nicht vor (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2001 – 62 S 3/01 -, in: GE 2001, 1403).

- 1. Der Mieter muss sich eine arglistige Täuschung durch den Makler zurechnen lassen, wenn dieser als Vertrauensperson des Mieters erscheint. 2. Nach Anfechtung des Mietvertrages haftet der Mieter auf Wertersatz in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer seines Besitzes (KG, Urteil vom 04.11.2002 – 8 U 254/01 -, in: GE 2003, 185)

- Der Vermieter kann keinen Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden für die Zeit nach einer Anschlussvermietung verlangen, wenn der Mieter nach dem Vertrag (nur) bis zur Weitervermietung für den Mietausfall haften sollte (KG, Urteil vom 22.11.2001 – 20 U 3584/00 -, in: GE 2002, 329).

- Der Mieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist endgültig auszieht, ist bei Neuvermietung zu einer niedrigeren Miete zur Zahlung der Differenz verpflichtet, wenn die Neuvermietung dem Interesse des Mieters entspricht (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2001 – 67 S 235/00 -, in: GE 2001, 1540).

- Ein Mitmieter kann von dem anderen die Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, soweit nicht ein fortbestehendes Innenverhältnis eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 BGB vorsieht. Eine andere Bestimmung besteht dann nicht, wenn der Grund für das gemeinsame Mietverhältnis infolge des Scheiterns der Lebensgemeinschaft weggefallen ist (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2002 – 63 S 495/97 -, in: GE 2002, 738)

- Die dem Rechtsanwalt erteilte Vollmacht für eine ein bestimmtes Mietobjekt betreffende „Mietangelegenheit“ schließt die Vollmacht zur Entgegennahme der Kündigung des Vertragsgegners ein (OLG Rostock, Urteil vom 16.10.2000 – 3 U 90/00 -, in: NZM 2002, 1028).

- Nimmt ein Mieter die ihm nach dem Mietvertrag auferlegte Treppenhausreinigung im Mehrparteienmiethaus nicht wahr, so rechtfertigt dies keine Kündigung des Mietverhältnisses (AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 – 91 C 2213/99-19 -, in: NZM 2001, 334).

- Ohne vorherige Zustimmung des Vormundschaftsgerichts ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Betreuer des Mieters nichtig (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2000 – 65 S 563/99 -, in: NZM 2001, 807).

- Die Kündigung eines durch den Vermieter beauftragten Rechtsanwalts (und späteren Prozessbevollmächtigten) kann der Mieter (unverzüglich) zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist, es sei denn, der Vermieter hatte den Mieter zuvor von der Bevollmächtigung des Rechtsanwalts informiert, Hatte der Rechtsanwalt schon zuvor die Abmahnung erklärt, ohne dass der Mieter das beanstandet hatte, kann daraus nicht gefolgert werden, der Mieter gehe von der Vertretungsmacht des Rechtsanwalts aus. Eine wegen desselben Grundes im Rechtsstreit erklärte Kündigung ist dann unwirksam, wenn sie nicht zeitnah zu dem in Rede stehenden Vorfall erfolgte (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2003 – 63 S 143/03 – , in: GE 2004, 481).

- 1. Bei einer Klausel im Geschäftsraummietvertrag, wonach die Kündigung durch einen eingeschriebenen Brief zu erfolgen habe, ist lediglich Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart; die Versendung als Einschreibebrief soll nur den Zugang der Kündigung sichern. 2. Ein Telefax wahrt die gewillkürte Schriftform. 3. Ein Schreiben gilt auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger dieser Zeilen durch Krankheit oder Urlaub daran gehindert ist, von dem Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – XII ZR 214/00 – , in: GE 2004, 614).

- Das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses ist keine verbotene Eigenmacht, da hierdurch nicht der Besitz des Mieters, sondern nur der Mietgebrauch gestört wird (KG, Urteil vom 17.12.1998 – 8 U 7247/98 – , in: GE 2004, 622).

- Ob Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 544 BGB a. F. (§ 569 Abs. 1 n. F.) darstellt, ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls; erforderlich ist eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen durch toxinbildende Pilzstämme. Der dafür darlegungs- und beweisbelastete Mieter führt den Beweis dafür, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung seiner Mitarbeiter geführt haben, nicht schon durch Vorlage von ärztlichen Bescheinigungen, die ohne Laboruntersuchungen erstellt wurden (KG, Urteil vom 26.02.2004 – 12 U 1493/00 -, in: GE 2004, 688).

- Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gem. § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 22/03 – , in: NZM 2004, 25).

- War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat (BGH, Beschluss vom 30.06.2004 – VIII ZB 31/04 - , in: GE 2004, 1019).

- Eine in wesentlichen Punkten nicht nachvollziehbare Forderungsaufstellung genügt nicht den formellen Voraussetzungen, die an eine Kündigung wegen Mietrückstandes zu stellen sind (LG Dortmund, Beschluss vom 05.01.2004 – 1 T 53/03 - , in: ZMR 2004, 584).

- Ein Verschulden des Sozialamts muss sich der Mieter nach § 278 zurechnen lassen, denn für den Zahlungsverzug kommt es nicht auf eigenes Verschulden, sondern lediglich auf das Vertretenmüssen an (LG Berlin, Urteil vom 04.06.2004 – 64 S 22/04 - , in: GE 2004, 1172).

- Erhält der Vermieter einen Benachrichtigungsschein über eine erfolglos gebliebene Einschreibebrief-Zustellung, so muss er den Brief unverzüglich bei der Post abholen. Bei Nichtabholung oder verzögerlicher Abholung ist der fingierte Zugang für den Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungszettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also am nächstfolgenden Werktag. Dies gilt in Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben jedenfalls dann, wenn der Vermieter mit einem entsprechenden Brief des Mieters (hier: Kündigung) rechnen konnte (LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2004 – 3 S 317/03 - , in: GE 2004, 1232).

- Eine besondere Härte ist gegeben, wenn der 80-jährige Ehemann der Mieterin aufgrund einer erheblichen Sehbehinderung in einer neuen Umgebung nicht in der Lage ist, sich ohne Hilfe zu orientieren, und zusätzlich eine Verzögerung in Denk- und Aufnahmeprozessen ein Zurechtfingen in einer neuen Wohnung erschwert (KG, Urteil vom 06.05.2004 – 8 U 228/03 - , in: MietRB 2004, 285).

- Nach Rechtskraft des Scheidungsurteils kann der aus der Wohnung ausgezogene Mitmieter Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Das gilt auch und gerade dann, wenn die Frist für das Wohnungszuweisungsverfahren nach der Hausratsverordnung verstrichen ist (LG Berlin, Beschluss vom 29.04.2004 – 62 T 58/04 - , in: GE 2004, 1456).

- Vereinbaren der Vermieter und der Mitmieter dessen Entlassung aus dem Mietvertrag, kann sich der verbleibende Mitmieter auf seine fehlende Zustimmung zu dieser Vertragsänderung nur berufen, wenn er ein schutzwürdiges Interesse reklamieren kann (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03 - , in: MietRB 6/2004).

- 1. Im Vertrag über eine Eigentumswohnung kann vereinbart werden, dass der Verteilungsschlüssel für die Betriebskostenabrechnung sich aus Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt. 2. Kosten für einen Doorman sind keine Betriebskosten (AG Mitte, Urteil vom 14.05.2004 – 6 C 164/03 - , in: GE 2005, 129).

- 1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag vorzeitig ausgezogen und hat er keine Miete mehr bezahlt, muss sich der Vermieter nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat. 2. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter sei zu einer Weitervermietung nicht in der Lage gewesen, wenn dieser zur Ermöglichung einer etwaigen Weitervermietung – wie hier – kleinere Umbauarbeitern (Austausch eines Schiebeelements an der Schaufensterfront des Lokals, Arbeiten an der Jalousienanlage) durchführen lässt und die Stromversorgung wegen des Auszugs der Mieterin auf sich umgemeldet hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.11.2004 – I-10 U 36/04 - , in: GE 2005, 299).

- Hat der Vermieter, der nach vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages Mietausfallschaden geltend macht, vorgetragen, dass die Vermietung sich sehr schwierig gestaltete und ein Nachmieter erst geraume Zeit später gefunden werden konnte, kann der Mieter nicht mit Nichtwissen bestreiten, sondern muss konkrete Vermietungsmöglichkeiten vortragen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 162/01 - , in: MietRBinformativ 6/2005).

- a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt. b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Mängel nicht möglich ist. c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat (BGH, Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02 - ).

- 1. Das Interesse einer Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine ererbte Eigentumswohnung zu veräußern, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung i.S. von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 2. Wird eine Eigentumswohnung im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen. 3. Wird gekündigt, weil mit einer Wohnung in vermietetem Zustand ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2005 – 5 U 73/05 -, in: GE 2006, 323).

- Eine Verwertungskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung im unvermieteten Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2006 – 64 S 427/04 -, in: GE 2006, 389).

- 1. Wollen die Parteien im Mietvertrag die stillschweigende Fortsetzung des Vertrages nach Beendigung desselben gem. § 545 BGB ausschließen, müssen sie im Vertrag den Wortlaut der Vorschrift nicht wiedergeben; eine Bezugnahme auf § 545 BGB genügt. 2. Haben die Parteien § 545 wirksam abbedungen, sind an eine stillschweigende Fortsetzung des Vertrages erhöhte Anforderungen zu stellen (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: DWW 2006, 283, AIZ 2006, 55, NZM 2006, 584).

- Vereinbaren die Mietvertragsparteien die Aufhebung des Mietvertrags bei Stellung eines geeigneten Nachmieters, gilt die den Mieter belastende Bedingung jedenfalls dann als erfüllt, wenn der Vermieter den Vertragsabschluss mit dem objektiv geeigneten Nachmietinteressenten ablehnt. Der objektiven Eignung eines Nachmietinteressenten steht grundsätzlich nicht dessen kulturelle Herkunft entgegen (AG Wetzlar, Urteil vom 09.05.2006 – 38 C 1639/05 (38) -, in: WuM 2006, 374).

- Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann der ausgezogene Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der ehemals gemeinsam angemieteten Wohnung von dem verbliebenen Ehepartner verlangen, wenn keine unterhaltsrechtlichen Gründe oder der Gesichtspunkt der nachehelichen Solidarität dem entgegenstehen. Dann ist kein Anspruch des verbliebenen Ehepartners (mehr) ersichtlich, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehepartners aufrecht zu erhalten. Das ist nicht der Fall, wenn die Scheidung bereits 3 Jahre zurückliegt und der in der Wohnung verbliebene Partner erneut geheiratet hat (OLG Köln, Urteil vom 11.04.2006 – 4 UF 169/05 -, in: ZMR 2006, 770 f.; WuM 2006, 511 f.).

 

- Eine Formularklausel, in der die Parteien eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch bloße Fortsetzung des Mietgebrauchs gemäß § 545 BGB ausschließen, verstößt auch dann nicht gegen das Transparenzgebot, wenn sie lediglich auf § 545 BGB Bezug nimmt, ohne Regelungsgehalt oder Rechtsfolgen wiederzugeben. Haben die Parteien im Mietvertrag eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Mietgebrauchs (§ 545 BGB) ausgeschlossen, sind erhöhte Anforderungen an die Annahme eines konkludenten Neuabschlusses des Mietvertrages zu stellen. Die Fortsetzung des Mietgebrauchs und die Einziehung von mehreren (hier: drei) Monatsmieten genügen jedenfalls nicht (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: NZM 2006, 584; Info M 2006, 294).

 

- 1. Setzt der Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses den Mietgebrauch unter Weiterzahlung des als Miete vereinbarten Entgelts fort und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis, sondern weiterhin der bisherige Vertrag oder ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen, allerdings mit gesetzlicher Kündigungsfrist. 2. Die Wegnahmepflicht des Mieters ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern umfasst auch bauliche Veränderungen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006 – I-24 U 189/05 -, in: GE 2007, 222).

 

- Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann nicht auf Verzug mit der Zahlung aus einem Kostenfestsetzungsbeschluss gestützt werden, selbst wenn dieser aus einer Rechtsstreitigkeit betreffend das Mietverhältnis herrührt (LG Hamburg, Urteil vom 17.08.2006 – 307 S 46/06 -, in: ZMR 2007, 199).

- „Fällig“ i.S.v. § 556 b Abs. 1 BGB wird die Miete erst am 3. Werktag eines Monats. Daraus folgt: Wenn der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung der Mietrückstände vor dem 3. Werktag heilen will (hier: am 2. Werktag), muss er die Miete für den laufenden Monat nicht mitzahlen (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 11.08.2006 – 33 C 1985/06-50 -, in: Info M 2007, 67).

- 1. Die Kündigung eines in das Mietverhältnis einbezogenen Kellerraumes ist als unzulässige Teilkündigung unwirksam. Dem Vermieter, der den Kellerraum zusammen mit Wohnräumen veräußern will, steht auch nicht § 573 Abs. 1 BGB zur Seite (Kündigung von Nebenräumen zur Schaffung von Wohnraum). 2. Kritische Meinungsäußerungen des Mieters zu Vorhaben des Vermieters in Bezug auf die Mietsache berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Grenze zur Schmähkritik nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006 – 63 S 126/06 -, in: GE 2007, 723).

- Auf die Unwirksamkeit eines nach dem 01.09.2001 formularmäßig geschlossenen Zeitmietvertrages kann sich nur der Mieter, nicht aber der Vermieter berufen (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2006 – 33 C 809/06-67 -, in: ZMR 2007, 622).

- § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. ist nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel (§ 565 a Abs. 1 BGB a.F.) anzuwenden. § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum 01.09.2001 geltenden Fassung ist dann anzuwenden, wenn das Mietverhältnis der Parteien zu diesem Zeitpunkt bestand (BGH, Urteil vom 11.07.2007 – VIII ZR 230/06 -, in: GE 2007, 1183).

- Haben die Beteiligten, nach dem 31.08.2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 01.06.2005 zugegangen ist (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 145/06 -, in: GE 2007, 1184).

- Eine juristische Person kann sich nicht kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 – 11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zugrunde gelegt haben (KG, Beschluss vom 12.04.2007 – 12 U 65/06 -, in: GE 2007,1188).

- Bei dem Garten eines Mehrfamilienhauses handelt es sich um eine Gemeinschaftsanlage, an der die Mieter ein vertragliches Nutzungsrecht haben. Dies gilt auch dann, wenn der Garten nicht ausdrücklich mitvermietet ist. Eine Teilkündigung des Vermieters kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Garten neu geschaffenem Wohnraum zugeschlagen werden soll (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 10.04.2007 – 9 C 359/06 -, in: Info M 2007, 204).

- Die isolierte Kündigung eines Stellplatzes ist nur bei einem separaten Stellplatz-Mietvertrag möglich. Kommt es erst nach Abschluss des Wohnungsmietvertrages zur Stellplatzvermietung, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob es sich um einen separaten Stellplatzmietvertrag oder um eine Erweiterung des Wohnungsmietvertrages handelt. Für einen separaten Stellplatzvertrag spricht, dass solche Gegenstände abgestellt werden sollen, die nicht ständig verfügbar sein müssen (hier: Wohnwagen, Anhänger, Kfz mit Saisonkennzeichen),  dass der Mieter bereits über einen Pkw-Stellplatz verfügt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 12.06.2007 – 7 S 1753/07 -, in: Info M 2007, 208).

- Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter von Wohnraum berechtigt, wegen erheblicher Mietrückstände die Wasserversorgung für die Wohnung zu unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006 - 65 S 220/06 -, in: GE 2007, 150).

- Beauftragt der Vermieter einen Anwalt mit der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs, hat er gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe der anfallenden Geschäftsgebühr. Dieser Anspruch betrifft die Geschäftsgebühr in voller Höhe. Eine etwaige Anrechnung auf die Verfahrensgebühr wirkt sich nur auf die Höhe der – im Kostenfestsetzungsverfahren festzusetzenden – Verfahrensgebühr aus (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 86/06 -, in: Info M 2007, 143).

- Nach dem Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung einer gemeinsam angemieteten Wohnung verlangen, wenn der Vermieter den ausgezogenen Partner nicht aus dem Mietverhältnis entlässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.03.2007 – I-10 W 29/07 -, in: Info M 2007, 303).

- Gemäß § 314 Abs. 3 BGB muss der Kündigungsberechtigte seine Kündigung innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis der kündigungsberechtigenden Umstände aussprechen. Offen bleibt, ob diese Vorschrift auch für das Mietrecht gilt. „Angemessen“ kann im Einzelfall auch eine längere Frist (hier: 5 Monate) sein (hier: Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenüber einem nahen Angehörigen) (OLG Bremen, Urteil vom 05.04.2007 – 2 U 7/07 -, in: ZMR 2007, 688; Info M 2007, 354).

- Gemäß § 314 Abs. 3 BGB muss der Kündigungsberechtigte seine Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist erklären. Diese allgemeine Vorschrift ist auch auf Mietverhältnisse anwendbar. „Angemessen“ kann auch eine Frist von 4 Monaten sein (hier: Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution) (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 -; in: Info M 2008, 15).

- Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Grundstückserwerber ist erst möglich, wenn er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde (LG Flensburg, Beschluss vom 01.10.2007 – 1 T 50/07 -; in: WuM 2007, 634; Info M 2008, 14).

- Auch wenn der Mieter nach der Kündigung wesentliche Gegenstände aus dem Mietobjekt fortschafft (hier: Waren- und Einrichtungsgegenstände), kann der Vermieter die Rückschaffung nicht mit einer einstweiligen Verfügung erreichen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 – 3 W 20/07 -; in: Info M 2008, 40).

- Der Insolvenzverwalter (Treuhänder) ist im Falle der Privatinsolvenz eines Mitgliedes einer Wohnungsbaugenossenschaft grundsätzlich nicht berechtigt, das Mitgliedschaftsverhältnis zu kündigen (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2007 – 51 S 253/07 -; in: GE 2008, 333).

- 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

- 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

- Hat der Mieter eine Wohnung zur Weitervermietung an Dritte gemietet, kann nach einer Zwangsversteigerung der neue Eigentümer auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis nach § 57 a ZVG kündigen (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2007 – 65 S 354/06 -; in: GE 2008,481).

- Im Rahmen eines am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573 c Abs. 4 BGB eine von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur „zum Nachteil des Mieters“ unwirksam ist (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: GE 2008, 796; Info M 2008, 209).).

- Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (hier: fortgesetzter Zahlungsverzug) setzt grundsätzlich keine Abmahnung voraus. Die Missachtung einer Abmahnung kann allerdings für die Frage des Verschuldens von Bedeutung sein (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 62).

- 1. Die Vereinbarung im notariellen Vertrag, wonach der Käufer mit dem Tag der Übergabe in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt (hier: „Der Verkäufer erteilt dem Käufer [,,,] Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte), enthält eine Ermächtigung zur Kündigung von Mietverhältnissen im eigenen Namen schon vor Umschreibung im Grundbuch. 2. Die Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 BGB setzt voraus, dass eine Originalvollmacht nicht vorgelegt wurde; es reicht nicht, wenn der Empfänger die Vertretungsbefugnis bestreitet (KG, Urteil vom 04.02.2008 – 8 U 167/07 -; in: GE 2008, 540; WuM 2008, 153; Info M 2008, 168).

- Wenn der fristlosen Kündigung der unmissverständliche Wille zur unbedingten Vertragsbeendigung zu entnehmen ist, ist ein ausdrücklicher Widerspruch nach § 545 BGB nicht mehr erforderlich (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2007 – 3 U 86/07 -; in: ZMR 2008, 116; Info M 2008, 121).

- Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 -; Info M 2008, 209; GE 2008, 857; NJW 2008, 2256).

- Die von dem Erwerber vor seiner Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wird auch nicht durch seine Eintragung in das Grundbuch geheilt (LG Berlin, Urteil vom 20.02.1998 – 64 S 226/97 -; in: GE 1998, 617).

- Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrages (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008 – I-24 W 53/08 – (rk); in: GE 2008, 1195).

- Auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB (Einliegerwohnung) kann sich der Vermieter auch dann berufen, wenn das Haus zwar über 3 Wohnungen im Sinne der DIN 283 verfügt, er aber zwei davon zusammen als „eine“ Wohnung nutzt (LG Saarbrücken, Urteil vom 31.03.2006 – 13b S 112/05 -, in: ZMR 2007, 540).

- Zahlt der Mieter Mietzins mit einem einfachen Vorbehalt (ohne nähere Zusätze), steht ihm die Möglichkeit offen, das Geleistete zurückzufordern, wenn ein Rechtsgrund für die Leistung nicht vorlag. Beruft er sich im Rückforderungsrechtsstreit auf eine Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen vorliegender Mängel, und diente die Mietzinszahlung dazu, eine erklärte fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann er die Leistung nicht zurückfordern; der erklärte Vorbehalt bezieht sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen (LG Berlin, Urteil vom 21.8.2008 – 67 S 147/08 -; in: GE 2008, 1429).

- 1. Ist dem Vermieter die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt, ist die Kündigung des noch laufenden Mietverhältnisses dem Mieter an der neuen Anschrift zuzustellen; die Zustellung in der Mietwohnung ist unwirksam. 2. Die Zwangsräumung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil führt nicht zur Erfüllung des Räumungsanspruchs. 3. Verletzt der Mieter seine Nebenpflicht zur Angabe seiner neuen Wohnanschrift, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung des Vermieters wegen nicht gezahlter Miete nicht in angemessener Frist erfolgt (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2007 – 207 C 103/06 -; in: GE 2008, 1433).

- Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück. B) Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 XII ZR 142/95 NZM 1998, 192) (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/06 -).

- Im Rahmen eines am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Fristen gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573 Abs. 1  BGB abweichende Vereinbarung nur „nur Nachteil des Mieters“ unwirksam ist (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: WuM 2008, 290 und NJW 2008, 1661 und ZMR 2008, 608).

- Wird die Beendigung des Mietverhältnisses – wie hier – auf mehrere Kündigungen gestützt, ist eine Feststellungsantrag schlüssig, wenn der Kläger ohne Festlegung auf eine bestimmte Kündigung allgemein die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis ab einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 – 10 U 148/06 -; in: ZMR 2008, 783).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: NZM 2006, 256).

- Die Beschwer durch eine Entscheidung über eine auf Feststellung der Nichtbeendigung eines Mietverhältnisses gerichtete Klage ist nach dem Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete zu bemessen. Ein – wie auch immer zu bemessender, bei positiven Feststellungsklagen üblicher – Abschlag bleibt außer Ansatz (BGH, Beschluss vom 29.10.2008 – XII ZB 75/08 -; in: NJW-aktuell 51/2008, VIII).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -, in: NJW-aktuell 1-2/2009, VIII).

- Beenden die Mitmieter die nichteheliche Lebensgemeinschaft, kündigen den Wohnungsmietvertrag und nach dem Auszug das einen bleibt der andere Mitmieter bis zur Vertragsbeendigung in der Wohnung, so ist regelmäßig nach der Trennung kein Ausgleichsanspruch des verbleibenden Partners hinsichtlich der Mietzinsraten gegeben, es sei denn, die Alleinnutzung entspräche einer aufgedrängten Bereicherung (AG Bernau, Urteil vom 4.11.2008 – 10 C 822/07 -; in: WuM 2008, 718).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: GE 2006, 250 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -; in: GE 2009, 45).

- Sind die Kündigungsfristen im Altmietvertrag teilweise ausgehandelt, finden die Kündigungsfristen der Mietrechtsreform auf die formularvertraglich vereinbarte Fristenregelung gleichwohl Anwendung (AG Borken, Urteil vom 4.1.2008 – 15 C 582/07 -; in: WuM 2008, 90).

- Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber des Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) beeinflusst den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB nicht, so dass nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann (OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 – 1 U 119/07 -; in: WuM 2008, 552).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: NZM 2006, 256 und WuM 2006, 97 und WuM 2009, 45).

- Durch einen einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag wird der Wohnungsmieter unangemessen benachteiligt, wenn kein Staffelmietvertrag oder wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in WuM 2009, 47).

- Der qualifizierte Zeitmietvertrag kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden (BGH, Beschluss vom 16.9.2008 – VIII ZR 112/08 -; in: WuM 2009, 48).

- Eine einseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes des Mieters, der nicht durch die Gewährung von Vorteilen kompensiert wird, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: GE 2009, 110).

- Kündigt ein privater rechtunkundiger Vermieter, der auch kein rechtskundiges Personal beschäftigt, wegen Zahlungsverzugs, haftet der Mieter auf Ersatz der Kosten eines für die Kündigung in Anspruch genommenen Rechtsanwaltes (LG Heidelberg, Urteil vom 29.2.2008 – 5 S 79/07 -; in: GE 2009, 117).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 (LG München II) -; in: NJW 2009, 353).

- Ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters, der nicht in Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: NJW-aktuell 8/2009, VIII).

- Ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden (BGH, Beschluss vom 16.9.2008 – VIII ZR 112/08 -, in: GE 2009, 254).

- Eine Krebserkrankung des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages auf wichtigem Grunde seinerseits. Dies liegt daran, dass der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt, und zwar gleichgültig, aus welchem Grund er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat. Zu diesem Risiko gehört auch der Erhalt seiner Gesundheit. (Bestätigung vom Senat ZMR 2001, 106 = MDR 2001, 83).

- Gibt ein Unternehmer im Rahmen seiner E-Mail-Bewerbung gegenüber dem Vermieter von Geschäftsflächen an, dass er funktionelle Freizeitkleidung verkauft, ohne jedoch offenzulegen, dass es auch Produkte einer Marke zu verkaufen beabsichtigt, die bei Rechtsradikalen äußerst beliebt ist, so ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten und den Unternehmer auf Räumung der Geschäftsräume in Anspruch zu nehmen. Wer als Unternehmer auch Produkte einer bei Rechtsradikalen populären Marke verkaufen will, muss dies dem Vermieter gegenüber vor Vertragsabschluss kundtun und dabei diesen auf mögliche öffentliche Reaktionen hinweisen (LG Berlin, Urteil vom 14.10.2008 – 29 O 143/08 -; in: ZMR 2009, 121).

- Ein formularmäßiger einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für nicht mehr als vier (hier: zwei) Jahre ist wirksam, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird (Bestätigung von BGH, 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 – Info M 2006, 10). Lässt die Formularklausel für die Dauer des Verzichts zwei unterschiedliche Auslegungsmöglichkeiten zu, ist sie wirksam, wenn sich beide Alternativen innerhalb der 4-Jahres-Grenze halten. Es gilt dann die mieterfreundlichere, kürzere Dauer (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -; in: Info M 3/09, 59).

- Der Gewerberaumvermieter ist jedenfalls dann nicht mehr dazu verpflichtet, die Mietsache mit Strom zu versorgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist; stellt er hiernach die Stromversorgung ein, liegt keine verbotene Eigenmacht vor (LG Berlin, Beschluss vom 22.12.2008 – 12 O 480/08 -; in: GE 2009, 518).

- Ist ein  Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zum 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 83/08 -).

- Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -).

- Die unentgeltliche Überlassung der Mietwohnung an den Nachmieter durch den Vermieter befreit den in der Kündigungsfrist ausgezogenen Mieter von der weiteren Mietzahlung (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2009 – 42 C 283/08 -; in: WuM 4/2009, 227 f.).

- Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 19.3.2009 – IX ZR 58/08 -; in: GE 2009, 649).

- Für eine vorzeige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Die Bezeichnung als „Vertragsaufhebungsgebühr“ ist unschädlich (AG Tiergarten, Urteil vom 13.2.2008 – 5 C 536/07 – LG Berlin, urteil vom 9.1.2009 – 63 S 91/08 -; in: GE 2009, 655).

- 1. Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer der Mietwohnung zu einem bestimmte Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll, sind als Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche auszulegen. 2. Eine Kündigung des Verkäufers nach diesem Zeitpunkt wegen Mietrückständen ist nach Treu und Glauben unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 (rk.) -; in: GE 2009, 657).

- Die Vollmachtsvorschriften der Zivilprozessordnung stellen gegenüber den Regelungen des BGB eine Sondervorschrift dar, so dass der beklagte Mieter eine mit der Räumungsklage zugleich ausgesprochene fristlose Kündigung nicht mangels Vorlage einer Vollmacht gemäß § 174 BGB zurückweisen darf (LG Berlin, Teilurteil vom 30.9.2008 – 29 O 303/08 -; in: GE 2009, 719). 

- Die Anfechtung eines Mietvertrags über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gem. § 142 I BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück. 2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gem. § 818 II BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung von Senat, NJW-RR 1998, 803 = NZM 1998, 192) (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/06 -; in: NJW 2009, 1266).

- Der einseitige, fomularmäßige und allein den Mieter belastende Kündigungsrechtsausschluss außerhalb einer Staffelmietvereinbarung hält der Klauselkontrolle – insoweit Abgrenzung von Senat, NJW 2004, 1448 = NZM 2004, 216 – nicht stand (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII Zr 30/08 -; in: NJW 2009, 912).

- Kündigt der Rechtsanwalt des Vermieters das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, kommt eine Kostenerstattung nur in Betracht, wenn die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts erforderlich war. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Vermieter eine Vielzahl von Wohnungen vermietet (hier: Deutsche Annington mit rd. 220.000 Wohnungen), über fachkundiges Personal verfügt, das die Kündigung wegen Zahlungsverzugs in einfach gelagerten Fällen selbst aussprechen kann (hier: im wesentlichen genügt ein Verweis auf den Mietkontoauszug), ein EDV-System nutzt, welches die kündigungsbegründenden Mietrückstände anzeigt (AG Gießen, Urteil vom 2.2.2009 – 48 MC 648/08 (n. rk.; Berufung LG Gießen – 1 S 71/09 -) -; in: Info M 5/09, 166).

- Bei Säumnis des beklagten Mieters hat das Gericht auch vor Ablauf der Schonfrist ein Versäumnisurteil auf Räumung zu erlassen (LG Berlin, Beschluss vom 18.9.2008 – 67 T 125/08 -; in: GE 2009, 269 und Info M 5/09, 188).

- Ein einseitiger, befristeter Kündigungsverzicht des Mieters in einem Formularmietvertrag ist nur wirksam, wenn er entweder im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung oder einem wirksamen Zeitmietvertrag steht oder durch einen anderweitigen Vorteil kompensiert wird (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: Info M 2009, 215).

- Endet die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch Kündigung des Insolvenzverwalters (hier: Treuhänder), hat die Wohnungsgenossenschaft „nicht zwingend“ ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB, die vom ehemaligen Mitglied genutzte Genossenschaftswohnung ordentlich zu kündigen. Zugunsten des ehemaligen Mitglieds ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es den Antrag auf Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens selbst gestellt hat und dass es sich nach Beendigung des Insolvenzverfahrens „nach Kräften“ um eine Wiedererlangung der Mitgliedschaft bemühen möchte (BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/08 -; in: Info M 2009, 239).

- Der Räumungsanspruch des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis kann grundsätzlich nicht mit der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Das gilt selbst dann, wenn weder Mieter noch der von ihm unbefugt eingesetzte Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen und wenn der Vermieter auf Mietzahlungen finanziell angewiesen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 – I-10 W 14/09 – GuT 2009, 37 und Info M 2009, 242).

- 1. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit einer Kündigungssperrfrist von sieben Jahren für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in bestimmten Berliner Bezirken ist wirksam. 2. Es ist nicht zu erkennen, dass der Verordnungsgeber von seinem Ermessen fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte; die Ermessensentscheidung des Verordnungsgebers ist vom Gericht nicht zu ersetzen (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2009 – 63 S 410/08 -; in: GE 2009, 909).

- 1. Ein Pachtvertrag, dessen Kündigung die Vertragspartner für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben, ist auf unbestimmte Dauer geschlossen und innerhalb gesetzlicher Frist kündbar, wenn er nicht der gesetzlichen Schriftform genügt. 2. In der Erhebung der Räumungsklage liegt regelmäßig die Weiderholung einer verfrühten und deshalb unwirksam Kündigungserklärung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.01.2009 – I-24 U 97/08 (rk.) -; in: GE 2009, 841).

- Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Mieter bewusst verschweigt, dass sein Warensortiment fast ausschließlich aus Produkten besteht, die in der Öffentlichkeit ein hohes Konfliktpotential birgt und als szenetypisches Erkennungsmerkmal der Rechtsextremisten wahrgenommen wird (hier: „Thor Steinar“) (KG, Urteil vom 28.05.2009 – 8 U 223/08 -; in: Info M 2009, 275).

- Klagt der Vermieter auf Zahlung von Mietrückständen und Räumung, ist ein Teilurteil über die Räumung zulässig, wenn die Räumungspflicht auf einer wirksamen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beruht und die dem Schlussurteil vorbehaltene Prüfung noch bestehender Mietrückstände für die Räumung gänzlich bedeutungslos ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2009 – I-24 U 18/07 (rk.) -; in: GE 2009, 1123).

 - Auch nach den strengen Maßständen der Rechtsprechung liegt ein unverschuldeter und einen Verzug ausschließender Rechtsirrtum des Mieters vor, wenn der Mieter zwar über Jahre hinweg ungerechtfertigt die Miete gemindert hatte, das Minderungsrecht aber auch in der Berufungsinstanz umstritten war und auch die Kammer im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert hatte (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 65 S 114/06 -; in: GE 2009, 1126).

- Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderungsquote, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausscheiden kann (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08 -; in: GE 2009, 1126).

- Der – auch beidseitige – formularmäßige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts benachteiligt den Mieter eines Studentenzimmers unangemessen und ist unwirksam (hier: Kündigungsausschluss für zwei Jahre) (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 -; in: Info M 2009, 370).

- Kündigt ein Mieter den Mietvertrag nur im Namen des Mitmieters („i. A.“), ist die für eine Kündigung erforderliche Schriftform gewahrt, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben mit „hinreichender Deutlichkeit“ ergibt, dass er die Kündigungserklärung als eigene mittragen will (BGH, Urteil vom 15.06.2009 – VIII ZR 307/08 -; in: Info M 2009, 371).

- Nach fristloser Kündigung des befristeten Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter grundsätzlich bis zur Neuvermietung innerhalb der ursprünglichen Vertragsdauer Schadensersatz in Höhe der bisherigen Miete verlangen. Er verletzt seine Schadensminderungspflicht nicht, wenn er die Räume zunächst zu einer marktgerechten höheren als der bisherigen Miete zur Neuvermietung anbietet (KG, Urteil vom 04.05.2009 – 8 U 183/08 -; in: DWW 2009, 260 und Info M 2009, 379).

- Grundsätzlich muss der vorzeitig ausgezogene Mieter keine weiteren Mietzahlungen leisten, wenn der Vermieter anschließend mehr als die üblichen Ausbesserungsmaßnahmen veranlasst. Ausnahmsweise darf sich der Mieter auf diese Regel aber nicht berufen, wenn er selbst seine Vertragspflichten grob verletzt hat (hier: vorzeitiger Auszug und Schlüsselrückgabe) (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 5/09 -; in: WuM 2009, 398).

- Die Klausel in einem EKZ-Mietvertrag, wonach der Mietvertrag eines Einzelhandelsgeschäfts (hier: Bäckerei) endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet (hier: Lebensmitteldiscounter), ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Offen bleibt, ob der Mieter in diesem Fall wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzeitig kündigen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – I-10 U 142/08 -; in: OLGR Düsseldorf 2009, 375 und Info M 2009, 382).

- Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann ein Großvermieter regelmäßig aus eigenem Vermögen und ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts erklären (LG Gießen, Beschlüsse vom 04.09.2009 und 13.10.2009  - 1 S 71/2009 -; in: WuM 2009, 666).

- Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwalter darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: GE 2010, 57).

- Der Fortzug des alleinverdienenden Ehemanns aus dem von beiden Ehegatten angemieteten Haus mit der Erklärung, die Miete nur noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu entrichten, berechtigt den Vermieter weder zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 I BGB noch stellt diese Erklärung einen zur Kündigung berechtigenden Wegfall der Geschäftsgrundlage dar, selbst wenn die Einkommensverhältnisse bei Begründung des Mietverhältnisses offengelegt worden waren (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: NJW 2009, 3781).

- Sollen nach dem notariellen Kaufvertrag mit Überlassung des Grundstücks an den Käufer sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf diesen übergehen, so verliert der Vermieter ab diesem Zeitpunkt sowohl seinen Anspruch auf Miete als auch sein Kündigungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 -; in: GE 2009, 657 und Info M 2009, 415).

- Übernimmt das Jobcenter die Zahlung der Miete, berechtigen verspätete Jobcenter-Zahlungen den Vermieter grundsätzlich nicht zur außerordentlichen Kündigung. Ein etwaiges Verschulden des Jobcenters ist dem Mieter nicht zuzurechnen (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: Info M 2009, 417).

- Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: GE 2009, 1614).

- Der Vermieter muss grundsätzlich gegenüber allen – auch den bereits ausgezogenen – Mietern kündigen. Etwas anders gilt, wenn der ausgezogene Mieter aus dem Vertrag ausgeschieden ist. Der Auszug allein führt noch nicht zum Ausscheiden. Der erforderliche dreiseitige Aufhebungsvertrag ist auch dann nicht anzunehmen, wenn der Vermieter vom Auszug Kenntnis hat und anschließend jahrelang (hier: rd. 18 Jahre) nur noch den bleibenden Mieter in Anspruch nimmt (hier: auf Zustimmung zur Mieterhöhung, auch klageweise) (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 3.3.2009 – 17 S 92/08 -; in: Info M 2009, 473).

- Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: IMR Jan. 2010).

- Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: IMR 2010, 5).

- Verklagt der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung und Herausgabe, richtet sich der Streitwert nach dem Hauptmietzins und nicht nach dem Untermietzins (KG, Beschluss vom 17.09.2009 – 8 U 71/09 -; in: IMR 2010, 37).

- Aus der Stellung einer Person als Mitarbeiter einer Grundstücksgesellschaft im Bereich der Verwaltung von Mieträumen und von Verhandlungen mit Mietern ergibt sich grundsätzlich für den Mieter nicht die Kenntnis (§ 174 Satz 2 BGB), dass diese Person auch zur Erklärung einer Kündigung bevollmächtigt ist. Denn es macht einen qualitativen Unterschied, ob Verhandlungen im Rahmen des Betriebsverhältnisses eines Mietvertrages geführt werden oder ob der Mietvertrag als Grundverhältnis beendet werden soll. Auch muss der Mieter nicht davon ausgehen, dass die Kündigung eines Mietvertrages in anderer Form unterzeichnet wird als dessen Abschluss (KG, Beschluss vom 03.08.2009 – 12 U 96/09 -; in: GE 2010, 267).

- Mietet eine Partei zusammen mit ihrer Wohnung auch eine Garagenstellplatz, so kann dieser später nicht separat gekündigt werden. Es handelt sich selbst dann, wenn di beiden Mietverträge auf getrennten Urkunden vereinbart wurden, um ein einheitliches Mietverhältnis (Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Urteil vom 19.02.2009 – 2 C 907/08 -; in: IMR 2010).

- 1. Der Mieter kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er hieran ein die Interessen des Vermieters überwiegendes berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung wiegt das berechtigte Interesse des Mieters umso schwerer, je länger die restliche Vertragslaufzeit dauert. Ein Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten besteht grundsätzlich nicht. 2. Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag endgültig aus und zahlt auch keine Miete mehr, so kann er sich gemäß § 242 BGB nicht auf ein dauerndes Gebrauchshindernis im Sinne des § 537 Abs. 2 BGB berufen, wenn der Vermieter die Räume nach dem vorzeitigen Rückerhalt umbauen lässt (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 5/09 -; in: IMR 2010, 101).

- Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: WuM 2010, 185).

- Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs verpflichtet die vermietende GmbH zum Schadensersatz (hier: Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts zur Kündigungsabwehr) (LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09 -; in: WuM 2010, 94).

- Ein vertragswidriges Verhalten (hier: Behinderung von Modernisierungsmaßnahmen trotz Duldungsverpflichtung aus Vergleich) als Kündigungsgrund muss nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen – auch nach einer Abmahnung – in dem Kündigungsschreiben bezeichnet werden (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2010 – 63 S 236/09 -; in: GE 2010, 548).

- Wer einen Gewerberaum anmieten möchte, muss den Vermieter darüber aufklären, dass er nahezu ausschließlich Bekleidung einer Marke anbieten möchte, die in der Öffentlichkeit mit rechtsradikaler Gesinnung in Verbindung gebracht wird. Der Verkauf solcher Bekleidung berge soviel Konfliktpotential, dass sowohl der ruf des Vermieters beschädigt als auch seine wirtschaftlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ein solcher Mietvertrag kann wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Kammergericht Berlin, 28.05.2009 – 8 U 223/08 -; in: IMR April 2010).

- Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertragliche vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investition des Mieters, ist also insofern bereichert. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07 -; in: IMR 2010, 137).

- Für die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts müssen nur die im Vertrag vereinbarten Vorauszahlungen erfüllt sein. Sind diese erfüllt, kann der Rücktritt wirksam erklärt werden. Eine Fristsetzung oder eine vorherige Ankündigung des Rücktritts sind auch mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben (BGB § 242) nicht erforderlich (OLG Celle, Beschluss vom 29.06.2009 – 2 U 43/09 -; in: IMR 2010, 138). 

- 1. Die unterlassene Aufklärung durch den Vermieter im Rahmen von Mietvertragsverhandlungen über den Umstand, dass die Mieträume für die vertraglich vorgesehene Nutzung nicht öffentlich-rechtlich genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig sind, stellt eine arglistige Täuschung des Mieters dar und befähigt diesen zur Anfechtung. 2. Der Mietvertrag entfällt dann rückwirkend. 3. Der Vermieter kann keine Mietansprüche geltend machen (OLG Brandenburg, Urteil vom 11.11.2009 – 3 U 5/03 -; in: IMR 2010, 139).

- Die fristlose Kündigung eines Pachtvertrags muss im Rahmen der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachtenden angemessenen Frist im Sinne von § 34 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden. Ein Zuwarten von mehr als 14 Monaten überschreitet die Grenze des angemessenen Zeitraums (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.02.2010 – 12 U 1306/09 -; in: IMR 2010, 145).

- Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts (AG Tiergarten, Urteil vom 14.01.2010 – 7 C 41/09 -; in: GE 2010, 624).

- Eine Teilkündigung des mit der Wohnung vermieteten Kfz-Stellplatzes ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Stellplatz aus steuerlichen Gründen durch gesonderte Vertragsurkunde nur an einen der beiden Wohnungsmieter vermietet wurde (AG Burgwedel, Urteil vom 05.02.2009 – 75 C 96/08 -; in: WuM 4/2010, 249).

- Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann der Mieter von dem vormaligen Lebenspartner, der nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, den Auszug aus der Wohnung verlangen (AG Potsdam, 10.03.1994 – 26 C 573/93 -).

- Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 -; in: NJW-RR 2006, 1385) (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 6/09 -).

- Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur: Auch eine – hier vom Vermieter als Reaktion auf die Marktverhältnisse bewirkte – Veränderung in der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts fällt unter das typischerweise vom gewerblichen Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache. Soll diese typische Risikoverteilung abweichend geregelt werden, bedarf es einer hinreichend klaren Vereinbarung; eine lediglich übereinstimmende Vorstellung der Parteien über die Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (hier: Büroetagen) genügt ebenso wenig wie die Bezeichnung jener Etagen in einer dem streitigen Mietvertrag beigefügten Gesamtflächenzusammenstellung als „Büro“ (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – XII ZR 108/08 -; in: NJW-aktuell 19/2010, 8).

- Im Wohnraummietverhältnis ist auch die formularvertragliche Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts von vier Jahren ab Vertragsbeginn zur ordentlichen Kündigung zulässig, auch wenn die Kündigung erstmalig nach Ablauf dieser Zeit mit der gesetzlichen Frist zulässig sein soll (LG Krefeld, urteil vom 17.03.2010 – 2 S 53/09 -; in: WuM 2010, 305).

- Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/85 -, NJW-RR 1986, imr-online) (BGH, Beschluss vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09 -; in: 1020; GE 2010, 902, IMR 2010, 318).

- Vorgerichtliche Anwaltskosten sind erstattungsfähig, soweit die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich ist. 2. Einem gewerblichen Großvermieter ist es zuzumuten, eine Formularkündigung wegen Zahlungsverzugs nebst Räumungsverlangen, die bereits zuvor in gleich gelagerten Fällen erklärt wurde, selbst auszusprechen. 3. Kann ein Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch fachkundiges Personal selbst aussprechen, sind die Beauftragung eines Anwalts und die damit verbundenen Kosten nicht erforderlich (LG Gießen, Beschluss vom 13.10.2009 – 1 S 71/09 -, in: IMR 2010, 175).

- 1. Das wirtschaftliche Risiko bei der Anmietung eines Ladenlokals in einem noch zu errichtenden Einkaufszentrum liegt allein beim Mieter. Für eine Risikoverlagerung auf den Vermieter ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, die auch konkludent erfolgen und sich aus einer Auslegung des Mietvertrags ergebe kann. 2. Die Kumulation von Betriebs- und Offenhaltungspflicht, Sortimentsbindung sowie Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz lässt nicht ohne Weiteres den Rückschluss auf den Vermieterwillen zu, den Mieter vom Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Nutzung des Ladengeschäfts zu entlasten. 3. Die Erhöhung eines Leerstands von 20 % auf 40 % im Einkaufszentrum führt ohne verlagerte Risikoverteilung nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für eine vereinbarte Betriebspflicht (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 227).

- Die Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag „Die Parteien verzichten bis zum 30.11.2005 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses“ bedeutet nach verständiger Auslegung, dass frühestens mit Wirkung zum 30.11.2005 gekündigt werden kann (AG Wiesbaden, Urteil vom 19.12.2007 – 91 C 2406/07-18 -; in: WuM 2010, 366).

- Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03, GE 2006, 1095 = NJW-RR 2006, 1385) (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 6/09 -, in: GE 2010, 840).

- Für die Verurteilung zur Räumung der Mietwohnung ist der Wert der Beschwer mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete anzusetzen (BGH, Beschluss vom 11.05.2010 – VIII ZA 8/10 -, in: GE 2010, 842).

- Eine erst im Berufungsverfahren ausgesprochene weitere Kündigung ist nicht zu berücksichtigen, wenn sie auf neuem streitigem Sachverhalt beruht (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 390/09 -; in: GE 2010, 909).

- 1. Kündigt der Vermieter wegen erheblichen Zahlungsrückstands außerordentlich fristlos und zugleich freistgerecht, wird durch Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung unwirksam. 2. Der Räumungsanspruch aus der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen, wenn der Mieter nicht Umstände darlegt, die seine Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2010 – 63 S 432/09 -; in: GE 2010, 913).

- In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“ (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 -).

- Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 -, NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -).

- Eine mündliche Vereinbarung über den dauerhaften Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 – 24 U 51/09 -; in: IMR 2010, 329).

- Übergibt der Mieter dem Vermieter einen Scheck über den Betrag einer Monatsmiete, die auf einen Tag kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt einer Monatsmiete (rück-)datiert ist, liegt darin eine stillschweigende Bestimmung, dass die kurz nach dem angegebenen Ausstellungsdatum fällig werdende bzw. fällig gewordene Miete getilgt werden soll (KG, Urteil vom 26.11.2009 – 8 U 146/09 -).

- Wird neben dem Räumungsanspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung geltend gemacht, richtet sich der Gebührenstreitwert nach dem 12 fachen Wert der monatlichen Nutzungsentschädigung (LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2009 – 65 T 137/09 -).

- a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/75 -, WM 1977, 1126 und vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/02 -, WuM 2003, 708). b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 -).

- Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gem. § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstand begründet war (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: NJW 2010, 859).

- Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; NJW 2010, 765).

- Nur die Pflichtverletzung kann eine wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, die zeitlich nach der letzten Abmahnung erfolgt ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 14.07.2010 – 213 C 111/10 -; in: GE 2010, 1205).

- Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556 b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, GE 2005, 726 = NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: GE 2010, 1111).

- Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556 b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556 b Abs. 1 BGB am 1.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – 291/09 -; in: GE 2010, 1116).

- Äußert sich der Mieter nach Vertragskündigung nicht auf eine Räumungsanfrage des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist, so hat der Mieter + gegeben (LG Berlin, Urteil vom 01.02.2010 – 12 O 509/09 -; in: IMR 2010, 380).

- An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, istauch für die Zeit nach dem 1.1.2003die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: WuM 2009, 228).

- 1. Zur Frage, ob der Mieter einer Bäckereifiliale in einem aus dieser, einem Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter und einer Metzgerei bestehenden Einkaufszentrum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Hauptmieter seinen Geschäftsbetrieb faktisch einstellt. 2. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht auf den Vermieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – 10 U 142/08 -; in: NZM 10, 477).

- 1. Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber des vermieteten Grundstücks kann aufgrund einer dementsprechenden Ermächtigung im Kaufvertrag die Kündigung wirksam in eigenem Namen aussprechen. 4. Der mit der Durchführung eines Räumungsverfahrens beauftragte Rechtsanwalt ist auch zum Ausspruch einer oder mehrer Kündigung bevollmächtigt (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335).

- Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigenden zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentliche zustellen zu lassen (KG, Urteil vom 12.04.2010 – 8 U 175/09 -; in: GE 2010, 1337).

- Ist dem gewerblichen Vermieter vertraglich ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, ist dessen Ausübung ohne weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er mit der Kündigung zugleich bezweckt haben sollte, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2010 – I-10 W 114/10 -; in: GE 2010, 1337).

- Der Vermieter hat die Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsprozesses zu tragen, wenn die Kündigungsfrist erst nach Auszug des Mieters und Rückgabe der Wohnung abläuft und der Mieter nach ursprünglicher Beanstandung der vorfristigen Klageerhebung Vergleichsverhandlung mit dem Vermieter geführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2010 – 63 T 156/10 -; in: GE 2010, 1338).

- 1. Ein formularmäßiger Ausschuss des ordentlichen Kündigungsrecht für vier Jahre ist auch bei preisgebundenem Wohnraum wirksam. 2. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach einer Mieterhöhung wird von einer solchen Regelung nicht berührt (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2010 – 65 S 482/09 -; in: GE 2010, 1421).

- 1. Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens durch den Mieter bedarf grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens. 2. Auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung seitens des Vermieters ist bei einmaligen Vorfällen nur nach deren Abmahnung begründet (AG Wedding, Urteil vom 29.09.2010 – 3 C 22/10 -; in: GE 2010, 1545).

- In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnraummietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -).

- In einer unwirksamen Kündigung liegt zugleich eine Abmahnung (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010 – 63 S 690/09 -; in: GE 2010, 1623).

- Der Vermieter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur im Ausnahmefall zur Entlassung des Mieters gegen Gestellung eines Nachmieters verpflichtet, wenn dies im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 242 BGB geboten erscheint (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: MietRB 2010, 261).

- Übt der Erwerber einer vermieteten Immobilie das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aus, so erlischt auch ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht des Mieters. § 111 InsO soll dem Erwerber einer bestmöglichen Verwertung des Grundeigentums eine freie Disposition über das Objekt ermöglichen. Dies umfasst auch das Recht des Erwerbers, eine etwaige Neuvermietung an einen Mieter seiner Wahl vorzunehmen (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -).

- Widerruft der Insolvenzverwalter per Lastschrift eingezogene Mieten und kündigt der Vermieter wegen des Lastschriftwiderrufs, ist die Kündigung unwirksam, soweit Mieten zwischen Insolvenzantrag und Insolvenzeröffnung betroffen sind (LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2010 – 311 S 107/09 -; in: IMR 2010, 418).

- 1. Auch bei Sicherungsmaßnahmen des Vermieters wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses ist der Vermieter gehalten, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzten und eine Klärung herbeizuführen. 2. Soweit nicht von einer Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen werden kann, entfällt der Anspruch auf Zahlung von Miete ab Auswechslung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn der Mieter sich über eine längere Zeit (hier: eineinhalb Jahre) nicht um die Wohnung kümmert (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 65 S 425/09 -; in: NZM 2010, 579 f.).

- Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -).

- Die auf die Verletzung von Pächterpflichten gestützte fristlose Kündigung eines auf Lebenszeit geschlossenen Pachtvertrags setzt eine – nur ganz ausnahmsweise entbehrliche – Abmahnung voraus (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.05.2010 – 24 U 170/09 -; in: IMR 2010, 527).

- In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -; in: GE 2010, 1741).

- 1. Ist eine Wohnung mit Rücksicht auf die Begründung eines Hauswartdienstverhältnisses vermietet, das nach der Art der Tätigkeit ein Wohnen in unmittelbarer Nähe des Arbeitsplatzes erfordert, handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung; insoweit genügt auch eine Nebenbeschäftigung. 2. Der Vermieter kann eine derartige Hauswartdienstwohnung mit der verkürzten Frist von einem Monat erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses kündigen. 3. Die Kündigung ist formell wirksam, wenn nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens der Wohnraum für einen anderen – in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte wohnhaften – Hauswart benötigt wird, ohne dass der Name des künftigen Hauswarts angegeben zu werden braucht (LG Berlin, Beschluss vom 04.11.2010 – 67 S 33/10 -; in: GE 2010, 1748).

- Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10 -; in: GE 2011, 50).

- Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09 -; in: GE 2011, 53).

- Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -; in: GE 2011, 121).

- Bei Verletzung von Duldungspflichten durch den Mieter ist der Vermieter nicht darauf beschränkt, diese Pflichten einzuklagen und gegebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen; ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB ist ihm nicht verwehrt. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug ist, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls (BGH, Beschluss vom 05.10.2010 - VIII ZR 221/09 -; in: GE 2011, 198).

- Ein „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als Gesellschaft bürgerlichen Rechts behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04, NZG 2007, 597 ff) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

- Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b I BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten h at, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, NJW 2005, 2154 = NZM 2005, 532) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: NJW 2010, 2879). 

- Dass der Sonnabend kein Werktag i. S. des § 556b I BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, geilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b I BGB am 01.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an Senat, NJW 2010, 2879 [unter Nr. 8 in diesem Heft]) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 291/09 -; in: NJW 2010, 2882).

- Darf der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern, und lieg ein solcher nicht vor, steht dem Mieter bei Weigerung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zu (hier: Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen „Ein-Euro-Shop“ (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010 – 1-24 U 32/10 -; in: GE 2011, 336).

- Wenn der Vermieter aus einer Kündigung über einen Zeitraum von acht Monaten keine Ansprüche herleitet, liegt darin ein Verzicht auf Räumung (LG Berlin, Beschluss vom 20.01.2011 – 32 S 5/10 -; in: GE 2011, 338).

- 1. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-VO ist verfassungsgemäß. 2. Auch nach einem Außerkraftteten der Verordnung (31.August 2011) läuft die Kündigungssperre im Anschluss an eine frühere Veräußerung weiter; begonnene Fristen bleiben unberührt  (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.01.2011 – 20 C 287/10 -; in: GE 2011, 342).

- In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -; in: IMR 2011, 7).

- Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts (AG Tiergarten, Urteil vom 14.01.2010 – 7 C 41/09 -; in: IMR 2011, 13).

- 1. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. 2. Allerdings ermöglicht der Grundsatz der Vertragsfreiheit es dem Mieter und dem Vermieter auch, in eindeutiger Weise einen selbstständigen Vertrag über den Stellplatz zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. 3. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben (AG Mannheim, Urteil vom 04.08.2010 – 17 C 179/10 -; in: IMR 2011, 15).

- 1. Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat. Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters, die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen, der Zustimmung des Personalrats. 2. § 558 BGB erlaubt zwar Mieterhöhungen unter Bezug auf einen örtlichen Mietspiegel. Diese Bestimmung enthält jedoch keine das Mitbestimmungsrecht ausschließende Regelung, da § 558 BGB dem Vermieter Entscheidungsspielräume belässt, nämlich in Bezug auf die Wahl des Zeitpunktes der Mieterhöhung und bei der Ausschöpfung des gesetzlich nach oben begrenzten Mieterhöhungsrahmens (VG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.2010 – 23 K 535/10 -; in: IMR 2011, 16).

- Die Eigentümer einer mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach dem Tod des Nießbrauchers auch dann gemäß $ 1056 Abs. 2 BGB zur vorzeitige Kündigung eines vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrags berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09 -; in: IMR 2011, 17).

- 1. Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, so kann der Vermieter nach § 546a BGB Nutzungsentschädigung verlangen. Seinen Herausgabeanspruch kann der Vermieter nur im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage verfolgen und anschließend gemäß § 885 ZPO durchsetzen lassen. 2. Hindert der Vermieter den räumungspflichtigen Mieter an der Ausübung seines Besitzes bzw. des Mietgebrauchs, um auf diese Weise die Räumung zu beschleunigen oder zu erzwingen, so stellt dies verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB dar (OLG Rostock, Beschluss vom 04.08.2010 – 3 U 82/10 -; in: IMR 2011, 22).

- Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: GE 2011, 401).

- Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahrengerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kannüberschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -; in: IMR 2011, 48).

- Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier. Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 -; in: IMR 2011, 49).

- Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters wird nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über deinen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt (KG, Beschluss vom 22.11.2010 – 8 U 87/10 -; in: IMR 2011, 147; GE 2011, 481). 

- 1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht. 2. Der Vermieter muss sich bei vorzeitiger Beeindung eines Mietverhältnisses darum bemühen, den Schaden, gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung, gering zu halten (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2010 – 3 U 155/09 -; in: IMR 2011, 148).

- Ein befristeter Kündigungsausschluss ist schon dann unwirksam, wenn die Kündigung erstmals nach Ablauf von vier Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig sein soll (Bestätigung von BGH, GE 2011, 35) (BGH, Versäumnisurteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 163/10 -; in: GE 2011, 686).

- Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann während kann während des Bestehens der Preisbindung die bisherigen Mietstruktur für die Zukunft durcheinseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als  Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäßeBetriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 16.03.2011 – VIII ZR 121/10 -; in: GE 2011, 687).

- 1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben. 2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. 3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen. 4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung“). 5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht“ erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011 – 67 S 502/10 -; in: GE 2011, 691).

- Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wird durch spätere Zahlung des Rückstands nicht unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2011 – 63 S 240/10 -; in: GE 2011, 755).

- 1. Ob die Mietwohnung sich im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude befindet, so dass auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann, richtet sich nach der Verkehrsanschauung. 2. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden als selbstständig angesehen; auf die Eigentumsverhältnisse kommt es ebenso wenig an wir darauf, ob die Gebäude gemeinsam mit Wärme oder Wasser versorgt werden (LG Berlin, Beschluss vom 08.12.2009 – 65 T 153/09 -; in: GE 2011, 823).

- Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2011 – 63 S 439/10 -; in: GE 2011, 1085).

- Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Schutzvorschriften der §§ 577, 577 a BGB für Mieter (Umwandlung zu Eigentumswohnungen) auf die Realteilung von Reihenhäusern analog anzuwenden sind, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (BVerfG, Beschluss vom 04.04.2011 – 1 BvR 1803/08 -; in: GE 2011, 945).

- Die Vereinbarung in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, wonach nur zu einem bestimmten Zeitpunkt eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 19.08.2010 – 63 S 510/10 -; in: GE 2011, 954).

- a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 -).

- Für eine Abmahnung nach § 314 BGB genügt die bloße Rüge vertragswidrigen Verhaltens nicht; darüber hinaus muss aus der Erklärung der Gläubigers für den Schuldner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht und er für den Fall weiterer Verstöße mit rechtlichen Konsequenzen rechnen muss (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 3/11 -).

- Die Kündigung des Mietvertrages durch einen Dritten mit Vollmacht des Mieters unter dessen Namen erfüllt auch dann das Schriftformerfordernis, wenn sie in Druckbuchstaben erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 01.09.2011 – 67 S 97/11 -; in: GE 2011, 1372).

- 1. § 57a ZVG gewährt dem Ersteher einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts ein auf diese Fläche beschränktes Teilkündigungsrecht. 2. Einer einheitlichen Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG durch sämtliche Ersteher bedarf es auch dann nicht, wenn sämtliche Flächen des Mietobjekts in einem zeitlichen Zusammenhang durch die Einzelersteher erworben wurden (KG, Beschluss vom 08.11.2010 – 8 U 43/10 -; in: IMR 2011, 186).

- Dem Eigentümer (Alleinerben) steht ein Sonderkündigungsrecht nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu, wenn der Nießbraucher (Erblasser und Vermieter) mit dem Mieter eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrages oder sonstige Einschränkungen der ordentlichen Kündigung vereinbart hatte (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11 -; in: GE 2011, 1614).

- a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Miet­verhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsäch­liche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verein­barungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regel­fall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 2S 1/10 -; in: GE 2012, 58).

 

- Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in besonderen Aus­nahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, reichen keine Gründe aus, die (nur) ein (einfaches) berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB begründen würden (LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2011 - 63 S 3/11 -; in: GE 2012, 65).

 

- Einem Mieter, der sich gegen eine Räumungs- und Herausgabeklage wehrt, die auf einem vom JobCenter verschuldeten Zahlungsverzug des Mieters fußt, ist Prozesskostenhilfe zu gewähren, weil seine Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2012 – 65 T 227/11 -; in: GE 2012, 132).

 

- Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete (AG Tiergarten, Beschluss vom 01.08.2012 – 610 C 44/12 -; in: GE 2012,  1172).

 

- Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind (OLG Rostock, Urteil vom 03.11.2011 – 3 U 36/11 -; in: GE 2012,1229).

 

- Der Vermieter, der durch eine schuldhaftes Verhalten (hier: Verstoß gegen Instandsetzungspflicht) eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden (hier: Umzugskosten) zu ersetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 – 63 S 251/11 -; in: GE 2012, 550).

 

- Ein gewerblicher Großvermieter muss bei einfacher Sachlage die Erstmahnung des Mieters wegen säumiger Mietzahlung und die nachfolgende Kündigung durch das eigene kaufmännische Personal fertigen lassen; die Einschaltung eines Rechtsanwalts bedarf zusätzlicher Voraussetzungen (BGH, Beschluss vom 31.01.2012 – VIII ZR 277/11 -; in: GE 2012, 682).

- 1. Die Klausel, wonach sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietvertrag jeweils um 6 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam. 2. Wohnraum gilt nur dann als zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, wenn dieser Zweck im Vertrag zum Ausdruck gekommen ist. 3. Eine Wohnung, die nicht funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen worden ist, ist keine Einliegerwohnung. 4. Der Vermieter kann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn er selbst von dem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht und deswegen die vom Mieter angebotene Rückgabe der Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt ablehnt (AG Schöneberg, Urteil vom 17.04.2012 – 15 C 384/11 -; in. GE 2012, 756).

- Der Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum stellt keine unzulässige Verlängerung der Kündigungsfristen dar. Die Vereinbarung ist auch formularmäßig möglich, wenn sie für beide Seiten gilt und die mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsschluss und erstmaligem Beendigungszeitpunkt nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2012 – 63 S 454/11 -; in: GE 2012, 1497).

- Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können Letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. BGB § 549a findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung (KG, Urteil vom 23.08.2012 - 8 U 22/12 -; in: GE 2012, 1559). 

- 1. Unterzeichnet ein Mieter einen Mietaufhebungsvertrag, räumt die gemietete Wohung aber nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, kann er sich im nachfolgenden Räumungsprozess nicht darauf berufen, dass er den Vertragsinhalt wegen fehlender Kenntnisse der deutschen Sprache nicht verstanden habe und ihn deshalb wegen eines Erklärungsirrtums anfechte (§ 119 Abs. 1 BGB). Ihm ist zuzumuten, sich vor der Unterschriftsleistung über den Inhalt des ihm vorgelegten Vertragswerks kundig zu machen. 2. Ergeben sich bei der Beweisaufnahme Zweifel an der Darstellung des von dem Vermeiter benannten Zeugen für die Umstände des Abschlusses des Aufhebungsvertrages, führen diese alleine nicht dazu, dass damit im Umkehrschluss der Vortrag des für mögliche Anfechtungsgründe beweisbelasteten Mieters als erwiesen gilt (AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012 - 38 C 1078/12 (38) -; in: GE 2013, 127).

- Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenen Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, Urteil vom 23.01.2013 - VIII ZR 68/12 -; in: GE 2013, 348).

- Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche (KG, Beschluss vom 26.11.2012 - 8 W 77/12 -; in: GE 2013, 351).

- Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf sein Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (OLG Celle, Beschluss vom 12.12.2012 - 2 W 269/12 -; in: GE 2013, 546).

- Fordert der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe der Mietsache auf, erklärt er damit im Sinne des § 545 BGB seinen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Mietgebrauchs (OLG Brandenburg, Urteil vom 05.01.2011 - 3 U 55/10 -; in: IMR 2011, 99).

- Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters ist nicht möglich, wenn der Nutzungswille durch den Mieter aufgegeben und eine angemessene Frist ab Kenntnis der Kündigungsgründe abgelaufen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 13.12.2010 - 7 W 33/10 -; in: IMR 2011, 100).

- Werden im Gewerberaummietvertrag und in Anlagen, die Vertragsbestandteil sind, widersprüchliche Regelungen zu Laufzeit, Kündigung und Optionsausübung getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung für den Vorrang der einen oder anderen Regelung existiert, ist die Schriftform nicht gewahrt. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mit kurzer gesetzlicher Frist kündbar (BGB § 580a Abs. 2) (OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 - 9 U 213/10 -; in: IMR 2011, 501).

- Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7.Juni 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361,363) (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12 -; in: GE 2013, 673).

- Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter (BGH, Urteil vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12 -; in: GE 2013, 675).

- 1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 - 8 W 10/13 -; in: GE 2013, 682).

- Werden Kanzleiräume für Büronutzung und Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen (Telefon, Empfang) vermietet und wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, ist nicht die gewerberechtliche Kündigungsfrist des § 580a BGB, sondern die Drei-Monats-Kündigungsfrist des § 580a BGB, sondern die Drei-Monats-Kündigungsfrist anzuwenden, wenn die Vertrauensbasis der Parteien nicht mehr besteht (LG Hamburg, Urteil vom 28.03.2013 - 307 S 105/12 -; in: GE 2013, 810).

- Ein Teilurteil über den Räumungsanspruch ist dann nicht zulässig, wenn bei der Entscheidung über die noch rechtshängige Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote eine Entscheidung ergehen könnte, die in Widerspruch zu dem Kündigungsgrund steht (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2013 - 63 S 507/12 -; in: GE 2013, 811).

- Die Androhung einer fristlosen Kündigung nebst anschließender Zwangsräumung durch den Vermieter stellt eine Nebenpflichtverletzung dar, wenn tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigter Grund vorliegt; mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts in einem solchen Fall verstößt der Mieter nicht gegen seine Schadensminderungspflicht (AG Schöneberg, Urteil vom 15.05.2013 - 12 C 1/12 -; in: GE 2013, 816). 

- Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung von Senatsurteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570) (BGR, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 191/12 -).

- Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen; eine solche Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass der Garagenmietvertrag zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wurde und eine ordentliche Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende vorsieht (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/12 -; in: GE 2013, 941).

- 1. Gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. 2. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetens Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 142/12 -; in: GE 2013, 941).

- 1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum nach § 940a ZPO gegen einen Dritten/Untermieter setzt verbotene Eigenmacht gegenüber dem unmittelbaren Besitzer voraus. 2. Die bloße Weigerung des (Unter-)Mieters, dem Vermieter nach Ende des Besitzrechts den unmittelbaren Besitz einzuräumen, stellt keine verbotene Eigenmacht dar (LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2011 – 6 S 88/11 -; in: IMR 2012, 102).

- Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = WuM 2007, 570) (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 191/12 -; in: GE 2013, 1129).

- Der Mieter verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er die Rückgabe der Mietsache verweigert, obwohl er selbst das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.2012 - I-24 U 69/12 - (rk.); in: GE 2013, 1275).

- Für den Nachweis einer Mietzahlung reicht die Buchungsanweisung des Bezirksamts sowie die Aussage, dass der überwiesene Betrag innerhalb von zwei Monaten nicht zurückgelangt ist, nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013 - 65 S 538/12 -; in: GE 2013, 1341).

- Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte Berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13 -).

- a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt (BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12 -).

- Liegt eine seperate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegenen Stellplatz sowie die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz vor, liegt die Vermutung ausgesprochen nahe, dass die Parteien zwei seperate und somit auch gesondert kündbare Verträge abschließen wollten (BGH, Beschluss vom 03.09.2013 - VIII ZR 165/13 -; in: GE 2013, 1454).

- § 940 a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (KG, Beschluss vom 05.09.2013 - 8 W 64/13 -; in: GE 2013, 1514).

- Ein Teilurteil auf Räumung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Zahlung ist unzulässig, wenn die Zahlungsklage rechtshängig bleibt, gegen die sich der Mieter mit einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verteiligt hatte. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung zusätzlich auf fortgesetzte Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt wurde (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 199/13 -; in: GE 2013, 1516).

- Für die ordentliche Kündigung kommt eine Haftung von Mietrückständen durch Zahlung innerhalb der Schonfrist grundsätzlich nicht in Betracht; die nachträgliche Zahlung kann jedoch beim Verschulden berücksichtigt werden. Ein etwaiges Fehlverhalten des JobCenters bie der Zahlung der Miete direkt an den Vermieter hat der Mieter grundsätzlich nicht zu vertreten. Das gilt aber nur, soweit das JobCenter allein für die eingetretenen Rückstände verantwortlich war. In diesem Zusammenhang hat der Mieter eine Mitwirkungspflicht und muss das JobCenter durch Einreichung von angeforderten Mietunterlagen in die Lage versetzen, die Mietansprüche zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 216/12 -; in: GE 2013, 1516).

- Durch eine mietvertragliche Bestimmung derzufolge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13 -; in: GE 2013, 1584).

- Eine mündlich vereinbarte Abänderung des vertraglich vorgesehenen Mietzahlungstermins verstößt bei längerfristigen Mietverträgen gegen das Schriftformerfordernis und kann die jederzeitige ordentliche Kündbarkeit des Vertrages bewirken (KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12 -; in: GE 2014, 120).

- Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12 -; in: GE 2013, 1647).

- a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseiheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt (BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12 -; in: GE 2013, 1648).

- Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages in der Wohnung des Mieters kann ein Haustürgeschäft sein, das nach §§ 312, 355 Abs. 1 BGB wirksam widerrufen werden kann (AG Freiburg, Urteil vom 01.10.2013 - 53 C 1059/13 -; in: WuM 2013, 728).

- Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 -).

- Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss besethenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordntliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzins ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12 -; NJW 2013, 2820). 

- Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen dr Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch REchnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegungan die Stelle der unwirksamen Befristung in beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12, GE 2013, 1197 = NJW 2013, 2820) (BGH, Versäumnisurteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12 -; in: GE 2014, 317).

- Die Beschwer bei einer Verurteilung zur Räumung ist mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 22.10.2013 - VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 318).

- Bei einer Verurteilung zur Räumung ist der Beschwerdewert in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 - VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 389). 

- 1. Vom Mieter erhobene Feststellungsklagen, die sich auf die Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses richten, ist der Jahreswert der vereinbarten (Netto-) Miete für die Bemessung des Gebührenstreitwertes zugrunde zu legen; ein Feststellungsabschlag ist nicht vorzunehmen, unabhängig davon, ob die Klage als positive oder negative Feststellungsklage formuliert ist. 2. Betrifft die Feststellungsklage mehrere Kündigungen, erhöht dies den Gebührenstreitwert nicht (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2014 - 67 T 20/14 -; in: GE 2014, 393).

- Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der firstgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig (§242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 - 65 S 366/13 -; in: GE 2014, 394).

 

 

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Ordentliche Kündigung

Kündigung wegen Vertragsverstoß

- Ablauf der Kündigungsfrist zum Monatsende: Eine vertragliche Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, ist im Zusammenhang mit den übrigen Mietvertragsbestimmungen auszulegen, was in der Regel dazu führt, dass das Mietverhältnis nur zum Monatsende gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – VIII ZR 235/02 -, in: GE 2002, 1490).

- Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: 1. Ein vor dem 01.09.2001 begründetes Wohnraummietverhältnis, das befristet mit einer Verlängerungsklausel abgeschlossen wurde, kann nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. 2. Die Kündigungsfrist beträgt seit dem 01.09.2001 drei Monate, auch dann, wenn im Vertrag die damals geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt wurden (AG Wedding, Urteil vom 25.06.2002 – 15 C 553/01 -, in: GE 2003, 327).

- 1. Der Mieter kann ein schon zu einem späteren Zeitpunkt gekündigtes Mietverhältnis erneut zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, wenn durch eine Gesetzesänderung Kündigungsfristen verkürzt wurden. 2. Ein Formularvertrag der auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist und in einer Fußnote die derzeitigen gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergibt, enthält keine Vereinbarung im Sinne der Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform, so dass der Mieter solche Verträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 67 S 149/02 -, in: GE 2003, 190).

- Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 564 b Abs. 2 BGB kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Hierbei kommt es jedoch allein auf das Verschulden des Mieters selbst an. Für Fehlverhalten dritter Personen (auch Familienangehöriger) hat der Vermieter grundsätzlich nicht einzustehen. Allerdings: für den Mieter erkennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten eines Mitbewohners kann jedoch ein eigenes Verschulden des Mieters begründen (KG, Urteil vom 15.06.2000 – 16 ReMiet 10611/99).

- 1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen lässt. 2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. 3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung „Mieten“ hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen (LG Berlin, Urteil vom 11.03.1999 – 67 S 336/98 -, in: GE 1999, 1131).

- Der Vermieter einer Genossenschaftswohnung hat ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter nicht mehr Genossenschaftsmitglied ist und die Genossenschaft eine Warteliste für Mietinteressenten führt (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2002 – 61 S 103/02 -, in: GE 2003, 395).

- Das Eigentumsrecht des Vermieters ist nicht erheblich verletzt, wenn der Mieter eigenmächtig das Bad umbaut, so dass allein damit eine außerordentliche fristlose oder eine fristgerechte Kündigung nicht begründet werden kann (VerfGH Berlin, Beschluss vom 13.12.2001 – VerfGH 50/01 -, in: GE 2003, 452).

- Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Veränderungsklausel kann nur zum Ende des jeweiligen Verlängerungszeitraums (hier: ein Jahr) gekündigt werden (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2003 – 62 S 9/02 -, in: GE 2003, 743).

- Selbst eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll ( BGH vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

- § 573 c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden (BGH, Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02 -, in: GE 2003, 1147).

- Ist in einem Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung vorgesehen, dass die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich nur einmal jährlich immer zum 31. Januar des Jahres möglich sein soll, handelt es sich dabei um eine unzulässige Beschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 557 a Abs. 3 BGB, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung erstreckt. Nach Ablauf der Vierjahresfrist kann daher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2003 - 62 S 159/03 – , in: GE 2003, 1495).

- Ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, ist auch eine hilfsweise wegen des Zahlungsverzuges erklärte ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung unwirksam (Rechtsmissbrauch) (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2003, - 65 S 172/03 – , in: GE 2004, 237).

- Es liegt kein Verstoß gegen die für den Mieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) vor, wenn die Mietvertragsparteien (individual-vertraglich) nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) einen Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters nach § 573 c Abs. 1 vereinbaren (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 – , in: GE 2004, 348).

- § 573 c Abs. 4 BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben  (BGH,. Urteil vom 10.03.2004 – VIII ZR 64/03 - ,in: GE 2004, 618).

- 1. Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 554a BGB a.F. (§543 I BGB n.F.) berechtigen. An die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 554 BGB a.F. (§543 III BGB n.F.) nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestands unterlaufen werden dürfen. 2. In einer stillschweigend getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n. F.) erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, dass der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002 – 17 U 97/02 – , in: NJW 2003, 2759).

- Ist in einem Altmietvertrag auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen, die „derzeit“ eine bestimmte Dauer hätte, liegt keine vertragliche Vereinbarung vor, die zu einer Verlängerung der nunmehr geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter führt (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2004 – 63 S 38/04 - , in: GE 2004, 889).

- Der Vermieter kann sich auf eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag über die Hauswartswohnung nicht berufen, wonach die Beendigung des Dienstverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat; vielmehr ist in jedem Fall eine Kündigung der Werkmietwohnung erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2004 – 67 S 239/03 - , in: GE 2004, 890).

- 1. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters (§ 10 Abs. 2 Satz 6 MHG) liegt auch dann vor, wenn bei einer abgeschlossen Staffelmietvereinbarung für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren die Kündigung nur für einen jährlichen Termin möglich ist (BGH, Urteil vom 02.06.2004 – VIII ZR 316/03 - , in GE 2004, 1092).

- Es liegt kein Verstoß gegen die für den Mieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) vor, wenn die Mietvertragsparteien einen zeitlich begrenzten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbaren. Das gilt auch für eine Vereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingung, wenn der zeitlich befristete Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes für beide Seiten gelten soll (kein Verstoß gegen § 307 BGB) (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03 - , in: GE 2004, 1165).

- Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 379/03 - , in: GE 2004, 1166).

- Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) sind die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringer. Die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar (LG Berlin, Urteil vom 24.09.2004 – 63 S 199/04 - , in: GE 2004, 1394).

- Eine Vertragsklausel, die das Recht auf ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit (hier: 1 Jahr) ausschließt, ist wirksam. Eine derartige Klausel kann auch formularmäßig wirksam vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Kündigungsausschluss für beide Parteien gleichermaßen gilt (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03 - , in: NZM 2004, 734).

- Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 - , in: GE 2005, 429).

- Mieter müssen sich an einem beiderseitigen formularmäßigen Kündigungsverzicht festhalten lassen, wenn die Frist maximal vier Jahre beträgt. Ein längerer Ausschluss des Kündigungsrechts benachteilige den Mieter jedoch unangemessen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04 - , in: GE 2005, 606).

- Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 -, in: GE 2005, 726).

- Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a. F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 -, in: GE 2004, 176).

- Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen (BGH, Teilversäumnis- und Endurteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04 - , in: GE 2005, 854).

- Formularmäßig vereinbarte Altkündigungsfristen (§ 565 BGB a. F.) gelten erst für Kündigungen ab dem 1. Juni 2005 nicht mehr (BGH, Urteil vom 22.06.2005 – VIII ZR 367/04 - , in: GE 2005, 1249).

- Ein formularmäßig vereinbarter temporärer Kündigungsausschluss ausschließlich für den Mieter stellt keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB für den Mieter dar (LG Berlin, Urteil vom 05.09.2005 – 67 S 163/05 -, in: GE 2005, 1251).

- 1. Der zehnjährige Ausschluss des Kündigungsrechts in einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde, ist nicht völlig unwirksam, sondern auf vier Jahre zu verringern. 2. Die Vierjahresfrist beginnt mit Abschluss des Mietvertrages, nicht mit dem späteren Beginn des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 29.06.2005 – VIII ZR 344/04 - , in: GE 2005, 1418).

- 1. Die Vier-Jahres-Frist gemäß § 557 a Abs. 3 BGB beginnt mit Abschluss des Mietvertrages zu laufen. 2. Eine Aufrechterhaltung eines unzulässigen Kündigungsausschlusses ist bei nach dem 1. September 2001 abgeschlossenen Staffelmietvereinbarungen nicht möglich, anders als noch zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG kann also der Kündigungsausschluss nicht für den Zeitraum von 4 Jahren aufrechterhalten bleiben. 3. Fällt der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Tag vor Monatsende, ändert dieses nichts daran, dass eine Kündigung dann zum Monatsende ausgesprochen werden muss (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2005 – 62 S 230/05 -, in: GE 2005, 1435).

- § 573 c IV BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 II BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (BGH, Urteil vom 10.03.2004 – VIII ZR 64/03 -, in: NJW 2004, 1447).

- Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsrechtsausschlusses ist auch nach In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 weiterhin zulässig, auch weil die den Mieter gegebenenfalls treffenden finanziellen Folgen eines vorzeitigen Auszugs durch eine Nachmietergestellung im Regelfall abgemildert werden können ( BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03 -, in: NJW 2004, 1448).

- Die vereinbarte Beschränkung des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ist auch dann unwirksam, wenn es sich um einen erst nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten oder um einen wiederholten Kündigungsausschluss handelt (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04 -, in: GE 2006, 121).

- Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05 -, in: GE 2006, 247).

- Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht auf 25 Jahre in einem Formularmietvertrag bindet trotz Unwirksamkeit gegenüber dem Mieter weiterhin den Vermieter (personale Teilunwirksamkeit) (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2005 – 63 146/05 -, in: GE 2006, 257).

- Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 –, in: NJW 2006, 1056, NZM 2006, 256).

- 1. Die Fortgeltung alter Kündigungsfristen gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB nicht aufgehoben worden. 2. Auf eine vor dem 01. Juni 2005 erklärte Kündigung findet die bisherige Übergangsvorschrift Anwendung (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2006 – 67 S 363/05 -, in: GE 2006, 451).

- Ein – formularmäßig vereinbarter Ausschluss von Mieterkündigungen benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er  zusammen mit einer zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und  die Frist von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht überschreitet (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -, in: Info M 2006, 10).

- Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a III BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 I 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 II 6 MHRG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05 - , in: NJW 2006, 1059, NZM 2006, V).

- Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04 – (LG Darmstadt), in: GE 2006, 1032, NJW 2006, 2696).

- Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die „gesetzlichen Kündigungsfristen“ und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: „Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:“ (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 134/05 -, in: GE 2006, 707, NJW 2006, 1867).

- Eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen, vielmehr sind auch Zahlungsverzüge vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Das gilt für die außerordentlich fristlose und auch für die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 -, in: GE 2006, 508).

- Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das – gestörte – Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten – ungerührt – fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses – fristlos wie fristgemäß – bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 1585).

- 1. Ein zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrages und nicht mit Beginn des Mietverhältnisses. 2. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 2 Satz 1 BGB – wie regelmäßig – nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der – für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB)-Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05 -, in: GE 2006, 904).

- Kommt eine Vertragsverlängerung eines Gewerbemietvertrages durch unwirksame Optionsausübung nicht zustande, wird jedoch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen (stillschweigend) fortgesetzt, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann mit ordentlicher Frist gekündigt werden (KG, Urteil vom 06.02.2006 – 22 U 134/06 -, in: GE 2006, 1036).

- Eine mietvertragliche Vereinbarung vor der Mietrechtsreform, dass das Mietverhältnis jeweils zum 31.01. eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist (und bleibt) wirksam und wird nicht durch das sogenannte Reparaturgesetz zu Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB tangiert (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2006 – 62 S 64/06 -, in: GE 2006, 1039).

- Der Mieter ist berechtigt, die Beendigung des Mietverhältnisses (hier: über eine Eigentumswohnung) durch einseitige Gestaltungserklärung (in der Regel durch eine für die Zukunft wirkende Kündigungserklärung) wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB herbeizuführen, wenn ein Ende von die Nutzung der Wohnung ausschließenden Instandsetzungsarbeiten nicht absehbar ist. Der Vermieter kann sich aufgrund der ihm obliegenden Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung und Instandhaltungsverpflichtung auch nicht auf eine fehlende Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Instandsetzung berufen (LG Berlin, Urteil vom 04.04.2006 – 63 S 334/05 -, in: WuM 2006, 375).

- Erklärt ein Vermieter neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung, so führt dies bei einer Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter in der Kündigung klarstellt, dass die ordentliche Kündigung auch für diesen Fall gelten soll (AG Kerpen, Beschluss vom 27.06.2006 – 22 C 415/05-1 -, in: WuM 2006, 452).

- Ist der Mieter trotz vorangegangener Abmahnungen mit der Zahlung von 52 % einer Monatsmiete in Verzug, liegt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vor (AG Mitte, Urteil vom 29.11.2006 – 21 C 356/06 -, in: GE 2007, 155).

- 1. Eine zusammen mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzung bleibt wirksam. 2. Für die fristgemäße Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus. 3. Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

- Ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31.08.2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/06 -, in: GE 2007, 1182; NJW 2007, 2760).

- Für eine ordentliche Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

- Hat der Vermieter den Mieter wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt, so begründet bereits die erste unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung eine ordentliche Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2006 – 67 S 159/04 -, in: NZM 2007, 564).

- Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener sog. „Kettenmietvertrag“ führt auch unter der Geltung des neuen Mietrechts dazu, dass das Mietverhältnis jeweils nur zum Ablauf der vereinbarten Zeitintervalle gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/06 -, in: WuM 2007, 464).

- Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 -, in: GE 2007, 46).

- Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: GE 2008, 114; NJW 2008, 508).

- Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (hier: fortgesetzter Zahlungsverzug) setzt grundsätzlich keine Abmahnung voraus. Die Missachtung einer Abmahnung kann allerdings für die Frage des Verschuldens von Bedeutung sein (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 62).

- Gleicht der Mieter nach einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Rückstände nachträglich aus, kann die Nachzahlung sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lassen“. Dabei kommt es auch darauf an, ob die Zahlung lediglich unter Vorbehalt erfolgt ist (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 63).

- Wenn der Anbieter des Vertragsangebots (hier: Vermieter) die verspätete schriftliche Annahme seines Angebots nicht unverzüglich rügt, darf keine der beiden Parteien wegen Schriftformmangels vorzeitig kündigen (Rechtsgedanke des § 149 BGB) (OLG Naumberg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 272).

- Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind (BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 -).

- Der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm begründet auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrags, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage trotz Verbotsschildes auf dem danebenliegenden Garagenhof lärmen (LG Wuppertal, Urteil vom 29.07.2008 – 16 S 25/08 -; in: WuM 2008, 563).

- Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu beheizen. Tut er dies trotz Abmahnung nicht, stellt sein Verhalten auch ohne konkreten Schadenseintritt einen Grund zur fristgemäßen Kündigung dar (LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007 – 10 S 163/07 -; in: Info M 9/08, 316).

- Auch wenn der Mieter mit mehreren Monatsmieten in Zahlungsverzug gerät (hier: 5 Monate), liegt noch keine die ordentliche Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter den gesamten Rückstand alsbald nach Erhalt der Kündigung ausgleicht und den Rückstand nicht vorsätzlich verursacht hat (hier: u. a. Unkenntnis von Vermieterwechsel infolge von berufsbedingter Abwesenheit (KG, Urteil vom 9.6.2008 – 8 U 217/07 -; Info M 9/08, 317).

- Zahlt der (Wohnraum-) Mieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, kann das einen Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich (AG Neukölln, Teilurteil vom 11.4.2008 – 16 C 430/07 (rechtskräftig nach Beschluss des LG Berlin vom 15.8.2008 – 65 S 160/08 -, gem. § 522 Abs. 2 ZPO) -; in: GE 2008, 1431).

- Eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist „verbraucht“, wenn nach der letzten Abmahnung ein längerer Zeitraum bis zu dem kündigungsauslösenden neuen Zahlungsverzug liegt (hier: acht Monate). Der Vermieter kann in einem solchen Fall erst nach erneuter, fruchtloser Abmahnung kündigen (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 412/07; in: Info M 10/08, 373).

- Bei einer ordentlichen Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen ist der Mieter für fehlendes Verschulden darlegungs- und beweispflichtig. ER hat insbesondere darzulegen, warum es zu wirtschaftlichen Engpässen gekommen ist und welche unvorhergesehenen Ausgaben er gehabt hat (KG, Urteil vom 24.7.2008 – 8 U 26/08 -; in: BeckRS 2008 17912 und Info M 2008, 445).

- Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: WuM 2008, 31).

- Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderungsquote, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausscheiden kann (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08 -; in: GE 2009, 1126).

- 1. Es ist jedem Mieter unbenommen, seine Wohnung nach individuellen Bedürfnissen zu beheizen. 2. Erst wenn durch geringes Heizen Schäden entstehen können, liegt eine Pflichtverletzung vor bei Verschulden des Mieters. 3. Den Vermieter trifft die Darlegungs- und Beweislast auch für den Zeitpunkt des Entstehens von Schimmel und foggingähnlichen Staubablagerungen (AG Saarbrücken, urteil vom 09.12.2009 – 4 C 487/08 -; in: ZMR 2010, 698 f.).

- 1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. 2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. 3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: IMR 2011, 135).

- 1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben. 2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. 3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen. 4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung“). 5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht“ erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011 – 67 S 502/10 -; in: GE 2011, 691).

- Führt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung  durch, berechtigt das den Vermieter nicht ohne Weiters zur Kündigung wegen Vertragsverstoßes, wenn materiell ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht und dem Mieter unter Würdigung aller Einzelumstände keine bewusste Missachtung der Belange und Person des Vermieters vorzuwerfen ist (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 – 63 S 517/10 -; in: GE 2011, 1159).

- Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist auch die rückständige Nutzungsentschädigung vollständig entrichtet  (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2011 – 65 S 422/11 -; in: GE 2011, 1310).

- 1. Eine jahrelange unpünktliche und unvollständige Mietzahlung berechtigt nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn eine vorherige Abmahnung nicht nur eine Zahlungsaufforderung enthielt, sondern zusätlich Konsequenzen angedroht wurden. 2. Auch eine ordentliche Kündigung kommt nur werden einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung in Betracht, die eine Abmahnung voraussetzen kann, wenn in der Vergangenheit das beanstandete Verhalten (unpünktliche und unvollständige Mietzahlung) immer wieder hingenommen wurde (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 178/11 -; in: GE 2012, 343).

- Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 nr. 3 BGB gilt entsprechend für die ordentliche Kündigung. Schon ein Zahlungsrückstand mit einer Monatsmiete kann die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2012 – 67 S 42/11 -; in: GE 2012, 548).

- Eine ungenehmigte Hundehaltung trotz Abmahnung ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2012 – 63 S 421/11 -; in: GE 2012, 899).

- Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nru für die außerordentliche Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden (BGH, Beschluss vom 15.08.2012 – VIII ZR 238/12 -; in: GE 2012, 1373).

- Der Ausgleich eines Mietrückstands, der nach Minderung wegen vermeintlicher Mängel entstanden ist, kann den Kündigungsgrund unter besonderen Umständen in einem "milderen Licht" erscheinen lassen und eine ordentliche Kündigung hinfällig machen (LG Krefeld, Urteil vom 28.11.2012 - 2 S 33/12 -; in: GE 2013, 122).

- Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt, was frühestens mit Fälligkeit der weiteren Kautionsrate der Fall ist (AG Neukölln, Urteil vom 28.03.2012 – 13 C 396/11 -; in: GE 2013, 271).

- Eine Strafanzeige gegen den Vermieter ist noch kein zur Kündigung berechtigender Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung, wenn der Mieter lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt und sich selbst als Opfer einer Straftat ansieht (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 15.04.2013, 16 S 230/12 -; in: GE 2013, 692).

- Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters leigt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -).

- Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 - 13 C 66/13 -; in: GE 2013, 1283).

 

- Ein nachträgliches - vertragstreues - Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten (LG Berlin, Beschluss vom 11.06.2013 - 63 S 35/13 -; in: GE 2013, 1342).

 

- Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist berechtigt, wenn der Mieter vertragswidrig trotz Abmahnung mehrere Monate land die Zahlungsfrist überschreitet sowie über zehn Monate lang eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht bezahlt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 05.06.2013 - 18 S 104/13 -; in: GE 2013, 1522).

 

- Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstandes von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten fristgerecht gekündigt, kann die Berufung auf die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter den Rückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht und sich in dem langjähig bestehenden Mietverhältnis stets vertragstreu verhalten hat (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 - 63 S 421/12 -; in: GE 2014, 60).

 

- Drastische Meinungsäußerungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie offensichtlich falsch und deshalb als Schmähkritik einzuschätzen sind (LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013 - 65 S 403/12 -; in: GE 2013, 1655). 

 

- Eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung nach bereits erfolgter Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung kann unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2013 - 63 S 134/13 -; in: GE 2014, 195).

 

- Verlässt der Mieter eine ofenbeheizte Wohnung im Herbst für längere Zeit mit absichtlich geöffneten Fenstern in Küche und Bad, liegt darin eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigt, wenn ein konkreter Schaden dadurch noch nicht entstanden ist (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014 - 65 S 268/13 -; in: GE 2014, 323).

 

- Mahnt der Vermieter ständig verspätete Mietzahlungen zunächst ab, nimmt er danach jedoch über mehrere Jahre die weiterhin verspäteten Zahlungen konsequenzlos hin, ist von einer konkludenten Änderung der Fälligkeitsregelung auszugehen (Lg Berlin, Urteil vom 08.01.2014 - 65 S 213/13 -; in: GE 2014, 323).

 

- 1. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wegen Mietrückstands wird durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam; nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter wegen Rechtsmissbrauchs sich nicht darauf berufen. 2. Die Pflichtverletzung erscheint nicht im "milderen Licht" im Sinne der Rechtsprechung des BGH, wenn das Mietverhältnis nur wenige Jahre bestand und das JobCenter dem Mieter mitgeteilt hatte, dass die Miete künftig nicht mehr direkt an den Vermieter überwiesen werde (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.12.2013 - 17 C 33/13 -; in: GE 2014, 256).

 

 

 

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Eigenbedarfskündigung

- Dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b BGB berechtigt kündigenden Vermieter obliegt es, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten; widrigenfalls ist sein Räumungsbegehren rechtsmissbräuchlich, sofern nicht Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.01.1993 – 3 Re Miet 2/92 -, in: GE 1993, 369).

- 1) Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht. 2) Der geltend gemachte Eigenbedarf ist vernünftig und nachvollziehbar, wenn einer der Miteigentümer und Vermieter mit dem Ehegatten und dem gemeinsamen Kind in der gekündigten Wohnung zusammen leben will. 3) Der Vermieter braucht eine ihm gehörende Wohnung dann nicht als Alternativwohnung in Anspruch zu nehmen, wenn darin der vernünftige Bedarf nicht gleichwertig gedeckt werden kann. Dem Vermieter ist es auch nicht zuzumuten, mehrere kleinere Wohnungen baulich zusammen zu legen, um in der dann entstehenden größeren Wohnung seinen Eigenbedarf zu decken. 4) Kommt es bei der Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen darauf an, ob die eine oder andere Mietpartei ihre Lebensplanung ändern muss, kommt dem Vermieterinteresse der Vorrang zu. (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2000 – 64 S 12/00 -, in: NZM 2001, 583).

- Die sog. Anbietpflicht bezieht sich auch auf die zum Tausch zur Verfügung stehende und von dem Vermieter noch bewohnte eigene Wohnung des Vermieters. Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entfällt nicht dadurch, dass der Vermieter nachträglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2001 – 61 S 620/00 -, in: GE 2002, 400).

- 1. Eigenbedarf kann auch trotz einer im Hause der gekündigten Wohnung leer stehenden Alternativwohnung bestehen, wenn diese zum Bezug durch einen anderen Miteigentümer vorgesehen ist und ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für das Festhalten des anderen Miteigentümers am Bezug gerade der gekündigten Wohnung gegeben ist. 2. Fehlt es an konkretisierenden Einwänden des Mieters gegen den Eigennutzungswunsch des Vermieters, so muss sich das Gericht nicht von sich aus mit dem Eigenbedarf auseinander setzen (BVerfG, Beschluss vom 07.05.2001 – 2 BvR 188/01 -, in: NZM 2001, 706).

- Nach einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verpflichtet, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten (BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 – , in: NJW 2003, 2604).

- Die Anbietpflicht des Vermieters, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt hat, beschränkt sich auf freigewordene Alternativwohnungen im gleichen Haus oder der Wohnanlage (BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02 – , in: NJW 2003, 2604).

- 1. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. 2. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – ).

- Trotz einer berechtigten Eigenbedarfskündigung kann der Widerspruch wegen unzumutbarer Härte berechtigt sein, wenn beide Mieter über 80 Jahre alt sind und eine Mieterin darüber hinaus an Krebs erkrankt ist (BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 246/03 - , in: GE 2005, 174).

- Ein nachvollziehbarer vernünftiger Eigennutzungswunsch des Vermieters kann vorliegen, wenn er aus Kostengründen eine Vier-Zimmer-Wohnung seinem Sohn zur Verfügung stellen will (LG Potsdam, Urteil vom 23.12.2004 – 11 S 125/04 - , in: GE 2005, 187).

- Ein Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung künftig selbst nutzen will. Macht der Mieter allerdings geltend, die Gründe seien nur vorgeschoben, muss er dies vor Gericht beweisen (BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 -).

- Der Wohnungskäufer ist an einen zeitlich unbegrenzten Verzicht des Verkäufers auf Eigenbedarfskündigung gebunden; das gilt auch, wenn die vertraglich vorgesehene Schriftformklausel nicht eingehalten ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2005 – 208 C 538/04 - , in: GE 2005, 1499).

- Der Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung nicht nur für Wohnzwecke, sondern überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, steht der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen (BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 - , in: GE 2005, 1548).

- Eigenbedarf kann auch geltend gemacht werden, wenn die Räume für einen Angehörigen und dessen Pflegeperson benötigt werden. Zum Wohnbedarf sind die Grundsätze heranzuziehen, die im Zusammenhang mit dem Bedarf des Vermieters selbst für seine eigenen Wohnbedürfnisse gelten. Entscheidend kommt es darauf an, was der Eigentümer und Vermieter nach seinen persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen für angemessen erachtet. Ein berechtigtes Interesse setzt nicht voraus, dass die Pflegebedürftigkeit des Angehörigen bereits eingetreten ist. Es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einer Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass die Dienste in naher Zukunft benötigt würden. Eine konkrete Pflegeperson muss nicht benannt werden, denn diese kann naturgemäß erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Mietern gesucht werden. Es reicht aus, dass konkrete Vorstellungen über den möglichen Personenkreis bestehen und eine Suche nicht grundsätzlich aussichtslos ist (LG Potsdam, Urteil vom 03.11.2005 – 11 S 146/05 -, in: GE 2005, 1553).

- Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung (nur teilweise) für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (hier: Architekturbüro) zu nutzen, ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 I GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 II Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken (BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 -, in: NJW 2005, 3782; Info M 2006, 220).

- Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 – in: GE 2006, 115, NJW 2006, 220).

- Die Einschränkung des Kündigungsrechts im Mietvertrag auf „besondere Ausnahmefälle“, bei denen „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters eine Vertragsbeendigung des Mietverhältnisses „notwendig machen“, gilt auch für den Erwerber der Mietsache. In solchen Fällen ist eine Kündigung des Erwerbers wegen eines nur „berechtigten“ Eigenbedarfsinteresses ausgeschlossen (LG Frankenthal, Urteil vom 27.07.2005 – 2 C 119/05 -, in: Info M 2006, 124).

- Will die Vermieterin bereits ein halbes Jahr nach Vermietung Eigenbedarf geltend machen, muss sie schon bei Vertragsabschluss auf den möglichen Bedarfsgrund hinweisen (AG Winsen/Luhe, Beschluss vom 25.01.2006 – 23 C 70/06 -, in: WuM 2006, 622 ff.).

- Der Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, wenn er für mehr als 1 Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: Info M 2007, 112, GE 2007, 906).

- a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 -, in: GE 2007, 1187).

- Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06 -, in: GE 2007, 1185; NJW 2007, 2845).

- Eigenbedarfskündigung: Anerkennung einer unzumutbaren Härte bei kranken, über 80-jährigen Mietern mit 40-jähriger Wohndauer (LG Bochum, Hinweisbeschluss vom 16.02.2007 – 10 S 68/06 -, in: ZMR 2007, 452 ff.).

- Eine auf Eigenbedarf für die Tochter gestützte Kündigung ist von vornherein nicht ausreichend begründet, wenn in dem Kündigungsschreiben nur der Bedarf, nicht aber die bisherigen Wohnverhältnisse der Tochter dargelegt werden (LG Hamburg, Hinweisbeschluss vom 15.12.2006 – 316 S 122/06 -, in: WuM 2007, 457).

- 1. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. 2. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 -, in: GE 2003, 1078).

- Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter“ im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03 -).

- Ein Vermieter kann bei der Kündigung eines Mietverhältnisses Eigenbedarf geltend machen. Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, ist die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 - ).

- Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: NJW 2007, 1742).

- Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07 -).

- Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter seinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung durch einstweilige Verfügung sichern (hier: Verbot, an Dritte zu vermieten oder zu verkaufen). Wenn der Mieter starke Indizien für eine vorgetäuschte Eigennutzung vorträgt, genügt das schlichte Bestreiten des Vermieters nicht (LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2007 – 307 S 34/07 -; in: ZMR 2007, 787; Info M 2008, 194).

- Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 und BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: GE 2008, 1048).

- Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter ist verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine freiwerdende Alternativwohnung anzubieten. Diese Pflicht beginnt, wenn die Wohnung ihm tatsächlich zur Verfügung steht, und sie endet mit Ablauf der Kündigungsfrist (Anschl. An BGH, 9.7.2003 – VIII ZR 311/02) (BGH, Urteil vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: Info M 9/08, 321).

- Eine Vermieter-GbR mit einer Vielzahl von Gesellschaftern darf sich ausnahmsweise nicht auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen, - wenn sie erklärtermaßen erworben hat, damit die Gesellschafter selbst nutzen und Wohnungseigentum erwerben können, und - wenn für den Mieter bei Anmietung nicht absehbar war, dass sich die Eigenbedarfsmöglichkeiten „vervielfältigen“ würden (LG München I, Urteil vom 30.07.2008 – 14 S 20441/07 (nicht rechtskräftig, Revision anhängig beim BGH – VIII ZR 231/08 -; in: Info M 10/08, 365).

- 1. Eine Eigenbedarfskündigung aufgrund der Verschlechterung einer Erkrankung eines Angehörigen verstößt gegen Treu und Glauben, wenn diese Erkrankung bei Vertragsschluss bereits bekannt war und eine weitere Verschlechterung nicht ausgeschlossen werden konnte. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Vertragsschluss langwierige Vertragsverhandlungen vorausgegangen sind und zwischen Vertragsschluss und Vertragsbeginn wiederum ein mehrwöchiger Zeitraum liegt. 2. Die durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsposition der Vermieterin, die grundsätzlich auch die freie Entscheidung über die Nutzung der Wohnung umfasst, wird hierdurch zugunsten der schützenswerten Interessen der Mieter an der zugesagten langfristigen Mietdauer in zulässiger Weise beschränkt, da nicht – in unzulässiger Weise – in ihre Lebensplanung eingegriffen wird, sondern lediglich die Durchsetzung eins Selbstnutzungsrechtes verhindert wird aus Gründen, die die Vermieterin durch mangelnde aber mögliche Vorkehrung in zurechenbarer Weise selbst gesetzt hat (AG Bremen, Urteil vom 19.8.2008 – 4 C 513/07 -; in: WuM 2008, 730).

- Erwirbt die BGB-Gesellschaft ein vermietetes Mehrfamilienhaus, kann sie für einen Gesellschafter einen Eigenbedarf in einem Bestandsmietvertrag auch dann nicht geltend machen, wenn zwischenzeitlich die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt ist und der Gesellschafter als Eigentümer der vermieteten Wohnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde (LG München I, Urteil vom 30.7.2008 – 14 S 20441/07 (n. rkr.) -; in: WuM 2008, 731).

- Der Schadensersatzanspruch des Wohnungsmieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung ist nach der Räumung auf Naturalrestitution und daher auf erneute Überlassung der Wohnung gerichtet und kann mit einstweiliger Verfügung auf ein Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen oder die Wohnung zu veräußern, vorläufig gesichert werden, solange eine Vermietung an einen Dritten nicht bereits erfolgt ist (LG Hamburg, Urteil vom 7.6.2007 – 307 S 34/07 -; in: WuM 2008, 92).

- In Fällen eines nicht in die Tat umgesetzten Einzugs in die aufgrund einer Eigenbedarfskündigung geräumte Wohnung trifft den Vermieter die sekundäre Behauptungslast und damit die Obliegenheit, über das schlichte Bestreiten hinaus nachvollziehbar und schlüssig darzulegen, wieso der in der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf im Nachhinein entfallen sein soll. Eine Schadensersatzforderung wegen vermeintlicher Eigenbedarfskündigung ist nicht schon allein deswegen ausgeschlossen, weil der Auszug der vormaligen Mieter letztlich aufgrund eines im Gerichtsverfahrens geschlossenen Vergleichs erfolgte. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB ist auf einen Schadenersatzanspruch wegen vermeintlicher Eigenbedarfskündigung nicht anwendbar (AG Bremen, Urteil vom 13.2.2008 – 23 C 224/06 -; in: WuM 2008, 413).

- Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfirst für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9.7.2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463) (BGH, Urteil vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: WuM 2008, 497 und NJW 2009, 1141).

- Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – VIII ZR 62/08 -; in: NJW-aktuell 11/2009, VIII).

- Verschlimmert sich der Krankheitszustand eines Angehörigen, ist die Eigenbedarfskündigung jedenfalls dann treuwidrig, wenn diese Entwicklung bei Vertragsschluss bereits vorhersehbar war (AG Bremen, Urteil vom 19.8.2008 – 4 C 513707 -; in: WuM 2008, 730 und Info M 2009, 67).

- a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtmissbräuchlichen Verhaltens entgegen (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – VIII ZR 62/08 -; in: GE 2009, 575).

- Die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -; in: GE 2009, 651).

- Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, das er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 231/07 -; in: NJW-aktuell 24/2009, VIII und GE 2009, 710).

- Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet Eigenbedarf zumindest dann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 3.3.2009 – VIII ZR 247/08 -; in: GE 2009, 714 und NJW-aktuell 19/2009, VIII und Info M 2009, 264).

- Der  Vermieter haftet auf Schadensersatz, wenn er aufgrund eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs kündigt und den Mieter dadurch zum Auszug bewegt. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung (schon) formell unwirksam war und der Mieter „unter dem Eindruck“ der scheinbar materiell gerechtfertigten Kündigung einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat (BGH, Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07 -; in: Info M 2009, 214).

- Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln (BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08 -).

- Die GbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Eine Ausnahme im Sinne der Schutzvorschrift des § 577a BGB ist auch dann nicht geboten, wenn die GbR erklärtermaßen erworben hat, damit die Gesellschafter selbst nutzen und Wohneigentum erwerben können, sog. Münchener Modell (BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08 -; in: Info M 2009, 265).

- Die Mitteilung zweier gesonderter Eigenbedarfslagen im Kündigungsschreiben führt zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2009 – 63 S 425/08 - ; in: GE 2009, 1437).

- Die die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters in Form der GbR zu Gunsten von Bedarf eines Gesellschafters rechtfertigenden Überlegungen treffen auf eine Personenhandelsgesellschaft wir die OHG oder die KG nicht zu. Denn eine Personenhandelsgesellschaft entsteht nicht „zufällig“ (so wie es bei einer Personenmehrheit – etwa einem Ehepaar – vom Zufall abhängt, ob dieses dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet), sondern durch zum Teil umfangreiches, rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrags an bis hin zur Eintragung im Handelsregister (LG Hamburg, Urteil vom 07.08.2009 – 311 S 128/08 -; in: NJW 2009, 3793).

- Ein Sanierungsvertrag mit dem Land Berlin, in dem zur angemessenen Wohnraumversorgung ein Belegungsrecht begründet wird, kann einen stillschweigenden Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Belegungsbindung enthalten (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2009 – 65 S 407/08 -; in: GE 2009, 1627).

- Der Vermieter kann auch dann wegen eines berechtigten Interesses kündigen, wenn seine Ehefrau die Wohnung in vollem Umfang zu beruflichen Zwecken nutzen will (hier: Tierbedarfshandel) und es im näheren Umkreis keine vergleichbaren Räumlichkeiten hierfür gibt (LG Braunschweig, Beschluss vom 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: Info M 2009, 466).

- Eine Kommanditgesellschaft kann für ihre Gesellschafter keinen Eigenbedarf geltend machen. Das gilt auch dann, wenn es um den Wohnbedarf einer Kommanditistin geht, die zugleich Tochter des Geschäftsführers und Komplementärs ist (LG Hamburg, Urteil vom 07.08.2009 – 311 S 128/08 (rk.) -; in: NJW 2009, 3793 und Info M 2009, 467).

- Vor Ausspruch der auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter dem Mieter eine im selben Haus leerstehende Wohnung anbieten, auch wenn diese aus seiner Sicht für den Mieter (hier: Gehbehinderung) ungeeignet ist (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2009 – 65 S 303/08 -; in: GE 2010, 127).

- Eine Nichte ist eine Familienangehörige i. S. des § 573 II Nr. 2 BGB. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder sind noch so eng mit dem Vermieter verwandt, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 -; in: NJW-aktuell 6/2010, 6).

- Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 313/08 -; in: GE 2010, 339 und IMR 2010, 82).

- Möchte ein Vermieter seine vermietete Wohnung beruflich nutzen, so stellt dies einen berechtigten Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dar (LG Braunschweig, 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: IMR März 2010).

- Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09 – [vgl. BayObLG, Urteil vom 27.07.2007 – VIII ZR 271/06 -; in: NJW 1981, 2197, 2199 f. und NZM 2007, 679).

- Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung von Senat, NJW 2003, 2604) (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 -; in: IMR 2010, 124; NJW 2010, 1290).

- Für die nach § 573 Abs. 3 BGB erforderliche Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Eine dramatisierende Darstellung führt regelmäßig nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09 -; in: IMR 201, 217).

- Ein Vermieter setzt sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH, Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09 -; in: GE 2010, 1418). 

- Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter nur darlegen, warum er ein berechtigtes Interesse an einer Mietwohnung hat, seinen weiteren Grundbesitz muss er jedoch nicht offenlegen. Eigenbedarf wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass eine andere Wohnung des Vermieters fei ist oder frei wird, wenn für den Bezug der vermieteten Wohnung ein vernünftiger oder nachvollziehbarer Grund gegeben ist. Ein Vermieter kann nicht darauf verwiesen werden, dass er bereits eine in seinem Eigentum stehende Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, wenn diese im Hinblick auf die Möbelstücke des Vermieters zu klein bemessen ist und sie zudem wegen der finanziellen Lage veräußert werden soll (LG Koblenz, Urteil vom 14.10.2008 – 6 S 21/08 -; in: ZMR 2010, 762 ff.).

- 1. Ein Vermieter, der berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigt, muss dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: GE 2010, 1684).

- 1. Der Zweck des Begründungszwangs einer Kündigung wegen Eigenbedarfs besteht darin, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. 2. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. 3. Bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung reicht es aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat. Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstandes in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regelmäßig der Fall. Eine darüberhinausgehende Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: IMR 2010, 507).

- 1. Der wegen Eigenbedarfs berechtigte kündigende Vermieter hat dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. 2. Der Vermieter erfüllt seine Anbietpflicht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß, wenn er den gekündigten Mieter über die wesentlichen Vertragsbedingungen (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten)) der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: IMR 2010, 508).

- Der Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags gegenüber einer 99-jährigen Mieterin bei 39 Jahren Mietdauer stehen „nach allgemeiner Lebenserfahrung“ Härtegründe im Sinne einer „Verwurzelung mit der Wohngegend“ und „einer nachhaltigen Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbefindens“ entgegen (LG Bonn, Beschluss vom 08.10.2010 – 6 S 130/10 -; in: IMR 2010, 518).

- Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraumietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10 -; in: GE 2011, 262).

- Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter seine Mutter im eigenen Haus wohnen lassen will, die beabsichtigt, aus einer größeren und teureren (Eigentums-)Wohnung (wenn auch in besserer Wohnlage) auszuziehen. 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und eine Räumungsfrist kommen nur ausnahmsweise in Betracht; Voraussetzung wäre, dass der Mieter in angemessener Zeit keinen angemessenen Ersatzwohnraum trotz Bemühungen finden kann (AG Tiergarten, Urteil vom 13.01.2011 – 8 C 66/10 -; in: GE 2011, 617).

- Erklärt der Grundstückserwerber, dass eine Eigennutzung nicht beabsichtigt sei, ist eine später dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf schon vorhersehbar war (AG Köpenick, Urteil vom 31.03.2011 – 11 C 222/10 -; in: GE 2011, 757).

- Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2011 – 63 S 439/10 -; in: GE 2011, 1085).

- Wenn der Eigenbedarf auf Gründen beruht, die beim Vermieter schon länger vorhanden sind (hier: Kinderwunsch und Aufnahme selbstständiger Tätigkeit), kann die Verpflichtung bestehen, dem Mieter eine freie Alternativewohnung im gleichen Gebäude auch schon vor Kündigungsausspruch anzubieten (AG Landsberg am Lech, Urteil vom 29.06.2010 – 1 C 194/10 -; in: IMR 2011, 183).

- Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist; eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und verfassungswidrig (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 8/10 -; in: GE 2012, 121).

- Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Das gilt auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses ohne Einhaltung der Schriftform vereinbaren (BGH, Hinweisbeschluss vom 24.01.2012 – VIII ZR 235/11 -; in: GE 2012, 686)

- Der Vermieter ist trotz rechtskräftiger Abweisung einer Räumungsklage in einem Vorprozess wegen einer vorangegangenen Eigenbedarfskündigung nicht gehindert, mit einer erneuten Räumungsklage wegen Eigenbedarfs geltend zu machen, das Mietverhältnis sei durch die jetzige Kündigung nunmehr beendet (BGH, Beschluss vom 17.01.2012 – VIII ZR 171/11 -; in: GE 2012, 479)

- Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573  Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: GE 2012, 1631).

- Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschft zumindest vorläufig aufzuheben (LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012 – 5 S 42/12 -; in: WuM 2013, 49).

- Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortsetzung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.10.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: WuM 2013, 47).

- Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung leigen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben (LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012 - 5 S 42/12 -; in: GE 2013, 123).

- 1. Der Vermieter darf wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen, wenn er nicht Eigentümer ist. 2. Der Gesetzgeber stellt nicht auf das Erlangungsinteresse des Eigentümers ab, sondern legt ausdrücklich den Bedarf des "Vermieters" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für das berechtigte Interesse im Sinne des § 573 BGB als maßgeblich zu Grunde (LG Hamburg, Urteil vom 09.06.2011 - 307 S 41/11 -; in: IMR 2011, 495).

- Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (BGH, urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -; in: GE 2013, 674).

- 1. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war. 2. Als vorhersehbar gilt ein Bedarf, der innerhalb von 21 Monaten ab dem Abschluss des Wohnungsmietvertrags für den 19-jährigen, ältesten Sohn des Vermieters geltend gemacht wird (LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 – 6 S 79/11 -; in: IMR 2012, 97).

- Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus (AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012 - 8 C 51/12 -; in: IMR 2013, 285).

- 1. Ein Räumungsverlangen nach einer Eigenbedarfskündigung für eine Wohnung im ersten Stock ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare Wohnung im zweiten Stock zur Verfügung steht, so dass die Wohnung des Mieters nicht mehr im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird. 2. Auf eine Gehbehinderung des Angehörigen kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn im Haus ein Fahrstuhl vorhanden ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.09.2013 - 218 C 152/13 -; in: GE 2013, 1463).

- Ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht für eine Eigenbedarfskündigung ist dann zu bejahen, wenn der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung für regelmäßige Besuche bei seiner Tochter nutzen will (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 - 67 S 121/12 -; in: GE 2013, 1517). 

- Gelegentliche kurze Besuche des Vermieters bei seiner in einer anderen Stadt lebenden Tochter rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung, um die vermietete Wohnung für seine Besuche nutzen zu können (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 - 67 S 121/12 -; in: WuM 2013, 741).

 

 

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Sonstige ordentliche Kündigungen

 

- Eine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam (BGH, Urteil vom 22.10.2003 - XII 112/02 – , in: GE 2004, 104).

- Die ersatzlose Beseitigung von Wohnraum zur Beseitigung von erheblichem Leerstand aufgrund geänderter Nachfrage ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2007 – 63 T 132/06 -, in: GE 2007, 447).

- Der Vermieter, der das Wohngebäude aufgrund der Schäden der Bausubstanz abreißen lassen will, muss als Begründung in seinem Kündigungsschreiben die Reparaturkosten den Abriss- und Neubaukosten Erträge gegenüberstellen sowie die zu erwartenden nach einer Sanierung denen eines Neubaus (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2006 – 63 S 48/06 -, in: GE 2007,659).

- Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind (BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 -; in: GE 2008, 1118).

- Die Beurteilung, ob der Mieter im Sinn von BGB § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug ist, richtet sich nicht nach dem für den einzelnen Termin rückständigen Mietzins, sondern nach dem gesamten Mietzinsrückstand. Dieser ist jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt (BGH, Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/86 -).

- Der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm begründet auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrags, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage trotz Verbotsschildes auf dem danebenliegenden Garagenhof lärmen (LG Wuppertal, Urteil vom 29.7.2008 – 16 S 25/08 -; in: WuM 2008, 563).

- a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters uns schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen (BGH, Urteil vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 -).

- a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall und Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil de Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verweisen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08 -; in: GE 2009, 381).

- Eine Verwertungskündigung ist nicht treuwidrig, weil der Vermieter das Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität erworben hat. Der Vermieter verletzt auch nicht das Verbot einer Kündigung zur Vorbereitung einer Umwandlung in Eigentumswohnungen, wenn er schon beim Erwerb beabsichtigt, da Altgebäude abzureißen und durch eine neu errichtete Wohnungseigentumsanlage zu ersetzen (BGH, Urteil vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 -; in: Info M 3/09, 57).

- Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -).

- Hat sich der Vermieter das Recht ausbedungen, bei einer Veräußerung des Mieterbetriebs seine Zustimmung zu verweigern und den Mietvertrag zu kündigen, darf er dieses Recht auch dann ausüben, wenn er dadurch den Bestand der Arbeitsplätze in dem veräußerten Betrieb gefährdet. Die Richtlinie 2001/23/EG des Rates zum Schutz der Arbeitnehmer („Betriebsübergangs-Richtlinie“) steht der Kündigung nicht entgegen (EuGH, Urteil vom 16.10.2008 – C-313/07 -; in: Info M 2009, 122).

- Die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -; in: GE 2009, 651 und NJW 2009, 1808).

- Die Kündigung des Wohnraummietvertrages aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zur formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die einschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen; dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragsberechnungen anzustellen. Die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Soll wegen vorhandener Bauschäden und entsprechender Sanierungskosten das Gebäude abgerissen werden und anstelle dessen ein Neubau errichtet werden, ist vom Vermieter darzulegen und zu belegen, dass die Ersatzbebauung tatsächlich wie in der Kündigung mitgeteilt verwirklicht werden soll, wie hoch die Kosten sein werden und welche Erträge mit der Bewirtschaftung des Neubaus erzielt werden sollen. Eine Vorratskündigung ist unzulässig (LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 19.06.2009; in: WuM 2009, 466). 

- Eine unberechtigte Anbringung einer Satellitenantenne an einer Außenfassade des Hauses stellt nicht ohne Weiteres eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters dar, die es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es kommt vielmehr auf das Einzelverhalten beider Mietvertragsparteien an. Gegebenenfalls ist es dem Vermieter zuzumuten, den Mieter auf Beseitigung der Antenne in Anspruch zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2009 – 63 S 476/08 -; in: GE 2009, 1316).

- Die Wirksamkeit einer mit einem geplanten Neubau begründeten Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt auch den Nachweis voraus, dass eine Ersatzbebauung tatsächlich erfolgen soll; erforderlich sind auch die Angabe der Neubaukosten und mit der Bewirtschaftung des Neubaus zu erzielenden Erträge (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 – 63 S 10/08 -; in: GE 2009, 1497).

- Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 294/08 -).

- Dem Vermieter steht ein Kündigungsrecht wegen eines berechtigten Interesses zu, sofern seine Ehefrau die Mietwohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will (LG Braunschweig, Beschluss vom 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: IMR 2010, 178).

- Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller, sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck – mit Ausnahme eines Bordells – vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter (KG, Beschluss vom 20.05.2009 – 8 U 38/09 -; in: IMR 2010, 10).

- Die Beantwortung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es darauf an, aus welchem Grund eine erneute unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung erfolgte. Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 65 S 505/09 -; in: GE 2010, 1341).

- 1. Voraussetzung für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass der Vermieter durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen Nachteil erleidet. 2. Hat er die Wohnung im vermieteten Zustand erworben, ist unter anderem ein Vergleich zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem Verkaufserlös im vermieteten Zustand vorzunehmen. 3. Maßgeblich ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis; Minderungsmöglichkeiten sind zu berücksichtigen. 4. Im Übrigen sind das Bestandsinteresse des Mieter und das Verwertungsinteresse des Eigentümers unter Berücksichtigung aller Umstände abzuwägen (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2010 – 63 S 578/09 -; in: GE 2010, 1420).

- Für eine ordentliche Kündigung reichen ständige Mietminderungen dann nicht aus, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommenen Mietminderungen in geringem Umfang beruht (AG Köpenick, Urteil vom 14.10.2010 – 13 C 156/09 -; in: GE 2010, 1627).  

- Übt der Erwerber einer vermieteten Immobilie das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aus, so erlischt auch ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht des Mieters. § 111 InsO soll dem Erwerber einer bestmöglichen Verwertung des Grundeigentums eine freie Disposition über das Objekt ermöglichen. Dies umfasst auch das Recht des Erwerbers, eine etwaige Neuvermietung an einen Mieter seiner Wahl vorzunehmen (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -).

- a) Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. b) Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier: Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen (BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 -; in: IMR 2011, 136; GE 2011, 478).

- Wird die Sanierung einer kompletten Etage durch teilweise Nutzung mit einer Wohnung gehindert, kommt für die angestrebte Vollsanierung der vom Mieter bewohnten, seit längerem nicht renovierten Wohnung die Kündigung aus berechtigtem Interesse in Betracht (LG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011 - 2/11 S 7/11 -; in: IMR 2011, 141).

- Eine Verwertungskündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter eine anderweitige Verwertungsabsicht hat, diese den Umständen nach angemessen ist, der Bestand des Mietverhältnisses der Verwertung entgegensteht und im Falle der Hinderung dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 - 67 S 15/09 -; in: GE 2011, 1553).

- a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen. b) § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. c) Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes“ Interesse vorhanden sein (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/11 -; in: GE 2012, 892).

- Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 -; in: GE 2012, 1629).

- Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortsetzung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.10.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: WuM 2013, 47).

- Bezweckt ein Vermieter mit seiner ordentlichen Kündigung zugleich, sich einem Mängelbeseitigungsbegehren zu entziehen, liegt kein Fall der Rechtsmissbräuchlichkeit vor (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2010 - 10 W 114/10 -; in: IMR 2011, 101).

- Eine zur Kündigung berechtigende vertragswidrige Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung einen Gewerbebetrieb (hier: u. a. Hausmeisterservice) unterhält, selbst wenn keine konkreten Störungen von dem Betrieb ausgehen (BGH, Beschluss vom 31.07.2013 - VIII ZR 149/13 -; in: GE 2013, 1132).

- Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11).

 

 

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Außerordentliche/Fristlose Kündigung

 

Kündigung wegen Zahlungsverzug

- Eine Klausel, nach der die außerordentliche Kündigung des Vermieters zulässig ist, wenn der Mieter mit den Zahlungen des Mietzinses nach fruchtloser Mahnung länger als einen Monat im Rückstand ist, verstößt gegen § 9 AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001 – 24 U 199/00 -, in: GE 2003, 186).

- Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 554 BGB vorzeitig kündigt, umfasst grundsätzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18. Januar 2001 – 10 U 152/99).

- 1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen lässt. 2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. 3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung „Mieten“ hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen (LG Berlin, Urteil vom 11.03.1999 – 67 S 336/98 -, in: GE 1999, 1131).

- Der Mieter, der Anlass zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt, haftet für den Mietausfall aus positiver Vertragsverletzung; ein Mitverschulden des Vermieters wegen pflichtwidrig unterlassener Weitervermietung ist vom Mieter darzulegen (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2002 – 63 S 342/01 -, in: GE 2002, 1065).

- 1. Haftet der Mieter eines Geschäftsraummietvertrages auf Mietausfallschaden wegen Auflösungsverschuldens (hier: fristlose Kündigung des Vermieters nach Zahlungsverzug), kann der Vermieter seiner Schadensminderungspflicht nur durch Weitervermietung zu einer deutlich niedrigeren Miete genügen. 2. Ohne konkrete Angaben des Vermieters ist davon auszugehen, dass ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache eine Vermietung in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete gelungen wäre (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002 – 12 O 220/02 -, in: GE 2003, 191).

- Der Mieter muss sich bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 554 BGB a.F. das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 64 S 300/01 -, in: GE 2002, 802).

- 1. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten vollständig bis zum letzten Cent gezahlt hat. 2. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB gilt auch für Zahlungen zwischen Zugang der Kündigung und Erhebung der Räumungsklage. 3. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt gem. § 569 Abs. 4 BGB die Angabe der Mieten voraus, die rückständig sein sollen. 4. Eine falsche Verrechnung von Zahlungen des Mieters ist unerheblich, soweit die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und auch bei richtiger Verrechnung ein Kündigungsgrund bestanden hätte (AG Dortmund, Beschluss vom 31.03.2003 – 125 C 11799/02 -, in: GE 2003, 675).

- 1. Die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstands ist auch dann wirksam, wenn sie unter der aufschiebenden Bedingung der Begleichung des Rückstands erklärt wird. 2. Hat der Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung, aber vor Fristablauf der Bedingung einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingereicht, wird die Kündigung wegen der Sperre des § 112 InsO nicht wirksam (KG, Urteil vom 10.02.2003 – 8 U 140/02 -, in: GE 2003, 740).

- 1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist mangels Begründung unwirksam, wenn nur ein nicht näher bezeichneter Saldo beigefügt ist. 2. Die Prozessvollmacht eines Rechtsanwalts umfasst bei einer Räumungsklage auch die Abgabe einer erneuten Kündigung; eine Zurückweisung durch den Mieter mangels Vollmacht ist ausgeschlossen (LG Berlin, Beschluss vom 27.06.2003 – 65 T 57/03 -, in: GE 2003, 1081).

- Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist auch bei der fristlosen Kündigung der zur Kündigung führende Grund anzugeben. Es reicht nicht aus, einfach einen Saldo mit den Mietrückständen anzugeben, ohne darzulegen, für welche Monate welche Rückstände bestehen (LG Hamburg, Urteil vom 08.07.2003 – 316 S 43/03 -).

- Dem Mieter ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 543 BGB unzumutbar, wenn der Vermieter über längere Zeit mehrfach Betriebskosten vorsätzlich falsch abrechnet und die Einsicht in Belege verweigert (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2003 – 65 S 421/02 -, in: GE 2003, 1081).

- Selbst eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll ( BGH vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

- Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, Beschluss vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03 – , in: GE 2004, 233).

- Ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, ist auch eine hilfsweise wegen des Zahlungsverzuges erklärte ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung unwirksam (Rechtsmissbrauch) (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2003, - 65 S 172/03 – , in: GE 2004, 237).

- Sind in den vermieteten Gewerberäumen (hier: Lagerhalle für Möbel) die Brandschutzeinrichtungen dauerhaft ohne Funktion, kann dieser Zustand eine fristlose Kündigung des Mieters wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit (§ 544 BGB a. F.) rechtfertigen. 2. Beeinträchtigt ein solcher Zustand den tatsächlichen Geschäftsbetrieb des Mieters nicht, ist die Miete nicht gemindert (KG, Urteil vom 22.09.2003 - 12 U 15/02 – , in: GE 2004, 47).

- 1. Die Bezugnahme auf eine nicht unterschriebene Anlage währt nicht die Schriftform für eine außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Kündigung selbst keine ausreichende Begründung enthält. 2. Die Beifügung eines Kontoblattes als bloße Zusammenstellung von Zahlen ist keine ausreichende Begründung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB (AG Dortmund, Beschluss vom 05.12.2003 - 125 C 10656/03 – in: GE 2004, 52).

- Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a. F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist ( BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 – , in: GE 2004, 176).

- 1. Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 554a BGB a.F. (§543 I BGB n.F.) berechtigen. An die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 554 BGB a.F. (§543 III BGB n.F.) nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestands unterlaufen werden dürfen. 2. In einer stillschweigend getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n. F.) erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, dass der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002 – 17 U 97/02 – , in: NJW 2003, 2759).

- Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder –Unwilligkeit beruht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004 – I-10 U 109/03 - , in: GE 2004, 885).

- Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann im schriftlichen Vorverfahren eines Räumungsprozesses ein Versäumnisurteil nach Ablauf der Frist zur Anzeige der Verteidigungsbereitschaft ergehen; für ein Abwarten des Ablaufs der Schonfrist des § 569 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit) findet sich keine Stütze im Gesetz (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2004 – 63 T 81/04 - , in: GE 2004, 1395).

- 1. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung nur in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund) ist auch für die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB anzuwenden. 2. Ist die Nichtzahlung einer Kaution als eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 543 BGB anzusehen, beginnt die angemessene Frist für die Kündigung nicht zu laufen, da es sich um einen Dauertatbestand handelt (KG, Urteil vom 20.12.2004 – 8 U 66/04 - , in: GE 2005, 236).

- Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 - , in: GE 2005, 429).

- Ein Vermieter kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/ Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2005 – 63 S 354/04 -, in: GE 2005, 487).

- Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich zahlt (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2005 – 67 S 200/04 - , in: GE 2005, 867).

- 1. Sind Nebenkostenvorauszahlungen auf die jährlich anzurechnenden Nebenkosten nicht vereinbart, haben sich die Mietvertragsparteien zumindest stillschweigend auf die Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geeinigt, wenn der Mieter die von dem Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als neuen Jahre leistet. 2. Ist die Aufrechnung gegenüber dem Mietzins nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig, kann der Mieter seinen bestrittenen Bereicherungsanspruch zur Vermeidung des eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB rechtfertigenden Mietrückstands allein durch Erhebung einer Zahlungsklage durchsetzen. 3. Hat sich der Mieter ebenso wie der von ihm eingeschaltete Mieterschutzverband leichtfertig der Erkenntnis verschlossen, dass eine Aufrechnung gegen die laufende Mieter mit bestrittenen Gegenforderungen unzulässig war, kann sich der Mieter gegenüber einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.09.2005 – I-10 U 86/05 - , in: GE 2005, 1486).

- Eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen, vielmehr sind auch Zahlungsverzüge vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Das gilt für die außerordentlich fristlose und auch für die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 -, in: GE 2006, 508).

- Ein Vermieter, der die Mietzinsforderungen an einen Dritten abgetreten hat, bleibt weiterhin zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt (Abweichung von LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2004 – 67 T 60/04 -, MM 2004, 375) (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 – 64 S 416/05 -, in: GE 2006, 513, Info M 2006, 286).

- Zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges reicht es aus, dass der saldierte Gesamtrückstand unterteilt nach Monaten denjenigen Zahlungsrückstand wiedergibt, auf den die Kündigung gestützt ist (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2006 – 64 S 379/05 -, in: GE 2006, 782).

- Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das – gestörte – Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten – ungerührt – fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses – fristlos wie fristgemäß – bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 1585).

- Das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen jahrelang fortgesetzter, kleinerer Zahlungseinbehalte (hier: Mehrwertsteuer) ist jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn der Vermieter aufgrund neuer, hinzukommender Zahlungsrückstände eine Frist gesetzt und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs (nur) Klage angedroht hat (BGH, Urteil vom 15.06.2005 – XII ZR 291/01 -, in: NJW 2005, 2775, NZM 2005, 703, ZMR 2005, 776, Info M 2005, 299).

- Hat der Vermieter das Entgelt nur für die Gebrauchsüberlassung der Räume gestundet, genügt ein Rückstand des Mieters iHv. zwei Nebenkostenvorauszahlungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 II 1 Nr. 3a BGB (LG Leipzig, Urteil vom 31.03.2006 – 01HK O 4441/05 -, in: ZMR 2006, 618).

- Verlangt der Vermieter vom Mieter den Ausgleich von Mietrückständen innerhalb einer bestimmten Frist und kündigt er zugleich für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs eine fristlose Kündigung an, verzichtet er damit bis zum Fristablauf auf sein Kündigungsrecht. Eine gleichwohl vor Ablauf der Zahlungsfrist erklärte Kündigung ist unwirksam (OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.05.2006 – 3 W 7/06 -, in: WuM 2006, 456, Info M 2006, 231).

 

- 1. Ein Mieter schuldet nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung die restliche Miete in Form des Mietausfallschadens bis zum fristgemäßen Kündigungszeitpunkt. Auf eine besondere Darlegung des Vermieters kommt es nicht an. 2. Für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters reicht die Angabe eines offenen Saldos aus. 3. Erfolgt die Abrechnung von Betriebskosten auf der Basis von Sollvorschüssen, so kann ein Mietrückstand auch in Form der Gesamtmiete (Nettomiete zzgl. abrechenbare Vorschüsse) geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2006 – 67 S 398/05 -, in: GE 2006, 1409).

 

- Geht der Mieter irrig davon aus, einen erheblichen Teil der Miete einbehalten zu dürfen (hier: Nebenkostenvorauszahlungen für 11 Monate), trägt er die Folgen seines Rechtsirrtums. Der Vermieter ist durch diesen Irrtum nicht gehindert, das Mietverhältnis wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung zu kündigen (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 -, in: Info M 2007, 12).

- Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, entfällt sein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens nicht deswegen, weil der Mieter berechtigt war, seinerseits zum gleichen Termin fristgerecht zu kündigen. Ein Urteil, das zum gegenteiligen Ergebnis gelangt, ist nicht nur fehlerhaft, sondern „sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich“. Es ist wegen Verstoßes gegen das verfassungsrechtlich garantierte Willkürverbot aufzuheben (VerfGH Berlin, Urteil vom 01.09.2006 – VerfGH 14/06 -, in: GE 2006, 1471, Info M 2007, 66).

- Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine fristlose Kündigung kommt nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst nicht vertragstreu verhalten hat (hier: Übergabe eines mangelhaften Mietobjekts) (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 255/04 -, in: GE 2007,710).

- 1. Eine zusammen mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzung bleibt wirksam. 2. Für die fristgemäße Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus. 3. Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

- Für eine fristlose Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen kann auch eine der Abmahnung folgende einzelne verspätete Zahlung ausreichen (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2007 – 29 O 95/07 -, in: GE 2007, 1190).

- Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann (OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 16.02.2007 – 2 U 9/07 -, in: GE 2007,1252).

- Zahlt der Mieter auch nach Erhalt eines Räumungsurteils keine Nutzungsentschädigung, kommt eine Räumungsfrist nur im Ausnahmefall in Betracht. Dass noch zahlreiche Familienangehörige von der Räumung betroffen sind, reicht nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.05.2007 – 65 T 65/07 -, in: GE 2007, 1253).

- Leistet der Mieter die Kaution nicht, stellt dies jedenfalls in der Gewerberaummiete „in der Regel“ einen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 -, in: Info M 2007, 217).

- § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erfordert neben der Fristsetzung nicht auch die Androhung der fristlosen Kündigung (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06 -, in: NZM 2007, 561).

- Zahlt der Mieter auch nach Erhalt eines Räumungsurteils keine Nutzungsentschädigung, kommt eine Räumungsfrist nur im Ausnahmefall in Betracht. Dass noch zahlreiche Familienangehörige von der Räumung betroffen sind, reicht nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.05.2007 – 65 T 65/07 -, in: GE 2007, 1253).

- Der Vermieter von Geschäftsräumen darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Schlüssel zu den Mieträumen zurückbehalten. Dringt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund mit Hilfe seines eigenen Schlüssels in die Mieträume ein, begeht er eine so erhebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist (OLG Celle, Beschluss vom 20.11.2006 – 13 U 182/06 -, in: Info M 2007, 221).

- Eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, dass eine Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben nachgewiesen wird (LG Berlin, Urteil vom 11.06.1998 – 62 S 10/98 -).

- Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen ist der Mieter auch ohne vorherige Mängelanzeige zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Mietminderung (hier: um 100 %) ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter den Mangel nicht vorher angezeigt und eine Instandsetzung verweigert hatte, da gerade durch die Instandsetzung (z.B. Abreißen von Tapeten) eine erhöhte Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.07.2007 – 203 C 607/06 -, in: GE 2007, 1387).

- Hat der Mieter Einbauten in den Gewerberäumen vorgenommen, steht ihm bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses (hier: durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs) ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu. Kann der Vermieter wegen der Investitionen des Mieters eine höhere Miete als bisher erzielen, bemisst sich die Höhe der Bereicherung nach der entsprechenden Steigerung des Gebäude-Ertragswerts während der vertraglich vorgesehenen Restmietzeit (BGH, Beschluss vom 26.07.2006 – XII ZR 46/05 -, in: Info M 2007, 18).

- Der Mieter kann die Wirkung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs dadurch ungeschehen machen, dass er den Vermieter vorher befriedigt. Dieses Ziel erreicht er nicht, wenn er den Vermieter nur teilweise (hier: durch Teilaufrechnung) befriedigt. Wenn diese Aufrechnung aber noch vor Zugang der Kündigung erfolgt, kann sie die Mietschuld ex tunc so weit reduzieren, dass der Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ entfällt (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2007 – 62 S 277/05 -; in: GE 2007, 1486; Info M 2007, 346).

- Kündigt der Vermieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters ordentlich, müssen im Kündigungsschreiben die vom Vermieter monierten Zahlungen im Einzelnen angegeben werden. Der Hinweis auf einige wenige (hier: zwei) unpünktliche Zahlungen genügt nicht (LG Hamburg, Urteil vom 11.10.2007 – 307 S 31/07 -; in: WuM 2007, 710; Info M 2008, 158).

- a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i. S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB) (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 -).

- 1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. 2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. 3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 -; in GE 2008, 1319).

- Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs „für zwei aufeinanderfolgende Termine“ mit einem „nicht unerheblichen“ Teil der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB muss sich der kündigungsauslösende Gesamtrückstand aus nur zwei aufeinander folgenden Einzelrückständen ergeben. Nicht ausreichend ist also eine Summe von zahlreichen kleineren Einzelrückständen (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06; in: Info M 10/08, 376).

- a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB) (BGH, Urteil vom 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -; in: WuM 2008, 595).

- Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.7.2008 – I-24 U 177/07 (rk.) -; in: GE 2009, 51).

- 1. Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich. 2. Ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, bleibt der Samstag bei der Berechnung des Dreitageszeitraumes auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2008 – 63 S 339/07 - (Revision zugelassen); in: GE 2009, 198).

- a) Die fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrags wegen Zahlungsverzugs ist nicht illoyal verspätet, wenn der Mieter nicht darauf vertrauen durfte, der Vermieter werde den Mietrückstand hinnehmen und bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen. b) Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: WuM 2009, 231).

- Auch bei vereinbarter Jahresmiete kann der Vermieter nur dann fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter mindestens für zwei (jährliche) Zahlungstermine ganz oder teilweise in Verzug geraten ist (BGH, Urteil vom 17.9.2008 – XII ZR 61/07 -; in: Info M 2009, 123).

- 1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Wohnraummieter ein etwaiges Verschulden des JobCenters an der Einstellung der Leistungen zu vertreten. 2. Für die fristlose Kündigung reicht das Vorliegen eines wichtigen Grundes und hinsichtlich des Zahlungsverzuges ein Vertretenmüssen des Mieters aus (AG Wedding, Urteil vom 3.2.2009 – 12b C 155/08 (n.rk.) -; in: GE 2009, 787).

- Mietschulden, die erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, bleiben bei der Prüfung der Berechtigung der Kündigung außer Betracht. Das gilt auch dann, wenn sie in der Zeit zwischen Absendung der Kündigung (hier: in der Klageschrift) und Zugang der Kündigung (hier: etwa 6 Wochen später bei Klagezustellung) entstanden sind (BGH, Urteil vom 4.2.2008 – VIII ZR 66/08 -; in: Info M 5/09). 

- Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bedarf keiner vorherigen Abmahnung. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht schon nach Erreichen des kündigungsbegründenden Zahlungsrückstands kündigt, sondern erst einigte Monate später (hier: rd. 5 Monate), nachdem der Rückstand ständig weiter angewachsen ist (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: Info M 2009, 212).

- Kündigt der Vermieter erst einige Zeit nach Vorligen eines kündigungsbegründenden Zahlungsverzugs (hier: rd. 5 Monate) , erfolgt die Kündigung jedenfalls dann noch „innerhalb einer angemessenen Frist“ i. S. v. § 314 Abs. 3 BGB, wenn der Mietrückstand laufend weiter anwächst. Offen bleibt, ob diese Vorschrift auf Wohnraummietverhältnisse überhaupt anwendbar ist (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: Info M 2009, 213).

- Zinsen und Kosten sind kein Mietzins i. S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 11/08 -; in: GE 2009, 906).

- Auch nach den strengen Maßständen der Rechtsprechung liegt ein unverschuldeter und einen Verzug ausschließender Rechtsirrtum des Mieters vor, wenn der Mieter zwar über Jahre hinweg ungerechtfertigt die Miete gemindert hatte, das Minderungsrecht aber auch in der Berufungsinstanz umstritten war und auch die Kammer im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert hatte (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 65 S 114/06 -; in: GE 2009, 1126).

- Werden die Mietzahlungen durch die Agentur für Arbeit geleistet, so verstößt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter von der Übernahme der Miete durch die Agentur Kenntnis hat und die Kündigung ausspricht, ohne sich vorher mit der Agentur besprochen zu haben (LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.05.2009 – 10 T 25/09 -; in: Info M 2009, 318).

- Wird ein Mietverhältnis rückwirkend geschlossen, weil der Mieter schon vorher im Besitz der Räume ist, so berechtigen die Zahlungsrückstände vor Abschluss des Mietvertrags den Vermieter nicht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs (LG Darmstadt, Beschluss vom 05.11.2008 – 7 S 166/08 -; in: Info M 2009, 368).

- Zieht der Alleinverdiener aus der Ehewohnung aus und erklärt, er werde künftig keine Mieten mehr zahlen, berechtigt dies allein den Vermieter grundsätzlich noch nicht zur fristlosen Kündigung. Das gilt mindestens dann, wenn finanzielle Situation und Zusammenleben beider Mieter nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: Info M 2009, 416).

- Der Erfolg einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung soll sich darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird. Demgemäß genügt eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung regelmäßig zur Begründetheit der fristlosen Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 24.07.2009 – 63 S 503/08 -; in: GE 2010, 65).

- Stellt der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf die Mietrückstände vor Antragstellung stützen (§ 112 InsO). Das gilt auch für Wohnraummietverhältnisse (AG Köln, Urteil vom 11.09.2009 – 205 C 158/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 494).

- Stellt der Mieter nach entsprechender Abmahnung nicht nur nicht sein unpünktliches Zahlungsverhalten ein, sondern steigert sein vertragswidriges Verhalten dadurch, dass er weitere Mieten überhaupt nicht zahlt, liegt ein die Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Dieses Verhalten rechtfertigt ebenfalls die ordentliche Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 20.10.2009 – 65 S 115/09 -; in: GE 2010, 205).

- Gerät der Mieter in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand, kann er sich nach der Kündigung des Vermieters nicht darauf berufen, er habe aus Geldmangel die Miete nicht entrichten können, das JobCenter habe aber die Miete nicht übernommen (LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 – 67 T 18/10 -; in: GE 2010, 487).

- Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22.12.2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 = GE 2004, 233) (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09 -; in: GE 2010, 975 und IMR 2010, 414).

- Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschlussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 563 m.w.N.) (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/09 -; in: IMR 2010, 330).

- In einer vorangegangenen (unwirksamen) Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung kann unter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden. Eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist dann formell wirksam, wenn in der Kündigung die relevanten verspäteten Mietzahlungen aufgeführt sind (in Anlehnung an BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, GE 2010, 975 zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs) (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2010 – 63 S 607/09 -; in: GE 2010, 1271).

- Eine „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als GbR behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04 in NZG 2007, 597 ff.) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

- Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 7.12.2010 – I-24 U 141/10 -; in: GE 2011, 1158).

- 1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. 2. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung. 3. Nimmt der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten (hier: ständig unpünktliche Mietzahlung) des Mieters über Jahre widerspruchslos hin, kann das zumindest den Anschein erwecken, dass er diesem Verhalten kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht; dies kann bei der umfassenden Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – VIII ZR 191/10 -; in: GE 2011, 947).

- 1. Ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar ist mit der Folge der außerordentlichen fristlosen Kündigung, ergibt sich aus einer wertenden Betrachtung. 2. Wenn der Mieter trotz zahlreicher Abmahnungen ständig unpünktlich die Miete zahlt, kann die Kündigung auch gerechtfertigt sein, wenn nach der letzten Abrechnung der Mieter nicht mehr unpünktlich gezahlt hatte (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 65 S 409/10 -; in: GE 2011, 1621).

- Behält der Mieter für drei aufeinanderfolgende Monate die Miete ein, kann der Vermieter unabhängig von einem noch bestehenden Zurückbehaltungsrecht das Mietverhältnis fristlos kündigen (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/10 -; in: GE 2011, 1685).

- Der Vermieter ist berechtigt, nach § 543 Abs. 1 BGB den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünkt­lichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die Kündigung rechtfertigen. Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet lässt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, GE 2011, 947) (BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 301/10 -; in GE 2012, 57).

 

- Einem Mieter, der sich gegen eine Räumungs- und Herausgabeklage wehrt, die auf einem vom JobCenter verschuldeten Zahlungsverzug des Mieters fußt, ist Prozesskostenhilfe zu gewähren, weil seine Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2012 – 65 T 227/11 -; in: GE 2012, 132).

 

- Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser ei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH; Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NZM 2007, 35) (BGH, Urteil vom 11.7.2012 – VIII ZR 138/11 -; in: GE 2012, 1161).

 

- Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 -; in: GE 2012, 1162).

 

- Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete (AG Tiergarten, Beschluss vom 01.08.2012 – 610 C 44/12 -; in: GE 2012,  1172).

 

- Irrt sich der Mieter über die Fortgeltung einer dem Vermieter erteilten Einzugsermächtigung für die laufenden Mieten, meint, die Ermächtigung würde auch gegenüber dem Grundstückserwerber/neuen Vermieter gelten und kommt dadurch in Zahlungsverzug, ist dieser Irrtum nicht unverschuldet (AG Schöneberg, Beschluss vom 15.08.2012 – 104 C 109/12 -; in: GE 2012, 1237).

 

- Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 -).

 

- 1. In Ansehung konkreter Baumaßnahmen kann sich der Mieter trotz § 536 IV BGB im Einvernehmen mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sichum einen befristeten Zeitraum handelt. Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für die Zukunft auf eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten. 2. Mindert der Mieter gleichwohl innerhalb des vereinbarten Zeitraums die Nettomiete auf 0 €, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen und zur ordentlichen Kündigung, falls ein erheblicher Rückstand vorliegt und kein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist. 2. Der Mieter gerät schuldhaft in Verzug, wenn er glaubt, trotz der geschlossenen Vereinbarung zu einer weiteren Minderung berechtigt zu sein. Die ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB ist daher wirksam, auch wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB die fälligen Mieten nachzahlt (LG München I, Schlussurteil vom 09.12.2011 – 14 S 9823/11 -; in: GE 2012, 336).

 

- § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -; in: GE 2012, 889).

 

- Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nru für die außerordentliche Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden (BGH, Beschluss vom 15.08.2012 – VIII ZR 238/12 -; in: GE 2012, 1373).

- Die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung einseitig erhöter Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Anpassung der Vorauszahlungen auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Beschluss vom 16.10.2012 - VIII ZR 360/11 -; in: GE 2012, 1554).

- Hat der Mieter die Mietzahlungen wegen befürchteter Gesundheitsgefährdung weitgehend eingestellt, ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam (BGH, Beschluss vom 15.01.2013 - VIII ZR 411/12 -; in: GE 2013, 609).

- 1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen. 2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrags im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 272/08 -; imr-online) (LG Freiburg, Urteil vom 07.03.2013 - 3 S 7/13 -; in: IMR 2013, 276).

- 1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt. 2. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist auch nach vorangegangener Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn der weitere Zahlungsverzug lediglich einen Tag beträgt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 - 8 C 192/12 -; in: IMR 2013, 284).

- Ein nachträgliches - vertragstreues - Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten (LG Berlin, Beschluss vom 11.06.2013 - 63 S 35/13 -; in: GE 2013, 1342).

 

- Für die ordentliche Kündigung kommt